Denver S.A. EN J: 135.910/31.

969 Barrancos, Noemí

Graciela c. Denver S.A.
SENTENCIA
17 de Agosto de 2010
SUPREMA CORTE DE JUSTICIA. MENDOZA, MENDOZA
Id SAIJ: FA10995464

TEXTO COMPLETO

Mendoza, agosto 17 de 2010.

1º ¿Son procedentes los recursos de inconstitucionalidad y casación interpuestos? 2º En su caso ¿qué

solución corresponde? 3º Costas.

1º cuestión.- El doctor Nanclares dijo:

La Sra. Barrancos inicia demanda por desalojo por vencimiento de contrato en contra de Denver S.A., por
un inmueble del cual es condómina. Relata, que el Sr. Felix Barrancos, junto a sus hermanos Juana y José
Barrancos, eran condóminos del inmueble locado. Que los tres condóminos originales fueron luego
sustituidos y el inmueble pasó a pertenecer a la Sociedad Española de Beneficencia y Mutualidad Hospital
Español de Mendoza en un 33,30% por legado de la Sra. Juana Barrancos; a los Sres. José Daniel, Carlos
Alberto y Adriana Barrancos en un 33,35% por venta efectuada por José Barrancos; y a los sucesores del Sr.
Felix Barrancos en un 33,35% conforme constancia de los autos Nº 135.470, caratulados: "Barrancos Félix
Ángel p/Sucesión" del Décimo Primer Juzgado Civil, donde se dictó declaratoria a favor de su esposa
Norma Ernestina de Barrancos y de sus hijos Ernesto Felix y Noemí Graciela Barrancos, o presentante de
autos, y que fuera nombrada administradora de la sucesión. En enero de 2.003 los actuales condóminos
alquilaron el inmueble a Denver S.A. por un plazo de tres años, venciendo el contrato el 31 de diciembre de
2005. Cuando estaba por finalizar el contrato, los sucesores de Félix Barrancos expresamente manifestaron
su decisión de no renovar el vínculo. En fecha 15 de marzo de 2006, los sucesores de Félix Barrancos
intimaron a la demandada a proceder al desalojo. La accionada contestó el emplazamiento, alegando que
habían celebrado un nuevo contrato con el resto de los condóminos, y reconociendo que éste no había sido
suscripto por la administradora definitiva de la sucesión de Felix Barrancos. Que habiendo vencido el
contrato de locación celebrado en enero de 2003, la acción de desalojo resulta procedente.

El demandado, al contestar demanda, se opone al desalojo por cuanto sostiene que existe un nuevo contrato
de locación, suscripto en el mes de enero de 2006.

El juez de primera instancia hace lugar al desalojo planteado, entiende que el contrato original se encuentra
vencido y que el nuevo contrato no le es oponible a la actora. Señala también que la expresión de la
accionada en los alegatos donde alude que el 31 de diciembre de 2008 desocuparía el inmueble, debe
entenderse como un allanamiento.

Dicha sentencia es apelada por los demandados ante la Cuarta Cámara de Apelaciones, siendo rechazado su
recurso y confirmada la sentencia de primera instancia. Sostiene la Cámara, conforme doctrina que cita que,
el contrato de locación que no ha sido celebrado por todos los condóminos es de ningún valor, pues en el
condominio rige el art. 2680 del Código Civil, según el cual ninguno de los condóminos puede comportarse
como el exclusivo señor de la cosa, prescindiendo de la voluntad o el consentimiento de los otros
propietarios. Agrega que para que pueda darse en arrendamiento un bien que se halla en condominio, se
necesita un acuerdo de todos los condóminos, ello sin perjuicio de la aplicación del principio de la mayoría,
dispuesta por los Arts. 2700 y 2703 a 2706 que rige para los supuestos de administración de la cosa común.
Para que se aplique este principio, deben estar presentes todos los condóminos y la mayoría se rige por el
principio del capital, computando la cuota parte que atañe a cada condómino. Que, en el caso, la actora no
suscribió el contrato celebrado en enero de 2006, ni la prórroga de enero de 2009, por lo que, conforme lo
dispuesto por los arts. 1.512 y 2.682 Código Civil, dicho contrato y su prórroga le resultan inoponibles.
Además, no existe constancia de que haya existido reunión de los condóminos a los efectos de deliberar y
decidir sobre el contrato celebrado en enero de 2006, por lo que no resulta factible la aplicación de los arts.
2.699 y 2.700 Código Civil. Agrega, finalmente, que con la prórroga celebrada en enero de 2009, la
demandada viola el principio de la buena fe procesal.

