Apuntes Derecho Registral y Notarial

APUNTES JAVIER GÓMEZ TAVARA
PARTE 1: DERECHO REGISTRAL

El Estado ingresa a satisfacer la necesidad de los ciudadanos. Es decir, por medio del registro el
Estado satisface o cubre la incertidumbre de los ciudadanos al momento de realizar una compra,
un alquiler, hipoteca, etc., moviliza el tráfico jurídico, pues, genera un bienestar social en la
ciudadanía. Por medio del registro público se genera cognoscibilidad general de los ciudadanos
respecto de terceros.
No hablamos de cualquier publicidad sino de una publicidad creadora del derecho que lo
encontramos a través de los asientos registrales. Lo que el registro efectiviza es una publicidad
creadora de derechos constitutivos a través de la publicidad registral que tiene como medio el
asiento registral (resumen o abstracto que se hace al documento que se presenta al registro). El
registro a través de la publicidad otorga derechos.
La publicidad jurídica registral es la exteriorización sostenida e ininterrumpida de determinadas
situaciones jurídicas que organiza e instrumenta el Estado a través de un órgano operativo para
producir cognoscibilidad general respecto de terceros con el fin de tutelar los derechos y la
seguridad del tráfico. (Max Arias Schereiber).
Las características de la publicidad jurídica registral son las siguientes:
1. Hay una SELECCIÓN, con esto nos referimos a que no cualquier acto es susceptible de
inscripción en registro públicos, solo se inscriben actos relevantes para el tráfico jurídico.
Por ejemplo, no se inscribe una transferencia de acciones de una sociedad anónima,
pues, aquí interesa el capital, más no la titularidad de las acciones.
2. Lo que se inscribe o publicita será una VERDAD OFICIAL (se crea una verdad jurídica,
que muchas veces discrepa de la realidad), pero lo que prima es siempre la verdad oficial
que otorga el Estado. La verdad puede ser iure et de iure o iuris tantum, dependiendo de
cada sistema.
3. Hay un CONTROL por parte del registrador, hay un control para publicitarlos, no todo
lo que ingresa se publicita, primero se analiza si es o no un acto inscribible y luego el
registrador analiza su legalidad y realidad, esto se da en virtud del principio de legalidad.
Los efectos que genera la publicidad jurídica registral son los siguientes:
1. PUBLICIDAD EN SENTIDO MATERIAL: que los terceros tengan la posibilidad de
conocer (cognoscibilidad general). Artículo 2012 del CC “Se presume sin admitirse
prueba en contrario que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones”.
2. PUBLICIDAD EN SENTIDO FORMAL: conocimiento efectivo del contenido del

registro a través de medios idóneos. A través de medios electrónicos o en soporte papel,
garantizando el acceso a toda persona al contenido de la partida registral y, en general, de
la información del archivo registral. (II del RGRP)
¿Cómo se inscribe un fideicomiso?

En primer lugar, cabe señalar que este es un acto jurídico en el cual una persona llamada
Fideicomitente transfiere bienes muebles o inmuebles a otra llamada Fiduciario, para que esta
última los administre bajo un objetivo específico definido en el Contrato de Fideicomiso a favor
de este (Fideicomitente) o de un tercero llamado Fideicomisario.
I. Reglas generales de calificación. –
El Registrador seguirá estas reglas en la calificación de los fideicomisos:
i. En el acto constitutivo debe constar la descripción precisa de los bienes objeto del
contrato, según su naturaleza. Sin embargo, cuando las partes convengan en transferir un
bien principal con sus accesorios, pero sin indicarlos con detalle, entonces se procederá a
realizar la inscripción del fideicomiso con respecto al bien principal con el agregado de
que comprende en forma genérica sus accesorios.
El Tribunal Registral, de forma reiterada señala que: “La identificación en la descripción del bien
señalada en el título que se solicita inscribir con relación al antecedente registral, no es causal
para denegar la inscripción cuando existen entre ambos elementos comunes que nos permiten
concluir con certeza que se trata del mismo bien”, conforme la Resolución N° 087-2016-
SUNARP-TR-L de 15 de enero de 2016.
Por ende, resulta pertinente aplicar los criterios jurisprudenciales reiterativos, a fin de no retardar
la inscripción de este tipo de contratos que tienen una gran transcendencia e impacto en la
actividad económica de nuestro país.
ii. No se exigirá la publicación de los avisos que dan cuenta de la celebración del
fideicomiso.
iii. No se exigirá la inscripción previa del fideicomiso en la Central de Riesgos que lleva la
Superintendencia de Banca, Seguros y AFP.
iv. No es obligatoria la intervención del fideicomisario en la celebración del contrato de

fideicomiso.
v. Se puede constituir fideicomiso sobre bienes afectados con cargas o gravámenes.
vi. La liquidación de derechos registrales corresponde a la de actos invalorados, será posible

que no se fije un monto o valor del contrato. Atendiendo a ello el registrador lo liquidará
como acto invalorado.
El Tribunal Registral resolvió en la resolución N° 921-2013-SUNARP-TR-L de 6/4/2013, el
siguiente sentido: “Para inscribir una transferencia de dominio fiduciario en el Registro de
Propiedad Inmueble, no resulta exigible la valorización del bien materia de transferencia, por
cuanto el fideicomiso debe ser considerado como un acto invalorado”.
vii. El fideicomiso se puede modificar o resolver por acuerdo entre fideicomitente y

fiduciario, salvo que con ello se lesione derechos adquiridos de terceros.
viii. Cuando la modificación del contrato de fideicomiso afecte los derechos del
fideicomisario, se requerirá el consentimiento de aquel a la citada modificación.
Para la cancelación o extinción de un fideicomiso no se requiere la intervención del fideicomitente

o del fideicomisario. Es un acto unilateral del fiduciario.
II. Reglas en la inscripción. –
a. Su inscripción deberá efectuarse en el rubro “títulos de dominio”, incluso en el caso de

los fideicomisos en garantía, y no, en el rubro “cargas y gravámenes”, con la salvedad de
los supuestos de transferencia en fideicomiso de créditos con garantías reales. La cesión
de los derechos de acreedor sobre tales gravámenes se inscribe en el rubro de “cargas y
gravámenes”.
b. El asiento de inscripción contendrá los datos del titular del dominio fiduciario, el bien
transferido, el instrumento en el que consta y los demás datos que señale el Reglamento
General de los Registros Públicos. No es necesario que en el asiento consten las distintas
cláusulas del fideicomiso, por lo que el registrador se limitará a señalar la siguiente
fórmula: “y las demás cláusulas que aparecen en el título que se archiva”. Cuando se trate
de la inscripción de una modificación del fideicomiso, el registrador podrá también seguir
la misma fórmula.
III. Formalidad para su inscripción. –

Conforme el artículo del Reglamento de Predios en comentario, la transferencia fiduciaria se
extenderá en mérito a escritura pública o formulario registral. La disposición resulta ser distinta
a la regulada por la directiva N° 007-2008-SUNARP/SN, la cual establecía que el fideicomiso o
sus modificaciones se inscriben en mérito de documento privado con firmas legalizadas, con
protocolización notarial, u otorgado por escritura pública a criterio de las partes.
En tal sentido, en virtud del artículo I del Título Preliminar del Código Civil y al ser el Reglamento
del Registro de Predios una norma posterior a la directiva, la formalidad de su inscripción solo
puede darse en mérito a escritura pública o formulario registral.
Fin de la publicidad registral:
Su finalidad es la seguridad jurídica pues es de interés público (paz social y efectiva justicia). La
seguridad jurídica tiene una doble dimensión:
1. Seguridad estática: referida a la tutela de los derechos adquiridos por los titulares.
2. Seguridad dinámica: referida a la seguridad del tráfico jurídico.

Según Rubén Guevara Manrique el derecho registral es : Conjunto de normas jurídicas y
principios registrales (cada sistema registral tiene determinados principios registrales) que regulan
la organización y funcionamiento de los Registros de seguridad jurídica, los derechos y actos
inscribibles en los diversos registros en relación a terceros. En nuestro caso se dan mediante
reglamento aprobados por la SUNARP (TUO del Reglamento General de los Registros Públicos:
Resolución N° 126-SUNARP-SN y Reglamento del Servicio de Publicidad Registral: Resolución
N° 281-20155-SUNARP-Sn) no hay normas con rango de ley que la regule salvo la Ley N° 26366
de Creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de SUNARP, pero normalmente el
procedimiento registral se rige por los Reglamentos, esto de hecho es criticado porque ante
colisiones puede quedar menoscabado. De todas maneras, esos reglamentos están respaldados por
el artículo 2009 del código civil.
Artículo 2009.- Los registros públicos se sujetan a lo dispuesto en este Código, a sus leyes y
reglamentos especiales.
Quedan comprendidos en el párrafo anterior los registros de naves, de aeronaves, de prenda
agrícola y los demás regulados por leyes especiales.
Ojo: el registro nace con la necesidad de proteger el inmueble/predio/la tierra.

Características del derecho registral:
a) Autónomo: conjunto de principios propios (principios registrales), de técnicas propias y
ordenamiento normativo especializado.
b) Heterogéneo: se organiza de forma individual pero también hay un interés público y

social (se genera a través de un interés privado, pero para garantizar un interés
público).
c) Limitativo: En cuanto a los actos y contratos inscribibles, no todos los actos y cttos se
inscriben, cada reglamento señala números clausus qué actos y contratos se pueden
inscribir y cuáles no.
d) Formalista: cada sistema establece cuál es la forma que debe revestir cada acto o ctto
para que ingrese al registro (en el caso Peruano, solo en casos especiales establecidos en
la norma se admite inscribir en mérito instrumentos privados, la norma general dice que
la formalidad es a través de un instrumento público de forma escrita, formalidades de
carácter obligatorio)
I. Sistema registral peruano. –

En el sistema registral peruano rige el principio de especialidad, este es el folio real y el folio
personal. Por cada bien o persona jurídica se apertura una partida registral. Registro de personas
naturales, en cada registro que lo integra (poderes, sucesiones intestada, personal, etc.) se apertura
una sola partida por cada persona natural. Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos
que determinen la apertura de una partida registral (superficie, embargo de bien no inscrito).
Se utiliza la técnica de la extracción o también llamada inscripción.
Es declarativo. La inscripción es voluntaria. El derecho nace fuera del registro. Algunas
excepciones: patrimonio familiar, hipoteca, personas jurídicas (artículos 496,1099 y 77 del
Código Civil).
Existen distintos sistemas que no todos actúan ni se organizan de manera igual. Gunter Gonzales
Barrón organiza:
A) Por la forma de organización de las inscripciones:
FOLIO REAL FOLIO PERSONAL

La partida se apertura con el nombre del
Señalamos que una partida registral se apertura propietario, aquí se verifican todos los actos
teniendo como base la unidad inmobiliaria. y contratos que ha celebrado esta persona.
Para cada inmueble se apertura una partida en la Este es un sistema complejo por qué no da la
que se extenderá toda la historia jurídica de ese certeza si hay otra partida pero con otro
inmueble (base catastral), cuando se acuda al nombre (por ejemplo)
registro, se debe llevar el número de partida o por
la ubicación del inmueble siempre y cuando haya
catastro, se puede verificar el historial de la
partida.
En el sistema peruano adoptamos el folio real y en algunos casos el folio personal (en el registro
de personas jurídicas). Francia es de los pocos países que inscribe los registros en folio personal,
aunque ya están llegando a hacerlo en folio real.
El catastro es una representación gráfica del territorio nacional, esta le sirve al registro para
publicitar los predios.
A) Por la forma de practicar las inscripciones
SISTEMAS DE SISTEMA DE EXTRACTO
TRANSCRIPCCIÓN
Se copia todo lo que En ella los asientos se extienden en base de extraer una parte del
está en el documento título que se traslada a la hoja registral (no todo lo contenido en el
que se presenta (hacen acto se publicita, el registrador hace su función calificadora y un
una especie de escaneo resumen de todos los datos que interesan a los terceros y que están
y se archiva), no es establecidos en cada uno de los reglamentos).
necesaria la No es una simple transcripción, se publicita solo lo que es
intervención de un relevante a los terceros, y así este pueda contratar, comprar-
jurista porque se vender. Se publicitará el nombre del comprador, si está casado o
transcribe íntegramente soltero (si es sociedad de gananciales necesita autorización de
el documento (Sistema ambas). El precio y si se ha pagado total o parcialmente, también
francés) debe consignarse para que los terceros sepan el precio y puedan saber
si se extendió o no la hipoteca legal. En caso de que no se consigne
los DNI, se puede agregar después.
Se necesita la intervención de un registrador público que en el caso

peruano debe ser un abogado.
La base de todo el sistema registral peruano es la calificación del

registrador y ese resumen o extracto se publicita en el asiento
registral.
En el caso Peruano hay una contraposición con las últimas

modificaciones, nuestro sistema nace con la idea de que los asientos
de inscripción generan la publicidad jurídica registral.
Si el precio no ha sido pagado en su totalidad la registradora extiende una hipoteca legal.
B) Por los efectos de la inscripción
SISTEMA DECLARATIVO SISTEMA CONSTITUTIVO

La inscripción es potestativa, no es obligatorio No se admite la existencia de un acto si
inscribir puesto que los actos y cttos nacen fuera del este no se encuentra inscrito, resultando
registro; de los que toman razón para su publicidad la inscripción un elemento de validez del
y por ende el registro les da seguridad y acto jurídico. (la inscripción es un
oponibilidad. elemento de validez del acto jurídico, el
derecho no nace si no está inscrito)
En general el sistema peruano es declarativo (Art.
949, vas al registro para publicitar que eres
propietario), pero en algún caso es constitutivo, por
ejemplo, la Hipoteca regulada en el art. 1099
(ejemplo de que, en este caso, el registro funciona
como constitutivo del derecho, si no está inscrita no
existe la hipoteca- la persona jurídica nace con la
inscripción en el registro – régimen de separación
de bienes)
El sistema que nos otorga 4 garantías del sistema nacional de los registros públicos:
Autonomía de sus funcionarios en Registrador hace la calificación y es autónomo

ejercicio de sus funciones registrales en sus decisiones (tal es así que ante un mismo
acto un registrador pueda observar un título y
otro inscribirlo), no está sometido a las
decisiones de otro funcionario.
La intangibilidad del contenido de los El asiento que luego de pasar filtro, publicita el
asientos registrales, salvo título registrador, es intangible, nadie puede moverlo
modificatorio posterior o sentencia salvo STC judicial firme que puede declarar la
judicial firme. nulidad del asiento o inscripción.
La seguridad jurídica de los derechos de También cautelo a quien contrata con aquel
quienes se amparan en la fe del registro propietario que el registro publicita como
(a través del principio de fe registral) propietario, esto siempre y cuando se inscriba.
La indemnización por los errores En principio, la indemnización la paga la
registrales, sin perjuicio de las demás SUNARP y luego el registrador (en Piura no se
responsabilidades que correspondan ha pagado ninguna indemnización)
conforme a la ley
Aplicamos los principios registrales regulados en el CC y en el RGRP

1. Publicidad (*) 2012 del CC lo toma como ppo, pero en el reglamento se toma como la
base de todo el sistema registral.
2. Rogación: 2011/ III Registro no actúa de oficio, hay una solicitud
3. Titulación Auténtica- 2010/III: Debe haber un documento de por medio, sin documento
no hay inscripción. Documento público y por excepción documento privado
4. Especialidad- IV: Sólo en el reglamento, CC no lo toma como ppo
5. Legalidad-2011/ V: dicen que no es un ppo en sí, sino que en todo procedimiento se
verifica la normativa en cada caso en concreto.
6. Tracto sucesivo. 2015/VI: La secuencia lógica y cronológica de todos los actos
7. Prioridad preferente- 2016/IX
8. Prioridad excluyente- 2017/X
9. Legitimación- 2013/VII: garantía del sistema registral

10. Fe pública registral: garantía del sistema registral
II. Calificación registral. –

Tenemos la presencia de una calificación, no todo se inscribe, hay un control un filtro.
Presentación del título, va al registrador
Registrador califica en base a ese título y en base a sus antecedentes registrales (verifica que el
vendedor sea el titular registral, que no existan obstáculos). El registrador verifica el documento
con los antecedentes.
Si cumple requisitos de forma y fondo, a través del sistema informático emite la nueva situación
jurídica a través de un asiento registral lo publicita.
La nueva situación jurídica es la que prevalece, se desliga del título.
Ojo: el conjunto de asientos es la partida registral
III. Organización del registro. –
REGISTRO DE PERSONAS - De mandatos y poderes

NATURALES - Testamentos
- Sucesiones Intestadas,
- Personal (divorcios, interdicciones, cambio de
régimen patrimonial, UH), Comerciantes
REGISTRO DE PERSONAS - Personas jurídicas
JURÍDICAS - Sociedades Mineras
- Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos
- Sociedades Pesqueras
- Sociedades Mercantiles
- Personas jurídicas creadas por Ley(Universidades
Nacionales, Beneficencia)
- Empresas individuales de Responsabilidad Limitada
REGISTRO DE - Predios
PROPIEDAD INMUEBLE - Naves y embarcaciones pesqueras (*)(OJO: en el
registro se sigue tratando como bien mueble, no hay
aún un sistema implementado, aún recae sobre
ellas garantía mobiliaria, cuando pase a ser
inmueble podrá constituirse hipoteca sobre ellas)
- Concesiones para la explotación de servicios
públicos
- Áreas naturales protegidas
- Derechos mineros
REGISTRO DE BIENES - Bienes muebles (pequeña minería y minería
MUEBLES artesanal)
- Propiedad vehicular
- Aeronaves
- Los demás registros de carácter jurídico creado o por
crearse.
(*)D. Leg. 1400 del 10 de septiembre del 2018
1.- Sucesión intestada 1.-R. de personas naturales

2.- Divorcio, interdicciones, cambio de régimen 2.-R. de personas naturales -> en el personal
patrimonial, UH sucesión intestada
3.- Nulidad de una declaratoria de herederos, 3.- R. de testamentos
sucesión intestada, declaratoria de herederos. 4.- R. de mandatos y poderes
4.- Otorgamiento de poder, revocatoria de poder 5.- R. de personas jurídicas
5.- EIRL 6.- R. de propiedad inmueble
6.- Inmueble 7.- R. de persona jurídica
7.- Una sociedad anónima, una sociedad civil, 8.- R. de bienes muebles
un comité
8.- vehículos
IV. Órganos directivos del registro. –
1. La SUNARP:
- Organismo descentralizado, autónomo del sector justicia y ente rector del Sistema
Nacional de los Registros Públicos (SINARP).
- Patrimonio propio y autonomía funcional jurídico registral, técnica, económica,
financiera y administrativa.
- Dirige y supervisa el desarrollo de la actividad registral.
2. Alta dirección:
El Consejo Directivo, integrado por:
- Superintendencia Nacional, quien lo preside
- Un representante de la Presidencia del Consejo de Ministros
- Un representante del Ministerio de Economía y Finanzas
- Un representante del Ministerio de Vivienda, construcción y Saneamiento.
3. Zonas registrales:
- Órganos desconcentrados de la SUNARP que gozan de autonomía registral,

administrativa y económica dentro de los límites de la Ley. Hay 14 zonas Registrales ,
las cuales son las siguientes:
Cada zona tiene oficinas registrales (Talara Sullana Tumbes y Piura; todas pertenecen a Piura).
V. Organización interna: dos elementos: humano y material. –
1. Elemento Humano:
- Tribunal Registral
- Registrador
- Otros: Asistente, profesionales de catastro
2. Elemento Material:
- Libro Diario
- Partidas registrales
- Títulos archivados
Ojo: Tribunal Registral y Registrador: hacen labor de calificación/Piura no tiene Sala va a Trujillo.
Elementos humanos en el registro:
1. Tribunal registral: 2da instancia administrativa registral con competencia nacional. Solo
se acude por la denegatoria de inscripción.
2. Registrador: funcionario público y profesional del Derecho que tiene a su cargo un

determinado registro (Cada registro tiene su normativa propia)
Actualmente el registro tiende a la especialización.
Función principal:
o Realizar la calificación de los títulos
o Expide certificados
o Puede ejercer la jefatura de las Oficina a su cargo
Requisitos:
o Ser peruano
o Título de abogado (colegiado hábil)
o Ganar el concurso público de méritos
Responsabilidades: civil, penal, administrativa.
Elementos materiales con los que se trabajan en el registro:

1) El libro diario:
Punto de partida del procedimiento registral, en él se extienden los asientos de presentación,
indicándose a su margen las actuaciones que se han originado.
Se extiende en mérito de la información contenida en la Solicitud de inscripción.
Ver Art. 19 y 23 del RGRP
2) Partidas registrales:
Los asientos tienen como soporte la partida registral.
Es la unidad de registro, conformada por los asientos (*) de inscripción organizados sobre la base
de la determinación del bien o de la persona susceptible de inscripción y excepcionalmente, en
función de otro elemento previsto en las disposiciones especiales (Art. 6 RGRP)
(*) Resumen del acto o derecho materia de inscripción, en el que se consignará los datos
relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título (Art. 50 RGRP)
Evolución en el tiempo:
Tomo- ficha- asiento electrónico
3) Título y título archivado:
A) Título:
Documento en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible.
La inscripción siempre va a estar fundada en un documento (Es causalita).
También formarán parte del título los documentos que no fundamentan de manera
inmediata y directa la inscripción pero que de manera complementaria coadyuvan a que
esta se realice.
B) Título archivado:
Es el título inscrito, conjunto de documentos que dieron mérito a la extensión de un
asiento registral. Forma parte del archivo registral y está ordenado en función a la fecha
de presentación al registro.
Art. 7 del RGRP, art. 2 del RSPR.
Ojo: MANIFIESTO es cuando el título aún está en calificación y no se puede dar publicidad de
ese título mientras no esté escrito y archivado.
VI. Procedimiento de inscripción registral . –
1. Naturaleza Jurídica:
Es un procedimiento administrativo especial (Solo en casos especiales se acude a la LPAG), de
naturaleza NO CONTENCIOSO y tiene por finalidad la inscripción de un título. No cabe admitir
apersonamiento de tercetos al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción, salvo los
supuestos de suplantación de identidad o falsificación de documentos, conforme a lo regulado
en la Ley N° 30313 y su reglamento (Art. 2 Ley 30313 y 4 de su reglamento. Art. 1 RGRP).
LEY N° 30313 → LEY DE OPOSICIÓN AL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN
REGISTRAL EN TRÁMITE Y CANCELACIÓN DEL ASIENTO REGISTRAL POR
SUPLANTACIÓN DE IDENTIDAD O FALSIFICACIÓN DE DOCUMENTACIÓN Y
MODIFICATORIA DE LOS ARTÍCULOS 2013 Y 2014 DEL CÓDIGO CIVILY DE LOS
ARTÍCULOS 4º Y 55º Y LA QUINTA Y SEXTA DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS
TRANSITORIAS Y FINALES DEL DECRETO LEGISLATIVO 1049.
- Naturaleza no contenciosa: el registrador no dirime ninguna controversia, el registrador

califica el acto que se solicita inscribir a partir de un título/documento.
- No cabe apersonamiento de terceros ni oposición a la inscripción (solo en caso de
suplantación de identidad y falsificación de documentos), fuera de estos caso no hay
ninguna forma de oponerse (Así el mismo comprador o vendedor se desistan del acto de
inscripción, el registrador si es que del documento no se verifica la nulidad previo, pasa
a inscribirlo.
Dependiendo de la calificación del registrador en su debido momento, si se inscribe se da fin al

procedimiento registral. Con la tacha por desistimiento, nosotros podemos solicitar el
desistimiento del procedimiento o la persona directamente beneficiada con la inscripción.
SOLICITUD 1. ROGACIÓN
-Formulario + título+ pago
-Asiento de presentación ( 35 días, prorrogables por 25)
2. CALIFICACIÓN
Si cumple los requisitos de forma y fondo, será una calificación positiva
y aquí acaba el procedimiento registral.
3. APELACIÓN
CALIFICACIÓN Decisión del registrador, el registrador puede:
- Inscribir: pone fin al procedimiento
- Tachar por desistimiento o por vencimiento: ponen fin
INSCRIPCIÓN Tacha por vencimiento
Vence el plazo para subsanar observaciones o por falta de pago de tasas.
Tacha por desistimiento.
Solicitante pide que se culmine el procedimiento registral.
Otras tachas: no ponen fin al procedimiento registral, contra estas
tachas sí puede haber apelación
APELACIÓN Se acude ante el tribunal registral, cuando: otras tachas o cuando un

título es observado o liquidado.
− Asiento de presentación: anotación en el libro diario sobre fecha y hora en la que ingresó
el titulo
− Asiento de inscripción: publicidad de la anotación de todo lo que se extrae del título, lo
que se hace constar en el registro.
− Anotaciones preventivas: no son asientos definitivos
− Anotaciones marginales: para publicitar determinados datos dentro del registro .
A.- PRINCIPIOS EN LA ETAPA DE LA SOLICITUD. –
1.- Principio de rogación: art. 2011 del CC y III del RGRP
Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero
interesado (no es necesario acreditar el interés). Yo tengo que activar el procedimiento registral
con mi solicitud ante el registro. El registrador no puede actuar de oficio, tiene que haber un ruego
o una o una petición.
A través de formularios de solicitud de inscripción y pagando los derechos registrales
correspondientes.
Excepciones: si puede actuar de oficio el registrador en los siguientes supuestos:
- Rectificación de oficio de errores en los asientos registrales: art. 76 RGRP (por ejemplo,
cuando el asiento se pone en gravamen cuando en realidad corresponde a dominio).
- Cancelación de oficio de asientos extinguidos por caducidad (Art. 103 del RGRP) no
aplica a los casos en que por disposición especial sea requerida a solicitud de parte. Por
ejemplo: art. 1 ley 26639: caso de la caducidad de los embargos, medidas cautelares o
hipotecas, la misma ley dice que las medidas caducan de pleno derecho pero esta ley
exige una declaración jurada; no se puede hacer de oficio.
Por ejemplo, Para las habilitaciones urbanas hay una previa anotación, si transcurre
ese plazo y no se necesita documento adicional para publicitar, como el plazo ha
transcurrido de pleno derecho se puede publicitar que esa anotación está caducada.
- Las hipotecas legales (Art. 1118 y 1119 CC) Por ejemplo, si es una compraventa (C-V)
donde no se ha pagado el precio, es obligación del registrador (debe actuar de oficio)
extender la hipoteca legal por el saldo del precio a favor del vendedor,
¿Quiénes pueden presentar el título?
- Los otorgantes del acto o derecho
- Un tercero interesado SIN acreditar interés: el art. III del Reglamento presume, hay una
presunción de representación, se presume que este tercero actúa en interés de los
otorgantes del acto o derecho. Salvo el caso de partes notariales y copias certificades en
los distintos registros (presentación cautiva).
- Cualquier persona sin acreditar interés puede presentar el título ante el registro, salvo el
caso de partes notariales y copias certificadas en los distintos registros, esto se denomina
presentación cautiva.
En resumen, cualquier persona puede presentar el título, pero, dependiendo del documento que
sea no es tanto así como dice el Reglamento, que, prácticamente cualquiera puede presentar.
2.- Principio de titulación auténtica: art. 2010 CC y III del RGRP.
Viene de la mano del principio de rogación, el art. III denomina “Principio de rogación y de
titulación auténtica”
Los asientos registrales se extienden en virtud de título que conste en instrumento público
salvo disposición en contrario.
El formulario no es nada si no viene acompañado del título que sustenta mi ruego o solicitud.
Los datos del asiento de presentación se sacan del título, ya que el título es el documento que
sustenta directa e inmediatamente la inscripción.
¿Qué es un Instrumento público? (Art. 235 del CPC) y auténtico: Partes notariales, partes
judiciales y partes administrativos. Un instrumento público según el artículo citado es donde
interviene un funcionario público. La minuta es un documento privado que el notario eleva a
escritura pública.
Ojo: testimonio notarial sí es un instrumento público pero no reviste de la formalidad
requerida.
La regla general es que se trabaja con documentos públicos, salvo disposición en contrario:
DOCUMENTO PRIVADO (Art. 236 CPC) de fecha cierta (art. 245 CPC), es necesario que
exista una norma que diga expresamente qué documentos privados se pueden utilizar. Por
ejemplo: un documento con firma legalizada, copias certificadas por notarios que es un
documento privado aunque haya sido expedido por notario.
Ojo: la legalización del documento privado no lo convierte en público.
Casos en los que se inscribe con documento privado:

- Caducidad de hipotecas y medidas cautelares: declaración jurada con firmas certificadas
por notario o por fedatario autorizado de la SUNARP (Art. 1 ley 26639 y 121 del RIRP).
- Transferencias, hipotecas, levantamiento de hipoteca, etc. del Banco de materiales:
documento con firmas certificadas por notario (Art. 5 ley 29770)
- Constitución del comité: documento privado con firmas de los fundadores certificadas
por notario (Art. 111 del CC)
- Nombramientos de representantes de sociedades: copia certificada notarialmente del acta
donde conste el acuerdo (Art. 14 y 46 LGS)
Por ejemplo, en el caso de anticipo de legítima se pide para complementar el acto contenido
en una escritura pública el acta de nacimiento (pero no es el documento principal).
OJO: Hay documentos que se presentan físicamente en soporte papel, pero también con el
sistema de intermediación digital, no es necesario en físico, sino que vienen con firma digital
(Esto solo para algunos actos)
La rogatoria está contenida en el título que se presenta, por tanto, no solo debe estarse a lo
señalado en la solicitud de inscripción sino a los documentos presentados.
• Resolución N° 422-2014-SUNARP-TR-A: “conforme lo establecido por el artículo III

del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, la rogatoria
alcanza a todos los actos contenido en el título, salvo reserva expresa. En tal sentido, en
caso de discrepancia entre el formulario de solicitud de inscripción y los documentos que
se acompañan a título, prevalece el contenido del título”. Es decir, si hay discrepancia
entre el instrumento público y el formulario de solicitud, prima el contenido del
documento, salvo reserva expresa (Resolución N° 422-2014-SUNARP-TR-A).
o Observación: existe discrepancia entre lo solicitado y el documento presentado.

o Formulario: anotación preventiva de prescripción adquisitiva
o Documentos: En el oficio notarial: rectificación de área, En la certificación
notarial: formación de título supletorio, rectificación de área. En la solicitud
certificada: rectificación de área.
o Sírvase precisar notarialmente la rogatoria.
• Resolución N° 2793-2019- SUNARP- TR-L: “De acuerdo al principio de rogación, la
rogatoria alcanza a todos los actos contenido en el título, salvo reserva expresa”. Es
decir que si en documento contiene 2 actos inscribibles, por el ppo de rogación el
registrador debe inscribir los 2 actos, salvo que en el formulario el usuario formule
RESERVA EXPRESA sobre alguno de esos actos.
o Formulario: transferencia de participaciones SRL
o Documentos: Transferencia de participaciones, modificación de estatuto,
renuncia y nombramiento del gerente general y la ampliación de las facultades
de este. Calificar todos los actos.
PRESENTACIÓN CAUTIVA: Está establecida en la Sétima disposición transitoria
complementaria y final del Decreto Legislativo N° 1049
En el caso de partes notariales o copias certificadas en los distintos registros deberá ser efectuada
por el notario o por sus dependientes acreditados ante la SUNARP, excepcionalmente podrá
hacerlo persona distinta al notario o sus dependientes siempre que lo autorice en el parte notarial
o certificación (Nombre y DNI). Esto último, lo excepcional al final se hizo la regla.
En ambos casos se debe acreditar a su dependiente o el tercero a través el módulo SISTEMA

NOTARIO.
Las oficinas registrales no admitirán, bajo responsabilidad, la presentación de testimonios o
boletas notariales.
Esto se hizo necesario por la presentación de documentos falsificados en el registro, ahora con el
SISTEMA NOTARIO ya se sabe a qué persona iría dirigida la denuncia (se denuncia a quien
utiliza el instrumento falso).
Ojo: formularios registrales de predios sí estén vigentes pero sólo hasta cierto valor.
3.- Principio de prioridad: se desglosa en dos principios:
A) Principio de prioridad preferente o de prioridad de rango (títulos compatibles)
- Art. 2016 CC: La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los
derechos que otorga el registro.
- IX RGRP: los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan
se retrotraen a la fecha y hora respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario.
Prioridad preferente o también llamada prioridad de rango. Por ejemplo, si se inscribía 2 hipotecas
y una se inscribía después pero se había presentado después; se ordenaba por la inscripción, el
rango lo da la fecha de presentación (la hipoteca que primero se presenta al registro, es la que
tiene prioridad).
NO es la fecha del instrumento público, tampoco es la fecha de inscripción, Si es la fecha del
asiento de presentación (Desde aquí surten efectos los derechos que se publicitan).
• RESOLUCIÓN N° 554-2017-SUNARP-TR-T: REVOCATORIA DE PODER: En

aplicación el ppo de prioridad preferente, la revocatoria de poder surtirá efectos para
terceros desde la fecha del asiento de presentación del título que la contiene. En
consecuencia podrá acceder al Registro una transferencia otorgada por un apoderado en
fecha anterior a la presentación del título de revocatoria del poder otorgado a su favor, en
aplicación de la disposición contenida en el artículo 2038 CC.
o Observación: el gerente que interviene en la escritura de C-V del 19/07/2017, no

cuenta con facultades vigentes pues según la partida de la sociedad vendedora
mediante junta general de accionistas 15/07/2017 se revoca su nombramiento.
o Título de la revocatoria fue presentado el 20 de julio del 2017 y los efectos de la
inscripción se retrotraen al 20 de julio del 2017, por tanto si la EP es de un día
antes del asiento de presentación, la venta es válida porqué los efectos de la
inscripción de la revocatoria del poder se retrotraen a la fecha del asiento de
inscripción.
- RESOLUCIÓN 222-2018- SUNARP- TR-T: la Escritura de CV se había otorgado en
fecha posterior a la fecha de asiento revocatoria del poder. Minuta es documento privado.
Como el registro no es constitutivo de derechos y la C-V no tiene requisito sine qua non
la escritura pública, entonces, desde la fecha de la minuta ellos ya eran propietarios.
Excepciones: en algunos casos no se retrotrae a la fecha de asiento de presentación del título, sino
a la de otro documento.
- Retro propiedad derivada de la anotación preventiva Art. 68 del RGRP

- Bloqueo registral D. Ley 18278 y sus modificatorias
- Reserva de preferencia registral Art. 18 del RRS
- Anotaciones de demanda
- Mandato judicial
Resolución N° 385-2015- SUNARP- TR- T: “ Si el órgano jurisdiccional desechó la prioridad
preferente de un título en favor de otro presentado ulteriormente, ordenando su inscripción en
detrimento del primero, las instancias registrales no podrán desconocer la eficacia del mandato
judicial ni los efectos legitimadores de la inscripción, en caso de incompatibilidad entre ellos”
un título presentado posteriormente se puede inscribir primero o sus efectos pueden retrotraerse
en detrimento del primero si el juez así lo establece. El registrador está limitado a lo que ordene
el juez.
Yo anoto una demanda para guardar prioridad al acto que estoy demandando, una vez que
obtengo la STC judicial firme los efectos se retrotraen a la fecha de la anotación de
demanda.
Titular registral “X”

1.- Anotación de demanda de otorgamiento de escritura pública 25-07-2019. X vende a Y
2. X vende a Z fecha de presentación 01-02-2020 , se tiene que Z es propietario
3. Escritura pública emitida en proceso de escritura pública con STC firme de C-V de X a
Y 02-03-2020
.-. Los efectos de C-V presentada el 02-03.20 se retrotraen al 25 de julio del 2019, “Z” deja
de ser propietario, no puede decir que desconocía porqué ya existía una anotación de
demanda.
Ojo: la fecha de la anotación de presentación vale siempre y cuando se inscriba.

BLOQUEO REGISTRAL:
Es una anotación preventiva que resguarda prioridad para un acto que se está formalizando ante
el notario (exclusivamente derechos reales). Dura 60 días hábiles, se resguarda la prioridad porqué
con el titular registral se está formalizando por ejemplo, la C-V.
Se bloquea la inscripción de cualquier acto incompatible con el acto que se está formalizando.
BLOQUEO ANOTACIÓN PREVENTIVA:
X vende Y, se inscribe el 25-02-2020. Desde ahí se empieza a contar el plazo de vigencia del
bloqueo, desde ahí se tendrá 60 días hábiles para inscribir la C-V que se está formalizando,
durante ese plazo no se puede inscribir una C-V donde X le venda a Z, se rechaza todo.
La fecha de presentación fue el 23-02-2020
Hasta que se inscriba la Escritura Pública donde X le venda a Y.
Escritura pública de X que vende a Y se da el 23-03-2020
La C-V se retrotrae al 23 de febrero del 2020
Respecto a la solicitud de Z se tacha porqué X ya no es titular, sino que es Y.
B.- CALIFICACIÓN REGISTRAL. –

Es la evaluación integral(de todos los actos, la decisión que toma el registrador también tiene que
ser integral, si falta subsanar algo debe decirle al usuario que subsane todo) de los títulos
presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción.
*Si bien hay una calificación autónoma (un mismo acto un registrador puede inscribir y otro
observar, se exige que los registradores califiquen y tomen unas decisiones predecibles para el
usuario)
Esta calificación está a cargo del registrador en 1° instancia y del Tribunal Registral en 2° (van
en apelación, aquellas decisiones denegatorias de la inscripción), quienes actúan de manera,
personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en el Reglamento (no se
evalúa cualquier cosa, hay límites en la calificación de partes judiciales, en la calificación de actos
arbitrales, de actos administrativos) y en las demás normas registrales (Art. 31 del RGRP)
Se exige PREDICTIBILIDAD en la calificación, reglas para la calificación del art. 33 RGRP,
Precedentes de Observancia Obligatoria) a fin de propiciar y facilitar las inscripciones.
Art. 33 recoge reglas para la calificación, registrador debe seguir el mismo criterio de calificación.
Otro limite son los precedentes de observancia obligatoria (decisiones que toma el pleno del
tribunal registral), estos se toman por mayoría, si no hay mayoría se quedan en acuerdos que solo
vinculan a las salas y no a todos los registradores (esto en teoría porque al ser jurisprudencia sí
vincula a los registradores).
Ojo: si hay resoluciones contradictorias siempre hay que propiciar la inscripción, esto ha sido
introducido en este nuevo reglamento.
En la calificación registral se manifiestan los principios de LEGALIDAD, TRACTO SUCESIVO
Y PROPRIDAD EXCLUYENTE.
Efectos de la calificación registral: es el resultado de la calificación
a) Calificación positiva o aprobatoria:
Implica que el titulo reúne los requisitos legales y se adecúa a los antecedentes registrales.
Tiene como efecto inmediato: LA INSCRIPCIÓN del título.
Art. 50, 51, 52, 53,54 del RGRP
b) Calificación negativa o denegatoria:
Se rechaza el título presentado porque no cumple con los requisitos exigidos por la ley o no
se adecúa a los antecedentes registrales. Se manifiesta a través de observación, liquidación o
tacha.
OBSERVACIÓN El titulo presentado adolece de defectos subsanables (forma,

contenido), que no necesariamente conlleva a la nulidad del acto a
inscribir. Se emite una esquela de observación por defecto
subsanable.
Asiento de presentación tiene un plazo de vigencia de 35 días, si sale
observado, el plazo se prorroga 25 días más.
TACHA El titulo presentado adolece de defectos insubsanables.

- SUSTANTIVA (Art. 42): cuando el título adolece de
defecto que afecta la validez del acto, cae en algún tipo de
nulidad sancionada por la ley (“bajo sanción de nulidad”), o
cuando contiene un acto no inscribible, cuando el título se
presenta en oficina no competente (se presenta el título en la
oficina de la ubicación del inmueble, se puede presentar en
Lima pero para que lo deriven a Piura), cuando haya
obstáculos insalvables, que el acto no preexista, no planos
en la independización de terrenos rurales.
Ojo: LPAG recoge un ppo de informalismo, “encausamiento
del proceso” la administración debe orientar el
procedimiento, si el usuario presentó mal en lima, el
registrador en lima al tacharlo podría derivarlo a Piura, pero
el problema viene en los derechos registrales, si se
devuelven o no (zonas registrales son independientes
económicamente).
Es diferente cuando el documento se presenta en Lima para
que se dirija a Piura, ahí sí cuenta la fecha desde que se
presenta en Lima.
◼ SE PUEDE APELAR.
- POR FALSEDAD DOCUMENTARIA: el registrador
puede advertir sin que nadie le diga o si tiene conocimiento
extra registral o en el mismo momento ve que la firma no
coincide, los sellos han sido alteradas, etc.
◼ SE PUEDE APELAR
- POR CADUCIDAD DEL PLAZO DE VIGENCIA DEL
ASIENTO DE PRESENTACIÓN: culminan los 60 días
(35+25), sin haber subsanado el título se tacha y culmina el
pro
- TACHA ESEPCIAL POR PRESENTACIÓN DE
COPIAS SIMPLES: no se pueden calificar copias simples
de un documento.
- TACHA A SOLICIUD DEL PRESENTANTE: Art. 13,
puede ser total (si es total culmina el procedimiento) o
parcial.
LIQUIDACIÓN Verificar el pago de los derechos registrales, son las tasas que se
pagan por el servicio de inscripción o el de publicidad.
En el caso del servicio de inscripción se disgrega en dos:
- D° de calificación: son los derechos mínimos, comprende
la presentación, calificación y la búsqueda de los
antecedentes registrales. Constituye requisito de
ADMISIBILIDAD al procedimiento registral. Estos
derechos nunca se devuelven.
- D° de inscripción: comprende la incorporación del acto o
derecho al registro. Si el título no se inscribe, se dispone la
devolución de lo pagado.
Ambos derechos están sujetos a la calificación del registrador,
emite una esquela de liquidación (Solo pagó por derechos de
compraventa, faltan pagar los derechos de usufructo), una vez
pagados se emite el asiento de inscripción.
Tasas establecida en el TUPA de la SUNARP.
En apelación también pueden ir al tribunal registral.

Registrador puede abstenerse de calificar: CAUSALES DE ABSTENCIÓN, pero en general es

indelegable esa función.
B.- PRINCIPIOS EN LA ETAPA DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL:
A) PRINCIPIO DE LEGALIDAD: ART. 2011 CC Y ART. 32 RGRP
Registrador califica en base al instrumento público en general o en su caso del documento
privado. Va a calificar la capacidad de los otorgantes, validez del acto y la formalidad
documentos que se presentan a calificación.
Registrador sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas
directamente a aquél y complementariamente, de los antecedentes que obran en el registro.
Solo en caso de dudas el registrador puede trabajar con el título archivado. Registrador evalúa:
1) La formalidad de los documentos presentados:
El título formal debe analizarse a la luz del art. 2010 del CC y Art. III del RGRP, referido a
la formalidad que cada acto debe revestir según las normas.
- Por ejemplo, en el caso de las escrituras públicas:
Artículo 9.- Traslado o copias de instrumentos
Públicos Cuando las inscripciones se realicen en mérito a instrumentos públicos, sólo
podrán fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el Notario o
funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder la matriz, salvo
disposición en contrario.
- En el caso de una STC → se presenta con copia certificada por el secretario judicial, la
matriz lo tiene el juzgado.
- Documentos expedidos por la municipalidad: copia certificada por el funcionario
calificado de la misma municipalidad que expidió el título.
- En el caso de documentos privados → se presenta el documento original con firma
legalizada.
Los documentos complementarios sí pueden ser presentados en copias legalizadas
notarialmente.
Se califica el título en su aspecto FORMAL, referido al documento en el cual consta la causa

del pacto o contrato que se desea inscribir.
→ Sistema de intermediación digital: ya no en soporte papel, todo por computadora y con
firma digital.
2) La competencia del funcionario que autorice o certifique el título:
a) Competencia del notario:
No es la ubicación del inmueble ni del domicilio de la persona natural o jurídica los que
determinan la competencia del notario, sino el hecho que la formalización del instrumento
se efectúe en la provincia en la cual ha sido nombrado como notario.
Excepciones, ejemplos:
- Art. 6 del reglamento de la Ley 27157 el notario competente para el trámite de
regularización de edificaciones es el del distrito notarial donde se ubica el inmueble.
- Prescripción, títulos supletorios y rectificación de áreas art.4 de la ley del Notariado y art.
5 de la ley 27333 el competente es el notario de la provincia donde se ubica el inmueble.
- El art.8 de la Ley 26662 (asuntos no contenciosos de competencia notarial) que regula la
sucesión intestada, el notario competente será el del último domicilio del causante.
B) PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO:
- Artículo 2015 CC.- Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté
inscrito o se inscriba el derecho de donde emana.
- RGRP VI. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el
derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo
disposición en contrario.
OJO: La excepción es la primera inscripción. Si es la 1° no se tiene porqué mirar hacia atrás, ya
que no hay información anterior. A partir de la primera inscripción sí se tienen que ver las
sucesivas transferencias entre el titular registral y quien pretende inscribir el derecho.
En todos los actos que se pretenden inscribir debe intervenir el titular registral. Si no es el titular
registral, se debe regularizar el tracto, es decir inscribir los tractos previos para regularizarlo. El
tracto son las sucesivas transferencias (cadena ininterrumpida). Se puede transferir acciones y
derechos.
RESULTADO 1:
El título B se tacha en virtud del principio de Prioridad excluyente, su solicitud resulta
incompatible con el antecedente registral, puesto que Ana ya no es la titular registral del inmueble,
ahora es C. Quien logra la preferencia en el derecho es quien primero inscribe, ya que una vez
que se logra la inscripción los efectos se retrotraen a la fecha del asiento de presentación (no de
la escritura). C logra la inscripción del título, entonces el título de B se tacha.
RESULTADO 2:
-Si el título de C tiene algún defecto subsanable y se observa o liquida → el título de B se
suspende, es decir que queda ahí, no se tacha porque al título de C aún se le está dando la
oportunidad para que se regularice; si no subsana las observaciones o paga los derechos dentro
del plazo de vigencia del asiento de presentación, el título de C se tachará y al segundo (el de B)
se le levanta la suspensión y si cumple con todos los requisitos, entonces se inscribe.
Ojo: No sólo llamamos incompatible a un título que excluye, sino también cuando el título ya está
inscrito (identidad). La incompatibilidad no sólo es exclusión sino también identidad (excluyo el
segundo porque ya está inscrito).
Artículo 26.- Títulos pendientes incompatibles
Durante la vigencia del asiento de presentación de un título, no podrá inscribirse ningún otro
incompatible con éste.
Un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripción del primero
excluya la del presentado en segundo lugar.
OBSERVACIONES RECURRENTES EN EL CASO DE MEDIDAS CAUTELARES:
En el caso de MEDIDAS CAUTELARES verificamos la adecuación, verificando en el parte
judicial o en la medida, que el demandado sea el titular registral. En el proceso judicial se debe
ver quién es el titular registral.
- Por ejemplo: el predio está a favor de la sociedad conyugal y se dispone un embargo en
donde el demandado es sólo uno de los cónyuges. Entonces la observamos y ponemos
que revisada la partida registral, el propietario del predio es la sociedad conyugal
conformada por Óscar y María (este predio es un patrimonio autónomo propiedad de la
sociedad conyugal y no de c/u de los cónyuges). No se puede embargar el predio porque
hay incompatibilidad con el antecedente registral.
- La jurisprudencia ha dicho que se inscribe siempre y cuando en resolución judicial se

establezca que la medida cautelar va a recaer sobre los derechos expectaticios que tienen
el demandado en la futura liquidación de la sociedad de gananciales. De esa forma se
pueden inscribir embargos de predios que tienen como titular a la sociedad conyugal y en
el proceso está demandado uno de los cónyuges.
CPC Artículo 656.- Embargo en forma de inscripción
Tratándose de bienes registrados, la medida puede ejecutarse inscribiéndose el monto de la
afectación, siempre que ésta resulte compatible con el título de propiedad ya inscrito. Este
embargo no impide la enajenación del bien, pero el sucesor asume la carga hasta por el monto
inscrito. La certificación registral de la inscripción se agrega al expediente.
CPC Artículo 673.- Anotación de demanda en los Registros Públicos

Cuando la pretensión discutida en el proceso principal está referida a derechos inscritos, la
medida cautelar puede consistir en la anotación de la demanda en el registro respectivo. Para su
ejecución, el Juez remitirá partes al registrador, los que incluirán copia íntegra de la demanda,
de la resolución que la admite y de la cautelar.
El registrador cumplirá la orden por su propio texto, siempre que la medida resulte compatible
con el derecho ya inscrito. La certificación registral de la inscripción se agrega al expediente.
La anotación de la demanda no impide la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores,
pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida.
C) PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE: se da entre títulos incompatibles.

Artículo 2017.- No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque
sea de fecha anterior.
X. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE
No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque
sea de igual o anterior fecha.
DISCREPANCIAS RESPECTO AL NOMBRE DEL TITULAR REGISTRAL:

POO aprobado en el II Pleno del TR, publicado el 22/01/2003.
IDENTIFICACIÓN DE LA PERSONA:
“El nombre no constituye sino una de las vertientes de la identidad personal, la que se refiere a
los signos distintivos que permiten individualizar a la persona y que se complementa con otros
elementos, siendo que la evaluación de las discrepancias en el nombre de fundamentarse en una
apreciación conjunta de los elementos obrantes en el registro y los instrumentos públicos
aportados por los solicitantes, que a través de distintos factores de conexión permitan colegir
en forma indubitable que se trata de la misma persona”.
Criterio adoptado en la resolución N° 019-2002-ORLC/TR del 17/01/2002.
DISCREPANCIAS RESPECTO AL BIEN:
POO aprobado en el X Pleno del TR 09/06/2005, precisado en el IX Pleno Acuerdo plenario 28
y 29/08/2013.
IDENTIFICACION DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA:
“La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien objeto del contrato de transferencia
materia de la solicitud de inscripción, será objeto de observación siempre que no existan otros
elementos suficientes que permitan la identificación de este”
Si hay discrepancias pero encontramos elementos de conexión, se debe inscribir. Por ejemplo, si
áreas, medidas perimétricas coinciden pero linderos varían; se debe inscribir porque hay
suficientes elementos que hacen pensar que se trata del mismo predio. No se varía ningún dato de
la identificación del inmueble, lo que se inscribe es la transferencia del predio.
CALIFICACIÓN DELIMITADA. –
La norma o los POO han delimitado la calificación del registrador (te dicen qué si puede calificar
y que no)
- Calificación de resoluciones judiciales
- Calificación de actos administrativos
- Calificación de laudos arbitrales-
1. CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES:

El segundo párrafo del art. 2011 CC subordina la función registral a la judicial.
Artículo 2011.- Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que
resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
"Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando
se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso,
el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementaria que
precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del
ingreso al Registro." (*)
Los registradores están obligados a acatar lo que resuelve el Juez, Lo que dice es que no
califiques los partes judiciales, las resoluciones judiciales, los mandatos judiciales; pero si
requieres puedes pedir información complementaria para precisar el mandato.
El fundamento: Art. 139 de la C° y el art. 4 de la LOPJ
LOPJ Artículo 4º.- Toda persona y autoridad está obligada a acatar y dar cumplimiento a las
decisiones judiciales o de índole administrativa, emanadas de autoridad judicial competente, en
sus propios términos, sin poder calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o
interpretar sus alcances, bajo la responsabilidad civil, penal o administrativa que la ley señala
(…).
Pero el artículo 2011 da una posibilidad, dice “de ser el caso el registrador podrá solicitar al juez
la aclaración o información complementaria que precise el mandato”
El último párrafo del art. 32 del RGRP establece la sujeción a lo dispuesto en el CC.
POOV Pleno del 20/10/2003.- Calificación de resoluciones judiciales:
“El registrador NO debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la
resolución judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del art. 2011 del CC, el
registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al Juez, cuando
advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o
incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el J reitera el
mandato de anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora el fondo del proceso dicha
circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser
objeto de calificación por parte del registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del
magistrado el acceso al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá
dejarse constancia en el asiento registral”
Resolución N° 029-2012-SUNARP-SA (directiva N° 002-2012-SUNARP-SA) “Procedimiento

