CASOS PRACTICOS

USUCAPION: PRESCRIPCION ADQUISITIVA.

BOLETO DE COMPRAVENTA PREVIO. TENENCIA
PRECARIA VS. POSESION ININTERRUMPIDA.
INTERPRETACION

a) Doctrina

1)Si bien el boleto de compraventa, cuya

existencia no se discute, ha otorgado al adquirente la
tenencia precaria del inmueble, tal término no puede
ser interpretado en su sentido técnico jurídico, toda
vez que del examen integral del contrato surge que tal
vocablo es utilizado promiscuamente.
2)Las cláusulas del contrato de compraventa
deben ser interpretadas in totum, teniendo como norte
desentrañar la real voluntad de los contratantes, la
cual en la especie ha sido -a no dudarlo- la entrega de
la posesión en el momento de la suscripción del
contrato de referencia.
3)Los contratos deben celebrarse, interpretarse y
ejecutarse de buena fe, conforme lo normado en el
art. 1198 del Cód. Civil.
 4)Del plexo del contrato surge claramente la
posesión del inmueble en cuestión, lo que por otra
parte ha ocurrido en los hechos, no pudiendo
soslayarse que “los hechos de los contrayentes,
subsiguientes al contrato, que tengan relación con lo
que se discute, serán la mejor explicación de la
intención de las partes al tiempo de celebrar el
contrato”.
5)Desde la sanción de la reforma de la ley 17.711
existe en nuestro derecho un nuevo tipo de dominio
imperfecto en cabeza de quien de buena fe ha
adquirido la posesión de un inmueble, ya que
mediando boleto de compraventa, el comprador es
poseedor legítimo (art. 2355) que tiene derecho a
exigir la escritura (art. 1185 bis, si -tal como acontece
en el sub lite- se trata de un inmueble destinado a
vivienda), puede repeler las acciones reales que contra
él intente el enajenante y por consiguiente las que
intentasen terceros a favor de quienes aquél haya
firmado boleto de compraventa o escriturado el
dominio, entre otros derechos.
6)Quien ha adquirido el dominio por boleto de
compraventa y de buena fe, recibiendo la posesión del
mismo, posee una posición jurídica muy fuerte, con las
características propias de un verdadero derecho real
de dominio, sólo limitado por la falta de escrituración y
-en consecuencia- registro, lo cual le impide -en
principio- oponer su derecho a terceros, pero que
cobra íntegramente el vigor del dominio en la relación
inter partes.
7)Más aún, cuando como en el caso de autos, la
actora ha poseído el inmueble de referencia durante un
lapso que cómodamente excede el plazo de 20 años
exigido por ley -ver artículo 4015 del Código de Vélez-,
acreditado la realización de actos ostensibles y
manifiestos que, objetivamente son incompatibles con
quien es el propietario de la cosa.
8)Deben considerarse actos posesorios aquellos
que denotan la ocupación del inmueble a título de
dueño como las construcciones o reparaciones que se
llevan a cabo en un fundo urbano, los que han sido
acreditados por la actora, más cuando quien pretende
prescribir un inmueble ha establecido en él su hogar y
en más de 20 años no ha mediado reclamo alguno de
la propietaria ni disconformidad en el origen de la
ocupación de ella, lo cual robustece la idea de que la
misma ocupó el inmueble con ánimo de propietario.
9) La demostración del pago de impuestos y tasas
que gravan el inmueble, realizado en diversas
oportunidades y con mucha anterioridad a la iniciación
del proceso, constituye un insuperable elemento
objetivo de convicción, demostrando esta circunstancia
la exteriorización de la voluntad de aprehensión del
dominio que significan dichos pagos comprobados, ya
que es dable presumir que éstos sólo se efectúan por
quien actúa como poseedor a título de dueño.
 10) Por último, también se trató de una
posesión pacífica, toda vez que ningún elemento de
juicio tendiente a acreditar que la misma haya sido
violenta en su origen o haya sido conservada por
medios violentos fue arrimado al sub examine, y
además, pública, en tanto se requiere que el poseedor
haga un uso normal de la cosa, sin ocultamiento ni
tapujos, de manera que quienes tratan con él puedan
apreciar que la trata como si fuera suya.
(CNApel.Civ., Sala D, 15/3/2005, “Newman, Elsa
Dolores d Panizzo y Cía. SACIFC s/ prescripción
adquisitiva”. Expíe, libre n° 92378/2002 (104—u)).

b) Texto del caso “Newman, Elsa Dolores c/

Panizzo y Cía. SACIFC s/ prescripción
adquisitiva”

Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a

los 15 días del mes de marzo de dos mil cinco,
reunidos en Acuerdo los Sres. Jueces de la Excma.
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala D,
para conocer en el recurso interpuesto en los autos
caratulados “Newman, Elsa Dolores c/ Panizzo y Cía.
SACIFC s/ prescripción adquisitiva”, el Tribunal
estableció la siguiente cuestión a resolver.

• ¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía
efectuarse en el siguiente orden: Sres. Jueces de
Cámara Dres. Martínez Alvarez - Mercante - Ubiedo.

• A la cuestión planteada el Dr. Eduardo M.

Martínez Alvarez DIJO:

I - Antecedentes de hecho
La sentencia de primera instancia, obrante a fs.
720/725 rechazó la demanda de usucapión del
inmueble sito en la calle Constitución 1734, piso
4o, u. f. n° 18 de esta Capital interpuesta por Elsa
Dolores Newman contra “Panizzo SACIFC”.
En consecuencia, al fallar de la manera señalada
condenó a la accionante al pago de las costas
causídicas.
Contra el referido pronunciamiento se alzó la
perdidosa, quien expresó agravios a fs. 735/744, sin
merecer réplica de la contraria.
Comienza su crítica calificando al fallo en crisis
como sorprendente y peligroso para la aplicación de la
institución de la usucapión, toda vez que -a su criterio-
existiría una errónea aplicación del derecho, así como
también un incorrecto análisis del material probatorio,
del cual surgiría su posesión durante el plazo que
prescribe la ley para adquirir el dominio por este
modo.
A más de ello, destaca que al tratarse de una
posesión veinteñal o larga, la ley ni siquiera exige
título, así como tampoco buena fe, motivo por el cual
califica de jurídicamente estrecha la solución adoptada
por el señor juez de grado.
 A más de ello, también pone de resalto la
rebeldía y confesión ficta de la demandada, lo que
daría aún mayor sustento a su pretensión.
Finaliza su crítica sosteniendo a mayor
abundamiento que el sentenciante de grado también
habría valorado incorrectamente la documental
acompañada, de la que surgiría de manera inequívoca
su carácter de poseedora (vgr. boleto de
compraventa). *13

13*- Fundamentos de derecho2.1.- En primer término, cabe resaltar que

nuestro más Alto Tribunal ha decidido que los jueces no están obligados a
analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo
aquellas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (CSJN,
Falle»: 258:304; 262:222; 265:301; 272-225, etc.). En su mérito, no habré de
seguir a los recurrentes en todas y cada una de sus argumentaciones sino tan
sólo en aquellas que sean conducentes para decidir este conflicto.
Asimismo, en sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador
ponderar todas las pruebas agregadas, sino aquellas que estime apropiadas para
resolver el caso (CSJN, Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611), por lo tanto, me
inclinaré por las que produzcan mayor convicción, en concordancia con los
demás elementos de mérito de la causa. En otras palabras, se considerarán los
hechos que Aragoneses Alonso llama “jurídicamente relevantes” (su ob..
Proceso y Derecho Procesal, Aguilar, Madrid, 1960, pág. 971, párrafo 1527),
o “singularmente trascendentes”, como los denomina
Calamandreí (su trab., “La génesis lógica de la
sentencia civil”, en Estudios sobre el proceso civil,
págs. 369 y ss.).
2.2 - Sentado lo expuesto, cabe destacar -en
primer término y tal como lo vengo señalando hace
tiempo (ver mi voto en “Mata, Ramón cl Rial Pensado,
María si prescripción adquisitiva”, expte. n° 6563/00)-
en los juicios de usucapión es el orden público el que
se ve afectado al estar en juego el derecho de
propiedad (en el sub examine, inmueble) y su forma
de transmisión.
Esta institución que -como anticipara- encuentra
su fundamento en el orden público, persigue dar
estabilidad a las relaciones jurídicas, siendo la
seguridad un valor de importancia esencial en la'
búsqueda de la justicia y, para lograrla, la ley -en este
caso- presta atención a la exteriorización del derecho y
sobre esta base nos dice si existe o no existe la
relación jurídica (cfr. Moisset de Espanés, Luis, La
prescripción adquisitiva o usucapión, Lexis Nexis
Argentina on line).
 Y aunque se ha criticado la definición contenida
en el art. 3948 del Código Civil en cuanto dice que la
prescripción es un derecho, cuando en rigor es una
institución y particularmente para el dominio es un
modo de adquisición, lo cierto es que la misma
responde al concepto romano de usucapión, que sólo
computa dos elementos esenciales para configurar la
adquisición del dominio: la posesión y el tiempo fijado
por la ley. De ahí que la prescripción es el instituto por
el cual el poseedor adquiere el derecho real que
corresponde a su relación con la cosa (dominio,
usufructo, uso, habitación, servidumbre, etc.), por la
posesión continuada por todo el tiempo exigido por la
ley (cfr. Papaño, Kiper, Dillon, Causse, Derechos
Reales; t. III, págs. 41/42).
Es que al grupo social le interesa que los bienes
sean utilizados de manera provechosa, porque las
ventajas que de ellos se sacan no sólo benefician a
quien los utiliza, sino que incrementan globalmente la
riqueza de la colectividad. Entonces cuando un
poseedor, aunque no sea propietario, se comporta
durante largo tiempo como si lo fuese, y hace que los
bienes rindan utilidad, la ley premia su actividad, por
medio de la prescripción adquisitiva, y termina
concediéndole la titularidad del derecho sobre ese
bien. En definitiva, el orden jurídico protege a quienes
con su actividad logran que los bienes cumplan con su
función social de productividad a que están destinados,
porque ello no sólo redunda en provecho individual,
sino también en beneficio de la sociedad, y por esa
razón les brinda la seguridad de que -transcurridos los
plazos legales- no serán molestados en el ejercicio
de esas facultades, porque habrán consolidado su
situación, adquiriendo definitivamente el derecho
correspondiente.
2.3 - Ello sentado, corresponde ahora abocarse al
análisis y decisión de la queja vertida en la especie,
anticipando desde ya que propiciaré la revocación del
decisorio de grado, por las consideraciones que infra
expondré.
• Veamos.
A fs. 6/10 se presenta Elsa Dolores Newman por
derecho propio, entablando demanda por prescripción
adquisitiva veinteñal contra Panizzo SACIFC con
relación al inmueble sito en la calle Constitución 1734,
piso 4o, u. f. n° 18 de esta Capital, argumentando que
desde el día Io de julio de 1969 es poseedora en forma
continua, ininterrumpida, pacífica, pública y de buena
fe.
Argumenta, al respecto, que recibió la posesión
de tal inmueble de la firma “A. Bianchi y Cía S. A.”, en
virtud del contrato de compraventa suscripto en tal
oportunidad, el cual contó con la conformidad expresa
de la demandada. Aclara que desde tal fecha lo poseyó
junto a su ex esposo, Arnaldo Edelman Savino, de
quien posteriormente se divorciara, y hasta el año
1986, toda vez que en tal fecha el señor Savino le
efectuó la cesión mediante instrumento notarial
respectivo, glosado al proceso de divorcio vincular, de
todos los derechos emergentes de tal contrato, por lo
cual a la fecha de promoción de la demanda que
motiva el presente a ella correspondía el 100% de
tales derechos.
Corrido el traslado de ley, incomparece la
demandada, lo cual motiva que sea declarada rebelde
a fs, 474.
A fs. 477 se recibe la causa a prueba, cuya
clausura se decreta a fs. 515, llamándose autos a
sentencia a fs. 719.
A fs. 720/725 luce el decisorio en crisis, el cual
rechaza la acción por considerar que la señora
Newman si bien detentó materialmente el inmueble
desde la fecha indicada, no lo hizo a título de
poseedora, sino que -de acuerdo con los términos del
boleto de compraventa- lo hizo en carácter de
tenedora precaria. En virtud de ello y de que -a criterio
del juez de la anterior instancia- la accionante nunca
intervirtió su título es que rechaza la demanda
oportunamente intentada.

