Actividad grupal: Un arrendamiento pagado y no

disfrutado

Objetivos

 Analizar grupalmente las situaciones de manera global, con acopio de todos los
conocimientos adquiridos hasta el momento sobre los contratos y sus
elementos.
 Aplicar lo estudiado sobre el arrendamiento al supuesto, así como los elementos
esenciales de los contratos.
 Examinar un asunto controvertido desde todos los puntos de vista posibles.
 Progresar en el uso de la legislación y, sobre todo, de la jurisprudencia.
 Tener disciplina en la corrección ortográfica.
 Valorar la importancia de una redacción clara, concisa y concreta.

Pautas de elaboración

En grupo, se trata de dar respuesta a cada pregunta y formular su propuesta

razonada jurídicamente.

Doña María, nuestra cliente, nos plantea el siguiente asunto:

Alquiló una vivienda, por un año, según el régimen ordinario de la LAU. Había
pagado las rentas puntualmente y todo iba sobre ruedas, hasta que dos meses
antes de terminar el contrato, recibió una comunicación notarial de su arrendador,
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Don Pepe, en la que le intimaba para que abandonara la vivienda, sin que fuera de
aplicación la prórroga forzosa, ya que necesitaba la casa para necesidades familiares
(la boda de una hija). El contrato tenía la cláusula que contemplaba la circunstancia
en cuestión.

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Actividades
 Como se opusiera (ya que conocía que el arrendador disponía de otras viviendas
similares que podrían servir al mismo propósito) el arrendador planteó litigio ante
los juzgados de primera instancia.

Doña María nos enseña el contrato. En lo relativo a la renta señala esto:

La renta se fija en MIL DOSCIENTOS EUROS MENSUALES (1200 €), que comprenden
la renta y los suministros (luz, agua y gas). El lugar del pago de la renta será el del
arrendamiento. A tal efecto, el arrendador enviará cada día 28 de mes un recibo por
email a la dirección de correo electrónico que la parte arrendataria designe, en el
que se desglosará la renta y el resto de conceptos; y la arrendataria ordenará la
correspondiente transferencia, sirviendo el reporte de recibo de pago.

A partir de la presentación de la demanda, sin embargo, el arrendador dejó de

pasar los recibos mensuales al arrendatario.

Doña María, entonces, remitió por giro postal hasta tres mensualidades, con el
dinero acordado en concepto de renta, y una cantidad media adicional para
imputarla a los suministros. El arrendador devolvió las tres, una tras otra.

Ante eso, le ofreció el pago por conducto notarial. El arrendador, Pepe, ni contestó.
El pleito por la resolución del contrato siguió adelante y, tras imponerse en la
primera instancia, nuestro cliente perdió en la Audiencia (es obvio que hablamos de
un tiempo en el que nosotros no éramos sus abogados). En definitiva, tras dos años
largos de litigio, doña María abandonó la vivienda arrendada.

Pero nos consulta hoy porque hace tres días ha recibido un emplazamiento de su
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antiguo arrendador, reclamándole las rentas impagadas. Concretamente, se trata
de dos anualidades, gastos de suministros e intereses de demora correspondientes.

Cuestiones:

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  Identificad los elementos esenciales del contrato de arrendamiento, la ley
aplicable y quién es arrendador y quién arrendatario.
 ¿Qué le habríais aconsejado a nuestra cliente, María, si hubierais sido sus
letrados cuando el arrendador, Pepe, ¿le denegó el pago de la renta?
 ¿En qué basaríais la defensa de María para este nuevo asunto, si es que tiene
defensa?

Se valorará la concreción, la brevedad, la precisión y el orden, así como la

justificación lógica y jurídica de las respuestas.

Es imprescindible apoyar las soluciones con normativa y, en su caso, jurisprudencia.

En cuanto a esta última, no será suficiente con nombrar la sentencia, sino que
deberá aportarse el extracto que contenga la doctrina legal que se pretende aplicar.
Además, se tendrá muy en cuenta la redacción, el respeto a la gramática y la
sintaxis del español y la ortografía.

Extensión y formato

4 páginas, fuente Calibri 12, interlineado 1,5.

