“La estrategia del caracol”

Victor Guerrero, Stefania Hoyos, Santiago Melo y Angela Muñoz.

Universidad Cesmag.

Facultad de Ciencias Sociales y Humanas.

Programa de Derecho.

Docente: Carmen Rodríguez.

16 de octubre de 2020
 1. ¿Qué características tiene el contrato de arrendamiento de vivienda urbana?, si Usted
quiere arrendar su apartamento ¿Qué clausulas pactaría con el arrendatario?, ¿Qué
prohibiciones le colocaría a su arrendatario?

RESPUESTA:

A. ¿Qué características tiene el contrato de arrendamiento de vivienda urbana?

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana tiene como características los siguientes
elementos:
 Puede ser de manera verbal o escrita.
 Nombre e identificación de los contratantes.
 Identificación del inmueble objeto del contrato.
 Término de duración del contrato, este será el que acuerden las partes, si estas no
acuerdan se entenderá por el termino de 1 año.
 Identificación del inmueble objeto del contrato.
 Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así
como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del
inmueble.
 Precio y forma de pago;
 Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales;
 Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios
públicos del inmueble objeto del contrato.
 Obligaciones del arrendador, por ejemplo: mantener el inmueble, los usos
conexos a este en buen estado, etc.
 Obligaciones del arrendatario, por ejemplo: pagar el precio del arrendamiento
dentro del plazo, cuidar el inmueble, pagar a tiempo los servicios, etc.
 Prohibiciones, las prohibiciones serán las que acuerde la parte arrendataria.

B. Si usted quiere arrendar su apartamento ¿Qué clausulas pactaría con el

arrendatario?
Las cláusulas que pactaría con el arrendatario serían las siguientes:
 Fecha de inicio del contrato.
 Nombre e identificación de los arrendatarios.
 Precio y forma de pago del contrato, que el pago se haga en la fecha establecida.
 Duración del contrato.
 Restitución del inmueble en las mismas condiciones en las que se arrendo.
 Obligaciones de los arrendatarios tales como:
1. Cancelar el canon o precio de arrendamiento por el valor y la puntualidad
establecida en este contrato.
 2. Restituir el inmueble a los arrendadores al terminar este contrato, o sus
prorrogas, en el mismo estado en el que lo recibe.
3. Efectuar las reparaciones locativas.
4. Efectuar las mejoras necesarias cuando sea por causada de hechos culposos o
dolosos realizados por los arrendatarios o sus dependientes.
5. Cancelar los servicios públicos de energía eléctrica, aseo y alcantarillado que
sean utilizados en el inmueble
 Obligaciones del arrendador tales como: Conceder el uso y goce del inmueble y
los elementos que lo integran a el arrendatario en la fecha y condiciones
establecidas en este contrato.
 Incumplimiento del contrato.
 Clausula penal, cualquier incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera
de las obligaciones de este contrato lo constituirá en deudor del arrendador por
una suma monetaria a título de pena, del cobro de la renta y de los perjuicios que
pudieren ocasionarse como consecuencia del incumplimiento.

C. ¿Qué prohibiciones le colocaría a su arrendatario?

Las prohibiciones que le colocaría a mi arrendatario serían las siguientes:
 Subarriendo y cesación, los arrendatarios no podrá subarrendar, no terminar el
contrato antes de la fecha preestablecida sin la autorización expresa o tácita del
arrendador.
 El Arrendatario no podrá de hacer mejoras de cualquier clase al Inmueble sin
permiso previo del arrendador.
 No podrá usarse el inmueble para venta ni consumo de sustancias alucinógenas y
bebidas alcohólicas.
 Ejercer la actividad de hospedaje en la vivienda o destinarla a fines distintos de
aquellos para los que se contrató.
 Introducir materias o sustancias explosivas o inflamables u otras que puedan causar
daños o molestias a los demás ocupantes del inmueble.
 Realizar cualquier actividad que entre en contradicción con los usos de convivencia,
higiene y orden público habituales, o que impida el normal descanso de otros
usuarios del inmueble.

