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Resumen PP3

Resumen PP3 parcial 2

M3.1 gestoría: ámbito jurídico
Es todo lo q tiene q ver con la leyes, primero es necesario verificar la capacidad de los intervinientes, la cual
manifiesta el comitente en un contrato de buena fe y autonomía de voluntad. El profesional tiene q corroborar la
verdadera relación jurídica del sujeto con el objeto (su dominio y estado civil). Antes es necesario calificar al
comprador para saber la capacidad q tiene el comprador de adquirir el bien, se hace a través de:

• Características de la casa • Vence su renta

• Inversión, residencia segunda o primera • Área
• Q tan rápido necesita mudarse • Banco o efectivo
• Si debe vender su casa para adquirir otra • Alguien lo ayuda
Situación jurídica del inmueble
Obligación de comprobar si esta enajenado y dominio, en esto la publicidad registral tiene un carácter preventivo de
potenciales conflictos. Highton dice q la publicidad registral es un principio y se lo puede concebir como:

- Instrumento de protección - Instrumento de información

- Instrumento de cognoscibiliad legal - Instrumento de valor
El folio de la matriculación consta de una hoja con las medidas y característica q determine la dirccion del registro
con:

- N° de matricula q se asigne al inmueble y N° - Nombre del los titulares de dominio

catastral - Hipotecas
- Nombre de dpto. y orden - Cancelaciones
- Medidas, superficie, linderos y detalles - Certificados
- Anteceentes o matricula de origen
El registro deberá llevar índices de acceso al folio por nombre y apellido del titular inscripto por la calle y numero y
entrcalles y nomanclatura. Si sale un gravamen en la publicidad, debe tener conocimiento preciso

Identificación registral
A demás del titulo hace falta un informe de dominio, la matricula donde contsta registrado el domini se denomina
folio real, en el q esta un numnero y codifo q lo identifica y la designación catastral :

A. Descripción del inmueble C. Gravámenes e inhibiciones

B. Dominio y estado y su % D. Certificación notarial

Condición catastral
Contará con la descripción según el titulo, por lo q s necesario corroborar la ralidad in situ para contar con la
información legal y técnica, requiriendo la plancheta catastral, los elementos de la parcela son:

- Esenciales: - Complementarios:
A. Ubiocacion A. Valuación fiscal
B. Limites B. Linderos
C. Medidas

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Las designaciones catastrales son districto D, sector S, zona Z, manzana Mza., lote L, parcela P, propiedad horizontal
PH.

Información impositiva del inmueble

Se recaba todalainfo, tmb es importante el pago de impusos y servicios ya q la transferncia será libre de deudas

Regulación sobre bienes muebles, identificación de semovientes

Las muebles son la q se pueden desplazar por si mismas (somovientes9 o por alguna fuerza externa o partes solidas
o fluidas del suelo separadas de él, con excepción de las accesorias a los inmuebles. Conforme a la normativa
vigentela cosa es todo aquello q puede ser objeto de apropiación, por lo tanto la cosa material posee valor
económico., están en el comercio todas las cosas cuya enajenación no fuere exprsamente prohibida o dependiente
de autorizcion publica y por eso las coas q están fuera de comercio por su inajenabilidad, estas son: la cosas cuya
venta o enajnacion es prohibida y las q e prohibieron por actos entre vivos o ultima voluntad y tmb lo son cuyas
necesitan una autorización previa.

Para los bienes muebles su posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor por prsuncion de
tenr propiedad de ella y el poder de repeler cualquier acción de reivindiccion q no se vale por el titulo, con excepción
de aquellos q se registran.

Para los semovientes: tienen su propio regitro de marcas y estado sanitario, los de pedigi tienen reistros especiales
con antecedentes sanguíneos.

Diligencias profesionales
Como corredores públicos, debemos llevar un registro de todas las operaciones, llevándolo en un libr de registro,
rubricado por el registro publico de comercio, el cual tiene: fechas nombre de comitente, objeto de intermdiacion y
cierre de operacion, q son controlados por los colegios.

