JACKELLINE THALYA LOAYZA TARRILLO

DESALOJO

Desde un punto de vista normativo: “El desalojo es el derecho que tiene el propietario o

arrendador de un bien para conseguir que el arrendatario u ocupante del mismo restituya su
uso por haber concluido el contrato de arrendamiento o por causas legítimas que impidan su
continuación”.

Básicamente, lo que se discute en un proceso de desalojo es el derecho del demandado a

poseer el inmueble sub litis, ello sin perder de vista que, previamente, se pueda o no
determinar si el demandante presenta de alguno u otro modo la necesidad de tutela
jurisdiccional (interés para obrar).

Los procesos de desalojo deberían durar cinco meses, pero en la realidad demoran 46 meses

más, eso sin contar la etapa de ejecución. Los jueces demoran hasta 30 días en calificar una
demanda, excediéndose hasta 15 veces el plazo de 48 horas fijado por las normas
procesales.

¿Qué es la acción de desalojo?

La acción de desalojo es una herramienta legal que puedes utilizar en caso que el
arrendatario de tu inmueble incumpla con el contrato, por ejemplo, no pagando los cánones.
El incumplimiento conlleva a la terminación del contrato, lo que resulta en un proceso de
restitución de inmueble para poder llevar a cabo una acción de desalojo en los casos en que
el arrendatario no desocupe el inmueble en el momento acordado.

¿Cómo se hace el proceso de restitución de inmueble arrendado?

El proceso de restitución del bien arrendado es un supuesto fundamental para que puedas

llevar a cabo la acción de desalojo, esto debido a que es un juez quien debe dar la orden, de
esta forma se evita la violación de derechos de las personas.
El proceso que se debe seguir está consignado en el artículo 384 del Código General del
Proceso:

1. Presentación de la demanda: en la demanda debes solicitarle al juez que te restituya

el bien arrendado, esta debe estar acompañada de una copia del contrato, de ser un
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contrato verbal, debes hacerlo por medio de interrogatorio de parte extraprocesal, o

prueba testimonial.

2. Notificaciones: El juez considerara como dirección para enviar notificaciones al

arrendatario la del inmueble arrendado, si no es ella, debes establecerlo en la
demanda.

3. Ausencia de oposición de la demanda: Si la persona a la que demandas no se opone

a ella por medio de una respuesta, el juez ordenará la restitución.

4. Mejoras: si el demandado alega mejoras, debe ser por medio de una contrademanda.

5. Cuando la razón de la restitución sea únicamente la mora, el proceso será de única

instancia.

¿Qué es el desahucio?

El desahucio es la notificación que da cualquiera de las partes indicando su decisión de dar

por terminado el contrato cuando no se ha determinado un tiempo e este. EL desahucio
empezara a correr al tiempo que el próximo periodo de tiempo por el que se regulan los
pagos.

¿Cuál es el procedimiento para el desalojo?

El desalojo se presenta después del proceso de restitución o el desahucio, y es la acción de

hacer salir al arrendatario del inmueble de forma voluntaria. Para que se pueda llevar a
cabo, es necesario que exista una orden judicial, si este no se hace de forma voluntaria el
juez debe decretar el lanzamiento.

Si tienes más dudas y necesitas asesoría legal acerca del contrato de arrendamiento, el
desalojo o el desahucio, completa el formulario y te contactaremos con un abogado experto.

CONCLUSIONES

 El desalojo es un medio de protección de la propiedad y de la posesión, debido a

que ante cualquier negación de la persona que se le otorgó un bien en alquiler, se
debe de iniciar el proceso judicial de desalojo.
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 Actualmente hay una variedad de causales de desalojo, pero la que es más eficiente
y aplicada es la de Desalojo por posesión precaria.
 El desalojo aplica comúnmente a bienes inmuebles como casas, departamentos,
centros comerciales, entre otros; aunque la norma también indica abarcar a bienes
muebles.
 Cuando uno analiza el tema de desalojo, debe concluir en base a dos figuras legales:
la posesión precaria y el contrato de arrendamiento, ambos son el centro de
aplicación para un proceso de desalojo. Aunque, el contrato de arrendamiento no es
un requisito obligatorio.

ESCRITO DE DEMANDA DESALOJO

Secretario: Martin Donato Ballesteros Guerrero

Expediente Nº: 8768-86.
Cuaderno: Principal
Escrito Nº: 1
Sumilla: Demanda de desalojo por falta de pago.