En contra de dicha sentencia, la parte demandada interpone recursos de Inconstitucionalidad y Casación ante
esta Sede.

II. El recurso de inconstitucionalidad interpuesto.

El recurrente funda su libelo en los incisos tres y cuatro del art. 150 del CPC. Señala que la sentencia dictada
ha violado su derecho de defensa al apoyarse en un hecho que no formó parte de la litis trabada, toda vez
que la actora no invocó la nulidad del contrato fundada en la falta de representación de los herederos
condóminos, sino en el vencimiento del contrato celebrado por la mayoría de los condóminos. Agrega que la
sentencia es arbitraria, cuando atribuye a su parte mala fe procesal por el ejercicio legítimo de su facultad de
contratar la prórroga del contrato de locación con la mayoría de los condóminos. Sostiene que la invocación
de que no existía mayoría en la decisión de los condóminos es un hecho que no fue invocado por la parte
actora en la instancia inicial.

III. El recurso de casación interpuesto.

Sostiene el recurrente que la sentencia dictada ha aplicado erróneamente el art. 1196 del Código Civil y el
art. 22 del CPC al sostener que contraría la buena fe procesal haber prorrogado el contrato de locación
originario. Agrega que se han aplicado erróneamente los arts. 1512 y 2682 del Código Civil al requerir la
unanimidad a los efectos de la locación de un inmueble sujeto al régimen de condominio. Señala también
que se ha dejado de aplicar lo dispuesto por los arts. 2699 y 2700 Código Civil, en cuanto establecen que la
mayoría de los condóminos tendrá derecho a decidir sobre el modo de administración de la cosa. En
definitiva, solicita a este Tribunal que declare que la mayoría del condominio tiene derecho a locar el
inmueble.

IV. Solución al caso:

Teniendo en cuenta las cuestiones fácticas y jurídicas implicadas en la resolución de la presente causa,
razones de orden metodológico aconsejan el tratamiento conjunto de los recursos interpuestos.

La cuestión a decidir consiste en determinar si resulta arbitraria o normativamente incorrecta una sentencia
que hace lugar al desalojo planteado por uno de los condóminos, teniendo en cuenta que el nuevo contrato
de locación invocado por el inquilino, no ha sido suscripto ni consentido por el accionante, pero sí ha sido
suscripto por la mayoría de los condóminos.

Este Tribunal, ha tenido oportunidad de expedirse respecto a la particularidad de los contratos de

arrendamientos cuando la cosa se encuentra en condominio, en los autos "Elizalde de Mazzuca Etelvina y ot.
c/Igarzabal de Hadid María" (fecha 18/04/1991, JA 1991-III-575). La solución a la que se arribó en aquellos
obrados, no resulta de aplicación plena al caso, por cuanto en ellos, a diferencia del presente, quien pedía la
nulidad del contrato de locación no era el condómino omitido, sino el mismo inquilino. No obstante, los
lineamientos doctrinarios allí citados servirán para una mejor comprensión de lo que debe resolverse en
estos. Se dijo allí lo siguiente:
"1) Las normas en juego:

El art. 1512 dispone: "El copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla, ni aún en la parte que le
pertenece, sin consentimiento de los demás partícipes". Concordantemente, el art. 2682 dice: "El condómino
no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El
arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos, es de ningún valor".

2) Posiciones asumidas:

El litigante interpreta ambas normas con este alcance: la locación celebrada por el condómino es nula y la
nulidad puede ser invocada no sólo por los otros condóminos sino también por el inquilino. La Cámara, por
el contrario, afirma que no operándose las mayorías necesarias para los actos de administración en el
condominio, la locación es nula, de nulidad relativa, establecida sólo en favor del resto de los condóminos;
en consecuencia, no puede ser denunciada por el arrendatario, quien sólo tiene una acción de daños y
perjuicios en el supuesto de que un copropietario reclame la nulidad del acto.

