SISTEMA REGITRAL DE PERU

Derechos posibles de inscribir en el registro propiedad

Aquí solo pueden ser inscritos los derechos reconocidos por la Ley, estos derechos están
ligados con lo contenido en la esfera real del derecho, ya que el art. 2019 del Código Civil,
admite que todo derecho real será inscribible en el lugar donde se ubique el bien.

Estos actos permitidos por ley y regulados con el artículo mencionado son: Los contratos que
constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifique o limiten los derechos reales sobre
inmuebles"; contratos y pactos de opción, propiedad y retroventa; poderes, restricciones y
facultades simples como especiales; contratos de arrendamiento; embargos, demandas,
sentencias y resoluciones que determinen la inamovilidad de un bien.

Todo se hace por medio de folios reales, en los cuales solo se puede realizar la inscripción de
derechos reales, conservando una copia en los archivos de la sede registral, todo ello
alimentando la fuente de información de nuestro sistema registral.

Técnicas regístrales:

Dentro de este archivo se tiene a los asientos definitivos y a los asientos temporales. Las
inscripciones pertenecen al grupo de los asientos definitivos, mientras que a las anotaciones
preventivas, determinadas, indeterminadas pertenecen al grupo de los asientos temporales.

Formas Por las cuales los inmuebles acceden por primera vez al registro

• Prescripción adquisitiva: Se aplica a ciertos tipos de propiedad rural ubicada en áreas

agrícolas o afines, debido a su propio mecanismo o particularidad, el estado ha considerado
disposiciones para obtener la propiedad a través de agencias

administrativas o entidades públicas.

• Prescripción judicial: Mediante la prescripción en materia de bienes muebles e inmuebles, ya

sea de buena fe o dolosa. Este tipo de regulación se aplica tanto a la propiedad rural (registrada
como propiedad rural pero que no forma parte de la agricultura o áreas relacionadas) como a
la propiedad urbana.

Prescripción Notarial: Se utiliza para propiedad urbana con o sin edificación. A tal efecto, el
notario tiene derecho a tramitar el plazo de prescripción para la adquisición de bienes
inmuebles bajo la condición de diez años de titularidad continua, pacífica y pública como
titular.

Organización de la actividad Registral:

La entidad reguladora de estas actividades registrales es la Superintendencia Nacional de los

Registros Públicos - SUNARP, la cual está dentro de la dependencia del Poder Ejecutivo.

Dicha entidad tiene 178 oficinas descentralizadas en todo el territorio peruano. Ante cualquier
controversia y problema originado dentro de la actividad registral se tiene al Órgano de
Segunda Instancia Administrativa Registral - Tribunal Registral.
Sistema de transmisión de la propiedad

Toda trasmisión de derecho real nace de la voluntad (consentimiento del propietario).

Ello no aplica al sistema de título y modo además que la naturaleza de la constitución de los
derechos reales bajo este contexto es declarativa. Todo ello en concordancia con lo que
estipula el Código Civil en su artículo 923 pues detalla que "la sola obligación de enajenar un
inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o
pacto en contrario" (Código Civil, 1984), agregando que el propietario tiene "el poder jurídico
que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien: debiendo ejercerse en armonía con
el interés social y dentro de los límites de la ley. Derecho Civil Patrimonial”.

Objeto de la actividad registral:

 Aquellos títulos adquiridos por trasferencia legal u originaria.

 Se le denomina comunidad de bienes a aquellos títulos registrales que contienen el
dominio sobre bienes adquiridos dentro de la sociedad conyugal.
 El carácter constitutivo del derecho real de hipoteca accede al derecho registral
 La disposición que ejecuten hipotecas accede a esta actividad registral solo por
 mandato de la entidad judicial.

Calificación Registral:

De acuerdo con el artículo 31 del TUO del reglamento General de los Registros Públicos
menciona que la calificación se trata de una evaluación de títulos para registrarlos, en
consecuencia, la puede realizar el registrador y el tribunal registral, ya sea en primera y en
segunda instancia, la actuación de estos entes es de manera independiente, personal e
indelegable (Sunarp, 2012).

