Avaluo Finca California

ESTUDIOS & CONSULTORIA
JORGE ENRIQUE DIAZ B.

ARQUITECTO - AVALUADOR
AVALÚO COMERCIAL PREDIO RURAL
FINCA CALIFORNIA
TIPO: FINCA - AGROPECUARIA

DEPARTAMENTO: CUNDINAMARCA
MUNICIPIO: SAN FRANCISCO
VEREDA: EL PEÑON
NOMBRE DEL PREDIO: FINCA CALIFORNIA
Fecha 11/09/2021
CARRERA 7 N° 2-25 SAN FRANCISCO CEL 3208460933 CORREO jodiaz50@gmail.com

San Francisco, Cundinamarca, 16 de SEPTIEMBRE de 2021
Señor:
ALBERTO JIMENEZ
Ciudad
Respetados señores:
Atendiendo su solicitud, interesado en conocer el valor razonable del predio denominado 1

FINCA CALIFORNIA, ubicado en la vereda San Miguel del Municipio de San Francisco,
se realiza el presente estudio valuatorio.
La visita de inspección y recolección de datos se efectuó el día 1 de septiembre del año
2021, la cual estuvo a cargo del arquitecto Jorge Enrique Diaz B. quien realizo el estudio
económico del presente avaluó
La visita fue atendida por el señor ALBERTO JIMENEZ
La visita y reconocimiento tuvo el siguiente proceso:
Recepción de la orden verbal de servicio y coordinación de la fecha para la visita de
inspección
Identificación e inspección detallada del inmueble, con el fin de recolectar la mayor
información posible, como lo es la ubicación, área y demás aspectos físicos.
Reconocimiento del vecindario donde se encuentra localizado el predio y su área de
influencia.
Consulta de los documentos allegados.
Calificación y cuantificación de las áreas del inmueble.
Análisis económico y comercial sobre los valores del mercado, oferta, demanda y demás
factores que afectan y determinan el valor del avalúo de lotes de terreno.
Elaboración del informe.
Así que, elaborado el correspondiente informe, hago entrega de este cumpliendo el

objetivo del avalúo contratado.
Jorge Enrique Díaz B.

Arquitecto

Contenido
1. OBJETIVO DEL AVALÚO...............................................................................................................4
2. CARACTERISTICAS GENERALES DE SAN FRANCISCO.......................................................6
3. LOCALIZACIÓN Y CARACTERÍSTICAS GEOGRÁFICAS.......................................................8
4. NORMAS Y USOS ESPECIFICOS DEL SUELO:..............................................................................10 1

5. METODOLOGIA DEL AVALUO..............................................................................................19
6. MARCO LEGAL........................................................................................................................19
7. MARCO TEORICO...................................................................................................................20
METODO DE COMPARACION O DE MERCADO:....................................................................20

METODO RESIDUAL......................................................................................................................22
METODO DE COSTO......................................................................................................................24
8. LIQUIDACIÓN DEL AVALÚO......................................................................................................26
9. CONSIDERACIONES FINALES DEL AVALÚO...............................................................................26
10. CERTIFICACIÓN DEL AVALÚO:..............................................................................................27
11. REGISTRO FOTOGRAFICO.....................................................................................................28

4. OBJETIVO DEL AVALÚO
El presente informe de avalúo comercial se realiza a solicitud del señor ALBERTO

JIMENEZ, cuyo propósito es conocer el valor real del predio FINCA CALIFORNIA.
El presente documento de avalúo comercial, fue elaborado con el objetivo de

estimar el valor comercial del inmueble y proporcionar al solicitante, la información
de carácter técnico, económico, jurídico, normativo y de mercado que afecten
dicho valor. 1
Es importante diferenciar el concepto de valor comercial y precio de mercado; el
primero hace referencia a la cantidad de dinero o su equivalente que se paga por
una propiedad en un mercado abierto, con ambas partes, comprador y vendedor
motivados, bien informados, libre de presiones, en condiciones de pago normales
de acuerdo con lo establecido por la economía del sector; el segundo concepto
está definido como el dinero o su equivalente pagado por una propiedad, pero sin
tener en cuenta las condiciones antes mencionadas, es decir, predomina la
necesidad de vender o comprar, existen presiones externas que ejercen influencia
en la negociación o bien el sector inmobiliario puede estar afectado por un periodo
recesivo de la economía
VIGENCIA DEL AVALUO:
Los términos de este avalúo comercial son únicamente para el propósito y el

destino solicitados. El avalúo comercial no está enmarcado en la Ley 1564 de
2012, Código General del Proceso y por lo tanto no está sujeto a los requisitos de
esta Ley. Este avalúo comercial no es un dictamen pericial con la finalidad de ser
aportado como prueba dentro de un proceso judicial, ni el destino del avalúo es
ningún juzgado o tribunal. Por lo tanto, no Incluye la asistencia por parte del
avaluador a ningún juzgado o tribunal (Art. 228) y al no ser una prueba pericial,
no cuenta con la procedencia, declaraciones o informaciones que habla el Art.
226.
El presente avaluó tiene vigencia de un año a partir de la fecha de entrega y

recibo del presenté informe. De acuerdo con el Decreto 1420 Art: 19 de 1998 y
decreto 422 del 2.000 Art. 2 Numeral 7, siempre que las condiciones extrínsecas e
intrínsecas que puedan afectar el avaluó se conserven.
RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR: El Avaluador no será responsable por

aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad
avaluada o el título legal de la misma (escritura). El Avaluador no revelará
información sobre la valuación a nadie distinto de la persona natural o jurídica

que solicitó el encargo valuatorio y solo lo hará con autorización escrita de esta,
salvo, en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.
DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN

(CARÁCTER DE INDEPENDENCIA): El avaluador declara que: No existe ninguna
relación directa o indirecta con el solicitante o propietario del bien inmueble
objeto de valuación que pudiera dar lugar a un conflicto de intereses.
El avaluador confirma que: El informe de valuación es confidencial para las
partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales, para el propósito
específico del encargo; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna
tercera parte y el avaluador no acepta ninguna responsabilidad por la utilización 1
inadecuada del informe.
MARCO LEGAL DE REFERENCIA
El marco normativo del avalúo está contemplado en el decreto 1420 de 1998 y la

resolución 620 de 2008 del IGAC.
DOCUMENTACIÓN E INFORMACIÓN SUMINISTRADA

 Copias de los certificados de tradición.
 Escrituras Públicas No. 176 de fecha 22 de febrero de 2018, de la Notaria 75
de Bogotá, Acto Compraventa
 Copia recibos de impuesto predial
 Pantallazos de los predios tomados del Geoportal del IGC.
INFORMACIÓN JURÍDICA Y CATASTRAL
Según títulos y folio

DEPARTAMENTO: Cundinamarca
MUNICIPIO: San Francisco
VEREDA: EL PEÑON
NOMBRE DEL PREDIO: CALIFORNIA
PROPIETARIO: ALBERTO JIMENEZ Y OTROS
MATRICULA
No 156-571650007
INMOBILIARIA:
NÚMERO CATASTRAL: No. 00 00 0010 0207 000
Escritura vista: Escritura pública No 176
FEB.22/2018 NOT. 75 BGTA.

Fecha de Solicitud: Septiembre 5 de 2021

Fecha de Inspección Septiembre 9 de 2021
Fecha de Presentación Informe: Septiembre 16 de 2021
5. CARACTERISTICAS GENERALES DE SAN FRANCISCO
 CLASE DEL INMUEBLE:

Finca en área rural.
 INFORMACIÓN GENERAL CIUDAD DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE. 1
A 55 minutos saliendo por la calle 80, desde el puente de guadua de la
ciudad de Bogotá, encontramos sobre la autopista que conduce a la ciudad
de Medellín, en la vereda El Peñón del municipio de San Francisco de Sales,
la entrada por El Encuentro a la cabecera municipal,
Nombre del municipio: SAN FRANCISCO DE SALES

NIT: 899999173-5
Código Dane: 25 658
Gentilicio: San Franciscanos
Otros nombres que ha recibido el municipio: Chinga Caliente
Descripción Física:
El municipio cuenta con 10 veredas a saber: VEREDA ARRAYAN, EL PEÑON,
SABANETA, JUAN DE VERA. PUEBLO VIEJO, TORIBA, SAN MIGUEL, MUÑA, SAN
ANTONIO, LA LAJA. Todas ellas habitadas por personas trabajadoras y dedicadas a
la agricultura y la ganadería. Nos encontramos en la cordillera oriental, y nuestros
principales ríos son: San Miguel y Cañas.

Límites del municipio:

El Municipio de San Francisco limita al Norte con los Municipios de La Vega y
Supatá, al Oriente con Subachoque y El Rosal, al Sur con Facatativá y al occidente
con La Vega.
Extensión total: 118.118.048 Km2
Extensión área urbana: 658.485 Km2
Extensión área rural: 117.459.563 Km2
Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 1.520
Temperatura media: 20°º C
Distancia de referencia: 55 Km

Ecología
Privilegiado porque posee una de las cuencas hidrográficas más abundantes de la
región. Está comprendida por las subcuentas de los ríos Sabaneta, san Miguel,
Cañas y la cuenca del río Tabacal que pertenecen a la cuenca principal de río
Negro.
Vías de comunicación
A solo 55 minutos de Bogotá encontramos el Municipio de san Francisco de Sales
(Cundinamarca), o 55 Kilómetros al occidente de Bogotá, pertenece a la provincia
del Gualivá del Departamento de Cundinamarca. Es considerado el Municipio de
tierra templada más cercano a Bogotá.
6. LOCALIZACIÓN Y CARACTERÍSTICAS GEOGRÁFICAS
El municipio de San Francisco, pertenece al departamento de Cundinamarca,

ubicado en la Provincia del Gualiva, a 55 km al Nor Occidente de la capital de la
República de Colombia. Sus coordenadas son: 4º 59’ 16.08” de latitud norte y 74º
18’ 06.72” Longitud oeste de Greenwich, con una altitud aproximada de 1570 m s.
n. m. en la vereda EL PEÑON. Para llegar al predio, partiendo del casco urbano del

municipio de San Francisco se toma una vía al Encuentro que va con destino a la
autopista, y a la altura de la planta de gas, se encuentra la finca California cuya
puerta principal se halla en la curva inmediata a mano derecha al terminar el
cerramiento de la Planta de Gas encontrando la portada de la Finca CALIFORNIA.
Datos generales del municipio

ALTURA: Máxima: 3.000 m.s.n.m: mínima 1.500 m.s.n.m.
TEMPERATURA PROMEDIO: 11 ° C – 21° C
PRECIPITACIÓN: Moderada, predominando la lluvia baja por su altura.
PISO TÉRMICO: Templado en su mayor parte
DISTRIBUCIÓN DE LLUVIAS: Entre enero y mayo- septiembre y diciembre
NÚMERO DE COSECHAS ANUALES Los predios son de pastos, café y diversos frutales. 1
ACTIVIDAD ECONÓMICA
La base agrícola del Municipio se sustenta en el cultivo del café asociados

íntimamente con los cítricos y el plátano; localizados en el mismo piso térmico
encontramos otros cultivos como el maíz, la caña panelera, la yuca, el tomate, el
fríjol, el aguacate y la arveja. Otra de las actividades desarrolladas en el Municipio
son las pecuarias qué se desarrollan de forma tecnificada, encontrándose ganado
bovino, porcino, equino, caprino y ovino, dentro de estos el más importante es la
ganadería cuyas razas predominantes son: cruce con Cebú Normando y pardo,
para la ceba integral; el Normando y el Holstein; para doble propósito y el Holstein
para lechería garantizada
El municipio se encuentra sobre el eje vial más importante de conexión hacia el
nor-occidente del país, por lo cual se desarrolla dentro de la estructura territorial
de relaciones sub-regionales y regionales que le confiere estrechas
interdependencias sociales, económicas y administrativas con los municipios de La
Vega, Facatativá, El Rosal y finalmente con Bogotá, ciudad de la cual dista 57 Km.
INFRAESTRUCTURA SOCIOECONÓMICA
La cabecera Municipal cuenta con un puesto de Salud, colegios de secundaria y

escuelas de básica primaria, plaza de mercado, demás comercio local, entidad
bancaria, cementerio local, asistencia técnica por parte de la Umata municipal, un
comando de policía local. Todos estos servicios e instalaciones para uso de todos
los habitantes el sector.
SITUACIÓN DE ORDEN PÚBLICO
En la fecha de la visita no se detectaron problemas que alteraran el orden público,

por el contrario, se podría afirmar que la región de sana calma.

PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN O DESVALORIZACIÓN
Aspectos positivos: El sector es altamente desarrollado, al contar con una

excelente vía nacional (5008) que cubre el municipio; así mismo el sector cuenta
con buen servicio de transporte, recurso hídrico suficiente, servicios domiciliarios y
bancarios entre otros, región de sana calma, lo que le permite a sus residentes a
llevar un buen nivel de vida.
Aspectos negativos: No se evidencian aspectos negativos significativos, pero se

podrían relacionar que la salida de la capital de la republica que ocasionalmente
un poco difícil en tránsito en ese sector, pero una vez fuera del mencionado
1
municipio el transito es excelente. El sector cuenta con un peaje, lo que hace un
poco costoso los pasajes y los fletes.
USO PREDOMINANTE Y NIVEL SOCIOECONOMICO:
En el sector donde se encuentra esta finca también se encuentra la planta de

abastecimiento de gas, el sector se caracteriza por tener uso agropecuario
compatible con el residencial, observándose un buen nivel socioeconómico,
permitiendo a sus habitantes llevar un buen nivel de vida, debido a la actual
situación de salud en el mundo, aquí en el país las personas con mejores recursos
se han dado de buscar nuevas localizaciones que mejoren sus condiciones actuales
de encierro, por esta razón la cercanía del municipio con la capital hacen de este
municipio un espacio agradable y oportuno para trasladar su vivienda de fines de
semana y en otros casos su vivienda no temporal sino definitiva, esto le ha dado al
municipio una vocación turística.
7. NORMAS Y USOS ESPECIFICOS DEL SUELO:
(LEY 388 1997) EOT, LEY DE DESARROLLO DE TERRITORIOS, LEY 152 DE 1994 ART. 41,
LEY 388 1997 ART. 28; NUEVAS NORMAS NACIONALES QUE OBLIGAN AJUSTAR LOS
ORDENAMIENTOS COMO EL DECRETO 3600 DEL 2007, EL 097 DEL 2006, LA LEY 1228 DEL
2008 Y DECRETO 4085 Y 4086. Y el Acuerdo 021 de diciembre 30 de 1999 (EOT )
Usos del suelo rural Acuerdo 021 diciembre 30 de 1999 EOT.

Mapa A-12

ARTÍCULO 127: Suelos de uso agropecuario semimecanizado o semi-

intensivo: Corresponde al número 6, del mapa de reglamentación del uso del
suelo rural (mapa A-12).
Uso principal: Agropecuario tradicional a semi - mecanizado y forestal. Se

debe dedicar como mínimo el 15% del predio para uso forestal protector –
productor para promover la formación de la malla ambiental.
Uso compatible: Infraestructura para Distritos de Adecuación de Tierras,
establecimientos institucionales de tipo rural, granjas avícolas o cunículas y 1
vivienda del propietario.
Usos condicionados: Cultivos de flores, granjas porcinas, recreación en

general, minería, vías de comunicación, infraestructura de servicios y
parcelaciones rurales con fines de construcción de vivienda campestre siempre
y cuando no resulten predios menores a los autorizados por el municipio para
tal fin.
Las construcciones u obras de infraestructura que se permitan no podrán

sustraer más del 10% a la producción del área.
Usos prohibidos: Usos urbanos y suburbanos, industriales y loteo con fines de

construcción de viviendas.
Parágrafo 1. En usos intensivos de galpones, porquerizas, piscicultura e

industrias, se exigirá el establecimiento de manejos puntuales de los residuos
sólidos y líquidos, de acuerdo a las normas ambientales y sanitarias existentes,
y a las disposiciones de la CAR, así como el establecimiento de cercas vivas en
especies nativas. Las instalaciones de este tipo que se encuentren en
funcionamiento antes de la aprobación del presente Acuerdo tendrán un plazo
de un (1) año, para ajustar sus actividades a las presentes disposiciones.
Las industrias existentes y las que se deseen construir, que generen algún tipo
de riesgos a la población deberán presentar a la Alcaldía Municipal el plan de
manejo y mitigación correspondiente, para lograr su funcionamiento, siempre
y cuando no presenten incompatibilidad de uso con la zona donde se
encuentran ubicadas o donde se pretendan establecer.
Parágrafo 2. Dentro de esta clasificación se encuentran cuatro (4) zonas,

dentro del municipio.
 6A, esta zona se ubica al norte de la vereda San Miguel, en un área de

332.44 Ha, entre las cotas 2.000 a 2.200 m.s.n.m.; sobre la formación de
bosque húmedo montano bajo (bh-MB), en la unidad geológica Guadalupe
Medio y Superior. Sus suelos pertenecen a la clase agrológica IV, sobre la
asociación Balsora con pendientes del 6-12%.

 6B, se encuentra localizada en la parte central de la vereda San Miguel,

con un área de 528.97 Ha, entre las cotas 1.800 a 2.200 m.s.n.m., sobre las
formaciones de bosque húmedo montano bajo (bh-MB) y bosque
premontano (bh-PM), en la unidad geológica Guadalupe Medio y Superior.
Sus suelos corresponden a las clases agrológicas IV y una pequeña porción
a la clase VII, que corresponden a la asociación Balsora, con pendientes
del 12-30%.
 6C, esta zona se ubica en la parte sur y central del municipio en las
veredas Sabaneta, El Peñón, Juan de Vera y Pueblo Viejo, en un área de 1
1.286,38 Ha, entre las cotas 1.900 a 2.500 m.s.n.m., sobre la formación
bosque húmedo montano bajo (bh-MB), y en corresponder a las unidades
geológicas Guadalupe Medio y Superior al centro y norte de la zona, y la
unidad Guadalupe Superior hacia el sur. Sus suelos se clasifican en las
clases agrológicas IV, VI y una pequeña porción de la clase VII, que
corresponden a las series Benito y Tamacal. La serie Benito, es
recomendada para cultivos propios del clima, debido al buen desarrollo,
penetración y distribución de las rocas, aunque es muy ácido y pobre en
fósforo, pero con un adecuado manejo, pueden ser muy productivos.
 6D, se encuentra en la vereda Arrayán, al occidente del municipio, en un

área de 52.73 Ha, entre las cotas 1.900 a 2.100; en la formación de bosque
húmedo montano bajo (bh-MB), sobre la unidad geológica Guadalupe
Medio y Superior. Sus suelos se clasifican en la clase agrológica VI, que
corresponde a la serie Benito, ésta es recomendada para cultivos propios
del clima, debido al buen desarrollo, penetración y distribución de las
rocas, aunque es muy ácido y pobre en fósforo, pero con un adecuado
manejo, pueden ser muy productivos
CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO
Ubicación y Accesibilidad:
PREDIO CALIFORNIA

Localización del predio
Distancia a cabecera: 2 kilómetros

Tiempo de recorrido: 12 minutos
Fuente: inspeccion ocular
Forma Geométrica:
El predio presenta una forma regular de un rectángulo.

Topografía:
El predio relativamente de ondulación poco severa con sectores relativamente
planos.
Frente Sobre Vías:

El predio tiene frente sobre la vía que va del casco Urbano del Municipio de San
Francisco a la autopista central y en toda la esquina de la vía se encuentra la Finca
CALIFORNIA.

Cercas Perimetrales e Internas:

El predio cuenta con cercos perimetrales construidas con postes de madera y
cemento, y una portada
Servicios Básicos Disponibles:
El predio cuenta con servicio de Energía bifásico, suministrado por la Empresa de

Energía Codensa, agua permanente del acueducto veredal, unas instalaciones
para riego con 3 puntos distribuidos en el predio, telefonía celular y transporte
público en taxi individual que se llama por teléfono.
Posibilidades de Mecanización: El predio de acuerdo a su poca pendiente,

pero por su tamaño no es apto para explotación agrícola mecanizada.
Normas Reguladoras del Uso del Suelo:

Esquema de Ordenamiento Territorial (E.O.T) acuerdo municipal No 021 del 30 de
diciembre de 1.999

CARACTERÍSTICAS DE LAS CONSTRUCCIÓNES
En el predio se encontraron 3 construcciones, una muy cerca de la puerta de

entrada, construida en piedra a la vista, puerta en madera y cubierta en teja color
rojo.
1
Cuenta en su entrada con un parqueadero y encima un cuarto de secado, el
cual esta echo en madera con teja de zinc; al continuar se encuentra con la
casa principal la cual cuenta con corredores en tableta Cúcuta rojo de 25x25
Tiene una entrada por la parte de la zona de ropas la cual comunica a la cocina
con pisos enchapados en tableta blanca de 20x20 y comedor teniendo otra entra
frente al comedor sus puertas son en acero, de ahí pasa a la sala con tableta
Cúcuta de color rojo y a sus lados cuenta con dos alcobas a el lado derecho y al
lado izquierdo cuenta con otras 2, su piso es en tableta antigua de color
amarillo con rojo y su plancha es de calcetón en guadua y 2 baños con una en
tableta blanca, una escalera que comunica al segundo piso en forma de caracol
en acero y madera, tiene 3 habitaciones con puertas en madera y piso en con
machimbre y tejado de eternit con ventanas en acero con grandes vidrios y rejas
en color verde y con todas sus paredes pañetadas y pintadas, en la parte de
atrás de la casa tiene un patio amplio en tableta Cúcuta color rojo pasando a la
casa del cuidandero se ingresa por la cocina y hacia el fondo hay una
habitación de 2.37 fondo x 1.90 ancho y por medio de la cocina pasamos a un
hall y luego a la habitación principal su piso es en cemento con paredes

pañetados y pintadas al salir de la casa se encuentra el baño con puerta en
acero y piso en tableta antigua de 20x20 y una bodega de 2.80 de frente por
4.87 de fondo, en el segundo piso se encuentra el otro beneficiadero por el cual
se accede por medio de una rampa y está construido en bloque, pañetado y
pintado con teja de Eternit, diagonal se encuentra el beneficiadero con su
respectiva máquina descerezado y su alberca, en el segundo piso cuanta con 3
habitaciones las cuales se utilizan como depósitos o cuarto de san alejo
Estado de conservación: buena y en condiciones de habitabilidad.

Área construida: El inmueble tiene un área construida aproximada de 181 mts2 y
un garaje para dos autos
En otros aspectos valorables encontramos: la portada, un aproximado de 100
árboles frutales entre los que encontramos plátano, naranja, mandarina, limón,
banano y aguacate. Existen arboles de sombrío, un pequeño estanque con agua
directa del rio para el cultivo de peces, su topografía es ligeramente ondulada y es
toda guadañable.
DICTAMEN GENERAL DE LA CONSTRUCCION Y LAS REDES DE USO DOMESTICO:

El estado general del inmueble es bueno, con un deterioro normal por el uso
legítimo, el cual ha tenido algunas remodelaciones. No se evidencia averías o
daños ocasionados por temblores o sismos. El inmueble presenta cimientos y
sistema estructural de mampostería estructural. La fachada y los acabados
interiores son sencillos en general, El estado de las redes eléctricas, hidráulicas y
sanitarias está acorde a las necesidades y se encuentran funcionando
normalmente.
8. METODOLOGIA DEL AVALUO

La metodología del avaluó cubre dos aspectos, el marco legal que es la norma o
resolución con que se deben hacer los avalúos en Colombia y el otro aspecto es el
marco teórico que busca con su aplicación y la combinación de los dos métodos
encontrar el valor real del inmueble..
9. MARCO LEGAL
RESOLUCIÓN NÚMERO 620 (23 septiembre 2008), del IGAC, por la cual se
establece la metodología para la realización de los Avalúos de Bienes Inmuebles,
se ha aplicado y desarrollado la Metodología para el avalúo del inmueble materia 1
del presente informe.
El presente Avalúo se ha practicado mediante la aproximación por comparación
directa del mercado en la vereda, el sector y zonas circundantes que se pueden
clasificar como homogéneas, recogiendo las diferentes ofertas, de las cuales solo
se tomaron las que cumplen con la resolución 620 del IGAC ; Así mismo estas
fueron corroboradas vía telefónica donde se hizo una descripción más precisa de
los predios ofertados, igualmente se indago por el uso y la rentabilidad que
generan; cabe aclarar que los predios investigados cuentan con viviendas similares
en edad de construcción y estados de conservación, similar área de terreno,
incluso de construcción; Estas fueron analizadas para llegar a la estimación del
valor comercial del predio. Se encontraron y se eligieron tres (3) ofertas en venta
ubicadas en el municipio y hubo otras varias las cuales no cumplen con la norma
en cuanto a la desviación estándar, por lo que se descartaron.
Estas ofertas cuentan con las siguientes características:
 Fincas de la misma o similar tipología.

 Áreas de lote entre 3000 m² y 70000 m².
 Áreas construidas entre 80 m² y 150 m².
 Ubicadas sobre vías similares a la del predio avaluar.
 Algunas ofertan se tomaron sin construcción buscando hallar el valor real del
terreno
Se descartaron ofertas en venta ubicadas en el mismo sector con características

diferentes a las del predio que estamos avaluando, como:
 Casa- quintas de recreación.

 Ofrecidas para uso comercial o industrial.
 Con áreas de lotes mayores a 80000 mt² y menores a 2000 mt2.
 En mejores condiciones de ubicación.

10. MARCO TEORICO

Dadas las características del predio, su uso, vías de acceso y características del
sector se propone para la aplicación los siguientes métodos tratando de encontrar
el valor razonable del inmueble:
METODO DE COMPARACION O DE MERCADO:

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir
del estudio de las ofertas, o transacciones recientes, de bienes, semejantes y
comparables al del objeto del avalúo. Se realizó un sondeo de mercado efectuado
en la zona para conocer el valor del terreno, por ser este tiempo atípico por lo
mundialmente conocido (la pandemia), ha habido demanda de predios de poca 1
extensión y poco mantenimiento preferidos sobre predios de mayor extensivos
inclusive con vocación turística.
JUSTIFICACIÓN DEL MÉTODO: Este método es utilizado para el Avalúo debido a
que en la investigación se encontró información de ofertas y/o transacciones en el
sector y sectores homogéneos que se pueden comparar con el bien objeto de la
valuación. Estas ofertas cumplen con los parámetros estadísticos establecidos en la
resolución número 620 del 23 septiembre de 2008 del IGAC.
PROCESAMIENTO ESTADISTICO.
MEMORIAS DE CÁLCULO: Para este Avalúo se utilizó información de mercado
reciente, de datos de ofertas, los cuales fueron confrontados y ajustados antes de
ser utilizados en los cálculos estadísticos.
Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es la
media aritmética. Siempre que se acuda a medidas de tendencia central es
necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente
de variación.
Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-)
7,5%, la media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor
asignable al bien.
Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a menos (-) 7,5%; no
es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el
número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del
valor medio encontrado.
FACTOR DE NEGOCIACIÓN: Los datos recolectados de las ofertas tienen un

incremento por encima del valor de mercado ya que generalmente el oferente pide
más para poder obtener una buena transacción, esto se verificó telefónicamente
ya que los oferentes dijeron que el precio de venta era negociable. Por ello se
aplicó un porcentaje de negociación a las ofertas entre el 5,7% y el 6,7%. Estos
porcentajes de negociación están acorde a las circunstancias económicas actuales
y están basados en la oferta y demanda en el sector, que se considera normal. Por
esta razón en la tabla de valores encontraremos los datos ya ajustados.

INVESTIGACIÓN DE MERCADO
Se realizó de acuerdo a lo establecido en el Decreto, 1139 del 1995, resolución

2965 del 12 de septiembre de 1995 de la Gerencia General del INCORA y se
complementa con: el decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998 reglamentario de la
ley 388 de 1997, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de
Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 620 del
2008, expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, utilizando los
siguientes métodos:
1
 Método de comparación o de mercado.
 Método del costo de reposición para la construcción.
Para conocer el valor de los predios ofrecidos en el municipio de San Francisco, en

veredas de la misma zona y comparables a los predios a valuar, se hizo la
investigación directa por medio vía internet con los diferentes inmobiliarias, las
cuales fueron corroboradas vía telefónica donde se hizo una descripción más
precisa de los predios ofertados, indicando las mejoras que tenía cada uno de ellos
como construcciones y cultivos, adicionalmente las estrategias de logística por su
ubicación dentro de la zona; cabe aclarar que todos los predios ofertados cuentan
con vivienda de estados normales y con unas áreas en promedio de construcción
de 200 m2.
PROCESAMIENTO ESTADISTICO DE INVESTIGACION DE MERCADO.

INVESTIGACION DE MERCADO:
Se realizó en campo la toma de muestras directamente, y se apoyó con

información secundaria de agentes inmobiliarios del municipio que por su
experiencia facilitaron información de predios de condiciones similares así
estuviesen en otros sectores del municipio pero que permiten ser homologados al
predio a avaluar, sobre todo por el valor del terreno.
tipo de área valor m2

FUENTE tel. fuente PREDIO DE VENTA terreno TERRENO
propiedad
$
ISMAEL SORZA 3103485228 finca 8600 $ 40.697,67
350.000.000,00
$
CARLOS CORREA 3213091940 finca 7000 $ 40.000,00
280.000.000,00
Arquimedes Acero 3123053641 finca $ 340.000.000,00 8600 $ 39.534,88
Hector Sanchez 3112106150 finca $ 220.000.000,00 4580 $ 48.034,93
PROMEDIO $ 42.066,87
DESVIACION ESTANDAR $ 4.007,30

COEFICIENTE VARIACION 3,02
LIMITE SUPERIOR $ 46.074,17
LIMITE INFERIOR $ 38.059,57
VALOR ADOPTADO $ 42.000,00
En el anexo IGAC se aporta las definiciones respectivas y su aplicación.

VALOR ADOPTADO: De esta manera y teniendo en cuenta que el predio es
comparable con las ofertas existentes en la misma vereda y sector, después de
haber procesado toda la información estadísticamente se puede adoptar los
siguientes valores para el inmueble a valuar. 1
El valor comercial fijado para el terreno fue de $42000.00 m² en
consideración que se cumplen con los parámetros estadísticos establecidos en la
resolución número 620 del 23 septiembre de 2008 del IGAC. Así las cosas tomando
el valor del Mt 2 de y Multiplicarlo por 19000 m2, nos arroja la suma de
SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO MILLONES DE PESOS Moneda corriente
($ $ 798.000.000,00)
METODO RESIDUAL
Se basa en calcular el valor de un terreno como “residuo” o saldo entre el

precio total de venta del Inmueble, restándole la utilidad y el costo de la
construcción o sea encontrando el lote urbanizado como residuo y además,
aplicando un factor de incidencia de la tierra se puede calcular el valor máximo
que soportaría el lote. En este caso se deduce el valor del lote por el Potencial
de Desarrollo que podría tener y la relación con las normas o reglamentación
urbana. Entre el valor del suelo, y la rentabilidad de la construcción. Es una
variante más compacta y práctica del método evolutivo y es bastante útil en
este caso en el cual se requiere obtener el valor correspondiente al terreno. A
través de este método se estima el valor del terreno conociendo previamente el
valor total del inmueble y el de las Construcciones en función del factor de
comercialización para el momento del avalúo, se puedan construir en el predio.
Para ampliar la fórmula matemática anterior podemos seguir los siguientes

pasos para encontrar el máximo valor del suelo urbanizado en función de lo
que se puede construir. No basta con que la reglamentación lo permita, es
necesario examinar si el mercado lo acepta y el proyecto es vendible.
El proceso que se debe seguir es el siguiente:
1. Con base a las normas Identificar el área máxima construible.

2. Se determina el terreno neto urbanizable
3. Se conocen los aislamientos laterales, posterior y retiro o antejardín anterior
4. Se halla el Índice de Ocupación máximo aceptable
5. Se define la altura o número de pisos construible.

6. El área ocupada en primer piso, obtenida de aplicar el Índice de Ocupación

al terreno, se multiplica por el número de pisos. El resultado es el área cons-
truida total.
7. El área total construida se multiplica por K y se obtiene el área útil o
vendible.
8. Se halla el valor esperado de las ventas del proyecto multiplicando el área
útil vendible por el precio por m2 esperado de ventas según el mercado actual.
9. Se define un rango para el factor “alfa” o Incidencia del suelo en el proyecto.
Debe tenerse en cuenta que “alfa” disminuye de acuerdo al estrato y es inverso
a la cantidad de construcción. En los estratos bajos “alfa” vale menos. En los
altos índices de construcción “alfa” vale menos
1
10. Se aplica el resultado de “alfa” al valor esperado de las ventas. Este será el
valor máximo aceptable por la demanda para el lote urbanizado.
AREAS DEL PREDIO
Área del predio Áreas construidas Área libre

19000 m2 187.00 m2 18813 m2
V = ALFA x K x P x IC
Alfa 0,13
Alfa es el factor de incidencia del terreno sobre los ingresos totales
potenciales de una construcción. Oscila entre el 13% y 18%.
K 0,14
K es el porcentaje de área útil urbanizable, la cual es el área exacta
que el constructor podrá vender. K viene de las tablas según el
prototipo de construcción.
P $ 1.600.000
P es el precio de venta a nuevo por metro cuadrado por el cual el constructor venderá las
unidades privadas
IC 1,4
Ic es el máximo indice de construcción permitido en el predio avaluado
VALOR COMERCIAL POR METRO CUADRADO $ 40.768,00
Es el resultado de la multiplicación de Alfa* K*P*IC
VALOR COMERCIAL DEL TERRENO $ 774.592.000,00
Con el método matemático encontramos que los valores obtenidos son
similares al encontrado por el método de mercado y se escoge el método de
mercado como el método más apropiado para obtener el valor real del predio
y con la experiencia estamos seguros que el valor escogido para el terreno y

para la construcción son los acertados para encontrar el valor comercial del
predio
METODO DE COSTO
Por las características de este avalúo se utilizó el método de costo.
ESTADO DE LAS CONSTRUCCIONES APLICANDO METODO COSTO DE

REPOSICIÓN
1
El valor de las construcciones se calcula aplicando el método de reposición el cual
consiste en determinar el valor actual o nuevo de cada edificación y restarle la
depreciación acumulada. La depreciación se calcula utilizando las fórmulas de Fitto
y Corvini, las cuales tienen en cuenta la edad y el estrado de conservación de cada
construcción.
VETUSTEZ O EDAD: El predio fue construido antes del año 1995,. Tiene una
vetustez de veinticinco años (25).
VIDA TECNICA: la vida Técnica es de setenta (70) años.
VIDA REMANENTE: cuarenta y cinco años (45) años
RESOLUCIÓN NÚMERO 620 DE 2008 “Por la cual se establecen los procedimientos
para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”. CAPÍTULO I,
Artículo 2, Parágrafo. Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida
útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo
sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los
que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil
será de 100 años
.
El valor comercial obtenido del terreno y la construcción es en conjunto el valor físico del
inmueble como tal. A este aplicamos un factor de comercialización que busca analizar la
situación actual del mercado inmobiliario, dicho análisis se hace a través de la relación de
dos variables costo de construcción a nuevo y valores comerciales actuales de mercado
teniendo en cuenta el uso actual y los usos potenciales permitidos según la norma.
CUADRO DE VALORES:
METODO DE COSTO PARA LA CONSTRUCCION
AREA PREDIO M2 19000
AREA LIBRE M2 18813
CONSTRUCCION
VALOR METRO CUADRADO $ 1.600.000,00
COSTO DE REPOSICION 10%

METRO CUADRADO $ 160.000,00

VALOR REAL $ 1.760.000,00
DEPRECIACION
EDAD 25
TOTAL VIDA ESPERADA AÑOS 70
PORCENTAJE DE VIDA TRANSCURRIDO 35,714
ESTADO DE CONSERVACION 1
DEPRECIACION ANTIGÜEDAD ESTADO 0,62
VALOR METRO CUADRADO $ 1.091.200,00
FACTOR DE COMERCIALIZACION 0,85 1
VALOR COMERCIAL MENOS $ 927.500,00
AREA CONSTRUIDA M2 187
Valor $ 173.446.240,00
Demerito sobre avalúo 5%
VALOR $ 8.672.312,00
VALOR DE LA CONSTRUCCION $ 164.773.928,00
Valor real mt2 $ 881.144,00
Para la construcción el valor adoptado fue de $881.144,00 por MT2, en consideración

a que la construcción se encuentra en condiciones a aceptables y no se evidencia que
haya tenido muchas reparaciones ni remodelaciones; de otra parte los terminados son
de buena calidad. Así las cosas tomando el valor por Mt 2 y Multiplicarlo por 187 m²
de construcción nos arroja un valor comercial de CIENTO SESENTA Y CUATRO
MILLONES SETECIENTOS SETENTA Y TRES MIL CIENTO CUARENTA Y
CUATRO PESOS CON 00/100 MONEDA CORRIENTE ($164.773.144,00)
Aproximando el valor de la construcción a la centena mayor tenemos el valor de

CIENTO SESENTA Y CUATRO MILLONES SETECIENTOS
SETENTA Y CINCO MIL PESOS MONEDA CORRIENTE
($164.775.000,00)
11. LIQUIDACIÓN DEL AVALÚO
Valor real TERRENO $ 798.000.000,00

Valor real CONSTRUCCION $ 164.775.000,00
TOTAL $ 962.775.000.00

Valor del predio: NOVECIENTOS SESENTA Y DOS MILLONES

SETECIENTOS SETENTA Y CINCO MIL MONEDA CORRIENTE
($962.775.000.00)
12. CONSIDERACIONES FINALES DEL AVALÚO
Como consideración y observación especial en este avaluó no se tuvo en cuenta el Valor

del área de Servidumbre de Conducción de Energía Eléctrica con Ocupación Permanente,
que existe dentro del predio, ni los daños materiales o patrimoniales consistentes en el 1
daño emergente y lucro cesante que afectan al predio, pues se desconoce si por la
imposición de la servidumbre se pagó alguna indemnización por parte de la entidad
eléctrica respectiva, el cual se determina, con base en el numeral 2 del Art. 10 de la Ley 56
de 1.981, que establece la determinación del avalúo comercial de la hectárea de tierra, en
los predios afectados, como base para fijar el valor del Área de Servidumbre..
Tampoco se hace referencia al Valor del Daño al Remanente o la Minusvalía, que viene a
ser la disminución o pérdida del Valor Comercial del Predio, con ocasión de la imposición
del gravamen de servidumbre, el cual se determina restándole al valor comercial del
predio sin servidumbre, el valor de la servidumbre, en razón a que, por disposición del
RETIÉ, el área de servidumbre queda inutilizada. Para determinar la minusvalía, es
necesario elaborar el avalúo comercial del predio sin servidumbre, el avalúo de la
servidumbre, operación que arrojaría, la minusvalía o pérdida de valor del predio con la
imposición de la servidumbre. Esta servidumbre desmejora el precio del predio, ya que el
área de afectación cruza la finca en dos sentidos.
En cuanto a las características más relevantes de las unidades a avaluar,
expuestas en el presente estudio, en la determinación del justiprecio se han tenido
en cuenta las siguientes consideraciones generales:
La ubicación especifica del terreno.
El terreno, estado de conservación y mantenimiento del bien en mención.
Las vías de acceso al sector, sus servicios generales de infraestructura nacional y
municipal.
El avalúo practicado corresponde al precio comercial del predio, expresado en
dinero, entendiéndose por precio comercial aquel que un comprador y un
vendedor estarían dispuestos a pagar y recibir de contado respectivamente por el
predio, en un mercado con alternativas de negociación.
El avalúo practicado también corresponde al precio de venta de cada uno de los
inmuebles, expresado según la matriz de rentabilidad mínima para inmuebles del
área rural, de acuerdo a la oferta y demanda del sector de influencia.
13. CERTIFICACIÓN DEL AVALÚO:

Por medio de la presente informo que no tengo interés presente ni futuro de la

propiedad en cuestión. No tengo interés ni perjuicio con respecto a la materia en
cuestión de estos reportes de avalúo, o de las partes involucradas.
Mis conclusiones no están influenciadas por los honorarios que reciba. Es lo mejor
de mi conocimiento y convencimiento, el contenido de este reporte de avalúo, sus
análisis, opiniones y conclusiones expresadas son verdaderos y correctos.
El presente dictamen ha sido elaborado en conformidad y está sujeto a los
requerimientos del Código de Ética y los Estándares de Conducta Profesional, del
Registro Nacional de Avaluadores del cual soy miembro.
El valor del inmueble, de la hectárea y del metro cuadrado de tierra, contenido en
este informe, está basado en la información suministrada por los lugareños con
1
respecto a ofertas realizadas a los terrenos del sector de influencia y de las ofertas
encontradas en Fincaraiz y demás plataformas de internet, además del uso que
tiene actualmente el lote de terreno objeto del avaluó.
Atentamente,
_______________________________
Arquitecto – Perito Avaluador

Otras Fuentes del Estudio de Mercado:

www.laguiainmobiliaria.com
www.metrocuadrado.com
www.lonjapropiedadraiz.com
www.sociedadcolombianadearquitectos.com
www.camacol.com
www.fimcaraiz.com
1
14. REGISTRO FOTOGRAFICO


Avaluo Finca California

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ESTUDIOS & CONSULTORIA

JORGE ENRIQUE DIAZ B.

AVALÚO COMERCIAL PREDIO RURAL

TIPO: FINCA - AGROPECUARIA

CARRERA 7 N° 2-25 SAN FRANCISCO CEL 3208460933 CORREO jodiaz50@gmail.com

San Francisco, Cundinamarca, 16 de SEPTIEMBRE de 2021

Atendiendo su solicitud, interesado en conocer el valor razonable del predio denominado 1

Así que, elaborado el correspondiente informe, hago entrega de este cumpliendo el

Jorge Enrique Díaz B.

CARRERA 7 N° 2-25 SAN FRANCISCO CEL 3208460933 CORREO jodiaz50@gmail.com

2. CARACTERISTICAS GENERALES DE SAN FRANCISCO.......................................................6

3. LOCALIZACIÓN Y CARACTERÍSTICAS GEOGRÁFICAS.......................................................8

4. NORMAS Y USOS ESPECIFICOS DEL SUELO:..............................................................................10 1

METODO DE COMPARACION O DE MERCADO:....................................................................20

9. CONSIDERACIONES FINALES DEL AVALÚO...............................................................................26

10. CERTIFICACIÓN DEL AVALÚO:..............................................................................................27

11. REGISTRO FOTOGRAFICO.....................................................................................................28

CARRERA 7 N° 2-25 SAN FRANCISCO CEL 3208460933 CORREO jodiaz50@gmail.com

4. OBJETIVO DEL AVALÚO

El presente informe de avalúo comercial se realiza a solicitud del señor ALBERTO

El presente documento de avalúo comercial, fue elaborado con el objetivo de

VIGENCIA DEL AVALUO:

Los términos de este avalúo comercial son únicamente para el propósito y el

El presente avaluó tiene vigencia de un año a partir de la fecha de entrega y

RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR: El Avaluador no será responsable por

CARRERA 7 N° 2-25 SAN FRANCISCO CEL 3208460933 CORREO jodiaz50@gmail.com

DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN

MARCO LEGAL DE REFERENCIA

El marco normativo del avalúo está contemplado en el decreto 1420 de 1998 y la

DOCUMENTACIÓN E INFORMACIÓN SUMINISTRADA

INFORMACIÓN JURÍDICA Y CATASTRAL

Según títulos y folio

CARRERA 7 N° 2-25 SAN FRANCISCO CEL 3208460933 CORREO jodiaz50@gmail.com

Fecha de Solicitud: Septiembre 5 de 2021

5. CARACTERISTICAS GENERALES DE SAN FRANCISCO

 CLASE DEL INMUEBLE:

Nombre del municipio: SAN FRANCISCO DE SALES

CARRERA 7 N° 2-25 SAN FRANCISCO CEL 3208460933 CORREO jodiaz50@gmail.com

Límites del municipio:

CARRERA 7 N° 2-25 SAN FRANCISCO CEL 3208460933 CORREO jodiaz50@gmail.com

6. LOCALIZACIÓN Y CARACTERÍSTICAS GEOGRÁFICAS

El municipio de San Francisco, pertenece al departamento de Cundinamarca,

CARRERA 7 N° 2-25 SAN FRANCISCO CEL 3208460933 CORREO jodiaz50@gmail.com

Datos generales del municipio

La base agrícola del Municipio se sustenta en el cultivo del café asociados

La cabecera Municipal cuenta con un puesto de Salud, colegios de secundaria y

SITUACIÓN DE ORDEN PÚBLICO

En la fecha de la visita no se detectaron problemas que alteraran el orden público,

CARRERA 7 N° 2-25 SAN FRANCISCO CEL 3208460933 CORREO jodiaz50@gmail.com

PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN O DESVALORIZACIÓN

Aspectos positivos: El sector es altamente desarrollado, al contar con una

Aspectos negativos: No se evidencian aspectos negativos significativos, pero se

USO PREDOMINANTE Y NIVEL SOCIOECONOMICO:

En el sector donde se encuentra esta finca también se encuentra la planta de

7. NORMAS Y USOS ESPECIFICOS DEL SUELO:

2008 Y DECRETO 4085 Y 4086. Y el Acuerdo 021 de diciembre 30 de 1999 (EOT )

Usos del suelo rural Acuerdo 021 diciembre 30 de 1999 EOT.

CARRERA 7 N° 2-25 SAN FRANCISCO CEL 3208460933 CORREO jodiaz50@gmail.com

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ARTÍCULO 127: Suelos de uso agropecuario semimecanizado o semi-

Uso principal: Agropecuario tradicional a semi - mecanizado y forestal. Se

Usos condicionados: Cultivos de flores, granjas porcinas, recreación en

Las construcciones u obras de infraestructura que se permitan no podrán

Usos prohibidos: Usos urbanos y suburbanos, industriales y loteo con fines de