3) La doctrina francesa citada como fuente del Código Civil Argentino:

Vélez Sarsfield menciona las obras de los franceses Troplong, Duranton y Aubry et Rau en la nota al art.
1512 Código Civil. ¿Qué posición tomaron estos autores? Dice Troplong, recordando a Merlin, Duvergier y
Zacharie: la regla es que ninguno de los copropietarios puede convenir el alquiler de la cosa común sin el
asentimiento de los otros pues sería abrir las puertas a los más grandes abusos del derecho de propiedad si
uno solo pudiese comprometer la voluntad de los otros comuneros; una de las partes podría, mediante
alquileres bajísimos, compensados en acuerdos secretos con el inquilino, gravar para el futuro la cosa
indivisa, haciéndola prácticamente improductiva, de modo tal de presionar económicamente al condómino
que no participó. Por eso se concluye en que la parte que no fue consultada podría demandar la nulidad del
acto, dejándose a salvo el derecho del arrendatario a reclamar los daños y perjuicios. No obstante, la regla no
es absoluta, pues un condómino podría por ej., en casos de urgencia o ausencia del otro comunero, renovar
un contrato de arrendamiento, sin el consentimiento del otro, con el fin de evitar que los bienes queden en
situación de improductividad; el copropietario se encontraría, en circunstancias semejantes, en la misma
posición que un gestor de negocios y el juez no podría hacer lugar a una pretensión caprichosa de la parte
que no figuró en el contrato (Troplong, M., "Le droit civil expliqué suivant lordre des articles du code. De
lenchange et du louage", t. 1, Paris, ed. Hingray, 1852, n. 100).

Aubry et Rau, con cita de Merlin, Duranton, Duvergier, Demolombe, Zacharie y Troplong, dicen que el
copropietario de una cosa indivisa no puede alquilarla, ni aún en la parte que le corresponde, sin el
consentimiento de los otros comuneros, quienes estarían autorizados a demandar la anulación total del
arrendamiento que se celebró sin su concurso (Aubry et Rau, "Cours de Droit Civil francais dapres la
méthode de Zacharie", at 4, París, ed. Marchal et Billard, 1871, n. 364).

Duranton se expresa en términos muy similares: Uno de los copropietarios no puede, salvo el
consentimiento de los otros, alquilar la cosa común; los copropietarios podrían demandar la anulación salvo
el derecho del inquilino contra el arrendador, si hubiese lugar (Duranton, "Cours de Droit franþais", 4º ed. t.
17; París, ed. Thorel, 1844, n. 55).

¿Qué conclusión podría extraerse de los textos resumidos? En mi opinión, que la doctrina inspiradora del
codificador interpreta las normas francesas en consonancia con el principio de que ninguno de los
condóminos puede actuar sobre la cosa común en perjuicio del resto de los comuneros. Por eso, en principio,
son ellos los que están autorizados a denunciar la ineficacia del acto que los perjudica.

De alguna manera, en esa línea de pensamiento, quizás hoy tendría mayor rigor técnico afirmar que estos
arrendamientos son inoponibles a los copropietarios que no prestaron su consentimiento. Los mismos Aubry
et Rau nos hablan de un arrendamiento no oponible a los otros condóminos (Aubry et Rau, ob. cit., t. 2, n.
221, p. 407).
No obstante, no debe ignorarse que doctrina francesa del siglo pasado afirmó que la nulidad podía ser
solicitada también por el inquilino. Así por ej., se lee en la obra de Laurent:

"El inquilino también tiene el derecho de reclamar la nulidad del arrendatario, porque en realidad, esta
locación, es un contrato sobre la cosa de otro, arrendamiento que es nulo aún para el inquilino" (Laurent,
"Principes de Droit Civil francais", 5º ed., t. 25, Bruxelles, París, 1893, n. 44).