JUZGADO ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DEL CALLAO

JOSÉ AUGUSTO RUIZ SUÁREZ, identificado con DNI Nº 15350761, con dirección
domiciliaria en Jr. El Pescador Nº 210 – El Callao, señalando domicilio procesal en Jr.
Buenos Aires Nº 305 – El Callao; a Ud; atentamente digo:
Tal como aparece del testimonio de la Escritura que contiene el poder otorgado por la Sra.
Romelia Vicenta Gutiérrez Vda. De Ascencio, con intervención del Notario Público, doctor
Juan Vargas Pérez, tengo la condición de apoderado judicial con facultad especial, para
interponer demandas judiciales, conciliar, transigir y otros. A tenor de lo dispuesto por los
Arts. 585 y 586 del Código Procesal Civil, interpongo como Apoderado Judicial de la Sra.
Romelia Vicenta Gutiérrez Vda. De Ascencio y en la vía de proceso sumarísimo, demanda
de desalojo en contra de los Sres. Javier Reyes Sandoval, Rosa Sarias Salas y Boris Reyes
Salas, domiciliados en la Calle Ciro Alegría Nº 243 – Bellavista – El Callao, a fin de que,
dándole por resuelto el contrato de arrendamiento, se disponga la desocupación de la casa
habitación ubicado en la calle Ciro Alegría Nº 243 – Bellavista – El Callao, cuyo inmueble
es de propiedad de la demandante, en base a lo siguiente:
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I.-PETITORIO:

1. Pedimos que el juzgado ordene se nos restituya en la posesión la casa habitación

que ocupan los demandados, por haber incurrido en la causal de resolución de
contrato de arrendamiento, por haber dejado de pagar la renta convenida por más de
dos meses y medio; se dé por terminado el contrato de arrendamiento, dando por
fundada la presente demanda de desalojo por falta de pago.

2. Acumulativamente, solicitamos que se nos pague la renta de la casa – habitación

materia de la presente demanda que han dejado de pagar, hasta la fecha de la
entrega materia del bien.

3. El pago de la renta o alquiler mensual dejado de pagar, también solicitamos se

incluya los intereses legales del dinero.

II.-FUNDAMENTOS DE HECHO:

1. La Señora Romelia Vicente Gutiérrez Vda. De Asencio, es propietaria del inmueble

urbano de 500 m2 de área, ubicado en la calle Ciro Alegría Nº 243-Bellavista – El
Callao, el cual se encuentra registrado a nombre de la demandante, según ficha Nº
19700, Tomo 56, asiento 145 de los Registros Públicos del Callao.

2. Por Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de noviembre del 2006, la recurrente

hizo entrega en calidad de arrendamiento la mencionada casa habitación a los
demandados, por el alquiler de US$ 600.00 mensuales a favor de la demandante.

3. Es el caso que los demandados han dejado de pagar la renta convenida

correspondiente a los meses de Enero 2007, Febrero 2007 y Marzo 2007, habiendo
ellos incurrido en causal de resolución del contrato de arrendamiento indicado.

4. Con fecha 17 de marzo se les notificó a los demandados sobre la resolución de

contrato y la devolución del inmueble materia de la demanda.

5. El inmueble materia de la demanda se entregó a los demandados en buen estado de

conservación y con todos los bienes accesorios propios de una casa habitación. Al
término del contrato mencionado se estableció que los demandados debían devolver
el inmueble en iguales condiciones en que lo recibieron.
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6. Se debe tener en cuenta que conforme lo señala la doctrina “en el proceso de

desalojo se busca resolver un litigio cuyo objeto es la restitución de un predio a su
legítimo usuario, quien exige la devolución del uso a quien viene ocupándolo sin
justo título o habiendo perdido este.” (SAGASTEGUI URTEAGA, Pedro (2006):
Proceso de Desalojo. LEJ. Lima Pág. 9)

III.- FUNDAMENTOS JURÍDICOS

Constitución

1. Conforme lo señala el artículo 70º de la Constitución que garantiza el derecho a la

propiedad, me encuentro privado de la misma al no poder hacer uso y disfrute de mi
bien inmueble.

2. Concordante con el artículo 2 inciso 16 referido al derecho a la propiedad, derecho

del cual me encuentro investido conforme al título que acompaño a la presente
demanda
Código Civil

3. Conforme lo establece el artículo 923º del Código Civil, el cual define el derecho de
la propiedad, me encuentro impedido de usar y disfrutar de este derecho, ante la
imposibilidad de detentar el mismo 

4. El artículo 1666º C.C. define el arrendamiento contrato que ha sido suscrito por mi
persona en calidad de arrendador con la persona del demandado en calidad de
arrendatario.