2.4.- Como anticipara, no coincido con las

conclusiones a las que arribara el señor juez de grado.
En efecto. Si bien es cierto que de la letra del
boleto de compraventa de fecha Io de julio de 1969
surge que al adquirente se le otorgará la tenencia
precaria del inmueble (cfr. art. 3o de fs. 1176 vta. de
los autos “Savino el Newman si divorcio”, expte. n°
19397/74 venidos ad effectum videndi et probandi j,
no lo es menos que no puede interpretarse tal término
en su sentido técnico-jurídico, toda vez que del
examen integral del contrato surge que tal vocablo es
utilizado promiscuamente, así en el art. 4o inc. e)
dispone que ”... por el acto de la posesión el vendedor
entregará la tenencia precaria del departamento...”, lo
cual no conduce sino a concluir el sentido lato que se
le ha otorgado a estos términos, única manera de
comprender que en una misma cláusula se utilicen dos
instituciones jurídicas que se excluyen entre sí. Es por
ello que no resulta decisivo el carácter que a la señora
Newman se le haya otorgado en el boleto, toda vez
que el contrato -debe ser interpretado in totum,
teniendo como norte desentrañar la real voluntad de
los contratantes, la cual en la especie ha sido -a no
dudarlo- la entrega de la posesión en el momento de la
suscripción del contrato de referencia.
Al respecto, corresponde recordar que -como
acertadamente sostiene Vattier Fuenzalida- la
interpretación del contrato tiene lugar una vez que se
han establecido los hechos que constituyen el material
fáctico objeto de la misma y que consisten en
palabras, declaraciones escritas y comportamientos de
los contratantes, tanto los anteriores como los
coetáneos y los posteriores al contrato (cfr. aut. cit.,
“Las reglas de interpretación de los contratos”, LL del
15/11/02, pág. 19, y sus citas). En la especie no existe
controversia (toda vez que la demandada jamás ha
comparecido a juicio) alguna sobre la facticidad
sustento de la relación jurídica que vincula a las
partes, y de allí que corresponda solamente entrar en
la hermenéutica del convenio.
La norma epicéntrica en la materia, el art. 1198
del Cód. Civil, prescribe en su primera parte que “los
contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse
de buena fe”. De esta manera se incorporó este
importante valor de manera expresa y también con el
máximo de amplitud, tiñiéndose consecuentemente de
una fuerte dosis de contenido axiológico buena parte
del Derecho Privado. Se trata, por lo tanto, de un
verdadero principio rector que debe presidir la
conducta de las partes, tanto en el proceso formativo
del contrato como durante su vigencia y posterior
extensión.
En esta inteligencia, interpretar un contrato es
observar las manifestaciones negociales, las cláusulas
o estipulaciones, para determinar su sentido y alcance,
tarea por cierto compleja ya que debe comprenderse la
expresión literal (filológica) sin desmerecer el contexto
en el que el mismo se ha celebrado y la interpretación
subjetiva o intención común de los contratantes (cfr.
Mosset Iturraspe, Contratos, edición actualizada,
Editorial Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, Buenos Aires,
1998, págs. 307 y ss.).
Así las cosas, entiendo que del plexo del contrato
surge claramente la posesión del inmueble en cuestión
por la señora Newman, lo que por otra parte ha
ocurrido en los hechos, no pudiendo soslayarse que
“los hechos de los contrayentes, subsiguientes al
contrato, que tengan relación con lo que se discute,
serán la mejor explicación de la intención de las partes
al tiempo de celebrar el contrato” (cfr. art. 218, inc. 4o
Cód. de Com.). Esa regla, extensiva a todos los
contratos y que coincide con el art. 1198 del Código
Civil -en cuanto preceptúa que los contratos deben ser
interpretados “de acuerdo con lo que verosímilmente
las partes entendieron o pudieron entender obrando
con cuidado y previsión”- confiere virtualidad
interpretativa a lo que en última instancia aconteció en
los hechos (ver Alterini, A. A., Ameal, Oscar J., López
Cabana, Roberto M., Derecho de Obligaciones Civiles y
Comerciales, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1998, pág.
128).
Por lo demás, y tal como acertadamente señala
Borda (vid. Tratado de Derecho Civil, Derechos Reales
I, págs. 241 y ss), ya desde la sanción de la reforma
de la ley 17.711, existe en nuestro derecho un nuevo
tipo de dominio imperfecto en cabeza de quien de
buena fe ha adquirido la posesión de un inmueble,
mediando boleto de compraventa, estribando tal
conclusión en la amplias facultades derivadas de tal
situación.
En efecto, en estos casos el comprador es
poseedor legítimo (art. 2355) que tiene derecho a
exigir la escritura (art. 1185 bis, si -tal como acontece
en el sub lite- se trata de un inmueble destinado a
vivienda), puede repeler las acciones reales que contra
él intente el enajenante y, por consiguiente, las que
intentasen terceros a favor de quienes aquél haya
firmado boleto de compraventa o escriturado el
dominio; también se le ha reconocido el derecho a
interponer tercería de mejor dominio en la ejecución
hipotecaria seguida per el acreedor contra el
enajenante que terna inscripto el bien a su nombre
(cfr. SCBA, 12/3/1974, ED-54, fallo 24518), siendo
ésta una acción que sólo puede surgir del dominio. A
más de ello, el vendedor puede ejecutar el bien cuya
posesión ha transmitido y siendo inconcebible que
alguien ejecute un bien propio, no queda sino
reconocer el dominio en cabeza de quien ostenta la
posesión legítima. Por último, también el ordenamiento
penal protege a este poseedor para el caso de que el
titular transmitente hipoteque el bien (art. 173).
Por ello, no cabe sino concluir en que quien ha
adquirido el dominio por boleto de compraventa y de
buena fe, recibiendo la posesión del mismo.
detenta una posición jurídica muy fuerte, con las
características propias de un verdadero derecho real
de dominio, sólo limitado por la falta de escrituración y
-en consecuencia- registro, lo cual le impide -en
principio- oponer su derecho a terceros, pero que
cobra íntegramente el vigor del dominio en la relación
inter partes.
Sólo a mayor abundamiento -y para el errado
supuesto de que se la considerase tenedora- lo cierto
es que ésta también habría intervertido su título, toda
vez que, tal como señalaré más abajo, la señora
Newman ha acreditado la realización de actos
ostensibles y manifiestos que, objetivamente son
incompatibles con quien es el propietario de la cosa
(cfr. CNCiv., Sala K in re “Páez d Basso si prescripción
adquisitiva”, del 28/6/1996).
En efecto. Ha quedado debidamente probado que
la actora ha poseído el inmueble de referencia durante
un lapso que cómodamente excede el plazo de 20 años
exigido por el art. 4015 del Código de Vélez (al
respecto ver fs. 1,2 vta., 35 y 96 de los autos venidos
ad effectum videndi et probandi a los que hiciera
referencia más arriba y que para este acto tengo a la
vista).
En tal orden de ideas, debe destacarse que los
actos posesorios, de acuerdo con el art. 2384 del Cód.
Civil, son aquellos que denotan la ocupación del
inmueble a título de dueño como las construcciones o
reparaciones que se llevan a cabo en un fundo urbano
(cfr. CNCiv., Sala G, “Torres de Fernández c/ Iturte s/
posesión vicenal” del 18/8/93, su arg.), los que han
sido acreditados por la señora Newman (en tal sentido
cfr. fs. 187/188, fs. 208/209, fs. 524/536 y fs. 1014
del expediente de divorcio y fs. 208/9,507 y vta. y 508
y vta. de estos actuados). Por lo demás, si quien
pretende prescribir un inmueble ha establecido en él
-tal como acontece en la especie (ver fs. 1/3 del
divorcio)- su hogar, es posible presumir la realización
de actos que implican comportarse como dueño. Y si
en más de 20 años no ha mediado reclamo alguno -tal
el caso que nos ocupa- de la propietaria ni
disconformidad en el origen de la ocupación de ella, lo
cual robustece la idea de que la misma ocupó el
inmueble con ánimo de propietario (ver LL 1991-E-
383).
 También la actora ha cumplido con el resto de los
recaudos exigidos por la norma aplicable al caso (vgr.
art. 4015 del C. G), toda vez que también se probó
que tal posesión fue continua, pública y pacífica.
Así, es copiosa la documental glosada por la
accionante que lleva a concluir no sólo que se trató de
una posesión continua, dada la fecha de los mismos y
entendida esta característica como aquella que permite
al poseedor tener a su disposición la cosa cuando lo
desee (ver Moisset de Espanés, ob.
cit.), sino también resulta reveladora del animus
domini con que la actora llevó adelante su ocupación.
En efecto, a fs. 155, 247/248, 398, 905/908, 920/923
y 949 del divorcio y fs. 573/644 y 681/717 de los
presentes, lucen distintos recibos de contribución por
Alumbrado, Barrido y Limpieza pagados a la
Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y más
recientemente al Gobierno de esta Ciudad.
En tal sentido, este Tribunal ha resuelto antes de
ahora que la demostración del pago de impuestos y
tasas que gravan el inmueble, que dispone el art. 24,
inc. c) de la ley 14.159, reformada por decreto ley
5786/68, se justifica porque tal pago constituye una
exteriorización del animus del poseedor (cfr. esta Sala
in re “Rodríguez, Alberto B. cl Prop. Lavallol 3775 si
posesión vicenal”, del 5/4/89). Es que tal pago,
realizado en diversas oportunidades y con mucha
anterioridad a la iniciación del proceso, constituye un
insuperable elemento objetivo de convicción (ED 56-
627), demostrando esta circunstancia la exteriorización
de la voluntad de aprehensión del dominio que
significan los pagos que fueron comprobados, ya que
es dable presumir que éstos sólo se efectúan por quien
actúa como poseedor a título de dueño (cfr. LL 1993-
D-383).
Más aún, ya no se requiere que los recibos estén
extendidos a nombre del usucapiente ni tampoco que
demuestre el pago durante todo el lapso de posesión
(vid Aréan, Beatriz, su comentario a los arts. 4015 y
ss. en Código Civil y normas complementarias. Análisis
doctrinario y jurisprudencial, Bueres, Alberto J. (dir);
Highton de Nolasco, Elena (coord ), Hammurabi,
Buenos Aires, t. 6 B, págs. 740 y ss.).
Por lo demás, y más allá de que la citada ley sólo
otorga tal efecto a los impuestos y no al pago de
servicios ni al pago de las expensas comunes
derivadas del régimen de la ley 13.512, lo cierto es
que éstas tampoco serán pagadas -a contrario de lo
que acontece en la especie y cuyos comprobantes se
encuentran glosados a fs. 155/159, fs. 190/195, fs.
202/207 y fs. 221/246 del divorcio y fs. 533/572 y
645/680 de los presentes y fs. 154/159,190/195,
202/207, fs. 221/246, fs. 348, fs. 386, 497/523 y
567/568 del proceso de divorcio, respectivamente- por
quien no actúe con ánimo de poseer para sí.
 Asimismo, también se trató de una posesión
pública, la exigencia de publicidad, como bien lo
expresa Vélez en la nota al art. 2479, no equivale al
conocimiento efectivo por parte del propietario contra
quien se produce la prescripción, sino a la posibilidad
que ha tenido de conocer la existencia de esa
posesión, en el caso de autos, la misma queda
patentizada según las
constancias de fs. 491 y 492, según las cuales surge
que la señora Newman asistía a los actos consorciales
en carácter de propietaria de la unidad funcional que
pretende usucapir, así como también que la
demandada era propietaria de otras unidades del
edificio de la calle Constitución 1734 y que tenía
conocimiento de tal carácter según la lista de
consorcistas de fs. 491 la cual es de conocimiento de
todos los propietarios...” (sic) (ver pto. 3 de fs. 492).
En fin, la publicidad, por tanto, requiere que el
poseedor haga un uso normal de la cosa, sin
ocultamiento ni tapujos, de manera que quienes tratan
con él puedan apreciar que la trata como si fuera suya
(vid. Moisset de Espanés, op. cit.), actitud que -sin
duda- ha asumido la accionante, según se desprende
del material probatorio hasta aquí analizado.
Por último, no puedo sino concluir que también se
trató de una posesión pacífica, toda vez que ningún
elemento de juicio tendiente a acreditar que la misma
haya sido violenta en su origen o haya sido conservada
por medios violentos fue arrimado al sub examine.
A mayor abundamiento cabe resaltar la
incomparecencia de la demandada, la que motivara su
declaración de rebeldía a fs. 474, lo que autoriza al
suscripto a tener por ciertos los hechos pertinentes y
lícitos alegados en el libelo de inicio en los términos del
art. 356 del rito y, si bien esta presunción debe ser
restrictivamente aplicada cuando se trata de derechos
reales, en virtud de estar comprometido el interés
público, debe aceptarse si -tal como acontece en la
especie- se muestra acorde con el resto de la prueba
producida, cabiendo análogas consideraciones con
respecto a la confesión ficta solicitada a fs. 486 (ver
CNCiv., Sala I, “Fernández el Herrera si escrituración”,
del 29/11/2001).
En definitiva, por estas consideraciones, propicio
la revocación del decisorio de grado, declarando -en
consecuencia- adquirido por prescripción vicenal por
Elsa Dolores Newman el dominio del inmueble sito en
la calle Constitución 1734, piso 4o, u. f. n° 18 de esta
Capital. Así lo decido.

2.5 - Sentado lo expuesto resta decidir lo

atinente a las costas causídicas.
Al respecto, es sabido que éstas son las
erogaciones impuestas a quienes intervienen en un
proceso para la iniciación, prosecución y terminación
de éste. Respecto de su imposición, el Código Procesal
ha adoptado en su art. 68 la doctrina del hecho
objetivo de la derrota. “La justificación de esta
institución está en que la actuación de la ley no debe
representar una
disminución patrimonial para la parte en cuyo favor
tiene lugar”, naciendo su imposición del deber del juez
de condenar al derrotado (cfr. Chiovenda citado por
Fenochietto - Arazi en Código Procesal Civil y
Comercial de la Nación, t. 1, págs. 280 y ss.).
Por lo expuesto y teniendo en cuenta cómo se
decide el fondo del asunto, al no encontrar mérito para
apartarme del criterio objetivo de la derrota (art. 68
del Cód. Proc.), propongo que las de ambas instancias
sean impuestas a la demandada vencida. Así también
lo decido.

III - Resultado de la revisión

Por estas consideraciones voto por la negativa y
propongo al Acuerdo:
1) tener por decisión lo expresado en los
considerandos precedentes;
2) revocar el decisorio en recurso, declarando
adquirido por prescripción vicenal por Elsa Dolores
Newman el dominio del inmueble sito en la calle
Constitución 1734, piso 4o, u. f. n° 18 de esta Capital;
 3) imponer las costas de ambas instancias a la
demandada vencida, en virtud del principio objetivo de
la derrota enjuicio (ínsito en el art. 68 del rito).
Así lo voto.

Los Señores Jueces de Cámara Dres. Mercante y

Ubiedo, por análogas razones a las aducidas por el
Señor Juez de Cámara doctor Martínez Alvarez,
votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Con lo que terminó el acto.

Fdo.: Eduardo M. Martínez Alvarez - Domingo A.

Mercante - Carmen N. Ubiedo.

Este Acuerdo obra en las páginas n ° . . . a n° . . .

del Libro de Acuerdos de la Sala D, de la Excma.
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.

Buenos Aires, marzo de 2005.

Y VISTOS:
Por lo que resulta de la votación de que instruye
el Acuerdo que antecede, se tiene por decisión lo
expresado en los considerandos precedentes
y se revoca el decisorio en recurso, declarando
adquirido por prescripción vicenal por Elsa Dolores
Newman el dominio del inmueble sito en la calle
Constitución 1734, piso 4o, u. f n° 18 de esta Capital.
Las costas de ambas instancias se imponen a la
demandada vencida, en virtud del principio objetivo de
la derrota en juicio (ínsito en el art. 68 del rito).
Regulados que sean los honorarios en la anterior
instancia, se fijarán los correspondientes a la Alzada.
Notifíquese y devuélvase.
(CNApel.Civ., Sala D, 15/3/2005, "Newman, Elsa
Dolores c/ Panizzo y Cía. SACIFC s/ prescripción
adquisitiva”. Expíe, libre n° 92378/2002 (104-u)).

USUCAPION BREVE. JUSTO TITULO. CONVENIO

PRIVADO DE CESION DE DERECHOS
POSESORIOS. TERCERIA DE DOMINIO. RECHAZO

a) Hechos

Se interpuso recurso de apelación contra la

sentencia que rechazó la tercería de dominio
interpuesta por quien invocó la usucapión del inmueble
por prescripción breve, sosteniendo tener justo título
configurado a través de una cesión de derechos. La
Cámara rechazó el recurso interpuesto.

b) Doctrina

1) Corresponde rechazar la tercería de dominio

interpuesta por quien invocó la usucapión del inmueble
por prescripción breve, sosteniendo tener justo título
configurado a través de una cesión de derechos, pues
en ningún caso dicho instrumento privado puede
adquirir la calidad de justo título a los efectos de la
usucapión decenal prevista en el art. 3999 del Cód.
Civil.
2) La cesión de derechos respecto de un inmueble
no es justo título a efectos de la prescripción
adquisitiva, por no ser ella traslativa de dominio.
3) Si bien el contrato de cesión de derechos
puede llegar a legitimar la posesión, es absolutamente
insuficiente para transmitir la propiedad del inmueble,
pues para ello es necesario el otorgamiento de la
escritura pública.
 4)Es procedente la tercería de dominio invocada
por quien detenta la posesión del inmueble mediante
un contrato de cesión de derechos, pues, si bien el art.
1185 bis del Cód. Civil se refiere al supuesto del
concurso o quiebra del vendedor, no se advierte razón
que impida su aplicación cuando las mismas razones
tuitivas y de equidad que fundamentaron la
incorporación de la norma se encuentran presentes
(del voto en disidencia de la doctora Piaggi).
(CNCom., Sala B, 30/11/2006, “Vallejo, Gustavo
dMiret, José").

c) Texto del caso “Vallejo, Gustavo c/ Miret,

José”

• 2a Instancia. - Buenos Aires, noviembre 30 de

2006

CONSIDERANDO:
1. a) Apeló la pretensora a fs. 325 la resolución
de fs. 318/319 que rechazó la tercería de dominio
impetrada, sostuvo su recurso mediante la expresión
de agravios de fs. 328/333 que recibió respuesta a fs.
335/339.
 b) Critica la recurrente que el a quo ha ya omitido
pronunciarse sobre la prescripción adquisitiva alegada,
y el rechazo de la tercena de dominio intentada.
En punto a la prescripción, sostiene que en autos
quedó acreditado que la posesión del predio fue libre,
pacífica y con justo título desde 1991, en primer
término por su cedente y desde 19% en forma
personal.
Respecto a la tercena de dominio, señala que en
la solución se aplicó un excesivo criterio formalista,
preso de una normativa que la actual jurisprudencia ha
dejado de lado y si bien reconoce que carece de boleto
de compraventa, arguye que cuenta con una cesión de
derechos posesorios.

2. Trátase el caso de una tercena de dominio

incoada por Guevara de Miere, Marta D. en el marco
de un proceso en el que se ordenó trabar embargo y
posterior subasta de cierto inmueble que
rcgistralmente se encuentra en cabeza de Miret, sujeto
demandado en el juicio ejecutivo.
 Arguye que en los autos caratulados “Miret, José
vi Ordóñez, Rogelio y/o ocupantes si reivindicación” las
partes arribaron a un acuerdo conciliatorio mediante el
cual se le ofreció el inmueble a Rogelio Ordóñez, quien
ejerciendo cierta opción y abonando determinada
suma de dinero, adquiriría el inmueble y podría
solicitar la escrituración del mismo. Agrega que con
posterioridad Ordóñez le ofreció continuar con dicho
compromiso, operación que se instrumentó mediante
una cesión de derechos sobre la propiedad que
terminó de abonar el 10/6/1998.
En tal carácter impetra tercería de dominio y
subsidiariamente alega prescripción adquisitiva a su
favor.

3. a) Sostiene la pretensora que el a quo

omitió considerar la prescripción alegada, lo que
invalida la decisión como acto jurisdiccional y amerita
su declaración de nulidad.
Es principio receptado en el estudio y la teoría de
las nulidades procesales que el recurso de nulidad es
improcedente cuando se trata de vicios o defectos
reparables por vía del recurso de apelación,
especialmente si se tiene en cuenta que los defectos
que constituyen el fundamento del recurso de nulidad
se han introducido como agravios del de apelación,
porque ello evidencia aceptación de la propia
recurrente, en el sentido de que los vicios pueden
obtener adecuada reparación a través de la revisión,
en atención a lo especialmente establecido por el art.
253 CPCCN (conf. Podetti, R., Derecho Procesal Civil y
Comercial, t. II, 1955, p. 488; id.. Tratado de los
recursos, 1952, p. 17; Alsina, H., Tratado teórico
práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial, t. II,
1961, p. 630; Palacio, Derecho Procesal Civil, t. IV,
1977, p. 168; Fassi, Código Procesal Civil y Comercial,
t. 1, 1971, p. 438; Calamandrei, Derecho Procesal
Civil, t. III, p. 301; CNCom., esta Sala, in re “Cilam S.
A. el Ika Renault S. A.”, del 14/3/1983; id., “Diller, Luis
d Asorte S. A. si ordinario”, del 21/4/1989; id., “J.
Vázquez d Basterrechea”, del 19/3/1990, entre otros).
Tal es lo que sucede en la especie, por cuanto si
bien la sentencia omitió resolver respecto de algunas
alegaciones de las partes, nada obsta a su tratamiento
en esta alzada, por lo que se propiciará su solución a
través de la apelación.
 b) Por lo demás, este tribunal cuenta con
facultades para decidir sobre los puntos omitidos en la
sentencia de primera instancia en los términos del art.
278 CPCCN.
 4. a) Sostiene la actora que de las
constancias de los autos caratulados “Miret, José v.
Ordóñez, Rogelio y/o ocupantes si reivindicación” (que
esta Sala tiene a la vista a efectos de resolver la
presente controversia) fluye que la actividad posesoria
que alega como sustento de la prescripción breve que
pretende tuvo comienzos en 1991 por parte de la
familia Ordóñez y por su persona a partir de 1996 en
forma libre, pacífica y con justo título.
b)El fundamento de la prescripción adquisitiva es
consolidar situaciones fácticas, como medio de
favorecer la seguridad jurídica, liquidando situaciones
inestables, dando certeza a los derechos y poniendo en
claro la composición del patrimonio, con lo cual se
propende a la paz y al orden social.
En el caso de la prescripción breve, los hechos
constitutivos relevantes a probar son: el transcurso del
tiempo, la posesión animo domine, la buena fe del
adquirente y el justo título, o sea, aquel que define el
art. 4010 CCiv. (conf. Podetti, J. Ramiro, Tratado de la
tercería, 1949, Ed. Ediar, p. 105), y la falta de alguno
de esos recaudos determina la improcedencia del
reclamo.
 La prescripción a la que se hace referencia tiene
de común con la prescripción larga las calidades que
debe revestir la posesión -pública, pacífica, continua e
ininterrumpida- y que ella debe subsistir un cierto
tiempo, pero además de los requisitos que son
inherentes a ambos tipos de prescripciones -posesión y
tiempo- a estar del art. 3999 CCiv., la prescripción
corta requiere la existencia de otros dos elementos
que la caracterizan, que justifican el menor lapso
necesario para su consumación y que son: el justo
título y la buena fe.
Según el art. 4010 CCiv., el justo título es todo
título que tiene por objeto transmitir un derecho de
propiedad, estando revestido de solemnidades exigidas
para su validez, sin consideración a la condición de la
persona de quien emana.
El acto debe, en consecuencia, tener por objeto
transferir la propiedad, y para que sea “justo” es
menester que esté revestido de las formalidades
exigidas para su validez.
c) Fluye de la documentación agregada en autos
(que en original se tiene a la vista a efectos de
resolver la cuestión sometida a consideración), que los
Sres. Miret y Ordóñez dieron comienzo a la ejecución
del convenio de desocupación al que arribaron en los
autos “Miret, José c/ Ordóñez, Rogelio y/o ocupantes
s/ reivindicación”, mediante el documento de fs. 27 del
15/12/1995 en el que Ordóñez ejerció la opción de
compra del inmueble de marras, comprometiéndose a
abonar el saldo de precio en cierta cantidad de cuotas,
luego de las cuales podría solicitar la escrituración.
Con posterioridad, mediante instrumento privado
del 1/6/1996, Rogelio Ordóñez cede a la tercerista los
derechos posesorios de la propiedad, colocándola en
su lugar respecto “del convenio original” (ver fs. 28).
Y esgrime la accionante que tal cesión de
derechos importa justo título para usucapir.
d) En ningún caso dicho instrumento privado
puede adquirir la calidad de justo título a efectos de la
usucapión decenal prevista por el art. 3999 CCiv.
La prescripción corta con justo título y buena fe
no es aplicable cuando se basa en la existencia de un
contrato de cesión de derechos, pues éste no está
revestido de las formalidades exigidas para la validez
del acto, y por consiguiente no sirve para una
adquisición a non domino que necesite purgarse por el
tiempo (conf. en igual sentido, CNCom., Sala C,
10/9/1984, in re “Gofanovich Barón, Héctor c/ Isidoro
Natanson”; id., Sala C, 19/2/1982, in re “Braga, María
C. Nogoyá, S. A. d I. E”).
La cesión de derechos respecto de un inmueble
no es justo título a efectos de la prescripción
adquisitiva, por no ser aquélla traslativa de dominio
(conf. C. Nac. Civ., Sala g, 12/5/1998, La Ley, 1998-E,
736).
Es que el mencionado contrato puede llegar a
legitimar la posesión, pero es absolutamente
insuficiente para transmitir la propiedad del inmueble,
pues para ello es necesario el otorgamiento de
escritura pública (conf. CNCom., Sala C, 23/10/1986,
in re “Obra Díaz Vélez 3441 S. A. C. sí quiebra s/ inc.
de desocupación por Reinaudo, Antonia”). Por más
legítima que la posesión sea atento el art. 2355 CCiv.,
ella no podrá conducir a la adquisición del dominio por
usucapión corta, por oponérsele la valla del art. 4010
CCiv.
Es decir que a falta de escritura traslativa de
dominio, el inmueble sólo podría adquirirse por
usucapión larga (conf. Mariani de Vidal, Marina, “El
poseedor en virtud del boleto de compraventa”; La
Ley, 141-941).
En nuestro derecho vigente, la “adquisición de la
posesión” mediando boleto de compraventa (en el sub
iudice, cesión de derechos), sólo hace de ella una
“posesión legítima”, pero de ninguna manera hace
propietario al comprador. Podrá repeler acciones
posesorias pero no lo inviste con un título de dominio
ni le confiere derechos y atributos propios del dominus
(conf. CCiv.Com. Bahía Blanca, Sala Ia, voto del Dr.
Adolfo Pliner in re “Aimar, Guillermo A. si tercería de
dominio en autos ‘Lorea, Roberto v/ Tapia,
Norberto’”; ED 135-307; citado por el Dr. Cuartera en
su voto del 6/4/2001 in re “Serrano, Mabel B.
s/tercería en autos ‘Rasic Hnos. S.A. v/ Serrano, Juan
A. si ejecutivo’” de la CNCom., Sala D).
Consecuentemente, no resulta necesario
adentrarse en el análisis de si la posesión resulta de
buena o mala fe, así como tampoco si se cumplió el
plazo de diez años en la misma para que la demanda
sea viable, porque aunque ello hubiere ocurrido faltaría
uno de los requisitos del art. 3999 CCiv., cual es el
justo título, lo que hace que la demanda deba ser
rechazada porque aquellos no deben considerarse
independientes uno del otro sino que deben darse
todos ellos y la falta de uno hace inaplicable el
dispositivo legal, y ello sella la suerte adversa del
agravio.