Pero en la jurisprudencia gala de nuestros días comienza a abrirse paso la tesis según la cual, siendo el
arrendamiento un acto de administración, no requiere del consentimiento de la unanimidad (Para el estado
actual ver, Delhay, Francis, "La nature juridique de lindivision", París, ed. Pichon, 1968, ns. 212 y ss.).

4) La doctrina nacional:

Esta última tendencia de la jurisprudencia francesa es la que predomina en el moderno derecho argentino.
Dice Jorge Alterini en magistral síntesis: "Si bien desde Segovia cierta doctrina ha exigido el acuerdo
unánime también para los actos de administración, en realidad quedan encuadrados en el régimen de las
mayorías que para la administración de la cosa común regulan los arts. 2699 y ss. En esta medida, no
obstante que es irreprochable la previsión del art. 2682 in fine en torno a que el arrendamiento o el alquiler
hecho por alguno de ellos es de ningún valor, ello no implica que sea menester el acuerdo unánime para ese
tipo de actos, sino que bastará la mayoría absoluta de valor prevista por la ley (art. 2699, 2700, 2704, 2705).
Con estas pautas debe entenderse el art. 1512 para el caso de locación sobre la cosa común". En cuanto a la
naturaleza del arrendamiento celebrado sin tales mayorías, el autor estima que se trata de un acto inoponible
a los otros comuneros, (Alterini, Jorge H., en Llambías-Alterini. "Código Civil anotado", Bs. As., A. Perrot,
1981, p. 515).

Otros autores coinciden con esta solución y aclaran que, aunque respecto de los otros condóminos, se trata
de un supuesto de inoponibilidad, a veces este remedio no alcanza y el comunero invocará la nulidad; por
ej., si quiere enajenar y tiene interés en dar seguridad jurídica al adquirente, solicitará la declaración de
nulidad del arrendamiento realizado sin su consentimiento; insisten en que se trata, en todo caso, de una
nulidad relativa (ver Papaño, Kiper, Dillon, Causse, "Derechos Reales", t. 1., Bs. As., Depalma, 1989, p.
313).

Atilio A. Alterini dice en su comentario al art. 1512 Código Civil anotado y dirigido por Llambías, ya
citado: "Como vimos, el alquiler de la cosa común dado por uno de los condóminos es juzgado de ningún
valor. Tal significa, por lo pronto, la anulabilidad relativa de la locación concertada entre locador y locatario
y puede articularla cualquiera de los demás condóminos; pero respecto a los demás condóminos se plantea
una hipótesis de inoponibilidad. Va de suyo que el locatario de buena fe tiene derecho a reclamar
indemnización al locador" (Alterini, Atilio A., ob. cit., t.3, vol. B, 1985, p. 1512).

En la doctrina clásica argentina se expresan opiniones semejantes. Así por ej., para Salvat, es nulo el
arrendamiento contratado por uno de los copropietarios sin el asentimiento de los otros, quienes, por
consiguiente, estarían autorizados para hacer declarar la nulidad, salvo que expresa o tácitamente los
hubiesen consentido o ratificado (Salvat, Raymundo, "Tratado de Derecho Civil Argentino. Derechos
Reales", t. 3, Bs. As., TEA, 1959, n. 1255).

Las expresiones de Machado no me parecen del todo claras, pues luego de afirmar que lo que la ley prohíbe
es que se perjudique a los demás condóminos, luego dice que la nulidad del arriendo de una cosa indivisa
puede ser demandada por cualquiera de los contratantes (Machado, "Exposición y comentario del Código
Civil argentino", 2º ed., t. 7, Bs. As., 1920, p. 90, comentario al art. 2682) y en su comentario al art. 1512,
después de explicar que cualquiera de los condóminos disconformes puede pedir la nulidad del contrato de
locación, se refiere al derecho del inquilino perjudicado a reclamar los daños y perjuicios y a su falta de
legitimación para pedir la división del condominio (ob. cit., t. 4, 1917, p. 256).