Dentro de los alcances que posee la calificación registral, se determina dentro del TUO del
reglamento General de los Registros Públicos en su artículo 32, se base a la idoneidad de los
títulos y asientos de inscripción y conjuntamente los antecedentes registrales. Por otro lado, se
termina que se observaran los inconvenientes que se encuentren en la partida o títulos
pendientes. De tal manera que se revisara si el acto es válido y cumple con los requisitos
establecidos, también se determinara si el notario o funcionario que autorice el titulo sea
competente. Así mismo se examinará si los otorgantes tienen de la capacidad de realizar dicho
acto debido al título, partida registral y sus antecedentes.

De observarse alguna incongruencia; con respecto a los asientos registrales que eviten la
inscripción del título, se realizara la rectificación de estos.

Tacha u observación del documento

El registrador solo podrá realizar la observación del documento presentado cuando exista
incongruencia de la partida registral que evite la inscripción del título o si el título tuviera algún
defecto subsanable. De tal manera que el registrador señalará el monto del mayor derecho de
inscripción materia de rogatoria, pero si el inconveniente fuera en base de la falta de
inscripción, se podrá subsanar con ampliación de la rogatoria del título.

En caso el registrador realice la tacha sobre el título, lo hará solamente cuando el defecto no
sea sub hable, se configure como acto no inscribible, cuando el asiento de presentación se
realice en la oficina registral incompetente, cuando se falseen documentos, cuando hagan falta
documentos como planos, verificación del área, etc.

Calificación negativa

Si en caso el registrador realice una calificación negativa se podrá apelar o pedir el reingreso
del documento. En caso de apelar, se realizará ante el tribunal registral contra observaciones,
tachas o liquidaciones, mas no se realizará sobre inscripciones. Si se solicitara el reingreso, se
acudirá a la misma instancia que expidió la calificación negativa para que de aceptarse el
pedido de reingreso se pueda subsanar la observación o pago del mayor derecho registral el
que se admitirá hasta el sexto día, antes del vencimiento del asiento, puesto que vencido el
plazo se tendrá por rechazado definitivamente.

Inscripción de documentos extranjeros y de origen judicial

De los documentos extranjeros se podrán inscribir siempre y cuando sean actos inscribibles de
acuerdo con nuestra legislación peruana. Su presentación deberá realizarse en español,
correctamente legalizado, para después poder evaluar su validez en base al Código Civil Titulo 1
y III del libro Por otro lado de los documentos judiciales será de responsabilidad del magistrado
mediante el mandato judicial para realizar el registro.

El procedimiento registral

De acuerdo con nuestra legislación se determina que el procedimiento sobre la inscripció de un

título es no contencioso. No admite a terceros cuando el procedimiento está e marcha, más si
se admitirá a funcionarios para formular oposición en concordancia con la Ley 30313.Por
último se pondrá le pondrá fin al procedimiento por una tacha, inscripción o la aceptación del
desistimiento de la rogatoria (Iberoreg, 2021).

Inscripción en el registro de propiedad

Las inscripciones se realizan bajo la presunción de validez en base a la fe pública. De tal manera
que el asiento registral se presumirá cierto mientras no se declare su invalidez y se cancelará
cuando se verifique el falseo de documentos o suplantación de identidad.

En caso del tercero de buena adquiera a título oneroso el derecho del vendedor, el cual tenía
plena facultad para realizarlo se presumirá su buena fe si no se logra comprobar el
conocimiento de la inexactitud del registro.

Servicios y consultas en línea

A fin de incrementar la protección al ciudadano, la plataforma web de Sunarp se encuentra en

constante renovación, de acuerdo con la actual situación del país, de tal manera que, para
contribuir al desarrollo formal y ordenado del país, en pro de la virtualización de sus trámites,
se tiene a los siguientes:

A. Certificado literal de partida registral. - Emite de forma totalitaria o parcial los

documentos del título o la partida registral de un bien o derecho debidamente inscrito
en Sunarp, para solicitarlo se requiere que el interesado posea un usuario.
B. Sociedades por Acciones Cerradas Simplificadas. - Bajo este servicio se podrá crear
SACS, mediante el SID Sunarp, con el certificado de firma digital. Es así como se podrá
crear SACS de manera sencilla y rápida, sin necesidad de una escritura pública.
 C. Reserva de preferencia registral de nombre, denominación o razón social. - No es
obligatorio, pero, se recomienda realizarlo para favorecer la inscripción de la empresa
en la Sunarp. Posteriormente con su inicio, el registrador calificara si existe
coincidencia con otro nombre o denominación, o razón social.

