MOD 3

Ámbito jurídico
“proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que
puedan inducir a error a las partes”

Se establece como una obligación del profesional, en sentido general, lo siguiente:

 comprobar si efectivamente existen los instrumentos que fueron invocados por el enajenante, cuando se
trate de bienes registrables
 recabar la certificación del registro público correspondiente sobre la inscripción del dominio, gravámenes,
restricciones y cualquier otra anotación que reconozcan aquellos, así como las inhibiciones o
interdicciones que limiten al transmitente.

“En materia inmobiliaria, la publicidad (registral) de ciertas situaciones jurídicamente relevantes tiene un eminente
carácter preventivo de potenciales conflictos y eventual frustración de intereses” 

La matrícula en donde está registrado el dominio se denomina “folio real”. En este, se distinguen un número (N.°) y
código (de ubicación provincial) que lo identifican; además, lleva impresa la designación catastral.

 Se incluye en dicho folio la descripción del inmueble, según escritura, la que debe coincidir con la
condición catastral y, claro, con la realidad  in situ de la propiedad.

 Consta a nombre de quién (o quiénes) está inscripto el dominio (con DNI/DU/LC-LE) y su estado civil. Cabe
agregar que se indica, en el folio, el porcentaje que le corresponde al titular del dominio (por ejemplo,
nombre de cónyuges, 50 % a cada uno; titular único, 100 %, etc.; algunas veces se presenta en fracciones
como ½), por lo que se podrá evidenciar si hay condóminos.
 Se incluyen anotaciones de gravámenes e inhibiciones. Se indican, en el caso de embargos, los montos y
el juez que emite la orden; se señala si hay hipoteca, de idéntica manera en cuanto a los sujetos
beneficiarios y el monto y en qué grado se constituye; se especifica si se ha constituido bien de familia o si
hay un usufructo, etcétera; asimismo, constan las cancelaciones.
 Se observará en el folio, además, si existe alguna certificación notarial que aún no ha sido empleada.

Condición catastral (relación entre superficies y formas del

inmueble)
El profesional contará con la descripción, según título, en donde se detalla la superficie del dominio como así
también los colindantes, por lo que será necesario corroborar la realidad in situ de la parcela o lote que representa
la extensión del dominio con la descripción registral, para contar con la información legal y técnica correcta del
inmueble.

El corredor público deberá requerir, ante la repartición pública, la “plancheta catastral”, es decir, lo que
comúnmente se designa como “copia del parcelario”, en donde se puede visualizar el lote dentro de la manzana,
sus colindantes, medidas y orientación.

“Parcela” es la representación de la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindado por una poligonal
de límites correspondiente a uno o más títulos jurídicos o a una posesión ejercida, cuya existencia y elementos
esenciales consten en un documento cartográfico, registrado en el organismo catastral.

Son elementos de la parcela:

1) Esenciales:
 la ubicación geo referenciada del inmueble
 los límites del inmueble, con relación a las causas jurídicas que les dan origen;
  las medidas lineales, angulares y de superficie del inmueble.
2) Complementarios:
 la valuación fiscal;
 sus linderos

Calificar al comprador
Conocer al cliente es muy necesario para la gestión de intermediación. En este sentido, se propone una serie de
interrogantes que puede considerar el corredor de bienes y raíces para conocer mejor a su cliente.

 ¿Qué características tiene la casa que el comprador está buscando?

 ¿Es para habitarla permanentemente, es segunda residencia (vacacional), es una inversión
 ¿Cuán rápido necesita mudarse?
 Etc.

Lo fundamental, como bien indican los especialistas, es tomarse el tiempo prudencial y necesario para conocer a
fondo todas las circunstancias referidas al cliente y sus posibilidades ante una eventual relación contractual, tarea
que debe garantizar el corredor público inmobiliario para el éxito de la gestión.

Gestoría integral
Conocimiento sobre la situación legal del comitente
El comitente es la persona que le confiere al profesional la respectiva autorización en donde consta el encargo a
realizar, por lo que el corredor deberá efectuar gestiones de carácter comercial que tiendan a satisfacer su
requerimiento, tras lo cual deberá abonar la retribución correspondiente por los servicios realizados.

 Se destaca la capacidad del comitente como la aptitud que tiene para ser titular de derechos y obligaciones, la
cual se manifestará expresamente en un contrato donde conste su buena fe y autonomía de voluntad. Cabe decir
al respecto que la primera situación para convenir con el profesional es la autorización. Esta se constituye en una
necesidad porque hay contrato de corretaje cuando una persona denominada “corredor” “se obliga ante otra” a
mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o
representación con ninguna de las partes

El profesional tiene que corroborar la verdadera relación jurídica existente entre el sujeto autorizante y el bien,
objeto de la intermediación, a fin de considerar en la autorización lo que le requiere el comitente para la
transacción, de modo que luego pueda cumplir fiel y diligentemente la gestión, tal como indica la norma de fondo:
“Proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que
puedan inducir a error a las partes”

El profesional deberá tener certeza de la situación jurídica del comitente, es decir, si es titular del dominio y cuál es
su estado civil. Si no es el titular, deberá saber cuál es la calidad que reviste: heredero, poseedor con boleto, con
trámite de prescripción adquisitiva, simple tenedor, si se encuentra inhibido, etcétera

También es importante calificar al comprador. Este procedimiento nos ayuda a conocer la capacidad que tiene el
comprador de adquirir el bien raíz, ya que puede ser que realmente esté interesado en comprarla, pero no esté en
condiciones actuales de hacerlo. Suele ser común que un cliente interesado no pueda comprar la casa ahora, pero
eso no significa que no la pueda adquirir en el futuro. Calificar al comprador es una técnica para saber qué
cantidad de tiempo le dedicaremos a la gestión de negociación. Es decir, nos hará organizarnos para una gestión
profesional con el fin de lograr solo un muestreo de propiedades para el futuro o será una muestra efectiva para
una transacción próxima

La situación jurídica del inmueble se ve reflejada en el informe que brinda el Registro de la Propiedad respectivo,
pues allí se indica con precisión la existencia de gravámenes, inhibiciones y todo tipo de anotación pertinente.
Highton (2000) enuncia la publicidad registral como un principio. Es susceptible de expresarse a través de los
sistemas registrales en más de una dimensión o virtualidad, de corte material o formal, y se la puede concebir:

a) como instrumento de protección de terceros adquirentes, sea a través de la simple manifestación o

reconocimiento de prioridad
b) como instrumento de “cognoscibilidad legal” de los asientos registrables
c) como instrumento de información del contenido del registro
d) como instrumento de valor constitutivo de la existencia del derecho o acto registrable.

“La matriculación se efectuará conforme a la división política departamental, en el tiempo y forma que determine
la Dirección”

Normativa local
El futuro profesional deberá considerar la normativa local respecto de la situación del Registro de la Propiedad en
su provincia.

Consistirá en una hoja con las medidas y características que determine la Dirección del Registro, de manera tal que
permita contener los siguientes asientos y anotaciones:

a) Número de matrícula que asigne al inmueble y su nomenclatura catastral.

b) Nombre del Departamento y número de orden que al mismo le corresponda según la ubicación del
inmueble
c) Medidas perimetrales, superficie, linderos y demás detalles con que deben describirse los inmuebles, que
faciliten su individualización y especialización siempre que los contenga el título o plano que sirve de
antecedente.
d) Antecedentes dominiales o matrícula de origen en caso de subdivisión o de unión.
e) Nombre del o de los titulares del dominio y demás datos que requieren para las escrituras públicas, así
como sus posteriores transmisiones. Respecto de las Sociedades o personas jurídicas, se consignará su
nombre o razón social, clase de sociedad, domicilio e inscripción en el Registro pertinente, cuando la ley
exija tal requisito.
f) Hipotecas, otros derechos reales o personales, afectaciones a regímenes especiales y las limitaciones y
restricciones que se refieren al dominio.
g)  Cancelaciones o extinciones que correspondan a los derechos inscriptos señalados en el inciso anterior.
h)  Certificaciones que son reserva de prioridad se expidan de conformidad con lo previsto en la ley

Asimismo, según la norma, los inmuebles se individualizarán en el Registro mediante las siguientes
características:

a) Designación del Departamento en que se encuentra ubicado y número de orden del mismo coincidente
con el de catastro provincial.
b) Número que se le asigne por orden de matriculación. Los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad
horizontal llevarán además una sub-matrícula, según el número que corresponda a cada unidad de
propiedad exclusiva. El reglamento de copropiedad y administración inscripto llevará la sub-matrícula cero

“el Registro deberá llevar índices de acceso al folio por nombre y apellido del titular del derecho inscripto por calle
y número y entrecalles, en los casos que fuere posible; y por nomenclatura catastral si la hubiere”

Se deberá tener presente que si en la respectiva publicidad registral se informa algún gravamen  el profesional
tendrá que ahondar todo lo necesario hasta tener el conocimiento preciso en cuanto a la medida que grava el
inmueble  para luego requerir la solución correspondiente al comitente.
Identificación registral (relación sujeto/objeto)
Datos del inmueble
Le será necesario, contar con el informe del registro en donde consta la anotación efectiva del dominio (relación
sujeto/objeto). 

Lo que aquí se debe destacar es que el profesional efectuará la intermediación brindando una información
verdadera de la situación del inmueble, dado que la transferencia de este será libre de gravamen. No obstante, se
debe tener presente que, ante una situación planteada de embargo, hipoteca, etcétera, esta puede ser subsanada
ya sea cancelando o trasladándola al nuevo propietario que aceptare la situación en la negociación de venta. Lo
único que evita la libre disponibilidad del inmueble es la inhibición, puesto que ello le impide legalmente disponer al
titular; lo mismo sucede en caso de una anotación de Litis

Si bien el notario pide la certificación registral, de donde obtiene, además del bloqueo de dominio, un detalle
completo del bien raíz, también debe contar, con el informe de catastro.

Será oportuno que el futuro profesional tome conocimiento de cómo acceder a la publicidad registral en el
registro de su provincia. Asimismo, deberá gestionar la publicidad de un inmueble a los efectos de poder
visualizar lo que aquí está expuesto; ello le brindará un conocimiento de campo de acción concreto para el
ejercicio futuro de la profesión

Condición catastral (relación superficies y formas del

inmueble)
El profesional contará con la descripción según título, en donde se detalla tanto la superficie del dominio como los
colindantes, por lo que será necesario corroborar la realidad in situ de la parcela o lote que representa la extensión
dominio con la descripción registral, para contar con la información legal y técnica correcta del inmueble.