para que los Registradores Públicos soliciten las aclaraciones a los magistrados del Poder Judicial
en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 2011 del código civil”
Autorizado para solicitar aclaraciones o pedir información adicional cuando:
- El acto o derecho no resulte inscribible.
- Resulte incompatible o inadecuado con el antecedente registral.
- No se cumplan las formalidades extrínsecas del parte judicial, si el parte vino sin firmas,
o si está la sentencia pero no está la resolución que declare firme o consentida.
- Determinar el pago de los derechos registrales.
No debe calificar: El fundamento o adecuación a la ley del contenido o resolución.
El registrador se dirige al juez para pedir aclaración mediante oficio.
Cuando el regisrador advierte inconsistencia y no pide información al juez, la responsabildiad a
nivel registrla recae sobre el resgistrador y también sobre el Juez.
El plazo se prorroga mientras esta observación/ aclaración la resuelv a el Juez, por tanto como
hay pendiente una inscripción no se puede inscribir ningún otro título que resulte incompatible.
CALIFICACIÓN DE PARTE NOTARIAL PROVENIENTE DE UN PROCESO
JUDICIAL DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA:
POO en X pleno del 09/05/2005
“La escritura pública otorgada en ejecución de sentencia en el proceso de otorgamiento de
escritura pública no constituye título judicial, no resultando aplicables las limitaciones a la
calificación contenidas en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil.”
Así se trate de un proceso judicial de otorgamiento de escritura pública, lo que llega al registro
no es el parte judical sino una Escritura pública donde se inserta la resolución judicial que dispuso
el otorgamiento de la E.P. Por tanto, el registrador no lo va a evaluar como un parte judicial, sino
como lo que es es, una EP.
Aquí el registrador NO califica competencia del Juez.
2. CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS:
POO aprobado en el XCIII Pleno del Tribunal Registral del 16/08/2012:
“En la calificación de actos administrativos, el registrador verificará la competencia del
funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o derecho
y la adecuación del título con los antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de
hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo y la
regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado.
Fundamento: art. 9 LPAG.-
Todo acto administrativo se considera válido en tanto su pretendida nulidad no sea declarada por
autoridad administrativa o jurisdiccional, según corresponda.
si un acto es emanado por la Adminiración Pública, se presume válido.El registrador no puede
alterar ese acto producto del procedimeinto administrativo. Lo que sí puede calificar es la
competencia del funcionario, la formalidad de la decisión (resolución u oficio certifacada por la
autoridad administrativa, no puede ser copia legalizada por el notario sino por quien tiene en su
poder la matriz , el carácter inscribible del acto y la adecuación del título con el antecedente
registral.
Si el registrador observa y dice que no es un acto inscribible, que es incompatible o no cumple
con la formalidad y se emite la esquela de observación a la AP , aún así AP reitera su decisión, o
mandanto, NO SE INSCRIBE, DEBE SUBSANARLO (no es el mismo tramamietno que una
resolución judicial)
3. CALIFICACIÓN DE LAUDOS ARBITRALES:
Se califica de conformidad con las normas que regulan el arbitraje (D. Leg. N° 1071) y lo
dispuesto en el artículo 32 del RGRP. Con las formalidades y limitaciones establecidas en los
artículos 10-A y 32-A del RGRP.
“Ninguna actuación ni mandato fuera de las actuaciones arbitrales podrá dejar sin efecto las
decisiones del tribunal arbitral, a excepción del control judicial posterior mediane el recurso de
anulación del laudo contemplado en este Decreto Legislativo. Cualquier intervención judicial
distinta, dirigida a ejercer un control de las funciones de los árbitros o a interferir en las
actuaciones arbitrales antes del laudo, está sujeta a responsabilidad.”
El laudo tiene efecto de cosa juzgada.
CALIFICA:
Formalidad: Laudo arbitral protocolizado.
Carácter inscribible del acto, compatibilidad o adecuación con el antecedente.
NO podrá calificar:
- La competencia del Tribunal Arbitral o Árbitro Único para laudar,
- El contenido del laudo
- La capacidad de los arbitros para ejecutarlo,
- La validez del convenio arbitral ni su correspondencia con el contenido del laudo
Asume exclusiva responsabilidad por las decisiones adoptadas en el ámbito de us competenca
IMPROCEDENCIA DE REITERACIÓN DE INSCRIPCIÓN
Si el registrador observa y dice que no es un acto inscribible, que es incompatible o no cumple
con la formalidad y se emite la esquela de observación, aún así el árbitro reitera su decisión, o
mandanto, NO SE INSCRIBE, DEBE SUBSANARLO (no es el mismo tramamietno que una
resolución judicial).
EXCESOS EN LA CALIFICACIÓN
Resolución N° 1362-2009-SUNARP-TR-L de 9/3/2009
“Este tribunal considera que la función registral implica la verificación del cumplimiento de los
requisitos sustanciales de validez del acto o negocio jurídico. Así como la adeuación con los
antecedentes del registro, de conformidad con el art. 2011 del Código Civil; pero en ningún caso
dicho funcionario debe entretenerse en el control de cuestiones simplemente formales, o de
redacción u ortografía, lo cual no presta ninguna utilidad en orden a la seguridad jurídica, pero
si ocasiona un alto costo de desprestigio del sistema registral. El control de legalidad del
registrador no es un filtro de minucias o de detección de erratas.”
Resolución N° 291 – 2007-SUNARP-TR-T de 11/06/2007:
“No todo defecto, infracción o incumplimiento de las formas legalmente determinadas configura
un supuesto de denegaación de inscripción, pues no puede llevarse el respeto a las mismas a un
paroxismo tal que el mínimo error u omisión accarree la ineficacia del título como documento
inscribible. En ese sentido, no debe observarse la escritura pública otorgada durante la vigencia
de la Ley 1510, si es que en la introducción el notario omitió indicar que la compradora
comparecía por derecho propio, si esta circunstancia resulta del resto del instrumento.
No puede exigirse al presentante de un título el cumplimiento de requisitos puntuales o
específicos para la inscripción invocando solo los artículos 2011 del Código Civil o 32 del Texto
Unico Ordenado del regkamento General de los registros Públicos, pues dichos preceptos legales
regulan solamente la habilitación de las instancias registrales para examinar determinados
aspectos de los títulos y los límites a dicho examen.”
C.- LA INSCRIPCIÓN
INSCRIPCIÓN/ ASIENTO DE INSCRIPCIÓN/ASIENTO REGISTRAL
Título V del RGRP
Este asiento contiene toda la información relevante que se hace constar en el Registro, luego de
la calificación positiva del Registrador.
Expresará necesariamente el acto jurídico de donde emana directa o inmediatamente el derecho
inscrito (la CV contenida en una EP, el embargo contenido en una resolución judicial, el derecho
de superficie contenido en una EP, declaratoria de fábrica/construcción, que está contenida en un
formulario registral; esto porque nuestro sistema es causalista)
Se ordenan en la partida registral en rubros establecidos (antecedente dominial, de donde proviene
el predio que ha sido independizado de la matriz, si es la primera inscripción aparecerá
NINGUNO)
Tipos: Inscripciones propiamente dichas (son definitivas y publicitan situaciones jurídicas
consolidadas), anotaciones preventivas (asientos de carácter provisional o transitorias),
anotaciones marginales (Anotación al margen que denota alguna situación registral. Por ejemplo,
cuando se hacen cambios de jurisdicción, informaciones registrales o cuando se hace la
independización de la matriz se hace una AM diciendo que la mazna tal del lote tal ha pasado a
tal partida)
Anotaciones preventivas (art. 64 y 65 RGRP):
Asientos registrales de carácter provisional y transitorio que tienen por finalidad reserar la
prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho
inscrito.
a) Demandas y demás medidas cautelares.
b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva.
c) Los títulos que no pueda efecuarse por no estar inscrito el derecho de donde emance.
d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable.
e) Los títulos que en cualquier caso debe anotarse de acuerdo a las leyes. Ejm: bloqueo
regitral, Ley 26512 de saneamiento de los inmuebles del Ministerio de Educación,
saneamiento de los inmuebles del Estado D.S. 130-2001-EF, asuntos no contenciosos de
competencia notarial.
Literales c) y d) le falta el tracto sucesivo, se observa el título porqué se necesita el acto previo y
necesario para proceder a la inscripción. Se pide la anotación preventiva pero esa anotación
preventiva solo durará un año. Estos casos c y d solo se admiten para el registro de predios.
Todas las entidades del Estado tienen una regulación especial para el saneamiento de sus predios
(regularizar la vida jurídica de esos inmuebles del Estado en el registro.
EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN:
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN-
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN (ANTES DE LA LEY 30313)

Inscribo porqué el acto ha pasado el filtro de legalidad que ha realizado el registrador y por tanto
se va a publicitar esta nueva situación jurídica.
Art. 2013 CC: "El contenido del asiento registral se

presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no
se rectifique por las instancias registrales o se declare su
invalidez por el órgano judicial."
7. PRINCIPIO DE
LEGITIMACIÓN
(anterior a la ley
30313) Norma VII RGRP. "Los asientos registrales se presumen
exactos y válidos. Producen todos sus efectos y
legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos,
mientras no se rectifiquen en los términos establecidos
en este reglamento o se declare judicialmente su
invalidez.
La ley presume que pasada la calificación, lo que se está publicitando en el asiento registral
produce todos sus efectos y legitiman al titular a actuar conforme a lo que el registrador ha
publicitado.
Para cualquier modificación del derecho que se esté publicitando se necesita la intervención del
titular registral (Este ppo tutela los derechos de estos titulares registrales), salvo que ese asiento
sea declarado nulo judicialmente o se ha rectificado en la forma prevista en el reglamento.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN CON LA LEY 30313:
VII. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman
al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos
establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
Ojo este artículo en su redacción aún no se ha modificado.
“Artículo 2013. Principio de legitimación
El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o
arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la
suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo
a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las
disposiciones vigentes”.
Se incluye al laudo firme como uno de los documentos que dan mérito a la declaración de
invalidez de un asiento. Además el registro puede cancelar el asiento en sede administrativa solo
en dos casos: suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos establecidos con
arreglo a las disposiciones.
Registrador extiende la cancelación del asiento por suplantación o falsedad documentaria en
mérito del procedimiento que ha establecido el JEFE ZONAL.
En sede registral ni el propio registrador puede mover esa inscripción (intangibilidad del
contenido del asiento), que es una garantía del SINARP, art. 3.b) de la Ley N° 26366 “La
intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o
sentencia judicial firme”.
FUNDAMENTO DEL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN: El principio de legalidad, la

calificación.
Garantía del SINARP, art.3.b) de ley N°26366: “La intangibilidad del contenido de los asientos
registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme”.
Para rectificar, modificar, o cancelar la inscripción, se requiere el consentimiento de su titular o

una sentencia firme en la cual haya sido demandado.
Presunción relativa de exactitud y validez de las inscripciones (iuris tantum).
La inscripción de un título no tiene efectos convalidantes.
Art.46 del RGRP (principio de causalidad) por lo que la legitimación del asiento puede ser
enervada cuando se declare la nulidad del título que le dio mérito (art. 99 del RGRP).
También dejará de tener efectos la presunción cuando se practique la rectificación del contenido
del asiento en la forma prevista en los Arts.76 y siguientes del RGRP.
Para rectificar, modificar o cancelar la inscripción, se requiere el consentimiento de su titular

o una sentencia firme en la cual haya sido demandado.
Presunción relativa de exactitud y validez de las inscripciones (iuris tantum). Protege la

inscripción, tutela la seguridad estática. La inscripción de un título no tiene efectos convalidantes.
Art. 46 del RGRP (principio de causalidad, si no hay título no hay asiento) por lo que la
legitimación del asiento puede ser enervada cuando se declare la nulidad del título que le dio
mérito (art. 99 del RGRP).
También dejará de tener efectos la presunción cuando se practique la rectificación del contenido
del asiento en la forma prevista en los art. 76 y siguientes del RGRP.
CANCELACIÓN ADMINISTRATIVA: Por suplantación o falsificación de documentos.

Procedimiento en LEY 30313. No por deficiente calificación.
Ante las constantes falsificaciones de documentos, como una vez inscrito si se quieren cuestionar
se debía ir necesariamente al PJ y eso tarda por lo menos 1 o 2 años para obtener una sentencia,
se estableció el procedimiento de la Ley 30313.
En esos casos, el registrador no es responsable por la falsificación, no es un perito grafo técnico.

Es por ello por lo que salió la Ley 30013, para que el mismo registro se cancele ante casos
comprobados de falsificación de documentos o suplantación de identidad → el mismo registro
puede cancelar el asiento, sin necesidad de recurrir al poder judicial. Se cancela el asiento, no el
documento. La cancelación es por vía administrativa.
La ley regula 2 procedimientos:
1. Procedimiento de oposición - (antes de la inscripción, el registrador está calificando).

Cuando el título está entrando (aún no se califica), hay que avisar al registrador. En ese
caso, el registrador procede a avisarle a el funcionario público que supuestamente emitió
el documento para que diga si en realidad lo emitió o no. Si no es el caso, se tacha y la
AP tomaría las acciones legales correspondientes.
2. Procedimiento de cancelación: () los únicos legitimados son los funcionarios, lo ingresan

mediante el diario como una presentación más. El registrador verifica los requisitos y lo
eleva el jefe zonal para que revise el caso.
La resolución emitida por el jefe zonal es irrecurrible en sede administrativa, es decir si quieren
impugnar esa resolución, deben acudir al poder judicial.
Nancy sigue siendo la propietaria porque se necesita una declaración judicial para que Nancy deje
de ser propietaria (se debió pedir la nulidad de C002, C003, C004).
Si antes del C004 hubiera habido un D0001: ANOTACIÓN DE DEMANDA DE NULIDAD, los
efectos de la inscripción se retrotraen a C0001. Art. 143 del CPC
Artículo 123.- Cosa Juzgada
(…) La cosa juzgada sólo alcanza a las partes y a quienes de ellas deriven sus derechos. Sin
embargo, se puede extender a los terceros cuyos derechos dependen de los de las partes o a los
terceros de cuyos derechos dependen los de las partes, si hubieran sido citados con la
demanda. (…)
La publicidad legal prima sobre la publicidad registral.
Sin embargo, no siempre es así, hay algunos casos en que este principio se ve infringido por el
mismo sistema legal. -Es decir, algunas veces se ha establecido que la publicidad legal prima
sobre la publicidad registral. Por ejemplo:
• Caso de playas, en el que 50 m son del estado y había un predio que abarcaba parte de
esos 50 m y ello figuraba en registros públicos. En ese caso la ley primó sobre la
publicidad registral, la zona de playa es del estado así estén mal inscritos a favor de
alguien más.
• Varios casos de demandas en el PJ.
• Caso del DL.1192 (ley marco de expropiación) - por un tema de seguridad o necesidad
pública. En esos casos, se sanciona al registrador si es que no inscribe el título a favor del
estado.
NO ESTÁ REGULADO COMO PRINCIPIO EN EL CÓDIGO CIVIL, PERO ES

DERIVADO DEL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN PUES TODO LO INSCRITO ES
OPONIBLE ES:
LA OPONIBILIDAD. ART. 2022 DEL CC (PROPIEDAD INMUEBLE)
Registro declarativo que genera oponibilidad de lo inscrito frente a lo no inscrito.
1. Supuesto genérico
Para oponer derechos reales sobre inmuebles quienes también tienen derechos reales sobre los
mismos, es preciso que el derecho que se opone esté primeramente inscrito.
2. Supuesto específico
Tratándose de derechos de distinta naturaleza, se aplicarán las normas de derecho común.
Tercería de propiedad: El embargo inscrito prima frente a la propiedad no inscrita, prima
propiedad no inscrita adquirida con anterioridad al embargo, en documento de fecha cierta.
(VII Pleno casatorio 2015)
Artículo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad al de aquél a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.
Ejemplo de la doble venta: A le vende a B pero también le vende a C, ¿quién prevalece? El que
inscribe su derecho ( no se le exige ningún requisito).
Derecho comun hace refeencia al derecho de propiedad, artículo 70 del CC.
Primará la propiedad no incrita siempre y cuando esta haya sido adquirido en documento de fecha
cierta (documento privado con firma certificada, escritura pública, testamento) anterior a embargo
inscrito.
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL- ANTERIOR A LEY 30313
Efectos que producen la inscripción para un tercero que contrata: el 3ero cree en lo que publicita
el registro, contrata e inscribe su derecho. Este tercero se verá protegido.
Presunción absoluta de exactitud (iuris et de iure). FUNDAMENTO: la seguridad del tráfico
(seguridad dinámica). Garantía del SINARP, art.3.d) de ley N°26366: “La seguridad jurídica de
los derechos de quienes se amparan en la fe del registro”.
PROBLEMAS: el tercero debe tener buena fe, adquirir a título oneroso de la persona que el
registro publicita como propietario para transferir el derecho, siempre que las causas de nulidad,
rescisión NO CONSTEN EN LOS RR.PP, pero RR.PP es un término amplio. No solo deberá
leerse el asiento registral, sino también los títulos archivados que forman parte del registro y se
tiene acceso a ellos.
Pero los títulos archivados juegan un rol complementario, luego de haber pasado el filtro de
legalidad, el acto es declarado válido y exacto mientras no hay un acto judicial de por medio (ppo
de legitimación), pero no sirven para oponer la información del título archivado, se oponen la
información que hay en el asiento.
El término en los registros públicos de la antigua redacción del art.2014 traía problemas porque
había quienes opinaban que se debía considerar la partida más los títulos archivados. Otros decían
que eso hacía referencia sólo a la partida.
Con la modificación (amarillo) se especificó que se debía tener en cuenta los títulos archivados,
pero una persona común y corriente no puede entender los títulos archivados, tendría que contratar
a alguien para que haga un estudio de títulos.
MODIFICACIÓN CON LA LEY 30313:

“Artículo 2014. Principio de buena fe pública registral

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro”. (*)
VIII. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL
La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto
que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere
contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten
en los asientos registrales.
Dra. buenas noches. Solo a efectos de esclarecer mi duda, con respecto a lo que se expuso ayer
al iniciar la clase a partir de la intervención de Claudio: En la resolución judicial, si se ordena
la inscripción, pues no será necesario ir al notario porque el juez ya ha dicho que se debe
inscribir; pero, si es un proceso de otorgamiento de escritura pública y se declara fundada, no
se puede ir al Registro a que se inscriba, sino que, se debe ir al notario para que se otorgue y
una vez otorgada, se va a RRPP para que se califique como cualquier escritura pública.
(confirmado como correcto)
Art. 2013 y 2014 del CC no estarían concatenados (uno habla de asientos y el otro de registros
públicos)
La tendencia era a que se estableciera en la modificación que las causas NO CONSTEN EN LOS
ASIENTOS REGISTRALES (Como sí lo recoge el art. VIII del RGRP).
Hoy el art. 2014 CC se refiere a los asientos registrales y los títulos archivados.
Con la modificación, el tercero que quiere contratar no solo tiene que sacar copia de la partida
registral y verificar quien es el último propietario y que no hay gravámenes, sino que también
debe sacar todos los títulos archivados, los documentos que dieron mérito a los asientos registrales
y verificar si hay alguna causal de nulidad para recién contratar. De esta manera se encarece y
entorpece el tráfico comercial, porque el comprador tendría que contratar a un abogado para que
verifique los asientos registrales y los títulos archivados. La transferencia se vuelve onerosa,
tendrá que pagar por los títulos archivados, a un abogado, incluso algunas jurisprudencias señalan
que debe verificar hasta la posesión o el predio. Esto desalienta y desincentiva la inscripción.
También trae abajo el trabajo de calificación del registrador.
Si hay una falsificación de documentos o suplantación de personas, por ejemplo, A nunca firma
el documento, aparece otra persona y se transfiere el bien a B y este transfiere a C (tercero
registral). ¿Se podrá proteger a A? Realmente se debería proteger a A, pero la jurisprudencia
establece que se protege al tercero registral. Con la modificación del art. 2014 CC, el legislador
aumenta una de las causales y establece que prevalece el tercero registral así se cancele el asiento
registral o el título que da mérito al asiento registral del tercero registral.
LOS REQUISITOS (CONCOMITANTES) PARA SER CONSIDERADO TERCERO
REGISTRAL SON:
1. Adquirir de quien aparece en el Registro con facultades para otorgar el derecho
(asiento registral y titulo archivado).
2. Adquirir a título oneroso. Una donación no está protegida con el principio de fe pública
registral. No se protege a quien no da nada a cambio.
3. Buena fe: objetiva (que las causas no consten en los asientos registrales y títulos
archivados, debe fijarse en el Registro) y subjetiva (creencia o desconocimiento de manera
extrarregistral).
La buena fe subjetiva es la creencia de lo que publicita el Registro, también es el
desconocimiento de las causales que perjudican al contrato. Quien debe refutar la buena fe
es quien demanda. Algunas sentencias establecen la “buena fe diligencia”, la cual se
refiere a que el adquirente debe verificar la posesión del titular registral o haber indagado
si el titular registral no ha estafado, por ejemplo. Pero no debería ser así porque la
trasferencia debe ser célere y sin hacer investigaciones.
La buena fe se exige durante todo el procedimiento.
4. Inscribir el derecho adquirido. El derecho debe inscribirse, debe acceder al Registro para
tener la protección.
CASOS:
1) A tiene un predio de 300 m2, inscrito en la partida N° 10010 y lo hipoteca a favor del Banco.
A subdivide el predio en tres de 100m2, por lo que, se apertura una partida para cada predio
resultante (10011, 10012 y 10013) y se cierra la partida matriz (N°10010). Por cada subdivisión
habrá una partida registral y la partida de la matriz se cierra. Si se subdivide el predio, la hipoteca
no se extingue porque la hipoteca persigue al bien. La hipoteca se va a trasladar a los bienes
resultantes. Pero el registrador no traslada la hipoteca.
A vende uno de los sublotes a C y este constituye hipoteca a favor de la Caja Piura. El Banco
demanda la nulidad de la compraventa y de la hipoteca.
¿La Caja Piura está amparada por el principio de fe pública registral? ¿Su crédito se debe ejecutar
antes que el del Banco? No se puede inscribir las dos hipotecas por el tema del rango para la
ejecución ¿Caja Piura tenía que ir a las partidas de los antecedentes registrales? ¿O solo bastó con
contratar en base al Registro? Ha adquirido la garantía a título oneroso, pero un juez diría que
tendría que ir a la partida independizada ya que es parte de la diligencia (buena fe), pues puede
pedir copia de la partida matriz en la que estaba la hipoteca. Sin embargo, la buena fe objetiva sí
se cumple. Algunos sostienen que se debe ver la partida directamente vinculada (lo que se va
a adquirir), si el bien no tiene ningún gravamen, no debería indagarse los antecedentes registrales.
El bien esté vinculado con la matriz, pero se trata de un predio independiente, es un nuevo predio,
con una nueva partida registral. Fuera distinto que el bien sea parte de un edificio, como un
departamento, en este caso, sí tendría que indagarse si el edificio tiene algún gravamen.
¿El registrador puede realizar la rectificación? Se da cuenta que no la trasladó, pero ya hay
obstáculos en la partida, pues el adquirente no tiene conocimiento de la hipoteca.
2) A vende el bien a B y el registrador no inscribe la hipoteca legal por el saldo de precio. El
registrador debería hacerlo de oficio. B constituye hipoteca a favor del Banco. A demanda la
resolución del contrato y nulidad de la hipoteca.
¿El Banco está amparado por el principio de fe pública registral? Hace referencia al título
archivado, cuando B adquiere de A, sí puede ver que hay un saldo de precio que consta en el título
archivado, pero en la partida registral no consta. Si adquirió con la modificación del art. 2014
CCP, no estaría amparado por el principio de fe pública registral.
ÚLTIMA ETAPA DEL INTER REGISTRAL: RECURSO DE APELACIÓN (CAPÍTULO
III RGRP)
Una vez obtenida la inscripción, culmina el procedimiento registral. Puede interponerse recurso
de apelación ante el Tribunal Registral, contra la denegatoria de inscripción (observaciones,
liquidaciones, tachas, suspensiones) del registrador o contra la denegatoria de publicidad. No
procede contra las inscripciones (en mérito del principio de legitimación), pues estas solo pueden
impugnarse en vía judicial. En la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de
presentación no hay apelación, pues ya culmina el procedimiento registral.
El Tribunal Registral puede resolver:
✓ Confirmando total o parcialmente
✓ Revocando total o parcialmente
✓ Declarando improcedente o inadmisible la apelación
✓ Aceptando o denegando total o parcialmente el desistimiento formulado
La decisión del Tribunal Registral agota la vía administrativa, teniendo expedito el derecho a
iniciar un proceso ante el Poder Judicial mediante el proceso contencioso administrativo.
En síntesis: el registrador público califica el título y el Tribunal Registral evalúa en segunda

instancia administrativa la calificación del Registrador. En el procedimiento registral solo hay dos
instancias.
Al Poder Judicial se recurre mediante el proceso contencioso administrativo y se pronuncia sobre
las resoluciones del Tribunal Registral.
El asiento registral se mantiene vigente durante el íter procedimental registral.
Mientras se resuelve en vía judicial, el asiento registral sigue vigente por 45 días hábiles, pero el
plazo es solo para anotar la demanda. B
1. Registro de Predios: actos más importantes
El Registro de Predios tiene su sustento en la existencia del catastro que es el inventario físico de
los predios orientado a un uso multipropósito. El inventario físico está constituido por la suma
de predios contiguos que conforman el territorio de la República, a los cuales se les asigna un
Código Único Catastral con referencia al titular o titulares del derecho de propiedad del predio.
El catastro está vinculado o interconectado al Registro de predios, de tal forma, que si se hace una
consulta al catastro, se ingresa directamente a la información de la SUNARP. Esta vinculación
permite una información actualizada de todos los derechos registrados sobre un predio. Se va a
acceder a toda la información física del predio, si tiene linderos o si pasa algún lago, etc. Está en
la ley, pero no está totalmente implementado. Con el catastro, se busca que la realidad registral
sea exacta a la realidad extrarregistral.
El catastro será provisto no solo por el Registro, sino también por las entidades generadoras de
catastro, como las municipalidades o el COFOPRI.
Lo que tenemos es el catastro registral, es un inventario físico pero levantado en base a los planos
que obran en los antecedentes registrales y los títulos archivados.
INMATRICULACIÓN
La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro, es decir, el predio se
ingresa a la vida registral. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición
distinta.
Los requisitos generales para la inmatriculación son:
✓ Título de propiedad (instrumento público) de más de cinco años de antigüedad o títulos
supletorios para que pueda acceder al Registro. Este título de propiedad debe acreditar
dominio, una transferencia inter partes, un acto traslativo a título gratuito u oneroso y no
se admiten declaraciones unilaterales.
✓ Plano con informe de catastro para verificar que el bien no se encuentre inscrito en el
Registro, como tal o formando parte de otro predio de mayor extensión. Se realizará
mediante un informe del área catastral. Para inscribir un predio se recomienda solicitar una
búsqueda catastral presentando el plano del predio, para verificar que el bien no esté
inscrito y pueda procederse a su inmatriculación.
Los requisitos varían según sea un predio urbano, rural, asentamientos humanos o centros
poblados, predios comunales, predios del Estado, etc.
Caracteres generales
✓ Da lugar a la apertura de una partida registral.
✓ Se requiere la escritura que contenga el acto traslativo de propiedad, que haya un adquirente
y un transferente.
✓ No impide el hecho de que el área de catastro señale la imposibilidad de determinar si el
mismo se encuentra inscrito o no. Si el catastro registral no puede determinar que el bien
está inscrito, procederá la inscripción y tendrá que acceder el bien al Registro.
✓ No procede la anotación preventiva, salvo disposición legal, como la inmatriculación de
bienes del Estado.
✓ El lugar de inscripción es la oficina del distrito donde el bien esté ubicado.
El plazo de 5 años de antigüedad del título de propiedad se computa desde la fecha de la escritura
pública. El Precedente de Observancia Obligatoria CLVII Pleno 14/09/2016 señala: “El cómputo
del plazo de antigüedad se efectúa a partir de la fecha del instrumento público en el que consta
la adquisición, de conformidad con el artículo 2018 del Código Civil. Se exceptúan las escrituras
públicas otorgadas por el juez en rebeldía del obligado, supuesto en el que el plazo de antigüedad
se cuenta desde la fecha cierta de la minuta si el juez la valoro expresamente”.
La minuta no tiene fecha cierta, pero cuando se eleva a escritura pública adquiere fecha cierta.
También se inmatricula en mérito a escrituras públicas imperfectas, que son aquellas otorgadas
con los requisitos de ley, por los jueces de paz o jueces de paz letrado. Estas constituyen
documentos públicos.
Aunque la Ley de Justicia de Paz N°29824 del 03/01/2012, vigente desde el 03/04/2012, prohíbe
que los jueces de paz o jueces de paz letrado extiendan escrituras públicas imperfectas sobre
títulos de dominio (propiedad), solo están habilitados para la posesión. Esto por temas de
falsificación.
Se puede inmatricular con un testamento por escritura pública. Si el título es sucesorio, solo se
acepta testamento en el que se individualice el predio y sea de fecha cierta.
Hay excepciones al título de propiedad de 5 años de antigüedad (art. 18 del RIRP), en los cuales
el título ingresa al Registro sin requerir los 5 años de antigüedad.
✓ Sentencia o, en el caso de la Ley N° 27157 y Ley N° 27333, escritura pública o formulario
registral de formación de títulos supletorios (*)
✓ Sentencia o, en el caso de la Ley N° 27157 y Ley N° 27333, escritura pública o formulario
registral de declaración de prescripción adquisitiva de dominio (*)
✓ Resolución que disponga la primera inscripción de bienes de dominio público o
dominio privado del Estado.
✓ Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación del territorio de Comunidades
Campesinas.
✓ Resolución judicial de adjudicación del predio por remate.
✓ Otros que la ley determine.
(*) Son procesos no contenciosos de competencia notarial.
Se requiere como formalidad que sea un instrumento público notarial o el formulario registral
suscrito por el notario (art. 5, numeral i de la Ley 27333) más los planos de ubicación y planos
perimétricos realizados por el verificador y visado por la Municipalidad.
Se califica la competencia (predios urbanos o que por lo menos cuenten con proyecto y con
posesión de 10 años), la formalidad y la adecuación a los antecedentes registrales, pero no se
califica la validez de los actos procedimentales en virtud de la Ley 27333, así como el fondo o la
motivación de la declaración notarial.
RESPECTO A LAS PLAYAS
Están reguladas por la Ley 26856 publicada el 08/09/1997, que establece que las playas del litoral
de la República son bienes de uso público, inalienables e imprescriptibles.
La Resolución N° 244-2008-SUNARP-TR-T establece:
“BIENES DE DOMINIO PÚBLICO. No es inscribible un mandato judicial, administrativo o
notarial o un acto que determine derechos privados sobre bienes de dominio público no inscritos,
por inadecuación del título con una realidad dominical que proviene de la ley.
PLAYA BIEN DE DOMINIO PÚBLICO. La franja de playa de 50 metros paralela a la línea

de alta marea es de dominio público, pese a que la publicidad registral haya atribuido derechos
privados, pues la publicidad legal, que establece que el predio es de dominio público, supera en
eficacia a la publicidad registral.
PLAYA ZONA DE DOMINIO RESTRINGIDO. El área del terreno que supera la franja de 50
metros y conforme la zona de dominio restringido, no constituye un bien de dominio público si
fue objeto de derechos privados antes de la dación de la Ley de Playas.”
La zona de playas es de 50 metros desde la zona de alta marea y la zona de dominio restringido
es 20 metros a partir de la zona de playa.
La controversia se da en la zona de dominio restringido, porque en esta zona el propietario es el
Estado, pero puede otorgar derechos a los particulares (a partir de 1979). El problema es definir
la línea de alta marea.
INDEPENDIZACIÓN
La independización es el acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad
inmobiliaria resultante de una desmembración. Se cierra la partida registral y se apertura una
partida registral para cada predio registral.
Los supuestos de independización son los siguientes:
✓ Por subdivisión de predio urbano, rural o de expansión urbana.
✓ Por subdivisión de predio urbano por regularización de edificaciones.
✓ Por subdivisión de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos por la Ley
27157 y su Reglamento.
✓ Por subdivisión de lotes que integran una habitación urbana.
La independización facilitó la inscripción de las declaraciones de fábrica, que consiste en
declarar la construcción. La ley 27157 entró en vigencia el 20 de julio de 1999, se toma en cuenta
la fecha de finalización de la obra. Todas las construcciones culminadas antes del 20 julio del
1999 se pueden regularizar por el Registro, pero con un verificador. Si es después del 20 de julio
1999 se recurre a la Municipalidad para realizar la declaratoria de fábrica, lo cual es más oneroso.
Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos en la
Ley 27157 se necesita de:
✓ Reglamento interno: se requiere de un documento privado con firmas certificadas para los
bienes y servicios comunes. Se va a establecer el porcentaje de participación sobre los
bienes comunes, lo cual va a servir para la junta de propietarios.
✓ Solicitud suscrita por el titular del predio, con firma certificada en la que conste el área,
linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes
comunes.
✓ Plano de la independización donde se grafiquen las unidades de dominio exclusivo y las
zonas comunes, autorizado por profesional competente.
Se puede regularizar propiedades de regímenes especiales, como:
✓ Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común: es el régimen jurídico que supone
la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y
servicios de dominio común.
✓ Régimen de independización y copropiedad: supone la existencia de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso
común, sujetas al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil. Las unidades

inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa
cada una.
Sobre la declaratoria de fábrica se presentan los siguientes problemas:
✓ Fábrica edificada por la sociedad conyugal en terreno de uno de los cónyuges (art .79
RIRP): el registrador extiende simultáneamente el asiento de dominio a favor de la sociedad
conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que
el bien mantiene la condición de propio (art. 310 CCP).
✓ Copropiedad: Resolución N° 780-2017-SUNARP-TR-L del 04/072017: “Para la
inscripción de declaratoria de fábrica: se requiere la intervención de la mayoría absoluta
de los copropietarios del predio, según el art. 971.2 CCP. Para la inscripción del reglamento
interno e independización: debe ser aprobado por todos los copropietarios (art. 971.1
CCP)
El verificador puede incurrir en responsabilidad de la información que proporciona en el FOR:
las declaraciones realizadas por el verificador técnico plasmado en el FOR con motivo de la
regularización de una edificación, no pueden ser materia de calificación por las instancias
registrales.
La fecha de terminación de la construcción y demás información consignada es de exclusiva
responsabilidad de los propietarios y del verificador que, en su calidad de profesional técnico,
organiza y tramita el expediente de regularización de edificaciones cuya actuación se sustenta en
los principios de veracidad y exactitud (Resolución N° 802-2017-SUNARP-TR-L)
DUPLICIDAD DE PARTIDAS
Existe duplicidad de partidas cuando se ha generado más de una partida registral para el mismo
predio. Puede ser porque hay predios que no tienen un plano debido a un problema del catastro.
Puede generarse por una superposición total o parcial de áreas inscritas en partidas registrales
correspondientes a distintos predios. Ante esto, se realiza un procedimiento administrativo de
competencia del Jefe de la Unidad Registral.
Si no hay oposición se cierra la partida menos antigua, es decir, la última partida que se genera.
Si hay oposición (propietarios diferentes), se pasa al Poder Judicial. Mientras no estén cerradas
las partidas se pueden hacer inscripciones, pero habrá una anotación de la duplicidad.
La duplicidad se presenta cuando en el mismo predio hay dos partidas idénticas con inscripciones
compatibles o con inscripciones incompatibles.
TRANSFERENCIAS
Los títulos inscribibles son los actos de disposición emanados de la voluntad de las partes, pero
solo por escritura pública o formulario registral (art. 7 de la Ley 27755 y V Disposición
Transitoria del RIRP).
Se puede inscribir la compraventa con pacto de reserva de propiedad o arrendamiento venta
(opción de compra), se inscriben en el rubro de cargas y gravámenes (no en dominio). Puede
inscribirse la trasferencia de cuotas ideales sobre el predio, pero debe estar relacionado al
porcentaje total del inmueble.
Puede inscribirse la transferencia por sucesión, pero deben ser transferencias realizadas por el
causante a favor de terceros.
Puede inscribirse la adjudicación por fenecimiento de la sociedad de gananciales. Esta se da

cuando el predio está inscrito a favor de la sociedad conyugal. Para inscribir la adjudicación del
predio, previamente debe fenecer la sociedad de gananciales.
Puede inscribirse la donación o el anticipo de legítima.
1. Personas Jurídicas.
Normas aplicables: el estatuto, reglamentos y normas especiales.
Reglamento del Registro de Personas Jurídicas
Ámbito no societario: Asociaciones, Fundaciones, Comités, Cooperativas, Personas Jurídicas

creadas por ley, así como a cualquier persona jurídica distinta a las Sociedades y a las Empresas
Individuales de Responsabilidad Limitada.
Reglamento del Registro de Sociedades
Ámbito societario: sociedades anónimas, sociedades colectivas, sociedades en comandita,

sociedades comerciales de responsabilidad limitada, sociedades civiles.
*Competencia. Formalidad. Denominación, reserva. Libros de actas.
Para el caso de sociedades irregulares:

Artículo 164.- Por excepción, son inscribibles la disolución, liquidación y extinción de la
sociedad irregular no inscrita, siempre que su denominación o razón social no sea igual a la de
una inscrita o a una que cuente con reserva de preferencia registral. Para estos efectos, serán de
aplicación las disposiciones de la Ley sobre dichas materias, y se abrirá partida especial para
inscribir estos.
2. Personas Naturales.
Comprende la inscripción de actos y contratos referidos a los ciudadanos, en su condición de

personas naturales. - No es un registro de estado civil porque solo se inscriben los actos que
interesen para el tráfico jurídico.
Actos inscribibles: art. 2030 del CC.
Registro personal: designación

de apoyo y salvaguardias; ausencia, desaparición, muerte presunta, inicio de proceso concursal,
pérdida de la patria potestad, interdicción, unión de hecho, sustitución del régimen, separación de
cuerpos, divorcio,
Registro de mandatos y poderes: otorgamiento, revocación, extinción.
Registro de testamentos: otorgamiento, revocación, albacea, desheredación, renuncia a la

herencia.
Registro de sucesiones intestadas. Reglamento del Registro de Testamentos y Sucesiones

intestadas. Índice nacional.
Artículo 53.- Transferencia en el Registro de Bienes Las inscripciones en el Registro de

Testamentos y de Sucesiones Intestadas no producen efectos traslativos en los registros de Bienes
y en el Registro de Personas Jurídicas cuando se trate de participaciones sociales. (Caso de

sociedades anónimas cerradas puesto que en estas las acciones están en el libro matricula de
acciones, en cambio si fuera una EIRL o SLR sí)
*Procede la inscripción de la transferencia de un predio por sucesión testamentaria a favor del

heredero universal, aunque el bien no haya sido comprendido en el testamento. P.ej. x el fallecido
es el titular registral de un predio, pero en el testamento no menciona que quiere darles dicho
predio. Pero como ellos son los herederos universales, una vez comprobado aquello, si siguen
siendo solo ellos, ellos heredan todo, incluyendo ese predio.
Resolución n°824-2023-SUNARP-TR 24/02/2023.

TRANSFERENCIA DE BIENES ADQUIRIDOS DURANTE LA VIGENCIA DE LA UNIÓN
DE HECHO
Sumilla : TRANSFERENCIA DE BIENES ADQUIRIDOS DURANTE LA VIGENCIA DE LA

UNIÓN DE HECHO
La inscripción en el Registro Personal del reconocimiento de unión de hecho no determina que

deban reputarse como sociales aquellos bienes adquiridos en calidad de propios por los
convivientes, durante la vigencia de dicha unión, será necesario que se solicite la rectificación
de la calidad del bien ante el registro de bienes correspondiente. Considerar que con la
inscripción en el registro personal de la unión de hecho se modifica la calidad de todos los bienes
inscritos en los registros de bienes a nombre de uno de los convivientes implica la afectación de
los principios registrales de rogación, especialidad y legitimación. *NO ES PRECEDENTE DE
OBSERVANCIA OBLIGATORIA.
Por ejemplo, Mario le vende a Juan y se presenta una escritura pública en el año 2002. En el
procedimiento de calificación nos damos cuenta de que Juan tiene en el registro personal una
unión de hecho registrada desde el 01 de enero del 2000.
En ese caso, desde el 2000 ellos son sociedad conyugal para efectos patrimoniales. En ese caso,
la transferencia debería hipotéticamente pararse, pero el tribunal registral ha establecido que Juan
ha adquirido conforme al registro por lo que procede en virtud a que se debe dar plena vigencia a
los principios registrales.
3. Bienes Muebles.
Comprende las inscripciones de los actos y contratos sobre bienes muebles registrables,
siempre que reúnan tres características: que sean tangibles, es decir, que se pueden ver y tocar;
que se puedan trasladar de un lugar a otro; y que, en su traslado, no pierdan su integridad o
funcionalidad.
El Reglamento de Inscripciones del Registro Vehicular se aplica a todo vehículo destinado a

circular por la red vial que pertenezca al Sistema Nacional de Transporte Terrestre (SNTT).
Principios registrales aplicables: (..) oponibilidad. Formato electrónico.
TIVE (Sunarp), placa única de rodaje (Cámara de Comercio)

Examen final:
1. 1 pregunta de contestar máximo 10 líneas relacionando registral y notarial, críticas al sistema

registral notarial, que te ha impresionado respecto del tema de la relación entre registral y
notarial.
2. Verdadero y falso
3. Importante: saber los principios muy bien
4. Leer dl.1049 y la ley de asuntos no contenciosos
PARTE 2: DERECHO NOTARIAL

Cuando el registrador vea que el notario no es competente puede tacharlo. La esencia del derecho
notarial es el protocolo. La escritura pública por esencia el documento público notarial.
Documento extra protocolar (permiso de viaje, certificado de domicilio).
A los notarios no solo se les ve en los contratos y actos jurídicos, sino también se les puede llamar
para constatar hechos.
¿Qué se busca con la intervención de un funcionario público? Evitar los conflictos, esto porque
tener una propiedad saneada, formalizada o inscrita, es poder oponer tu derecho.
Además, ¿cómo se accede al registro? por el principio de rogación y de titulación auténtica, pero
el registrador no tiene contacto con las partes. En notaría se busca que el documento donde se ha
formalizado el acto/derecho a inscribir cumpla con todos los requisitos establecidos por ley.
Notaría: se está ante la realidad extrarregistral. Donde se formaliza (lo más común) o perfecciona
(en determinados casos el acto jurídico) el derecho/acto a inscribir.
Los asuntos no contenciosos sirven para descongestionar el sistema notarial (ley del proceso no
contencioso), el notario da seguridad jurídica, (que es lo que se debe cumplir en cada proceso)
Los instrumentos extra protocolares no dejan de ser instrumentos públicos a pesar de no requerir
muchas formalidades en relación a un instrumento protocolar (como una escritura pública).
Existen tres traslados notariales: Parte notarial, testimonio y la boleta notarial, cuyo origen es el
documento original (la matriz o el documento protocolar donde está la firma y huella del notario).
A. Derecho Notarial. Generalidades. –
El concepto de Derecho notarial tiene su origen en el Derecho hipotecario español en el cual todo
está englobado a la hipoteca.
i. Es el conjunto de normas legislativas, reglamentarias, usos, decisiones jurisprudenciales
y doctrinas que rigen la función notarial y el instrumento público notarial. (Definición
expuesta en el “Tercer Congreso de la Unión Internacional del Notariado Latino realizado
en París , 1954).
ii. Forman igualmente parte de esta rama del Derecho las reglas que rigen la intervención
del Notario, que modelan su actividad y determinan su trascendencia jurídica.
iii. Para Enrique Giménez-Arnau: Es el conjunto de doctrinas y de normas jurídicas que

regulan la organización de las función notarial y la teoría formal del instrumento público.
El Derecho notarial es el conjunto de normas legislativas, reglamentarias, usos, decisiones

jurisprudenciales y doctrinas que rigen la función notarial y el instrumento público.
Para el notario peruano, la norma básica es la Ley del Notariado (Decreto Legislativo N° 1049),
rige para toda la actuación y funciones del notario, además también regula el resultado de la
función notarial que es el instrumento público notarial. El notario solo debe realizar lo que está
previsto en la ley, no puede realizar actos que no están previstos en la ley. El notario no solo debe
actuar según la LN, sino que también debe actuar según varias normas relacionadas a la actuación
del notario. La actuación notarial está determinada por ley. Respecto a los usos, hay algunas
actuaciones fuera de la ley, pero que los notarios los toman como usos.
Forman igualmente parte de esta rama del Derecho, las reglas que rigen la intervención del
notario, que modelan su actividad y determinan su trascendencia jurídica.
El notario debe actuar sujeto a las reglas de la ética y buena fe, pero también debe pedir a los
solicitantes que actúen éticamente. Para Enrique Giménez – Arnau, el Derecho notarial es “el
conjunto de doctrinas y de normas jurídicas que regulan la organización de la función notarial y
la teoría formal del instrumento público”.
B. Importancia del Derecho notarial. –
i. Contribuye al desarrollo de las instituciones jurídicas notariales.

Las instituciones jurídicas notariales han permitido que el tráfico jurídico comercial funcione en
la vida cotidiana.
ii. Establece interrelaciones con otras ramas del Derecho, complementando el ejercicio de
derechos civiles dotándolas de solemnidad, seguridad, certeza, simplicidad, vigencia,
permanencia, conservación y eficacia. El instrumento extra protocolar no tiene la
característica de conservación.
Brinda seguridad jurídica previniendo el litigio.
iii. Garantiza la eficacia de los actos jurídicos celebrados ante el Notario.
Es distinto realizar un documento entre las partes y realizar un documento con el Notario.
iv. Perenniza los hechos contenidos en instrumentos a través del tiempo.
v. Respalda la fe pública que ostenta el Notario.
vi. Permite que los actos jurídicos que se pretendan oponer ante terceros gocen de este
beneficio (fe pública).
vii. La actividad notarial acaba normalmente en la válida elaboración de instrumentos
públicos, y estos instrumentos públicos suelen contener:
a) La generalidad de la contratación privada.

b) En consecuencia, producen el documento o soporte físico y externo de los derechos (título
en sentido formal) que es el vehículo de acceso a los Registros Públicos.
c) La mayor parte de la contratación administrativa sujeta a normas de carácter especial,
pero fundadas en el derecho privado, porque en ellas los Organismos y personas de
Derecho Público actúan con rango igual al de las personas individuales.
d) Una parte considerable de la contratación comercial, especialmente la que se refiere al
Derecho de Sociedades (para poder acceder al Registro).
e) Los testamentos que rigen la sucesión en los bienes y derechos de los otorgantes.
f) La constatación auténtica de hechos (actos notariales) que pueden tener consecuencias

jurídicas en las relaciones privadas o constituir elementos probatorios de gran fuerza en
el ámbito procesal.
Todo el archivo notarial pasa al archivo del colegio de notarios (por 2 años), luego pasados los 2
años, se envía al archivo regional, y ahí se piden los documentos (como testimonios), el notario
tiene que conservar el documento y custodiarlo (conserva porque hay un protocolo, una matriz-
el documento original lo tiene el notario). Parte notarial, testimonio, boleta.
Por qué, llaman al notario en una licitación pública, (dar fe al postor ganador), el acto
administrativo premune de todas las formalidades. Si bien el notario es un privado interviene en
la contratación administrativa.
Los testamentos es el único acto, que se escribe a mano (lo más importante es hacerlo por escritura
pública).
C. Características del Derecho Notarial. –
i. Es una rama del Derecho Público. Las normas del Derecho notarial son de cumplimiento
obligatorio para el notario, los individuos y otras instituciones del Estado. El notario
ejerce una función pública en representación y por delegación del Estado. El Estado a
través del Derecho notarial tutela el orden público por intermedio de una persona a quien
le concede la patente para que autorice en su nombre y actúe sujeto a normas que le
imponga bajo una relación de vigilancia y supervisión. El notario solo realizará los actos
para los cuales la ley le permite intervenir, pues la función notarial no es arbitraria. El
notario no puede actuar en aspectos litigiosos.
ii. Es eminentemente formal. Las normas del Derecho notarial establecen ciertos
procedimientos y requisitos para convertir un documento privado en un instrumento
público, garantizando su autenticidad. El notario no puede realizar un acto a su mero
arbitrio, pues las formalidades ya están establecidas, las cuales son de obligatorio
cumplimiento. Está establecido como redactar o corregir un documento.
iii. Es un derecho adjetivo. Orienta el sentido de las formas de los actos jurídicos y sus
contenidos. Sin embargo, el notario debe también asesorar a los otorgantes en los asuntos
propios de la materia sustantiva y no es ajeno a la esencia de los actos jurídicos que se
celebran ante él o mediante los documentos que llegan a su conocimiento. Señala
procedimientos y formas que el derecho sustantivo declara. El notario debe asesorar
porque constituye una de las funciones del notario que está establecida en la LN, porque
el notario es un profesional del Derecho y debe orientar.
Por ejemplo, donación de los aires (se tiene que independizar los aires primero), hará un contrato
para la donación, pero se necesita la forma que es ad solemnitatem.
iv. Es un derecho instrumental. El documento o instrumento, sea público o privado, es la
materia con la cual trabaja el Derecho Notarial. – porque todo se plasma (protocolares, y
no protocolares).
D. Principios del Derecho Notarial.
i. Principio de fe pública. La palabra fe, proveniente del latín fides, recoge la idea de
creencia en todas sus modalidades. Para Gonzalo de las Casas, la fe pública es “la
presunción legal de veracidad respecto a ciertos funcionarios a quienes la ley reconoce
como probados y verdaderos, facultándoles para darla a los hechos y convenciones que
pasan entre los ciudadanos”.
Para Giménez Arnau, la fe pública es “la función específica, de carácter público, cuya misión es
robustecer con una presunción de verdad los hechos o actos sometidos a su amparo”.
Es la base de todo el instrumento, sea protocolar o extra protocolar, porque da fe de la existencia
del acto. Una vez que el documento adquiera fe pública, este va a valer por sí solo, porque tiene
premunido la fe pública del notario.
Un documento para el cual se le solicita que se dé Fe pública (en general de todo el documento),
“doy fe”- certeza que se ha celebrado un contrato, y vale por sí solo porque esta premunido de la
Fe pública del notario.
PRESUNCIÓN DE VERACIDAD - La esencia del notario es dar fe de que ante él se ha

celebrado determinado acto; se ha otorgado determinado derecho; que se dio algún
hecho/circunstancia; etc. Lo que diga el notario es ´la verdad´.
ii. Principio de la forma. Según Bardallo, la forma notarial es la forma jurídica auténtica y
legitimadora de los actos y negocios jurídicos. Es importante para que el instrumento
tenga eficacia jurídica.
La forma es importante para que tenga eficacia, hay formas ad probationem y ad solemnitatem.
Por ej. Qué pasa si no se inscribe una trasferencia vehicular (acto que se queda a nivel notarial),
se hizo la escritura pública. A través de un acta notarial, se escriben para eficacia y seguridad.
iii. Principio de la autenticación. Por medio de la autenticación, el notario da fe o certifica
que un acto, hecho, dicho o documento es original, auténtico, real o verídico. La idea de
autentificar franquea al notario la capacidad de dispensar autenticidad a los actos y
contratos celebrados en su presencia.
Firma del notario y su sello.
Mediante la firma y el sello se establece que un hecho o acto ha sido comprobado y declarado por
un notario.
iv. Principio de inmediación. Está referida al conocimiento directo del acto, hecho o dicho
en el que el notario interviene. El notario a la hora actuar siempre debe estar en contacto
con las partes. La función notarial demanda un contacto entre el notario y las partes, y un
acercamiento de ambas hacia el instrumento público.
El notario verifica la voluntad de las partes y les da forma teniendo en cuenta los antecedentes
registrales, y para ello, necesita establecer relación con las personas, pues algunas veces el notario
las podrá orientar. El notario debe asesorar a las partes de manera imparcial, por ejemplo, que no
haya excesiva onerosidad de las prestaciones o cláusulas contrarias a la ley.
El notario puede solicitar los antecedentes registrales a través del solicitante o por medio del
Registro.
Calificación notarial es un símil de la registral, pero no es igual, el registro califica lo que el
notario ha hecho. El notario verifica la voluntad de las partes, teniendo en cuenta los antecedentes
judiciales. Servicio notarial (lo paga quien lo solicita).
El asiento registral es unos antecedentes registrales, pero también está incluido el titulo archivado
como asiento registral, (solo los aires, y el señor solo es dueño de los aires, pero termina vendiendo
todo el bien), garantía de los errores. El notario se hace validar de sus dependientes para realizar
la inmediación.
v. Principio de rogación. Todo es a solicitud de parte, pero en el art. 48 el notario puede
hacer una rectificación (se rectifica su propia declaración, por ej. La introducción- actas
protocolares, pero cuando se emite el parte notarial, ya no se llama a las partes, solo se
corrige el error).
Este principio implica que los interesados deben solicitar la actuación del notario en los asuntos
que la ley lo faculta, ya sea de manera oral o escrita.
La intervención del notario siempre es solicitada o rogada, no puede actuar por sí mismo o de
oficio. Por el principio de rogación se da inicio a toda actuación notarial.
En el caso de una rectificación, el notario no va a modificar la voluntad de las partes, sino que
tendrá que modificar algún error sobre la declaración del notario y tendrá que hacer un acta
protocolar unilateral.
vi. Principio de consentimiento. Se une con la Inmediación. Ej. Divorciar, si realmente se
quiere firmar. Por el principio de consentimiento e inmediación se advierte (se les indica
a las partes)- Voluntad “viendo y oyendo al testador”- ha sido eliminada- “actualmente
dice, que es donde se interviene los apoyos” cada una de las cláusulas”- la ratificación es
lo más importante. (si es analfabeto se le debe leer 2 veces – principio de forma y por el
principio de legalidad.)- la falta de formalidad, deviene en nulo al testamento.
Todo acto realizado ante el notario exige en la conducta del otorgante o de los otorgantes una
decisión tomada libremente. Una vez que el notario explica a los interesados la naturaleza jurídica
del acto a celebrar y las implicancias jurídicas para ellos, estos deben prestar su consentimiento
para que, teniendo conciencia del acto que van a celebrar, se vinculen u obliguen jurídicamente.
El consentimiento es un requisito esencial y debe estar libre de vicios, si no hay consentimiento
no puede haber autorización notarial. La ratificación y aceptación, que queda plasmada mediante
la firma de los otorgantes, expresa el consentimiento.
El consentimiento se une con la inmediación, pues en el consentimiento, el notario se da cuenta
que las partes quieren realizar el acto.
Por ejemplo: en caso del testamento por escritura pública, debe haber una doble lectura del
testamento para que quede ratificado el consentimiento del testador.
vii. Principio de unidad del acto. El acto de otorgamiento del instrumento público, en razón
de su propia naturaleza y función, es siempre un hecho unitario, regido por el principio
de concentración. Todas las partes se reúnen y firman el documento. – cuando hay una
interrupción por fuerzas mayores.
Este principio se basa en que el instrumento público debe perfeccionarse en un solo acto. Este
principio, dada la naturaleza de los actos, tiene sus excepciones. Las actas se dan en un solo acto,
pero cuando uno firma primero y otro después, ahí no hay unidad de acto. En principio se debe
firmar en un solo acto, pero se puede firmar en diferentes fechas.
viii. Principio de protocolo (base del derecho notarial). Partes notariales salen del protocolo,
enviar el parte notarial al registro de sociedades (pero previamente se han enviado otros
partes).
Con la finalidad de cumplir con una de las funciones notariales como es la conservación y
perdurabilidad a través del tiempo del contenido exacto, original y primigenio de las
manifestaciones de voluntad de los particulares, el Notario debe conservar la escritura matriz en

la cual estas se encuentran contenidas las manifestaciones de voluntad de los particulares, para
luego reproducir a partir de la escritura matriz, los documentos que sean requeridos, tantas veces
sea necesario.
La escritura matriz es única y solo la tiene el notario. De la escritura matriz se pueden sacar las
copias. Es la base del principio de protocolo. Al considerarlo como principio, se le tiene como un
elemento de necesidad por las ventajas que reporta a las garantías de seguridad jurídica, eficacia
y la fe pública.
ix. Principio de seguridad jurídica. Este principio se basa en la fe pública que tiene el notario,
por lo tanto, los actos que legaliza son ciertos, existe certidumbre o certeza.
Todos los actos que realiza el notario causan certeza, por la fe pública que da el notario. Para que
estos actos generen seguridad jurídica en el tracto comercial.
x. Principio de publicidad. Los actos que autoriza el notario son públicos. Por medio de la
autorización notarial se hace pública la voluntad de las personas.
Este principio de publicidad tiene una excepción, y se refiere a los actos de última voluntad, como
testamentos y donaciones por causa de muerte.
Cualquiera puede pedir publicidad, señalando en qué fecha, a excepción del testamento, que no
se le puede dar publicidad, tampoco se da publicidad cuando afecta el derecho a la intimidad.
Sociedad con aportes de bienes, primero se inscriben los bienes, luego la sociedad.
Una vez fallecida la persona, se acercan los herederos a la notaría con la partida de defunción del
testador y con sus partidas de nacimiento, acreditando ante el notario, ser los herederos y basta
eso, para que el notario expida el parte notarial, que va ir al registro de testamentos, para ser
ampliado el asiento registral de testamento, porque lo que consta en registros públicos antes que
fallezca el testador es solamente una anotación, donde dice: Lucia Olaya otorgó testamento, ante
la notaría de tumbes (nombre de la notaría) y con los testigos tales, en la fecha tal. Pero cuando
fallece la persona, se irá ya al contenido del testamento y eso no lo puedo obviar, porque es la
última voluntad del testador. Pero antes no se puede dar publicidad, ni la notaría ni registros
públicos (aquí prima el principio de protocolo, porque envío mi parte notarial exactamente como
está en la escritura pública del testamento y el registro lo que hará es transcribir tal cual
E. SISTEMAS DE ORGANIZACIÓN NOTARIAL. –