Sistema registral de España

A diferencia del sistema peruano, en el sistema español se aplica el Numerus Apertus o lista
abierta, el cual hace referencia a que se pueda inscribir los actos que las-personas consideren
necesario, dando gran relevancia a la autonomía de la voluntad. Es decir, que se puede inscribir
ciertos actos que no están en una ley específica, ya que el sistema español se adapta de
acuerdo con las circunstancias y a los constantes cambios de la realidad.

"Art. 2 de Ley hipotecaria

En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

(...) Segundo. Los títulos en que se constituyan reconozcan, transmitan, modifiquen o

extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos,
servidumbres y otros cualesquiera reales (...)"

Haciendo referencia a que al derecho real que en principio está constituido y, por ende, debe
ser reconocido. El segundo tipo de asiento se refiere a las medidas cautelares, por lo tanto,
este tipo de asiento está enfocado a asegurar que cuando haya una sentencia condenatoria,
esta pueda ejecutarse en iguales circunstancias que cuando se inició el proceso judicial. En
relación con las notas marginales, se refiere a un asiento accesorio que se extiende al margen
del asiento de presentación.

"Articulo 435. - Al margen del asiento de presentación se extenderá, el mismo día, una
nota análoga a la extendida al pie del documento.

Cuando al margen del asiento de presentación no haya espacio suficiente para

extender la nota se continuará ésta al margen de otro u otros asientos de presentación
en los que sea posible, cuidando de expresar con detalle la continuación y procedencia
de la nota, de forma que no pueda confundirse con la correspondiente d otros asientos.

Finalmente, las cancelaciones hacen referencia a la extinción de un asiento que ya estaba

inscrito, es decir, se extingue el derecho a que se refería el asiento cancelado, estas pueden ser
parciales o totales, respecto a las totales el artículo 79 de la ley hipotecaria indica lo siguiente:

"Articulo 79. Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso. la cancelación total de las
inscripciones o anotaciones preventivas:
Primero. Cuando se extinga por completo el mueble objeto de estas.
Segundo. Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado.
Tercero. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho.
Cuarto. Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales,
conforme a lo dispuesto en esta Ley:"
Web Registral

Respecto a la web de España, al igual que la web de Perú (Sunarp) tiene diferentes funciones
enfocadas en los registros de la Propiedad, Registro Mercantil y registro Bienes Muebles,
mientras que en Perú tiene los registros de Personas naturales, Propie inmueble, Personas
jurídicas y Bienes muebles. En el sistema español, respecto registros de la propiedad, hace
referencia a la inscripción de los actos que afecta i propiedad o a los derechos reales sobre
bienes inmuebles, estos pueden ser de titularidad pública o privada mientras que, en la web
del sistema peruano, comprende las inscripciones de todos los actos y contratos relacionados a
bienes inmuebles registrables.

En relación con el Registro Mercantil, en España se dan diferentes solicitudes y trámites

frecuentes como la norma informativa mercantil, depósito de cuentas y las diferentes
certificaciones como certificación de un cargo determinado, de vigencia y de cargos, de
poderes, de estatutos sociales, de reglamento de consejos, etc. Ello se solicita a través de una
búsqueda previa de la sociedad a través de la denominación social o el NIF que para ello es
imprescindible la identificación con certificado electrónico para los usuarios esporádicos. En el
Perú con la primera inscripción, la organización adquiere personalidad jurídica, y surge la
persona jurídica como centro de imputación de derechos y obligaciones.

Finalmente, respecto a los registros de Bienes Muebles, en España las solicitudes y trámites
más frecuentes en su página web son la nota simple, Consulta del Registro de Condiciones
Generales y Descarga de Modelos, mientras que en el Perú debe cumplir con tres
características (deben ser tangibles, que se puedan trasladar; y que, en su traslado, no pierdan
su integridad o funcionalidad.) Ello se subdivide en:

 Registro de propiedad vehicular

 Registro mobiliario de contratos
 Registro de naves y aeronaves
 Registro de embarcaciones pesqueras y buques.