5. a) En punto a la tercería de dominio, critica

la recurrente que el a quo haya considerado inoponible
al ejecutante embargante la adquisición del inmueble
mediante la cesión de derechos posesorios a la que se
hizo referencia supra 4.c.
 Reza el art. 2505 CCiv. que la adquisición o
transmisión de derechos reales sobre inmuebles
solamente se juzgará perfeccionada mediante la
inscripción de los respectivos títulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas
adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a
terceros mientras no estén registradas.
En caso de compraventa de inmuebles, mientras
no se firme la escritura pública y, eventualmente, se la
inscriba en el Registro de la propiedad Inmueble, el
único propietario de la cosa para los terceros será el
vendedor, aunque se haya hecho tradición de ella al
adquirente y aun cuando mediara condena judicial a
escriturar: para transferir el dominio se requiere título,
modo e inscripción, por lo que la suscripción de un
boleto de compraventa (menos aún en la especie, un
contrato de cesión de derechos) no produce la
transmisión dominial (conf. Mariani de Vidal, Marina,
Curso de Derechos Reales, 1997, Ed. Zavalía, p. 139).
b) Sin embargo, pretende la actora se aplique en
la especie el art. 1185 bis CCiv. que declara oponible
frente a terceros al boleto de compraventa.
 Intenta así hacer valer los derechos conferidos
por el contrato de cesión de derechos que suscribió el
1/6/1996, frente al posterior embargante del inmueble
objeto de la litis.
Este tribunal, en su anterior integración, ya se ha
expedido respecto del tema sometido a juzgamiento
en anteriores pronunciamientos (conf. CNCom., esta
Sala, in re “Daunese, Irineo s/ tercería de dominio en
autos ‘Strina, Ricardo c/ Yacoubian, Isaac s/
ejecutivo’”, del 8/3/1999; CNCom., esta Sala, voto
preopinante del Dr. Butty, in re “Freiré, Santiago s/
tercería de dominio en autos ‘Opichanyj, Juan c/
Paulucci de Zemborain C. A. s/ ejecutivo’”, del
8/3/1999; id., in re “Vernola, Cayetano J. s/ tercería
en autos ‘Vázquez, María de la G. c/ Tunidor, Angélica
A. si ejecutivo’”, del 27/12/99, entre muchos otros).
Ello así, no se comparten los agravios que
introduce el actor en tanto la norma contenida en el
art. 1185 bis, que autoriza a exigir frente a la quiebra
la obligación de escrituración asumida por el vendedor
-luego fallido- en el boleto de compraventa, sólo
resulta de aplicación-en materia concursal.
 Si la norma del art 1185 bis CCiv. se extendiera
más allá de la situación concursal, la previsión dejaría
de ser una “excepción” o “modificación” en materia
concursal del régimen general establecido en el art.
2505 CCiv. para convertirse en una lisa y llana
“derogación” de esta última, la cual no sería aplicable
en el ámbito concursal, pero tampoco en el ámbito
extraconcursal, por ende, sería insólito que una norma
del Código derogara a otra del mismo cuerpo legal,
tanto más cuanto ambas fueron introducidas por la
misma ley 17.711; incurriría en autocontradicción o
autoderogación parcial.
Por lo demás, si la norma tiene un mensaje claro,
la manipulación ideológica (es decir “usar” la norma,
de ser necesario, incluso contra la ideología del
intérprete) resulta disvaliosa, por afectar gravemente
los valores de verdad, orden y seguridad. El “uso
indirecto” o interpretación infiel conduce a la postre a
la multidireccionalidad de la norma, esto es, a su
aplicación plural, según el gusto y paladar ideológico
del intérprete. De hecho, no habrá en cada norma una
norma, sino una diversidad de directrices normativas
según las diferentes ideologías que puedan efectivizar
los intérpretes-operadores (conf. Sagüés, Néstor. La
interpretación judicial de la Constitución, 1998, Ed.
Depalma, p. 99).
El adquirente que tiene la posesión y ha abonado
la totalidad del precio no es titular de un mejor
derecho que el acreedor embargante. La inscripción
registral al margen de su carácter eventualmente
constitutivo del derecho genera efectos erga omnes
que no pueden ser desconocidos a partir de ella.
Adoptar una postura contraria implicaría alterar la
estructura jurídica sobre la transmisión de dominio
(arg. arts. 577, 1184 inc. 1, 1105,2505,2524,2601,
2602, 2603 y 2609 CCiv.).
 Repárese que el art. 2505 CCiv. establece la
inoponibilidad del título de adquisición o transmisión de
derechos reales respecto de terceros interesados, o al
menos respecto de terceros registrales, cuando este
título no ha sido registrado (complementan esta norma
los arts. 2 y 22 ley 17.801).
Sólo cabe agregar que además del criterio
sostenido por esta Sala en los autos precitados supra,
a idéntica solución arribaron las restantes Salas de la
Cámara Nacional Comercial (CNCom., Sala A, in re
“Carletti, Héctor D. y otros s/tercería de dominio en
autos ‘Banco del SuquíaS. A. c/CoopvvisS. A. y otros s/
ejec.’”, del 30/12/1998; CNCom., Sala B, in re
“Vemola, Cayetano J. s/ tercería en autos ‘Vázquez,
María de la G. v/ Tundidor, Angélica A. si ejecutivo’” del
27/12/1999; CNCom., Sala C, in re “Pichersky, Virginia
s/ tercería de dominio y de mejor derecho en los autos
‘Ríos, Lucas el Miranda y otro s/ ejecución de sentencia
s/sumario’”, del 28/9/1999; CNCom., Sala D, in re
“Carlos y otro si tercería de dominio en autos
‘Fernández, Omar c/ Ampreso, Santiago s/ ejecutivo’”,
del 26/9/1994; CNCom., Sala E, in re “lozano de
Márchese, Juana del C. s/ tercería en ‘Banco Buen Ayre
c/ Ianivello, Edgardo H.”\ del 4/9/1997; id., in re
“Martínez, Roberto s/ tercería de dominio en autos
“Veglia, Femando el D’Hipólito, José si ejecutivo” por lo
que existe un plenario virtual en la materia.
El doctor Bargalló expresa que se ha pronunciado
en similar sentido como juez de primera instancia in re
“Carletti, Héctor D. c/ Banco del Suquía S. A. s/
tercería de dominio”, el 6/4/1998, decisorio confirmado
por la Sala A, según cita precedente, y como vocal de
la Sala D en autos “Giammateo, Pedro S. c/ Zabal
Jáuregui, Manuel s/ ejecutivo”, el 21/3/2006, por lo
que comparte y hace suyas las consideraciones
precedentes.

6. Por los motivos expuestos, se rechaza el

recurso de fs. 325. las costas de ambas instancias se
imponen por su orden en tanto la tercerista pudo
razonable y prudentemente creerse con razón para
demandar como lo hizo (art. 68 in fine, CPCCN.).
Devuélvase encomendándose a la a quo las
notificaciones.
 • El doctor Bargalló actúa de conformidad con lo
dispuesto por la resolución 261/2006 del Consejo de la
Magistratura y acuerdo del 15/6/2006 de esta Cámara.

Fdo.: María L. Gómez Alonso de Díaz Cordero. -

Miguel F. Bargalló. - Ana I. Piaggi (disidencia parcial).
 * Disidencia-parcial de la doctora Piaggi:

CONSIDERANDO: la tercerista abonó

íntegramente el precio y -como se vio detenta la
posesión del inmueble; así las cosas, la solución
encuentra su fundamento -tal cual lo propone la
recurrente- en lo dispuesto por el art.
1185 bis CCiv. Si bien esta norma refiere al supuesto
de concurso o quiebra del vendedor, no se advierte
razón que impida su aplicación en el marco de este
proceso, cuando las mismas razones tuitivas y de
equidad que fundamentaron la incorporación de la
norma se encuentran presentes en el sub lite.
De aplicarse mecánicamente el principio registral
imperante en la materia, se arribaría a un resultado
palmariamente dis valioso, y si bien no nos
encontramos en autos frente a un boleto de
compraventa, sino ante un contrato de cesión de
derechos, se acepta que los contratos instrumentados
con otras formas distintas del primero también entran
en la protección dispensada por el artículo a los
compradores (conf. Belluscio, Augusto y Zannoni,
Eduardo, Código Civil, t. 5, 1984, Ed. Astrea, p. 853).
 Es que si el boleto no es el contrato en sí, sino el
instrumento que exterioriza la voluntad de las partes y,
por lo tanto, ésta puede probarse por otros medios,
dicho boleto no resulta indispensable para el progreso
de la acción (conf. CNCom., Sala C, 25/6/1982, in re
“Lodema S. R. L. vi Ponce de León, Miguel A.”; La Ley,
1982-D, 396).
Ahora bien, encontrándose en la especie reunidos
los restantes recaudos que exige la norma supra
citada, se estima que el contrato de cesión de
derechos de marras resulta oponible al acreedor
embargante en tanto el crédito del adquirente es
anterior al del embargante y la tercerista ostenta la
posesión del inmueble.
Como lógico corolario de lo expuesto, la
preferencia del poseedor por boleto -en el sub iudice,
contrato de cesión de derechos- confiere a éste un
mejor derecho respecto del embargante (conf.
CNCom., esta Sala, 17/10/2005, in re “Coya, Rodolfo
J. s/ tercería de dominio en autos ‘Cooperativa de
Crédito, Consumo y Vivienda Diezmar c/ Patcher, Pablo
s/ ejecutivo’”; id., esta Sala, 24/4/1989, in re “Faura,
Alejandro s/ tercería de dominio en autos “Cooperativa
Villa Crespo S. C. I. C. c/ Hormifuer S. A.”.
Corresponde revocar la sentencia apelada y
acoger la tercería incoada.
Fdo.: Ana I. Piaggi.

(CNCom., Sala B, 30/11/2006, “Vallejo, Gustavo

c/Miret, José”).
PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA. INQUILINO
QUE INTERVIERTE EL TITULO LUEGO DEL
FALLECIMIENTO DEL LOCADOR. ACTOS DE
DISPOSICION. LOCACION

a) Hechos

La Cámara confirmó la resolución del a quo que

hizo lugar a la demanda de prescripción adquisitiva
interpuesta por quien comenzó a habitar el inmueble
en calidad de inquilino.

b) Doctrina

Corresponde confirmar la resolución que hizo

lugar a la demanda de prescripción adquisitiva
interpuesta por quien comenzó a habitar el inmueble
en calidad de inquilino, pues existen actos
demostrativos de que con posterioridad al fallecimiento
del locador -quien no tiene herederos se comportó
como dueño del bien, tales como el pago de impuestos
y la demolición parcial efectuada sobre la propiedad. 15
(CNCiv., Sala C, 31/8/2004, “iMvergne, Ramón
c/Conteduca, Pedro y/« otros").
 c) Texto del caso “Lavergne, Ramón d
Conteduca, Pedro y/u otros”

• 2a Instancia - Buenos Aires, agosto 31 de

2004.

