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Este es más un objetivo, una finalidad que un principio. Cuando se analiza el
principio de publicidad suele clasificarse en publicidad material y publicidad formal.
Publicidad material, es la actividad en cuanto produce efectos sustantivos como la
prioridad o la oponibilidad. Pudiendo ser constitutiva o solo tendiente a la
cognoscibilidad.-
Publicidad formal, son aquellas herramientas utilizadas para cumplirla, como son los
certificados informes y consultas.
Esta publicidad formal, está contemplada en la letra del art. 21 de la ley cuando
dispone “El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el
estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas”.

En lo relativo a los sujetos legitimados para acceder a la misma, las leyes

provinciales presumen ese interés para algunos usuarios, así en las provincias de
Santa Fe y Entre Ríos, consideran que los profesionales abogados, escribanos,
agrimensores, etc no necesitan demostrar interés pudiendo acceder a toda la
información .-
 PRIORIDAD
PRIORIDAD: éste es el más innovador de los principios, una creación que
convierte nuestro sistema registral en uno de los más seguros dentro del
derecho comparado. Se basa en el clásico adagio latino “prior in tempore
potior in jure”. (primero en el tiempo, mejor en el derecho)
Artículo 19: La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones
relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de
presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se
refiere el artículo 40. Artículo 40:  El Registro, por los procedimientos
técnicos que disponga la reglamentación local, llevará un sistema de
ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los documentos
por orden cronológico, asignándoles el número correlativo que les
corresponda. El documento que primero ingresa en el registro desplaza al
que ingresa a posteriori, no obstante ser este de fecha anterior.-
 PRIORIDAD DIRECTA
• Comienza con el pedido de certificación del estado dominial. El
pedido se asienta en el Libro Diario del Registro (art. 40)
anotando fecha y número de presentación. El plazo de validez
de este certificado es de 15, 25 o 30 días contados desde la
cero hora del día de ingreso, dependiendo del domicilio legal
del Registro del peticionante. Esta certificación produce los
efectos de una “anotación preventiva” a favor de quien
requiera en el plazo legal, la inscripción del documento para
cuyo otorgamiento se hubiera solicitado. El Registro no dará
otra certificación dentro de su plazo de vigencia sobre el mismo
inmueble más el plazo del artículo 5, sino con la advertencia de
certificaciones anteriores (arts. 23/24 y 25).
 PRIORIDAD INDIRECTA
• La reserva de prioridad indirecta cubre el lapso que media entre la instrumentación del
acto jurídico y su presentación registral. “Las escrituras públicas que se presenten dentro
de los 45 días de su otorgamiento se considerarán registradas a la fecha de su
instrumentación.” (art. 5). Este plazo de 45 días es conocido como “bloqueo registral” por
impedir la inscripción registral de todo documento que se le oponga al que está protegido
por la anotación preventiva que confiere la certificación registral. Sin embargo si al
solicitarse una inscripción existieran otras de anotación preventiva o certificaciones
vigentes o estuviera corriendo el plazo del art. 5, se inscribirá con la advertencia de la
circunstancia que la condiciona. Cuando la segunda inscripción obtenga prioridad sobre la
primera, el Registro informará la variación mediante notificación fehaciente a quien
tuviere interés legítimo (art. 18). Por lo expuesto concluimos que la reserva de prioridad
directa se complementa con la de prioridad indirecta o retroprioridad y ambas cierran el
círculo de seguridad que confiere la ley 17801.
• Este es el principio general, pero el sistema registral inmobiliario tiene excepciones para
este principio que construyen la estructura de seguridad que garantizan las transferencias
seguras.-
 Primera excepción: CONVENCIONES EN
MATERIA DE RANGO
• PRIORIDAD Y RANGO: respecto del rango podemos encontrar sistemas
registrales con rango fijo (alemán) o rango de avance (arg-suiza).-
• Las partes pueden convenir alterar el orden de prioridades y también
compartirla. Como se ha mencionado la prioridad se establece por la fecha y
número de presentación (art.40). “No obstante las partes podrán mediante
declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad sustraerse a
los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de
prelación…” y en tal caso modificar el grado de las hipotecas, de renuncia,
de posposición etc. (permuta de rango cuando un nudo propietario quiere
hipotecar puede hacerlo si el usufructuario comparece a la escritura y
acepta permutar el rango con el acreedor hipotecario para que este que
primero y su derecho de usufructo quede con incripción posterior al de la
hipoteca)
 