El profsional contara on, DNI, características el bien, publicidad y acciones, gastos, clientes, rservas, detalles sobre
suceos o hchos q se suscitaren durante el desarrollo de la gestión. En cuanto al objeto, se conforman “fichas
identificadoras” en donde consta descripción, conseracion, finalidad de uso, precio de venta, uso, otros usan
planillas del “método empírico” de la tasación, en un sentido generalizado incluyen la observaciones extrínsecas q
influyen sobre el bien (porvabilidad de venta, demanda, ec.) y en el estricto la descripción pormeborizada del objeto.

El código unificado indica asistir en las operaciones a la firma y la entrega de los valores y guardar mustras de los
productos q se negocien con su intrvencion, hay q observar la regulación local.

M3.2 gestoría: ámbito económico

El corretaje de bienes muebles y semovientes se ejecuta en el ámbito del comrcio, en el q se ejercen distintos tipos
de contraos, estos sucede en el imulaneamente con los aspetos jurídicos o técnicos, el avto de comecio es el ánmico
de lucrar con la enajencion de la cosas adquiridas a título oneroso.

El mercado es el ámbito de gestión de quienes participan, el ámbito físico o ideal donde se reunenoferentes y
demandantes.

Una vez identificado el bien y caracterizado, debe abordar a fondo el tema de la comercilizacion, q es visualizar la
capacidad aduisitiva y demanda sobre el tipo de bien y comprender su plaza. Dentro de un mercado hay
distintasplazas. Es neceaario tener presenta la evolucionde los mecados y mas en agentina debemos estar alerta y
ser observadores permanentes, el precio varia según la macroeconomía tmb. El profesional puede comparar plaxar y
si lo ac n otras debe ajustarce, ya que el dearollo de la gestión depende específicamente de los conocimientos y la

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experiencia. Cada cosa es suseptible de valor económico, por eso la intermeiacion debe estar entre lo subjetivo del
vendedor y la posibilidad del comprador.

El análisis del mercado se hac d modo deductivo, considerando desde los factores externos hasta los internos
compaeanto calidad,estado y antiuedad similar, en cambio para los rurales es al revés, es inductivo a q se mide por
su capacidad y calidad d esuelo. Las comparacions son dirctas

Materiales de construcción
Son los elementos q integran las obras de construccion Identificarlos es determinar su categoría qpuede ser: lujo,
muy bueba, bunea, estantar, económica, baja o precaria, se clasifican en 3 grupos:

1. Origen mineral: piedras naturales y artificiales, son el sostén, lo q no esta a la vista

2. Elementos incorporados en abertura: pisos, revestimientos
3. Materiales q sin se básicos completan la construccion.

Hay diferentes tipos:

➢ Materiales naturales: se usan asi como salen de la naturaleza, sin cambios

➢ Artificiales: han sufrido un cambio

las propiedades de los materiales son:

- Densidad: son media - Resistencia a la tracción: cuando o estiran: los

- Resistencia a la compresión: son muy petróleos son poco, los acero muhco.
resistentes - Duros: no se raya
- Deben ser resistentes a esfuerzos de - Frágil
compresión (acero=resistente pero caso y - Resistente a la corrosión: conduiciones
pesado, hormigón= débil pero barato y ligero) medioambientales
- Económicos

Mercado a nuevo y del usado

Los nuevos son los q no han sido empleados y cuya cotización depende solo de lo q lo compone, mas sus
caracteristics propias y demda, el ´profesional debe aber, salidad, orifn, valor del metro, costo, reparación, artfactos,
revestimientos, etc. Si son cosas mubles no tienen nconvenientes pero si cuidado con las fallas de calidad.

Lo uado tiene caracteristics proias se puede ver desde 2 lugares:

➢ Primero: conocimiento preciso de la existencia de la comercialización del ien en forma completa

➢ La posibilidad de obsolencia del obj

Si el bien existe y no hay demanda o tilidad su valor es $0 y negaivo mb xq genracosto

Plaza de comercialización de semoviente

Se debe ir mas allá de los limites locales y nacionales, tmb las internacionales, la base de la función esta dada por el
conocimiento de la historia, evolución de los mercados, normativas y restricciones, su fomra exclusiva es el “remate
en feria”

Valuaciones y estimaciones. Tasaciones

La legislación nos faculta para realizar un “informe de valor”, pero, la mayoría de las normas regulan sobre las
estimaciones (generalidades) y tasaciones (especialidades). Estos es:

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- Estimaciones: es una acción basada en lo empírico, tomar lo q percibe del contexto.

