Derecho Notarial y Registral

EL DERECHO REGISTRAL PERUANO EN EL DERECHO COMPARADO SISTEMA

NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS EN EL PERÚ

El Derecho Registral es una rama fundamental del sistema legal, y desempeña un

papel esencial en la organización y funcionamiento de la sociedad. Se refiere a la
regulación y control de los registros públicos, en particular, el registro de propiedades,
bienes muebles e inmuebles, así como otros derechos e intereses jurídicos. Es así
que en el presente trabajo desarrollaremos por medio de un caso, su importancia y
procedencia, para lo cual analizaremos los principios registrales, las cargas o
gravámenes, para finalmente proyectar un asiento de inscripción o denegatoria de ser
el caso.

Caso de análisis:

Teniendo en cuenta la legislación registral peruana y asumiendo la función de un

Registrador Público, debe calificar (verificar) la solicitud de inscripción de un parte
notarial que contiene la venta de un predio, otorga Juan Celis Seres de 17 años de
edad y Jorge Celi Seres de 19 años de edad, precio total de S/.300,000 NUEVOS
SOLES, pagaron S/.250,000.00 en efectivo y el saldo de S/.50,000.00 en cinco
armadas de S/.10,000.00 cada una.

I. Proceder a la calificación registral; identificando los principios registrales

aplicables; verificando la coincidencia de datos, tracto sucesivo, nombres, etc.,
tome en cuenta los Arts. 2009 al 2019 del Código Civil.

a. Principio de legalidad y rogación (Art. 2011): Se califican la legalidad de los

documentos, para los cual se solicita la inscripción, en ella se verifica la
capacidad de Juan Celis Seres y Jorge Celi Seres para vender el predio, en el
caso de:

● Juan Celis Seres: Al ser menor de edad tiene capacidad restringida de

ejercicio conforme al Art. 44 del Código Civil, es decir requiere de un
representante legal para la ejecución válida de un acto jurídico, conforme
al Art. 45-A del Código Civil. En tal sentido, su representante deberá
presentar la autorización del juez que autorice la venta del inmueble del
menor. Caso contrario el acto estaría viciado por no contar con la
capacidad de ejercicio de uno de los propietarios.

● Jorge Celi Sere: Al ser un persona mayor de edad puede ejercer sin
ningún problema su capacidad de ejercicio conforme al Art. 42 del
Código Civil.

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Ahora bien en base a estos puntos podemos considerar que mientras no se

presente la autorización del juez para la venta del predio por parte del Juan
Celis Seres (menor de edad) esta acto jurídico sería invalido por no contar con
la plena capacidad de ejercicio de una de las partes para celebrarlo, conforme
al art. 140 del Código Civil.

b. Principio de publicidad (Art. 2012): Hacer referencia a la posibilidad de

conocer por un tercero interesado el estatus legal del inmueble, en tal sentido
no podrá alegarse desconocimiento posterior a la compra del mismo. En este
caso la publicidad se materializa al estar disponible la partida registral del
predio, así como su copia informativa o certificado literal del predio en
SUNARP, con el fin que cualquier interesado pueda verificar la situación legal
del mismo.

c. Principio de legitimación (Art. 2013): El asiento registral se considerará

sierto, debido a que no existe una rectificación o se haya declarado su invalidez
por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. En este
sentido este asiento registral debe producir todos sus efectos, que pueden ser
de carácter sustantivo, procesal y operativo. Al presumirse que el asiento
registral es exacto e íntegro.

d. Principio de Buena Fe Registral (Art. 2014): Se refiere a que el tercero

adquirente del predio, compró el mismo en base a un conocimiento de que
dicho acto se encontraba dentro de los marcos de la legalidad y sin que pudiera
presumirse que existencia de alguna inexactitud del registro. Se podrá proceder
con el registro del mismo. En este caso mantiene su adquisición una vez inscrito
su derecho. En el caso en concreto el comprador tiene conocimiento que dicho
predio tiene com co propietario a Juan Celis Seres (menor de edad), de acuerdo
a lo indicado en la partida registral, por lo que su derecho no podrá ser
considerado como buena fe mientras no se presente una autorización del juez
que permitía la venta del inmueble.

e. Principio de Tracto Sucesivo (Art. 2015): Consiste que no es posible inscribir

derecho alguno, salvo la primera inscripción, sin que previamente se haya
inscrito el derecho del transferente u otorgante, de tal manera que exista una
cadena de transmisiones derivadas las unas de las otras lo que se conoce en
doctrina como el “principio de continuidad” o “tracto continuo”. Lo que se busca
con este principio es preservar el orden lógico y el encadenamiento de las
inscripciones de modo que quede claro que el adquirente de hoy será el
transferente de mañana.