5. El artículo 168 el demandado arrendador del bien de mi propiedad se encuentra

obligado entre otras cosas: inciso 2) A pagar puntualmente la renta en el plazo y
lugar convenido, incumplimiento que se ha venido dando pese a los requerimientos,
hecho que ha dado origen a la interposición de la presente demanda.

6. Qué asimismo, conforme lo señala el artículo 1697 del mismo cuerpo legal el
contrato de arrendamiento puede resolverse: inciso 5) en caso de incumplimiento,
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de cualesquiera de sus obligaciones; y ante el incumplimiento en el pago de la renta

se hace efectiva la causal antes aludida

7. El artículo 1371º del C.C. define la figura de la resolución contractual, el mismo

que se deja sin efecto por causal sobreviviente a su celebración, hecho que se da en
el caso materia de nuestra pretensión.

8. El artículo 1429º del C.C. el cual regula la resolución de pleno derecho y

habiéndose remitido la carta notarial requiriendo el cumplimiento de su obligación
la misma que no fue realizada, esta se hace efectiva de pleno derecho.

9. Finalmente, que al quedar resuelto el contrato, el arrendatario demandado, tiene la

calidad de precario, de conformidad con el artículo 911 del C.C.

Código Procesal Civil

1. Están facultados para promover el proceso de desalojo el propietario y toda persona

que es considerado tener derechos, en aplicación de lo dispuesto por el Art. 586 del
C.P.C. y, por consiguiente, la recurrente, como propietaria del bien tiene legitimidad
procesal para promover el presente proceso de desalojo.

2. Los demandados han incurrido en causal de resolución del contrato de

arrendamiento, en aplicación del Art. 1697 del C.C., que establece que quien no
paga más de dos meses y medio, por la renta del bien, incurre en mora, que es
causal de resolución de contrato de arrendamiento.

3. El desalojo se sustenta en la causal de falta de pago según el Art. 591 C.P.C.,

mediante la cual se sustenta la carta notarial de aviso de fin de contrato y
devolución del inmueble.

Jurisprudencia
“El proceso de desalojo está destinado a obtener la restitución de un predio ocupado por
una persona, en los distintos supuestos en que es procedente, de tal manera que consentida
o ejecutoriada la sentencia, el lanzamiento se ejecuta contra todos los que ocupen el
predio.” 

Cas 497-98- Ancash. El Peruano 04-05-2020. Pág. 871.

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“en un proceso sobre desalojo por ocupación precaria, el actor debe acreditar
fehacientemente su derecho de propiedad con relación al bien sub litis y que la parte
demandada ejerce una posesión sin título que la respalde o habiéndolo tenido éste ha
fenecido.”
Cas 2479-99 La Libertad, El Peruano, 11-01-2000 p. 4526.

IV. VIA PROCEDIMENTAL

El presente proceso deberá tramitarse bajo las reglas del proceso SUMARISIMO

V.- MEDIOS DE PRUEBA

Ofrecemos los siguientes medios de prueba:

1. El mérito del Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de noviembre del 2006,

celebrado con los demandados. Documento que demuestra la existencia de una
relación contractual en la que se establece que la falta de pago tiene una casual de
resolución de contrato de arrendamiento.

2. Copia de la ficha 19700, tomo 56, asiento 145 expedida el 10 de abril del 2007 por
los Registros Públicos del Callao, documento que acredita la condición de
propietaria de la recurrente, respecto del bien materia de la presente demanda.

3. Copia de la Carta Notarial entregado a los demandados en aviso al fin del contrato y
la devolución del inmueble.

VI.-ANEXOS:
1.A Copia del DNI del representante del recurrente.
1.B Testimonio del poder que otorgó doña Romelia Vicenta Gutiérrez Vda. De Ascencio, a
nombre del recurrente a fin de que la represente en todos los actos en el poder señalados.
1.C Copia de la ficha de fecha 10 de abril del 2007 expedida por los Registros Públicos del
Callao.
1.D Copia de la Carta Notarial de fecha 17 de marzo del 2007.
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1.E Copia del acta de Conciliación

1.F. Aranceles Judiciales por ofrecimiento de Pruebas y por cedulas de notificación

POR TANTO:

Al Juzgado, pedimos admitir la presente demanda y declararla fundada en su oportunidad.

Callao, 10 de Octubre del 2007.