Se clasifican según se atienda: a la naturaleza de la función, al alcance de esta, al modelo de
realizarlo, a la intervención del Estado en ella, o a los efectos del documento notarial. Se pueden
establecer distintos criterios de clasificación del Notariado en el Derecho Comparado.
Así tenemos distintas organizaciones o sistemas notariales, que tienen determinados matices o
claras especialidades.
Unión internacional del notarial, reuniones a nivel de todo el notariado latino.
1. Sistema del Notariado Latino o Francés. Inspirado nuestras normas, anexas al notariado,
todas las normas públicas que se dicten. –
Colaboración porque el abogado lleva hecha la minuta, pero el notario tiene que intervenir, que
las cláusulas no se contradigan. El notario tiene que contribuir a la paz social
El Notariado latino está basado claramente en un derecho codificado, donde la Ley es la principal
fuente de este, y las demás fuentes tradicionalmente reconocidas ocupan un lugar secundario.
Tiene como eje o protagonista al notario, considerado como un profesional del derecho que, en
forma imparcial e independiente, ejerce una función pública, consistente en la formación,
conservación, reproducción y autentificación del documento notarial incluyéndose dentro de su
alcance la certificación de los hechos. Del mismo modo, es colaborador nato y calificado del
poder público, con la ventaja de que no solo aplica la norma rígida al derecho positivo, sino que
sabe encontrar el encuadre flexible dado por los usos y costumbres. No solo es formalizar
documentos, sino también constatar y certificar hechos.
Este sistema es aquel que va a informar a los países miembros de la Unión Internacional del
Notariado Latino (UINL) y muchos otros más.
La labor del Notariado en estos países se constituye en una imprescindible necesidad otorgando
garantía de autenticidad, imparcialidad y seguridad a los ciudadanos, cumpliendo en ese sentido
una doble misión: dar fe y dar forma.
Esta función se evidencia mediante la autoría del documento por parte del Notario, un papel
principal que desempeña en la vida social. Es por eso por lo que al Notario latino se le exige el
conocimiento adecuado y científico del derecho.
Se realiza una colaboración en la construcción técnica de la estipulación de actos que recogerá el
documento. Aun en los casos en que haya procedido asesoramiento de un abogado, no se puede
desconocer este aspecto de la actuación notarial, a la vista de las normas que le obligan a examinar
los proyectos o minutas que presenten los interesados y a negar su autorización en los casos de
incapacidad legal, falta de representación, incumplimiento de normas administrativas, oposición
a la Ley, la moral o las costumbres u omisiones de los requisitos necesarios para la validez del
acto.
Asimismo, se realiza una colaboración en la construcción jurídica en cuanto es su intervención la
que hace nacer eficazmente los negocios jurídicos formales.
Hay una autenticación, es decir, imposición de la fe pública en su más escrito sentido, al acto
notarial que adquiere veracidad plena, salvo los vicios de falsedad o simulación.
Es característica del Notariado Latino el que abarque solo actuaciones extrajudiciales y
teóricamente todas ellas. Justificando esta específica competencia, la misión del Notariado Latino
es la de presidir a las relaciones contractuales y los hechos o declaraciones no contenciosos que
se realizan voluntariamente sin producir contrato. – hay relaciones de procedimiento
El Notario se limita a reconocer un Derecho no discutido o a establecer un hecho real del que
pueden derivarse consecuencias jurídicas, pero sin que esta derivación entre en el campo judicial.
Este sistema recibe otros nombres como Público, Francés o Sistema donde pertenecen la mayoría
de los notarios. Los Notarios pertenecen a un Colegio de Notarios.
La responsabilidad en el ejercicio profesional es personal, o sea, el Notario es responsable a título
personal de sus actos.
El ejercicio puede ser cerrado o abierto, o limitado e ilimitado. El cerrado tiene limitaciones
territoriales, es más conocido como notariado de número. En Guatemala, el sistema es abierto. Es
incompatible con el ejercicio de cargos públicos que lleven aneja jurisdicción.
El que lo ejerce debe ser un profesional universitario, que desempeña una función pública, pero
no depende directamente de autoridad administrativa, aunque algunas de sus actuaciones son de
carácter público, pues lo ejerce un profesional del derecho.
Existe un protocolo notarial en el que asienta todas las escrituras que autoriza.
Respecto a la Unión Internacional del Notariado Latino, el Notariado Latino tiene una
organización que promueve, coordina y desarrolla la actividad notarial de este sistema, con la
finalidad de asegurar mediante una estrecha colaboración entre los notariados, la dignidad e
independencia de estos, para brindar un mejor servicio a la comunidad. Esta organización es la
Unión Internacional del Notariado Latino (UINL), que representa a la totalidad de los notariados
latinos, cuyos miembros son profesionales de derecho en ejercicio de una función pública. La
UINL es una organización no gubernamental formada por las asociaciones profesionales de
Notarios de 73 países en cinco continentes cuyos sistemas notariales son de tipo latino, fundado
en el derecho romano -germánico.
Es un sistema que tiene principios comunes, actas notariales-actas protocolares, pueden tener
otros nombres en otros países.
El día 2 de octubre de 1948, en Buenos Aires, Argentina, a iniciativa del Notario José Adrián
Negri, en ocasión de celebrarse el Primer Congreso Internacional del Notario Latino, se gestó la
idea de formar una unión de notariados, con principios comunes. Esa fecha quedó establecida
estatutariamente para evocar la fundación de la UINL. Posteriormente, en el año 1950, en Madrid,
España, con motivo de la celebración del Segundo Congreso Internacional del Notario Latino, se
estableció legalmente la UINL.
De los 88 países miembros de la UINL, casi un tercio son de América: Argentina, Bolivia, Brasil,
Canadá, Chile, Colombia, Costa Rica, El Salvador, Guatemala, Haití, Honduras, Luisiana
(EEUU), México, Nicaragua, Paraguay, Perú, Puerto Rico, Republicana Dominicana, Uruguay y
Venezuela.
De Europa son los siguientes: Alemania, Austria, Bélgica, Bulgaria, Croacia, Eslovaquia,
Eslovenia, España, Estonia, Francia, Suiza, Grecia, Holanda, Hungría, Italia, Letonia, Lituania,
Luxemburgo, Mónaco, Polonia, Portugal, República Checa, Rumanía, Rusia, San Marino, El
Vaticano y Turquía.
De África tenemos entre otros: Benín, Costa de Marfil, Malí, Marruecos y Senegal. De Asia
tenemos a China y Japón.
De los países que utilizan este sistema tenemos a Alemania, Argentina, Austria, Bélgica, Bolivia,
Brasil, Camerún, Centro de África, Chile, Colombia, Congo, Costa de Marfil, Costa Rica,
Ecuador, El Salvador, España, Estado de la Ciudad del Vaticano, Francia, Gabón, Grecia,
Guatemala, Haití, Honduras, Hungría, Italia, Japón, Luisiana (EEUU), Luxemburgo, Malí,
Marruecos, México, Mónaco, Nicaragua, Nigeria, Países Bajos, Paraguay, Perú, Polonia,
Portugal, Puerto Rico, Quebec (Canadá), República Dominicana, San Marino, Senegal, Togo,
Turquía y Uruguay.
Este sistema inspira el sistema notarial Peruano.
2. Sistema del Notariado Sajón. –
También llamado anglosajón o de evolución frustrada. Entre los países que lo aplican tenemos a
Estados Unidos (excepto el estado de Luisiana), Inglaterra y Suecia.
El notario es un fedante o fedatario, porque solo da fe de la firma o firmas de los documentos. No
orienta ni asesora a las partes sobre la redacción del documento (básicamente, en otras palabras,
nos está diciendo que no hay principio de inmediación en este sistema). Solo se necesita una
cultura general, no es necesario un título universitario. La autorización para su ejercicio es
temporal y es renovable.
Existe la obligación de prestar una fianza para garantizar la responsabilidad en el ejercicio y no

existe colegio profesional ni llevan protocolo. – solo dan fe de la firma, no existe colegio, no
existe protocolo. Que no tenga protocolo no habrá escrituras matrices (no hay un original, pero
no se puede dar publicidad)
El Notario de tipo sajón está basado tradicionalmente en lo que es la jurisprudencia y la
costumbre, donde los precedentes son de cumplimiento obligatorio. La prueba de excelencia es
la prueba testimonial.
Este tipo de Sistema Notarial es de aplicación en el Reino Unido, Estados Unidos de América y
los países de la Commonwealth.
Ir a un cónsul, para que se inscriba porque estos documentos no son válidos cuando se solicita
una formalidad
Si bien es cierto, el Notary inglés requiere de ciertos conocimientos jurídicos, estos no
necesariamente son obtenidos en un claustro universitario, sino en prácticas en notarías, y son
nombrados por el arzobispo de Canterbury.
Si bien no hay una limitación de su número impuesto por una norma escrita, la limitación se da
de acuerdo a las necesidades. Un claro ejemplo es que no existen protocolos de escrituras y de
formalidades en la formación de los documentos, ya que sus originales no los conservan, sino que
los entregan a los interesados. La eficacia de sus documentos es menor que en el Notariado Latino.
La especial formación del derecho inglés, su origen consuetudinario, la excepcional duración en
el tiempo de sus leyes, la eficacia normativa de la jurisprudencia y el original sistema de
contratación basada no es un criterio formal, sino causalista (ya que es la existencia de la
consideración la que da fuerza obligatoria a los contratos), ha dado lugar a un especial tipo de
Notario totalmente distinto al de tipo latino.
Solo tienen jurisdicción exclusiva en materia de protestos de letras internacionales y en la
autentificación o legalización de firmas de documentos que hayan de surtir efectos en el
extranjero.
Por lo que hace a la organización, no hay colegiación forzosa, dado el carácter libre de la
profesión.
En líneas generales, el tipo de notario inglés es el observado por la mayoría de los Estados
norteamericanos, incluso los de habla española (California, Texas, Florida, Nueva México) y los
de antigua dominación francesa (Michigan, Wisconsin, excepto Luisiana, pues pertenece al tipo
latino).
En la mayoría de los Estados, el régimen del instrumento público es semejante al derecho inglés.
La autentificación se refiere a las firmas de los intervinientes sin que la totalidad del documento
tenga valor probatorio ni siquiera iuris tantum.
En algunos Estados, los Notarios son a la vez Jueces de Paz.
Entre los países que utilizan el sistema sajón, tenemos: Estados Unidos (excepto Luisiana),
Canadá (excepto Quebec), Suecia, Noruega, Dinamarca e Inglaterra. – tema restringido.
3. Sistema del Notariado Administrativo. –
Es propio de los países socialistas, parten del concepto de la propiedad socialista, y que mientras
exista el derecho subordina la legalidad a la ideología política. El Notario es un empleado público
y por eso se le denomina Notario de Estado, el cual está sometido, jerárquica, disciplinaria y
funcionalmente a los intereses de la política socialista.
Para este sistema, el documento notarial no tiene ninguna ventaja sobre el documento privado.
Los países que utilizan este sistema son: Cuba, en Guatemala el único vestigio lo encontramos en
el Escribano de Gobierno.
La función notarial es de directa relación entre el particular y el Estado, las facultades están
regladas por las leyes.
El notario es dependiente del Estado y como tal ejerce otras funciones. - se presta para
arbitrariedades.
En el notariado latino, por ej. Uno de parte de argentina (la plata). Hay una ley de la apostilla
(significa que un notario de España, se coloca un sello), el cónsul tiene facultades notariales.
F. ORGANIZACIÓN DEL NOTARIADO. –

A. Distrito Notarial. –
Es el lugar donde el notario ejerce sus funciones. Asimismo, es la demarcación territorial de la
República en la que ejerce competencia un Colegio de Notarios (art. 127 del DL 1049).
Los distritos notariales de la República son 22 con la demarcación territorial establecida (art. 128
del DL 1049).
Cada distrito notarial, tiene un Colegio de Notarios.
El contenido del documento es la minuta.
B. Los Colegios de Notarios. –
Son personas jurídicas de derecho público, cuyo funcionamiento se rige por Estatuto Único (art.
129 del Decreto Legislativo 1049). Cada colegio de notarios tiene su estatuto, donde se establecen
condiciones peculiares de cada uno. Que sirven para las funciones que se van a desempeñar
Las funciones de los Colegios de Notarios son las siguientes:
a) La vigilancia directa del cumplimiento por parte del notario de las leyes y reglamentos
que regulan la función.
b) El ejercicio de la representación gremial de la orden.
c) Convocar a concurso público para la provisión de vacantes en el ámbito de su
demarcación territorial y cuando lo determina el Consejo del Notariado. Los concursos
son a nivel nacional.
d) Establecer el régimen de visitas de inspecciones ordinarias anuales y extraordinarias
opinadas e inopinadas de los oficios notariales. Las observaciones realizadas conllevan a
procedimientos administrativos sancionadores. Visitan es, revisan tu notaria, cualquier
documento al azar, si hay observaciones se inician procedimientos administrativos. Se
debe cumplir más con el principio de legalidad y formalidad. Todo es lo que consta en el
expediente, ej. No estaba el pago de la alcabala, el colegio de notarios los vigila todos los
días y hace una visita notarial anual, y el consejo notarial
e) Aplicar en primera instancia, las sanciones previstas en la Ley.
C. La Junta de Decanos del Colegio de Notarios del Perú. –

Es un organismo que comprende a todos los decanos de los Colegios de Notarios del Perú y
coordina su acción en el orden interno y ejerce la representación del notariado en el ámbito
internacional.
Su sede queda en Lima.

Los fines de la Junta de Decanos de los Colegios de Notarios son los siguientes:
a) Orientar su acción al cumplimiento de los fines institucionales. Que los Colegios de
Notarios actúen correctamente según las leyes.
b) Promover la realización de certámenes nacionales e internacionales para el estudio de
disciplinas jurídicas vinculadas al notariado.
c) Difundir los principios fundamentales del sistema de notariado latino. – se hace en los
certámenes académicos.
D. El Consejo del Notariado – Ente Administrativo. –

Es un órgano dependiente del Ministerio de Justicia, que actúa de nexo entre el notariado y la
Organización del Estado. Sus atribuciones son las siguientes:
a) Ejercer la vigilancia de los Colegios de Notarios respecto al cumplimiento de sus
obligaciones.- saca directivas
b) Ejercer la función de la función notarial, a través del Colegio de Notarios.
c) Resolver en última instancia, como tribunal de apelación, sobre las decisiones de la junta
directiva de los Colegios de Notarios relativas a la supervisión de la función notarial. –
supervisan a los colegios
d) Decidir la provisión de las plazas notariales. - debería ser razonable
e) Recibir quejas o denuncias sobre irregularidades en el ejercicio de la función notarial.
f) Realizar visitas de inspección opinadas e inopinadas a los oficios notariales.
g) Resolver en última instancia como tribunal de apelación, sobre las decisiones del Tribunal
de Honor de los Colegios de Notarios relativos a asuntos disciplinarios.
Ej. Que se han demorado en atenderlo, y queja al notario.
G. LA FUNCIÓN NOTARIAL, FE PÚBLICA NOTARIAL. –

El espacio físico es la notaría, pero dentro de la notaría encontraremos al notario y sus
dependientes que realizan funciones en la notaría para hacer viable el servicio de la función
pública. Se puede presentar reclamos ante INDECOPI, servicios de manera idónea.
i. Definición del Notario.
El notario es el profesional del Derecho que está autorizado para dar fe de los actos y contratos
que ante él se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes (principio de
consentimiento), redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad (principio de
autenticación), conserva los originales (principio de protocolo) y expide los traslados
correspondientes.
Su función también comprende la comprobación de hechos y la tramitación de asuntos no
contenciosos previstos en las leyes de la materia. - las funciones no están tazadas, pero tienen un
margen.
El Notario ejerce su función en forma:
a. Personal: él mismo la desarrolla. ¿Qué pasa con sus dependientes? - La nueva ley del
notaria ya admite la colaboración de sus dependientes, pues tiene sobrecargo de trabajo.
Entonces, puede coadyuvar su función con sus dependientes, pero la responsabilidad
siempre va a ser del notario.
b. Autónoma: la función notarial se realiza sin injerencias, salvo el Poder Judicial requiera
un documento.
c. Exclusiva: solo se puede realizar función notarial y no otro cargo como conciliador o
árbitro, salvo lo realice con fines académicos.
d. Imparcial: no se puede parcializar con alguna parte.
El art. 3 de la LN agregó algo nuevo, el dependiente va a recibir los documentos para verificarlos
y redactar el documento notarial. Después se lo entrega al notario para la revisión y si está
conforme, procede a firmarlo. Los dependientes pueden realizar actos complementarios o
conexos, pero no podrán realizar actos principales. Los dependientes coadyuvan la función
notarial y el notario es responsable. La excepción es la responsabilidad penal del dependiente, la
cual es personal.
El notario puede suspender el acto del documento notarial. Ej. Solicitan poder de registro
Castán Tobeñas señala que la función notarial es una función compleja. Responde a un ejercicio
público – privado, porque muchas veces los notarios realizan ambas actividades (dar fe de actos
públicos y privados).
Caracteres de la función notarial (Arts. 4 y 5)
• Ámbito territorial → su competencia es provincial, no obstante a la localización distrital

p.ej. El notario del distrito de Catacaos puede hacer una constatación de hechos en la
provincia de Piura. El notario de la provincia de Sullana no puede hacer una constatación
en Piura, pues son provincias distintas.
Si lo que voy a constatar es un inventario de bienes, depende de donde se encuentre el bien,

ahí si se da una excepción al ámbito territorial. Solo en el caso de inventarios.
La competencia no se restringe para la celebración de actos jurídicos sobre bienes siempre y

cuando las partes acudan a la notaría, como p.ej. Compraventas fuera de la provincia del
notario. Sin embargo, es requisito que las partes pasen biométrico.
Otro caso donde se restringe la competencia notarial es en la sucesión intestada. Esta se debe
llevar a cabo ante el notario del último domicilio del causante.
Para las prescripciones adquisitivas de dominio se debe acudir al notario del lugar donde se
encuentra el inmueble.
• Creación de plazas → No menos de 2 notarios en provincias con al menos 50 mil

habitantes. Es decir, las plazas notariales están en función de los habitantes de la
provincia.
50 mil habitantes adicionales = un notario adicional, siempre y cuando la provincia tenga

capacidad económica.
El Consejo del Notariado es quien determina cuando se necesita la creación de otra plaza
notarial en la provincia.
• Ingreso a la función notarial: concurso público de méritos, quien se encarga de

convocar es el colegio de notarios.
• Deberes, obligaciones, prohibiciones, derechos y cese del Notario.
Ingreso a la función notarial (Art. del 6 al 12)

El ingreso a la función notarial se efectúa mediante concurso público de méritos ante jurado
calificador constituido según lo dispuesto en el art. 11 de la ley.
Las etapas del concurso son:

1. Calificación de currículum vitae
2. Examen escrito
3. Examen oral.
→ Cada etapa es eliminatoria e irrevisable.

Para postular, se debe pagar.
Requisitos (Art. 10)

a. Ser peruano de nacimiento.
b. Ser abogado, con una antigüedad no menor de cinco años.
c. Tener capacidad de ejercicio de sus derechos civiles.
d. Conducir y orientar su conducta personal y profesional hacia los principios y deberes
éticos de respeto, probidad, veracidad, transparencia, honestidad, responsabilidad, autenticidad,
respeto a las personas y al ordenamiento jurídico.
e. No haber sido destituido de la función pública por resolución administrativa firme.
f. No haber sido condenado por delito doloso.
g. Estar física y mentalmente apto para el cargo.
h. Acreditar haber aprobado examen psicológico ante institución designada por el
Consejo del Notariado. Dicho examen evaluará los rasgos de personalidad, valores del postulante.
Jurado calificador:
El jurado calificador de cada concurso público está integrado por:
a. Presidente del Consejo del Notariado o su representante, quien lo presidirá.

b. Representante del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos.
c. El Decano del Colegio de Notarios del distrito notarial para el que se convoca el
concurso.
d. Presidente de la Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú o su
representante.
e. Decano del Colegio de Abogados de la localidad donde se ubica la plaza notarial o su
representante , quienes no podrán ostentar título de notario.
Quórum para la instalación y funcionamiento del jurado → tres miembros.
Expedición del título:
Concluido el concurso público, el jurado comunica el resultado al Consejo del Notariado, para la
expedición simultánea de las resoluciones ministeriales a todos los postulantes aprobados y la
expedición de títulos por el Ministerio de Justicia, está a nombre de la nación.
En caso de renuncia del concursante ganador antes de la expedición del título, el Consejo del
Notariado podrá asignar la plaza vacante al siguiente postulante aprobado, respetando el orden de
mérito.
En caso de declararse desierto el concurso público de méritos, el Colegio de Notarios procederá

a una nueva convocatoria.
Deberes del notario (Art. 13 al 15)
1. Incorporación al Colegio de Notarios

El notario deberá incorporarse al colegio de notarios dentro de los treinta (30) días de
expedido el título, previo juramento o promesa de honor, ante la Junta Directiva. A
solicitud del notario dicho plazo podrá ser prorrogado por igual término.
2. Medidas de Seguridad
El notario registrará en el colegio de notarios su firma, rúbrica, signo, sellos y otras
medidas de seguridad que juzgue conveniente o el colegio determine, y que utilizará en
el ejercicio de su función.
Asimismo, el notario está obligado a comunicar cualquier cambio y actualizar dicha

información en la oportunidad y forma que establezca el respectivo colegio de notarios.
El notario iniciará su función dentro de los treinta (30) días, siguientes a su incorporación,
prorrogables a su solicitud por única vez, por igual término
Obligaciones del notario (Art. 16)
a. Abrir su oficina obligatoriamente en el distrito en el que ha sido localizado y mantener

la atención al público no menos de siete horas diarias de lunes a viernes;
b. Asistir a su oficina, observando el horario señalado, salvo que por razón de su función
tenga que cumplirla fuera de ella.
c. Prestar sus servicios profesionales a cuantas personas lo requieran, salvo las

excepciones señaladas en la ley, el reglamento y el Código de Ética.
d. Requerir a los intervinientes la presentación del D.N.I. y los documentos legalmente

establecidos para la identificación de extranjeros, así como los documentos exigibles
para la extensión o autorización de instrumentos públicos notariales protocolares y
extraprotocolares.
e. Guardar el secreto profesional.
f. Cumplir con su ley y su reglamento. Asimismo, cumplir con las directivas,

resoluciones, requerimientos, comisiones y responsabilidades que el Consejo del
Notariado y el Colegio de Notarios le asignen.
g. Acreditar ante su colegio una capacitación permanente acorde con la función que
desempeña.
h. Contar con una infraestructura física mínima, que permita una óptima conservación
de los instrumentos protocolares y el archivo notarial, así como una adecuada prestación
de servicios.
i. Contar con una infraestructura tecnológica mínima que permita la interconexión con
su colegio de notarios, la informatización que facilite la prestación de servicios notariales
de intercambio comercial nacional e internacional y de gobierno electrónico seguro.
j. Orientar su accionar profesional y personal de acuerdo a los principios de veracidad,

honorabilidad, objetividad, imparcialidad, diligencia, respeto a la dignidad de los
derechos de las personas, la constitución y las leyes.
k. Guardar moderación en sus intervenciones verbales o escritas con los demás

miembros de la orden y ante las juntas directivas de los colegios de notarios, el Consejo
del Notariado, la Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú y la Unión
Internacional del Notariado Latino.
l. Proporcionar de manera actualizada y permanente de preferencia por vía telemática

o en medios magnéticos los datos e información que le soliciten su colegio y el Consejo
del Notariado. Asimismo suministrar información que los diferentes poderes del Estado
pudieran requerir y siempre que no se encuentren prohibidos por ley.
m. Otorgar todas las facilidades que dentro de la ley pueda brindar a la inversión nacional
y extranjera en el ejercicio de sus funciones.
n. Cumplir con las funciones que le correspondan en caso de asumir cargos directivos
institucionales; y,
o. Aceptar y brindar la facilidades para las visitas de inspección que disponga tanto su
Colegio de Notarios, el Tribunal de Honor y el Consejo del Notariado en el
correspondiente oficio notarial.
Prohibiciones del notario (Arts. 17 y 18)
a. Autorizar instrumentos públicos en los que se concedan derechos o impongan

obligaciones a él, su cónyuge, ascendientes, descendientes o parientes consanguíneos o
afines dentro del cuarto y segundo grado, respectivamente.
b. Autorizar instrumentos públicos de personas jurídicas en las que él, su cónyuge, o los
parientes indicados en el inciso anterior participen en el capital o patrimonio, salvo en
aquellos casos de sociedades que se cotizan en la bolsa de valores; así como de aquellas
personas jurídicas en las que tengan la calidad de administradores, director, gerente,
apoderados o representación alguna.
c. Ser administrador, director, gerente, apoderado o tener representación de personas

jurídicas de derecho privado o público en las que el Estado, gobiernos regionales o
locales, tengan participación.
d. Desempeñar labores o cargos dentro de la organización de los poderes públicos y del

gobierno nacional, regional o local; con excepción de aquellos para los cuales ha sido
elegido mediante consulta popular o ejercer el cargo de ministro y viceministro de Estado,
casos en los cuales deberá solicitar la licencia correspondiente. También podrá ejercer la
docencia a tiempo parcial y desempeñar las labores o los cargos otorgados en su
condición de notario. Asimismo, podrá ejercer los cargos públicos de regidor y consejero
regional sin necesidad de solicitar licencia.
e. El ejercicio de la abogacía, excepto en causa propia, de su cónyuge o de los parientes

indicados en el inciso a) del presente artículo.
f. Tener más de una oficina notarial.

g. Ejercer la función fuera de los límites de la provincia para la cual ha sido nombrado, con
excepción de lo dispuesto en el inciso k) del artículo 130 de la ley (colegio de notarios) y
el artículo 29 de la Ley N.º 26662 (inventarios);y,
h. El uso de publicidad que contravenga lo dispuesto en el Código de Ética del notariado

peruano.
i. La delegación parcial o total de sus funciones.

i. Se prohíbe al notario autorizar minutas, salvo:
• El caso a que se refiere el inciso e) del artículo 17 (causa propia, de su cónyuge
o de sus parientes); la autorización estará a cargo de abogado, con expresa
mención de su número de colegiación.
*No está prohibido al notario, en su calidad de letrado, el autorizar recursos de impugnación que
la ley y reglamentos registrales franquean en caso de denegatoria de inscripción.
Derechos del notario (Art. 19) y (Art.6 del Código de ética de la función notarial)
a. La inamovilidad en el ejercicio de su función;
b. Ser incorporado en la planilla de su oficio notarial, con una remuneración no mayor al

doble del trabajador mejor pagado (inconstitucional) y los derechos derivados propios del
régimen laboral de la actividad privada.
c. Gozar de vacaciones, licencias por enfermedad, asistencia a certámenes nacionales o

internacionales y razones debidamente justificadas;
d. Negarse a extender instrumentos públicos contrarios a la ley, a la moral o a las buenas

costumbres; cuando se le cause agravio personal o profesional y abstenerse de emitir
traslados de instrumentos autorizados cuando no se le sufrague los honorarios
profesionales y gastos en la oportunidad y forma convenidos.
e. El reconocimiento y respeto de las autoridades por la importante función que cumple en

la sociedad, quienes deberán brindarle prioritariamente las facilidades para el ejercicio de
su función; y,
f. El acceso a la información con que cuenten las entidades de la administración pública y

que sean requeridos para el adecuado cumplimiento de su función, salvo las excepciones
que señala la ley.
Cese del Notario (Arts. 20 a 22)

a. Muerte.
b. Al cumplir setenta y cinco (75) años de edad (inconstitucional).
c. Renuncia.
d. Haber sido condenado por delito doloso mediante sentencia firme.
e. No incorporarse al colegio de notarios por causa imputable a él, dentro del plazo
establecido por el artículo 13 de la ley.
f. Abandono del cargo, por no haber iniciado sus funciones dentro del plazo a que se refiere
el artículo 15 de la ley, declarada por la junta directiva del colegio respectivo.
g. Abandono del cargo en caso de ser notario en ejercicio, por un plazo de treinta (30) días
calendario de inasistencia injustificada al oficio notarial, declarada por la junta directiva
del colegio respectivo.
h. Sanción de destitución impuesta en procedimiento disciplinario.
i. Perder alguna de las calidades señaladas en el art. 10 de la ley (requisitos para postulante),
declarada por la Junta Directiva del colegio respectivo, dentro de los sesenta (60) días
calendario siguientes de conocida la causal.
j. Negarse a cumplir con el requerimiento del Consejo del Notariado a fin de acreditar su
capacidad física y/o mental ante la institución pública que éste designe. Esta causal será
declarada mediante Resolución del Consejo del Notariado, contra la cual procede recurso
de reconsideración;
k. Inhabilitación para el ejercicio de la función pública impuesta por el Congreso de la

República de conformidad con los art. 99 y 100 de la Constitución Política.
En el caso de los incisos a), b), c), d) y e) el colegio de notarios comunicará que ha operado la
causal de cese al Consejo del Notariado, para la expedición de la resolución ministerial de
cancelación de título.
En el caso de los incisos f), g), h) i) y j) el cese se produce desde el momento en que quede firme
la resolución. Para el caso del inciso k) el cese surte efectos desde el día siguiente a la publicación
de la resolución legislativa en el diario oficial El Peruano.
En caso de cese de un notario en ejercicio, el colegio de notarios, con conocimiento del Consejo
del Notariado, se encargará del cierre de sus registros, sentándose a continuación del último
instrumento público de cada registro, un acta suscrita por el Decano del colegio de notarios donde
pertenezca el notario cesado.
Encargo notarial:
En caso de vacaciones o licencia, el colegio de notarios, a solicitud del interesado, designará otro
notario de la misma provincia para que se encargue del oficio del titular.
Para estos efectos, el colegio de notarios designará al notario propuesto por el notario a
reemplazar.
Por ejemplo, durante su ausencia, se puede encargar por otros dos notarios. El notario que se va,
“se va con su licencia”, todos los trabajos que se hacen en la notaría Núñez, los tendrá a cargo la
otra notaría, en la notaría Núñez se queda el archivo, pero la firma la hace el otro notario
encargado. Además, todos los ingresos quedan en la notaría que pide el encargo, porque estos
favores son recíprocos. Esto significa que la notaría nunca cierra (otro notario puede tenerla a
cargo). Los documentos se extienden así: “por licencia de la notaría Carolina Núñez, se firma tal”.
Debe saberse pedir la publicidad, por ejemplo, cuando la notaría Carolina Núñez actúa en
reemplazo de Montes Salgado, se tiene que ir a la notaría Montes Salgado. La publicidad de los
documentos se pide en la notaría que está siendo reemplazada (Montes Salgado) y no en la notaría
que ejerce el encargo. A su vez, el registrador debe colocar en el asiento registral “escritura
pública otorgado por Carolina Núñez, por licencia de su titular Montes Salgado”. El registrador
debe declarar en la audiencia.
3. EL INSTRUMENTO PÚBLICO NOTARIAL-