Esta gestión de campo es oportuna, ya que le permitirá al profesional aunar la descripción según constancia en
título con la realidad efectiva del dominio, siempre y cuando las dimensiones, ubicación y forma del predio sean
coincidentes según título y parcelario. Esto le permitirá afirmar que el inmueble está en correctas condiciones
jurídicas y catastrales. A contrario sensu, de existir dimensiones reducidas o ampliadas por problemas de invasión,
o deformación de la figura del lote, entre otras eventualidades, el profesional deberá tener presente que está frente
a una futura inversión jurídica para poder sanear dichos títulos, lo que evidentemente traerá aparejada una
reducción en el precio de venta si es que desea seguir adelante con transacción inmobiliaria.

En este ámbito, el futuro profesional deberá reconocer las designaciones catastrales, a saber: distrito (D), sector
(S) o zona (Z), manzana (Mza.), lote (L) o parcela (P), propiedad horizontal (PH). Esta es la forma técnica de
ubicación del dominio en un sentido plano, por lo que, en los impuestos y servicios, el inmueble se identifica de
dicha manera y se suma incluso la superficie cubierta.

Información impositiva del inmueble (provincial y comunal)

Contar con un informe de deudas implica la posibilidad de evidenciar los montos que supuestamente se deben

pagar. Para contar con certeza si algo se debe o no, será necesario concurrir a las distintas reparticiones públicas
y privadas, según corresponda el impuesto o servicio, o dirigirse al administrador del consorcio, si es un PH. Todo
esto, a los efectos de o bien obtener el “libre deuda”, o bien, si existe algún periodo impago, contar con el detalle de
fechas y montos.

al margen de lo que resuelvan las partes, el profesional debe contar con esta información mientras efectúa las
actividades de intermediación y debe exponer la real situación de la propiedad a los efectos de que nadie se
anoticie a último momento. Por este motivo, de no hacerlo, no solo pondrá en riesgo el trabajo profesional, sino
que además puede generar una actitud de desconfianza en el cliente comprador
Para tener presente
La legislación argentina rige al respecto y estipula que “están en el comercio todas las cosas cuya enajenación no
fuere expresamente prohibida o dependiente de una autorización pública”

Para comercializar un bien, es esencial que este se encuentre dentro del comercio, lo que implica que en el ámbito
legal esta expresión es lógica: “que sea enajenable libremente”.

 Bienes Muebles: la posesión de buena fe de una cosa mueble “crea a favor del poseedor la presunción de
tener la propiedad de ella y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si la cosa no hubiese
sido robada o perdida” si no existe una acreditación el corredor deberá contar con la manifestación
expresa del poseedor en donde haga constar que “son de su propiedad” y presuponga solvencia moral por
la procedencia lícita de la cosa

Bienes Semovientes: los semovientes poseen su respectivo registro de marcas y estado sanitario, los cuales son
elementos fundamentales para comercializar y transportar la hacienda. Asimismo, se deben considerar los
registros especiales para el caso de animales con pedigrí, aspecto de relevancia que no solo los identifica, sino
que marca los antecedentes sanguíneos, los que evidenciarán diferencia económica al momento de la
comercialización.

Diligencias profesionales (archivo individual del producto por

comercializar)
Archivo de legajos

Poseer un archivo organizado cronológicamente de la documentación de las gestiones realizadas implica tener
la demostración de un prolijo actuar profesional.

Los registros de gestión (libros) en la actualidad son controlados por los colegios profesionales, ya que es la
institución la que fija las características que estos deben poseer para que se pueda visualizar la gestión completa
del profesional conforme al tipo de operación realizada

En él podrán observarse la fecha de la autorización, nombre del comitente  objeto de la intermediación y cierre de
la operación, etcétera

En la oficina del profesional, en el archivo de legajos de operaciones contará con lo siguiente: copia de la
autorización con los datos que identifica al comitente, detalle de características del bien, publicidad y acciones de
promoción, detalles de gastos autorizados o acordados para realizar, etc.

En cuanto al objeto, la mayoría de los profesionales conforman “fichas identificadoras” en donde constan
descripción, conservación, finalidades de uso e incluso el precio de venta del objeto. Otros, por su parte,
conforman la planilla del “método empírico” de la tasación, en donde, en un sentido generalizado, incluyen las
observaciones extrínsecas que influyen sobre el bien y, en un sentido estricto, la descripción pormenorizada del
objeto 

Las referencias que el Código unificado efectúa sobre otras indicaciones para el corretaje público, son:

 Asistir, en las operaciones hechas con su intervención, a la firma de los instrumentos conclusivos y a la
entrega de los objetos o valores, si alguna de las partes lo requiere.
 Guardar muestras de los productos que se negocien con su intervención, mientras subsista la posibilidad
de controversia sobre la calidad de lo entregado

Ámbito económico
El profesional, martillero corredor público y corredor inmobiliario, una vez que identificó y caracterizó el objeto de la
intermediación, debe abordar a fondo el mercado de comercialización. Debe visualizar la capacidad adquisitiva y la
demanda sobre el tipo de bien; asimismo, debe comprender que la plaza puede variar aún más.
El profesional observará que dentro de un mercado de comercialización las distintas plazas de negociación
manifestarán condiciones particulares o propias.

La variabilidad del precio se puede deber a distintos motivos: evidentemente, la macroeconomía en la mayoría de
las veces va a influir; no obstante, es menester expresar que se han dado situaciones de comercialización exitosas
totalmente contrarias a las malas condiciones económicas dominantes en algún sector.

Las técnicas de tasación son necesarias y complementarias a la labor profesional, y es por ello que la ley indica
que se debe “informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que pueden ser objeto de actos jurídicos”1;
por lo tanto, el futuro profesional debe comprender la magnitud de las facultades conferidas por ley.

Cada cosa es susceptible de valoración económica, y en el mercado de comercialización son los precios los que
ingresan en el contexto de la oferta y la demanda. Por lo tanto, la intermediación deberá estar preparada sobre
dicha base, y se deberán considerar las subjetividades del valor y las posibilidades económicas de quienes
consumen el producto.

En el ámbito inmobiliario, en particular, y en el campo de las construcciones, en general, se debe tener presente
que se impone la necesidad de tener un conocimiento actualizado de los materiales de construcción. 

Identificar los materiales de construcción de un inmueble implica la determinación de su categoría, esta puede ser
de lujo, muy bueno, bueno, estándar, económico, incluso de baja calidad o precario. En este análisis también se
observará la antigüedad y estado de conservación.

Materiales naturales
Son aquellos materiales que se emplean en las construcciones prácticamente tal como proceden de la naturaleza

Materiales artificiales
Son aquellos materiales que han sufrido un proceso de transformación antes de emplearse en las construcciones
y experimentan cambios físicos y químicos

Tanto los materiales de construcción naturales como los artificiales se deben emplear en las obras de acuerdo con
sus propiedades físicas y químicas, y se deben seguir una serie de normas, características o necesidades que
limitan su elección

En el mercado se pueden comercializar cosas, “objetos materiales susceptibles de una valoración económica” 2,
destinadas a satisfacer una necesidad de uso o beneficio, las que se pueden presentar en un estado nuevo o
usado.

El profesional martillero, corredor público y corredor inmobiliario debe considerar como productos nuevos el
ingreso al mercado de objetos que aún no han sido empleados y cuya cotización en precio depende
exclusivamente de los elementos que los componen, además de aquellos valores que el creador de la cosa impone
como valoración subjetiva atendiendo a la importancia, características propias y demanda de necesidad de uso.
Sobre su precio influye, en mayor o menor medida, el origen de este.

Analizar el mercado del usado implica tener en cuenta otras características propias. Este rubro se puede abordar
desde dos situaciones:

 Primero: tomar conocimiento preciso de la existencia de la comercialización del bien en forma completa,

es decir, cómo ha sido creado conforme a su finalidad, en la medida en que exista demanda por su uso.
 Segundo: considerar la posibilidad de la obsolescencia del objeto, por lo que no es requerido su uso, pero
sí el de ciertas partes que lo componen, ya que pueden tener continuidad de empleo (repuestos), por lo
cual existe demanda en el mercado.
Análisis y comparación
La intuición del profesional va indicando el camino para el correcto análisis de la oportunidad comercial, incluso
para la comparación entre distintas plazas, las que pueden ser consideradas como otras alternativas posibles para
la intermediación. Esto significa que, si el profesional debe intermediar en otras plazas que reditúen en beneficios
económicos, deberá ajustar sus estrategias a los efectos de alcanzar resultados óptimos.

Es importante destacar y tener presente que el análisis del mercado urbano se efectúa de modo deductivo, es
decir, que para poder observar los precios y su variabilidad, el profesional comenzará a considerar los aspectos
externos de influencia hasta llegar al bien inmueble en sí mismo. A partir de allí, con una visión clara efectuará las
comparaciones pertinentes de lo que posee el producto por comercializar en relación con otros comparables en
cuanto a calidad y similar antigüedad y estado de conservación, para determinar lo que la generalidad indica como
valuación.

Para el caso de inmuebles en sectores rurales, el procedimiento es a la inversa, es decir, inductivo, ya que el campo
vale por su capacidad de producción en cantidad y calidad; aquí el elemento determinante para la valuación es el
suelo.

Ámbito económico
Mercados de comercialización
Desde nuestro punto de vista el comercio de bienes, productos y servicios se presenta en forma simultánea con
los fenómenos o aspectos jurídicos, sin dejar de lado las técnicas de intermediación, y, por el otro, recordar a estos
fines que una de las características esenciales que nuestras normas legales confieren al acto de comercio es el
ánimo de lucrar con la enajenación de las cosas adquiridas a título oneroso.

En cuanto al mercado, básicamente, se dice que es el ámbito de gestión de quienes participan en las operaciones
comerciales, por lo que sería el escenario de comercialización, pues allí están aquellos que intervienen en los
procesos de cambio identificados, como actores La mayoría define el mercado como el ámbito físico o ideal
donde se reúnen oferentes y demandantes para realizar sus operaciones de intercambio de mercaderías,
productos, bienes o servicios.

El profesional debe abordar a fondo el mercado de comercialización, debe visualizar la capacidad adquisitiva y la
demanda sobre el tipo de bien, y debe también comprender que la plaza puede variar aún más. Dicho esto,
podemos ir puntualizando el lugar específico de la intermediación:

 Análisis financiero: ver políticas económicas y fiscales del Estado.

 Poder adquisitivo de las personas (estamentos sociales); p. ej., macroeconomía: Argentina.
 Condiciones locales en la ciudad de referencia
 Demanda, conforme a las necesidades del sector.; p. ej., microeconomía: ciudad de Córdoba

Análisis y comparación
Son variadas las situaciones de intermediación que se pueden presentar, y radica en ello la necesidad de insistir en
la observación de los mercados de comercialización por parte del profesional.