Más modernamente, Rezzónico y Clavell Borrás se han sumado a la idea de que el derecho del inquilino se
limita a reclamar los daños y perjuicios (Rezzónico, Luis M., "Estudio de los contratos en nuestro Derecho
Civil", 2º ed., Bs. As., Depalma, 1959, p. 121; Clavell Borrás, Javier, "El contrato de locación urbana en el
Código Civil", Bs. As., ed. Coperadora, 1978, p. 129.) Llerena, en cambio, siguiendo a Laurent dice que "la
nulidad puede ser demandada por los copropietarios que no arrendaron y también por el locatario, que no
conocía el condominio. Pero no puede ser alegado por los mismos que intervinieron conociendo el vicio"
(art. 1047 Código Civil) (Llerena, Baldomero, "Concordancias y comentarios del Cód. Civil argentino", 3º
ed., Bs. As., ed. La Facultad, 1930, p. 492).

Spota (autor citado por el recurrente), luego de sostener enfáticamente que "recae sobre el condómino la
incapacidad jurídica de ser arrendador de la cosa común", explicita que el contrato resulta purificable pues
los demás condóminos pueden prestar aprobación a lo concertado; esta aprobación significa el asentimiento
previo, o sea, la autorización (Spota, "Instituciones de Derecho Civil, Contratos", t. 2, Bs. As., Depalma,
1974, p. 168)".

Aplicación de estas doctrinas al caso de autos:

Conforme surge de los lineamientos vertidos, puede concluirse que el arrendamiento celebrado por uno de
los condóminos, sin el consentimiento de los demás, es cuanto menos inoponible a los omitidos. Ello no
significa que se requiera unanimidad en la toma de la decisión, basta con la mayoría absoluta de valores que
dispone la ley en los arts. 2699 y sgtes. del Código Civil.

Respecto a esto último, la Cámara sostiene que la unanimidad en el "quórum" resulta un requisito ineludible
conforme lo dispone el art. 2.703 Código Civil. Sin ese requisito, no puede aplicarse el régimen de las
mayorías regulado en el art. 2.699 que invoca el recurrente. Señala expresamente que "No existe constancia
en la causa de que haya existido reunión de los condóminos a los efectos de deliberar y decidir sobre el
contrato celebrado en enero de 2006".

Dicho argumento resulta esencial para la dilucidación de la causa. En efecto, el recurrente no logra
conmover el razonamiento recurrido, por cuanto no ha probado que haya existido reunión alguna de
condóminos para deliberar sobre el contrato del 2006 y, mucho menos, que se haya logrado la unanimidad
en el quórum a la que aluden los jueces de Cámara.

Aun cuando la interpretación que la Cámara acuerda al art. 2.703 Código Civil pueda resultar rigurosa, el
recurrente debería haber intentado, cuanto menos, acreditar que todos los condóminos fueron debidamente
citados para concurrir a una reunión en la cual se deliberó sobre el futuro del inmueble (ver al respecto,
Llambías-Alterini "Cód. civil anotado", t. IV-A, pág. 558).

Sus agravios se dirigen a demostrar que cuenta con la mayoría absoluta de valor en el consentimiento de los
condóminos, pero no rebate el argumento decisivo de la Cámara en cuanto considera que, previo a analizar
si existe o no mayoría absoluta de valor, debe haberse realizado una reunión a la que hayan concurrido
"todos" los condóminos o sus legítimos representantes.

Al fundar el recurso de Inconstitucionalidad, sostiene que este tema de las mayorías no ha sido tratado en
primera instancia, lo que tornaría arbitrario el pronunciamiento. No obstante, de la simple compulsa del
escrito de demanda, se advierte que los actores destacan que "nunca tuvo lugar una reunión o asamblea de
los condóminos en la cual se planteara cuál sería el destino que se daría al bien..." y que "los otros
condóminos celebraron un nuevo contrato de locación sin su intervención, consentimiento o conocimiento"
(ver fs. 22).

En el recurso de Casación, señala que la Cámara no aplicó lo dispuesto por los artículos 2.699 y 2.700 del
Código Civil respecto a la validez de lo decidido por la mayoría de los condóminos y que aplicó
erróneamente lo dispuesto por los arts. 1512 y 2682 Código Civil. No obstante, nada dice de la unanimidad
que exige el art. 2703 y que pondera la sentencia para recién allí, reunidos todos los condóminos, poder
valorar la decisión de la mayoría.
Asimismo, tampoco cuestiona el quejoso lo señalado por la Cámara respecto a que, en la reunión celebrada
en enero de 2009, no concurrieron todos los condóminos y que, si bien asistió el administrador de la
sucesión (aquí recurrido), éste solo tiene facultades conservatorias y carece de facultades para obligar al
resto de los herederos. Más allá de que se comparta o no dicho criterio, lo cierto es que el recurrente no lo
rebate adecuadamente, no explica ni otorga fundamentos para considerar que la administradora de la
sucesión pudo comprometer a los herederos en la reunión de la que da cuenta el acta obrante a fs. 235, y
lograr así la unanimidad en el quórum que le exige la Cámara, conforme lo dispuesto por el art. 2.703
Código Civil.

Los demás agravios referidos a la buena o mala fe procesal con la que actuó el demandado carecen de
relevancia, por cuanto ninguna sanción les ha sido aplicada como consecuencia de su conducta.
Simplemente se ha ordenado el desalojo del inmueble, pero no por la conducta procesal de los demandados,
sino porque el nuevo contrato de locación celebrado resulta inoponible frente a los actores.

Finalmente, advierto que la prórroga de la locación, celebrada en enero de 2009, fue pactada por el plazo de
un año, con vencimiento el 31 de diciembre de 2009, por lo que, a la fecha de esta sentencia, los recurrentes
carecen de un contrato que legitime de algún modo, con o sin mayorías, su permanencia en el inmueble. Por
lo que, el desalojo por vencimiento del contrato resulta innegable.

En virtud de lo expuesto, si mi voto resulta compartido por mis distinguidos colegas de Sala, corresponde el
rechazo de los recursos interpuestos y la confirmación de la sentencia recurrida.

Así voto.

Los doctores Romano y Llorente adhieren al voto que antecede.

2º cuestión.- El doctor Nanclares dijo:

Atento lo resuelto en la cuestión anterior, corresponde rechazar los recursos de Inconstitucionalidad y

Casación interpuestos y, en consecuencia, confirmar la sentencia dictada a fs. 250/254 de los autos
135.910/31.969, caratulados: "Barrancos Noemí Graciela c/Denver S.A. p/desalojo" por la Cuarta Cámara
de Apelaciones de la Primera Circunscripción Judicial.

Así voto.

Los doctores Romano y Llorente adhieren al voto que antecede.

3º cuestión.- El doctor Nanclares dijo:

Atento lo resuelto en las cuestiones anteriores, corresponde imponer las costas ante esta instancia a la parte
recurrente vencida. (arts. 36 y 148 CPC).

Así voto.

Los doctores Romano y Llorente adhieren al voto que antecede.

Por el mérito que resulta del acuerdo precedente, la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia,
fallando en definitiva, resuelve: I. Rechazar los recursos de Inconstitucionalidad y Casación interpuestos a
fs. 16/30 vta., y en consecuencia, confirmar la sentencia dictada a fs. 250/254 de los autos 135.910/31.969,
caratulados: "Barrancos Noemí Graciela c/Denver S.A. p/desalojo" por la Cuarta Cámara de Apelaciones de
la Primera Circunscripción Judicial. II. Imponer las costas al recurrente vencido. III. Regular los honorarios
profesionales por los recursos de Inconstitucionalidad y Casación interpuestos, de la siguiente manera: Dr.
A. J. L., en la suma de pesos doce mil noventa y seis ($ 12.096); Dr. A. E. L., en la suma de pesos tres mil
seiscientos veintiocho ($ 3.628); Dr. C. A. P., en la suma de pesos ocho mil cuatrocientos sesenta y ocho ($
8.468) y Dr. S. R. P., en la suma de pesos dos mil quinientos cuarenta ($ 2.540). (arts. 15 y 31 Ley 3641). IV.
Dar a la suma de pesos ciento veintiocho ($ 128), de la que da cuenta las boletas de depósito obrantes a fs. 1
y 2, el destino previsto por el art. 47 inc. IV del C.P.C.- Jorge Horacio Nanclares.- Fernando Romano.- Pedro
J. Llorente.