- Tasación o valuación: valuar y tasar es lo mismo y es poner el precio justo a las cosas, por lo q se aplican
reglas y técnica homologafas e influyen 3 aspectos: el jurídico, económico y técnica.

M3.3 gestoría: ámbito tecnico

una estrategia es aquella q se forma por un conjunto de acciones planificadas cuya ejecucion tiene por finalidad
lograr lan idea pensada, toda estrategia evidencia un proceso temporal y pasos:

A. analizar recursos

B. analizar el mercado

C. anoar situaciones

D. elaborar y ejecutar el plan: lanzar el producto, cumplir con la agenda, tomar del comitente y llevarle
ropiuestas y por ultimo persistir, adaptarse y tener logiva.

hay quienes dicen q el proceso esta dirigido a solo captar la mayor cantidad de clientes, ppero es relativo, otros,
incluyen aspectos mas relevantes como observar t controla}r la competencia

elemntos de tasacion
implica identificar el bien objeto de la valuacion, antes de intermediar el sujeto debe tener toda ala info (juridica,
economica y tecnica). normalmente el propietario insuce el valor del bien y lo hace de manera subjetiva y por eso la
sobre-valoran, por eso es necesario asesorarse adecuadamente. . el modo de accion para la tasacion esta basado en
3 aspectos fundamentales

• - juridico: es la identificacion del bien, sus caracteristicas particulares, dominio, verificar gravamenes,
porcentaje.

• - economico: informaicon del mercado

• - tecnico: contenido metodico, la infomraicon q caracteriza al bien, diseño, estado, antiguedad, etc.

la lejislacion nos indica q la facultad profesional es informar del valor venal (aquel q es ofrecido para la venta) o de
mercado (surge de la infomracion de la oferta y demanda). tasar es determinar el precio justo de una cosa, todos
estan preparados para valorar o estimar ya q es subjetivo. en la mayoria de la legislaciones locales se encuentran
reguladas las funciones de tasacion, valuacion o estimacion y se le otorga una matriucla para eso. un dictamen de
tasacion se presenta indicando su precio justo, con las siguientes caracteristicas:

• - presentacion: hojas caracteristicas de su oficina

• - introduccion: identifican al comitente y el objeto de tasacion, con sus caracteristicas de dominio y el motivo

• - desarrollo: metodologia y aplicacion

• - conclusion: determinacion del precio y observaciones, anexos.

el desarrollo de estos puntos depende del estilo y modo de presentacion q posea el profesional.

la autorizacion cumple aqui un rol importantisimo, ya q de ella se desprendera q tipo de tasacion, valuacion o
informe de valor q se realiza. esto le permite inspeccionar el bien. por eso el profesional debe tener un modelo tipo

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en su oficina. en el caso de las tasaciones particulaes, necesita de la autorizacion para tasar en la q diga un dia en el
q va a inspeccionar el imueble y si no puede ir cambian los plazos y cuando lo haga dejar una constancia por escrito
con el dia y hora de visita, por quien fue atendido y cualkquier otra observacion. . para las estimaciones son la
autorizacion es suficiente

M3.4 promoción y difusion del producto

la promocion de ventas es una herramienta mix q se emplea para respaldar el trabajo de la publicidad por un lado y
las ventas personalizadas por el otro. mientras q la publicidad y las ventas personales dan rezones por las q se debe
comprar un producto, la promocion da los motivos por los q se debe realizar la transaccion decididamente,
representa:

- medio para generar estimulos de la demanda

- incentivos programados dentro de un plan estrategico, dirigidos nomralmente para la obtenciond e resultados a
corto plazo

- conjunto de ideas planeadas con innovadoras gestiones comerciales q buscan llograr un venta activa q cuenta con
el respaldo de una programada publicidad.

las caracteristicas expuestas indican q en la practica la promocion de venta se agrupan en 3:

1. selectividad: establece los parametros o segmentaciones segun el tipo de clientes,. con el objetivo de
incrementar la demanda sobre un determinado producto en particular. propone los limites objetivos claros