Abordar correctamente los mercados de comercialización implica que con una visión clara se procederá a las
valuaciones, las que se constituyen con herramientas objetivas y demostrativas (técnicas de tasaciones) para
satisfacer al comitente con la determinación justa de precios.

Materiales para la construcción. Cotizaciones. Tierra libre de

mejoras
El perfecto conocimiento de los materiales es una premisa de la construcción, ese conocimiento debe permitir la
individualización adecuada para cada caso en particular, como así también los detalles de terminación, aquello
que depende de la mano de obra, todo en un contexto que responderá a la calidad y rendimiento en el tiempo de la
construcción

 Primero: Aquellos de origen mineral. Comprenden piedras naturales y artificiales. Estas últimas son
obtenidas de la acción del fuego y de la química del fragüe. También comprenden los materiales
bituminosos naturales e industrializados. A su vez, ingresan en este grupo los metales en general. Se
podría indicar que este primer grupo nos permitirá considerar la construcción de la estructura de las
mejoras, aquella que comprende la parte “vital de sostén” de las mejoras. Si bien la estructura se
constituye por aquellos elementos que no están a la vista, será necesario deducir que, si existen
materiales de calidad incorporados que se aprecian de inmediato, está claro que la inversión en su
estructura (interna) irá en relación directa, a fin de mantener las mejoras existentes con la durabilidad
correspondiente a su categoría.

 Segundo: Aquellos elementos incorporados en aberturas (maderas, chapas), y se verificará el tipo y

calidad. Además, se suma en el análisis la presentación de los pisos, la existencia de piedra natural o
reconstituida, conformada en mosaicos, cerámicos, etcétera, y se considera, asimismo, el tipo de
revestimiento en paredes internas (baño, cocina, sala de estar, etc.) y externas (frente y fachada de
contrafrente) en piedras, maderas u otro tipo de material. Aquí comenzamos a ver la composición de las
mejoras, cómo se presentan en su distribución, calidades y estados de conservación, por lo que es
necesario estar pendientes de la gran variedad de materiales existentes.

 Tercero: Aquellos materiales que, sin ser los básicos, elementales o indispensables, completan la
construcción, aquellos que podríamos considerar en las superficies vidriadas, pinturas,  cielorrasos y
paredes y demás accesorios que se incorporen en un sentido lógico y estético conforme a la categoría. Se
debe tener presente que no siempre una mayor cantidad de accesorios significa mayor valor: el valor
dependerá de la forma armónica en el contexto de presentación. Este punto nos indica que todo aquello
que se incorpora de esta manera es considerado “detalle de terminación”, en su justa cantidad y calidad,
los que serán apreciables desde el buen gusto y no como redundancia.

La cotización es aquel monto económico que nace en el mercado de comercialización por ser “pagado” y queda
como indicativo para el rubro.

Todos poseen capacidad para valuar, pues, empíricamente, los conocimientos, criterios y experiencias nos brindan
los primeros indicios de los precios. Tasar, por su parte, constituye una especialidad, puesto que el profesional
debe brindar un precio ideal, debidamente demostrado: aquel que surge de las aplicaciones técnicas. La tasación
en sí misma contiene la valuación demostrada.

Para considerar el análisis del inmueble propiamente dicho hay que tener clara la situación del mercado en cuanto
al poder adquisitivo y lo que existe en oferta. La base estará dada por el valor de la tierra en el sector. En la mayoría
de los casos no se cuenta con la información de lotes libres de mejoras para la venta (aquello que nos permitiría
deducir precios unitarios), puesto que todo ya está urbanizado. Sin embargo, sí se cuenta con las cotizaciones
referenciales del precio unitario de la tierra, las que varían por sectores, conforme a los servicios y calidades
constructivas existentes, aquellas que comúnmente informan los colegas inmobiliarios del sector o instituciones.

Propiedades de los materiales de construcción

 Densidad: los materiales de construcción son de densidad media. Son menos pesados que metales como
el acero o el cobre.
 Resistencia a la compresión: Los materiales pétreos y cerámicos son muy resistentes a la compresión, en
algunos casos, más que el acero, como por ejemplo el vidrio. Los pilares de una vivienda deben ser
resistentes a esfuerzos de compresión. El acero es un material resistente a este esfuerzo, pero es caro y
pesado. El hormigón resulta ser un material más débil, pero también resulta más ligero y económico.
 Resistencia a la tracción: El comportamiento de un material cuando actúan sobre él fuerzas que tienden a
estirarlo es importantísimo en muchas aplicaciones. Los materiales pétreos, en general, son poco
resistentes a la tracción. Soportan mucho mejor los esfuerzos de compresión que los de tracción. Sin
embargo, los perfiles laminados de acero, empleados en la construcción de edificios, son muy resistentes
 a la tracción. Los materiales pétreos se rompen cuando sobrepasan el límite de resistencia a la tracción;
en cambio, los metales, debido a su ductilidad, solo sufren un estrechamiento de la sección central.

Tambien son:

 Duros: no se rayan fácilmente, son resistentes al desgaste y fricción

 Fragiles: se rompen con facilidad al recibir un golpe seco
 Resistentes a la corrosión: aguantan condiciones medioambientales agresivas como la humedad,
cambios de temperatura, etc. Son muy duraderos
 Economicos: la materia prima utilizada es muy abundante, yeso natural, arena o arcilla. El transporte a
largas distancias es lo que más encarece el precio de la materia prima.

Mercado a nuevo y mercado del usado para bienes muebles

Dos modalidades: el mercado del usado nos propone dos formas de abordar la búsqueda de precios, ya sea por el
objeto completo o por bien desmembrado.

El profesional deberá tener presente que con ciertos artículos puede ocurrir lo siguiente: volverse obsoletos con el
tiempo, aunque ello no indica siempre un valor de $0; convertirse en piezas exclusivas y únicas, por lo que su
ingreso en el mercado del usado sería en el ámbito de las antigüedades; o venderse como partes en el comercio de
rubro para repuestos.

Plaza de comercialización de semovientes

El profesional corredor tiene que tener la inquietud de visualizar la historia que marca la evolución de los mercados
de comercialización. La base de la función estará dada por los siguientes elementos:

 el conocimiento preciso de la historia de la evolución de los mercados internos y externos, como así
también de las situaciones que generaron cambios e incertidumbres en los precios;
 los condicionamientos normativos que hicieron y hacen variar los mercados
 las restricciones internas y externas derivadas de los aspectos sanitarios

Todo esto tiene el fin de que el corredor público analice las condiciones y requerimientos con que funciona el
mercado de comercialización, según la plaza, para poder implementar sus estrategias de negociación

Debemos comprender que la forma exclusiva de comercialización es el “remate feria”. También los antecedentes
locales de subastas constituyen la base certera de los precios, amén de aquellos semovientes que revisten
particularidades especiales que los hacen únicos y cuyas cotizaciones se conforman de elementos subjetivos.

Comercialización de semovientes. En las operaciones comerciales de semovientes se deben considerar aquellas

del mercado interno, como así también las incidencias del mercado internacional (situación de las exportaciones).

Valuaciones y estimaciones. Tasaciones

La legislación nacional nos faculta para la realización de un “informe de valor” sobre aquellos bienes que pueden
ser objeto de nuestra intermediación; no obstante, la mayoría de las normas locales regula sobre las estimaciones
(generalidad) y también las tasaciones (especialidad).

Valuar y tasar constituyen el mismo concepto para el Tribunal de Tasaciones de la Nación.

La tasación o valuación constituye una especialidad, un conocimiento preciso para indicar con seguridad un precio
ideal. Es por ello que la preparación en dicho ámbito es exigida a los efectos de indicar precios debidamente
comprobados y demostrados para evitar que puedan ser refutados.
  Estimación: es una acción basada en lo empírico, es decir, en aquellas apreciaciones que el profesional va
tomando de lo que percibe del contexto de comercialización del bien. El profesional se conforma como un
excelente observador que capta todo elemento de referencia, que elabora su conocimiento global
relacionando permanentemente el objeto de la intermediación caracterizado con los referentes del
mercado.
 Tasación o valuación: implica poner el justo precio a las cosas, para lo cual la valuación es el indicio de
base. Por lo tanto, aquí deberán aplicar reglas y técnicas homologadas tendientes a demostrar el precio.
Tres aspectos convergen en la acción de tasar: jurídico, económico y técnico. Hablar de lo jurídico implica
conocer la situación legal del bien y del sujeto titular-propietario; considerar lo económico significa
comprender y analizar el mercado de comercialización; y aplicar la técnica es emplear la herramienta
oportuna para el cálculo y la demostración del precio.

Ámbito técnico
Estrategia: se constituye por un conjunto de acciones planificadas cuya ejecución tiene por finalidad lograr la idea
pensada. Entonces, la acción estará dirigida por un plan cuyo fin será la comercialización del producto
a) Como primera medida, el profesional debe analizar los recursos con los que cuenta
(económico, humanos, técnicos, etc.). Sobre ello podrá trabajar para proyectar la idea de lo
que desea publicitar o comunicar.
En este punto el profesional visualizará la posibilidad de publicitar el objeto de intermediación
desde la perspectiva de su oficina inmobiliaria.  Las alternativas son múltiples y variadas, solo
depende de los recursos y la decisión del profesional.
b)  Es necesario analizar el mercado en todas sus circunstancias y, por sobre todo, el segmento
hacia el cual va dirigido el bien. Es indispensable contar con la información precisa de precios,
poder adquisitivo, formas de pago, exclusividad de producto, competencia en el mismo rubro,
etcétera.
c) Es recomendable llevar anotaciones, en el plan trazado, sobre todas las situaciones que se
van generando; de este modo, será posible observarlas, considerarlas o desecharlas, ya que
son alternativas válidas para alcanzar el objetivo.
d)  Una vez que se cuente con los elementos suscitados de los puntos A, B y C, se estaría en
condiciones de elaborar y ejecutar el plan, el que, paso a paso, llevaría hacia la
comercialización, proceso que se sintetizaría de la siguiente manera:
 Lanzar el producto al mercado: presentación profesional, características y
condiciones de venta del bien, selección del medio de publicidad, forma y
tiempo de difusión
 Cumplir con la agenda de clientes potenciales: visitar personalmente
posibles interesados, comunicar por distintos medios en forma pública o
individual.
 Tomar información del comitente y transmitirle propuestas válidas: si el
comitente ya indicó en la autorización las condiciones de venta, pueden
presentarse nuevas alternativas económicas interesantes que no pueden
dejarse de lado.
 Persistencia, adaptabilidad y lógica: si la ejecución de la estrategia toma
más tiempo del previsto, comienza a funcionar el “plan B”; es decir, en este
punto es importante la capacidad de adaptación al cambio, que implica
comenzar a rever el plan para dar continuidad a la acción hasta alcanzar el
objetivo fijado.
Otros, por su parte, indican que en este proceso se deben incluir como aspectos relevantes: observar y controlar
las acciones estratégicas de la competencia y, obviamente, buscar debilidades; en varias ocasiones se aprende
mucho de la competencia, pero esto no se debe transformar en una acción especial, sino más bien en una tarea
circunstancial. Debemos siempre tener presente que somos profesionales y nos vincula un código de ética.

Elementos para la tasación

Identificar el bien objeto de la valuación. De este modo, es posible llevar adelante la organización técnica y
efectuar la intermediación.

Tener en claro el precio sobre el que versará la intermediación es equivalente a tener el indicio preciso de cómo
encaminar la operación.

La técnica de balance en el ámbito de las valuaciones depende exclusivamente de los conocimientos, criterios y
experiencias del profesional.

Aspectos de la tasación

Jurídico: información que identifica al bien.

Económico: información del mercado.

Técnico: información que caracteriza al bien.

Si el profesional acepta una sobrevaloración por parte del propietario, constituye un compromiso de gestión no
adecuado, a sabiendas de que en realidad no se podrá comercializar en ese precio. Ante esto, lo recomendable
para el profesional es contar con la información precisa para asesorar adecuadamente al cliente. Para acceder al
precio ideal, es necesario que el profesional aborde la tarea técnica de tasar.
El modo de acción para la tasación estará basado en tres aspectos fundamentales: jurídico, económico y técnico

1. Jurídico: este aspecto constituye la identificación precisa del bien. Se pueden conocer sus características
particulares (ubicación, diseño, superficie, etc.), pero no se debe desconocer su verdadera identificación dada
por el título de dominio.
2. Económico: corresponde observar toda la información que arroja el mercado de comercialización, teniendo en
cuenta tanto las políticas económicas y fiscales como así también el poder adquisitivo de las personas.
3. Técnico: en este aspecto se aborda el contenido metodológico que debe asumir el profesional. Se puede
conformar con reglas analíticas o no; lo importante es contar con un método organizativo tendiente a recabar
y clasificar la información que caracteriza al bien.

Como primera medida, debemos comprender que el valor venal es aquel que es ofrecido para la venta, y el valor de
mercado es aquel que surge de la información de la oferta y demanda.
Con la preparación correcta, presentará a sus clientes un dictamen de tasación oportuno en donde indicará el
precio justo, en el que deberá considerar una estética de presentación del informe que asegure las siguientes
características:

 Presentación: en hojas que caractericen a su oficina (logo/slogan, referencias personales, domicilio, etc.) e
identificación del profesional en encabezados y pie de páginas.
 Introducción: donde identifica al comitente que requiere la tasación y al objeto de la tasación, incluyendo
características de inscripción (dominio) y descripción según título (datos catastrales, etc.). En este mismo
contexto, el profesional indicará el motivo de la tasación
 Desarrollo: explicación de la metodología y aplicación (pueden incorporarse las fórmulas en hojas anexas).
 Conclusión: determinación del precio y observaciones que considere oportunas. Deberá indicar si se
incorporan anexos y en qué consisten los mismos (CD, DVD, pendrive, etc.).

La autorización cumple aquí también un rol importantísimo de la gestión, ya que de ella se desprenderá qué tipo de
tasación, valuación o informe de valor se debe realizar; más aún, con la autorización del legitimado 

Se procederá a inspeccionar el bien, objeto de la gestión, para que en el plazo determinado en la autorización, el
profesional dictamine al respecto. El corredor deberá contar con un modelo tipo de autorización en su oficina, a los
efectos de que en la presente formalidad no solo se establezca la obligación de cumplir con su cliente en tiempo y
en forma, sino que además, le garantice el derecho al cobro de sus honorarios.

Dentro del contexto de la autorización y el inicio de las tareas, muchos recomiendan, para el caso de las
tasaciones particulares, que el profesional haga constar en la respectiva autorización para tasar, el día de
inspección del inmueble, a los efectos de que si por cualquier motivo no se pudiere ver el inmueble, los plazos de
cumplimiento del profesional sean cambiados. Esto se debe a que si el profesional nunca ve efectivamente el
inmueble, no podrá cumplir, por lo que debe quedar expresado: “queda sin efecto el plazo de presentación, hasta
una efectiva comunicación del cliente para visitar el inmueble”

Algunos profesionales en materia de tasaciones, cuando visitan el inmueble, a fin de resguardar su gestión,
conforman un acta en un escrito, a mano alzada, en hoja con membrete de su oficina, y dejan constancia del día y
hora de la visita al inmueble, así como también asientan el domicilio efectivo del mismo y algunas características
generales que identifican la propiedad. Asimismo, hacen constar por quienes fueron atendidos y cualquier otra
observación

Desarrollo de los elementos de la tasación

Jurídico
Debemos contar con copia del folio en donde consta: N.° de dominio, titular, porcentaje que representa, y verificar
la existencia de gravámenes y otras anotaciones. Asimismo, la identificación catastral es necesaria, pues nos
indicará dónde consta el dominio en su realidad  in situ, por lo que se podrán corroborar sus medidas y superficie.
También es preciso considerar toda normativa de influencia,  también se debe considerar el pago de impuestos y
servicios.

Cualquier circunstancia legal que afecte al bien, se verá reflejada automáticamente en el precio

Para efectuar la venta se deberán solucionar primero las cuestiones legales, pero si aún se persiste en la posible
intención de comercialización, el valor será muy inferior a los precios que arroje el mercado, dependiendo de si es
subsanable el inconveniente jurídico.

Económico
El aspecto económico refiere a observar toda la información que arroja el mercado de comercialización,
considerando las políticas económicas y fiscales como así también el poder adquisitivo de las personas.

Se debe abordar una visión amplia de todo lo que rodea al bien objeto de la intermediación, dicha visión se debe
puntualizar en el bien mismo a fin de poder proyectarlo en el mercado efectuando las comparaciones y
destacando las características de este. Se podría afirmar que la base para la determinación del precio depende
exclusivamente del aspecto económico.

El profesional encontrará en algunas oportunidades operaciones que se cierran sin considerar la situación jurídica
o los procesos técnicos de la tasación

Técnico
El aspecto técnico aborda el contenido metodológico  que debe asumir el profesional. El método organizativo para
recopilar la información es el empírico, compuesto de los factores extrínsecos e intrínsecos. Sobre la base de la
información empírica, el profesional podrá practicar reglas técnicas que calculen objetivamente el precio.

Lo importante en este aspecto es contar con la información que caracteriza al bien: su diseño, antigüedad, estado
y demás componentes, para clasificarlos y poder tener el costo mismo de su realización con la pertinente
depreciación. Dichos procesos técnicos facilitan la labor profesional.

En la mayoría de las legislaciones locales se encuentran reguladas las funciones de tasaciones, valuaciones o
estimaciones. En algunas, como  en el caso de la Ley 7191 de la Provincia de Córdoba 2, se instruye al tasador
como un especialista en la materia, para lo cual se le otorga la matrícula de Perito Tasador a sus fines. Allí se
consideran, asimismo,  en  el  tema  “arancelamiento”, porcentajes distintos, según si se trata de tasaciones
(judiciales/particulares) o estimaciones. Cabe agregar que todo lo regulado es sin perjuicio de que otro profesional
realice tasaciones

El desarrollo de cada uno de los puntos que componen un dictamen de tasación dependerá en todo sentido del
estilo y modo de presentación que posea el profesional; inclusive la tapa o encuadernación en la que se presenten
las hojas del dictamen variará conforme al tipo de tasación. Para la tasación de una empresa de importancia,  se
encuadernarán  las  hojas  con  tapa  de cuerina o símil; para la tasación de una vivienda residencial de categoría,
se encarpetará la documentación

Promoción y difusión del producto

Se reconoce a la promoción de ventas como una herramienta mix que se emplea para respaldar el trabajo de la
publicidad, por un lado, y las ventas personalizadas, por el otro, a los efectos de que la “mezcla comunicacional”
resulte más efectiva.
Hablar de promoción para las ventas de bienes y productos (igualmente para servicios) es referirse a toda gestión
en la que se utilizan técnicas y herramientas específicas como parte de las actividades de la mercadotecnia, a fin
de generar estímulos en la compra y venta, por medio de un plan que brinde resultados a corto, mediano o largo
plazo.

“Mientras la publicidad y las ventas personales dan las razones por las que se debe comprar un producto o
servicio, la promoción de ventas da los motivos por los que se debe realizar la transacción decididamente”

 Medios: técnicas y herramientas para generar estímulos en la demanda, estos elementos están diseñados
para complementar la publicidad y coadyuvar en las ventas personales.
 Incentivos: programados dentro de un plan estratégico. Están dirigidos normalmente para la obtención de
resultados a corto plazo, que fomentan la compra y venta de bienes o servicios
 Plan de ventas: conjunto de ideas planeadas con innovadoras gestiones comerciales que buscan lograr una
“venta activa”. Cuenta con el respaldo de una programada publicidad, que refuerza la presencia del producto o
servicio en el mercado.

En la práctica, la promoción de venta se agrupa en tres partes:

1. Selectividad: establece los parámetros o segmentaciones, según el tipo de cliente, sobre los cuales el
profesional aplicará sus acciones con objetivos claros y directos. El objetivo es incrementar la demanda sobre
un determinado producto en particular (impone un nombre, una marca). Asimismo, respalda  la publicidad y
venta personal en una determinada plaza
2. Intensidad y duración: busca la efectividad de la gestión de promoción evidenciando un carácter o forma
intensa, no se refiere a la cantidad de mensajes sino a la calidad de contenidos que se desea publicitar. Estos,
por medio de un plan de acción, se gestionan para un determinado periodo de tiempo, el que tiende a ser
“corto” con un carácter impactante. Por lo general, esta estrategia se acompaña de elementos accesorios o
propuestas de compra beneficiosa que escoltan al producto principal. Se emplean varios medios de difusión
al mismo tiempo
3. Resultados a corto plazo: la estrategia empleada normalmente busca una respuesta rápida, pero no siempre
asegura que todos los bienes ofrecidos en el mercado logren concretar una operación, pues esto es relativo al
tipo y costo de producto, como así también al poder adquisitivo del consumidor. Quizás pueda resultar
efímera toda acción de promoción a corto plazo en un momento especial del mercado con un resultado
negativo en el consumo inmediato de bienes y servicios, gestión de promoción que se “pierde” en el escenario
comercial de la plaza. Pero, en algunos casos, se comprueba que hay eslóganes o frases que perduran en el
tiempo en que fue aplicada la acción de promoción, por lo que redunda en beneficio directo para la marca o
nombre, en un largo plazo, no planeado.

Hay quienes indican que los tres principales instrumentos de la promoción masiva son: la publicidad, la promoción
de las ventas y las relaciones públicas, consideradas en la mercadotecnia como aquellas dirigidas a compradores
específicos
Estrategias para la plaza o distribución
 Ofrecer productos vía internet, llamadas telefónicas, envío de correos electrónicos, vistas a domicilio.
 Acción de intermediarios para lograr una mayor cobertura de los productos o aumentar los puntos de venta. 
 Ubicar productos en todos los puntos en donde se desarrolló la gestión profesional
 Ubicar productos solamente en los puntos de venta que sean convenientes para el tipo de bien que se venden.
 Ubicar productos (muestra de objetos) solamente en un punto de venta que sea  exclusivo. 

Estrategias para la promoción o comunicación

La promoción “consiste en informar, dar a conocer el producto a los consumidores y, simultáneamente, persuadir,
motivar o inducir a la compra, adquisición, consumo o uso”

 Ofrecer servicios extras: servicios de un banco que otorgue créditos hipotecarios, descuentos en compañías
de seguros para el hogar, etc.
 Organizar sorteos o concursos entre los clientes: los premios pueden ser de servicios propios de la oficina
mobiliaria e inmobiliaria o bien, de otras empresas y comercios amigos.
 Publicar anuncios en diarios, revistas o internet: aprovechar todos los medios de difusión que se brinden en el
sector comercial.
 Crear boletines tradicionales o electrónicos: otra opción puede ser participar en espacios gráficos o en web de
otras empresas, brindando aportes con información profesional y económica del sector.
 Participar en ferias, colocando estands o banderas que identifiquen a la empresa de servicios profesionales.
 Poner puestos de atención y asesoramiento, en espacios públicos o privados
 Organizar eventos o actividades, ya sea de manera individual generado por la propia inmobiliaria o bien, con
participación de otras empresas o comercios.
 Auspiciar a: personalidades destacadas en distintos medios (por ej.: deporte, música), a instituciones de
trayectoria social, etc.
 Colocar anuncios publicitarios en vehículos de la empresa, o en vehículos de transporte público.
 Crear letreros, paneles, carteles, afiches, folletos, catálogos, volantes o tarjetas de presentación.

MOD 4
Proyectos de inversión
Se puede decir que un proyecto de inversión es aquel que surge por la necesidad de resolver alguna cuestión
comercial, ya sea de un individuo en particular o bien de un grupo de personas en especial. En este proyecto, en
forma independiente o grupal, se busca generar y comercializar productos y servicios mediante el empleo de las
herramientas correctas, a fin de crear, evaluar y ejecutar acciones que permitan establecer las ventajas
comerciales buscadas, considerando, por supuesto, su factibilidad y rentabilidad. Es necesario, en primer lugar,
tener en claro las características del proyecto, las fases y la acción metodológica. 
El proyecto de inversión constituye un conjunto de actividades con objetivos organizados y trayectos debidamente
planeados que conducen a la resolución de una situación, cuyos recursos básicos están delimitados.
Algunos autores definen al proyecto de inversión como el conjunto de inversiones, insumos y actividades creados
con el fin de “sortear barreras” sobre las distintas situaciones que limitarían el desarrollo comercial, para poder
obtener productos o beneficios que tiendan al aumento de la productividad y del mejoramiento de la calidad de
vida de un grupo de beneficiarios.
 Desde allí se puede definir su aplicación y pensar, para variar, sobre los resultados obtenidos, si ello fuese
necesario.
Intervienen muchas disciplinas profesionales en virtud de la envergadura de la idea y los capitales financieros que
participan.

El punto de partida de un proyecto de inversión es el análisis de mercado; luego, se observa el aspecto técnico
operativo, para considerar lo económico y financiero, el posible impacto socioeconómico y su “retroalimentación”
detalle de resumen y sus conclusiones, más los ejemplos resultantes que permiten visualizar posibles variantes y
adaptaciones en el futuro.

Pueden ser:

 Agropecuarios (producción primaria: animal o vegetal)

 Industriales (extractivas: minería; etc)
 De servicios (educación, salud, etc)

Otra posible clasificación es:

 bienes (tangibles);
 bienes y servicios (tangibles/intangibles).

De acuerdo con los resultados a obtener, podemos decir que los proyectos serán rentables o no, de posible
reemplazo o cambio, de adaptación y expansión, no medibles, etcétera la finalidad del proyecto estará
determinada por el tamaño de la inversión y las actividades de la empresa, lo que podemos decir que depende de
su “naturaleza”; por lo tanto, los resultados pueden condicionarlos (para reformularlos) o sencillamente ser
independientes o mutuamente excluyentes.

En el análisis del proyecto, la evaluación es una herramienta que auxilia al momento de observar los resultados
arrojados, por lo que la toma de decisiones al respecto será más sencilla teniendo en cuenta que la metodología
tiende a ser la misma, al margen de que existan distintos tipos de proyectos de inversión.

Fases de organización
Fase 1. Plan estratégico
 Realización del plan de gestión 
 Descripción del proyecto 
 Análisis preoperativos
 Publicidad y difusión 

Fase 2. Suministros
 Local (informarse sobre posibles locales, alquilar o comprar)
 Habilitaciones correspondientes y demás cumplimientos tributarios
 Ambientación del local 
 Personal

Fase 3. Ejecución
 Ambientación del espacio físico
 Decoración y muebles
 Distribución y determinación de uso de los espacios 
 Orden y limpieza

En esta fase se materializa el perfil del sujeto (persona física o jurídica) que llevará adelante el proyecto de
inversión.

Fase 4. Cierre
 Caja
 Horarios de ingreso y salida
 Detalles de compras 
  Cualquier otra circunstancia que el individuo o grupo de individuos inversionistas convinieren para la
organización diaria, semanal o mensual que se hubiese acordado 

Las fases sintetizan las etapas del proyecto de inversión, constituyen un accionar previo que permite a los
inversionistas puntualizar la idea, determinar los recursos (económicos, humanos, técnicos), ejecutar la gestión
con dinámica y adaptación, obtener los resultados y analizar posibles reformulaciones para futuros proyectos.

Características
Podemos sintetizar que el proyecto de inversión inmobiliario se sustenta en una trilogía:

1. La parte introductoria se inicia con la idea expuesta, los estudios concretos a sus efectos y la puesta en
marcha del proyecto. La idea versará sobre el producto inmobiliario conveniente. Se considerará el
financiamiento y se realizarán los estudios correspondientes sobre las formas alternativas de
comercializar en el mercado. Además, se determinarán las etapas y plazos de ejecución, como así también
los montos económicos de inversión distribuidos para cada etapa y los gastos que demande la realización
del producto. Comprende esta etapa el conjunto de actividades para la presentación del montaje para
lograr la puesta en marcha.

2. El desarrollo es parte de la etapa o fase de operación, es decir, aquí el proyecto se pone en marcha y se
inicia la realización del producto. A su vez, se observa que se cumpla satisfactoriamente el proceso de
inversión y gastos dentro de los plazos previstos.Es posible que en esta etapa también se piense en algún
ingreso económico dependiente de las oficinas de comercialización, tras las publicidades de preventa del
producto aún no disponible para el uso. aquí se concentra toda la atención sobre la inversión que se está
llevando a cabo; más aún, se está pendiente de algún suceso imprevisto, para así tener la capacidad dúctil
de enmendarlo inmediatamente para alcanzar el objetivo.

3. La conclusión estará constituida por la observación del producto resultado, por un lado, y la verificación de
la satisfacción por el ingreso de los beneficios estimados, por el otro. No obstante, aquí también cabe un
análisis al sujeto emprendedor respecto de todo el proyecto de inversión inmobiliario realizado, ya que la
experiencia sobre lo ejecutado le permitirá, en próximas intervenciones, una mejor eficacia sobre aquella
etapa en la que se le haya presentado algún inconveniente o problemática. En conclusión, la etapa final es
para incorporar experiencias y enriquecer el nivel de conocimientos en este tipo de inversiones, como así
también desarrollar una capacidad certera para la mejoría de futuros proyectos

Acción metodológica
La finalidad es alcanzar el objetivo planteado utilizando el conjunto de recursos disponibles.

Es decir, contar con recursos humanos, materiales, tecnológicos, jurídicos, etc. Este conjunto de recursos se
discriminará a través de los distintos “estudios de áreas” que identifican la acción metodológica; se expresarán
sobre los elementos relevantes para el proyecto, los que le permitirán al emprendedor e inversionista la idea de
respaldarse sobre la viabilidad de este.

Para lograr los objetivos, se emplearán los recursos necesarios, determinando una proyección a fin de obtener
resultados a corto, mediano o a largo plazo. Se abarca desde la intención o pensamiento de ejecutar algo, pasando
por la puesta en operación y hasta llegar al término, con la obtención de los resultados buscados

 Estudio socioeconómico: Análisis del mercado inmobiliario y poder adquisitivo de las personas. Políticas
públicas crediticias.
 Estudio técnico jurídico: Factibilidades permitidas jurídicamente para las
aprobaciones pertinentes, desde el análisis y cálculo técnico
 Estudio de la organización: Determinación de los participantes necesarios del proyecto: desde los posibles
inversionistas hasta los recursos.
 Estudio financiero: Establecimiento de montos propios de socios y créditos, si los hubiese. Fijar fases de
inversión, recuperación y ganancias.
 El análisis del mercado es fundamental, puesto que el proceso y los resultados dependen significativamente
de los movimientos económicos; ya que los datos informados desde el mercado-plaza van fluctuando según
las economías aplicadas.

Todo esto implica que tener la idea y, a su vez, contar absolutamente con todo lo económicamente necesario,
no es suficiente

Estudio socioeconómico
Es lógico que, al conformar la idea inicial, el inversionista proyectista ya posea de antemano una perspectiva del
producto inmobiliario; solo le resta definirla o rediseñarla para confirmar esa posibilidad pensada en función de la
información del mercado, a los efectos de llevar adelante el desarrollo de la inversión.

 características propias edilicias 

 finalidad de uso 
 cantidad posible de unidades y destinatario del producto inmobiliario

Avanzar sobre el estudio del mercado inmobiliario en plaza significa comenzar a visualizar las perspectivas
económicas, aquellas que vienen demarcadas por la macroeconomía condicionante de la microeconomía o
economía local; es decir, se debe observar el perfil de las políticas económicas nacionales, pues ellas definirán el
devenir del mercado.

Si la idea del proyecto se sustenta con un producto que está dirigido a vivienda para clase media, entonces el
profesional se interesará a sobremanera por la proyección laboral y poder adquisitivo de dicho sector

También se considera que, en términos inmobiliarios, la demanda siempre es oportuna en relación con los bienes
raíces, pero se debe observar que hay ciudades en donde en ciertos periodos es significativa la evolución
comercial con respecto a inmuebles, aunque depende del tipo de producto y la época. 

En otras zonas, por el contrario, su ritmo comercial estará supeditado a las políticas financieras del Estado  es por
ello que la proyección debe observarse en función de la historia y evolución de incidencias financieras.

“aquel que invierte en ladrillos, siempre revaloriza su patrimonio; por lo tanto, es inversión segura”.

Se podría fijar, un precio de valuación inicial al producto del proyecto de inversión inmobiliaria. Si bien la base
económica es la de “actualidad exclusiva”, no cabe ninguna duda de que en las potencialidades del mercado se
permitirá considerar supuestas proyecciones de adaptación del precio a medida que avancen las ventas del
producto, determinando a tales fines “precios de lanzamiento” de venta del bien y precios calculados a futuro,
conforme se va realizando la obra. 

La comercialización inmobiliaria, si es positiva, produce un efecto de revalorización, mientras que, por el contrario,
si se encuentra paralizada o estancada, cualquiera sea el impacto fortuito que se hubiere presentado, implicará
que se tendrá que observar con destreza la posibilidad de readaptar las estrategias de venta para generar un
movimiento que permita dar pasos a nuevos indicios de comercialización. Solo la intervención de profesionales
responsables y capacitados demostrará la certeza propia de calificarlos como “visionarios comerciales ”.

Estudio técnico jurídico

El presente procedimiento técnico-jurídico se puede visualizar desde dos perspectivas, a saber: una, la
organización propia del proyecto, y la otra, del producto en sí mismo. Avanzar sobre los objetivos pensados
implica diseñar y aplicar las técnicas ideales para alcanzar obtener resultados óptimos.

Todas las factibilidades se deben observar como hipótesis posibles. La base del pensamiento para aplicar el
tecnicismo que nos permitirá identificar los objetos de empleo versará sobre los recursos y su incidencia jurídica
por lo que podemos afirmar que el estudio técnico se define en función de los siguientes aspectos:
 1. Determinación  in situ  del proyecto: Se identifica la ubicación geográfica de la sede empresarial que
administrará el proyecto, como así también se llevará la evaluación de los distintos y posibles espacios
físicos conforme el destino de acción que tendrán a cargo. A posteriori, se evaluará la constitución física
de dichos espacios y se determinará la finalidad de su uso. Considerar los aspectos jurídicos en toda
iniciativa constituye un “umbral sólido” para la idea pensada.
2. Organización de la empresa: Consiste en confeccionar un organigrama en donde se establecen roles y
funciones conforme jerarquías y responsabilidades de actuación. En esta instancia también se debe
considerar la ubicación estratégica de las oficinas de comercialización y administración del proyecto de
inversión se determinarán pautas de funcionamiento en el campo de ejecución del proyecto, como así
también el control de todas las dependencias que se generaron con la finalidad de alcanzar los objetivos
proyectados.
3. Organización del producto en sí mismo:
a) Análisis de las estrategias para la adquisición del material de elaboración
b) Componentes, diseño y calidades constructivas
c)  Etapas y plazos de realización del producto
d) Tiempo y forma de comercialización. En este punto, lo importante es observar el
cumplimiento de las normas técnicas constructivas y de ocupación del suelo, como
así también las jurídicas, las que son de identificación del bien esto último sería en
función de las factibilidades permitidas jurídicamente para alcanzar las aprobaciones
y habilitaciones de uso pertinente del producto inmobiliario, lo que también debe ser
considerado desde el examen y cálculo técnico en los presupuestos de inversión y
gastos.

Estudio de la organización
Este estudio se basa en la definición de la empresa que proyecta la idea, es decir, cómo esta nace socialmente. Si
bien puede constituirse en forma unipersonal, en virtud de ser una sola persona el ideólogo e inversionista,
también puede conformarse en una persona jurídica, por ser un grupo el que ejecuta la idea.

Si nos referimos a un proyecto unipersonal, el organigrama de roles y funciones será evidente en relación con que
la determinación de tareas y control estará a cargo de una máxima autoridad, quien irá delegando las actividades a
subordinados y responsables de áreas administrativas y contables, técnicas y operativas, etcétera. La
determinación de jerarquías y obligaciones a cargo dependerá, por un lado, de la voluntad de elección de la
máxima autoridad y, por el otro, del perfil y competencia del profesional contratado.

Si el proyecto de inversión inmobiliario depende de un grupo de personas, es fundamental la inscripción de la

sociedad 

Identificar el sujeto jurídico no solo es una cuestión de nombre social, sino que implica además una serie de
derechos, deberes y obligaciones, como así también prohibiciones y posibles sanciones que le permitirán al grupo
la posibilidad de ratificar o rectificarse en su organización interna.

La organización
Cualquiera sea el tipo de persona que lleve adelante el proyecto de inversión, deberá tener presente que las
asesorías competentes serán las que conformarán la base elemental del proyecto. 

En el ámbito contable, debemos tener en claro el panorama económico y detalle de inversión con las respectivas
factibilidades. En el ámbito jurídico, todo debe presentarse conforme al derecho civil. El ámbito laboral incluye los
aspectos relacionados con el régimen del trabajador, contratado y permanente, mientras que el fiscal se refiere al
cumplimiento de las normas sobre los sujetos y objetos, etc. Notarialmente, debemos tener presente que la
ejecución de proyecto versa sobre un derecho real, cuyos requisitos de validez dependerán del trabajo del
profesional notarial. El aspecto técnico se refiere a la base práctica de la ejecución del producto en sí mismo.

En la organización tiene incidencia el sujeto jurídico, pues es inevitable la reciprocidad

Los profesionales partícipes en las asesorías competentes, conforman espacios “propios” según sus disciplinas,
estos van desde los profesionales en el diseño del producto y ejecución, los que tienen a cargo la difusión,
promoción y publicidad, los encargados de la organización administrativa del fondo de inversión, los operarios en
el obraje  y hasta los vendedores del producto

Estudio financiero
Considerar los aspectos financieros es tener en cuenta el armado, movimiento y el resultado de la estructura o
cuerpo del proyecto.

Este estudio comienza con el presupuesto calculado para las distintas inversiones conforme las etapas
diagramadas, en donde se pueden estipular porcentajes en pérdidas como así también porcentajes que impliquen
ciertos ingresos por posibles preventas. Pero lo más importante de este aspecto financiero es que pueda tener la
capacidad de ir anticipándose a los posibles reveses que se susciten, los que en ocasiones pueden deberse a
efectos externos a la persona. Se debe tener previsto un porcentaje del “capital por riesgo” que permita continuar
adelante ante el tipo de casos fortuitos o suceso económico general imprevisto.

Al momento de planificar el presupuesto financiero se debe tener presente cómo será la distribución del capital a
invertir, así como determinar un monto inicial, calcular los gastos necesarios y estimar los posibles ingresos.
También es importante calcular los tiempos, es decir que también se le fijará un plazo a cada etapa, lo que
permitirá llevar un control temporal de la ejecución del proyecto y, por ende, de su inversión.

Fideicomiso inmobiliario
Fideicomiso inmobiliario: instrumento del mundo financiero cuya figura jurídica permite aislar bienes, flujos de
fondos, negocios, derechos, etcétera.

Podemos definirlo como el contrato en donde una o más personas –fideicomitente o fiduciante–, transmiten
bienes tangibles (inmuebles), cantidades de dinero (fondos bancarios), entre otros a otra persona –fiduciaria–. Por
este motivo se conforma el fondo fiduciario, para que el fiduciante administre o invierta (según lo contratado) en
beneficio propio o de un tercero –fideicomisario–
Es importante señalar que, al momento de la creación del fondo fiduciario, ninguna de las partes es propietaria del
bien objeto del fideicomiso, sino que se constituye un contrato por el cual una persona destina ciertos bienes a un
fin lícito determinado. La realización de dicho contrato se encomienda a una institución o grupo fiduciario.
Por un lado, dar seguridad tanto a los integrantes del fondo de inversión como a los compradores genuinos y, por
el otro, la transparencia de la inversión realizada para cumplir la finalidad.

Marco Legal
Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la
propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada
beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al
fideicomisario.

Podemos definir los sujetos de la siguiente manera:

 Fiduciante o fideicomitente: persona humana o jurídica que “cede o transfiere” a otra  ̶ fiduciario– ciertos
bienes o fondos determinados. Este sujeto es el titular del dominio o propiedad de los bienes dispuestos
para el contrato de fideicomiso.
 Fiduciario: también puede ser una persona humana o jurídica. Es la parte a la que le transfieren los bienes
o fondos. Tiene a su cargo la administración bajo las condiciones fijadas en el contrato a fin de dar
cumplimiento a las obligaciones, tarea que diligenciará con prudencia en virtud de administrar bienes
ajenos, ratificando así la confianza depositada en él. Asimismo, el fiduciario puede ser beneficiario. En tal
caso, debe evitar cualquier conflicto de intereses y obrar privilegiando los de los restantes sujetos
intervinientes en el contrato
 Solidaridad: “en forma conjunta o indistinta, su responsabilidad es solidaria por el
cumplimiento de las obligaciones resultantes del fideicomiso”
 Rendición de cuentas: La periodicidad de rendición no es mayor que un año
  Dispensas prohibidas: en el contrato no se puede dispensar al “fiduciario de la
obligación de rendir cuentas, ni de la culpa o dolo en que puedan incurrir él o sus
dependientes, ni de la prohibición de adquirir para sí los bienes fideicomitidos”

 Beneficiario: puede ser cualquier persona humana o física en cuyo beneficio se ha destinado el
fideicomiso. Puede o no existir al tiempo del otorgamiento del contrato. Deben constar con claridad los
datos que permitan su individualización futura. Pueden ser beneficiarios el fiduciante, el fiduciario o el
fideicomisario. Si no hay aceptación o renuncia al beneficio, o si no llegan a existir, se pueden designar
otros beneficiarios, los que se denominan “sustitutos”. Si ningún beneficiario acepta, todos renuncian o no
llegan a existir, se da a entender que el beneficiario es el fideicomisario. Si también el fideicomisario
renuncia o no acepta, o no existe en el contrato, el beneficiario llega a ser el fiduciante. Asimismo, el
derecho del beneficiario –aunque no haya aceptado– puede transmitirse por actos entre vivos (cesión del
contrato) o causa de muerte (por “tracto” judicial), excepto disposición de lo contrario. Al igual que lo
regulado en el artículo anterior, deben constar los datos que permitan su individualización futura.
 Fideicomisario: destinatario final o natural de los bienes fideicomitidos. Comúnmente, el beneficiario y el
fideicomisario son una misma persona; sin embargo, no siempre así, ya que también puede ser un tercero
o el propio fiduciante. No puede ser fideicomisario el fiduciario

Marcos de regulación
 Normativo/Legal: Se debe estar atento a nuevas resoluciones que tiendan a ajustar el proceso del contrato
que se regula en el nuevo Código.
 Impositivo: Le son aplicables diversos impuestos. Para el caso de los fideicomisos financieros, estos
cuentan con exenciones impositivas
 Administrativo: Este tipo de contratos privados no requieren la intervención de instituciones específicas;
para el caso de bienes inmuebles, se requiere la escritura pública a cargo de un escribano

Fideicomiso inmobiliario
 La finalidad es encontrar nuevas fórmulas que permitan unir intereses económicos que se planteen hacia un
mismo fin.