2. ¿Cuál es la normatividad que rige los contratos de arrendamiento en Colombia para

vivienda urbana?, ¿para locales comerciales? ¿Y para oficinas? ¿Qué es el desahucio?,
¿En qué consiste el desahucio?, ¿En qué clases de contratos de arrendamiento se aplica
esta figura?, ¿Se aplica en vivienda urbana?, ¿Se aplica en locales comerciales?, ¿Se
aplica en oficinas?, ¿Qué sucede si no se realiza el desahucio?
RESPUESTA:
 D. ¿Cuál es la normatividad que rige los contratos de arrendamiento en Colombia para
vivienda urbana?
La normatividad que rige los contratos de arrendamiento en Colombia para vivienda urbana es la
Ley 820 de 2003 por lo que se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se
dictan otras disposiciones, como se puede observar en su Artículo 1, esta ley tiene como
finalidad fijar criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de
los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a
una vivienda digna y a la propiedad con función social.
Es importante también en esta normatividad el Decreto 3130 de 2003, por medio del cual
se reglamenta el Artículo 15 de la Ley 820 de 2003, este decreto establece que será aplicable a
los contratos celebrados para el arrendamiento de vivienda urbana, de conformidad con la Ley
anteriormente mencionada. Así mismo se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda
urbana celebrados en vigencia la Ley 56 de 1985, si las partes del contrato de común acuerdo se
acogen a los términos de la Ley 820 de 2003.
E. ¿Para locales comerciales?
La normativa que rige los contratos de arrendamiento en Colombia para locales comerciales es el
decreto 410 de 1971 o más conocido como Código de Comercio, pero para ser más específico en
su Libro Tercero De los bienes mercantiles, Título I y Capítulo I denominado Establecimientos
de comercio y su protección legal, especialmente los Artículos 518 al 524 de esta norma.
F. ¿Y para oficinas?
L normativa que rige los contratos de arrendamiento en Colombia para las oficinas es ++++++++
+++++++

G. ¿Qué es el desahucio?
El desahucio es la notificación que hace el arrendador a la otra parte para informarle que esta
desea dar por finalizado el contrato, pero en el evento de que no se haya determinado un tiempo
para ello dentro de un acuerdo escrito.
El artículo 2009 del Código Civil establece que “Si no se ha fijado tiempo para la
duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina
la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino
desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente.
La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. Si se
arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una
semana, de un mes.
 El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período.
Lo dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento de inmuebles de que se trata
en los capítulos V y VI de este título.”
Lo que el articulo anteriormente mencionado establece está encaminado a la inquietud
que se genera con respecto de con cuanta anticipación se debe realizar el desahucio y esto
prácticamente tiene que ver con la forma en la que se realicen los pagos, por ejemplo, si es a un
día, a un mes o a un año, el desahucio se deberá realizar anticipadamente. No obstante, si se
habla de un desahucio en un bien inmueble, se deberá dar con un año de anticipación, claro está
si no se fijó un tiempo determinado para su terminación.
El doctor Carlos Hernan Cevallos Ruiz, la define de la siguiente manera; “El desahucio
se refiere al acto de despedir o lanzar al inquilino del inmueble arrendado, mientras que
técnicamente es de tracto sucesivo por lo que se debe recurrir a la diferenciación de su contenido
en varios momentos o fases; las primeras leyes sobre el desahucio obedecen a una preocupación
de tipo objetiva, que garantiza el derecho de propiedad contra los abusos de arrendatarios o
precaristas, concediendo así un procedimiento breve, sumario, y de garantía procesal, a fin de
que en el ámbito de esta facultad corran paralelamente las oscilaciones históricas y necesidades
personales de mayor o menor alcance del sentido de propiedad. El desahucio es una de las
formas de terminación del contrato de arrendamiento por lo que debe ser entendido en su
concepto legal y doctrinario. Etimológicamente, proviene del latín des que significa negación y,
ahucio que significa pérdida de confianza; para algunos autores proviene del latín dejicio que
significa arrojar o lanzar.”
H. ¿En qué consiste el desahucio?
El desahucio tiene como principal finalidad impedir la renovación del contrato por lo cual
debe darse previo aviso, la notificación o la comunicación del arrendador al arrendatario
manifestándole que no desea continuar con lo estipulado y, por consiguiente, otorgarle un tiempo
para que busque otro inmueble y ejecute la entrega.
Si la notificación se hace con menos de 6 meses el contrato de arrendamiento se prorroga
automáticamente en las mismas condiciones del que termina según lo dispone el artículo 520 del
Código de Comercio.
El artículo 520 del Código de Comercio denominado Desahucio con seis meses de
anticipación establece “En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el
propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de
terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas
condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este
artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad
competente.”
I. ¿Se aplica en vivienda urbana, locales comerciales y oficinas?
El desahucio se puede aplicar en estas tres situaciones teniendo en cuenta el contrato y el tiempo
de duración del contrato, según el artículo 2009 del Código Civil y según lo establecido en el
artículo 520 de Código de Comercio.
J. ¿Qué sucede si no se realiza el desahucio?
Es importante entender que el desahucio es el requisito para la terminación del contrato, si no se
cumple no se puede terminar el contrato y por ende se renovará automáticamente por el mismo
término de duración.
Es importante tener en cuenta que en la tramitación de juicio por desahucio por
terminación de plazo o por precario, el procedimiento, una vez presentada la demanda sería
resumidamente el de que se dé el traslado al demandado de la demanda de desahucio para que la
conteste por escrito en el plazo de diez días. Si alguna de las partes solicita la celebración de
vista, se celebrará el día que se señale por el juzgado, pero si no se ninguna de las partes la
solicita y el juez tampoco la considera oportuna, se dictará sentencia
Es por eso que la ley establece que el desahucio debe hacerse dentro del término legal, si
la ley dijo que la notificación se debe hacer con 30 días de anticipación, no vale si se hace con
una anticipación de 20 días, pero si vale cuando se hace la notificación con una anticipación de
40 días, por ejemplo.
3. Si Usted actúa como apoderado del Dr. Holguín o el dueño de la casa “Uribe” en la
película ahora analizada, ¿Qué argumentos expondría para la defensa de los intereses de
su cliente?, ¿Cuáles serían las pretensiones en la demanda?
RESPUESTA:

4. ¿Si Usted es el apoderado de los inquilinos o arrendatarios del inmueble (la casa
“Uribe”), ¿Cuáles son los argumentos de la defensa? ¿Qué excepciones de mérito
presentarían en la contestación de la demanda?
RESPUESTA:
Si Usted es el apoderado de los inquilinos o arrendatarios del inmueble (la casa
“Uribe”), ¿Cuáles son los argumentos de la defensa? ¿Qué excepciones de mérito
presentarían en la contestación de la demanda?

El argumento de defensa siendo los apoderados de los inquilinos del inmueble (La casa
Uribe), seria exigir la prescripción adquisitiva ya que este es el medio de adquirir un derecho
de propiedad de los bienes por la posesión continuada en el tiempo como fundamento de este
argumento nos apoyamos en el abandono del titular del derecho que, por su inactividad, ha
permitido que otro adquiera su derecho por la posesión continuada durante tanto tiempo este
es el caso de la señora Trinidad la inquilina más antigua de la casa Uribe que habita ahí
durante 50 años, en razón de que inquilinos de la casa Uribe la habitaron más del tiempo
 exigido por la ley que son (5 años), ellos pueden adquirir esta propiedad no es necesario que
la compren ya que con habitarla por tanto tiempo tienen el título de poseedor, se tiene en
cuenta que uno los requisitos de la prescripción ordinaria es poseer el inmueble de buena fe,
siendo así que los inquilinos de la casa Uribe habitaron este inmueble con buena fe ya que el
propósito de todos ellos era tener una vivienda digna derecho constitucional en Colombia
estipulado en el artículo 51 de la Constitución Política de Colombia, asimismo se debe de
tener en cuenta que en ese lapso de tiempo los inquilinos estuvieron a cargo del cuidado y la
manutención de la casa.
Excepciones de Merito

PRIMERA: Se niega a la restitución del bien inmueble La casa Uribe ya que se cumple
todas las características de prescripción adquisitiva por todo el tiempo habitado en el
inmueble los 50 años son requisito suficiente para que se considere a los inquilinos el título
de poseedor.
SEGUNDO: Se admite la investigación, al igual que también se pide ordenar una
investigación al abogado Mosquera que se presentó con testigos y pruebas falsas para quitar
el derecho legítimo de la casa Uribe.
TERCERO: Se niega al pago de costas debido a que por años los inquilinos asumieron la
manutención de la casa Uribe manteniéndola en buen estado.

5. ¿Qué es el proceso de restitución de inmueble dado en arrendamiento?, ¿Qué

características tiene este proceso?, ¿Que condición debe tener un arrendatario que ha sido
demandado en este proceso para ser escuchado en juicio?, ¿En el momento de la
inspección judicial que facultades tiene el juez si encuentra que el inmueble arrendado ha
sido dañado o destruido?
RESPUESTA: