UNIDAD TEMÁTICA N.

º 1
A.- Objeto, Principios y Herramientas de la Tasación.
Cuando es necesario una Tasación Inmobiliaria. Métodos de valuación: Método de
comparación. Método residual. Método de costo. Método de actualización. Tipos de
tasaciones. Diferencias entre valor, valor venal y precio.
Definición de conceptos relevantes: cosas y sectores comunes, dominio exclusivo o
privativo y porcentual de dominio.
Publicación y redes: Ventajas y desventajas.
B.- Desarrollo del trabajo del tasador: ámbito de trabajo. Informe del Tasador.
Diferencia entre tasación y valuación.
C.- Breve historia del Urbanismo. Nuevas tendencias en el desarrollo urbano.
10 tendencias de innovación urbana destacadas por el Foro Económico Mundial.
Un nuevo cisne negro para el urbanismo
D.- Vocabulario técnico.
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andingVariant=edu&invitationDestinationType=group

La Catedra recomienda: la lectura del libro “VALUACIÓN DE INMUEBLES”

Tomo I de RODOLFO H. PELLICE - UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN
FACULTAD DE INGENIERÍA DEPARTAMENTO DE AGRIMENSURA 2013 –
Editorial de la Universidad Nacional de San Juan
ftp://ftp.unsj.edu.ar/agrimensura/Publicaciones/TomoI%20Valuaciones%20Inmo
b-Pellice%20H.pdf del cual se extrajeron la mayoría de los conceptos
desarrollados en estos apuntes
Para la realización de este material de estudio se utilizaron transcripciones,
adaptaciones y copias del siguiente material bibliográfico:
• “Valuación de inmuebles” de RODOLFO H. PELLICE
• Tasación de Inmuebles Urbanos de MARIO E. CHANDIAS.
• Manual del Tasaciones del BCRA
• Normas y Planillas del TRIBUNAL DE TASACIONES de la NACION
• Manual de Tasaciones. de DANTE GUERRERO
• Aspectos conceptuales y prácticos de la Técnica Avaluatoria. De
NIEDERER, José Luis; PRATO, Dante; IGLESIAS, Germán.
• Tasación de Inmuebles de ARTEMIO D. AGUIAR
UNIDAD 1

A.- OBJETO Y PRINCIPIOS DE LA TASACIÓN.

Tasar, según el Diccionario de la Lengua Española, es “poner tasa a las cosas

vendibles”, esto es establecer el valor económico de un bien.

Establecer ese valor no es producto de un truco de magia, ni resultado de un

proceso puramente matemático, sino por el contrario el Tasador, a través de su
formación específica, “solo conoce el camino” que le permitirá aproximarse al
valor del bien. Ese camino está marcado por todas las herramientas
metodológicas disponible y que a su CRITERIO son las más aptas. Pero aquí
hay que hacer un llamado de atención, el CRITERIO no se “ENSEÑA” se
“ADQUIERE” La experiencia propia y de otros, los antecedentes, la
investigación, junto al conocimiento de lo metodológico, son los factores que
formaran ese CRITERIO.

En el punto de partida de toda Tasación, esta la obtención de antecedentes.

Estos deben ser verificados, se debe considerar su origen, características de la
fuente, y su relación con los otros antecedentes obtenidos, todo esto hace que
obtengamos una información confiable.

A mayor cantidad de antecedentes confiables, mayor la aproximación del valor

que se ha de obtener.

Conjuntamente se impone tomar conocimiento de la realidad en el que se

inscribe el bien a tasar, con el objeto de poder “medir “las influencias que actúan
sobre él. Esa realidad, abarca todos los aspectos físicos y ambientales como las
características del área de influencia y la normativa vigente en la misma.

A.1- DEFINICIÓN

Por lo Tanto:

“TASAR o AVALUAR un inmueble es determinar el valor económico más

probable del mismo a una fecha determinada, en un mercado libre y sin
influencias de factores que puedan distorsionar el valor, mediante un trabajo
técnico, realizado por un perito tasador, que comprende el conjunto de
razonamientos, inspecciones y cálculos que permiten determinar dicho valor.”

FINALIDAD

Determinar el valor edificio-terreno, separados o unidos, es la finalidad de una

tasación.
OBJETIVO

La tasación de bienes inmuebles, tiene un objeto único, perfectamente

identificado: “medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria,
para un mercado dado y en un determinado tiempo”.

PERITO TASADOR

Unión Panamericana de Valuaciones, define al Perito Tasador Profesional como

“a un experto profesional universitario en bienes tangibles e intangibles, con alto
nivel de competencia técnica en su especialidad e impecable integridad, que
analiza todos los aspectos que influyen en los bienes o derechos, sus usos y las
fuerzas, económicas, políticas y físicas, que por interacción influyen en su valor;
procesa todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente
dentro de un sano criterio de apreciación y avalúa el bien o los derechos,
estimando su valor de cambios por dinero en efectivo, para una fecha y lugar
determinados, considerando un uso y propósito específico.”

A.2- TASADOR:

De acuerdo a la Ley Nacional

Los tasadores pueden clasificarse en función de su capacitación y actividad:

1) Para actuar en todo tipo de tasaciones, según sus alcances de título:

A) Profesionales universitarios con título de grado habilitado en Agrimensura,

Arquitectura, Ingeniería en todas sus especialidades, Informática y en ciencias
de la Geología, con incumbencias o alcances de títulos en tasación de bienes
muebles e inmuebles y que no intervienen en ningún carácter en las operaciones
comerciales de los bienes por ellos valuados y ejercen sus tareas valuatorias, de
acuerdo a los alcances de sus respectivos títulos de grado y a los requisitos
exigidos por los Artículos números 42 y 43 de la Ley de Educación Superior Nº
24.521. Por su conocimiento de las ciencias físicas y químicas, de los
comportamientos estructurales, de diseño, fabricación y producción, con
capacidad de realizar desarrollos científicos, técnicos y económicos; con
autoridad para realizar proyectos, planificación, diseño, construcción, dirección
de obras, ensayos y puesta en funcionamiento; de edificios, de instalaciones, de
bienes rurales, de bienes muebles, de aeronaves, de embarcaciones, de
software y hardware. Y la evaluación de los avances tecnológicos y científicos.
Por su grado de especialización y por la complejidad de las tareas valuatorias,
estos profesionales integran y pueden ser representantes ante el Tribunal de
Tasaciones de la Nación.
 B) Para tasaciones sobre bienes limitados por su capacidad de construcción o
fabricación: Los técnicos que según resoluciones de Ministerio de Educación
tienen facultado el ejercicio de la tasación.

2. Para actuar en tasaciones de subastas y de comercialización:

Los profesionales con título universitario de Martillero y Corredor Inmobiliario,

alcanzados por los Artículos 8 y 34 de las Leyes N° 20.266 y Nº 25.028, que
además de informar sobre valores venales o de mercado de los bienes sujetos
a remate o actos jurídicos de venta, desarrollan actividades comerciales
relacionadas con los mismos, de acuerdo a las disposiciones legales en vigencia

Dada la trascendencia de la opinión que el Perito Tasador representa en

importantes decisiones patrimoniales, se considera fundamental que los mismos
se capaciten debidamente, manteniendo un alto índice de conducta en el
desarrollo de su profesión.

El Perito Tasador debe tener la capacidad de fundamentar la estimación del valor

considerando todos los factores propios del bien, debiendo actuar con gran
objetividad e independencia de criterio.

En muchos casos para actuar debidamente se debe realizar un trabajo de

carácter interdisciplinario con la participación de expertos de distintas
especialidades, lo cual es un síntoma de madurez y responsabilidad profesional.

Las funciones del tasador son:

• Obtener la información más exacta posible relativa al precio de venta de

las propiedades comparables. En lo posible, verificar la venta con alguna
de las partes de la transacción o con los registros públicos.
• Conseguir información sobre el tiempo en que la propiedad estuvo
ofrecida en venta y respecto de las veces que se modifico el precio de
oferta.
• Averiguar si se recibieron o no otras ofertas sobre la propiedad antes de
venderla.
• Confirmar que no hubo características especiales en la operación, como
la compra de otro bien del comprador o la inclusión de otra propiedad
(inmueble o de otro tipo) por el vendedor para fomentar la venta
• Confirmar que el vendedor no se hizo cargo de parte alguna de los costos
de compra del comprador, como por ejemplo una parte de la comisión
normalmente pagada por el adquirente.
• Confirmar que no hubo otros incentivos o promesas especiales
formuladas por el vendedor al comprador o del comprador al vendedor,
para cerrar la venta.
• Si existiera una oferta de venta, hablar con el corredor que este ofreciendo
la propiedad respecto del nivel de interés del mercado en la propiedad.
 Por ejemplo: si fuera una casa averiguar que barrios parecen estar
ofreciendo la mayor cantidad de casas similares en venta en ese
momento.
• Preparar y firmar el Informe de tasación.

A.3- PRINCIPIO BÁSICO DE LA TASACIÓN

“El valor de un inmueble es único, objetivo, privativo” de la misma manera que

lo son su forma, dimensiones o cualquier otra de sus características o
propiedades, independientemente del origen, destino o método utilizado al
realizar la tasación.

¿Cuándo es necesario una TASACIÓN INMOBILIARIA?

- Cuando se desea saber el valor MÁS PROBABLE de la(s) propiedad(es) que
se posee(n);
- Cuando se pretende conocer el valor de una propiedad antes de ponerla en
venta;
- Cuando se piensa en alquilar un bien inmueble -ya sea estable o de
temporada- y se hace necesario conocer el valor del alquiler o renta, para
averiguar la rentabilidad del
alquiler.
- Cuando se va a constituir una Sociedad Comercial, o ampliar el capital de una
Sociedad ya existente, mediante aportaciones no dinerarias de bienes
inmuebles.
- Cuando se negocia la permuta de una propiedad por otra, o se quiere vender
un lote apto para edificar a cambio de parte de las construcciones futuras.
- En los casos de Disolución de Sociedades donde hay reparto de bienes
inmuebles entre los socios;
- Cuando se requiere una Tasación Pericial Contradictoria en los recursos
relativos
Sucesiones, Donaciones, Transmisiones Patrimoniales, Divorcios,
expropiación;
- Cuando se quiere pactar el reparto de una herencia entre familiares;
- Cuando se negocia con Compañías de Seguros el resarcimiento derivado de
cualquier siniestro de alguna importancia sobre bienes inmuebles.
- Cuando se promueve la ejecución en Subasta Pública de bienes inmuebles
propiedad de deudores;
- Cuando, al no haber acuerdo con las Compañías de Seguros sobre
indemnizaciones por daños en bienes patrimoniales, se recurre a la vía judicial;
- En todos los demás casos, cuando se persigan efectos administrativos o
públicos, solicitudes de Hipotecas ante entidades bancarias o de crédito.

A.4- LA TÉCNICA DEL AVALÚO

Para realizar una tasación el perito recurre a diferentes y variados métodos y
conocimientos algunos más científicos que otros, su experiencia, etc, muchas
veces, esto, nos lleva a la confusión de que un inmueble tiene varios valores
simultáneamente. Esta confusión se debe a la falta de claridad de conceptos de
valor, los métodos para determinarlo y los datos de información. Aparte de que
en cada estimación interviene el criterio subjetivo del valuador, del cual es obvio
que no podemos liberarnos, criterio subjetivo que hace que las estimaciones de
un mismo bien hecha por varias personas difieran. Pero estas diferencias deben
ser tenidas como aproximaciones tanto mayores cuánto más claros resulten los
datos y menores las indeterminaciones, ya es que el valor es, en rigor,
independiente el tasador y los métodos que se use para determinarlo.

Ninguno de los métodos de tasación debe ser tenido como acto de fe; ninguno
de ellos conduce al valor en forma inmediata menos aún irrefutable

La técnica de evalúo, es de balance, no se limita en cada caso particular a la

aplicación de uno de los métodos, sino, por el contrario, los aplica a todos o a
todos aquellos que puedan ser aplicados con la información qué se disponga. El
balance queda a cargo del criterio del valuador qué, cuándo tiene respaldo de la
experiencia y los conocimientos está por encima de los métodos. Criterio
experiencia y conocimientos, de los cuales los métodos son auxiliares y de los
que deberá servirse para clasificar los datos, sanearlos y ponderarlos en su
importancia justa y debida para redondear la estimación definitiva.

A.5. MÉTODOS DE VALUACIÓN

Textos y cuadros extraídos de la pág. web:

https://arquitectotasador.com/metodos-de-valoracion/

La valoración inmobiliaria persigue en la mayoría de los casos, la obtención de

un VALOR DE MERCADO (o precio por el que probablemente se vendería un
inmueble en un escenario normal).

En la práctica habitual de la valoración inmobiliaria, los métodos con los que se

realiza tal estimación son cuatro: COMPARACIÓN, RESIDUAL, COSTO Y
ACTUALIZACIÓN

Así, en general, en una valoración de mercado no hay porque cumplir

estrictamente ninguna de dichas normativas, sino centrarse en la propia filosofía
de cada uno de los cuatro métodos. En esencia, la finalidad última es la de
obtener el valor de mercado del bien inmobiliario.

Se exponen a continuación la filosofía principal junto con el procedimiento de

aplicación, de cada uno de los cuatro métodos de tasación.
A.5-1 Método de comparación

Es el principal de los cuatro

métodos de tasación, ya que suele
estar presente en la mayoría de las
valoraciones. Dicho método se
basa en el ´principio de sustitución´
según el cual el valor de un
inmueble, es equivalente al de
otros activos de similares
características sustitutivos de
aquel.

Así, en el ámbito de la valoración de

bienes inmuebles, cada bien es
único y singular dada su posición
fija y concreta en el espacio, frente
a otras valoraciones en el que los
bienes no poseen dicha cualidad.

En este sentido, la aplicación de coeficientes de homogeneización sobre los

valores consultados de las distintas muestras, testigos o comparables obtenidos
por estudios de mercado, es esencial para poder asimilar dichos valores a los
del inmueble a valorar.

A.5-2 El Método Residual

 El método residual se utiliza en
la valoración de suelos allí
donde no es posible la
aplicación del método de
comparación por falta de
muestras o comparables.

A diferencia del método anterior,

el bien a tasar (lote vacante), no
se oferta a particulares sino a
promotores inmobiliarios. Así, el
método basa su filosofía en
considerar el valor del suelo,
como el valor residual fruto de
una promoción inmobiliaria
promovida por un hipotético
promotor.

De esta manera, el valor de

venta de un suelo vacante
resultaría de restar al valor de
venta esperado de la promoción inmobiliaria los gastos necesarios asociados.
Siendo estos de tres grandes grupos: costes de construcción, gastos de
promoción y el beneficio del promotor.

Según el periodo de tiempo a considerar, podemos hablar de dos tipos de

método residual. El método residual estático, orientado a simulaciones
aproximadamente menores de tres años. Y el método residual dinámico,
orientado a periodos de tiempo mayores

Una reflexión aparte merece el método residual, si bien en nuestro país no tiene
demasiada aplicación, en otros países, como Europa, su aplicación es moneda
corriente; obviamente esto no solo responde a la situación económica, sino
también a la idiosincrasia de sus habitantes.

Su resultado, es la consecuencia del análisis de los beneficios y de los costos

para un inversionista que adquiere un terreno urbano baldío o con
construcciones, para desarrollar en él un proyecto inmobiliario de
aprovechamiento del mismo; el método residual se aplica siempre y cuando no
existan evidencias adecuadas y confiables de mercado, y exista viabilidad
técnica, jurídica, social, económica y financiera del proyecto inmobiliario,
considerando el mayor y mejor uso del inmueble
Dependiendo de la naturaleza e importancia del inmueble por valuar, así como
de la complejidad del caso, el método residual podrá llevarse a cabo mediante
dos análisis:

a) Residual estático.

b) Residual dinámico.

Se identifica como residual estático al análisis que considera la reparación,

conclusión de las obras y la operación de compraventa del inmueble analizado.

Este análisis no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula
el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con construcciones
a partir de la simple diferencia de los ingresos y egresos que el inmueble
analizado genera en un momento dado.

El Método residual dinámico se reservará para casos especiales que lo

justifiquen, en particular para emprendimientos de importancia con etapas de
financiamiento

A.5-3 Método del costo

Este método tiene por objeto,

valorar la reposición de un
inmueble con los precios actuales
de mano de obra y materiales.
Deduciendo sobre ese valor, la
depreciación sufrida por el paso
del tiempo.

Su utilización se refiere
únicamente edificaciones y nunca
a suelos

A.5.4 Método de actualización

Según este método, todo bien que produzca rentas, o esté destinado a alguna
actividad económica que genere rentas periódicas futuras en el tiempo, puede
capitalizar o actualizar dicho valor al momento actual.

El valor obtenido es el denominado ´valor en renta´ de un inmueble.

Dicha actualización o capitalización se realiza sobre las rentas netas con un

interés a determinar. Entendiéndose por rentas netas, aquellas sobre las que se
 han deducido los gastos necesarios
para la realización del
arrendamiento o explotación. Por
otra parte, el citado interés se
obtiene de sumar al interés libre de
riesgo, la tasa por riesgo propia del
uso del inmueble asociado

A.5-5 Métodos separativos y de Conjunto

Según el Ing. Rodolfo H Pellice y conforme a las leyes y normativas vigentes

en nuestro país la clasificación dentro de la gran cantidad y variedad de los
métodos seria en dos grupos, a saber

Los métodos pueden ser:

• Separativos
• de Conjunto

Los métodos separativos se basan en el hecho que una propiedad inmueble

estará formada principalmente por dos partes, el terreno y las construcciones; en
algunos casos por algunas secundarias como ser plantaciones.

Estas partes son de distinta naturaleza por lo que constituyen valores por si
mismas, independientemente unas de otras.

Los métodos de conjunto, en cambio, obedecen al hecho de que el uso o

beneficio que prestan (utilidad) proviene de la totalidad del conjunto, único, al
margen de las partes que lo conforman.

Dentro de esta generalidad, los métodos también pueden ser:

• específicos, también llamados analíticos, o

• comparativos.
Son específicos los que se basan en el examen de las particularidades y
características del bien en sí. Son comparativos los que se basan en el examen
de las particularidades de bienes semejantes al que se estudia.

A.6- TIPOS DE TASACIONES.

Las tasaciones pueden ser clasificadas según:

• Su destino:

Para responder requerimientos privados u oficiales: podrán estar dirigidas a la

obtención de créditos, a la determinación patrimonial a una transacción
comercial, a la toma de un seguro o a la determinación de valores fiscales (lo
que constituye un caso especial)

Estas tasaciones deberán cumplir con los mismos requerimientos de

fundamentación que las destinadas a los procedimientos judiciales ya que , por
ejemplo, si la tasación está destinada a la obtención de un crédito es probable
que pase a formar parte de la prueba del caso, en la instancia de tener que
recurrir a la ejecución vía judicial ; y si la tasación no está adecuadamente
fundada podrá ser no considerada , o no tener el valor de prueba suficiente , o
resultar el tasador responsable por haber viabilizado una operación
inconveniente .

Para responder requerimientos judiciales: las tasaciones destinadas a las

acciones judiciales “deben ser fundadas” (Cód. Civil) y su forma de presentación
debe ajustarse a las usuales en ese ámbito.

• Su carácter:

En este sentido la ley provincial n°: 4505 (Art 36) hace la siguiente clasificación

Art. 36.- Las tasaciones revestirán en todos los casos algunas de las siguientes
características:

a) EXPEDITIVAS: Con o sin informe escrito y sin valores fundados.

b) GLOBALES: De campos, terrenos y edificios sin cómputo métrico; en

las de edificios se determinará a la superficie cubierta y características de sus
partes sobre planos suministrados por el comitente. Los valores unitarios que se
apliquen serán fundados en todos los casos.

c) GLOBALES: De obras de ingeniería, maquinarias eléctricas, máquinas

herramientas, máquinas motrices e instalaciones mecánicas y eléctricas. Todas
las tasaciones de esta categoría deberán ser fundadas y detalladas sin cómputos
métricos.

d) DETALLADAS: De edificios y cualquier obra de ingeniería o

arquitectura, con cómputos métricos deducidos de los planos; productos,
mejoras e instalaciones correspondientes a la explotación agrícola y ganadera.
Todas las tasaciones de esta categoría deberán realizarse con valores fundados
y detallados.

e) DETALLADAS: De instalaciones industriales diversas, mecánicas y

eléctricas, con cómputos métricos y precios unitarios, fundados.

f) ANALITICAS: De obras de ingeniería o arquitectura con cómputos

métricos deducidos de los planos y análisis de precios unitarios.

• Su objeto y el ámbito de acción;

Esta clasificación ha sido propuesta por el arquitecto Alejandro Narbona

- Urbanas

- Sub urbanas

- De daños

Las que a la vez pueden ser:

- Estimativas. Reflejan “de palabra” la opinión del experto, no son

analizables técnicamente

- Ordinarias: comprenden comparación de valores analizados

técnicamente con reglas técnicas y memoria escrita sin ejecución de planos

- Extraordinarias: comprende el análisis de todos los rubros, la

investigación técnica y de mercado en 5 años. Es una tarea de conjunto

A.7- CASOS PARTICULARES DE TASACIONES:

Acerca de las tasaciones con fines fiscales debemos decir que, en tanto son la
base de fijación de tasas impositivas, suelen estar teñidas de cuestiones ajenas
a la técnica (por lo general políticas) y de nocivos criterios “de arrastre” que
hacen que su mención refiera a valores artificiales muy por debajo de los reales.
Esta situación, que solo beneficia a algunas formas de evasión fiscal, es
deseable que sea corregida, lo que no necesariamente implicaría una suba en
los montos devengados

Otro de los aspectos irrazonablemente desligados de las tasaciones fiscales es

la incidencia de las normativas urbanísticas en el valor de las propiedades
urbanas

Un caso especial lo constituye las tasaciones en caso de expropiación. En Salta

la Ley provincial n°:1336 modificada por la ley n°: 4272 establece la existencia
del Tribunal de Tasaciones de la Provincia, el que actúa en conjunto con los
tasadores de la parte expropiada. En esta materia es preciso decir que el criterio
que establece la ley está siempre dirigido a que la indemnización deje indemne
el patrimonio expropiado

Otro caso particular de tasación es la destinada a la toma de seguros sobre un

inmueble; en este caso se debe estar alerta pues el valor del terreno no entra en
la tasación, lo que es razonable porque, aun en el caso de pérdida total del
edificio el terreno no sufrirá modificaciones. La póliza se extiende sobre las
construcciones, no sobre el terreno.

En resumen:

La más común es la del precio, valor venal o de mercado para compra - venta.

Para Entidades Financieras: Solicitación de hipoteca o un préstamo. Solicitud de

póliza de seguro. Para aval bancario.

Para Trámites legales: Herencias, Divorcios y separaciones. Fusiones y

Adquisiciones de empresas. Venta de inmuebles. Valoraciones de patrimonio.
Peritaciones Judiciales.

Para Compañías Aseguradoras: Valor de los daños aparecidos en el inmueble o

elementos interiores del mismo. Justificación de deficiencias existentes en el
edificio consecuencia o no de una avería

A.8- DIFERENCIAS ENTRE VALOR, VALOR VENAL Y PRECIO.

Valor y precio: En el lenguaje común es frecuente otorgar a los términos “valor”

y “precio” significado equivalente; sin embargo, esto no es así y una primera
aproximación a los significados particulares ya nos alerta de esa diferencia.

La Real Academia, en su diccionario de lengua española, define

“VALOR: (la acepc.) grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las
necesidades o proporcionar bienestar o deleite”.

“PRECIO: (la acepc.) valor pecuniario en que se estima una cosa”. El precio se
define como la expresión monetaria del valor.

Y, es que a partir de estas definiciones podemos apuntar a la diferenciación

fundamental; esto es que VALOR se refiere a la utilidad y PRECIO a la dimensión
dineraria que se le asigna.

El valor puede existir sin el dinero, pero los precios no existen sin el dinero. El
valor es lo que se recibe por algo y el precio es lo que se da a cambio. Por su
magnitud, el mundo del valor es mucho más amplio que el mundo de los precios;
por cuanto la masa monetaria no cubre todos los recursos, productos y servicios,
sino una parte de ellos. Por ejemplo, el valor que un productor agrario genera o
se apropia de la tierra para su consumo directo sin que exista dinero de por
medio; o el valor que agrega una ama de casa preparando los alimentos sin que
por ellos se le pague dinero. Los valores son heterogéneos en tanto los precios
establecen equivalentes homogéneos entre valores de diverso tipo. El dinero
vuelve conmensurable diversos objetos. El valor existió antes que los precios,
cuando no se utilizaba el dinero en las transacciones.

En cuanto a su incidencia, en la vida cotidiana, mientras los valores son

atractores, los precios son repulsores. El valor de un objeto está dado por su
poder de atracción en tanto que el precio de un objeto le confiere un poder de
rechazo. El valor es la rosa y el precio la espina. Entre más alto es un precio
menos personas pueden acceder a él. El precio de un almuerzo corriente repele
menos gente que el precio de un almuerzo exclusivo. -

Con relación a las operaciones de la mente, los valores son más intuitivos en
tanto que los precios son más racionales.

Una cosa puede ser perfectamente útil para satisfacer una necesidad, pero si
simultáneamente, existe otra que la satisface de mejor forma (por la tecnología
o la razón que fuere) el valor de la primera será disminuido respecto del de la
segunda; pero si la primera posee un factor de valor anexo tal como constituir
una pieza única, su valor puede superar a la segunda

Por lo tanto:

El VALOR, entonces, está directamente relacionado con aquello para lo que la

cosa sirve, utilidad que, en el ámbito de la Tasación, es siempre de orden
económico. Sin embargo, el Tasador no siempre establece el valor de una cosa
con el objeto de su venta.

Dentro de la finalidad para la cual se solicite la tasación el “valor” ira adquiriendo

distinto significado; por ejemplo: lo que se busca es estimar de manera prudente
el valor mínimo que sería más cercano al que podría alcanzar el inmueble en un
futuro. Para ello deben considerar la posibilidad futura de comerciar con el bien,
tener en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo, las condiciones de
mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos
alternativos correspondientes, y excluir los elementos especulativos del valor
(que son aquellos que proceden de comportamientos que tratan de beneficiarse
a corto plazo con las fluctuaciones del precio , o con las expectativas de cambio
del uso o de la edificabilidad, o con otros factores extraordinarios no sostenibles
en el futuro). Si la tasación se realiza con ese fin (de venta), lo que se establece
es su VALOR VENAL, esto es el valor en que la cosa “se expone a la venta”. Por
lo tanto; valor venal es el importe monetario que obtendría el propietario de un
bien material usado, si en un momento dado decidiera su venta. Este importe
está siempre sujeto a la antigüedad del bien, a su estado de desgaste o
conservación y a la ley de la oferta y la demanda.
Y lo mismo ocurriría con muchas otras finalidades (las que tengan efectos
fiscales, las propias de una subasta, de una expropiación urbanística, etc.) para
las que puede servir una valoración.

En definitiva, el valor no tiene porqué ser el mismo, según la finalidad para que
se solicite; hay que adaptar la metodología a la petición del cliente y deberá
explicarse con la mayor transparencia la naturaleza del valor que se está
estimando con su tasación y los límites de la misma. A la hora de recibir la
solicitud será útil requerir al solicitante precise su pretensión ya que la utilidad de
la respuesta que brinde el Tasador depende de ello

El concepto de PRECIO, en cambio está directamente vinculado con la suma de

dinero que efectivamente se paga por la cosa, lo que nos indica que está sujeto
a los avatares propios de una transacción comercial. Forma de pago, necesidad
de las partes de concretar la operación, condiciones financieras del mercado,
son algunas de sus condicionantes.

Lo expuesto nos indica que VALOR, VALOR VENAL Y PRECIO son conceptos
que nos pueden brindar estimaciones de la cosa no necesariamente
coincidentes.

A.9- DEFINICIÓN DE CONCEPTOS RELEVANTES: cosas y sectores

comunes, dominio exclusivo o privativo y porcentual de dominio.

Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o

departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que
tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán
pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley.

Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una

persona.

Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble

propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y
jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un
edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo
reglamento de propiedad horizontal.

Las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se
tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

En la propiedad horizontal el objeto del derecho es la parte privativa y, en unión

inescindible, la porción indivisa sobre las partes comunes. Los departamentos o
unidades funcionales podrán ser pisos, o distintos departamentos en una sola
planta, locales en galerías comerciales, cocheras, unidades en complejos
urbanísticos privados, etcétera.

Las partes privativas son “superficie de dominio exclusivo” que forma parte del
conjunto de un edificio, de acuerdo con lo que establece el plano y el reglamento
de copropiedad y administración. Las partes privativas siempre son de uso
exclusivo. Se conforma por superficie cubierta, semicubierta y descubierta según
los casos, unidas entre sí. El departamento a que se refiere la ley 13.512 tendrá
independencia constructiva atendiendo al destino del edificio. El destino del
edificio o complejo se determina en el plano y en el Reglamento, o sólo en
Reglamento si nada dice el plano, y variará con la conformidad de la totalidad de
los consorcistas y en tanto tal destino sea aceptado por las normas de
zonificación. La independencia que exige el artículo 1º de la ley 13.512
dependerá, en cada caso, del destino (o “función”) al que la unidad se encuentra
afectada.

El copropietario puede tener dominio exclusivo de la unidad funcional o de esta

y una o varias complementarias o de partes indivisas en una unidad
complementaria o en una unidad funcional.

Las partes comunes están sujetas a indivisión forzosa, tienen unión inescindible
con las partes privativas y acceden al servicio de estas mientras exista el edificio.
Una parte debe considerarse común si lo indica el reglamento, si está afectada
al uso común, si es indispensable para mantener la seguridad del edificio. Las
partes comunes podrán ser comunes de uso exclusivo o de uso común. Del
plano y del reglamento debe surgir la característica señalada.

Hay partes necesariamente comunes y otras cuya calidad depende de la

voluntad de los copropietarios

Unidad funcional.

El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que

consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia
funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje
común.

La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de

las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener
su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas
a servirla.

Cosas y partes comunes.

Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes
de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que
se determinan en el reglamento de propiedad horizontal.

Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo,
sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino,
sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes

necesariamente comunes:

a) el terreno;

b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con
el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás

estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los

cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;

g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes
comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con

discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de
evacuación alternativas para casos de siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio

común;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el
consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

Cosas y partes comunes no indispensables.

Son cosas y partes comunes no indispensables:

a) la piscina;

b) el solárium;

c) el gimnasio;

d) el lavadero;

e) el salón de usos múltiples.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo. No dejamos de observar que

pueden existir partes comunes de uso exclusivo para algún propietario o grupo
de propietarios. En este caso pueden impedir el ejercicio del derecho de uso y
goce por los demás, pero deben usar la cosa conforme a su destino (jardín, patio,
etcétera) no pudiendo realizar actos que importen cambiarlo.

Cosas y partes propias.

Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y

partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los
tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos, incluso de los balcones.

También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho

exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin
perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

A.10 - PUBLICACIÓN Y REDES: VENTAJAS Y DESVENTAJAS.

¿Qué son las redes sociales?

Una red social es una estructura social compuesta por un conjunto de actores
(tales como individuos u organizaciones) que están relacionados de acuerdo a
algún criterio (relación profesional, amistad, parentesco, etc.).

Las empresas y profesionales tienen que saber hacer un buen uso de los medios
sociales, el problema es que todavía son muchas organizaciones o
profesionales, que no tienen claro si tienen que estar o no.

Algunas de ellas por desconocimiento de cómo se tienen que gestionar de forma

profesional y otras porque no creen que realmente que funcionen.

Otras simplemente se piensan que cualquier persona puede gestionarlas y no

saben que se necesita de personas cualificadas, como un Community Manager

No en vano, si realmente te tomas en serio la presencia de tu empresa en los

medios sociales, vas a tener que hacer un plan de social media sí o sí.
Si eres de esas personas que todavía tiene sus dudas, yo voy a tratar de
explicarte cuáles son los beneficios de las redes sociales para empresas y
profesionales para que termines de dar el paso y empezar a utilizarlas.

