nomos & thesis / jurisprudencia civil

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA

SALA CIVIL TRANSITORIA

CASACIÓN Nº 3210-2008

LORETO

CASACION Nº 3210-2008-LORETO.- Desalojo por incumplimiento de contrato.- Lima, 16

de julio del 2008.- LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE
LA REPÚBLICA, Vista la causa número tres mil doscientos diez - dos mil ocho, en Audiencia
Pública el día de la fecha, producida la votación correspondiente de acuerdo a ley, emite
la siguiente sentencia. MATERIA DEL RECURSO: Es materia del presente recurso de
casación la resolución de vista de folios ciento cuarenta y dos, recaída en la Resolución
número trece, de fecha veintinueve de enero del año dos mil ocho, expedida por la Sala
Civil Mixta de la Corte Superior de Justicia de Loreto, que confirma la sentencia apelada de
folios ciento catorce, recaída en la Resolución número nueve, su fecha treinta de
noviembre del año dos mil siete, que declara fundada la demanda y, en consecuencia,
ordena que la demandada cumpla con desocupar el inmueble submateria con lo demás
que contiene; en los seguidos por Percy Luis Javier Morey Ríos y otra con Ángela
Benedicta Sopan Mozombite sobre desalojo por incumplimiento de contrato.
FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO:
Mediante resolución de folios dieciocho del cuadernillo de casación, su fecha veintinueve
de setiembre del año dos mil ocho, se ha declarado procedente el recurso de casación
propuesto por la parte demandada, por las causales relativas a la aplicación indebida de
los artículos 941, 943, 1361 y 1552 del Código Civil; y la contravención de normas que
garantizan la observancia del debido proceso. Respecto de la causal de aplicación indebida
de los artículos 941 y 943, 1361 y 1552, del Código Civil, se sostiene lo siguiente: El artículo
1361 del citado cuerpo legal, se refiere a la obligatoriedad contractual en sentido general
y no es aplicable al proceso de desalojo; siendo que la debida aplicación de dicha norma
sería que si alguna de las partes no cumple con las obligaciones que nacen del contrato, la
otra puede solicitar la resolución del contrato, es decir, que el incumplimiento contractual
da lugar a la resolución del contrato y no al proceso de desalojo; con relación al artículo
1552 del Código acotado, este se refiere a la oportunidad de la entrega del bien en los
contratos de compraventa; alega la recurrente que la aplicación de dicho artículo al
presente caso es impertinente porque se aplica a los contratos de compraventa de
ejecución instantánea, y en todo caso, si los demandantes consideraban que había
incumplimiento en la entrega del bien de parte de la recurrente, debieron resolver el
citado contrato y no iniciar el presente proceso; por último, los artículos 941 y 943 del

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Código Civil regulan lo relacionado a edificación de buena y mala fe en terreno ajeno, es