Seguridad

Aspecto de relevancia del fideicomiso: la seguridad que este contrato le proporciona al fondo económico.

Permite la creación de lo que llamaríamos “patrimonio separado”, lo que podrá estar compuesto por todos o
algunos de sus bienes, es decir, permite separar por un tiempo el objeto determinado del activo de la persona. La
separación de dicho patrimonio se realiza mediante la transferencia fiduciaria del bien o de los bienes necesarios
para el objeto

Elementos y ventajas
a) Individualización de los bienes objeto del contrato. Si no es posible su individualización, contará con:
i. la descripción de los requisitos y características que deberán reunir los bienes;
ii. determinación del modo en que otros bienes podrán ser incorporados al fideicomiso;
iii. plazos o condiciones a que se sujeta, el que no podrá durar más de treinta años desde su
constitución, salvo que el beneficiario sea incapaz, el que podrá durar hasta su muerte o cese
de su incapacidad
iv. destino de los bienes a la finalización del fideicomiso
v.  derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo si cesare
vi. identificación del beneficiario.

Las ventajas del fideicomiso son las siguientes:

1. Permite al inversionista colocar su capital en un negocio que será ejecutado por un experto que actúa con
prudencia y diligencia, conforme a su reputación y buen nombre
 2. Por ser un instrumento jurídico consistente con los principios de confianza, por lo que permite llevar
adelante negocios por décadas.
3. Puede ser utilizada para múltiples objetivos. Sus ventajas radican en que permite armar estructuras
jurídicas que se ajustan de forma precisa al objetivo buscado.
4. asegurar tranquilidad en los bienes y experiencia, así como diligencia y honestidad en el manejo del
negocio. 

Aspectos del fideicomiso inmobiliario

Dominio imperfecto

Se podría indicar que el dominio fiduciario hace una excepción a la norma general del dominio y, en particular, del
dominio imperfecto.

Se transfiere un dominio imperfecto al fiduciario, que es quien va a ejecutar el contrato de fideicomiso para
alcanzar el objeto especificado. Claro que la intervención de un notario es necesaria para ratificar y certificar lo
estipulado por las partes.
Es imperfecto, no solo porque es temporal y no perpetuo. "un patrimonio separado y seguro del patrimonio del
fiduciario, del fiduciante"13, por lo que las disposiciones técnicas registrales toman nota de la situación fiduciaria en
los asientos de dominio, y, además, el fiduciario tiene la obligación de contratar un seguro contra la
responsabilidad civil que le permite asegurar el negocio sobre daños causados.

Contrato modelo
El éxito del fideicomiso inmobiliario se sintetiza, en el orden privado, en la posibilidad de desarrollar y financiar
proyectos con fondos propios “al costo”

El contexto de su redacción/conformación, debe ser realizado correctamente, es decir, debe ser un contrato con
cláusulas claras, a los efectos de determinar responsabilidades correspondientes en el cumplimiento de lo
pactado.

Es importante en este ámbito señalar que en la Justicia ya hay jurisprudencia que responsabiliza a los fondos
fiduciarios sobre los bienes fideicomitidos

Jurisprudencia: “tilda de abusivas y consecuentemente tiene por no convenidas” las cláusulas de los contratos
que desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por daños y/o importen renuncia o restricción de
los derechos del consumidor o amplíen los derechos de la otra parte. Desde la publicación y consecuentemente
oferta de los inmuebles, realizada en medios periodísticos de gran difusión, la entidad financiera aparece
aportando su “marca” para la financiación del proyecto, conforme surge de la prueba documental ofrecida por la
actora y reconocida por los emplazados. El efecto práctico de la “venta ad corpus” es aventar toda pretensión
resolutoria o indemnizatoria por incumplimiento del negocio, basada en la diferencia de medidas del inmueble,
salvo que las mismas impliquen circunstancias extraordinarias como una lesión o un error esencial, pero será de
interpretación estricta y deberá acreditarse tal extremo

Herramienta para la gestión profesional

Desde esta perspectiva tiene la potencial virtud de desarticular muchos de los conflictos de intereses y
resquemores que pueden derivarse de la reunión en un proyecto en común de diversos factores materiales y
humanos ya se trate de la organización de un conjunto inmobiliario o de la construcción de un edificio de
departamentos para ser afectados al régimen de propiedad horizontal, el formato admite un abanico amplio de
posibilidades: que el titular del inmueble “transmita” la propiedad fiduciaria a una empresa constructora, y
reciba a la finalización del proyecto la cantidad de unidades acordadas; que en el mismo supuesto, sean el
propietario y los inversores los que transfieran ese conjunto de bienes y derechos al fiduciario que construirá el
complejo; o bien que el fiduciario no actúe profesionalmente en la construcción, sino que sea el responsable
de contratar a la compañía constructora del edificio, entre otras variantes posibles.
 El fideicomiso en la economía real garantiza la inversión y los resultados emergentes que de ella se esperan, a
partir de un proceso transparente, con operaciones previsibles y pautas claras, en donde se consideran tanto
los intereses particulares como los generales, y se logra relacionar todo de una manera integradora entre
comercio, tecnologías, mano de obra, bienes, finanzas, entre otros.

Mercado de valores de intangibles

La Comisión Nacional de Valores tendrá, entre otras, las siguientes funciones: 
a) autorizar la oferta pública de títulos valores;
b) asesorar al Poder Ejecutivo sobre los pedidos de autorización para funcionar que efectúen las
bolsas de comercio, cuyos estatutos prevén la cotización de títulos valores
c) llevar el índice general de los agentes de bolsa inscriptos en los mercados de valores
d) llevar registro de las personas físicas y jurídicas autorizadas para efectuar oferta pública de títulos
valores
e) fiscalizar el cumplimiento de las normas legales, estatutarias y reglamentarias de lo referente al
ámbito de aplicación de la presente ley

En síntesis, las tareas de la CNV son regular, asesorar, controlar y fiscalizar todo lo relacionado con el
mercado de capitales; además, debe inspeccionar que los operadores, agentes y funcionarios satisfagan
los objetivos de la normativa de oferta pública de títulos valores, fondos comunes de inversión y
fideicomisos financieros. Tiene la función de calificar el riesgo y sus normas, para impulsar el desarrollo de
un mercado de valores organizado, íntegro, eficaz y transparente, en beneficio directo del público inversor
y el Estado

En la Ley 17811 se contemplan los siguientes puntos:

 Oferta pública de títulos valores: Se considera oferta pública a la invitación que se hace a
personas en general o a sectores o grupos determinados para realizar cualquier acto jurídico con
títulos valores, efectuada por los emisores o por organizaciones unipersonales o sociedades
dedicadas en forma exclusiva o parcial al comercio de aquellos, por medio de ofrecimientos
personales, publicaciones periodísticas, etc. Pueden ser objeto de oferta pública únicamente los
títulos valores emitidos en masa, por tener las mismas características y otorgar los mismos
derechos dentro de su clase
 Bolsa o mercados de comercio en general: “deben constituirse como asociaciones civiles con
personería jurídica o como sociedades anónimas” “deben asegurar la realidad de las operaciones
y la veracidad de su registro y publicación” El resultado determina el precio corriente de los bienes
negociados. Las operaciones de bolsa deben concertarse para ser cumplidas, las partes no
pueden substraerse a su cumplimiento. Los estatutos y reglamentos de las bolsas o mercados de
comercio deben establecer en qué casos y en qué condiciones dichas entidades garantizan el
cumplimiento que en ellas se realizan y registran. pueden organizar cámaras compensadoras para
liquidar operaciones, asimismo, transacciones financieras pendientes a facilitar la concertación de
operaciones bursátiles.
 Agentes de bolsa: Los mercados deben llevar un registro de agentes de bolsa. Ningún agente
podrá operar en un mercado de valores sin estar inscripto.  Los mercados de valores deben
informar a la CNV las nuevas inscripciones, como así también las eliminaciones y otra cualquier
modificación o situación de dichas habilitaciones.

En conclusión, la Ley 17811, de plena vigencia, adjudica las funciones específicas a las instituciones vinculadas
con el comercio de títulos valores; además, establece que los mercados son el ámbito donde se desarrollan las
negociaciones de títulos dentro del sistema bursátil, con el objeto de liquidar y garantizar las operaciones del
modo establecido en los reglamentos.
Requisitos y condiciones en el ejercicio
Para ser agente de bolsa se requiere: “ser mayor de edad, ser accionista del mercado correspondiente y haber
constituido una garantía a la orden del mismo; demostrar idoneidad, solvencia moral y responsabilidad patrimonial,
a criterio del mercado de valores respectivo”

“Los agentes de bolsa, en el ejercicio de sus funciones, deben ajustarse a lo que dispongan los reglamentos de
cada mercado” Deben guardar secreto profesional de las operaciones que realicen por cuenta de terceros, así
como de sus nombres; solo puede revelarse esta información ante pedido de autoridad judicial

“La firma de un agente de bolsa da autenticidad a los boletos y demás documentos correspondientes a las
operaciones en donde haya intervenido”  Los aranceles de sus comisiones por las intervenciones realizadas en
distintos tipos de operaciones, son fijados por los respectivos mercados de valores y presentados al Ministerio
Economía de la Nación para su aprobación. “deben percibir las comisiones previstas en los respectivos aranceles.
No deben eximir a sus comitentes del pago de las mismas, ni cederlas a otros agentes de la bolsa ni a terceros,
salvo autorización del mercado de valores respectivo”

Modelo de remate (no lo voy a poner) mod 4 lectura 3

Los Agentes de Bolsa podrán realizar remates de valores mobiliarios en los siguientes casos:

 Los ordenados por los jueces

 Los de valores mobiliarios autorizados a la oferta pública por la Comisión Nacional de Valores
 Los de valores mobiliarios no autorizados a la oferta pública, cuando se efectúen de acuerdo con las
disposiciones reglamentarias y no existan limitaciones resultantes de leyes especiales.