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

• El doctor Oalmarini DIJO:

I.-La sentencia de fs. 350/351 hizo lugar a la
demanda interpuesta por Ramón Lavergne y declaró
que éste ha adquirido por prescripción adquisitiva el
dominio del inmueble sito en Superí..., Ciudad
Autónoma de Buenos Aires. Impuso las costas en el
orden causado con relación a los demandados
representados por la Defensora Oficial y al Gobierno de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
 Apela únicamente la Defensora Oficial (fs. 352)
fundando su recurso con el memorial de fs. 360/361
contestado a fs. 362/363.

II. - En primer término, se queja la apelante

de la decisión del sentenciante pues considera que no
asiste derecho al actor a solicitar la prescripción
cuando su ocupación derivó de su carácter de
inquilino.
El actor sostiene en la demanda que llegó a
Buenos Aires hace aproximadamente 32 años,
proveniente del interior del país y se contactó con un
amigo que le presentó al Sr. Conteduca, dueño del
inmueble que pretende usucapir, y este último al
conocer que por razones laborales el actor y su familia
debían radicarse en esta ciudad, le ofreció alquilarle
parte de su vivienda (fs. 65 y vta.). Desde su llegada a
Buenos Aires hasta la actualidad ha vivido y continúa
viviendo en el inmueble de la calle Superí...
Según lo informado por el Registro de Estado Civil
y Capacidad de las Personas, el demandado falleció el
27/2/70 (ver fotocopia de la partida de defunción a fs.
80/81) y no se encontró juicio sucesorio iniciado de
acuerdo con lo comunicado por el Registro de Juicios
Universales (ver fs. 85 y fs. 118). Se ordenó la citación
por edictos a los herederos de Pedro Conteduca (fs.
93), medida que fue cumplida (fs. 98/101), sin que
compareciera persona alguna (fs. 115).
Asimismo, aun cuando el Registro de la Propiedad
Inmueble comunicó que no existe información
registrada en la base de datos (fs. 147/149), surge de
la ficha parcelaria agregada en fotocopia, en concepto
de pertenencia del inmueble figura Pedro Conteduca
(fs. 134/136).

III - En el caso se trata de un juicio de

prescripción adquisitiva iniciado por aquel, que
comenzó a habitar el inmueble en calidad de inquilino
cuyo propietario ha fallecido, sin dejar herederos.
El art. 2353 del Cód. Civil establece que “nadie
puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del
tiempo, la causa de su posesión. El que comenzó a
poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa
poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha
comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a
poseer por otro, se presume que continúa poseyendo
por el mismo título, mientras no se pruebe lo
contrario”.
Esta norma consagra la regla de “la inmutabilidad
de la causa de la relación real”, que no puede ser
cambiada por la mera voluntad del sujeto (Llambías-
Alterini, Código Civil Anotado, t. IV-A, p. 81). Si bien
este principio no es absoluto, para modificar el título
debe mediar un acto positivo, material o jurídico
opuesto al propietario, o sea, la interversión debe
exteriorizarse por actos que no dejen lugar a la más
mínima duda, que revelen en forma clara y pública tal
propósito (Bueres, Alberto J - Highton, Elena I., Código
Civil, Ed. Hammurabi, 1997, t 5, p. 100, nota 4).
Sucede así en el supuesto previsto en el art. 2458 del
Cód. Civil, según el cual “se pierde la posesión cuando
el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta
por actos exteriores la intención de privar al poseedor
de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen
ese efecto”, lo que significa que puede mutarse
unilateralmente la causa de la posesión (CNCiv., Sala F,
marzo 911999, “Urruti de Ferro, Elba C. y otros el
Propietarios Gurruchaga 829”, L. 254.961, JA, 2000-1-
489, voto de la doctora Highton de Nolasco).
 IV.- No toda posesión es apta para llegar a la
adquisición del dominio de un inmueble. Para ello debe
acreditarse que se ha poseído la cosa en forma
efectiva, pacífica, pública, ininterrumpidamente y con
el ánimo de dueño (arts. 2478, 2479,2481 del Cód.
Civil).
Se admite toda clase de pruebas que lleven al
sentenciante a la convicción de que el actor ha
realizado actos posesorios que justifican la admisión de
la demanda (art. 2384 Cód. Civil), vedando la prueba
testimonial con carácter de única (art. 24, inc. c, de la
ley 14.159, según dec. 5756/58). Esta norma también
prevé que será especialmente considerado el pago por
el poseedor de los impuestos o tasas que gravan al
inmueble.
Entre las pruebas aportadas, existen boletas de
impuestos municipales abonadas por el actor
correspondientes a los años 1978, 1979, 1980, 1982,
1983, 1984, 1985, 1986, 1987, 1988,1989, 1990,
1991, 1992, 1993, 1994, 1995, 1996, 1998, 1999 y
2000 (ver documentos originales a fs. 377/482 y
487/490). Existen además constancias de haberse
realizado una demolición parcial en el año 1991, lo que
motivó un nuevo avalúo de la propiedad (ver
notificación de valuación inmobiliaria de fs. 483 e
información catastral actualizada de fs. 484/485, esp.
485 vta.). Asimismo, la Dirección General de Rentas
informó que no existía deuda desde 1978 a diciembre
de 2002 (ver fs. 326/328).
Aun cuando no se han presentado las boletas de
Aguas Sanitarias, el informe de Aguas Argentinas
advierte que desde 30/4/1993 a diciembre de 2002 se
registra una deuda de $ 21,90 (ver fs. 329 y 331) y la
comunicación emitida por ex Obras Sanitarias de la
Nación no registra deuda desde 1978 hasta el 2o
bimestre de 1993 (ver fs. 336/338).
 También son importantes las declaraciones de los
testigos Gonzalo Garrido (fs. 316) y Graciela Princic
(fs. 321). El primero, comerciante de la zona,
manifiesta que conoce al actor desde 1974 o 1975
(resp. Ia) y vive allí desde 1975, en tanto la otra,
vecina de la zona, domiciliada en Superí..., afirma que
lo conoce hace 26 años, ignora en qué calidad ocupaba
la casa (resp. 5a) y vive allí en la actualidad (resp. 6a).
Más allá de las dudas que introduce el actor al
contestar los agravios acerca de los términos “le
ofreció alquilar” o “le alquiló”, con la pretensión de
poner en duda el carácter de inquilino con el que había
comenzado a habitar el inmueble, lo cierto es que,
aunque en principio haya sido así, con posterioridad al
fallecimiento de Conteduca, ocurrido el 27 de febrero
de 1970 (fs. 81) hubo actos demostrativos de que se
comportaba como dueño, entre los que se destacan no
sólo el pago de impuestos, sino la demolición a que
hice referencia anteriormente, que motivó un nuevo
avalüo de la propiedad, lo que es un claro acto de
disposición, propio de. quien actúa como dueño (ver
fs. 483 y fs. 485 vta.). Asimismo, en un supuesto
similar al del caso, la jurisprudencia ha entendido que
quien era locatario, una vez fallecido el locador, bien
puede consignar el alquiler, o ante la falta de
herederos buscar la forma para hacerlo, pero cuando
no lo hace se juzga que este hecho lo transforma en
poseedor de mala fe, circunstancia que lo afirma en su
calidad de poseedor (ver CNCiv., Sala F, marzo 9/1999,
L. 254.961, publ. en JA, 2001-1-489, ya citado).
Si, como en la especie, quien pretende prescribir
un inmueble ha establecido allí durante más de veinte
años su hogar familiar es posible presumir la
realización de diversos actos que implican comportarse
como dueño, tales como eventuales mejoras, y las
inevitables reparaciones que en tan largo lapso han de
haberse efectuado. Y si en más de veinte años no ha
mediado reclamo de la propietaria ni disconformidad
en el origen de la ocupación de él y su familia, ello
robustece la idea de que el mismo ocupó el inmueble
con ánimo de propietario (conf. CNCiv., Sala F, agosto
27/1991, en La Ley, 1991-E, 383).
Desde la muerte de Conteduca, se encuentra
demostrado que el actor se ha conducido como dueño
del inmueble, sin reconocer el derecho de propiedad en
otro, por lo que juzgo apropiado desestimar los
agravios y confirmar la sentencia.
V.- En otro orden de ideas, admitir los agravios
referidos a la tardía agregación de los documentos
originales que fueron aceptados por el juez de
la anterior instancia, y con ese fundamento rechazar la
demanda, importaría caer en un rigorismo formal
excesivo ajeno a la función que compete a los jueces,
por lo que corresponde desestimar este agravio.
Por las consideraciones que anteceden, voto
porque se confirme la sentencia apelada en cuanto ha
sido materia de recurso. Con las costas de la alzada en
el orden causado con relación a los demandados
representados por la Defensora Oficial (CNCiv., Sala H,
junio 3/2004-, “Asociación Profesional de Capitanes y
Baqueanos de Marina Mercante el Domínguez
Zacarello, Hugo M. y otros s/ posesión vicenal”, L.
386.603).
Por razones análogas a las expuestas los doctores
Posse Saguier y Bumichon adhirieron al voto que
antecede.
Por lo que resulta de la votación de que instruye
el acuerdo que antecede, se confirma la sentencia
apelada en cuanto ha sido materia de recurso. Con las
costas de la alzada en el orden causado con relación a
los demandados representados por la defensora oficial.
Por la labor en la alzada, se regulan los honorarios del
doctor A. M. L., en la suma de $ 250, los que deberán
abonarse en el plazo de diez días.
Fdo.: Ricardo L. Bumichon - Femando Posse
Saguier. - José L. Galmarini.

(CNCiv., Sala C, 31/8/2004, “Lavergne, Ramón d

Conteduca, Pedro y/u otros”).

COMPUTO DEL PLAZO DE PRESCRIPCION.

ACCION DE SIMULACION INCOADA POR UN
TERCERO. INTERRUPCION DEL PLAZO DE
PRESCRIPCION. EFECTOS. RECHAZO DE LA
ACCION DE SIMULACION. INEXISTENCIA DE
PERJUICIO

a) Hechos

Un tercero interpuso acción de simulación a fin de

que se dejara sin efecto una compraventa de inmueble
celebrada con anterioridad al nacimiento de su crédito.
El juez de primera instancia hizo lugar a la excepción
de prescripción planteada. La Cámara desestimó dicha
excepción, pero rechazó la acción de simulación.
 b) Doctrina

1)Cuando la acción de simulación es intentada

por un tercero ajeno al acto presuntamente simulado,
el plazo bienal de prescripción liberatoria previsto en el
art. 4030 del Cód. Civil debe computarse desde que el
impugnante tomó conocimiento cierto y cabal de su
carácter ficticio, sin que basten a tal fin las simples
sospechas.
2)Debe rechazarse la acción de simulación
deducida por un tercero respecto de la compraventa de
un inmueble, si el mismo se encontraba afectado como
bien de familia, siendo por ende inembargable, pues
ello pone de manifiesto que el negocio impugnado no
es idóneo para ocasionar perjuicio alguno al tercero
acreedor.
(CNCiv., Sala M, 29/11/2004, “Ascheri, Eduardo
E. d Mane, Eduardo F.y otros”).

c) Texto del caso “Ascheri, Eduardo E. c/

Mañe, Eduardo F. y otros”