Rúbrica

Un
Puntuación
arrendamiento Peso
Descripción máxima
pagado y no %
(puntos)
disfrutado
Criterio 1 Responden correctamente a las cuestiones 4 40 %

Criterio 2 Fundamentan las respuestas en los preceptos

3 30 %
legales de aplicación
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Criterio 3 Presentación formal adecuada: formato,
1 10 %
márgenes justificados, extensión…

Criterio 4 Corrección ortográfica 1 10 %

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Actividades
 Criterio 5 Redacción clara, concisa y concreta 1 10 %

10 100 %

 Identificad los elementos esenciales del contrato de arrendamiento, la ley

aplicable y quién es arrendador y quién arrendatario.

Los elementos esenciales de todo contrato según el artículo 1.261 del código civil
español son:
1.) El consentimiento de los contratantes
2.) Objeto cierto que sea material del contrato
3.) Causa de la obligación

Ahora bien, en relación con el contrato de arrendamiento debemos tener presente

que existen otros elementos naturales en este contrato como son:

1.) El precio o renta; La renta no necesariamente debe consistir en dinero. En

este caso lo más importante es que dicha renta se pague por períodos
iguales de tiempo, aunque es posible abonarlo en un solo pago.

En el caso objeto de estudio tenemos que la renta fijada por las partes era de MIL
DOSCIENTOS EUROS MENSUALES (1200 €), que comprenden la renta y los
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suministros (luz, agua y gas). la cual debía ser cancelada cada día 28 del mes al
arrendador.

2.) El tiempo de arrendamiento; este debe determinarse por las partes, porque
no es posible el arrendamiento a perpetuidad.

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 En el caso objeto de estudio, tenemos que el tiempo de arrendamiento establecido
por las partes era de un año.

la ley aplicable

 Teniendo en cuenta que el arrendamiento es para uso de vivienda la ley

aplicable es la de Arrendamientos Urbanos (LAU). En el caso objeto de
estudio no se determina la fecha exacta de firma del contrato de
arrendamiento, pero de la descripción de los hechos se puede concluir que
el contrato pudo ser firmado en el periodo comprendido entre el 19 de
diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019 y por ende se regirá por la LAU
del año 1994. En caso de que el contrato haya sido suscrito a partir del 6 de
marzo de 2019, se regirá por el Real Decreto Ley 7/2019.

Arrendador: El arrendador según el código civil en su artículo 1546 es quien se

obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio. En el caso
concreto el arrendador del bien inmueble es DON PEPE

Arrendatario; El que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que

se obliga a pagar. En el caso concreto la arrendataria del bien inmueble es DOÑA
MARIA

 ¿Qué le habríais aconsejado a nuestra cliente, María, si hubierais sido sus

letrados cuando el arrendador, Pepe, ¿le denegó el pago de la renta?
Para el caso que hubiese sido letrado de María una vez denegado el pago de la
renta le hubiera recomendado la consignación judicial.
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Dicha acción se emplaza en los tribunales que correspondan de acuerdo a la

función, territorio y objeto. Estos supuestos están determinados en la ley 15/2015
Ley de Jurisdicción Voluntaria en adelante LJV. Dicha norma es encomendada al
Gobierno su elaboración y remisión a las Cortes en la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento

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 Civil en adelante LEC. Consecuentemente, ambas leyes LJV con la LEC viene a
proporcionar un sistema procesal. El Real Decreto 467/2006 regula los depósitos de
las consignaciones judiciales.

En rigor la consignación notarial no extingue la obligación de pago del deudor ni

emplaza en mora al acreedor. Una vez rechazada el pago por el acreedor el notario
tampoco evalúa si es correcta la consignación, devolviendo los fondos y archivando
el expediente.

La consignación judicial es la única vía idónea para poner en mora al acreedor y

liberar de la obligación de pago al deudor siempre y cuando cumpla con los
requisitos de Ley LJV las cuales son;

- Objeto y ámbito, jurisdicción voluntaria no debe haber controversia. Recae sobre

el Juzgado de Primera Instancia sin importar la materia. La excepción recae en las
obligaciones de los concursados que por el art. 86 ter de la Ley Orgánica del Poder
Judicial en adelante LOPJ, que determina que la consignación debe ser interpuesta
en el proceso concursal.
- Competencia territorial, jurisdicción en el lugar donde debe cumplirse la obligación
no admitiendo prórroga tácita ni por acuerdo de partes.
- Funcionalidad, el proceso de consignación lo tramita el secretario judicial
quedando reservado al Juez solo la sentencia que declara extinguida la obligación.