2. intensidad y duracion: busca la efectividad de la gestion de pormocion, no se refiere a la cantidad de

mensajis sino a la calidad de contenidos de la publicacion, tiende a ser corto con un caracter importante y se
emplea en varios medios al mismo tiempo. implemena la foma intensa y de corto tiempo

3. resultados a corto plazo: normalmente se busca una respiuesta rapida peor no siempre asegura q en todo
tipo de bienes logren concretar una operacion, pues es relativo al costo, tipo y poder adquissitivo. incita a
una respuesta rapida.

hay quienes indican q los tres principales instrumento de la promocion masiva son: la publicidas, la promocion de
ventas y las relaciones publicas. las primeras anotaciones son seleccionar el target. En el corretaje inmobiliario se
han introducido como partes de las estrategia de comercialixaicon, actividades consideradas como mas vincukantes
dentro de las relaciones publicas, ello ha demostrado resultados optimos, los ejemplos de estrategis para la plaza o
distribucion son:

formas

o ofreser productos via internet, llamasas, o ubicar producots en todos los puntos en
correos, domicilio, etc. donde se desarrollo la gestion profesional}

o accion de intermediarios para lograr una o ubicar productos solo en puntpos de ventas
mayor cobertura de los producto o aumntar convenientes y exclusivos
los puntos de ventas.

Estrategias para la promoción o comunicación

(consiste en informar, dar a conocer y persuadir, motivar p onmdusir a al compra):

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• ofrecer servicios extra • poner puestos de atencion y asesoramiento

en espacios publicos o privaos
• sorteos
• organanizar eventos o actividades
• publicar anuncios
• auspisiar a instituciones y personas en medios
• crear boletines
• colocar anunucios en vehiculos
• ferias
• crear letrorr, carteles, etc.
el profesional debera agudisar el ingenio para innovar en sus producios y su oficina siendo un observador constante
en el mercado.

M4.1 Proyectos de inversión

Un proyecto deiversion es aquel q surge por la necesidad d resolver alguna cuestión, se busca generar y
comercializae productos mediante el empleo de herramientos correctas, a fin de crar, evaluar y ejecutar acciones
obteniendo ntajas de rentabilidad y factibilidad. S un conmunto de inversiones, insumos y actividades creados co el
fin de desarrollarse comecialm,ente, en este proceso es fundamenta la planificación.

El punto de partida es el análisis dl mercaso, luego es aspecto tecnio operativo para considerar lo económico y
financiero y su retroaliemntacion. Este tipo de proyectos se claifican en

- agropecuarios
- industriales
- de servicios

también se pude clasificar en binees o servicion o en cuando al resultado en rentables o no rentables, en análisis del
proyecno es una herramienta q auxilia l momento de obsercar los resultados arrojados

fases de organización
las fases repreentan la visualixacion de todo el plan estratégico, existen modos orientativos y no una definicion
concreta, sus fases son:

1. plan estratégico: relizar el plan de getion, análisis preoperativol, describir el proyecto, publicitarlo y
difundirlo
2. suuministro: local, hbitaciones, ributos, embientacion, personal
3. ejecución: ambientar el estacio, decorar, ordenar.
4. Cierre: informe de ingresos, horarios, detlles d compras.

Las fases sintetizan las etapas del proyecto de inversión constituyendo un accionar previo q permite al inversionista
puntializar la idea , determinar reursos ,ejecutarla t adaptarla

Características de los proyectos de inversión inmobiliaria

La maoria de ls ideas son prometedoras, lo q generan opiniones fvorabl, ero es necesario elanalisis de los factors de
impacto. Una idea es un intangible por lo q es impresindible la estimación efectiva y real, ya q al principio es
empírica y luego es neceario llevarla al tecnisismo. La infomracion del mercado de la plaa se puede tener mediante
encuetas, infomraicon finaciera del dia, etc. El proyeco de la inversión inmobiliaria se sustenta en una trlogía:

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1. La parte introductoria se nicia con la idea, los estudios y la pueta en marcha

2. El desarrollo esla etapa operacional
3. La conlcusion es la observación del produco resultado y la verificación de la satisfaccio por el ingreso.