Ventajas de las redes sociales

1. Te permiten diferenciarte de la competencia

2. Una de las ventajas de las redes sociales es que con imaginación te permiten
diferenciarte de la competencia sin necesidad de tener un mayor
presupuesto.
Por ejemplo, Facebook ha incorporado la posibilidad de sustituir una imagen
estática en su portada por un vídeo y son aún pocas las empresas que están
utilizando esta nueva opción.
Por lo que es una muy buena de diferenciarse porque las personas todavía
no están del todo acostumbradas a ver vídeos y es algo que les llamará la
atención.
Puedes hacer publicidad a menor coste
Lo bueno de las redes sociales es que gracias a ellas podemos hacer
anuncios a un menor coste que otros canales como Google Adwords.
Además, son una magnífica herramienta para llegar a personas que no nos
conocen, pero también para impactar a personas con las que ya tenemos
una relación con el objetivo de fidelizarlas.
3. Conocerás mucho mejor a tu público objetivo
Otro de los usos de las redes sociales es que nos permiten conocer al dedillo
a nuestro público objetivo o buyer persona. ¿Cómo? Gracias a la gran
cantidad de información que podemos extraer. Gracias a esta herramienta
vamos a poder conocer:
• La edad y el sexo de nuestro público objetivo.
• Su situación sentimental.
• Su nivel de formación y cargo.
• Otras páginas que les gustan.
• Sus principales intereses.
• Su lugar de residencia
4. Captar Clientes Potenciales
Cada vez son más las empresas que tratan de captar clientes a través de las
redes sociales, y es que éste, es uno de los principales beneficios de las
redes sociales para las empresas y profesionales y de una forma más
económica.
5. Incrementar las Ventas del Negocio
No nos vamos a engañar, uno de los principales usos de las redes sociales
para las empresas y profesionales, es para conseguir aumentar las ventas
de sus productos o servicios.
Pero, aunque las plataformas sociales no son un canal importante a la hora
de vender por internet (dado que únicamente un 14% de la población ha
 comprado directamente a través de una red social), sí que influyen de forma
activa en las ventas.
6. Mejora el Servicio de Atención al Cliente
Se han convertido en un canal complementario de atención al cliente y, en
muchas ocasiones, es el primer canal que utilizan las personas para
informarse o reclamar a las empresas.
Por ello, es fundamental tener una estrategia de atención al cliente en redes
sociales para que el consumidor vea que la marca se implica en resolverle
los problemas al consumidor y, de esta forma, diferenciarse de la
competencia.
7. Comunicación en Tiempo Real con tu Audiencia
Son un canal de comunicación que nos permite comunicarnos con nuestra
audiencia de forma bidireccional y en tiempo real a través de comentarios o
mensajes.
Además, cada vez más, la tendencia evoluciona hacia una comunicación in
streaming con nuestra audiencia.
Por lo que una ventaja de las redes sociales para las empresas será poder
ver en tiempo real las reacciones de las personas ante de la comunicación
de la empresa.
8. Crear, Conocer y fidelizar una Comunidad
Otro aspecto pro de las redes sociales es que te permite crear, conocer y
fidelizar a una comunidad.
No en vano, estas son unas de las principales funciones que corresponden
al Community Manager.
9. Fomenta el Networking
Una de las principales ventajas de las redes sociales para los profesionales
es el networking que se puede conseguir a través de ellas.
En un mundo tan dinámico como en el que nos encontramos ahora,
relacionarnos con personas afines a nuestro trabajo es fundamental para
conseguir aumentar la visibilidad de la propia marca personal y, a través de
las plataformas sociales podemos hacerlo.
10. Puedes hacer pruebas de mercado con nuevos productos
Las plataformas sociales también son utilizadas por muchas empresas para
conocer la opinión de los consumidores sobre nuevos productos que lanzan
al mercado para saber su opinión y poder extraer datos sobre la aceptación
del producto en el mercado.

Desventajas de las redes sociales

1. Mala Reputación para una marca si no gestiona correctamente las

plataformas sociales
Cada vez son más las ocasiones en las que una marca debe afrontarse a
una crisis de social media y no saben reaccionar de la forma correcta. Y es
 que, si haces un uso de éstas inadecuado te expones virtualmente a miles
de personas que pueden ver “tu error” y que se vuelva viral.
2. No conocer las Normas y el buen uso de las Redes Sociales
Tener presencia en las plataformas sociales no solo consiste en publicar lo
que uno crea conveniente en cada red social.
Cada red social es un mundo diferente y lo que funciona en una, no tiene por
qué funcionar en otra.
Para ello es fundamental saber y conocer cuáles son las buenas prácticas
en cada red social.
3. Inversión Monetaria y de Tiempo
Una buena gestión y un buen uso de las redes sociales requiere de una
inversión monetaria en contratar a personas cualificadas para su
administración y una inversión publicitaria para potenciar el alcance y la
difusión del mensaje.
Olvídate de que son gratis porque no es así, requieren de una inversión
monetaria y de tiempo para que verdaderamente se alcancen los resultados
deseados.
4. Requieren de personal cualificado
Relacionado con el punto anterior, un buen uso de las redes sociales
necesita de personal cualificado, requiere de un Community Manager que
gestione la presencia online de una marca de forma correcta.
Las plataformas sociales de una marca no las puede gestionar cualquier
persona, la típica frase que antes se oía mucho de “ah el Facebook me lo
lleva mi sobrino” ya no tiene cabida si verdaderamente quieres posicionar tu
marca como referente.
5. Las redes sociales no son “nuestras”
Como se suele decir “No hay que poner todos los huevos en una misma
cesta” y en el caso de las redes sociales pasa lo mismo.
La estrategia digital de una marca no solo se puede depender de los medios
sociales porque “no son nuestras”.
Son negocios privados con fechas de caducidad, las que funcionan ahora
puede que no funcionen en 5 años o pueden que desaparezcan.
Esto hay que tenerlo claro y saber que son un canal más para potenciar la
visibilidad de la marca, pero ésta debe de tener su propia estrategia a través
de su página web o blog.
6. Uso egocéntrico de las redes sociales
¿Cuántas marcas ves que solo ponen tweets sobre si mismas? ¿o que
únicamente hablan de ellas mismas?
Es muy habitual ver esta mala práctica porque muchas desconocen cómo lo
deben hacer de la forma correcta.
Las personas no seguimos únicamente a las marcas para que hablen de sí
mismas, las seguimos para que nos aporten valor y nos proporcionen
información que pueda resolver nuestros problemas.
7. Dificultad para “desconectar” en horario no laboral
 Uno de los aspectos negativos de las redes sociales es que, si no tenemos
los horarios bien definidos, no podremos “desconectar” al 100% de ellas.
Esto es principalmente un inconveniente que le suele ocurrir de forma regular
a muchos freelance que están conectados a todas horas y no consiguen
desconectar del todo.
Por eso es fundamental marcarse y cumplir unos horarios flexibles porque
muchas veces es necesario desconectar de las redes sociales.
8. Ponen en riesgo la privacidad de las personas
Viendo las noticias la cadena de televisión hacía referencia al riesgo de
seguridad que podían suponer las redes sociales en vacaciones.
Párate a pensarlo, imagina que un potencial ladrón tiene controlados a todos
los miembros de la familia que viven en una casa, en el momento que ve en
Instagram que todos se han ido de vacaciones fuera y que la casa va a estar
sola, ¿no crees que será más probable que lleve a cabo el robo?
También hay que tener cuidado con el uso que se le da otorga a la función
de localización.
Imagina que sales a correr y utilizas una aplicación para monitorizar el tiempo
que corres y el recorrido. Si repites de forma habitual este recorrido los
posibles ladrones también podrían llegar a tenerlo en cuenta.

B.- DESARROLLO DEL TRABAJO DEL TASADOR

B.1- ÁMBITO DE TRABAJO DEL TASADOR

«La tarea esencial del tasador es procesar la información disponible (datos); el

relevamiento y la peritación de las características de los bienes y de los
mercados son tareas conexas que no necesariamente deben estar a su cargo.»

Esta tarea se desarrolla en dos ámbitos llamados:

Trabajos de campo o en el terreno: todas aquellas tareas requeridas por las

operaciones en el terreno.

Trabajos de gabinete: todas aquellas tareas que una vez cumplimentado, el

trabajo de campo, sean necesarias para realizar el INFORME TECNICO

Una tasación es una opinión; pero no arbitraria si no fundada en una experiencia

anterior y una investigación actual, específica de las condiciones del bien
estudiado.

B.2- ETAPAS DE UNA TASACIÓN

Una tasación se efectúa siguiendo un camino con etapas debidamente

ordenadas y concatenadas.

1. Información sobre la tierra; archivo compraventas, clasificado por zonas,

de fuentes conocidas y responsables, con indicación de la fecha de la
 operación y su monto, forma y dimensiones del terreno; tipo, area y estado
del edificio condiciones; de venta, etc.
Información sobre las construcciones: archivo relativo al costo de la
construcción; costo de los materiales, mano de obra y relación de ambos;
honorarios profesionales, etc.
Información sobre las características del mercado inmueble: tipo de
interés que se exige de las inversiones, alquileres medios, gastos de
operación, periodos efectivos de amortización, etc.
Esta información constituye el trabajo básico y permanente, un archivo de
esta naturaleza es fundamental al perito tasador, porque es la base no
solo para una tasación sino para todas.
2. Inspección ocular a la zona próxima al inmueble estudiado para
establecer el carácter de la vecindad inmediata y mediata, las condiciones
presentes del lugar y completar “de visu” (con los propios ojos, o visto por
uno mismo) la información del archivo.
Inspección ocular (documentación y relevamiento fotográfico con fecha)
al inmueble mismo: tipo de edificación, estado de conservación y probable
durabilidad, calidad de los materiales, niveles de terminación,
adaptabilidad a distintos usos, etc.
3. Investigación relativa al inmueble: título de propiedad, ubicación dentro de
la manzana, coincidencias de las medidas indicadas en el mismo con las
del terreno, operaciones de compraventa que lo hayan afectado, etc.
4. Calculo de tasación por medios de todos los métodos que sea posible
aplicar.
5. Balance de los resultados obtenidos teniendo en cuenta las condiciones
especiales del caso y dando a cada factor la importancia justa y debida.

B.3- EL INFORME DEL TASADOR

Cuando el tasador cumple con su tarea: ya a individualizado el bien, lo ha

reconocido, relevado su entorno y condicionantes investigado el mercado y
obtenido el valor debe abordar la tarea de expresarlo de tal manera que sea
posible a cualquiera entenderlo en su conjunto.

De la adecuada redacción (lo más explícito posible) de los procedimientos y

criterios adoptados dependerá, en gran medida, la necesidad de tener que
proveer posteriores explicaciones y la mayor eficiencia del trabajo.

El tasador debe considerar que, siempre, el destinatario de la tasación ignora

totalmente el procedimiento técnico y que, aunque no es necesario que se
vulgarice el lenguaje con las imprecisiones que ello conlleva, el informe debe ser
de tal forma expresado que el cálculo metodológico devenga “naturalmente”.

El informe entonces debe ser una narración ordenada donde se exprese con
claridad todos los aspectos considerados y las razones que han llevado al
tasador a adoptar los criterios utilizados.
Mas allá de la forma que cada tasador prefiera expresarse, es necesario que se
pueda identificar claramente:

• El bien objeto de tasación

• Su localización
• El requerimiento a que se responde (los llamados puntos de pericia)
• La descripción del bien, su entorno y sus condicionantes
• Los criterios técnicos adoptados
• El cálculo de la tasación

Un comentario acerca del requerimiento: es lamentable pero usual, que cuando

se plantea la requisitoria se lo haga en términos poco precisos, generalmente
por ausencia de un adecuado asesoramiento. El tasador deberá procurar la
correcta formulación de la solicitud ya que una pregunta mal echa solo da lugar
a una respuesta inservible. Esto no solo hace a la utilidad del informe sino
también a la salvaguarda del trabajo del tasador. Si este, a su criterio, entiende
que para una mejor comprensión de la problemática debe ampliar el informe por
fuera de lo estrictamente solicitado pude hacerlo; lo que no puede es dejar de
responder todos los puntos solicitados, a menos que escapen a su incumbencia,
lo que deberá explicitarlo. También es necesario que el tasador deje
perfectamente establecido el momento en que se procedido a efectuar la
inspección del inmueble y la forma en que esta se ha realizado. Esto es
necesario para evitar que ulteriores modificaciones invaliden su informe.

El informe del tasador pude ser una prueba, de hecho, en los procesos judiciales
lo es, y como tal debe ser garantizada.

Normalmente el tasador inspecciona el inmueble EN FORMA DETENIDA PERO

VISUAL. Esta expresión deslinda la responsabilidad acerca de posibles “vicios
redhibitorios(ocultos)” y acota el carácter del informe.

Debe hacerse mención, también, de los documentos a que se ha accedido y las

fuentes de información.

Un informe así elaborado será comprendido y dará cuenta de la seriedad de su

fundamentación, lo que concluirá en un documento confiable. Y esto es lo que
se espera de un profesional.

B.4- DIFERENCIA ENTRE TASACIÓN Y VALUACIÓN.

Tasación: Es un documento legal que certifica el valor del inmueble para una
finalidad descripta, realizado con una metodología basada en una normativa
legal.

Valoración: Es un informe que establece el valor orientativo de un inmueble

mediante la aplicación de diversos métodos de valoración, pero que no tiene una
validez legal, al no ajustarse a un procedimiento valorativo normado.
B.5- COMMUNITY MANAGERS O MARKETING INMOBILIARIO

El rol del Community Manager tiene cada vez más impacto dentro del mundo
digital. Hoy en día las personas googlean las inquietudes que tengan acerca de
un producto o servicio, y, si van a preguntarle a sus conocidos, lo más seguro es
que lo hagan a través de las redes sociales.

Cualquier negocio que quiera estar en el "top of mind" de los consumidores tiene
que implementar el uso del ciberespacio en su plan de marketing. Si al buscar
información los resultados que arroja Google son de tu competencia, las
personas confiarán en ella y a ti te descartarán.

Seguro ya estás al tanto de las ventajas que las redes sociales le pueden traer
a tu inmobiliaria. La gran deferencia que hacen estas plataformas, té pueden
ayudar a:

- Crear canales de comunicación con tus clientes, la comunicación en las redes

sociales es bidireccional.

- Alcanzar una mayor audiencia gracias al uso de publicidad, la cual no es tan

costosa comparada con la de los medios tradicionales. Asimismo, existen
muchísimas páginas que te pueden ayudar a analizar los resultados de estas
publicidades y mejorar tu desempeño.

- Puedes lograr la fidelización de prospectos y la atracción de posibles clientes

nuevos.

- Permiten mostrar los diferentes servicios que ofreces, como una especie de
catálogo online.

- Debes tener en cuenta que cada red social es y funciona de forma diferente.
Conseguir el éxito en estas plataformas requiere de seguir probando hasta
conseguir lo que funcione para tu negocio.

- No todos tienen la capacidad o el tiempo de manejar ellos mismos las redes

sociales de su comercio y por esta razón contratan los servicios de un tercero
para que haga el trabajo. Este es el caso de los Community Managers.

¿Cuál es el trabajo de un Community Manager?

Se trata de un cargo que ha estado en la boca de todos ya que con la

popularización de las redes sociales también llegó la popularización de los
trabajos que puedes ejercer dentro de ellas.

Es así como nacen los Social Media Strategists, los generadores de contenido y
los Community Managers.

¿Cuáles son las funciones de estas personas? Las responsabilidades que

conlleva el cargo son un tema de debate constante. Lo primero que debes saber
es que trabajar en las redes sociales no es únicamente abrir una cuenta y
comenzar a postear en ella. El Community Manager es, primero que todo, un
profesional. Su función es la de construir, gestionar y administrar la comunidad
online alrededor de tu marca o producto.

Para lograr esto debe crear relaciones con los seguidores de las distintas
plataformas sociales y generar contenido que atraiga. El Community Manager se
encargará de darle una voz a tu marca y es el puente directo con tus
consumidores.

¿Aplica para el mundo inmobiliario? ¡Por supuesto que sí!

Si tienes redes sociales activas necesitas de un profesional que maximice el

potencial de las mismas en favor de tu inmobiliaria.

Como parte de tu inmobiliaria el Community tiene la responsabilidad de crear y

mantener la comunidad que surja alrededor de tu inmobiliaria. También, deberá
difundir contenidos de interés y al mismo tiempo darles a conocer los diferentes
servicios que ofreces.

Asimismo, un Community te puede ayudar a contestar algunas dudas que

lleguen a través de las redes sociales acerca de tu inmobiliaria o en su defecto
redirigir al cliente a una persona que esté capacitada para ayudarlo.

Recuerda que en el mundo inmobiliario, las redes sociales tienen como una de
sus funciones la captación de posibles clientes.

Cada vez se esperan respuestas más inmediatas, por lo que tener a alguien
encargado de atender a la comunidad le dará muchos puntos positivos a tu
inmobiliaria de cara al público.

Debido a la importancia que tiene el trabajo del Community, es indispensable

que no se le asignen estas responsabilidades a cualquiera, sino a una persona
que realmente esté capacitada para ejercer el cargo.

Por último, recuerda que el Community manager deberá trabajar en función a

unos objetivos previamente establecidos entre ambas partes y chequear
regularmente los resultados para hacer cambios en la estrategia de ser
necesario.

Como podrás ver las redes sociales se han convertido en una ventana al mundo
del consumidor. Gracias a ellas tienes la posibilidad de establecer contacto
directo, escucharlo, saber qué necesita, cómo piensa y qué opina de tu servicio.

Estos son elementos claves que se deben aprovechar y evaluar al momento de

perfeccionar el plan de marketing de cualquier negocio.

C.- BREVE HISTORIA DEL URBANISMO.

C.1- PRIMEROS INDICIOS

A lo largo de la historia de la humanidad, se pueden distinguir una serie de

eventos que han marcado al hombre y su concepto por la propiedad y el valor de
ésta.

A continuación de una forma muy resumida se establecen los primeros indicios

de los conceptos sobre la propiedad de los bienes, según el texto de Horst Karl
Dobner.

❖ Prehistoria

El ser humano es sus primeros hechos se destaca por el desarrollo de armas de

caza, utensilios para la alimentación, la caza de animales, etc. En todos estos
actos y muchos otros invierte una serie de insumos como materiales, tiempo,
ingenio, etc. Ese acto de invertir acciones que otros no realizan le dio un sentido
de tenencia o propiedad sobre esos elementos.

Antes de que surjan las sociedades agrícolas, no había limitaciones sobre el uso
de la propiedad, había la suficiente extensión y no había excusa para formar
parcelas, fincas o similares. Con el uso de la tierra con vocación agrícola
aparecen distintas clases, clanes o sectas que se confirieron el dominio sobre la
tierra: la tierra toma un concepto de bien generador de riqueza.

El derecho sobre la propiedad de la tierra aparece en la época de transición del

periodo mesolítico al neolítico y con la aparición del arado y la hoz, el inicio de la
construcción de viviendas y megalitos (6.000 a.C.) testifica la definición de
propiedad raíz.

❖ Babilonia

Nemrod (2.640 – 2.575 a.C.), fue quien fundó Babilonia, civilización a la cual se
le confiere el empleo de la escritura, en sus primeros actos como signos, luego
ideogramas y luego en fonogramas, caracteres que se utilizaban para elaborar
tablillas, contratos e informes.

En las inmediaciones de la ciudad de Teloh, se encontró una reliquia de

invaluable valor: una tabla de barro que data de aproximadamente 4.000 años
a.C. En esta tabla se muestra un plano codificado, la cual simboliza a la ciudad
de Dungui, sus parcelas (trapecios, rectángulos), con sus medidas de lado y
superficie.

Estas tablillas de barro eran importantes en razón que existía un movimiento

inmobiliario, con transferencias frecuentes de tierras (contratos compra venta,
cesiones, permutas, préstamos, pagándose en especie o con metales.

Los que cultivaban la tierra debían pagar un tributo en proporción al Valor que
generaba la tierra (ingreso por cosechas).
❖ Egipto

En Egipto se tenía una acción particular en la cual el rey era un Dios o

representante de Dios en la tierra. Bajo ese concepto el rey era el propietario de
todo incluyendo la tierra.

Por ese motivo éste rentaba este insumo. Luego de la cuarta dinastía, la
propiedad inicia una transición de ser objeto de renta al concepto de propiedad
pura.

Existen evidencias escritas que la revolución en el uso de la tierra, la lleva a cabo

Ramses II el Grande (siglo XVI a.C.).

Según Herodoto: Sosostris dividió el suelo de Egipto entre los habitantes

asignándoles a todos lotes cuadrados de terreno de igual tamaño, y obteniendo
su recaudación principal de la renta que los poseedores tenían que pagarle año
por año, los lotes tenían lados de 100 codos¨.

En la época de Ptolomeo la tierra se dividía en cinco tipos:

Las tierras del rey (tierras de cultivo, incluidas las tierras del desierto)

Las tierras asignadas cultivables (tierras que el rey entregaba a sus funcionarios

mientras prestan servicio

Las parcelas invendibles (tierras de los soldados)

Las tierras del templo

Las tierras de personas particulares (sujetas al pago de impuestos)

❖ Roma

En realidad, los fundamentos del derecho romano provienen de las llamadas

Doce Tablas, elaboradas por los decenviros (460 a.C.) Estas tablas talladas en
mármol presentan los siguientes principios que influyeron en la concepción del
derecho privado:

La propiedad privada sobre bienes raíces

La libertad para disponer de los bienes raíces mediante contratos y documentos

El traslado de los bienes por herencia

En el periodo 405 – 395 a.C. se da el llamado sitio de Veies, que marca el inicio
del expansionismo romano por occidente, que también marca el inicio de la
propagación de la jurisprudencia romana, que prácticamente es la base de la
mayor parte de las legislaciones de occidente.
Antecedentes de la Valuación en Latinoamérica

Según Vicente Caballer, la civilización INCA fueron los primeros tasadores en

América Latina. El mercado INCA no tenía moneda ni mercado y su desarrollo
sólo podía tener un desempeño eficiente con la participación de los tasadores o
llamados Chaninchaqkuna.

Estos posteriormente establecieron los primeros catastros en América, para

posteriormente seguir con esta técnica los conquistadores españoles y
portugueses en los períodos de la colonia.

Principalmente durante la época del siglo XX, se generan los primeros centros
de estudio y asociaciones de valuadores entre las que se cita a la más antigua
como es el Cuerpo Técnico de Tasadores del Perú (1890).

En 1949 fundación de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación

UPAV.

El 4 de abril de 1957, se fundó el Instituto Argentino de Tasaciones

C.2- NUEVAS TENDENCIAS EN EL DESARROLLO URBANO

Urbanismo y Vivienda son las dos caras de una misma moneda. La vivienda, se
extiende al entorno inmediato, al barrio, a las calles y los jardines, a los espacios
públicos, al equipamiento colectivo, a las redes de transporte. Se extiende,
incluso, al lugar de trabajo, a la escuela, al espacio de compras cotidianas. La
vivienda, por tanto, es ciudad y la ciudad es, básicamente, vivienda: el espacio
colectivo donde habitan las personas.

Aunque el planeamiento urbano se ha preocupado siempre por la ordenación de

los espacios residenciales, no siempre puede decirse lo mismo respecto a la
política de vivienda. La política de vivienda, a menudo, ha transcurrido por
senderos alejados del urbanismo. Ha venido a configurarse como una política
sectorial, desvinculada a menudo de la ordenación de la ciudad

¿Debe, el urbanismo, regular la Epígrafe 18 de la Carta de Atenas?

Desde los mismos orígenes del planeamiento urbano contemporáneo se ha

venido a consolidar la idea de que la ordenación territorial no debía afrontar de
forma directa el problema de la vivienda. El mercado, la famosa mano invisible
de Adam Smith, se encargaría, por sí solo, de resolver los déficits habitacionales.
Libre mercado que el planeamiento podría encauzar y dirigir, pero que en ningún
caso debería alterar o intervenir, garantizando de forma administrativa el acceso
a la vivienda.

El crecimiento extensivo de las grandes ciudades no ha sido el único fenómeno

del cambio urbano operado a lo largo del siglo. La transformación más relevante
ha consistido en el cambio de escala experimentado en el sistema urbano,
produciéndose un proceso de expansión que no sólo ha desbordado los límites
administrativos tradicionales (municipios, comunas, etc.), sino que también ha
llegado a invadir regiones enteras.

La metropolización del crecimiento urbano ha sido, por tanto, el rasgo principal

de ese proceso. La emergencia y generalización de las metrópolis es el elemento
fundamental del pasado siglo. La revolución en los transportes, fruto de la
irrupción, primero, de los ferrocarriles metropolitanos y, después, de la
generalización del uso del automóvil, permitió la progresiva separación de la
residencia y del trabajo, generando un imparable proceso de sub urbanización y
un crecimiento urbano descontrolado (sprawl).

C.3- 10 TENDENCIAS DE INNOVACIÓN URBANA

Destacadas por el Foro Económico Mundial.

Los desafíos que trae consigo el proceso de urbanización en todo el mundo ha

impulsado a las ciudades a elaborar soluciones pensadas desde sus propias
capacidades, necesidades y objetivos.

No obstante, esta lógica no deja de lado que cada propuesta pueda ser replicada
en ciudades diferentes a las que surgieron o adaptadas según el entorno urbano
de la nueva ciudad.

Basándose en este enfoque, el Foro Económico Mundial (WEF, en inglés) hizo

un informe en el que reconoce diez prácticas que se han convertido en
tendencias urbanas de distintas partes del mundo que reflejan cómo las ciudades
están creando innovadoras soluciones para sus problemas y que pueden ser
adaptadas o replicadas.
Éstas fueron desarrolladas con la ayuda de nuevas tecnologías o metodologías
locales, pero aun así comparten cuatro principios: capacidad para aprovechar
los recursos sub-utilizados, gestionar de mejor manera la alta demanda de
servicios, infraestructura pensada a pequeña escala e innovación centrada en
las personas.

C.3-1. Espacio reprogramable (digitalmente)

Las desventajas de la expansión urbana, como el aumento en los tiempos de

traslados entre los lugares cotidianos y la pérdida de tierras cultivables, entre
otras, ha hecho que varias ciudades opten por promover la densidad y el uso
adecuado del espacio.

En este sentido, el Foro Económico Mundial destaca a tres ciudades que han
llevado esto adelante: Glasgow, Nueva York y Melbourne. En el caso de la
ciudad británica, ésta decidió impulsar una política urbana que promueve la
densificación; la ciudad estadounidense comenzó a promover la transformación
de sectores inutilizados en espacios públicos, y Melbourne, ha convertido 86
hectáreas de carreteras infrautilizadas y otros espacios cercanos a estaciones
de trenes y de transporte públicos durante los últimos 30 años en lugares para
construir viviendas.

C.3-2. “Waternet”: Internet de tubos

En 2030, la demanda de agua dulce podría superar a la oferta en un 40%, según

indica el informe del WEF. Frente a esto, se vuelve necesario mejorar los
sistemas de gestión de este recurso, ya que se estima que solo por las fugas se
pierde en un 25% y 30%.

Por esta razón, la organización internacional reconoce dos casos como ejemplos
en cuanto al manejo eficiente del agua. Uno es TaKaDu, una empresa con sede
en Israel que funciona en Australia, América Latina, Europa y Oriente Medio que
consiste en usar internet para monitorear las tuberías y así poder detectar
cualquier fuga, niveles de recolección de aguas lluvia y prevenir inundaciones.

Otro es Unity-water que en Queensland, Australia, implementó un sistema

parecido que permitió identificar los problemas de la red y así reducir la pérdida
de 1.000 millones de litros en un año que significaron un ahorro de US$1.9
millones.

C-3-3. Adoptar un árbol a través de redes sociales

Tener áreas verdes en las ciudades se ha vuelto una prioridad para muchas
ciudades que ven en esta opción una forma para mejorar la calidad de vida de
sus habitantes.
Al respecto, existen varios planes de gran envergadura que son dignos de
mencionar, como la iniciativa Green Network de Hamburgo que pretende que el
40% de la superficie de la ciudad que corresponde a vegetación propicie los
desplazamientos a pie o en bicicleta, o el proyecto de París para que en 2020 un
cuarto de su área urbana sean plazas y parques.

En esta misma línea, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile lanzó el

Plan Chile Área Verde que busca construir 34 parques urbanos en las comunas
de las 15 regiones del país que presentan un déficit de áreas hasta 2018, y del
cual ya se han inaugurado dos: el Parque del Carbón en Lebu (Región del Biobío)
y el Parque Comunal Alhué (Región Metropolitana).

Este impulso a las áreas verdes, es respaldada por el Panel Internacional de

Cambio Climático que afirma que los árboles son capaces de compensar hasta
en un 10 por ciento los efectos del cambio climático. A su vez, el WEF reconoce
la Estrategia Forestal Urbana que consiste en que 70 mil árboles sean
apadrinados y difundan sus beneficios en las redes sociales.

C.3-4. Nueva generación de movilidad urbana

El paradigma de movilidad urbana de los años 20 y 30, centrado en los

automóviles y en la construcción de su infraestructura, hizo que los espacios
públicos y los desplazamientos, ya sean a pie, en bicicleta o en transporte
público, no estuvieran tan presentes. Sin embargo, el nuevo paradigma apunta
a tener ciudades planificadas a escala humana y sostenibles, revalorizando
estos elementos claves para alcanzarlo.

En base a esto, el Foro Económico Mundial apoya aumentar la infraestructura

para aumentar los viajes en modos sustentables y toma como referencia un
informe del gobierno de Reino Unido que plantea que con pequeñas inversiones
se puede fomentar el ciclismo, tales como la plantación de árboles al lado de las
ciclovías como una medida de seguridad e instalar semáforos que se adaptan a
la velocidad promedio de los ciclistas que circulan cerca.

C.3-5. Co-Co-Co: Co-generación, Co-calefacción, Co-refrigeración

Según la Agencia Internacional de Energía (IEA), tres quintas partes de las

emisiones de dióxido de carbono (CO2) son de las industrias, la generación de
electricidad y el calor.

Para mitigar sus efectos e incentivar a los productores a reducirlas, el Foro

promueve la “trigeneración”, es decir, aprovechar el exceso de calor para
abastecer los sistemas de calefacción o refrigeración de un edificio y así mejorar
la eficiencia energética. Pero no solo la trigeneración sirve para los edificios, ya
que también es útil para la horticultura y la industria de alimento a gran escala.
Esta metodología actualmente ya se está usando en algunos países nórdicos y
en Europa del Sur, Corea del Sur y Japón.

C.3-6. Ciudad compartida

Compartir los viajes en auto y arrendar un dormitorio por días de la propia casa
son prácticas que cada vez se están volviendo más comunes en las ciudades.
Éstas reflejan que de a poco y a nivel ciudadano se está pasando de una
economía lineal a una circular, en la que el modelo de “tomar, tomar, consumir
y desechar” es reemplazado por una economía circular, o sea, de compartir.

C.3-7. Movilidad on-demand

La contaminación atmosférica ocasiona más de un millón de muertes al año en

todo el mundo, según la Organización Mundial de la Salud (OMS), una causa en
la que los automóviles son reconocidos como uno de los factores gatillantés por
sus altas emisiones.

Por este motivo, el Foro recomienda el uso de modos sustentables de movilidad

y aconseja implementar tecnologías de la información y de comunicación digital
para ayudar a controlar el tráfico de vehículos de manera más eficiente y para
proveer mayor seguridad a los ciudadanos que se transportan en otros medios
de transporte.

C.3-8. Infraestructura para la integración social

Las medidas de regeneración urbana que Medellín empezó a desarrollar a inicios

de los años 2000 para reducir la delincuencia y mejorar la calidad de vida de sus
habitantes la volvieron un ejemplo a nivel internacional.

En este sentido, el Foro destaca el enfoque con el que se han desarrollado

proyectos de creación espacios públicos y mejoramiento de las condiciones de
movilidad, principalmente el teleférico, afirmando que “el uso de la arquitectura y
el urbanismo como una herramienta para el desarrollo social puede traer
resultados sorprendentes en los cambios físicos, funcionales y de
comportamiento”.

C-3-9. Formación inteligente: polos inteligentes de calles como plataformas

urbanas

La renovación de las ampolletas tradicionales por otras Led es una medida que
se estima que en los próximos años habrá 4 mil millones de estas nuevas
luminarias en los espacios públicos de las ciudades debido a que ofrecen una
mejor iluminación, tienen una mayor vida útil y no consumen tanta energía.

Acerca de este cambio de luminarias, el Foro considera que se podría

aprovechar para incluir nuevas tecnologías que no solo les permitan hacerles un
seguimiento en su desempeño. Es así como considera que los sensores que se
pueden instalar para esto también podrían informar sobre la actividad sísmica,
contaminación atmosférica, el clima y el tráfico, ya sea de medios de transporte
como de flujos de peatones.

C-3-10. Agricultura urbana: vegetación horizontal

Un estudio realizado por la Fundación Ellen McArthur, de origen británico y

dedicada a promover la economía circular, identificó que un 45% de las verduras
que se producen en Europa finalmente no son consumidas debido a las falencias
de las cadenas de suministro.

Esta problemática es un tema que según el Foro se debe solucionar lo antes

posible porque las estimaciones de población de la ONU sostienen que en 2050
habrá 9 mil millones de habitantes en todo el mundo y que un 70% vivirá en
ciudades.

Para esto, plantea que la producción de alimentos de baja escala se puede

trasladar hasta las áreas urbanas, ya sea mediante la construcción de huertos
urbanos que permitirían darles un mejor uso a los techos y así reducir las islas
de calor.

C-4- UN NUEVO CISNE NEGRO PARA EL URBANISMO

Por Álvaro García Resta; 25 de Mayo de 2020

El autor es arquitecto, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos

Aires. Director del posgrado de Diseño Urbano Antropológico (FADU-UBA).

“Una sola observación puede invalidar una afirmación generalizada derivada de

milenios de visiones confirmatorias de millones de cisnes blancos. Todo lo que
se necesita es una sola ave negra”. Nassim Nicholas Taleb, El cisne negro. El
impacto de lo altamente improbable (Paidós, 2007).

El COVID-19 es nuestro nuevo cisne negro. La metáfora que utilizó el autor

libanés para abordar las consecuencias inesperadas de un hecho improbable
aplica en estos tiempos de pocas certezas. Fuera de todas las expectativas, la
pandemia llegó sin previo aviso y provocó una crisis de alto impacto que afectó
a toda la sociedad. Cuando la capacidad de reacción y las dosis de predictibilidad
se reducen a su menor expresión sobrevuela la figura de estos cisnes negros. El
atentado a las Torres Gemelas o un tsunami devastador son algunos de los
ejemplos que plantea Taleb para explicar un suceso que altera el orden
cotidiano.

Esta pandemia tampoco avisó. Se instaló en las ciudades y nos planteó la

posibilidad de construir una nueva mirada urbana desde una perspectiva
antropológica. La nueva ola de hábitos de comportamiento se reconfigura,
surgen entramados de relaciones virtuales y dinámicas que replantean nuestro
vínculo con la tecnología. Por eso las necesidades humanas son nuestro faro,
fundamentalmente en momentos de alteraciones vertiginosas. El teletrabajo, la
aceleración de procesos, la anticipación. El escenario que resulte de este análisis
nos dará pautas para evaluar nuevas alternativas. Como en todo campo
científico, donde a partir de la prueba y el error se diseñan antivirales y se
ensayan vacunas, nosotros planificamos en base a investigaciones que cruzan
varias disciplinas: antropología, arquitectura, sociología, urbanismo. Los
pronósticos tambalean y no hay lugar para la futurología. Como expresó el
arquitecto Carlo Ratti, director del Senseable City Lab del Massachusetts
Institute of Technology (MIT): “Todo pronóstico es siempre una posible mentira
arrojada hacia adelante, pero es también un intento de verdad”.

Ante este panorama plagado de intentos, la proyección sobre la dinámica

urbana, el nuevo uso de los espacios públicos y la regulación de los espacios
privados presentan varias líneas de análisis. La idea de una ciudad densa vs.
una ciudad sostenible, por ejemplo, nos acerca la oportunidad de observar que
una ciudad es sana cuando es densa y sostenible, la clave está en la manera de
administrar esa densidad, sanamente. La escala y la calidad no van de la mano,
premisa que aplica también a los espacios públicos donde la superficie no define
su carácter. Desde la secretaría co creamos junto a los vecinos plazas y parques
que dejan una huella en ellos, que se definen por sus necesidades y la identidad
concreta de cada barrio.

Las ciudades son un hecho social y por eso la discusión no puede reducirse a
preguntarnos qué ciudad queremos tener sino en qué tipo de comunidad
queremos vivir. Este sería un punto de partida interesante para proyectar la
Ciudad que queremos. El urbanismo siempre ocupó un lugar clave en la historia.
Desde la transformación de París durante el Segundo Imperio, por ejemplo,
donde el proyecto de Haussmann le cambió la cara a la ciudad para siempre. Se
modificó la reglamentación de las fachadas, la implantación de espacios verdes,
la tipología del mobiliario urbano y hasta los monumentos públicos.

En este nuevo contexto, la crisis epidemiológica convoca la mirada

antropológica. Avanzamos en el camino que venimos planteando hace cuatro
años, cuando comenzamos a proyectar una ciudad con el foco puesto en los
vecinos. En la caja de herramientas de la Dirección de Antropología Urbana
encontramos los instrumentos para entender estos cambios complejos. Así, los
resultados de las últimas investigaciones permiten comprobar que durante la
cuarentena se vieron cuestionados los rituales y las ceremonias que le dan forma
a la arquitectura. ¿Cambió el cotidiano del vecino y la dinámica de la Ciudad?
Cambió el vínculo y se anticipan nuevas relaciones para el futuro.

Entre los primeros informes sobre la continuidad de los nuevos hábitos

incorporados durante el aislamiento social preventivo obligatorio (ASPO), el 75%
de los encuestados respondió que evitará las aglomeraciones como una de las
principales medidas a implementar a partir de ahora. El 57% manifestó que los
eventos deportivos, culturales y visitas a centros comerciales son las actividades
que más pueden esperar. Y el 64% asegura que entre las necesidades más
urgentes figura el disfrute al aire libre, ir a las plazas y hacer ejercicios. Los
indicadores desplegados por el equipo de Antropología Urbana no hacen más
que confirmar que vivimos la aceleración de cambios culturales que venimos
impulsando hace años. Cuando todo esto pase, algo va a quedar. Y es aquí
donde el ejercicio de la disciplina asume el desafío de analizar las nuevas
costumbres. La pandemia no hará más que activar los procesos históricos que
ya estaban en marcha, a la vez que se afianzarán movimientos que surgieron en
el corazón de la crisis.

En línea con la incorporación de una dimensión social con nuevos códigos se

vislumbran reconfiguraciones de espacios, que adquieren nuevos usos. La
gestión de canales de participación activos que fomentan la apropiación
ciudadana también redimensiona la perspectiva de los usuarios y su relación con
lo urbano. Así, cada barrio podrá definirse como un centro vivo y dinámico, donde
la proximidad pone en valor la identidad.

Carlos Moreno, profesor y especialista en inteligencia urbana en la Universidad

de París, sugirió hace unos días que una “ciudad del cuarto de hora (15 minutos)”
funciona como el antiviral que permite recuperar la calidad de vida a escala
humana. Y planteó que para salir del anonimato de las grandes urbes hay que
redescubrir la proximidad del vecindario.

Este nuevo ecosistema del comportamiento urbano requiere la aceleración de

cambios estructurales que ya figuraban en nuestra agenda. Además, otro
concepto que se refuerza es el de ciudades resilientes, con la elasticidad
necesaria para enfrentar desafíos inesperados como este cisne negro, en el
futuro. Los cambios que van a marcar la diferencia serán los de fondo, no los de
forma.

Hoy los pronósticos están en jaque. Vivimos en una instancia de metamorfosis

donde los hechos históricos, en este contexto, no aportan soluciones completas.
Por su carácter desconocido, por su condición de cisne negro, según el concepto
de Taleb.

Del duelo que sobrellevamos surgirán nuevos indicadores y alternativas

insospechadas. Esta capacidad remite a la transmutación de valores planteada
por Nietzsche. La Ciudad también vive sus momentos de sucesos permanentes,
por eso la situación que pone de manifiesto la pandemia no le da lugar al
oportunismo. Sin embargo, hay espacios para la oportunidad, donde otra vez la
antropología urbana asume un lugar de privilegio para arbitrar la discusión,
aunque sin sentenciarla.
Este suceso pone sobre la mesa discusiones y ecuaciones que hasta hoy eran
binarias: el afuera y el adentro, lo público y lo privado, lo propio y lo compartido.
Las dicotomías clásicas del tejido urbano. Ahora que las casas se transformaron
en búnkers esterilizados se pone a consideración a los espacios intermedios
como nuevos lugares de encuentro. Ni adentro ni afuera. Se trata de un nuevo
formato de socialización que encontrará eco en los patios cubiertos de las
escuelas, halles de entrada, recepciones, espacios comunes. El escenario del
intercambio social actual se plantea como una transición monitoreada en un
espacio seguro y confiable.

La coyuntura actual, sin dudas, dejará una marca indeleble en el accionar

cotidiano. Pero también propiciará un cambio de paradigma que pondrá en valor
la necesidad de “aprender a aprender”, como plantea Taleb. Aprender, tal vez,
que si llega otro cisne negro la Ciudad tendrá mayor capacidad de resiliencia y
nuevas herramientas que nos permitirán seguir estando al frente de la tendencia.

CAPITULO UNO GENERALIDADES – INMUEBLES URBANOS

VALUACIÓN DE INMUEBLES – Tomo 1 – 2º Edición Rodolfo H Pellice

TEMAS: Antecedentes de la Valuación a nivel mundial, Pág.20 |

Antecedentes de la Valuación en Latinoamérica, Pág.22 | Elementos
que participan en la Valuación, Pág.22 | Las cosas y la producción,
Pág.23 | El hombre en la economía, Pág.24 | La Riqueza, Pág.24 |
Clasificación de los Bienes, Pág.25 | Misión del dinero, Pág.27 | Patrón
oro, Pág.27
ftp://ftp.unsj.edu.ar/agrimensura/Publicaciones/TomoI%20Valuaciones%20Inmob-
Pellice%20H.pdf

TEMA DE DEBATE, SOBRE LO LEÍDO DE ECONOMIA Y

TENDENCIAS DEL DESARROLLO URBANO: Avance de la ciudad
sobre el campo. Urbanización y ecología Si desea debatir sobre otro
tema debe proponérselo a la catedra con el suficiente tiempo de antelación para
el estudio y aceptación del mismo.

Ud. Podrá agregar artículos que desea debatir sobre el tema

propuesto; siempre y cuando agregue el documento con la información
y datos correspondientes

Videos

Si bien los videos son de otros países, son muy explicativos y podrán observar
que en todo el mundo se avalúa de la misma forma, lo único que cambia son las
disposiciones o normativas legales conforme el lugar donde se ubica el BIEN
INMUEBLE.
Muchas de estas normativas ya fueron adoptadas en casi todo el mundo, por
ejemplo, “la georreferenciación territorial”, en nuestro país es obligatoria.