• 2a Instancia. - Buenos Aires, noviembre 29 de

2004.
 * La doctora Alvarez DI1Q:
La sentencia dictada en la anterior instancia que
luce a fs. 508/511 es objeto del recurso de apelación
de la parte actora, quien lo funda a fs. 564/568,
recibiendo respuesta de su contraria a fs. 570/573.
El art. 4030 del Cód. Civil establece en su
segundo párrafo que “prescribe a los dos años la
acción para dejar sin efecto entre las partes un acto
simulado, sea la simulación absoluta o relativa. El
plazo se computará desde que el aparente titular del
derecho hubiere intentado desconocer la simulación”.
Luego, el fallo plenario dictado por la Excma.
Cámara Nacional en lo Civil in re “Glusberg, Santiago
c/ Jorio, Carlos”, de fecha 10/09/82 (La Ixy, 1982-D,
525), resolvió que “el plazo bienal de la prescripción de
la acción de simulación (art. 4030, párrafo segundo,
del Código Civil) es aplicable también a los terceros”.
La parte actora entiende que la segunda parte de
este párrafo se aplica también a los terceros que
intentan la acción de simulación, es decir, sostiene que
el plazo de prescripción debe computarse desde que
los aparentes titulares del derecho desconocen el acto
simulado. Y así, pretende que aquí este plazo
comience a contarse desde que la codemandada,
Susana B. García Enciso de Mañe, contestó la
demanda desconociendo el acto que aquí se impugna.
A mi entender, esta interpretación no es correcta,
pues si bien el plenario hizo referencia a que debe
aplicarse el art. 4030 del Cód. Civil, sin distinguir entre
la primera parte o la segunda, queda claro que la
finalidad del fallo era establecer una doctrina
obligatoria respecto a la cantidad de años que debían
computarse para considerar prescripta la acción. De
hecho, respecto de la forma en que se computa el
plazo, el plenario señala en sus fundamentos que “a
primera vista, parecería que con esta interpretación se
podría producir una disparidad en el tratamiento de las
situaciones que se puedan presentar entre partes y
terceros, en tanto las asimila aplicándoles a ambas la
prescripción bienal. Pero no es así a poco que se
repare que ello tiene su solución atendiendo a la forma
en que se computa el plazo. El de las partes cone
desde el desconocimiento de la simulación por el
aparente titular del derecho y ante terceros, no desde
el simple conocimiento o vagas sospechas, sino desde
el conocimiento efectivo, pleno y cabal del acto. Si con
respecto a las partes, ya Salvat sostenía que mientras
éstas respetaran la convención oculta, hay un
reconocimiento constante del derecho de la otra parte,
lo que constituye una interrupción reiterada que
impide que el plazo empiece a correr en los términos
del art. 3989 del Código Civil (conf., op. cit., t. III, p.
585, núm. 2226), con relación a los terceros,
analógicamente puede existir una ampliación del plazo,
pues en tanto no se produzca aquel conocimiento
certero, la prescripción no corre por la sencilla razón
de que la acción aún no ha nacido...” (considerando 3 o,
último párrafo).
Así también la jurisprudencia mayoritaria ha
sostenido que “el punto de partida para el cómputo del
plazo bienal de prescripción liberatoria previsto por el
art. 4030 del Cód. Civil, aplicable cuando la acción de
simulación es intentada por un tercero ajeno al acto, lo
es desde que el impugnante tomó conocimiento cierto
y cabal de su carácter ficticio, sin que a tal fin basten
las simples sospechas. El conocimiento de la
celebración del acto de que se trate o incluso su
inscripción registral no resultan así suficientes, toda
vez que de ello no se deriva el conocimiento de la
simulación que lo afecta” (conf. CNCiv., Sala K,
“Marinelli, Antonio c/ Santinelli, Abalo, Raúl A. s/
simulación y fijación del plazo”, 30/09/99, sumario
0013296 del sistema de jurisprudencia de esta Excma.
Cámara -La Ley, 2000-B, 768-; en igual sentido, Sala
H, “Mastellone de Marino, Gladys cl Mastellone, Huber
José s/ simulación”, 8/4/94, sumario 0003750; id..
Sala L, “Infanzón, Susana R. c/ Hamra, Simón y otros
s/ simulación”, 26/06/95, sumario 0006545, La Ley,
1995-E, 305; DJ 1995-2, 1107-).
De modo tal que el plazo para computar la
prescripción de la acción de simulación cuando es
ejercida por terceros es de dos años, que deben
contarse desde que el tercero impugnante toma
conocimiento cierto y cabal de la simulación.
La jueza a quo hace referencia a ciertas
circunstancias que la llevan a considerar que el actor
conocía la existencia del acto de compraventa del
inmueble de la calle Mansilla, hacía más de dos años
de iniciar esta acción y por ello hace lugar a la
excepción de prescripción.
Personalmente, entiendo que no existen en
autos, ni en sus agregados, pruebas contundentes
respecto a que Aschieri hubiera tomado conocimiento
de la existencia del acto simulado con anterioridad al
pedido de certificado de dominio respecto del inmueble
de la calle Mansilla o, en todo caso, con una
anticipación mayor a los dos años de iniciar este
proceso. No puedo desconocer que existen ciertos
factores que permiten sospechar que en julio de 1990
debía conocer que el actor había vendido ese bien,
como por ejemplo, el hecho de que aceptara una
garantía hipotecaria de un tercero y que no le exigiera
a Mane una garantía propia, y que aún después de
saber que esa garantía era falsa, y de haberla
cancelado en febrero de 1990, no hubiese intentado
una garantía sobre bienes del propio Mañe. Todo ello,
teniendo en cuenta los denodados esfuerzos que
hiciera el actor, junto con sus letrados, en pos de
cobrar su deuda. Sin embargo, tanto estas
circunstancias como las que pone de manifiesto la a
quo, en mi opinión no resultan suficientes para tener
por acreditado el conocimiento pleno y cabal por parte
del actor del acto de compraventa del inmueble de la
calle Mansilla, y lo que es en realidad relevante, que
éste hubiera sido simulado, porque si bien dan lugar a
serias sospechas, no constituyen presunciones graves,
precisas y concordantes con entidad suficiente como
para afirmar que el actor sabía de la simulación del
acto que aquí impugna.
Me inclino entonces por rechazar la excepción de
prescripción, con costas respecto a esta incidencia a
cargo del demandado que ha resultado vencido, no
encontrando motivos suficientes para apartarme del
principio general establecido en el art. 68 del Cód.
Procesal.
No obstante lo expuesto, puedo adelantar que la
acción intentada no puede prosperar, pues carece de
un requisito esencial. “Tratándose de una acción de
simulación iniciada por un tercero, debe recordarse
que es necesario que éste tenga un interés legítimo
amenazado por el negocio simulado, que le cause un
perjuicio” (conf. Belluscio, Código Civil..., t. IV, p. 409
y Bueres- Highton, Código Civil..., t. 2B, p. 665).
Ahora bien, la venta del inmueble sito en Mansilla
2591, piso 8o, por parte de Eduardo F. Mane y su
esposa a los padres de esta última no implicaba en
realidad ningún perjuicio a su acreedor, dado que el
inmueble se encontraba afectado como bien de familia
(conf. certificado de dominio de fs. 341), y por ende,
era inembargable e inejecutable. Aún más, si bien
según Belluscio no es requisito que la fecha del crédito
sea anterior al acto simulado (conf. ob. cit., p. 411), lo
cierto es que, en el caso, difícil es pensar que Eduardo
F. Mañe y su esposa vendieran el inmueble con el fin
de perjudicar al aquí actor, dado que esta operación
fue realizada en 1984, cinco años antes de que naciera
la deuda de Mañe hacia el actor. Ningún indicio existe
para afirmar que Mañe actuó dolosamente, intentando
perjudicar al Sr. Aschieri, a quien en ese entonces ni
siquiera conocía.
Asimismo, cabe agregar que ninguna prueba se
ha arrimado en pos de acreditar el precio vil de la
compraventa, circunstancia que permitiría dudar de la
sinceridad del acto, pues -pese a las manifestaciones
personales del apelante- no se han aportado ni pericias
ni informes que acrediten el valor del inmueble a la
fecha en que se efectuara la compraventa.
En atención a lo expuesto, entiendo que no es
posible considerar que la compraventa y posterior
donación del inmueble de autos fueran simuladas, y de
allí que proponga rechazar la acción aquí intentada.
 Por las consideraciones que preceden, voto por
modificar parcialmente la sentencia recurrida,
rechazando la excepción de prescripción con costas a
la parte demandada (art. 68 del Cód. Procesal) y
confirmarla en cuanto rechaza la demanda por
simulación, con costas al actor en su calidad de
vencido (art. 68 del Cód. Procesal).
Los doctores Daray y Vilar adhieren por análogas
consideraciones al voto precedente.

• Por lo deliberado y conclusiones establecidas en

el Acuerdo precedente, el tribunal RESUELVE:
 Modificar parcialmente la sentencia recurrida,
rechazando la excepción de prescripción con costas a
la parte demandada (art. 68 del Cód. Procesal) y
confirmarla en cuanto rechaza la demanda por
simulación, con costas al actor en su calidad de
vencido (art. 68 del Cód. Procesal).
Conociendo de las apelaciones deducidas contra
la regulación de honorarios practicada en la sentencia
de grado anterior y en atención a la naturaleza del
asunto, el mérito de la labor profesional, apreciada por
la calidad, eficacia y extensión de los trabajos
realizados, resultado obtenido, etapas cumplidas, base
económica regulatoria tenida en cuenta y que no
mereciera objeción de las partes interesadas y pautas
legales emergentes de los arts. 6o, 7o, 8o, 9o, 37 y cc.
de la ley 21.839 -t. o. 24.432-, por ser equitativos los
correspondientes a los Dres. M. C. M., S. E. D. y R. E.
M. se los confirma al igual que el resto de los letrados
intervinientes por no ser elevados.
Finalmente y por sus respectivas actuaciones en
esta instancia, regúlanse los honorarios de los Dres. L.
M. Z. en la suma de $ 540 y R. E. M. en la suma de
$1530. (conf. art. 14, Ley de Arancel).
 Fdo.: Gladys S. Alvarez - Hernán Daray.- Miguel
A. Vilar.

(CNCiv., SalaM, 29/11/2004, “Ascheri, Eduardo

E.c/ Xíañe, Eduardo y otros”).

USUCAPION. SERVIDUMBRE NEGATIVA Y NO

APARENTE. TITULO NECESARIO PARA SU
CONSTITUCION. PRESCRIPCION PARA
ADQUIRIR. IMPROCEDENCIA
a)Hechos

El actor demandó la demolición del muro

colindante con el de su propiedad, con sustento en que
el demandado se habría alzado contra la servidumbre
por destino del padre de familia que existiría a su favor
al violar la prohibición de realizar ciertas
construcciones. Asimismo, invocó que había adquirido
la servidumbre por prescripción veinteñal. El Juez de
Primera Instancia rechazó la demanda. Apelada la
sentencia, la Cámara la confirmó.
 b) Doctrina

1) Cabe rechazar la demanda deducida por quien

pretende la demolición del muro colindante con el de
su propiedad, con sustento en que el demandado se
habría alzado contra la servidumbre por destino del
padre de familia que existiría a favor del actor al violar
la prohibición de realizar ciertas construcciones, ya
que el derecho real que se invoca es una servidumbre
negativa, y por tanto, no aparente, con lo cual debía
constituirse por un título y no a partir de una situación
fáctica como la que regula el art. 2994 del Cód. Civil.
2) Dado que la servidumbre que invoca el actor,
en cuyo mérito la demandada no podría realizar
determinado tipo de construcciones, es una negativa
y, como tal, no aparente, no es posible adquirirla por
prescripción veinteñal, toda vez que el art. 3017 del
Cód. Civil establece como requisito para la usucapión
que se trate de una servidumbre continua y aparente.
(CNCiv., Sala B, 19/7/2006, “War, Jorge W. c/
Consorcio de Prop. Superí 1860/63/64/66/68”).
 c) Texto del caso Vilar, Jorge W. c/
Consorcio de Prop. Superí
1860/63/64/66/68”

• 2a Instancia. - Buenos Aires, julio 19 de 2006.

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

• El doctor Mizrahi DIJO:

L- Antecedentes.

La sentencia de primera instancia, obrante a fs.

516/519, desestimó la demanda promovida por Jorge
Washington Vilar contra el Consorcio de Propietarios
de la calle Superí NTO 1860/62/64/66/68/70, con
costas al actor.
La causa tuvo su origen en la demanda que luce
a fs. 6/10. Allí el accionante requiere la demolición del
muro colindante con el de su propiedad, de la manera
que se indica, con el fin de obtener el “espacio urbano
reglamentario”. En tal virtud requiere también “la
demolición de las losas, vigas y columnas y el techo”,
con los parámetros que se especifican.

El rechazo de la demanda determinó la apelación

del actor, por lo que a fs. 533/550 corren sus
agravios. No hubo réplica de la contraparte.
 II-Alcance del análisis de los agravios.
Procederé seguidamente a analizar las quejas del
apelante, aclarando que nuestro más Alto Tribunal ha
decidido que los jueces no están obligados a analizar
todas y cada una de las argumentaciones de las
partes, sino tan sólo aquellas que sean conducentes y
posean relevancia para decidir el caso (ver Fassi-
Yáñez, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación,
Comentado, Anotado y Concordado, t. I, p. 825;
Fenocchieto-Arazi, Código Procesal Civil y Comercial
de la Nación, Comentado y Anotado, t. 1, p. 620;
CSJN, Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 212-225,
etc.).
Asimismo, en sentido análogo, tampoco es
obligación del juzgador ponderar todas las pruebas
agregadas, sino aquellas que estime apropiadas para
resolver el caso (art. 386, in fine, del ritual; CSJN,
Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611). Por lo tanto,
no seguiré al recurrente en todas y cada una de sus
argumentaciones sino tan sólo en aquellas que sean
conducentes para decidir este conflicto. Ello sentado,
abordaré las cuestiones que considero sustanciales.

III. - Estudio de los agravios impetrados por la

actora.
 Tras un detenido análisis de las quejas del
apelante, por cierto bastantes confusas, advierto que
-con el objeto de preservar plenamente el principio de
defensa en juicio- cuatro son las cuestiones que
merecen tratamiento por el Tribunal. Ellas son: a) las
relativas a las supuestas infracciones cometidas por la
demandada; b) el daño que dice haber padecido el
actor; c) la servidumbre invocada y d) la articulación
de la “posesión” de la servidumbre durante veinte
años.