 ¿En qué basaríais la defensa de María para este nuevo asunto, si es que tiene
defensa?

Ante la ausencia de detalles de las actuaciones judiciales relacionados con la

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declaratoria de resolución del contrato, asumimos que, en efecto, el contrato de
arrendamiento fue declarado resuelto a favor de Don Pepe con ocasión de la
negativa de Doña María a abandonar la vivienda, es decir, el tribunal reconoció la
efectividad de la cláusula contractual que contemplaba dicha causal y, en
consecuencia, Doña María tuvo que abandonar la vivienda.

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 Por lo tanto, ante la resolución del contrato este ha quedado sin efectos, por ende,
no hay ocasión a reclamar el cumplimento de un contrato que ya está resuelto.

Es incompatible la petición de resolución contractual y a la vez la de su

cumplimiento, a no ser que estas pretensiones fueran postuladas en forma
subsidiaria o alternativa en el mismo proceso.

Por lo expuesto anteriormente, nuestra primera estrategia de defensa será solicitar

al juez la desestimación del reclamo de pago toda vez que el contrato está resuelto
y dicha solicitud es incompatible por extemporánea.

Ahora bien, de manera subsidiaria y con el fin de reforzar las opciones legales de
Doña María, le solicitaremos al juez que, en caso de negarnos nuestra anterior
solicitud, se sirva declarar la deuda condonada de manera tácita basados en los
siguientes hechos:
 Doña María demostró en momento de vigencia del contrato, su intención
irrestricta de cumplir sus obligaciones de pago en la medida que remitió por
giro postal hasta un total de tres mensualidades las cuales Don Pepe
devolvió en su totalidad, una tras otra.
 Doña María ofreció el pago por conducto notarial a Don Pepe, ofrecimiento
que no fue contestado por parte de Don Pepe debiendo hacerlo.
 Ya que la resolución del contrato no estaba sustentada en el impago de las
mensualidades de arrendamiento, la actitud de Don Pepe al devolver los
giros postales y guardar silencio respecto del ofrecimiento del pago por
conducto notarial, no puede sino ser interpretada como la renuncia
voluntaria a su derecho de hacer efectivo su crédito frente a Doña María.
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Sea pertinente mencionar que la jurisprudencia ha considerado en casos similares a

el silencio como una forma de manifestar la voluntad de condonar tácitamente las

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 deudas, tal como se expresa en la SAP Vizcaya 215/2010 del 10 de marzo de 2010,
en sus argumentos de derecho, numeral segundo, a continuación, el extracto:

“En efecto, la condonación definida en el artículo 1187 y siguientes del Código Civil,
como acto de liberalidad que es -en virtud del cual el acreedor renuncia, sin recibir
contraprestación alguna, a hacer efectivo su crédito frente al deudor, quedando
extinguida la obligación de que se trate por tal causa- exige la cumplida prueba de
su existencia por quien la invoque, en este caso, por la demandada, toda vez que
opone a la reclamación efectuada de contrario tal causa extintiva -de la obligación
principal que le impone el contrato de arrendamiento de servicios concertado entre
las partes. Puesto que la condonación consiste en una remisión, perdón o quita de la
deuda, otorgada gratuitamente por el acreedor a favor del deudor, artículo 1.187
del Código Civil, para su eficacia jurídica se torna necesaria e indispensable que
adopte la forma de la donación, siendo necesario para ello que el deudor la acepte,
artículos 618 y 629 del Código Civil, lo cual presenta dificultad con el hecho de que
puede realizarse expresa o tácitamente. En relación a cuándo se entiende realizada
tácitamente, además de los dos supuestos contemplados en los artículos 1.188 y
1.191, hemos de entender que será necesario que sea patente, claro, terminante e
inequívoco, e incluso también puede considerarse como manifestación de voluntad
el silencio, cuando el que calla debe hablar, no adoptando una actitud meramente
negativa en el curso de las relaciones jurídicas que le ligan con la otra parte...”

Fundamentos de Derecho:
Resolución del contrato: artículo 1124 del Código Civil
Condonación tácita: artículo 1187 del Código Civil

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