decir, se refieren al instituto de la accesión; que no resultan aplicables al proceso por
tratarse este de un desalojo. En relación a la causal de contravención se denuncia que: La
Sala Superior ha vulnerado no solo el debido proceso sino también el principio de
congruencia, existiendo falta de razonamiento lógico jurídico en el Colegiado Superior, ya
que al aplicar los artículos 1361 y 1552 del Código Civil, debieron concluir que dichas
normas conducen a la rescisión del contrato y por lo tanto, se debió declarar infundada o
improcedente la demanda; asimismo, han señalado que la recurrente no ha acreditado
tener legítimo derecho para retener la posesión del bien, lo cual no es cierto ya que ella
resulta ser la única propietaria de lo edificado; refiere la demandada que la Sala Superior
ha aplicado normas que regulan la accesión siendo el presente proceso uno de desalojo,
existiendo además un pronunciamiento extra petita, toda vez que los demandantes han
solicitado el desalojo del predio urbano, es decir del terreno; sin embargo, la Sala resuelve
declarar fundada la demanda, disponiendo que la recurrente desocupe el inmueble que
tiene dos plantas, de la que es única propietaria; agregando que cuando contestó la
demanda propuso la excepción de oscuridad o ambigüedad en el modo de proponer la
misma, en razón de que no existe la figura de desalojo por incumplimiento contractual y
más bien dicho incumplimiento a lo que sí da origen es a la resolución del contrato; sin
embargo, el Juzgado declaró infundada la excepción propuesta por la recurrente.
CONSIDERANDOS: PRIMERO.- Habiéndose declarado procedente una causal por error in
iudicando y una causal por error in procedendo, debe analizarse en primer lugar la causal
adjetiva, pues debido a su naturaleza y a los efectos que produce, si mereciera amparo
carecería de objeto pronunciarse respecto de la causal sustantiva. Segundo.- El derecho a
un debido proceso supone desde su dimensión formal la observancia rigurosa, por todos
los que intervienen, de las normas, de los principios y de las garantías que regulan el
proceso como instrumento de tutela de derechos subjetivos, cautelando sobre todo el
ejercicio absoluto del derecho de defensa de las partes en litigio. Desde su dimensión
sustantiva se le concibe cuando la decisión judicial observa los principios de razonabilidad
y proporcionabilidad. Tercero.- Examinado el presente proceso para determinar si se ha
infringido el debido proceso en los términos denunciados, es del caso efectuar las
siguientes precisiones: I: Los demandantes Percy Luis Javier Morey Ríos y doña Ángela
María Vilcarromero Ferreira, postulan la presente demanda de desalojo por
incumplimiento de contrato, a fin de que se les entregue el inmueble ubicado en la Calle
Ucayali número ciento veintiuno de la ciudad de Iquitos, con expresa condena de costas y
costos, en virtud del contrato de compraventa con pacto de retroventa, de fecha veintidós
de octubre del año dos mil cinco; II: El Primer Juzgado Civil de Maynas, mediante
Resolución número nueve, su fecha treinta de noviembre del año dos mil siete, declaró
fundada la demanda de desalojo por incumplimiento de contrato, sustentada en que al no

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haber cumplido con efectuar la entrega del bien que se transfirió a los demandantes, pese
haber transcurrido el plazo para ejercer el derecho de retroventa, ha incumplido su
obligación elemental de entregar el inmueble a sus actuales propietarios registrados; III:
La resolución de vista al absolver el grado ha confirmado la resolución de primera
instancia que declara fundada la demanda, con lo demás que contiene. Cuarto.- La
motivación de las resoluciones judiciales constituye un principio y a su vez una de las
garantías de la administración de justicia que está recogida en el numeral 139, inciso 5, de
la Constitución Política del Estado. Dicho principio preconiza la exigencia de “la motivación
escrita de las resoluciones judiciales en todas las instancias, excepto los decretos de mero
trámite, con mención expresa de la ley aplicable y de los fundamentos de hecho en que se
sustentan”. En ese mismo sentido, el artículo 122 inciso 3 del Código Procesal Civil prevé
la exigencia que en las resoluciones judiciales se expresen los fundamentos de hecho y
derecho que la sustentan según el mérito de lo actuado en el proceso, por cuanto en la
motivación el Juez expone las razones del fallo, la causa o hecho que justifican su decisión.
Quinto.- De autos se aprecia que mediante testimonio de compraventa con pacto de
retroventa celebrado con fecha veintidós de octubre del año dos mil cinco la ahora
demandada (vendedora) Ángela Benedicta Sopan Mozombite, da en venta real y
enajenación perpetua a favor de los demandantes (compradores) Percy Luis Javier Morey
Ríos y doña Ángela María Vilcarromero Ferreira el predio urbano ubicado en la calle
Ucayali, (no consigna numeración) distrito de Iquitos, provincia de Maynas, departamento
de Loreto que tiene una extensión de ciento dos punto veintiocho metros cuadrados,
pactándose en la cláusula sétima de dicho contrato que las partes establecen pacto de
retroventa, en virtud del cual la vendedora (demandada) puede resolver unilateralmente
el presente contrato siempre y cuando devuelva a los compradores la suma de treinta mil
nuevos soles a que asciende el precio de venta, dentro del plazo de veinte meses contados
a partir de la fecha, compraventa que fuera inscrita en la partida número cero cero cero
cero tres seis cinco tres de la Oficina Registral de Iquitos. Sexto.- Uno de los pactos que
puede establecerse en los contratos de compraventa es el de la retroventa, el cual otorga
al vendedor “(...) el derecho potestativo de resolver unilateralmente el contrato, así como
un estado de sujeción que le corresponde al comprador (...)”; de lo que se colige que el
vendedor se despoja de la propiedad por momentánea necesidad, sin embargo, puede
recuperarla haciendo uso del respetivo pacto que ha sido estipulado. Sétimo.- En cuanto a
la pretensión postulada de desalojo, pueden ser titulares de la acción, conforme a lo
previsto en el artículo 586 del Código Procesal Civil: a.- El propietario; b.- El arrendador; c.-
El administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio,
salvo la excepción prevista en el artículo 598 del citado Cuerpo Legal, pudiendo ser
demandados: el arrendatario, el subarrendatario, el precario o cualquier otra persona a
quién le es exigible la restitución. Octavo.- Si bien los demandantes acreditan la propiedad