RESULTADO DEL TRABAJO NOTARIAL. –
Es importante saber más allá de lo que es el notario, es decir, el resultado o producto de su trabajo
o función, que es el instrumento público notarial. El notario formaliza la voluntad de las partes,
constata hechos, realiza la tramitación de procedimientos no contenciosos por ley, pero ¿Dónde
se plasma el trabajo notarial? En el instrumento público notarial, ya que su trabajo es
eminentemente formal.
i. Teoría del instrumento público notarial. –
El fundamento de la fe pública notarial constituye la necesidad de certidumbre que deben tener
los actos particulares a fin de que el Estado puede proteger los derechos dimanantes de estos,
garantizándolos contra cualquier violación y en tal sentido, la fe pública lleva una misión
preventiva al constituir los actos que ella ampara en una forma de prueba preconstituida, suficiente
para poder resolver e impedir posibles litigios (Verdejo Reyes).
Concordar los artículos 2°,24° y 124° de la LN. El artículo 2 LN señala que “el notario es el
profesional del derecho autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él se celebran”.
El artículo 24 LN señala lo que constituyen los actos de los particulares que la fe pública notarial
protege.
Las características de la fe pública son:
a) Por la fe pública se presume autenticidad.
b) La fe pública produce eficacia probatoria.
c) La fe pública es verdad oficial “erga omnes”.
d) La fe pública transmite confianza colectiva.
e) La fe pública tiene una función preventiva y su actual desarrollo forma la preparación de las
pruebas preconstituidas, que no nacen en el transcurso de un proceso, sino que son anteriores a
él.
¿Cuál es la diferencia entre documento e instrumento?
Documento: objeto producto de un acto humano que representa a otros hechos y objetos,
personales, escena natural o humana. Según el artículo 233° del CPC, es todo escrito y/u objeto
que sirve para acreditar un hecho comprendido, escritos públicos o privados, impresos,
fotocopias, planos, cuadros, dibujos, vídeos, audios, telemática y en general los objetos que
recojan, contengan o representen algún hecho o una actividad humana o su contenido.
Documento PÚBLICO: es todo aquel en el que interviene un funcionario público así como los
instrumentos públicos otorgados ante o por notario.
Art. 235 CPC

1. El otorgado por funcionario público en ejercicio de sus atribuciones; y
2.- La escritura pública y demás otorgados ante o por Notario según la Ley de la materia. La copia
del documento público tiene el mismo valor que el original, si está certificada por auxiliar
jurisdiccional respectivo, notario público o fedatario, según corresponda.
Documento PRIVADO
Art. 236 CPC

Es el que no tiene las características del documento público. La legalización o certificación de un
documento privado no lo convierte en público.
*El que un notario legalice la firma o certifique la fecha de un documento privado, lo convierte
en documento de fecha cierta (art. 245 CPC).
Instrumento: papel escrito y por lo general firmado para hacer constar un hecho o acto.
ii. El instrumento público en el derecho peruano. –
Los instrumentos se clasifican en instrumentos públicos y privados, según el grado de
construcción, forma y eficacia mediata e inmediata mediante la cual se han desarrollado, pues a
los efectos de la seguridad de los negocios es menester que ciertos actos queden documentados
de modo que el instrumento en el que consten haga fe por sí mismos, es decir, que no sea pasible
de desconocimiento ni su eficacia quede supeditada a posteriores pruebas o verificaciones.
La legalización de un documento privado no lo vuelve público.
Ambas clases de instrumentos notariales tienen diferentes consecuencias y garantías.
El instrumento privado, en contraposición al instrumento público, tiene tres inconvenientes:
a) La facilidad de la falsificación de firmas, adulteraciones o modificaciones. Para esto, el notario
siempre coteja las firmas.
b) La posibilidad de ante-datar la fecha.
c) La falta de copia o de matriz. No se puede confrontar o cotejar con el original (matriz).
Art. 235 CPC: es un documento público: 1) El otorgado por funcionario público en ejercicio de
sus atribuciones (juez, alcalde, regidor); y, 2) La escritura pública y demás otorgados ante o por
notaría según la ley de la materia. La copia del documento público tiene el mismo valor que el
original, si está certificado por auxiliar jurisdiccional respectivo, notario público o fedatario,
según corresponda. Una copia del documento público también es público.
Art. 236 CPC: documento privado es el que no tiene las características de documento público
(problemas que el documento privado padece). La legalización o certificación de un documento
priado no lo convierte en público.
Art. 245 CPC: concepto de documentos de fecha cierta, entre los que se encuentran aquellos
presentados ante el notario público, para que certifique la fecha o legalice la firma. Esto es
importante, pues la minuta es un documento privado entre partes y autorizado por un abogado, en
cambio, la minuta con firmas legalizadas es un documento que tiene fecha cierta y sucede cuando
el notario interviene, cuando certifica su firma lo convierte en escritura pública.
iii. El instrumento público notarial (art. 23 y 24 LN). –
Artículo 23.- Definición. Son instrumentos públicos notariales los que el notario, por mandato de
la ley o a solicitud de parte, extienda o autorice en ejercicio de su función, dentro de los límites
de su competencia y con las formalidades de ley.
A solicitud de parte hace referencia al principio de rogación. En las minutas encontramos la frase:
“sírvase notario a extender”. La solicitud puede ser verbal o escrita.
Artículo 24.- Fe Pública. Los instrumentos públicos notariales otorgados con arreglo a lo
dispuesto en la ley producen fe respecto a la realización del acto jurídico y de los hechos y
circunstancias que el notario presencie. Asimismo, producen fe aquellos que autoriza el notario
utilizando la tecnología de firmas y certificados digitales de acuerdo a la ley de la materia.
- Por mandato de ley o solicitud de parte: solicitud de parte (principio de rogación), el usuario
solicita al notario, por eso en la minuta se expresa “sírvase señor notario a autorizar”.
- Extiende o autorice: el notario
- En ejercicio de su función.
- Límites de su competencia. La ubicación del notario es distrital, no obstante, su competencia es
provincial. Si se solicita, de manera verbal o por escrito, que se extienda una constatación
domiciliaria (acto extraprotocolar) y el notario en virtud de su competencia se traslada al lugar
¿El notario puede extenderla? Sí, pero ahora tiene que verificar, su competencia del distrito (por
ejemplo, distrito de las Lomas), entonces el notario si bien tiene competencia provincial, como
las Lomas es distrito de Piura, sí está dentro de la provincia de Piura, entonces sí puede ir a hacer
la constatación.
- Formalidades de ley
- Producen fe: realización del acto jurídico, hecho y circunstancias que el notario presencie y lo
plasma en el instrumento público notarial. Se agrega en el DL 1045 que también producen fe
aquellos actos que el notario autoriza utilizando la tecnología de firmas y certificados digitales
(actualmente se usa mucho: se usa la firma digital del notario para poder hacer el envío de los
partes notariales al Registro Público).
El notario debe tener en cuenta todo lo anteriormente mencionado para poder extender el
instrumento público notarial.
Efectos del instrumento público
Los instrumentos públicos notariales otorgados con arreglo a ley producen fe respecto de la
realización del acto jurídico y de los hechos y circunstancias que el notario presencie.
Este efecto es lo que se llama Fide Instrumentorum y no abarca todo el instrumento, sino a
aquellas partes que responden a una comprobación notarial. (Art. 24 LN).
a. Por la fe pública se presume autenticidad.

b. La fe pública produce eficacia probatoria.
c. La fe pública es verdad oficial “erga omnes“.
d. La fe pública transmite confianza colectiva.
e. La fe pública tiene una función preventiva y su actual desarrollo forma la preparación
de las pruebas pre constituidas, que no nacen en el transcurso de un proceso, sino que son
anteriores a él.
El instrumento privado, en contraposición al instrumento público, tiene 4 inconvenientes:
a. La facilidad de la falsificación de firmas, adulteraciones o modificaciones.

b. La posibilidad de ante-datar la fecha.
c. La falta de copia o de matriz.
d. Eficacia probatoria condicionada.
A. Clases de instrumentos notariales. –
1) Instrumentos públicos protocolares (Art. 25 LN). – (SOLO ESTOS SON LOS

VERDADEROS INSTRUMENTOS PÚBLICOS)
Prima el principio de protocolo. Tenemos las escrituras públicas, y demás actas que el notario
incorpora a su protocolo, instrumentos matrices (hay un original) que son susceptibles de
traslados. No están tasados los tipos de escrituras públicas. Porque hay escrituras públicas que no
se inscriben en el registro. (Art.20.19 los que sí se inscriben)
Los tipos de traslados, según la LN, son: boletas, partes notariales y testimonios.
¿Un parte notarial puede ser emitidos varias veces?
Sí, por ejemplo, en un aumento de capital: se aporta no solo dinero, sino bienes, vehículos (bienes
muebles registrables) y los terrenos (bienes inmuebles), es decir, tienen que ver con otros
Registros ¿Qué sucede? El reglamento de sociedades señala que para constituir una sociedad o
para que se inscriba el aumento de capital en el que están involucrados bienes susceptibles de ser
registrados, previamente se inscriben los aportes en cada uno de los Registros correspondientes y
posteriormente se inscribe a la persona jurídica para que recién tenga nacimiento como persona
jurídica.
Entonces, se envían los partes notariales dependiendo del Registro (vehicular o propiedad
inmueble), se pueden enviar al Registro de Piura, Registro de Lima, Registro de Trujillo
(dependiendo de la ubicación de los bienes). Es el mismo parte notarial, pues hay una sola matriz.
Es un solo acto (matriz) y se mandan tantos partes como Registros haya (depende del caso) es
decir, el notario expide traslados a las sedes registrales. Puede haber tantos partes notariales como
bienes haya en la escritura pública que están en un solo protocolo o matriz.
2) Instrumentos públicos extraprotocolares (Art. 94 LN). – (SERÍA UN DOCUMENTO
PRIVADO CON EFECTO PÚBLICO)
No está presente el principio de protocolo. Tenemos a las actas y certificaciones que se refieren a
actos, hechos o circunstancias que presencie o le conste al notario por razón de su función (Art.
26). Las actas establecidas en la ley no son las únicas, pues el notario puede presenciar distintas
situaciones que le pide el solicitante.
En el caso de una constatación de un producto de fábrica, se va a constatar la publicidad de una
cerveza, se podrá ver el tipo de cerveza, para el fin de un contrato de exclusividad. Esta acta servía
para un acto posterior, este tipo de actas no están en el art. 94 LN, pero permite que el notario
pueda actuar, porque es legal, y puede dar fe del hecho. El notario es libre, siempre y cuando esté
dentro de su competencia, facultades, ley y buenas costumbres.
1. Poderes fuera de registro y poder con carta por firma legalizada.
2. Actas: autorización de viaje de menores; destrucción de bienes; entrega de bienes; juntas,

directorios y demás actuaciones corporativas; licitaciones y concursos; remates, subastas e
inventarios; sorteo, constatación de identidad para efectos de la prestación de servicios de
certificación digital, transmisión por medios electrónicos de la manifestación de voluntad
de terceros, verificación de documentos y comunicaciones electrónicas en general;
constatación de hechos; entre otras (art. 94).
* Las actas establecidas en la ley no son las únicas, pues el notario puede presenciar distintas
situaciones que le pide el solicitante.
En el caso de una constatación de un producto de fábrica, se va a constatar la publicidad de una

cerveza, se podrá ver el tipo de cerveza, para el fin de un contrato de exclusividad. Esta acta servía
para un acto posterior, este tipo de actas no están en el art. 94 LN, pero permite que el notario
pueda actuar, porque es legal, y puede dar fe del hecho. El notario es libre, siempre y cuando esté
dentro de su competencia, facultades, ley y buenas costumbres.
3. Certificaciones: entrega cartas notariales, expedición de copias certificadas; certificación:

de firmas, de reproducciones, de apertura de libros, constatación de supervivencia y
constatación domiciliaria (art. 95)
No está presente el principio de protocolo. Tenemos las actas y certificaciones que se refieren a
actos, hechos o circunstancias que presencie o le conste al notario por razón de su función (Art.
26).
B. Efectos del documento público. –

realización del acto jurídico y de los hechos y circunstancias que el notario presencie. Este efecto
es lo que se llama “fide Instrumentorum” y no abarca todo el instrumento, sino a aquellas partes
que responden a una comprobación notarial (Art. 94 LN).
Asimismo, existe la presunción, que en la doctrina se denomina “legatitas”, de los documentos,
en el sentido que el documento notarial, al ser redactado por un profesional del derecho, se
encuentra arreglado a derecho, debiendo el notario rechazar aquel negocio contrario o prohibido
por las leyes (Art. 19, d y 27 LN). No podría cuestionarse que el notario no ha hecho el documento.
Efectos del documento Público Notarial
Nulidad de escritura pública, el notario es demandado. Si hay un vicio de voluntad eso ya escapa
de su esfera, es la voluntad de las partes en ese momento de celebrado. Premunido de legalidad y
veracidad.
realización del acto jurídico y de los hechos y circunstancias que el notario presencie. Este efecto
es lo que se llama Fide Instrumentorum y no abarca todo el instrumento, sino a aquellas partes
que responden a una comprobación notarial. (Art. 24 LN).
Asimismo, existe una presunción de legalidad, que en doctrina se denomina Legalitas, en el
sentido que el documento notarial, al ser redactado por profesional del derecho, se encuentra
arreglado a derecho, debiendo el Notario rechazar aquel negocio contrario o prohibido por la
Leyes. (Arts. 19 “d” y 27 de la LN). Ej. Asistió a una constatación, la norma señala que solo debe
haber un notario.
C. Valor del instrumento público notarial. –
El CPC recoge el principio de libre valoración de la prueba (art. 197 CPC), por lo que ya no existe
la clasificación de pruebas plenas o no plenas. - el instrumento público vale por sí solo. En una
nulidad el notario defiende su instrumento público. El instrumento valor, erga omnes.
Sin embargo, el mismo CPC reconoce el carácter de instrumento público de la escritura pública,
lo cual la libera del proceso de reconocimiento, que sí es procedente en el caso del documento
privado, según el art. 246 CPC. Mas bien, pueden servir para efectuar cotejo de firma y letra en
documentos privados atribuido al otorgante (art. 257 CPC). A diferencia de los documentos
privados reconocidos judicialmente, el valor del instrumento público notarial es eficaz frente a
todos, no solo entre las partes, teniendo fecha cierta desde su otorgamiento y no desde su
reconocimiento.
El instrumento público notarial vale por sí mismo. Quien debe defender la escritura pública es el
notario, en caso se le demande por la nulidad de la escritura pública.
D. Clases de instrumentos públicos notariales. –
La ley del Notariado distingue dos clases principales de instrumentos públicos notariales:
instrumentos notariales protocolares y extraprotocolares.
Los instrumentos públicos solo son los protocolares, puede que alguna parte de un documento
privado tenga efectos públicos p.ej. la certificación de una firma en un contrato privado. Así, se
critica a la Ley del Notariado por denominar a los documentos extraprotocolares como
“instrumentos públicos”.
a) Instrumentos notariales protocolares (art. 25 LN). –
- Escrituras públicas: todos los actos jurídicos que puedan ser plasmados en escrituras púbicas.
Por ello, ingresan todos los actos que están previstos en nuestro ordenamiento que son pasibles
de inscripción en RRPP como aquellos que no se inscriben en RRPP y solo constan en escritura
pública. Por ejemplo, la transferencia de posesión solo queda en escritura pública, pero no llega
a inscribirse en RRPP y el traslado solo será el testimonio, no tendrá parte notarial porque no se
llega a inscribir.
Una transacción extrajudicial entre un trabajador y empleador puede elevarse a escritura pública
e inscribirse en el Registro notarial de escritura pública, pero no se otorgará parte notarial y el
traslado solo será un testimonio, no se inscribe en RRPP.
Ej. Una escritura de trasferencia de posesión solo quedará como escritura solo se da traslado de
testimonio, porque no se inscribe en registros públicos. no se da parte Notarial, una transacción
extrajudicial (entre un ex trabajador y un empleador determinadas clausulas, solo queda en
escritura, el traslado solo de testimonio, no parte notarial. Un contrato de consorcio (se establece
el porcentaje contrato de consorcio empresarial, solo habrá boleta. No habrá parte notarial
(registro de escrituras públicas, hacerlo de del tractor, se le da el testimonio)
El contrato de consorcio, tampoco se inscribe en el Registro Público, no habrá parte notarial, pero
sí boleta y testimonio (dependiendo de la extensión).
3 vehículos, bienes muebles registrables, para que se constituya, previamente se tienen que
inscribir, parte por cada registro
- Instrumentos y demás actas que el notario incorpora a su protocolo (escrituras, instrumentos,
actas), que el notario conserva y expide traslados. Las cuales pueden ser: actas de protocolización,
actas de transferencia de bienes muebles registrables, acta de certificación de entrega de
testamentos cerrados, actas de declaración de asuntos no contenciosos y acta de constancia de
protesto, instrumentos protocolares de constitución de garantía mobiliaria y otras afectaciones
sobre bienes muebles. El hecho que se llame “acta” no significa que no sea protocolar, porque la
norma ya le da categoría de protocolar. Una acta también es un protocolar
El notario va a guardar un protocolo sobre los instrumentos protocolares y se va a poder expedir
los traslados que se soliciten.
Las maquinarias o vehículos que no tienen placa (como un tractor) no son bienes muebles
registrables, entonces se extiende en el Registro de escritura pública (es un Registro notarial y no
es un Registro Público), solo queda en escritura pública y lo que se hace es emitir un testimonio,
puede realizarse la transferencia, pero no se inscribe en RRPP. En cambio, los vehículos que son
bienes registrables, sí se inscriben y se va a realizar un acta de transferencia de bienes registrables
e irá a los RRPP.
Los derechos de marcas y patentes van al Registro de escritura pública (testimonios) o se puede
realizar por documento privado con firmas legalizadas.
En el Registro civil, se pide expresamente un testimonio igual al original, para poder inscribir la
partida de divorcio, por ejemplo.
La escritura pública es para actos de gran trascendencia de patrimonialidad, ya que se puede pedir
tantas copias que se requieran en un futuro, por eso si no hay un original no tendría mucho valor.
Traslados notariales: boletas, partes notariales, o testimonio (bastantes veces, surtir efectos en
RP).
Prima el principio de protocolo. Tenemos las escrituras públicas, y demás actas que el notario
incorpora a su protocolo, instrumentos matrices (hay un original) que son susceptibles de
traslados. No están tasados los tipos de escrituras públicas. Porque hay escrituras públicas que no
se inscriben en el registro. (Art.20.19 los que sí se inscriben)
Los tipos de traslados, según la LN, son: boletas, partes notariales y testimonios.
iv. Características generales de los instrumentos públicos notariales. –

Se aplican a todos los instrumentos públicos notariales, tanto los protocolares y extraprotocolares.
a) Se extienden en idioma castellano o el idioma que la Ley permita (art. 28 LN); es decir,
quechua, aymara y lenguas aborígenes donde predominan, conforme al artículo 48 de la
Constitución. Excepto palabras, aforismos y frases de conocida aceptación jurídica. Si el
compareciente no habla castellano, el notario exige intérprete, nombrado por la persona que
ignora el idioma, el intérprete hará la traducción simultánea, declarando bajo su responsabilidad
en el instrumento público la conformidad de la traducción. El notario, si así lo solicita el
compareciente en forma expresa y por escrito, realizará la inserción o adhesión del texto en el
idioma del interesado (traducción), en copia legalizada notarialmente, al instrumento original,
haciendo mención de este hecho (el nuevo artículo 30 de la LN ha hecho obligatorio ello, en la
antigua ley era decisión del interesado). Quien asume la responsabilidad es el traductor. No se
prevé el caso del notario que conoce el idioma extranjero. No se exige que sea un traductor
colegiado, a solicitud del solicitante se solicita el intérprete. (para mantener la imparcialidad del
notario)
Lo importante es que, en su generalidad sea el castellano. Que el notario sepa el idioma para el
cual se utiliza el intérprete es importante, porque sabrá si el intérprete está traduciendo bien lo
que dice el compareciente.
b) Prohibición de dejar espacios en blanco, los que existan deben ser llenados con una línea
doble que no permita agregado alguno. No existe obligación de llenar espacios en blanco,
únicamente cuando se trate de documentos insertos o anexos, que formen parte del instrumento
público notarial y que hayan sido impresos mediante fotocopiado, escaneado u otro medio similar
bajo responsabilidad del notario (art. 32 LN). Obviamente es una medida para evitar agregados al
instrumento. También pueden insertarse las minutas (lo normas es que se trascriba), en la minuta
por rebeldía se escanea del original del expediente judicial.
La innovación en la nueva Ley es incorporar un segundo párrafo en el cual se exceptúa de la
obligación de llenar estos espacios en blanco cuando se trate de documentos insertos o
anexos, que formen parte del instrumento notarial y que hayan sido impresos mediante el
fotocopiado, escaneado u otro medio similar, bajo responsabilidad del Notario.
Se entiende, y compartimos la finalidad de la modificación legislativa, de aminorar el trabajo de

transcripción, de por ejemplo, expedientes judiciales, largos anexos bancarios, etc. Sin embargo,
no puede soslayarse que el dejar espacios en blanco, podría originar “eficientes” agregados que
alteren el sentido del instrumento notarial. Inclusive, atendiendo a la literalidad de la LN, al
hablarse de “inserción” de la minuta, podría aplicarse esto a ella. Por ello, consideramos que
diversas alternativas reglamentarias deben tener en cuenta el tema de la conservación de lo
insertado, que el cuidado de que lo fotocopiado o escaneado no deje espacios anteriores o
posteriores al texto y la precisión de la clase de documentos que podrán ser materia de este
procedimiento.
d) Prohibición de borrar o raspar en los instrumentos públicos notariales.
Se hace antes de la firma de la escritura pública. En la conclusión, al final de los testados o
interlineados se firma, cuando se da fe es porque ya se corrigió. Salvado se hace a computadora
Los testados o interlineados deben constar repetidos al final del instrumento (conclusión) y antes
de la firma de los otorgantes. Sanción interlineados: tenerse por no puestos (Art. 34 LN).
En la legislación peruana no se establece la sanción de nulidad del instrumento que tiene estos
defectos sin salvar.
En algunas legislaciones se exige que sean hechos de puño y letra del Notario (art. 152 del
Reglamento Notarial Español). En el artículo 989 del CC argentino se considera anulable al
instrumento público que tiene enmiendas, palabras entre líneas, borraduras o alteraciones en
partes esenciales como la fecha, nombres, cantidades, cosas, etc. no salvadas al final. En la
jurisprudencia argentina existen algunas consideraciones para estos temas.
d) Prohibición de uso de abreviaturas ni iniciales, excepto cuando figuren en los documentos
que se inserten (art. 34 LN). Excesivo rigor en la prohibición de uso de abreviaturas e iniciales.
En otras legislaciones, se permite el uso de expresiones reconocidas comúnmente, como
tratamiento, títulos de honor, expresiones de cortesía o de respeto (art. 151 Reglamento Notarial
Español).
e) Expresión de la fecha del instrumento y la de su suscripción en letras. Y uso de números y
letras en el precio, capital, área total, cantidades que expresan títulos valores, porcentajes,
participaciones y demás datos que resulten esenciales para la seguridad a criterio del notario (art.
35 LN).
¿Qué ocurre cuando en la minuta solo figuran números o letras? ¿Puede el notario en la inserción
“literal”, agregar ese dato? ¿La fecha de suscripción incluye la de la firma de todos los otorgantes,
o solo la de conclusión del instrumento? Son efectos y forma de corregir la omisión.
Ver que los elementos que faltan para llenar espacios en blanco no sean esenciales como el
espacio, o los testigos. Principio de buena fe, seguridad jurídica. De repente no se concluyó por
algún motivo, se puede aclarar escritura por ej. Se olvida poner la venta de los aires, partes vivas
para que comparezcan, si ya no están las partes, queda en camino el titulo supletorio.
v. El protocolo notarial. –
Es la colección ordenada de folios- en orden – colección ordenada de un registro sobre varias
materias, cada día se hacen registros,
Viene de la palabra latín “Protocollum” que proviene del griego “protokollon”, lo que significa
unión de “primero” y “pegar”. En sentido vulgar significa colección de hojas, folios o
documentos, adheridos unos a otros que, en su conjunto, forman un volumen o libro.
En el protocolo, el notario tiene varios registros, por ejemplo: Registro de escrituras públicas del
2 de enero del 2020 (escritura 1, 2, 3 …); registro de transferencias vehiculares; acta 1, 2, 3…;
registro de asuntos no contenciosos. En el protocolo van tanto actas como escrituras. Las minutas
también tienen su registro (minutario).
El protocolo notarial tiene como finalidad prolongar la eficacia del instrumento, hacerlo duradero
y preservar su fuerza probatoria.
Inicialmente no era más que el extracto o minuta del documento original. El Fuero Real (Título
VIII, Libro I) señalaba: “Los Escribanos Públicos tengan las notas primeras que tomaren de las
cartas que hicieren, porque si la carta se perdiera o viniera sobre ella alguna duda que pueda ser
probada por la nota de donde fue sacada”. El original era la carta y no la nota. No se tiene noticia
exacta de cuándo el protocolo deja de ser una colección de minutas y se vuelve una colección de
escrituras, pero ya se encuentra ello en la Pragmática de Alcalá (1503).
El protocolo notarial es una colección ordenada de las escrituras matrices autorizadas durante un
año, y se formalizará en uno o más tomos encuadernados (art. 17 bis de la Ley Notarial Española).
En el Derecho Argentino se indica que: “Las escrituras que no estén en el protocolo no tienen
valor alguno (Artículo 998 del Código Civil Argentino).
La definición en el ordenamiento peruano es que el protocolo notarial es una colección ordenada
de registros sobre la misma materia en los que el notario extiende los instrumentos públicos
protocolares, con arreglo a ley (art. 36 LN). No vale una escritura pública que no está en el
Protocolo.
Cuando la escritura ya está firmado, no se viola el principio de rogación porque el notario actúa
en el salvaguardia – registro de asuntos no contenciosos (va tanto escrituras como actas). Según
la ley los actos pueden terminar en acta o en escritura- sucesión intestado es acta, escritura de
rectificación de partidos, cada registro es independiente y cada registro se inscribe los actos- y
cada uno es un protocolo (el protocolo es la colección ordenada).
Cuando hay escrituras, hay minutas (puedes llevarlas hechas, y en la notaría también las redactan),
tienen un orden. La escritura numero 1- su escritura es la numero 1, escritura n 2- minuta n2. T
Testamento no tiene minutas; el único que tiene protocolo es el registro de testamento.
Registros notariales protocolares. –
El Protocolo Notarial es el conjunto ordenado de Registros notariales. Los registros que lo
componen son (art. 37 LN):
1. Escrituras Públicas. Los minutarios también se ordenan.
2. Testamento.
3. De Protesto.
4. Actas de transferencia de bienes muebles.
5. Actas y Escrituras de Procedimientos No Contenciosos.
6. Instrumentos Protocolares denominados de constitución de garantía mobiliaria y otras
afectaciones sobre bienes muebles.
Cada registro es independiente y cada uno tiene sus propios registros, por eso van separados.
Forma de Extensión de los Instrumentos Protocolares. –
1. Se extienden en orden cronológico (uno tras otro).
2. Con numeración para cada instrumento (art. 45 LN).
3. Uno a continuación de otro sin que existan vacíos (art. 46 LN), no se puede dejar espacio
entre cada instrumento. No puede pasarse de la 5 a la 7, tiene que ser correlativo.
4. Si existe error o falta de un requisito en el instrumento, antes de concluirse, o cuando luego
de concluido y antes de su suscripción se advierta error o falta de requisitos, en ese caso, el
Notario dejará constancia de que el mismo no corre (art. 47 LN). Ej. Traen un poder (cuando
se revisa, ya no se lo quiere dar), el notario coloca la circunstancia y se imprime un nuevo
instrumento público. En registros haya instrumentos que no corren.
La seguridad se da por protocolos, reservar un instrumento público, antes. Ahora es casi imposible
porque cuando se imprime un instrumento público tiene que estar con la huella biométrica.
Instrumentos públicos con respaldo de la huella biométrica. En el minutario (se tiene la huella
biométrica, hora y día).
Contenido del Registro de Escrituras Públicas. –
Es el más extenso. En este registro se extienden y comprende las escrituras públicas,
protocolizaciones y actas determinadas por ley. De acuerdo al acto jurídico que se celebre, la
escritura pública tendrá una determinada denominación.
Las protocolizaciones emanan de autoridad judicial o administrativa.
La escritura pública es el documento matriz incorporado al protocolo notarial que contiene todas
las escrituras públicas, incorporado al protocolo notarial, que contiene uno o más actos jurídicos.
Sus efectos se aplican de modo similar a otros registros como los de asuntos no contenciosos o
testamentos.
Una escritura pública contiene las siguientes partes: introducción (hora en que hacen el
instrumento, notario de la provincia tal), cuerpo y conclusión. La ley señala lo que debe ir en cada
parte.
Las certificaciones notariales en la introducción de la escritura pública deben contener:
1. Lugar y fecha del instrumento.
2. Nombre del notario (nada obsta para poner su número de colegiatura).
3. Generales de ley de los comparecientes (nombre, nacionalidad, estado civil y profesión de los
comparecientes), “actúa en derecho propio”, “comparece en representación de alguien”.-
ocupación también puedes colocarle.
4. Indicación de los documentos de identidad de los comparecientes. - condición migratoria
(acto protocolar)
La introducción contendrá los requisitos establecidos en el art. 54 LN.
El notario para certificar la actuación de los comparecientes da fe de conocimiento o de identidad.
Además, puede exigir participación de testigos de comprobación.
En la fe de identidad, la persona debe ser identificada con su DNI, su carné de extranjería o
pasaporte. Si es un peruano, presenta el DNI y el notario verificará si está vigente (principio de
inmediación) y con un método objetivo – técnico, lo pasará por una prueba o sistema biométrico
de huellas dactilares. Puede ocurrir que las huellas no coincidan, entonces el sistema deberá
actualizar imagen, el notario manda a la persona a actualizar sus huellas a la Reniec. Si no pasa
la prueba biométrica, el notario está en todo su derecho de negarse a no llevar a cabo el acto. Si
el notario desea seguir con el acto, será responsable de lo que pueda suceder. Asimismo, el notario
puede comprobar la identidad de la persona a través de la ficha de Reniec (si el notario estima
conveniente-se revisan las facciones, las huellas, etc.), pero las consecuencias que acarrean serán
de responsabilidad del notario. Puede ayudar a esto, llamar a testigos de comprobación para
comprobar la identidad de la persona. Si las huellas corresponden, se continúa con el acto. Si el