Tasación Inmobiliaria Como se hace una Tasación Inmobiliaria

https://youtu.be/a00XYM3rO_c

¿Cómo se hace una tasación de una vivienda?

https://youtu.be/7zGC9RaWAX4

Inspección del Inmueble

https://youtu.be/dpn1Vkgeqzo

TASACIÓN DE PREDIOS URBANOS

PONENTES: ING. EDGAR PINEDO NÚÑEZ / ING. MARTÍN MUÑOZ
ALEGRÍA. Ministerio de Vivienda del Perú
https://youtu.be/sOtfH9PGeJQ

Corrección de Comparables
https://youtu.be/Nk9TP3KC5aQ

D.- VOCABULARIO TÉCNICO.

ACTIVO

Conjunto de bienes y derechos reales y personales sobre los que se tiene

propiedad.

ACTUALIZACIÓN DE UNA TASACIÓN

Es toda revisión de una tasación anterior, emitida por la misma entidad tasadora
antes de transcurrir dos años desde su fecha de emisión, en la que, con
referencia a la tasación anterior, se modifiquen las advertencias, los
condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en ella.

ADVERTENCIA

Alerta que se añaden al expediente siempre que se tenga duda sobre alguno de
los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto de la
valoración, ante determinadas carencias documentales o cuando se desee
resaltar algún aspecto relevante a los efectos de la correcta interpretación del
informe.

AGENTE DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA (API)

Profesional debidamente titulado y adscrito a un Colegio Profesional de Agentes

de la Propiedad Inmobiliario, que realiza su actividad principal de intermediación
en las transacciones inmobiliarias, además de hacer otras como asesoramiento
inmobiliario-urbanístico y valoración.

ÁMBITO DE GESTIÓN / UNIDAD

Son zonas de un término municipal remitidos a una ordenación urbanística

conjunta. También se puede referir a suelos pendientes de desarrollo urbanístico
cuya gestión unitaria se llevará a cabo por los propietarios de los suelos
afectados, por la administración o por agentes urbanizadores privados distintos
de la propiedad del suelo.

AMORTIZACIÓN

Distribución sistemática del valor por el que se va depreciando un activo a lo

largo de su vida útil, por su uso, por el transcurso del tiempo, por haber cumplido
con su fin o por otros motivos de esta índole.

ANTIGÜEDAD

Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un

inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la
valoración.

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

Es la resultante de ponderar la edificabilidad, los usos y la intensidad de los usos

que asigne al suelo el planeamiento urbanístico; también integra el
aprovechamiento urbanístico la densidad del uso residencial, expresada en
número de viviendas por hectárea.

BIEN INMUEBLE

Se dice de todos aquellos bienes que, por contraposición a los bienes muebles,
tienen una situación fija en el espacio y no son susceptibles de ser tomados o
trasladados, tales como el suelo, los edificios y construcciones de todo género
adheridas al terreno, por naturaleza o por accesión.

BIENES GANANCIALES

Régimen económico matrimonial, según el cual desde el momento de la

celebración del matrimonio tanto los beneficios y derechos como las obligaciones
y deudas contraídas por uno de los cónyuges pasan a ser comunes a los dos.

CATASTRO

Es un registro administrativo dependiente del Estado (Ministerio de Economía y

Hacienda) en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de
características
DEPRECIACIÓN

Es la pérdida de valor contable que sufren los activos fijos por el uso a que se
les somete y su función productora de renta.

DEPRECIACIÓN FÍSICA

Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un

bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus
componentes.

DEPRECIACIÓN FUNCIONAL

Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un

bien atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina.
Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseño,
falta de adaptación a su uso, etc.

DIVISIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Acto documentado en título público, mediante el cual se divide un inmueble en

varias y distintas fincas registrales independientes, con asignación a cada una
de ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble.
Se inscribe en el Registro de la Propiedad.

DOMINIO

Propiedad.

EDIFICABILIDAD

Parámetro urbanístico básico que relaciona la superficie de una parcela a

edificar, con los metros cuadrados construidos que se pueden levantar en ella
en las diferentes plantas del edificio a realizar.

EDIFICIO

Es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o

varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.

ENTORNO

Es el espacio de adecuada amplitud y con características homogéneas tanto

físicas como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoración.

EQUIPAMIENTO URBANO

Espacios urbanizados y, en muchos casos, edificados, destinados al uso público,

entendido desde múltiples criterios e intereses, son elementos importantes en la
configuración del espacio urbano y metropolitano.
ESTATUTO

Reglamento, ordenanza.

EXPROPIACIÓN

Desposeimiento o privación de la propiedad por causa de la utilidad pública o de

un interés social a cambio de una indemnización previa o “justiprecio”

HIPOTECA

Derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para

asegurar el cumplimiento de una obligación, normalmente de pago de un crédito
o préstamo de un bien, generalmente inmueble.

HOMOGENEIZACIÓN

Proceso por el que en base a un estudio de mercado se corrige el valor de estas

muestras ponderándolo en función de unas variables afines al inmueble a
valorar.

HOMOGENEIZACIÓN DE PRECIOS DE INMUEBLES COMPARABLES

Es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que

se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por
comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una
renta homogeneizada para aquel.

INDIVISO

Lo que pudiendo ser dividido se mantiene unido. Situación que se da cuando

existe pluralidad de propietarios de derecho o de cosa.

INFRAESTRUCTURAS DEL TERRENO

Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos
para su consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre
régimen del suelo y ordenación urbana.

INFRAESTRUCTURAS EXTERIORES DEL TERRENO

Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos
para su consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre
régimen del suelo y ordenación urbana.

INMUEBLE

Las tierras, edificios, caminos, construcciones y minas, y los adornos, artefactos

o derechos a los cuales atribuye la ley consideración de inmuebles.
NORMAS INTERNACIONALES DE VALORACIÓN (IVSC)

Organismo que fija las líneas a seguir, por los profesionales de la valoración de
todo el mundo, en la correcta práctica de su trabajo.

ORDENANZAS

Son disposiciones municipales con carácter general dictadas en el ámbito de las

Administraciones públicas y dirigidas a los ciudadanos, en virtud de las que se
reglamentan algunos aspectos propios del ámbito de su competencia.

PARCELA

Unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga

atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.

PATRIMONIO

Conjunto de bienes y derechos de los que una persona es titular.

PLAN GENERAL DE ORDENAMIENTO URBANO

Instrumento de planeamiento general que clasifica el territorio del término

municipal en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.

PLAN URBANÍSTICO

Es el conjunto de instrumentos técnicos y normativos que se redactan para

ordenar el uso del suelo y regular las condiciones para su transformación.

PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN

Tanto por ciento del coste de construcción que se deprecia, por el paso del
tiempo de las edificaciones e instalaciones, y por una corrección funcional o de
diseño.

PROPIEDAD HORIZONTAL

Régimen jurídico instaurado para regular las relaciones jurídicas que se dan
entre los distintos copropietarios de un inmueble en el que cada propietario
dispone en exclusiva de un derecho de propiedad sobre los elementos
arquitectónicos situados en el interior de su piso, y de un derecho de copropiedad
sobre el conjunto de elementos comunes que componen el inmueble. Se
estructura en este régimen de propiedad las relaciones jurídicas de los
propietarios de un inmueble dividido por pisos.

REFERENCIA CATASTRAL

Identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Consiste en un código

alfanumérico que es asignado por el Catastro de manera que todo inmueble debe
tener una única referencia catastral que permita situarlo inequívocamente en la
cartografía catastral.

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

Son una serie de disposiciones que establecen cuál debe ser el uso y destino
del edificio, tanto en lo que respecta a los pisos y locales como a las instalaciones
comunes, además de regular las cuestiones relativas a gastos comunes,
conservación, reparación del inmueble y seguros

RETRANQUEO

Distancia mínima entre la línea de referencia (por lo general de una propiedad)

y un edificio o parte de éste, según las ordenanzas en vigencia.

RUINA

En términos del Derecho Civil es el estado de la vivienda que corre riesgo de

caerse, viniendo el propietario obligado a la ejecución de las obras necesarias
para evitar su caída o a la demolición del edificio.

SEGREGACIÓN

Separación de una parte de una finca, para formar por sí sola una independiente.

SERVIDUMBRE

Carga o gravamen que se impone sobre un bien inmueble (predio sirviente) en

beneficio de otro bien inmueble (predio dominante), de una persona o de una
comunidad distinta del propietario.

TASACIÓN

Valor de un inmueble certificado por sociedades constituidas al efecto. Mediante

este certificado no sólo se conoce el valor real del inmueble, sino que además
sirve de referencia para obtener la financiación necesaria.

TASADOR

El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a

cada tipo de tasación debe suscribir necesariamente el informe de tasación.

TERRENO

Parcela valorada atendiendo a su potencial aprovechamiento urbanístico, sin

edificaciones sobre la misma o, eventualmente, sin considerarlas en la
valoración en el caso de haberlas. Si está sujeta a explotación agropecuaria
(cultivos, explotación ganadera, etc.) el tratamiento debe ser como finca rústica.

URBANISMO
Es la parte del derecho que se ocupa del planeamiento de las ciudades,
regulando el régimen del suelo, la ordenación y las previsiones del mismo

URBANIZACIÓN

Creación, desarrollo, reforma y progreso de un centro urbano dotado de servicios

e instalaciones (energía eléctrica, agua potable, saneamiento, vías de
comunicación, etc)

USOS PERMITIDOS

En la normativa urbanística de aplicación a un determinado inmueble, cada uno

de los usos definidos como permitidos dentro de la misma.

USUFRUCTO

Derecho real de disfrute de una propiedad ajena

VALOR CATASTRAL

Valoración que figura en el catastro de una determinada finca. El Catastro es el

censo y padrón estadístico de las fincas rústicas y urbanas.

VALOR VENAL DE UN INMUEBLE (VM)

Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre

un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación,
en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado,
que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera
ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza
del inmueble, para negociar la venta. A tal efecto se considerará: a) Que entre
vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno
de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la
causa del contrato. b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la
realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate,
como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes
intervinientes. c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública
citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se
obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.
d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos
de comercialización.

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO O A NUEVO (VRB)

Es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha

de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso,
calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO O ACTUAL (VRN)

Es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble
en la fecha de la valoración.

VALORACIÓN

Proceso de asignar un valor económico a un bien

VALORACIÓN INTERMEDIA DE OBRA

Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación

inicial y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio, en los
que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y
cualquiera otra circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de
tasación. Su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la
valoración inicial.

VALORES UNITARIOS

El valor unitario es el que se le asigna a una sola unidad de cierto producto.

VICIOS OCULTOS O REDIHIBITORIOS

Son defectos ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo

desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento
de la vivienda o inmueble.

VIDA ÚTIL

Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para

el fin a que se destina. Será total si se calcula desde el momento de la
construcción o última rehabilitación integral y será residual si se calcula desde la
fecha de la tasación.