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sobre el inmueble submateria mediante contrato de compraventa de folios siete, desde

que la vendedora no hizo uso del pacto de retroventa, por ende, el contrato de
compraventa mantiene su vigencia conforme a sus cláusulas contractuales, también es
cierto que la demanda tiene como causa petendi el incumplimiento de las obligaciones
provenientes del referido contrato, es decir, el invocado incumplimiento por la parte
demandante, en el sentido que la vendedora y actual demandante, no resolvió el contrato
de compraventa en el plazo de veinte meses conforme se había estipulado, no obstante lo
cual, las instancias de mérito han concluido que existe incumplimiento de la prestación a
cargo de la vendedora, desde que no cumplió con entregar el bien materia del contrato
(fundamento de hecho no alegado por la parte demandante). Así, habiendo celebrado las
partes un contrato de compraventa, la resolución requiere ser declarada judicial o
extrajudicialmente para exigir la restitución de las prestaciones. En consecuencia, se
afecta el debido proceso cuando la decisión se sustenta en hechos no invocados por las
partes, tal como lo dispone el artículo 50 inciso 6 del Código Procesal Civil, siendo
pertinente además referir que la pretensión postulada en los términos propuestos no se
encuentra dentro de los supuestos previstos por el artículo 598 del Código Adjetivo citado,
en consecuencia, se ha incurrido en casual de improcedencia de la demanda prevista en el
inciso 5 del artículo 427 del Código Procesal Civil al no existir conexión lógica entre los
hechos y el petitorio, razón por la cual el recurso de casación resulta fundado, siendo los
efectos del mismo el previsto en el literal 2.5 del numeral 2 del artículo 396 del Código
Acotado. Noveno.- Habiéndose amparado la causal in procedendo denunciada, carece de
objeto pronunciarse respecto de la causal sustantiva de aplicación indebida de una norma
de derecho material. Por los fundamentos expuestos, declararon: FUNDADO el recurso de
casación interpuesto por doña Ángela Benedicta Sopan Mozombite mediante escrito
obrante a folios ciento cincuenta; CASARON la resolución impugnada, en consecuencia
NULA la sentencia de vista de folios ciento cuarenta y dos, su fecha veintinueve de enero
del año dos mil ocho, expedida por la Sala Civil Mixta de la Corte Superior de Justicia de
Loreto; e INSUBSISTENTE la apelada de folios ciento catorce, su fecha treinta de
noviembre del año dos mil siete; NULO todo lo actuado e IMPROCEDENTE la demanda;
DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano bajo
responsabilidad; en los seguidos por Percy Luis Javier Morey Ríos y otra contra Ángela
Benedicta Sopan Mozombite sobre Desalojo por Incumplimiento de Contrato;
interviniendo como ponente la señora Vocal Aranda Rodríguez.

S.S.

TICONA POSTIGO, CELIS ZAPATA, MIRANDA MOLINA, MAC RAE THAYS, ARANDA
RODRÍGUEZ.

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