notario la conoce, obvia la fe de identificación, y doy fe de consentimiento- identifica con
documento de identidad y fe de conocimiento y el único responsable es el notario. - verificar que
si según migraciones está en Perú, por su carnet de extranjería, pasaporte (+permiso para celebrar
actos jurídicos)
Hay actos jurídicos que, si no se pasa el control biométrico, el notario pierde competencia (caso
de la compraventa de un bien ubicado en jurisdicción distinta) y no se podrá llevar a cabo el acto.
También puede ocurrir que el notario conozca a la persona, pero su huella no pasa el control
biométrico. En este caso, el notario puede obviar la fe de identidad y tendrá que dar fe de
conocimiento (si es que lo desea el notario) y lo pondrá expresamente en la escritura. Si hay un
problema de fondo respecto de la identidad de la persona, el único responsable es el notario.
En el caso de los extranjeros, se debe verificar que haya pagado su tasa y que, según migraciones,
esa persona se encuentra en el Perú (en ese momento). Se ha creado un sistema de consulta de
migraciones. Pueden comparecer con pasaporte, pero en el pasaporte debe constar un permiso
para celebrar determinados actos jurídicos.
Respecto a los testigos, los comparecientes pueden proponer testigos. En caso el testigo tenga
imposibilidad de firmar, se tiene que proponer otro testigo y el notario constatará en la escritura
que otra persona firmará en nombre del testigo que tiene imposibilidad física de firmar. El notario
puede exigir participación de testigos de comprobación, como en el caso del anticipo de legítima,
el padre lleva a otro hijo.
En el cuerpo de la escritura (es lo que se llama minuta, aunque algunos actos no tienen minuta)
contendrá lo establecido en el art. 57 LN. No se requerirá minuta en los casos establecidos en el
artículo 58 LN. El cuerpo de la escritura empieza con la minuta (“sírvase señor notario a
extender”) y termina con la fe de los comparecientes.
La conclusión de la escritura pública contendrá lo que establece el art. 59 LN.
El notario y el control de legalidad del documento que redacta y autoriza. –
El notario ejerce un primer control de legalidad del acto o contrato que ante él se formaliza. El
notario verificará los requisitos para llevar a cabo el acto jurídico (poderes, vigencias, etc.).
El inciso “c” del artículo 19 LN, considera entre los derechos del notario el de “negarse a autorizar
instrumentos públicos contrarios a la ley, a la moral o a las buenas costumbres; cuando se le cause
agravio personal o profesional (...)”. Por ejemplo, los poderes se rigen por el principio de
legalidad.
En el caso de instrumentos públicos claramente ilícitos, no sólo está facultado, sino que estaría
obligado a la abstención indicada anteriormente.
Examen de la capacidad, identidad y legitimación de las partes. –
a) Capacidad del compareciente
Una de las certificaciones obligatorias del notario, conforme lo establece la Ley del Notariado, es
la de la capacidad con que se obliga el compareciente, en otras palabras, deberá investigarlo.
El notario deberá verificar que el compareciente ha cumplido 18 años y que no se encuentra
comprendido en las causales de incapacidad absoluta ni dentro de las causas de incapacidad
relativa, previstas en el Código Civil.
Cuando se duda de la capacidad mental del compareciente, es normal solicitarle un certificado

médico en el que se certifique su capacidad intelectual y lucidez, como requisito previo a la
extensión de la escritura pública.
Cuando el compareciente es analfabeto, o cuando no sepa o no pueda firmar, sea ciego o tenga
otro defecto que haga dudosa su “habilidad”, el notario exigirá la intervención de un testigo a
ruego, que es un tercero, el cual también pasará un control biométrico o ficha Reniec (indica su
grado de instrucción). Se debe colocar de manera expresa que está participando porque el
compareciente es analfabeto y no implica responsabilidad para el testigo a ruego. Es muy distinto
a un testigo testamentario (tampoco tiene responsabilidad).
b) Identificación de los Comparecientes
La LN distingue claramente la fe de conocimiento del compareciente de la fe de identidad de este.
A partir de los 70 se pide certificado psiquiátrico pero la ley no lo dice, solo dice que el notario
debe identificar y no tiene duda de la lucides. Testamentos en todo certificado psiquiátrico porque
salva el testamento (mayor seguridad, hay jurisprudencia) para que el testamento surta todos sus
efectos.
1) Fe de conocimiento: se presenta cuando el notario conoce personal y directamente
al compareciente, no requiriendo de ningún documento que le permita identificarlo.
2) Fe de identidad: se presenta cuando el notario, no conociendo personalmente al

compareciente, constata su identidad con el documento legalmente establecido para
tal efecto, para lo cual verifica su fotografía, firma y demás datos distintivos que
aparezcan en el documento de identidad respectivo.
Actualmente, la “fe de conocimiento”, se encuentra en desuso siendo la regla general la utilización
de la “fe de identificación”.
La exigencia de testigos que corroboren la identidad del compareciente, conforme a la redacción
del segundo párrafo del artículo 55 LN, en el sentido que solicite la intervención de testigos que
garanticen la identidad del compareciente, es potestativa y sólo exigible de creerlo necesario el
notario, pero nunca obligatoria ni alternativa a la fe de identificación.
Hay casos en los que la ley no obliga a tener testigos, pero el notario o las partes lo pueden solicitar
por seguridad. Es importante que el notario indique en la escritura pública la calidad del
interviniente.
Las facultades de los poderes son literales (expresas), mas no interpretativas. El poder no se
inscribe, salvo el poder del divorcio que sí se debe inscribir. Pero, ojo, los poderes son inscribibles.
b) Cuando no se pueda dar cumplimiento a lo señalado en el literal a) del presente artículo
respecto a la comparación biométrica de las huellas dactilares por causa no imputable al
notario, éste exigirá el documento nacional de identidad y la consulta en línea para la
verificación de las imágenes y datos del Registro Nacional de Identidad y Estado Civil
– RENIEC con la colaboración del Colegio de Notarios respectivo, si fuera necesaria. El
notario podrá recurrir adicionalmente a otros documentos y/o la intervención de testigos
que garanticen una adecuada identificación.
c) Tratándose de extranjeros residentes o no en el país, el notario exigirá el documento

oficial de identidad, y además, accederá a la información de la base de datos del registro
de carnés de extranjería, pasaportes y control migratorio de ingreso de extranjeros; en
tanto sea implementado por la Superintendencia Nacional de Migraciones, conforme a
la décima disposición complementaria, transitoria y final de la presente ley. Asimismo,
de juzgarlo conveniente podrá requerir otros documentos y/o la intervención de testigos

que garanticen una adecuada identificación.
Examen del Notario respecto a la representación. –

La Ley del Notariado exige que el notario indique en la introducción de la escritura pública “la
circunstancia de comparecer una persona en representación de otra, con indicación del documento
que lo autoriza”.
También, se establece que el notario insertará los comprobantes que acrediten la representación,
cuando sea necesario.
Existen varios criterios no regulados en la Ley del Notariado, pero que se aplican en la práctica
notarial peruana:
1) Se solicita que el apoderamiento se encuentre registrado y que se presente ante el notario
una certificación reciente (no hay plazo legal) de la vigencia de las facultades del
representante. Esta práctica es casi uniforme cuando el apoderamiento se refiere a actos
de disposición o gravamen de bienes. (Práctica más segura)
2) Que se les exhiba el apoderamiento por escritura pública, sin exigir en modo alguno la
inscripción y certificación de la vigencia del acto. En su caso, estos notarios insertan en
el cuerpo de la escritura pública el instrumento que da mérito a la representación.
(Práctica más o menos segura)
3) Exigen que se indique el documento donde consta el apoderamiento, sin exigir la

inscripción registral del mismo, menos aún que el poder se inserte en la escritura,
inclusive sólo requieren que se le exhiba el documento, sin conservar copia de este en el
Archivo Notarial. (Práctica menos segura)
Empero, esta calificación notarial sobre el poder y su suficiencia no obsta que el acto de
apoderamiento será también revisado integralmente por los Registradores Públicos Peruanos, sin
que el hecho de haber generado convicción al notario determine que el funcionario registral tenga
que arribar a la misma conclusión.
Calificación por el notario de la validez del negocio jurídico que se formaliza
El Notario, frente a un acto que pudiera adolecer de vicios de nulidad o anulabilidad, estará
obligado a efectuar el análisis correspondiente y advertir lo pertinente a los interesados, quedando
expedito el derecho del notario de negarse a formalizar el acto o contrato respectivo.
Por ejemplo, si se transfieren los aires y en la partida registral no se verifica que los aires hayan
sido independizados, y el notario verifica que no hay independización, sí hay que señalar al
usuario que tiene que hacerse el trámite registral de transferencia de los aires, y por eso va a
demorar en llegar al Registro.
Discrepancias en la calificación de los poderes
1. Criterios respecto a la interpretación de las facultades del representante
Se debe distinguir entre poderes de representación generales y especiales. Los especiales se rigen
por el principio de literalidad. P.ej. el poder dice que el representante de una persona tiene
facultades para disponer de un inmueble y venderlo a S/.700,000. ¿Puede venderlo a 850,000? -
No puede. Para vender se requiere poder especial, por lo que se rige por el principio de literalidad.
2. Autocontrato.
Ojo: Aclarar no es lo mismo que testar.

• Se testa cuando antes de concluir la escritura pública se identifica un error.
• Se aclara cuando una vez enviado a registros el parte, el registrador lo observa. Entonces
se emite un nuevo instrumento para corregir el error.
• Casos en los que puede aclarar unilateralmente sin la intervención de los

contratantes: en la introducción y la conclusión, más no en la minuta (en este caso
si deben intervenir las partes).
*Con una escritura pública de aclaración se puede subsanar una observación en
registros.
LA ESCRITURA PÚBLICA
Traslados de documentos protocolares. –

a. Partes notariales (art. 85 LN).
b. Testimonio (art. 83 LN), normalmente cumple el rol de acreditar la representación de
alguien que actúa bajo un poder.
c. Boleta (art. 84 LN).
La escritura pública y la calificación notarial. –
Escritura pública: documento matriz incorporado al protocolo notarial que contiene uno o más
actos jurídicos. (Art. 51 LN)
Hecho humano materializado en el negocio jurídico o contrato/el documento que sirve para
conservar y hacer perdurable ese hecho.
Protocolización (Art. 64-66 LN)
Por la protocolización se incorporan al Registro de E.P. los documentos que la ley, resolución
judicial o administrativa ordenen.
Registro de escrituras públicas. –

Contenido: escrituras, protocolizaciones y actas determinadas por la ley (art. 50 LN).
Concepto escritura pública: documento matriz incorporado al protocolo notarial que contiene uno
o más actos jurídicos (art. 51 LN).
Las partes de la escritura (art. 52 LN) son: introducción, cuerpo y conclusión:
Antes de la escritura púbica, puede agregarse sumilla con acto y nombres de los otorgantes (art.
53 LN).
1. Introducción. –
La introducción contiene:
a) Lugar y fecha del instrumento. La fecha debe ir en números y letras.
b) Nombre del notario.
c) Generales de ley de los comparecientes. Dígase nombre, nacionalidad, estado civil, domicilio,
profesión u ocupación. Cuando falta ocupación no es materia de observación.
d) Documentos de identidad (DNI) para nacionales y los legalmente exigibles para los extranjeros.
e) En su caso, indicación de representación y documento que la autoriza.
f) En su caso, participación de intérprete.
g) En su caso, intervención de testigo a ruego.
h) Fe notarial de capacidad, libertad y conocimiento con que se obligan los comparecientes.
i) Indicación de extenderse con o sin minuta.
j) Otros que la ley, el notario o los interesados requieran.
El Notario da fe de conocimiento o de identidad. Puede exigir participación de testigos de
comprobación. La nueva ley establece la obligatoriedad de la consulta en RENIEC.
Reglas para la identificación de los otorgantes (art. 55 LN)
El notario dará fe de conocer a los otorgantes y/o intervinientes o de haberlos identificado,
conforme a lo siguiente:
a. Si tiene acceso a internet: DNI y utilizando la comparación biométrica de las huellas

dactilares, a través del RENIEC.
b. Cuando no se pueda dar cumplimiento a la comparación biométrica por causa no

imputable al notario: el DNI y la consulta en línea para la verificación de las imágenes y datos
del RENIEC. Puede recurrir adicionalmente a otros documentos y/o la intervención de testigos.
c. Para extranjeros: el documento oficial de identidad, y acceder a la información de la

base de datos del registro de carnés de extranjería, pasaportes y control migratorio de ingreso de
extranjeros. Asimismo, de juzgarlo conveniente podrá requerir otros documentos y/o la
intervención de testigos que garanticen una adecuada identificación.
d. Excepcionalmente y por razón justificada, el notario podrá dar fe de conocimiento o de

identidad sin necesidad de seguir los procedimientos señalados en los literales a) y b).
→ En este último caso, el notario incurre en las responsabilidades de ley cuando

exista suplantación de la identidad.
El notario que cumpliendo a), b) y c) diere fe de identidad de alguno de los otorgantes,

inducido a error por la actuación maliciosa de los mismos o de otras personas, no incurre
en responsabilidad, sin perjuicio de que se declare judicialmente la nulidad del
instrumento.
Deberá dejar expresa constancia de las verificaciones exigidas o la justificación de no

haber seguido el procedimiento.
La actuación maliciosa para inducir a error al notario, lo exceptúa de responsabilidad (art. 55 LN).
Por ejemplo, cuando son menores, se debe señalar la representación de los padres.
El notario debe efectuar la verificación de la identidad por comparación biométrica de las huellas
dactilares de los contratantes en aquellos actos donde se establezca la obligación de acuerdo a lo
previsto en el DS N° 006-2013-JUS (actos de disposición o gravamen de bienes o actos de

otorgamiento de poderes con facultades de disposición o gravamen de sus bienes).
Hay personas que están impedidas de ser testigos (art. 56 LN):
Se requiere tener la capacidad de ejercicio de sus derechos civiles y no estar incurso en los
siguientes impedimentos:
1. Ser analfabeto.
2. Ser cónyuge, ascendiente, descendiente o hermano del compareciente.
3. Ser cónyuge o pariente del notario dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo
de afinidad.
4. Los que a juicio del notario no se identifiquen plenamente
5. Ser dependiente del Notariado.
Todo está documentado, todo queda en la notaría, por eso es muy importante que el control
biométrico conste en el minutario, que es fuente de la escritura pública. Más la fe del notario, y
esa minuta que forma parte del minutario, eso forma el cuerpo de la escritura.
2. Cuerpo de la escritura (art. 57 LN). –
a) Inserción literal de minuta. Tal cual está en el minutario.
b) Inserción de representación cuando sea necesaria.
c) Insertos que soliciten los otorgantes.
d) Insertos legalmente exigibles. Para actos de constitución de una sociedad, se tendrán que
insertan los artículos literales de la LGS, si son temas laborales se insertan artículos de las leyes
laborales.
e) Otros que el notario considere convenientes. Por ejemplo, cuando interviene una persona mayor
de 75 años, se solicita un certificado psiquiátrico.
Hay actos determinados por ley en los que no se requiere minuta (art. 58 LN):
a) Poderes.
b) Renuncia a la nacionalidad.
c) Nombramiento tutor y curador
d) Reconocimiento de hijos.
e) Autorización de matrimonio de menores de edad.
f) Aceptación expresa o renuncia de la herencia.
g) Declaración jurada de bienes y rentas.
h) Donación de órganos y tejidos.
i) Constitución de micro y pequeñas empresas.
j) Hipoteca unilateral (agregado por la nueva ley).
k) Otros que la ley señale.
3. Conclusión
Da fe que las partes han leído el documento. Cuando la persona sea iletrada, se tiene que señalar
que el mismo notario lo ha leído a la persona.
El notario puede hacer una aclaratoria de oficio (acto unilateral protocolar) de su propia
declaración, por eso ese título tendrá dos documentos: una escritura observada y el acta protocolar
que aclara. Si el error es del notario, puede hacerlo de oficio.
Se tendrá que tener en cuenta y se encontrará en la conclusión:
a) Fe de lectura (Casación N° 609-2000-Huaura).
b) Ratificación de voluntad. Y se tiene que entregar los títulos valores, se inserta el documento
que da fe de la entrega.
c) Fe de entrega, si se solicita.
d) Transcripción de normas legales citadas sin indicación de contenido respecto a actos
disposición u otorgamiento de facultades.
e) Transcripción de otros documentos omitidos en el cuerpo de la escritura. Por ejemplo, el pago
de una alcabala se inserta en la conclusión y se da fe.
f) Sustitución de representantes comparecientes. Como todavía no firma uno de los
comparecientes, se añade en la conclusión: “sustitución de representante”, y se da fe.
g) Subsanación de omisiones para lograr inscripción. Por ejemplo, cuando se olvidó de una
cláusula.
h) Corrección de errores. Por ejemplo, cuando firma como soltero, pero es casado o divorciado.
i) Numeración de foja de inicio y conclusión.
j) Impresión dactilar y suscripción de otorgantes y notario, con indicación de la fecha de
conclusión del proceso de firmas del instrumento. Cada firma tendrá su fecha en que se firmó.
Cuando terminen de firmar todos los comparecientes, firma en último lugar el notario. El notario
firma con el último compareciente y termina el documento público. El cierre de la escritura
pública se hace en la fecha de la última firma.
La protocolización (art. 64-66 LN) consiste en realizar un acta en la que se incorpora al Registro
de escritura pública, el documento que la ley, resolución judicial o administrativa, ordenen su
archivamiento. El notario hace un acta que detalla en qué consiste el acto que se protocoliza, el
juez realmente lo envía al notario para que le de forma y tenga valor.
Las actas de transferencia de bienes muebles registrables, no son exactamente una escritura
pública, pero sí es protocolar. Tienen la naturaleza de una escritura pública, aunque su
denominación es de acta. Hay una introducción, cuerpo y conclusión, si bien no hay minuta. Por
el hecho de llamarse acta no significa que sea un solo acto, a veces no hay unidad de acto, también
se aplican las normas generales.
No forman parte de la fe notarial las indicaciones del estado civil, domicilio, profesión u
ocupación, pues ellas son declaraciones de los comparecientes (Ver Resolución N° 07-2003-JUS-
CN de 11-02-2003). Por ejemplo, se coloca: “el compareciente declara ser de estado civil casado”.
Inexigibilidad de la constancia de sufragio (Ley N° 28859, derogatoria del artículo 89 del
Reglamento de inscripciones de la RENIEC – Informe N° 1151-2006-/GAJ/RENIEC de
12/09/2006). El hecho que no hayan sufragado no significa que los comparecientes no pueden
participar.
Calificación por parte del notario. –

1) Función de adecuación jurídica y redacción
Artículo 2 LN señala “redacta los instrumentos”. Hay instrumentos que se redactan en base a las
minutas que se le alcanzan a las notarías, que son redactadas por los abogados de las partes. Hay
otros en que la parte solicita un formulario y lo redacta el abogado de la notaría. Hay distintas
fuentes: minuta firmada por las partes y autorizada por los abogados.
Art. 27 LN señala “advertir los efectos de los instrumentos”.
Art. 59 g) y h) LN “subsanación de omisiones y corrección de errores”, para hacerlas se debe
comunicar a las partes, para evitar cualquier acto de mala fe.
Sin embargo, en los instrumentos en que se exige minuta, la función del notario no puede
modificarla, sino sólo efectuar pequeñas subsanaciones y correcciones, lo que limita su labor
creadora. Comparar con el Derecho Español (Art. 147 RN). Ejemplos: venta de aires, anticipo
con dispensa de colación, venta de inmuebles sujetos a régimen de unidades de propiedad
exclusiva y propiedad común.
2) Función de Identificación
Art. 55: “Juicio de identidad que, por su trascendencia, la Ley trata como si fuera un hecho”.
- Por conocimiento personal.
- Por identificación con documentos, aunada a testigos (opcional).
No se admiten en nuestra legislación, la identificación de las partes unas por la otra ni el cotejo
con otra firma que obre en el protocolo en la que se haya dado fe de conocimiento. (Ver Artículos
23 de la Ley Notarial Española y 187 de su Reglamento - Consecuencias de Responsabilidad y
Seguros de Responsabilidad Civil).
3) Función de comprobación de capacidad
Art. 54 h): “fe de capacidad, libertad y conocimiento”.
Juicio personal del Notario, de su exclusiva responsabilidad. Sin embargo, es una presunción juris
tantum. Su contradicción judicial debe ser indubitable para que quede sin efecto.
Problemas en relación con certificaciones médicas e inscripciones de incapacidad en el Registro
Personal.
4) Función de comprobación de representación
Art. 54 f): “la circunstancia de intervenir en el instrumento una persona en representación de otra,
con indicación del documento que lo autoriza”.
Art. 57 b): “Los comprobantes que acrediten la representación cuando sea necesaria su inserción”.
De todo ello, cabe preguntarse si basta la mera indicación del documento que autoriza la
representación, su simple exhibición o es necesaria su inserción. Adicionalmente, si es necesario
exigir que la misma se encuentre inscrita. Además: ¿es indispensable calificar su suficiencia?
Problemas con los Registros Públicos.
El formulario de garantías sí es un instrumento protocolar, pero permite dos cosas: el contenido
es más rápido, pero de contenido corto y apreciación rápida, pero además de eso, la calificación
del registrador es muy puntual porque el formulario tiene una forma predeterminada.
INSTRUMENTOS PÚBLICOS NOTARIALES

EXTRAPROTOCOLARES
No están dentro del protocolo, es decir no tienen una matriz, pero son muy usadas, porque son
documentos que sirven mucho en la vida cotidiana y en las transacciones comerciales. También
se sigue un esquema, por el principio de forma se le da una forma determinada para que sea
entendido y sea leído por sí misma.
Tenemos: actas y certificaciones:
A. Actas (art. 94 LN). –
Da fe de la realización de actos, hechos o circunstancias que presencia o le conste y que no sea
de competencia de otra función.
• De autorización de viaje de menores. Puede ser al interior o al exterior del país. Se debe
poner índice cronológico de autorizaciones, el mismo que comunicará a las autoridades
respectivas.
Al extranjero: firma de ambos padres.
En el territorio nacional: basta con la firma de uno de los padres. Si sólo está reconocido por uno
de los padres o uno de ellos ha fallecido, basta la firma de este.
¿Qué pasa si el padre está fuera del país? Se puede ir al consulado y otorgar allí la autorización
de viaje ante el cónsul, quien tiene facultades notariales en el exterior.
• De destrucción de bienes. Se redacta el bien a destruir y en las circunstancias que se hace.

Necesaria la comunicación a SUNAT.
• De entrega de bienes.
• De juntas, directorios y demás actuaciones corporativas. A veces las redacta el secretario
de la junta, pero como el notario tiene a cargo la reunión de la junta, muchas veces él
mismo la redacta o coadyuva al secretario y da los acuerdos.
Concordar con arts. 117, 134, 138 de la LGS. → Por acuerdo del directorio o a solicitud
presentada no menos de 48 horas antes de celebrarse la junta general, por accionistas que
representen cuando menos el 20% de las acciones suscritas con derecho a voto, la junta se llevará
a cabo en presencia de notario, quien certificará la autenticidad de los acuerdos adoptados por la
junta. El gerente general designa al notario.
• De licitaciones y concursos. El comité redacta y el notario asiente y da conformidad.

• De inventarios y subastas.
• De sorteo y de entrega de premios.
Autorización necesaria cuando promociones comerciales o rifas otorguen premios que excedan
el 15% de la UIT. La autorización debe indicarse en la publicidad correspondiente. Si no participa
notario certificando el sorteo, costos de premios no pueden ser incluido como gastos tributarios
(impuesto a la renta). Igualmente, la entrega de premios debe constar en instrumento con firma
certificada y si el valor del premio supera 1 UIT, debe efectuarse acta de entrega notarial
• De constatación de identidad (prestación de servicios de certificación digital).

• De transmisión por medios electrónicos (manifestación de voluntad de terceros).
• De verificación de documentos y comunicaciones electrónicas en general.
Las actas tienen los siguientes requisitos o características:
• Debe ser firmada por los interesados (opcional).