El Directorio del Mercado podrá autorizar o no la realización del remate y comunicará su decisión al Agente de
Bolsa rematador dentro de los 10 diez días hábiles de presentada la solicitud correspondiente.

Los remates podrán ser autorizados para realizarse cualquier día hábil bursátil, a continuación de la rueda, en
el recinto de operaciones. Si se tratara de títulos valores con cotización autorizada, recién se autorizará su
remate después de que el Agente de Bolsa rematador los haya ofrecido en rueda, excepto para los remates
que se realicen por orden judicial.

Autorizado el remate, el Agente de Bolsa rematador deberá publicar avisos con los datos enunciados en la
solicitud de autorización.

Cuando se tratare de valores mobiliarios no autorizados a la oferta pública, los avisos deberán contener la
siguiente información:

 Denominación y domicilio de la sociedad.

 Especie, clase y cantidad de valores mobiliarios.
 Que el estatuto social, los últimos estados contables aprobados y el detalle del origen de los valores
se encuentran a disposición de los interesados en las oficinas del Agente de Bolsa 
 Que no existe mercado público para los valores ofrecidos.
 Que se encuentra a disposición de los interesados un dictamen de contador público sobre la situación
económica, financiera y patrimonial de la sociedad.
 Que los documentos indicados en el aviso no han sido examinados por la Comisión Nacional de
Valores.
  Que la persona por cuenta de quien se efectúa el remate se hace responsable por la autenticidad de
los valores mobiliarios y de la demás documentación referida a la sociedad emisora que presentara al
Agente de Bolsa.

Excepto por los remates ordenados por los jueces, los avisos se publicarán con cinco (5) días hábiles de
antelación en un diario de circulación general de la Ciudad y en otro del domicilio de la sociedad, cuando
este fuera distinto de aquel, durante dos (2) días, así como en el Boletín Diario de la Bolsa de Comercio,
por una vez y con igual antelación.

Cuando el remate sea por un número de acciones inferior a aquel que represente los votos necesarios
para conformar la voluntad social, la Bolsa de Comercio de Córdoba podrá reducir la publicidad a su propio
Boletín.

En todos los casos, el remate se anunciará en la pizarra del Mercado de Valores durante dos (2) días
hábiles, con igual antelación, así como el día de la operación.

El Mercado de Valores comunicará a la Comisión Nacional de Valores los remates autorizados con una
antelación no inferior a los cinco (5) días a la fecha de su realización acompañando copias de los
correspondientes avisos.

El Agente de Bolsa rematador entregará los títulos físicos al Mercado de Valores antes de las quince (15)
horas del penúltimo día hábil bursátil anterior al del remate, acompañados de planilla de numeración por
duplicado, caso contrario el remate será suspendido con costos a cargo del Agente de Bolsa interviniente

Los lotes no serán mayores de dos mil dólares estadounidenses (U$S 2000) de valor nominal.

El Agente de Bolsa rematador no podrá adquirir para sí ni para terceros los valores mobiliarios rematados,
excepto con autorización escrita del vendedor o del juez.

En caso de que el Agente de Bolsa vendedor se reservara para sí o para terceros los valores mobiliarios
rematados a un mayor valor a la mejor oferta recibida, deberá hacerlo público antes de empezar el remate.

Si se desistiera del remate ya autorizado, el Agente de Bolsa rematador deberá comunicar tal decisión al
Mercado de Valores antes de las 15 horas del día hábil bursátil anterior al del remate con costos a su
cargo.

Concluido el remate, el Agente de Bolsa rematador comunicará el resultado del mismo al Mercado de
Valores, el que registrará en sus libros la operación como “precio de remate” y ordenará su publicación en
el Boletín Diario de la Bolsa de Comercio de Córdoba. Los aranceles y derechos serán los vigentes para
títulos públicos o privados. Los remates desistidos después de anunciados pagarán igualmente los
derechos correspondientes.

La vigencia de la presente es a partir del día de la fecha

Diferencia con Ley N° 20266 y nueva Ley de

alquileres Ley N° 27.551

Se entiende por activo todo bien que se posee y que tiene un valor pecuniario de cambio, y estos se pueden
clasificar en:

a) tangibles: bienes que tienen propiedades físicas específicas; 

b) intangibles: bienes que proporcionan el derecho a percibir un beneficio futuro y que son independientes
del soporte físico.
Podemos decir que en nuestro ámbito o campo de acción (Ley 20266 6), la mayoría de los bienes son tangibles. No
obstante, también se nos presentan para la comercialización bienes intangibles, tales como la marca en un fondo
de comercio o los derechos y acciones de una propiedad inmueble. La   diferencia    está   en   que   dichos bienes
se caracterizan por no “cotizar” en bolsa, es decir, por no constituir el tipo de bien descripto en la normativa
nacional que regula el mercado financiero.

Los tangibles poseen forma física y su precio depende del valor que se le asigna a sus propiedades y beneficios de
uso

Los activos intangibles son recursos poco sustituibles y difíciles de imitar, que proporcionan derechos legales
sobre beneficios futuros y potenciales

Modalidad de ventas online

No se encuentran regulados por la Ley 20266.

Las internet auctions son, conceptualmente, el traslado a Internet del mecanismo de compraventa de bienes y

servicios, mediante el sistema del mejor postor o, mejor dicho, del mejor oferente. Tanto el postor como el oferente
interactúan en forma directa, personal y no pública, mediante tecnologías que en la práctica evidencian sobre la
pantalla de la computadora los movimientos comerciales de los interesados en el producto ofrecido.

Se puede subastar “a la inglesa”, es decir, con pujas ascendentes; o “a la holandesa”, con pujas descendentes
(típicas de productos perecederos). También se puede subastar un artículo o varios iguales, y dar preferencia, en
caso de empate, a quien puje por un lote mayor de artículos o a quien puje primero, etcétera.

Los protagonistas de las transacciones mantienen contacto por  e-mail  para cerrar operaciones y mantenerse
como clientes latentes para futuros negocios. Se añade, como cortesía de la empresa, brindar salutaciones e
información permanente al cliente y, a su vez, requerirle que emita un juicio sobre la atención, la seriedad, la
prontitud, diligencia, cumplimiento, etcétera. 

Si bien en la comercialización no se produce el contacto material entre los sujetos y el objeto de remate, la
confiabilidad en cuanto a las condiciones de uso y estado de conservación de los bienes vendidos depende
estrictamente del buen nombre del sitio.

Esta modalidad proporciona importantes posibilidades de beneficios colaterales, por ejemplo, espacios de
publicidad, los que se ven maximizados por las posibilidades de segmentación; ya que es amplia la difusión hacia
los usuarios, dichos espacios son denominados “rentas informacionales” y son otro beneficio económico que
brinda este proceso.

Es redituable la expectativa comercial para el interesado, ya que habitualmente los precios obtenidos tienden a ser
un 30 % más bajos que el precio de catálogo, lo cual conforma también una estrategia para estimular la acción y
obtener una satisfacción.

Es importante destacar que en algunas ocasiones las publicaciones de productos y servicios en estos sitios no
necesariamente se transforman en una subasta. Algunos usuarios tan solo van captando clientes y pueden llegar a
concretar operaciones directas, es decir, se trata de una intermediación online, pues la única finalidad es vender y
obtener el rédito económico deseado.

El corretaje y las subastas se desarrollan dentro  del  territorio  nacional  desde  distintos  puntos  de  vista, por
ejemplo, el de las gestiones reguladas por la Ley 17811 (mercado financiero) 9, las gestiones de
venta online  (contenido internacional) y las gestiones profesionales en el ámbito público que dependen de la
regulación de la Ley 2026610, la que determina las facultades, derechos y obligaciones del corredor y martillero
público

El artículo 7 de la Ley 17811 “dicta las normas o resoluciones a las cuales deben ajustarse las personas físicas o
jurídicas que intervengan en la oferta pública de títulos valores a los efectos de acreditar el cumplimiento de los
requisitos establecidos”16; y para el ejercicio de sus funciones, pueden solicitar informes o realizar inspecciones
recabar el auxilio de la fuerza pública si fuera menester, iniciar demanda judicial, denunciar delitos y, de ser
necesario, constituirse en parte querellante

 Oferta pública de títulos valores: Se considera oferta pública a la invitación que se hace a personas en
general o a sectores o grupos determinados para realizar cualquier acto jurídico con títulos valores,
efectuada por los emisores o por organizaciones unipersonales o sociedades dedicadas en forma
exclusiva o parcial al comercio de aquellos, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones
periodísticas. Pueden ser objeto de oferta pública únicamente los títulos valores emitidos en masa, que
por tener las mismas características y otorgar los mismos derechos dentro de su clase, se ofrecen en
forma genérica y se individualizan en el momento de cumplirse el contrato respectivo.
 Bolsa o mercados de comercio en general: estos “deben constituirse como asociaciones civiles con
personería jurídica o como sociedades anónimas”19. Sus reglamentos “deben asegurar la realidad de las
operaciones y la veracidad de su registro y publicación” 20. El resultado de las operaciones aquí realizadas,
habitualmente determina el precio corriente de los bienes negociados

Agentes de bolsa: los mercados deben llevar un registro de agentes de bolsa. Ningún agente podrá operar en un
mercado de valores sin estar inscripto22. Los mercados de valores deben informar a la CNV las nuevas
inscripciones, como así también las eliminaciones y otra cualquier modificación o situación de dichas
habilitaciones

Ley 25771 (ley nacional de alquileres): rasgos generales

El Gobierno nacional promulgó la ley de alquileres mediante el Decreto 580/2020 publicado en el Boletín Oficial. La
Ley 2755132 modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de
locación.

 Extiende el plazo mínimo de los contratos de alquiler de dos a tres años.

 Acuerda una actualización anual del precio de todos los contratos (independientemente de su valor), sobre
la base de una fórmula de indexación mixta que combina en partes iguales la evolución de la inflación
(IPC) y de los salarios (RIPTE).
 Estable que el depósito de entrada que pagan los inquilinos al iniciar el contrato no puede representar un
monto mayor al valor del primer mes de alquiler.
 Amplía la gama de opciones que los inquilinos pueden presentar al propietario en concepto de garantía: ya
no solo se admitirán inmuebles de terceros, sino también recibos de sueldos, certificados de ingreso,
seguros de caución o avales bancarios.
 Fija que los gastos de expensas extraordinarias quedan a cargo del propietario y no del inquilino.
 Determina que los ocupantes de la vivienda podrán interrumpir el contrato y abandonarla en forma
anticipada sin pagar indemnización, si cumplen con un mínimo de tres meses de aviso previo.
 Obliga a que la totalidad de los contratos sean inscriptos ante la AFIP para evitar la evasión impositiva y
posibles abusos por fuera de la formalidad legal.