• A cada uno de estos puntos me

referiré seguidamente:
Ill.a).- Las infracciones que se atribuyen
a la demandada.
El apelante fundamenta su petición en justicia en
que al construirse la obra nueva “se avanzó sobre los
patios apendiculares”; que se quebró la
armonía y la “adecuación de dicho edificio a su
entorno”. Que, por lo tanto, se ejercitó “un abuso del
derecho de propiedad y una transgresión a las normas
[...] incursionando en la ilegitimidad”. Que, en fin, se
colocó a la obra “fuera de Código”, al ocuparse el
suelo “en forma irracional restando espacios libres”
(ver demanda de fs. 6/10). Esta posición se reproduce
en la expresión de agravios de fs. 533/550.
Ya en la intervención que le cupo a esta Sala en
los autos “ Vilar, Jorge Washington c/ Davica
Constructora SRL s/ Interdicto” (R. n° 81.842 del
08/02/1991), expediente que tengo a la vista para
este acto, se señaló que “el proceder de la accionada
no evidencia irregularidad alguna, y si ha obtenido la
habilitación necesaria de parte de la autoridad
competente para iniciar las obras en el predio de su
propiedad, la omisión que los accionantes endilgan a
la Comuna -la que no fue demandada en autos-
resulta extraña a “Davica Constructora S.R.L.”, no
pudiendo recaer sobre ella una supuesta irregularidad
no provocada por dicha sociedad”.
El estudio de las constancias de autos no hace
más que confirmar la reflexión precedente efectuada
hace más de quince años. Más aún, se refuerza
todavía en mayor medida no sólo porque el Gobierno
de la Ciudad de Buenos Aires no ha observado la
continuación y puesta a término de la construcción de
marras, sino incluso porque dictó la resolución del
caso otorgando el llamado “final de obra”, tal como se
desprende de fs. 309. Esta circunstancia hace que, en
principio, la obra levantada no ha comportado otra
cosa que el ejercicio del derecho de propiedad por
parte de su titular.
Ahora bien, el quejoso postula que la mentada
obra no debió efectuarse de la manera que se hizo, en
razón de que contradice las normas insertadas en el
Código de Planeamiento Urbano; en particular porque
no se ha dado cumplimiento a requisitos de
“observancia rigurosa, como el debido asoleamiento,
ángulo cenital, acústica” (ver fs. 537 vta.). Empero,
me parece esencial destacar que mal se podría
evaluar en esta causa si medió incumplimiento del
Gobierno de la Ciudad a las reglas de construcción
que rigen en la especie (que en definitiva es lo que
impetra el quejoso), sin que intervenga -nada menos-
que la propia autoridad de aplicación en esta materia,
que no es otra que el Gobierno indicado; el que
-llamativamente- no fue demandado por el actor.
 Para decirlo en otras palabras (aunque dejemos
de lado la cuestión del órgano judicial competente), lo
cierto es que no cabe a este Tribunal -ni a ningún
otro- pronunciarse acerca de si el Gobierno de la
Ciudad de Buenos
Aires ha cumplido o no con la misión que le incumbe
como ente natural de contralor, cuando no fue traído a
juicio por el demandante. Estimo que una sentencia
que pretendiera actuar en sentido contrario sería
claramente inconstitucional, en tanto comportaría
hacer tabla rasa con el principio fundamental de
defensa en juicio amparado por el art. 18 de nuestra
Carta Magna. Vale decir, considero inconcebible que un
juez pretendiera sentenciar sobre la eventual
transgresión del Código de Planeamiento Urbano,
ignorando por completo que no ha intervenido como
parte el propio órgano de aplicación de las normas
contenidas en dicho Código.
Bastan las consideraciones precedentes para
rechazar de plano las quejas del apelante en relación
con la cuestión analizada.

III.b).- El daño invocado por el actor.

El demandante incorpora explícitamente en sus
agravios la cuestión del “daño” supuestamente
padecido por la construcción; punto que no se
introdujo -al menos de una manera clara- en el escrito
constitutivo del proceso.
 Sin perjuicio de la falencia apuntada (art. 277 del
ritual), existen además otras razones que inhabilitan a
recibir este agravio. Veamos.
Un presupuesto fundamental de la
responsabilidad civil es la antijuridicidad; esto es, la
existencia de una transgresión que convierte al acto
en ilícito (art. 1066, del Cód. Civil) y da pie a la acción
reparatoria si, desde luego, concurren los demás
presupuestos de la responsabilidad. Tal antijuridicidad
lejos se está de haberse verificado en la causa, pues
no existe un pronunciamiento de autoridad que señale
el incumplimiento normativo supuestamente incurrido
por la encartada. Es que en la especie no podía haber
sido de otra forma, ya que no se ventiló un juicio con
el Gobierno de la Ciudad de resultas del cual se
comprobaran hipotéticamente las violaciones a las
normas urbanísticas dictadas para la zona que habita
el actor y, consecuentemente, el eventual ilícito
cometido por la demandada con el levantamiento de la
construcción cuestionada. De aquí se concluye, sin
vueltas, que la queja del apelante no tiene posibilidad
de prosperar; pues hasta hoy no se verifica culpa
alguna o negligencia que pueda imputarse a la
accionada (art. 1067 del Cód. Civil).
 III.c).— La cuestión de la servidumbre.
El quejoso, en su demanda, señala que la
accionada se alzó contra “una servidumbre continua y
aparente” en favor de su propiedad. Recién en sus
agravios aclara que “existía una servidumbre real de
vista entre ambas propiedades” (ver fs. 538 vía.). La
sentencia de primera instancia consideró que el actor
no logró acreditar la servidumbre que invoca que
“como todo derecho real sobre inmuebles, debe
constar en instrumento público (arts. 2979 y 2992 del
Cód. Civil) y encontrarse inscripta en el Registro de la
Propiedad Inmueble” (ver fs. 519).
Sobre este punto la queja del actor reside en que
en el caso se trataría de una servidumbre “por destino
del padre de familia”, que se establece sin necesidad
de título. Analizaré este agravio.
El tema se encuentra regulado por los arts. 2994
y 3073 del Cód. Civil. El primero de ellos dispone:
“Cuando el propietario de dos heredades haya él
mismo sujetado la una respecto a la otra con
servidumbres continuas y aparentes, y haga después
una desmembración de ellas, sin cambiar el estado de
los lugares, y sin que el contrato tenga convención
alguna respecto a la servidumbre, se juzgará a ésta
constituida como si fuese por título”. A su tumo, el
segundo artículo citado prescribe: “Si se vende o
permuta alguna parte de un predio, o si es adjudicado
a cualquiera de los que lo poseían pro indiviso, y en
consecuencia esta parte viene a quedar separada del
camino público, se entenderá concedida a favor de ella
una servidumbre de tránsito, sin indemnización
alguna”.
En la servidumbre por “destino del padre de
familia” no ha habido en la realidad constitución de
servidumbre alguna, pero hay un estado de cosas en
que si los dos fundos -o la parte del fundo que se va a
enajenar- pertenecieren a distintos propietarios,
habría una servidumbre. Se ha dicho que en estos
supuestos lo que existe es un “título tácito”, que el
legislador hace derivar del silencio guardado por
ambas partes en el momento de separación de ambas
heredades. También fue postulado que la servidumbre
creada por destino del padre de familia no nace de un
acto jurídico, sino de una situación de hecho, a la cual
la ley le imputa el efecto jurídico de hacer nacer la
servidumbre (ver Allende, Guillermo L., Servidumbre
por destino del padre de familia y servidumbre que
revive, LL, 103-843; Borda, Guillermo A., Tratado de
Derecho Civil. Derechos reales, t. II, año 1975, p.
135; Salvat, Raymundo M. y Argañarás, Manuel J.,
Tratado de Derecho Civil Argentino. Derechos Reales,
4a ed., t. III, p. 491).
Como se verá seguidamente, anticipo mi
conclusión relativa a que -del estudio de la normativa
aplicable al caso y las constancias de autos- no puede
de ninguna manera desprenderse que esta suerte de
servidumbre “fáctica” se haya en verdad constituido.
Por una parte, los casos admitidos por la doctrina
interpretativa de nuestra ley aluden en todos los
supuestos de servidumbres por constitución del padre
de familia, a servidumbres típicas reguladas por
nuestro Código Civil; vale decir, a las llamadas
“servidumbres en particular” contempladas en el título
13 del Código (art. 3068 y siguientes) (ver autores y
lugares citados). En cambio, en el presente juicio lo
que se invoca es una atipicidad específica de
servidumbre, la que puede válidamente determinarse
en los términos del art. 3000 del Cód. Civil (ver Gatti,
Edmundo, en Bueres-Highton, Código Civil y normas
complementarias, t. 5 A, pp. 404/405, Ed.
Hammurabi). En otros términos, estimo inadmisible
que una hipotética “servidumbre de hecho” se admita
“como si fuese por título” (art. 2994 del Cód. Civil)
cuando la que se invoca no se inscribe en ninguno de
los “tipos” particulares de servidumbres previstos por
nuestra ley.
Sin perjuicio de lo señalado, observo que existe
otro dato relevante en la causa, que me parece
definitorio para excluir la existencia de la servidumbre
que se articula por el actor. Efectivamente, no
obstante lo que se pretende ahora insistir en los
agravios, la que se postula no es una servidumbre de
vista (a pesar de que en la pieza en despacho se
emplea ese término) sino una servidumbre non
faciendo, o sea, de aquellas clasificadas como
negativas. Ello es así porque lo que se arguye es que
existiría una prohibición impuesta al propietario del
fundo sirviente de realizar ciertos actos que
normalmente están dentro de los derechos del dueño.
En el caso, digamos la abstención de ejecutar cierto
hecho -por ejemplo, la servidumbre altius non
tollendi- que permite al fundo dominante exigir que
los edificios que construya el otro no pasen de cierta
altura (ver Borda, Guillermo, Tratado de Derecho
Civil. Derechos reales, t. II, año 1975, p. 135; Salvat,
Raymundo M. y Argañarás, Manuel J., Tratado de
Derecho Civil Argentino. Derechos Reales, 4a ed., t.
III, p. 491).
Lo que se acaba de expresar surge sin la menor
hesitación de los escritos del propio actor. Nótese que
lo que se pide es una demolición de lo construido “a
efectos que quede liberado un área volumétrica” (fs.
6); se afirma que la encartada realizó una
construcción avanzando “sobre los patios
apendiculares” (fs. 6 vta.); que se efectuó una
“ocupación del suelo en forma irracional” (fs. 8 vta.);
“construyendo lo que no se debe” (fs. 9); que la
demandada “juntó pared existente con parámetro y la
elevó más allá de 1,60 m.” (fs. 533 vta.); que produjo
“la invasión del espacio urbano separativo de heredades
colindantes” (fs. 541 vta.); etc.. Está fuera de toda
vacilación, entonces, que la que se articula es una
servidumbre negativa, en cuyo mérito la demandada no
podía realizar determinado tipo de construcciones.
Así las cosas, lo que sella la suerte del agravio del
actor es que las servidumbres negativas son siempre no
aparentes (ver Borda, Guillermo, Tratado de Derecho
Civil. Derechos reales, t. II, año 1975, p. 131; Areán,
Beatriz, en Bueres-I Highton, Código Civil y normas
complementarias, t. 5 C, 2a ed., p. 50). Y la no
apariencia -caso típico que se presenta en autos- está
delineada por el art. 2976 del Cód. Civil, que la
caracteriza como aquellas “que no se manifiestan por
ningún signo, como la prohibición de elevar un edificio a
una altura determinada”. Al respecto, bien dice Allende
que “la servidumbre de no edificar más alto, altius non
tollendi, es inaparente” (ver Allende, Guillermo L.,
Tratado de las servidumbres, Ed. Abeledo Perrot, año
1963, p. 304). A su vez, esta falta de apariencia -que
define a la servidumbre que dice el actor que estaba
estatuida a su favor- es la nota básica que determina la
imposibilidad de que una servidumbre tenga nacimiento
de un modo fáctico o tácito, como en cambio sucede
con la que surge por destino del padre de familia. Sobre
el punto es terminante el art. 2994 del Cód. Civil y su
interpretación doctrinal (ver Allende, L., “Servidumbres
por destino del padre de familia y servidumbre que
revive”, LL, 103-843); y de igual manera la disposición
del art. 3017. Precisamente, esta última norma es clara
al disponer que “las servidumbres continuas no
aparentes [...] no pueden establecerse sino por títulos”.
Avala el precedente criterio, a mayor
abundamiento, la previsión del art. 3011 del Cód. Civil,
en el sentido de que “toda duda sobre la existencia de
una servidumbre, se interpreta a favor del propietario
del fundo sirviente”; y en la misma dirección se expresa
el art. 3044 del mencionado cuerpo legal.
En suma, no surgiendo de la causa que se haya
constituido de una manera explícita la servidumbre que
se reclama -y dado que ni siquiera se verifican indicios
sobre ella- propondré a mis colegas no hacer lugar a
este agravio.