• Deberán firmarla necesariamente los que formulan observación.
• El notario debe dar a conocer su condición de tal “como notario”, no como persona
natural. No existe diligencia secreta.
• Sólo pueden versar sobre hechos directamente apreciables por el notario, no juicios o
valoraciones. Tampoco negocios o contratos. No se puede inmiscuir en temas
contractuales, así los esté viendo.
• No debe extenderse cuando la comprobación corresponde a otra competencia.
• Alcances del término “otra competencia” – caso de actos públicos y ambientes cerrados.
• Innovación: índice cronológico de autorización de viaje y su comunicación periódica a
las “autoridades respectivas”.
Núñez lagos: “No contiene declaraciones de voluntad, sino a lo sumo declaraciones de verdad por
parte de los interesados.
Etchegaray: “Las actas no tienen contenido negocial, se trata por medio de ellas de documentar
acciones o hechos, cuya virtualidad negocial vendrá derivada de la ley o de un contrato anterior.
(…) bajo el rótulo de acta no puede esconderse un negocio. Si en un acta hay declaraciones de
voluntad relativas a la concreción de un negocio, aunque lo rotulemos acta, a los fines de fondo,
así como registrales y fiscales, estaremos frente a un acto que es una escritura y no un acta”.
Necesidad del requirente y que el mismo esté presente en la diligencia ¿Debe acreditar capacidad
y representación? Interés y licitud en el requerimiento.
Necesidad que el acta sea redactada en el mismo lugar de la diligencia y en forma simultánea.
Inexigibilidad de unidad de acto ni de contexto.
Las manifestaciones del requirente, si bien, en cuanto a sí mismas están nutridas del principio de
fe pública, no lo están respecto a su sinceridad y veracidad.
Posibilidad de intervención de testigos y peritos. Utilización de fotos, videos y similares siempre
que se advierta su utilización se debe dejar constancia del hecho en el acta.
Fe pública respecto de lo que el notario hace y percibe, “de visu et auditu suis sensibus”.
Necesidad de invitación a suscribir el acta.
Actuación ¿pasiva del notario? Sin asesoramiento ni ninguna otra función distinta a la descriptiva.
Son distintos los efectos y valoración probatoria de las actas.
B. Certificaciones (Art 95 LN). –
Atestaciones con documentos privados donde el notario deja constancia de aquello que hace o le
consta.
• Entrega de cartas notariales. La carta llega redactada y firmada por un tercero, el

notario la entrega y certifica la entrega.
Deja constancia de su entrega o de las circunstancias de su diligenciamiento en el duplicado que
devolverá a los interesados. No asume responsabilidad (el notario) sobre el contenido, ni de la
firma, identidad o capacidad o presentación del remitente. La colaboración de terceros no implica
la delegación de funciones, se lleva un registro cronológico.
¿Es necesario que el destinatario firme el cargo de recepción? No necesariamente, puede que
el destinatario se niegue, o no se le encuentre o no existe esa dirección. En esos casos, se deja
constancia de las circunstancias en la certificación.
• Expedición de copias certificadas. Se necesita el libro de actas debidamente legalizado

y el acta pegada en el libro.
Se puede solicitar una copia certificada de determinada acta que está en el libro de una persona
jurídica. Es título idóneo y suficiente para inscribir un acuerdo societario cuya acta conste en un
libro. Es un documento privado.
• Legalización de firmas. Se lleva un documento simple, contrato, declaración o

formulario y el notario legaliza la firma (se legaliza la firma, pero no se hace cargo del
contenido).
• Legalización de reproducciones. Legalización de copias, se lleva un original y se saca
copia. Esa copia es fiel de la original.
• Legalización de apertura de libros. Es lo primero que se hace para hacer copias
certificadas.
Es una solicitud efectuada por la misma persona natural o su representante legal o apoderado
debidamente facultados.
• Constatación de supervivencia. Se declara estar vivo, normalmente se da para personas

adultas mayores.
• Constatación domiciliaria. Se va al domicilio de quien la solicita, se pide DNI, recibo
de luz y agua.
Las actas y certificaciones son susceptibles de ser incorporadas al protocolo notarial, a solicitud
de parte (art. 96 LN), también los documentos que las partes soliciten. Se deben seguir las
regulaciones que rigen. La autorización notarial da fe de la realización del acto o hecho,
confiriéndole fecha cierta. Para la identificación el notario puede utilizar biométrico (artículo 97
LN)
Cambio de nombre de certificación de firma, en vez de legalización de firmas: formas de efectuar
la certificación de firmas (art. 106 LN), es obligatorio dejar constancia de la inexistencia de
responsabilidad por el contenido, en el caso de certificaciones de firmas (art. 108 LN).
Cambio de nombre de legalización de apertura de libros por el de certificación de apertura de
libros: creación de índice cronológico de poderes fuera de registro (art. 117 LN), es obligatorio
de comunicación de revocatoria o modificación de poder por escritura pública (art. 118 LN).
Los poderes ante notario podrán revestir las siguientes modalidades:
a. Poderes en escritura pública: protocolar, Registro notarial de escrituras públicas.
b. Poder fuera de registro: extraprotocolar, en papel de seguridad. Índice cronológico.*

Tiene la estructura de una EP.
c. Poder por carta con firma legalizada: en documento privado - extraprotocolar.
El uso de cada una de estas modalidades estará determinado en razón de la cuantía del encargo.
ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA

NOTARIAL
Al inicio, está función no estaba prevista para los notarios, pues estos asuntos eran tratados por
los jueces. Pero por la carga procesal, era necesario descongestionar al PJ y se previó la necesidad
de encontrar un ente que se encargara de estos procesos, y el notario cumplía ese perfil
(cualidades) para llevar a cabo estos procedimientos.
La formalidad de los procesos no contenciosos puede terminar en actas o en escrituras públicas.
1. Asuntos no contenciosos establecidos por la Ley 26662 y su modificación Ley 29560
(también se aplica el CPC). –
• Rectificación de Partidas.
• Adopción de Personas Capaces.
• Patrimonio Familiar.
• Inventarios.
• Comprobación de Testamento Cerrado.
• Sucesión Intestada.
• Reconocimiento de Unión de Hecho.
• Convocatoria a Junta General Obligatoria Anual.
• Convocatoria a Junta General.
• Ley de separación convencional y divorcio ulterior (Ley 29227).
• Desalojo notarial (Ley 30933).
2. Asuntos no contenciosos establecidos por Ley 27157 y Ley 27333. –

Estas leyes son sumamente técnicas, porque se buscaba sanear predios.
• Declaración de Propiedad por Prescripción Adquisitiva de Dominio.

• Declaración Notarial de formación de Títulos Supletorios.
• Saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas.
• Prescripción vehicular.
Por ejemplo, en una misma solicitud se puede acumular: prescripción y saneamiento de áreas, y
además puede que también de titulación supletoria. No solo se prevé esto, sino también la
declaración de fábrica.
Estas normas han sido muy importantes, porque han saneado propiedades.
Si se presenta un título para inscribir, se tienen que ver cuestiones técnicas, habrá un informe
técnico, porque el registrador podrá hacer una observación viendo el informe del catastro. Para
solucionar la situación ayudará el notario, le llevarán información donde costa la información
técnica, y el notario viabilizará como lo hará; sin embargo, se podría solucionar con jurisprudencia
registral. El notario también le dirá al usuario que realice una búsqueda registral.
Aspectos generales que regulan los procesos no contenciosos notariales
La formalidad que se ha establecido de los asuntos no contenciosos es que algunos actos
terminarán en escrituras públicas o en actas (la ley lo ha establecido), pero ambos son
instrumentos protocolares.
Cada proceso será singular en plazos, formalidades y requisitos. Algunos tendrán publicaciones
y otros no. Todo ello lo establece la ley (principio de legalidad).
La actuación notarial en asuntos no contenciosos se sujeta a lo establecido en las Leyes 26662,

27157, 27333, D.S. 008-2000-MTC, supletoriamente se rige por la Ley del Notariado y el Código
Civil. Según estas leyes, sólo pueden intervenir en asuntos no contenciosos, los notarios con título
de abogado.
Como prima el principio de rogación, para el inicio de los trámites se requiere petición escrita de
los interesados o sus representantes (nombre, identificación, domicilio de interesados, motivo de
la solicitud, derecho que los asiste y fundamentación legal).
Fundamentalmente, se requiere consentimiento unánime de los interesados, desde el comienzo
hasta el final. Si no hay consentimiento en cualquiera de las partes antes que se emita el acta o
escritura o hay oposición, el proceso se suspende y se remite al juez. La oposición es de acuerdo
a una vulneración de derecho, pero basta con la oposición para derivarlo al PJ. No cabe
desistimiento de la oposición.
Consentimiento → Oposición → Suspender → Juez
Si hay oposición, el proceso se suspende y se deriva al juez, porque no puede hacer contención.
La ley permite que los notarios de oficio pueden solicitar la colaboración de las autoridades. El
funcionario está obligado a remitir la información que se le haya solicitado bajo responsabilidad.
Se realiza una protocolización de las actuaciones, se envían al Registro de asuntos no
contenciosos: escrituras y actas.
El documento notarial es auténtico y produce sus efectos, mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez.
Respecto a la publicación:
• Se publica por una sola vez en el Diario Oficial El Peruano y otro de mayor circulación
(para los asuntos previstos en la Ley 26662 – Rectificación de Partidas, Patrimonio
familiar y Sucesión Intestada).
• Se publica por tres veces con intervalo de cinco días entre cada publicación, en el Diario
Oficial El Peruano y otro de mayor circulación, para los casos de Prescripción Adquisitiva
de Dominio, Formación de Título Supletorio y Rectificación de áreas, linderos y medidas
perimétricas. Son las publicaciones más caras y extensas.
Las solicitudes y escritos que se presenten deben llevar firma de abogado.
A) Proceso de rectificación de partidas
Objeto (establecido por la ley): corregir errores y omisiones de nombres, apellidos, fecha de
nacimiento, matrimonio, defunción u otros que resulten del tenor de la propia partida u otros
documentos probatorios. Como pruebas complementarias, se pueden presentar: partidas de otros
familiares, partida de bautizo, entre otras.
En el caso de la rectificación de nombres y apellidos, se rectifica cuando se ha escrito mal el
nombre. Se puede comprobar con la partida de nacimiento o la partida de matrimonio. También
podría ser la partida de nacimiento de los hermanos.
Casos en que no se podrá seguir el trámite notarial:
1) Cambiar apellidos de una persona.
2) Cambiar sexo de una persona.
3) Otra información que contenga la partida que no haya surgido de un error evidente.
1. Legitimidad para iniciar el procedimiento de las partidas. –

• Partida de nacimiento de menor de edad: Representante legal y, a falta de aquél, cualquier
pariente hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo grado de afinidad.
• Partida de nacimiento de mayor de edad y fallecido: Parientes hasta el cuarto grado de

consanguinidad o segundo grado de afinidad.
• Partida de matrimonio: Cualquiera de los cónyuges. En caso de fallecimiento de éstos,

por cualquiera de sus parientes, hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo grado
de afinidad.
• Partida de defunción: Cualquiera de los parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad

o segundo grado de afinidad del fallecido.
2. Requisitos de la solicitud de rectificación de partida. –

Para la rectificación de partida, se necesita poder por escritura pública donde consten las
facultades expresas de rectificación de proceso no contencioso. No se necesita que esté inscrito,
pero debe constar por escritura pública.
En la solicitud (principio de rogación) se debe precisar el objeto del pedido, adjuntar partida que
se desea rectificar y documentos que acrediten fehacientemente el pedido.
3. Extensión de escritura pública de rectificación de partida. –
No hay minuta, pero es una solicitud firmada por abogado. Transcurridos 10 días útiles contados
desde la última publicación, el notario eleva a escritura pública la solicitud.
Deberá insertar los instrumentos que acrediten el pedido.
El notario cursará los partes notariales al Registro Civil respectivo (donde se va a rectificar), y
este hace una anotación marginal donde anota la rectificación en la partida.
Mediante el principio de rogación, forma y autenticación, se logra tener el cambio y causar efectos
en los datos de la partida, y el producto es un instrumento público a través de un procedimiento
notarial. El notario archiva la escritura pública y lo archiva en el protocolo, para custodiar y dar
publicidad del documento.
B) Proceso de adopción de personas capaces
La adopción es la creación de una filiación artificial por medio de un acto de condición, en el cual
se hace de un hijo biológicamente ajeno, un hijo propio. Proviene de la palabra latina "Adoptio".
En consecuencia, el adoptado adquiere la calidad de hijo del adoptante y deja de pertenecer a su
familia consanguínea.
La adopción es restringida a nivel notarial, pues solo se tramita, por vía notarial, la adopción de
personas mayores de edad con capacidad de goce y ejercicio, porque va a tomar la voluntad de
las partes, tanto del adoptante y adoptado. En estos casos, las solicitudes son sencillas, y no se
hace publicidad.
1. Requisitos de solicitud. –
• Copia certificada de la partida de nacimiento del adoptante, y de matrimonio, si es casado.
• Copia certificada de la partida de nacimiento del adoptado, y de matrimonio, si es casado.
• Documento que acredite la aprobación de las cuentas de administración, si es que el
adoptante ha sido representante del adoptado.
• Inventario de bienes que tuviere el adoptado.

Se realiza a manera de escritura pública, aunque esté dentro de los procesos no contenciosos.
La minuta debe contener: “La expresión de voluntad del adoptante y del adoptado; y el
asentimiento de su cónyuge (si es casado), así como la declaración jurada del adoptante si goza
de solvencia moral. El notario puede pedir antecedentes o hará investigaciones (es muy subjetivo).
El notario da la conformidad y se eleva a escritura pública.
No hay plazos, luego de terminado o concluido, se hace la escritura pública. El notario emite el
parte notarial y se envía al Registro de Estado Civil Municipal respectivo. Se emite una nueva
partida de nacimiento y este dato se anota en la partida original.
C) Patrimonio familiar
1. Características. –
Los bienes sobre los cuales se constituye el patrimonio familiar son inembargables, inalienables
e intransmisibles por herencia.
La constitución de patrimonio familiar otorga el derecho de disfrutar de los bienes a los
beneficiarios. No se transfiere la propiedad,
Los bienes de patrimonio familiar pueden ser arrendados en situaciones de urgente necesidad,
transitoriamente y con autorización del Juez.
Los frutos del patrimonio son embargables hasta las 2/3 partes para los casos de asegurar deudas
que resulten de condenas penales, de tributos referentes al bien y de las pensiones alimenticias.
Para poder constituir patrimonio familiar es requisito esencial no tener deudas cuyo pago sea
perjudicado por la constitución.
2. ¿Quiénes pueden solicitar la constitución del PF? (Art.493 del CC). –
• Cualquiera de los cónyuges sobre bienes de su propiedad.
• Cónyuges de común acuerdo sobre bienes de la sociedad.
• El padre o madre que haya enviudado o divorciado sobre bienes propios.
• Padre o madre solteros sobre bienes de su propiedad.
• Cualquier persona dentro de los límites en que pueda donar o disponer libremente en
testamento.
3. Beneficiarios del Patrimonio Familiar (art.495 del CC). –
• Los cónyuges.
• Los hijos.
• Otros descendientes menores o incapaces.
¿Cómo interpretar esto?
Artículo 498.- Pérdida de la calidad de beneficiario
Dejan de ser beneficiarios del patrimonio familiar:
1. Los cónyuges cuando dejan de serlo o mueren.
2. Los hijos menores o incapaces y los hermanos menores o incapaces, cuando mueren o llegan
a la mayoría de edad o desaparece la incapacidad.
3. Los padres y otros ascendientes cuando mueren o desaparece el estado de necesidad.
• Los padres en estado de necesidad.
• Otros ascendientes que se encuentren en estado de necesidad.
• Hermanos menores o incapaces del constituyente.
No son beneficiarios un patrimonio familiar a favor de un hijo mayor.

4. Requisitos (art. 496 CCP)
• La solicitud se formula mediante minuta.
• Indicación por el constituyente de su nombre y apellido; edad; estado civil y domicilio;
individualización del predio (art. 496 CCP).
• Prueba instrumental de no estar el predio sujeto a hipoteca, anticresis o embargo
registrado; y señalar los beneficiarios con precisión (art. 496 CCP).
• Declaración expresa de no tener deudas pendientes (art. 496 CCP).
• Adjuntar: partidas que acrediten el vínculo con los beneficiarios. También certificado de
gravamen del predio.
2. Procedimiento. –
Publicación del último aviso → 10 días útiles → No oposición → Escritura pública de
patrimonio familiar → Insertando partidas de nacimiento o matrimonio y aviso publicado → El
notario cursará los partes → Registro de Predios
Para la modificación y extinción del patrimonio familiar se sigue el mismo procedimiento que
para su constitución.
D) Proceso de inventario de bienes
1. Requisitos de la Solicitud. –
Se presenta por escrito señalando el lugar donde se realizará el inventario.
Si comprende bienes que se encuentran ubicados en distintos lugares, es competente el notario
del lugar de cualquiera de ellos (extensión de competencia notarial).
En cuanto al señalamiento de los bienes, si son bienes muebles podrá ser de manera genérica, si
son bienes inmuebles basta que se indique la ubicación, sin citar la partida registral.
El notario señala fecha y hora para la realización del acta de inventario de bienes.
2. Elaboración del acta notarial. –
El Notario asentará el acta, describiendo ordenadamente los bienes que se encuentran en el lugar,
su estado y características, sin calificar la propiedad ni la situación jurídica.
El acta será suscrita por el notario y los interesados que concurran y si alguno de ellos se rehusara
a firmar, se dejará constancia, de tal hecho.
El Notario se abstendrá de calificar la situación jurídica de los bienes inventariados (posesión,
propiedad, abandono, etc.).
3. Inclusión y exclusión de bienes en el inventario. –
Cualquier interesado puede solicitar al notario que se incluya en el inventario bienes no señalados
en la solicitud inicial acreditándolo con el título respectivo. Esta solicitud puede presentarse hasta
el momento en que se realiza la diligencia de inventario. Se usa más en procesos donde se
impugnan contratos de obra y servicios (procedimientos administrativos).
La exclusión de bienes inventariados se solicitará ante el órgano jurisdiccional. El presente

artículo establece una competencia exclusiva y excluyente a favor del órgano jurisdiccional, esto
es al Juez de Paz Letrado, a efecto de conocer de la exclusión de bienes inventariados ante un
notario.
4. Protocolización de lo actuado. –
Terminada la diligencia de inventario de bienes, el notario procederá a protocolizar lo actuado.

Dicha acta de protocolización se sentará en el Registro Notarial de asuntos no contenciosos.
E) Comprobación de testamentos cerrados
El notario hace una diligencia y hace una cubierta al testamento. Cuando fallece el testador, se
solicita ante el mismo notario o ante otro mediante resolución escrita que debe suscribir:
• Quien se considere instituido heredero forzoso o legal.

• Quien se considere instituido heredero voluntario o legatario.
• Quien sea acreedor del testador o presunto sucesor.
1. Requisitos de la solicitud de comprobación de testamento cerrado. –
1) Nombre del causante.

2) Indicación de nombre y dirección de los presuntos herederos.
3) Copia certificada de partida de defunción o declaración de muerte presunta del testador.
4) Certificación registral de no figurar inscrito.
5) Copia certificada de acta notarial extendida o certificación de existencia del testamento
emitida por notario que lo conserve bajo custodia, así como nombre y domicilio de los
testigos que intervinieron en la entrega del testamento cerrado.
SOLO SE ADMITE el acta notarial de otorgamiento extendida en el sobre o cubierta. En defecto
del acta, y cuando estuviera deteriorado, son admisibles la copia certificada del acta transcrita del
registro del Notario; declaración de los testigos que intervinieron, el cotejo de la firma o letra del
testador. Esto es un poco de los problemas de los testamentos cerrados, por el tiempo del cuidado
o custodia.
F) Sucesión intestada
La solicitud será presentada por cualquiera de los interesados (art. 815 del C.C), ante el notario
del lugar del último domicilio del causante (tendrá competencia).
1. Casos en que se produce la sucesión intestada. –
i. Cuando el causante muere sin dejar testamento o el que otorgó fue declarado nulo. Total o
parcialmente.
ii. Cuando el testamento no contiene institución de herederos o se ha declarado la caducidad
o invalidez.
iii. Cuando el heredero forzoso, o el heredero voluntario mueren antes que el testador, o por
renuncia, o por haberse declarado indignos a los sucesores.
iv. Cuando el testador no tiene heredero forzoso voluntario instituido en el testamento.
2. Requisitos de la solicitud. –
• Nombre del Causante
• Copia de la partida de defunción o de la declaración judicial de muerte presunta.
• Copia certificada de la partida de nacimiento del heredero(s), o documento público que
contenga el reconocimiento o la declaración judicial, si se trata de hijo extramatrimonial
o adoptivo.
• Partida de matrimonio si fuera el caso.
• Relación de bienes conocidos.
• Certificación registral que conste que no hay inscrito testamento u otro proceso de
sucesión intestada, en el último domicilio del causante.
3. Anotación preventiva. –
Admitida la solicitud, el notario realiza una anotación preventiva. El notario mandará a que se
extienda la anotación preventiva de la solicitud en el Registro de Sucesiones Intestadas. Hace dos
publicidades: periódico y Registro.
4. Inclusión de otros herederos. –
Dentro del plazo de quince (15) días útiles contados desde la publicación del último aviso, el que
se considere heredero puede apersonarse acreditando su calidad de tal, con copia certificada de la
partida correspondiente o instrumento público que contenga el reconocimiento o declaración
judicial de filiación. Si transcurridos 10 días útiles, no hay oposición, el notario lo incluirá en su
declaración y en el tenor del acta correspondiente. Pero también puede que se opongan, entonces
se paraliza el proceso, se da por terminado y se envía al PJ.
5. Protocolización de los actuados
Transcurridos 15 días útiles desde la publicación del último aviso, el notario extenderá un acta
declarando herederos del causante a quienes hubiesen acreditado su derecho.
G) Separación convencional y divorcio ulterior
Después de transcurridos 2 años de la celebración del matrimonio
Competencia: el notario de la jurisdicción del último domicilio conyugal o de donde se celebró el

matrimonio.
1. Requisitos:
a. No tener hijos menores de edad o mayores con incapacidad, o de tenerlos, contar con
sentencia judicial firme o acta de conciliación emitida conforme a ley, respecto de los
regímenes del ejercicio de la patria potestad, alimentos, tenencia y de visitas de los hijos
menores de edad y/o hijos mayores con incapacidad;
b. Carecer de bienes sujetos al régimen de sociedad de gananciales, o si los hubiera, contar con
la Escritura Pública inscrita en los Registros Públicos, de sustitución o liquidación del
régimen patrimonial.
2. Separación convencional
• Notario convoca a los cónyuges a audiencia única.
• Los cónyuges manifiestan o no su voluntad de ratificarse en la solicitud de separación

convencional.
• De ratificarse, declara la separación convencional por acta notarial.
• En caso de inasistencia de uno o ambos cónyuges por causas debidamente justificadas,

se convoca a nueva audiencia. De haber nueva inasistencia, declara concluido el
procedimiento.
3. Divorcio ulterior
• Transcurridos dos (2) meses de emitida el acta notarial de separación, cualquiera de los
cónyuges puede solicitar la disolución del vínculo matrimonial.
• Declarada la disolución, se dispondrá su inscripción en el Registro correspondiente. -

Registro personal.
H) Prescripción adquisitiva de dominio en sede notarial
Es el modo de adquirir la propiedad mediante la “posesión” de un bien por un lapso de tiempo

fijado en la Ley.
1. Características
a. Pública;
b. Pacífica
c. Continua
d. Como propietario.
2. Requisitos
• Acreditar el tiempo de posesión.
• Fecha y forma de adquisición.
• Indicar al titular registral (derecho al debido proceso art. 139.3)
• Nombrar a los colindantes
• Suscrita por testigos (03 min – 06 Max., mayores de 25 años).
3. Trámite notarial
• PUBLICACIÓN: 03 veces c/intervalo de 03 días, en Diario Oficial y circulación

nacional. Es un tema procedimental, no cabe observación respecto de esto, será
responsabilidad del notario.
• NOTIFICACIÓN AL TITULAR REGISTRAL Y COLINDANTES.
• ACTA DE PRESENCIA NOTARIAL: Constatación posesión pacífica y pública, tomar

declaración de colindantes y descripción del inmueble.
• OPOSICIÓN: De presentarse se declarará concluido el procedimiento notarial y levantar

la anot. Preventiva.
• DECLARACIÓN NOTARIAL DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO:

“La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial se inscribe en mérito
a escritura pública, acta protocolar o formulario registral” (Acuerdo 4to. – L Pleno).
• ANOTACIÓN PREVENTIVA
EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL EN LOS PROCEDIMIENTOS DE

INSCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO
Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene la declaración de
adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del título
presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el
procedimiento notarial haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se
encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca como demandado
o emplazado en el proceso respectivo. (XXVII Pleno – Precedente N° 01)
Las aclaraciones a las escrituras públicas de declaración de prescripción adquisitiva solamente

serán procedentes cuando se refieran a algún concepto oscuro o dudoso expresado en su parte
decisoria o que influya en ella, no pudiéndose alterar el contenido sustancial de la declaración
final. La inclusión o exclusión de un tercero con posterioridad a la declaración final como
beneficiario de la prescripción adquisitiva constituye una modificación al contenido sustancial
de la referida declaración (Res. N° 264-2007-Sunarp-TR-L, Res. 141-2008-Sunarp-TR-L).

Apuntes Derecho Registral y Notarial

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APUNTES JAVIER GÓMEZ TAVARA

PARTE 1: DERECHO REGISTRAL

2. PUBLICIDAD EN SENTIDO FORMAL: conocimiento efectivo del contenido del

¿Cómo se inscribe un fideicomiso?

iv. No es obligatoria la intervención del fideicomisario en la celebración del contrato de

v. Se puede constituir fideicomiso sobre bienes afectados con cargas o gravámenes.

vi. La liquidación de derechos registrales corresponde a la de actos invalorados, será posible

vii. El fideicomiso se puede modificar o resolver por acuerdo entre fideicomitente y

Para la cancelación o extinción de un fideicomiso no se requiere la intervención del fideicomitente

II. Reglas en la inscripción. –

a. Su inscripción deberá efectuarse en el rubro “títulos de dominio”, incluso en el caso de

III. Formalidad para su inscripción. –

2. Seguridad dinámica: referida a la seguridad del tráfico jurídico.

Ojo: el registro nace con la necesidad de proteger el inmueble/predio/la tierra.

b) Heterogéneo: se organiza de forma individual pero también hay un interés público y

I. Sistema registral peruano. –

FOLIO REAL FOLIO PERSONAL

Se necesita la intervención de un registrador público que en el caso

La base de todo el sistema registral peruano es la calificación del

En el caso Peruano hay una contraposición con las últimas

SISTEMA DECLARATIVO SISTEMA CONSTITUTIVO

Autonomía de sus funcionarios en Registrador hace la calificación y es autónomo

Aplicamos los principios registrales regulados en el CC y en el RGRP

9. Legitimación- 2013/VII: garantía del sistema registral

II. Calificación registral. –

REGISTRO DE PERSONAS - De mandatos y poderes

(*)D. Leg. 1400 del 10 de septiembre del 2018

1.- Sucesión intestada 1.-R. de personas naturales

IV. Órganos directivos del registro. –

- Órganos desconcentrados de la SUNARP que gozan de autonomía registral,

2. Registrador: funcionario público y profesional del Derecho que tiene a su cargo un

Elementos materiales con los que se trabajan en el registro:

- Naturaleza no contenciosa: el registrador no dirime ninguna controversia, el registrador

Dependiendo de la calificación del registrador en su debido momento, si se inscribe se da fin al

APELACIÓN Se acude ante el tribunal registral, cuando: otras tachas o cuando un

Casos en los que se inscribe con documento privado:

• Resolución N° 422-2014-SUNARP-TR-A: “conforme lo establecido por el artículo III

o Observación: existe discrepancia entre lo solicitado y el documento presentado.

En ambos casos se debe acreditar a su dependiente o el tercero a través el módulo SISTEMA

• RESOLUCIÓN N° 554-2017-SUNARP-TR-T: REVOCATORIA DE PODER: En

o Observación: el gerente que interviene en la escritura de C-V del 19/07/2017, no

- Retro propiedad derivada de la anotación preventiva Art. 68 del RGRP

Titular registral “X”

Ojo: la fecha de la anotación de presentación vale siempre y cuando se inscriba.

BLOQUEO ANOTACIÓN PREVENTIVA:

B.- CALIFICACIÓN REGISTRAL. –

OBSERVACIÓN El titulo presentado adolece de defectos subsanables (forma,

TACHA El titulo presentado adolece de defectos insubsanables.

Tasas establecida en el TUPA de la SUNARP.

En apelación también pueden ir al tribunal registral.

Registrador puede abstenerse de calificar: CAUSALES DE ABSTENCIÓN, pero en general es

Se califica el título en su aspecto FORMAL, referido al documento en el cual consta la causa

B) PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO:

- RGRP VI. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

- La jurisprudencia ha dicho que se inscribe siempre y cuando en resolución judicial se

CPC Artículo 673.- Anotación de demanda en los Registros Públicos

C) PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE: se da entre títulos incompatibles.

DISCREPANCIAS RESPECTO AL NOMBRE DEL TITULAR REGISTRAL:

1. CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES:

Resolución N° 029-2012-SUNARP-SA (directiva N° 002-2012-SUNARP-SA) “Procedimiento

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN (ANTES DE LA LEY 30313)

Art. 2013 CC: "El contenido del asiento registral se

FUNDAMENTO DEL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN: El principio de legalidad, la