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f. Principio de prioridad (Art. 2016): La prioridad en el tiempo de la inscripción

determina la preferencia de los derechos que otorga el registro. En el presente
caso la solicitud de inscripción registral presentada es la primera y no existe
ninguna disputa referente al derecho exigido. Siendo suficiente motivo para
poder aceptar la solicitud registral.

g. Principio de impenetrabilidad (Art. 2017): No puede inscribirse un título

incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior. Por lo analizado
se puede concluir que no se señala ni se visualiza que el título sea incompatible
con otro.

h. Principio de especialidad (Art. 2017-A): Por cada bien o persona jurídica se

abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera
inscripción de aquéllas, así como los actos o derechos posteriores relativos a
cada uno. Con los datos otorgados y bajo este principio tampoco se tiene
ningún inconveniente para que se pueda registrar.

II. Precisar si las cargas o gravámenes publicitadas en la partida, impiden o no

la inscripción.

Para determinar si las cargas o gravámenes publicitadas en la partida registral impiden

o no la inscripción de la venta del predio en cuestión, es necesario revisar
detenidamente la información contenida en la partida registral, la cual contienen
información detallada sobre el estado legal de un inmueble, incluyendo cualquier
carga, gravamen o restricción que pueda afectar su disponibilidad para la venta.

Es importante diferenciar los que es una carga de lo que es un gravamen, para ellos
partiremos por indicar que no existe una definición legal de dichas categorías. Pero
si algunos alcances que diferentes autores han podido ir esbozado en esto años como
es el caso de Avendaño Arana, el cual menciona que:

“La diferencia entre ellas radica en que los gravámenes dependen de una
obligación accesoria, la que de incumplirse puede conllevar a la venta del bien
afectado, como sería el caso de la hipoteca; en cambio, con las cargas, no hay
obligación garantizada. Las cargas no tienen por objeto la venta del bien, como
sería el caso de las servidumbres, que se constituyen como limitación a la
propiedad predial”.

En tal sentido, podemos indicar que la principal diferencia entre una carga y un
gravamen es que el gravamen implica que el bien inmueble actúa como garante de
pago, mientras que la carga no.

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Ahora bien, para responder si las cargas o gravámenes inscritos en el bien inmueble
materia de análisis, evaluaremos la información contenida en cada uno de los
asientos:

Asiento B-1: En este asiento se proporciona información sobre la ubicación del

predio. No parece que este asiento contenga ninguna carga o gravamen, ya
que solo proporciona información de ubicación.

Asiento C-1: Este asiento indica que el predio tiene co-propietarios, Juan Celis
Seres (menor de edad) y Jorge Celi Seres (soltero). La existencia de co-
propietarios no impide necesariamente la inscripción de una venta, pero es
importante que ambas partes estén de acuerdo con la venta y participen en el
proceso de transferencia de propiedad. Sin embargo en este extremo es de
consideración conocer que según el código civil, un menor de edad tiene
capacidad restringida de ejercicio, por ende requiere de un representante legal,
lo cual en el caso materia de análisis no ha ocurrido, por lo que el acto jurídico
estaría viciado y si representa un impedimento para su inscripción.

Asiento D-1: En este asiento se menciona una medida cautelar de embargo

por S/. 50,000.00 del 1er. Juzgado Huanca. Un embargo puede complicar la
venta del predio, ya que el dinero obtenido de la venta podría estar sujeto a
este embargo. Antes de proceder con la venta, se debe resolver esta medida
cautelar o establecer un acuerdo con el acreedor para liberar el embargo,
según nuestra legislación una medida cautelar de embargo no impide la
enajenación de un bien inmueble, sin embargo esta deberá de estar
estrictamente consignada en la minuta de compra venta y el comprador deberá
de manifestar su conocimiento y conformidad con dicha medida, en tal sentido
y conforme lo establece la (CAS. Nº 2289-2001-Lima. El Peruano, 02/12/2002),
la información asignada en el asiento D-1, no impide la inscripción.

Asiento D-3: En este asiento se menciona una hipoteca a favor del Banco
Milenium por U.S.$ 50,000.00. Una hipoteca significa que el banco tiene un
interés en el predio como garantía de un préstamo. Antes de vender el predio,
generalmente se requiere pagar o liberar la hipoteca, a menos que se llegue a
un acuerdo con el banco para transferir la hipoteca al nuevo propietario, en este
sentido la hipoteca inscrita en la partida registral del predio materia de litis no
representa un impedimento para la enajenación del mismo y con ello su
inscripción.

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De esta manera, considermos que si bien esta propiedad cuenta con cargas y
gravámenes estos no serán un impedimento para su venta y su inscripción, mientras
se encuentren debidamente consignado en la minuta de compraventa donde se
declare que el comprador conoce de las cargas y gravámenes que posee la propiedad
y se encuentra dispuesto a asumir con pleno conocimiento las obligaciones que de
ellos se derivan.

3. De no encontrar defectos, proyectar un asiento de inscripción; de lo contrario,

proyectar la respectiva denegatoria (observación o tacha sustantiva), en ambos
casos citar la base legal correspondiente.