 Segunda excepción: modo de contar el plazo
del certificado registral
• Artículo 24. - »El plazo de validez de la certificación, que comenzará a
contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince,
veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de
documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con
domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la
provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o
Capital Federal.»
• Como surge de la lectura del artículo el plazo de validez del certificado
comienza a contarse desde las cero horas del día en que se solicita,
razón por la cual si ingresa una medida cautelar un dia determinado y
ese mismo dia pero con posterioridad a la presentación de la cautelar
ingresa un certificado, este tiene prioridad ya que la ley considera
(ficción legal) que fue presentado a las 00:00 horas de ese día.-
 Tercera excepción: PRIORIDAD Y BOLETO DE
COMPRAVENTA
• ARTICULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El
derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de
terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido
si:
• a) el comprador contrató con el titular registral, o puede
subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un
perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del
precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
• c) el boleto tiene fecha cierta;
• d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea
posesoria.
 ROGACION
• El registro de la Propiedad no actúa de oficio, sólo
interviene a petición de parte o a requerimiento de
Autoridad Administrativa o judicial. Dispone el art.6 de la
ley 17801 con carácter limitativo que solamente puede
inscribirse o anotarse por “el autorizante del documento o
su reemplazante legal” o por “quien tuviere interés en
asegurar el derecho que se ha de registrar”. Y en el art. 7;
“La petición será redactada en la forma y de acuerdo con
los requisitos que determine la reglamentación local”. La
facultad de desistir no está regulada en la ley registral,
sino en su reglamentación local.
 ESPECIALIDAD
• La ley 17801 en su art. 12 establece con respecto
de los inmuebles que deban inscribirse la
obligación de identificarlos jurídica y técnicamente,
así como sus titulares, indicando “la ubicación y
descripción del inmueble, sus medidas, superficie y
linderos cuantas especificaciones resisten
necesarias para su completa individualización…”
Este principio se cumple con la utilización de un
Plano Aprobado por Catastro Provincial.-
 LEGALIDAD-CALIFICACION
• Este principio “es la esencia de toda organización registral y consiste en la atribución-
obligación que tiene el registrador de examinar el documento cuya inscripción o anotación se
solicite, a los efectos de verificar si reúne los presupuestos legales necesarios para poder
ingresar al Registro”. Ahora bien, determinar cual es el limite de esta atribución calificadora
del Registro, ha dado lugar a un sin fin de controversias entre registradores y operadores del
derecho. Este principio se apoya en las disposiciones de los arts. 2, 3, 8 y 9 de la ley 17801.- El
art. 2 selecciona los documentos que pueden ingresar al Registro y el art. 3 establece los
requisitos que deben reunir dichos documentos. El art. 8 limita la facultad del registrador a
las formas extrínsecas del documento y el art. 9 permite al registrador :
a) rechazar el documento sólo si el vicio es de nulidad absoluta y manifiesta, y
b) si el defecto es subsanable debe devolverlo al solicitante para que en el plazo de 30 días de
su presentación lo rectifique. En este caso se anotará provisoriamente por 180 días contado
desde su presentación, prorrogable por períodos determinados a petición fundada del
requirente. Si la decisión del Registro no fuera rectificada, el peticionante puede promover el
recurso o impugnación correspondiente.

ANALISIS DE FALLOS
 FOLIO REAL - MATRICULACION
• Una vez ingresado al registro un documento cuyo objeto es la inscripción de un
inmueble, el registro procede a su matriculación, la que consiste en su ingreso en
forma originaria abriendo un folio, el que permanecerá inalterado hasta que se
presente otro documento modificándolo. Los sistemas de ordenamiento pueden ser
cronológicos, personales, cronológico – personales y según su objeto. Este último
sistema es el de Folio Real que encuentra su origen en los Registros Germánicos, y el
que es el adoptado por la ley 17801 (art. 11). La forma de inscribir los asientos están
regulados por las disposiciones de los arts. 12/3 y por las de sus decretos
reglamentarios. El folio real sustituye las fojas de un libro o de una carpeta por una
tarjeta de cartulina en la que se transcriben en breves notas toda la información
sobre un inmueble. Este sistema ya fue recomendado por el PRIMER CONGRESO
INTERNACIONAL DEL NOTARIADO (1948) y en todos los siguientes por considerarlo
simple y seguro. La ficha del folio real no está a disposición del consultante externo,
el que podrá conocer su información conforme a las técnicas que el Registro adopte.
 
 TRACTO SUCESIVO
• Este principio, persigue la total coincidencia entre el titular registral de
un derecho y el disponente, de tal suerte que exista la mas absoluta
seguridad que la persona que constituya, transmita, modifique o extinga
un derecho real sea la misma que consta registrada como titular de ese
derecho.- El art. 15 de la ley 17801 lo define con toda claridad “No se
registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una
persona distinta de la que figure en la inscripción precedente…”. Y agrega
el art. 15 “De los asientos existentes en cada folio, deberán resultar el
perfecto encadenamiento del titular de dominio y de los demás derechos
registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones o extinciones”. En cuanto al notario
autorizante, para asegurar el cumplimiento de este principio, debe tener
a la vista el título antecedente debidamente inscripto (art. 23).
 TRACTO ABREVIADO
Es una modalidad del tracto sucesivo, ya que el tracto ocurre igual, pero
ahorrandonos como operadores jurídicos, tiempo, costos, y trabajo por parte de
la actividad registral. El tracto abreviado es el que prescribe el art. 16 cuando
dispone que no será necesaria la inscripción previa en los casos que el artículo
enumera en los incisos a, b, c, d .- Con respecto a si se trata de una enumeración
taxativa o de una enunciación ejemplificativa, existe consenso en la doctrina, de
considerar a este principio como una modalidad. La XII REUNION NACIONAL DE
DIRECTORES DE REGISTROS DE LA PROPIEDAD de 1975 declaró que los supuestos
del art. 16 “no describen actos específicos sino clases de actos, de manera tal
que cualquier acto jurídico que satisfaga los extremos previstos en esos incisos
puede beneficiarse con la simplificación de trámites que implica el tracto
abreviado”. Para finalizar podemos afirmar que si bien la ley, todo sistema, es
perfectible, la praxis ha demostrado que la ley Nacional 17801 cumple con la
finalidad a la que todo Registro aspira, la que consiste en dar la máxima
seguridad a los negocios jurídicos inmobiliarios.
• Artículo 16. - No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
• a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
• b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
• c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes
hereditarios;
• d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se
refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
• En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del
dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure
inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.