Acción metofica
En la acción metódica la finalidad es alcanzar el objetivo planeado utilizando los recursos duispnibles, este conjunto
de recuos s discriminan a travesde los distintos “estudios de área” q identifican la metodología de acción. Para logrr
los objetivos, se emplean los recursos ncesarios, determinando una proyección a fin de obtener resultados a corto,
mediano o largo plazo. La acción metódica consiste en:

- Estudio socio-economico: análisis del mercado inmobiliario y poder adquisitivo, antes de empezar saber que
se va a hacer. características edilicias, finalidad de uso, cantidad de unidades posibles, target. Posibilidades
de creiitos, poder adquisitivo, tasas de interers, estabilidad en los empleos, demanda, evolución de la plaza
- Estudio técnico-juridico: son las factibilidades legales y las aprobaciones, se puede ver desde dos puntos d
vistas: la organizcion propia del proyecto o desde el producto muismo. Se observan todas las factibilidades y
se define en base a:
1. Dterminacion in situ del proyecto: ubicación y aspectos fiicos.
2. Organización de la empresa: organigrama, la dituacion jurídica de la empresa
3. Del producto mismo: análisis de estrategia para su adquisición, componentes, diseñlo y calidad
constructiva, etapas de realización y tiempo y forma de comercialización
Cabe decir q as técnicas de organización, ejecución y control dependen del análisis previo de los recuros
humanos, materiales, tecnológicos y econoomicos q permites dar el inicio
- Estudio de la organización: determinar los participantes del proecto, como nace socialmente si es
unipersonal si es grupo de personas (SA, SRL, etc.), tener las bases elemtnales a nivel contable, jurídico,
laboral, fiscal, técnico y notorial. Las asesorías competentes yudan a esto ya q contribuyen con el
conocimento de diseño, difusión, promosion y publicidad. Si bien se tiene idea es necesario bajarla a tierra y
depende de los participes necesarios
- Estudio financiero: respond a la mayoría de los interrogantes aconomicos q los inversionistas se presuntan, o
sea si será rentable, es el as importante, cominetza calculando los inversionistas para cada etapa,
estipulando % de perdida y de ingresos, anticipándose a todo. El presupuesto financiero tendr presenta
como ser la distrubucion del capital a inverir y determina el monto inicial, gastos e ingresos para reponer el
capital inverido los beneficios.

M4.2 Fideicomiso inmobiliario

fideicomiso
Es una herramienta financiera q otorga la posibilidad de aislar derechos, bienes y fondos, logrando un patrimonio
separado con un fin establecido, es el contrato donde dos o mas personas transmiten bienes a otra para q esta
sgunda lo administre o inviert en beneficio ropio o de un tercero. Ninguno es dueño del bien, posee un efecto de
carácter internacional ya q en el convenio de la Haya asi lo estipula. En argentina surge en el 1994 y establece q ha
fideicomiso cuando el fuduiciena, da la propiedad de biens al fiducierio, quin seobliga a ejercerla en beneficio del
beneficierio y a transmitirla al fideicomisario. Estos sujetos son:

- Fiducianto o fideicomitente: es el q cede y el titular del domimno

- Fiduciario: es al q le trnasfiere y administra, puede ser debeficiario, tiene obligaion de ser solidario, rendir
cuentas y dispensas prohibidas
- Beneficiario: pude existir o no y pueden selo el fiduciante, fiduciario o fedeicomisario, si no quieren o acepta
pasa al sustitutoy es el fideicomisario q si renuncia paa al fiduciante

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- Fideicomisario: es el destinario final del bien y no puede ser el fiduciario

Los marcos de regulación q tiene son:

- legal/normativo: cap. 30 seccion 1 y 2+

- impositivo: impuestos,
- administrativo: no requieren intervncion especifica
- no hay determinaciones para se fiduciario excepto en lo financiero q debe se entidd financiera o inscripta en
CNV

Fideicomiso inmobiliario
Proporciona un fondo económico, lo q genera seguridad. Si la persona ngresa a un negocio jurídico-economico y
sucede una cesarion de pago todo su patrimonio. El fideicomiso es una excepción a la regla del patrimnio univrsal .
los bienes puden sr tierra, ide y dirección, know how (saber hacer, tuklidades ecobomicas, etc. Aquí lo q se poduce
es un domnio impergecto por parte del dudiciario xq s temporal y no perpetuo sino xq es eprado

Elementos y ventajas
Los elementos de rferencias para la rlacion contractual, individualizar los bienes si no es posible, describir los
requisits y características del bin, determinar el modo del fideicomiso, plazos o condiciones (no mas de 30 años,
salvo q sea incapaz q es hasta su muerte o capacidad, los derechos y obligaciones y la identificación del beneficiario.

Las ventajas de esto son:

1. permite hacerlo con un experto

2. instrumento publico
3. múltiples objetivos
4. asegura transparencia y tranquilidad.

El fiduciaio es respnsable ya q la ley lo prevee, en la justicia ya hay jurisprudencia q rsponsabiliza a los fondos
fiduciarios sobre los bienes fideicomitidos, al margen q en algunos contratos hay clausuras q eximen de
responsabilidad al fiduciario frente a terceros.

Herramienta para la gestión profesional

El fideicomiso como herramienta de gestión, el formato admite un abanico aplio de posibilidades: q el titular
transmita la propiedad a una empresa constructora y reciba a la finalización del proyecto la cantidad de unidades
acordadas o q las trasmitan ese conjunto de bienes o q el fiduciario noactue profesionalmente en la constuccion,
sino q sea el responsable de contratar a la compañía constructora.

En la economía real, el fideicomiso garantiza la inversión y los resultados emergentes q de ella se esperan, a partir de
un proceso transparentecon operaciones previsibles y pautas claras.

M4.3 de valores intangibles

se ejecuta con una mercado legislacion distitnta a la ley 20.266 sino q nace de la comision nacional de valores CNV,
una entidad autocratica y se relaciona con el poder ejecutivo mediante el ministerio de economia y trabajo, de
hacienda y finanzas (ley17.811) y su funcion es regular , asesorar, controlar y fiscalizar todo lo relacionado al
mercado de capitales. dictan las mormas a las q deben ajustarce las personas q intervengan en los titulos valores. en
dicha normativa se contempla:

- oferta publica de titulos valores: es la q se hace a las perosnas en general y son objeto solo los titulos valores
emitidos en masa y no los provinciales, municipales y nacionales.

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Resumen PP3

- bolsa o mercados en comercio: esots deben constituirse como asociaciones civiles con personaria juridica o SA.

- agentes de bolsa: los mercados deben llevar un registro de los agentes de bolsa e infomrar der los nuevos,
modificaciones o eliminciones al CNV

se requiere ser mayor de esas, accionista y constituir garantia, ideneidad, solvencia moral y responsabilidad
patrimonia. no seran inscripson fallidos por quiebra, imhabilitados para cargos publico, delitos, dependeinte,
funcionarios publicosmenos docentes y de estudio e investigacion.

los agentes deben ajustarse a lo q dice el mercado y gusrdar secreto y revelarlo solo por pedido judicial, su firma da
autenticidad y su comisión es fijada por los mercados, no se exime a sus comitentes del pago de las mismas ni
cederlas.

M4.4 ley 20.266

Los activos son todos los bienes q se posee y tiene valor pecuniario se clssifican en tangibles (tienen propiedades
físicas especificas) e intangiles (el derecho a percibir un beneficio futuro y q son independients del soporte físico). La
mayoría son tangibles, pero se nos presentan intangibles. La diferencia entre unos y otros s q los tangibles posen
forma física y su precio depende del valr q le asigne a su propiedad y so y los intangiblesson recursos poco
sustituibles y dificils de imitear. Los valors son doc. Representativos de la participación.

Modalidades de venta on-line

Sitios de remats y comercialiaciones, se trnasladan las acciones de compraventa y los servicios de al mejor oferete a
internet, dado q internet es una tecnologia de comunicación pracica, rápida y económica, ha aportado mucho a la
difusión de la subasta, nacio con Ebay y se denomica C2C, esta disponible en todo momento si salir de su casa y tiene
modalidades especiales, no tiene normalidades en argentina al respecto , inglesa=normal, holandesa=invertida.
Ayudan a la seguridad, trnasparencia, confiabilidad, económico (ley 17.811), la forma de entender es ingresndo y
comprobandohay tmb operaciones directas.

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