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ESQUELA DE OBSERVACIONES
P.E.: N.º 11220099 del Registro de Predios.
Fecha de presentación: 30 de septiembre dle 2023
___________________________________________________________________
En relación a la solicitud de inscripción del Predio ubicado en el Jr. Andaluz No.871,
distrito, provincia y departamento de Huanca, celebrado por los señores Juan Celis
Seres y Jorge Celi Seres. Se DECLARA su solicitud OBSERVADA.

Base legal:
Conforme al art. 40 del TUO del Reglamento General de Registros Públicos , respecto
de la Observación del Título, señala:
“Si el título presentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no
pudiera realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida registral, el
Registrador formulará la observación respectiva indicando, simultáneamente, bajo
responsabilidad, el monto del mayor derecho por concepto de inscripción de los
actos materia de rogatoria, salvo que éste no pueda determinarse por deficiencia
del título.
Si el obstáculo consiste en la falta de inscripción de acto previo, la subsanación
se efectuará ampliando la rogatoria del título presentado a fin de adjuntar los
documentos que contienen el acto previo. Cuando exista título incompatible
presentado antes de la ampliación de la rogatoria, la ampliación sólo procederá si
el instrumento inscribible que contiene el acto previo ha sido otorgado con
anterioridad a la rogatoria inicial. Si no existiese título incompatible antes de la
ampliación de la rogatoria, ésta procederá aún cuando el instrumento que da
mérito a la inscripción no preexista a la fecha de la rogatoria inicial”.
En tal sentido se procede a detallar las observaciones encontrada en su solicitud,
como son:
Capacidad de ejercicio: Si bien toda persona es sujeto de derechos desde su
nacimiento, sin embargo, en el caso del co-propietario Juan Celis Seres al
contar con 17 años, es decir, ser menor de edad, tiene capacidad restringida
de ejercicio conforme al Art. 44 inc. 1 del Código Civil “Tienen capacidad de
ejercicio restringida. Los mayores de dieciséis y menores de dieciocho años de
edad.”
Por lo cual requiere de un representante legal para la ejecución válida de un
acto jurídico, conforme al Art. 45-A del Código Civil.
“Las personas con capacidad de ejercicio restringida contempladas en los
numerales 1 al 8 del artículo 44 contarán con un representante legal que

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ejercerá los derechos según las normas referidas a la patria potestad, tutela o
curatela.”
Análisis:
1. El sr. Juan Celis Seres al ser menor de edad no puede celebrar válidamente el
acto jurídico de compraventa conforme a lo señalado en el Art. 44 inc. 1 del
Código Civil.
2. En la solicitud no se ha podido notar que se adjunte la respectiva autorización
judicial otorgada al representante legal del menor para celebrar el acto de
compraventa del predio ubicado en el Jr. Andaluz No.871, distrito, provincia y
departamento de Huanca.

3. El acto jurídico que se pretende inscribir se encontrará viciado por carecer uno
de sus co- propietarios de capacidad de ejercicio.
Conclusión: El presente título se encuentra observado por contener defectos
subsanables. a fin de proceder con la inscripción, cumpla el usuario con presentar el
documento de autorización judicial que autoriza la disposición del bien por tutor legal
del menor para su venta.
Base legal:
Arts. 44 inc. 1 y 45-A del Código Civil.
Art. 40 del T.U.O del Reglamento General de Registros Públicos
Fecha 01, de octubre de 2023.

Bibliografia: (todos en apa)

- AVENDAÑO ARANA, Francisco. Artículo 1035. En: Código Civil Comentado.

Tomo V. Lima: Gaceta Jurídica. 2003. p. 723.

- Hermenéutica Civil (2016) ¿CARGA O GRAVAMEN? He ahí un dilema.

Recuperado de: https://www.enfoquederecho.com/2016/02/19/carga-o-
gravamen-he-ahi-un-dilema/#_ftn23

- Código Civil Peruano (1984). Decreto Legislativo N° 295 . Lima,

Perú.Recuperado de: https://lpderecho.pe/codigo-civil-peruano-realmente-
actualizado/

- Pastrana Espinal F. (2018)¿En qué se distinguen la carga y el

gravamen?Recuperado de: https://lpderecho.pe/en-que-se-distinguen-la-
carga-y-el-gravamen/

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- T.U.O. del Reglamento General de Registros Públicos, aprobado por

Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 126-
2012-SUNARP/SN. Lima, mayo de 2012.

- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por

Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 097-
2013-SUNARP/SN. Lima, mayo de 2013.

- Bermudez, A. R. (s/f). propiedad – EL PROCESO CIVIL EN TUS MANOS.

Edu.pe. Recuperado el 30 de septiembre de 2023, de
http://blog.pucp.edu.pe/blog/seminariotallerdpc/tag/propiedad/

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