III.d).- El agravio relativo a la posesión de veinte

años.
 El recurrente, en sus agravios, introduce una
cuestión nueva. En efecto, afirma a fs. 539 que su
derecho lo valida “la posesión veinteñal, circunstancia
que se da a mi respecto”; y se reitera a fs. 542, cuando
dice que la servidumbre
que invoca la adquirió “por prescripción", agregando
que “queda claro que invoco mi derecho por usucapión”.
Aunque no se cita por el apelante, es verdad que
el art. 3017 del Cód. Civil establece que “Las
servidumbres continuas y aparentes se adquieren por
título, o por la posesión de veinte años". Sin embargo,
no se me generan dudas en cuanto a que este agravio
no debe ser admitido por el tribunal.
En primer lugar, resulta plenamente aplicable al
caso el art. 277 del Cód. Procesal. Es esclarecedora
esta preceptiva al ordenar que “El tribunal no podrá
fallar sobre capítulos no propuestos a la decisión de
primera instancia”. Y esto es lo que acontece en la
causa pues se advierte que la cuestión de la supuesta
posesión de veinte años no se incorporó por él actor en
la demanda de fs. 6/10, de forma que mal podría ser
ahora considerada en esta instancia. Con acierto se
sostuvo, interpretando la citada norma, que el tribunal
de alzada no realiza un nuevo juicio y que las
cuestiones que no hubieran sido propuestas al juzgado
de primera instancia no pueden como regla ser
articuladas al tribunal de segunda (ver Falcón, Enrique
M., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, t. II,
Ed. Abe ledo Perrot, año 1983, p. 438).
 De cualquier manera, y aunque se quisiera
soslayar la falencia apuntada, la situación no cambiaría.
Nótese que el antes mencionado art. 3017 del Cód. Civil
exige como requisito -para que pueda operarse la
adquisición de la servidumbre por “posesión” de veinte
años- que estemos ante servidumbres continuas y
aparentes; y ya he especificado en el acápite III.c), del
presente voto que la supuesta servidumbre esgrimida
por el apelante no es aparente. Al respecto la norma
referida es concluyente al prescribir que “las
servidumbres continuas no aparentes [...] no pueden
establecerse sino por títulos”.
Como corolario de lo expuesto, entonces, he de
proponer a mis colegas la desestimación de esta queja.

IV. - Conclusión.
Por las consideraciones vertidas a lo largo del
presente voto, propongo al Acuerdo la confirmación en
todas sus partes de la sentencia apelada Las costas de
la Alzada se imponen por su orden en razón de no
haber mediado contradicción en esta instancia.
Los doctores Ramos Feijóo y Sansó, por análogas
razones a las aducidas por el doctor Mizrahi, votaron en
el mismo sentido a la cuestión propuesta.
 Por lo que resulta de la votación que instruye el
Acuerdo que antecede, se confirma en todas sus partes
de la sentencia apelada. Costas de la Alzada por su
orden.
Fdo.: Mauricio L. Mizrahi. - Claudio Ramos Feijóo.
– Gerónimo Sansó.
(CNCiv., Sala B, 19/7/2006, “Vilar, Jorge W. c/
Consorcio de Prop. Superí 1860/63/64/66/68").

PRESCRIPCION ADQUISITIVA: JUSTO TITULO.

BOLETO DE COMPRAVENTA. POSESION. PLAZO

a)Doctrina

1) Del juego armónico de los arts. 4010,4011,4012

y concs. Cód. Civil se colige que para que exista justo
título se deben reunir los siguientes requisitos: a) la
existencia de un acto jurídico idóneo para transmitir el
dominio; b) que observe los requisitos legales para su
validez; c) que sea verdadero y se refiera al inmueble
poseído; d) que no tenga defectos formales que causen
su nulidad, y no se exige, en cambio, que la persona de
quien emane sea o no propietario del bien que se
transmite (art. 4010, Cód. Civil in fine).
2) A los efectos de la prescripción adquisitiva
decenal el boleto de compraventa no es justo título, ya
que un contrato de compraventa sólo será traslativo de
propiedad si, tradición mediante, ha sido hecho por
escritura pública.
3) La posesión del comprador por boleto es
legítima y confiere “título suficiente” pero no “justo”,
conforme la existencia legal para reclamar la
prescripción adquisitiva decenal, ya que no es por sí
apto para transmitir el dominio en virtud de la ausencia
de la formalidad legal.
4) Aunque la posesión del comprador por boleto de
compraventa es legítima la ausencia de la formalidad
legal -escritura pública- impide que pueda operarse la
transferencia de la propiedad y por lo tanto no es justo
título a los efectos de la prescripción adquisitiva, por lo
que si el poseedor ha recibido el inmueble del
verdadero propietario deberá acudir a la acción de
escrituración y será innecesario alegar cualquier tipo de
prescripción.
 5) Si el plazo legal requerido para la prescripción
adquisitiva vence durante la sustanciación del proceso,
debidamente probada esa circunstancia, el fallo puede
hacer mérito de ella para acoger la pretensión.
6) Si bien el plazo de 20 años para la prescripción
adquisitiva no se encontraba cumplido al momento de
iniciar la demanda habiéndose cumplido durante la
sustanciación del proceso, razones de pragmatismo
judicial llevan a admitir la demanda toda vez que
resultaría inaceptable dispendio jurisdiccional aguardar
a que otro proceso, con la prueba aquí colectada,
declara el derecho de la actora, debiendo ponderarse
además que los demandados comparecieron al juicio
ejerciendo ampliamente su derecho de defensa que se
centró en denegar al boleto de venta el carácter de
justo título pero todo ello sin reconvenir por
reivindicación.18
(CCiv.Com., Azul, Sala II, 12 de agosto de 1997,
“Presa de Carelli, Noemí P. y otras c/ Vivas, Juan C. y
otra").
 b) Texto del caso “Presa de Carelli, Noemí P. y

otras c/ Vivas, Juan C. y otra”

• 2a Instancia.- Azul, agosto 12 de 1997.

Primera ¿Es justa la sentencia apelada de fs.

250/254?

Segunda ¿Qué pronunciamiento corresponde

dictar?

» Primera cuestión - El doctor Galdós DIJO:

I - Antecedentes
Noemí P. Presa de Carelli, María S. Carelli de Bruni,
Cecilia N. Carelli de Peroggi y Sonia L. Carelli de
Rodríguez promueven juicio de adquisición dominial por
prescripción adquisitiva contra Juan Carlos Vivas y Clara
B. Tocci de Vivas respecto del 50% del inmueble que
según plano de mensura confeccionado por el
agrimensor Mario O. Palvi, se individualiza
catastralmente como circunscripción I, sección B, quinta
66, manzana 66 “d”,
parcelas 5 “b”, 6d, 7,8 y 10 y que se designan como
lotes cuatro, cinco “b”, seis “a” y seis “b”, 9 y 10 que
forman parte de la quinta cuarenta, manzana letra C,
con una superficie de 3046,405 metros cuadrados.
Explican que el 17 de enero de 1977 Noemí P.
Presa de Carelli compró la estación de servicio
denominada “El Arco”, ubicada en la localidad de Benito
Juárez, a Juan P. Giuseppucci y Dora M. Nievas de
Giuseppucci y a los ahora demandados Juan C. Vivas y
Clara B. Tocci de Vivas, tomando posesión del inmueble,
según acta que acompañan, el 15 de abril de 1977.
Agregan que luego de diversas contingencias Juan y
Rita Giuseppucci, mediante apoderado, escrituraron en
el año 1983 la mitad indivisa del bien, mientras que
Vivas y su cónyuge dilataron incausadamente el
cumplimiento de su obligación.
En el incidente de nulidad tramitado en pieza
separada, y que por razones de celeridad este tribunal
requirió oficiosamente al Juzgado de Paz Letrado de
Benito Juárez, se decidió admitir el allanamiento de la
actora y disponer se corra un nuevo plazo de traslado
de la demanda (conf. fs. 45, expte. “Vivas, Juan C. -
Tocci, Clara B. el Presa de Carelli, Noemí si incidente de
nulidad”). Luego la sentencia de grado de fs. 251 /254
desestimó la pretensión argumentando, en esencia, que
deducida la prescripción en base a los arts. 3999,4010 y
concs. Cód. Civil que requieren justo título y buena fe,
no reúne el primer requisito el boleto de compraventa y
la escritura de dominio del 50 % del bien suscripta a
favor de las demandantes por el apoderado de los
cotitulares de dominio los esposos Juan P. Giuseppucci y
Rita Nuser L. de Giuseppucci. El a quo cita
jurisprudencia que se pronunció en ese sentido
denegando al boleto de venta el carácter de justo título
que exige la ley e infiere de tal extremo que las actoras
no tenían buena fe. Añade, empero, que se ha
demostrado la posesión pacífica e ininterrumpida del
inmueble por parte de las actoras.
Ambas partes apelan ese decisorio, expresando
agravios que fueron sólo respondidos por las
accionantes.
La parte accionada se queja porque -pese a haber
obtenido sentencia favorable- se ha configurado una
situación de excepción que habilita su recurso, toda vez
que uno de los fundamentos de la sentencia le acarrea
perjuicio al tenerse por demostrado que las actoras
están poseyendo el bien. Enfatiza que fue negada la
autenticidad de la llamada “acta de posesión”, que “la
actora no intentó prueba alguna sobre el particular” y
que ésta sólo tuvo la tenencia del bien ya que la
cláusula 6a del boleto de venta indicaba que la
posesión se otorgaría en oportunidad de suscribirse la
escritura de dominio, lo que no ocurrió.
Por su lado, las demandantes sostienen que el
justo título está integrado por la escritura de venta de la
mitad indivisa del inmueble y el boleto de compraventa
y que ello es suficiente para adquirir el dominio de
conformidad a lo prescripto por el art. 2355 del Cód.
Civil que considera -luego de la reforma del año 1968-
que es legítima la posesión de inmuebles adquiridos
mediante boleto de venta. Traen en su apoyo la opinión
favorable de Borda, quien admite que ese instrumento
reviste la condición jurídica de justo título y hacen
hincapié en que, a mérito del citado art 2355 Cód. Civil,
el boleto no sólo les confiere la posesión legítima del
inmueble sino también su dominio imperfecto de
acuerdo con el criterio -que citan- de Bustamante Alsina
y Barraquero. Cuestionan la atribución de mala fe y
afirman que debe tenerse en cuenta que quien suscribió
el boleto es el verdadero propietario. También señalan
que la prueba pericial caligráfica obrante en la causa
penal -a raíz de su denuncia- dictaminó que
correspondía al demandado Vivas la firma obrante en el
acta de posesión y cuya autenticidad negó. En subsidio,
solicitan se declare adquirido el dominio por la
usucapión larga o prescripción de 20 años y, a todo
evento, fundan las razones por las que pide se las
exima de costas.

II.- El boleto de compraventa no es justo título

para la usucapión breve:
A) Por razones de orden lógico abordaré
inicialmente el agravio del demandado respecto del
rechazo de la acción por carecer de justo título.
1.a prescripción adquisitiva es un medio de
adquisición del dominio que, por mandato legal, puede
obtenerse “por la posesión continua (del inmueble) de
diez años”, “con buena fe y justo título” (arts.
3947,3948,3999, 4006,4008,4009,4010,4011 y concs.,
Cód. Civil y las notas del codificador).
Si bien, como dice Vélez Sársfield en la nota al art.
3999 del Cód. Civil, “justo título y buena fe son dos
condiciones distintas” no son sin embargo “dos
condiciones independientes”. El justo título para la
prescripción, definido por el art. 4010, es aquel “que
tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad,
estando revestido de las solemnidades exigidas para su
validez sin consideración a la persona de quien
emane...”. El art. 4011, por su lado, requiere que “debe
ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble
poseído” no siendo suficiente el título putativo; el art.
4012 prescribe que “el título nulo por defectos de forma
no puede servir de base para la prescripción”.
 Por su parte el codificador al anotar la norma ya
referida -art. 4010, Cód. Civil- señala que “la palabra ‘título’
es empleada para designar no el acto, el instrumento que
compruebe el hecho de una adquisición, sino la causa de la
adquisición” o sea “todo acontecimiento que hubiese
investido del derecho al poseedor, si el que lo ha dado
hubiese sido señor de la cosa”. Luego concluye, en lo
pertinente, que “por justo título se entiende exclusivamente
la reunión de las condiciones legales que prescribe el
artículo”.
Del juego armónico de los citados dispositivos legales
(arts. 4010, 4011, 4012 y concs., Cód. Civil) se colige que
para que exista justo título se deben reunir los siguientes
requisitos: a) la existencia de un acto jurídico idóneo para
transmitir el dominio; b) que observe los requisitos legales
para su validez; c) que sea verdadero y se refiera al inmueble
poseído; d) que no tenga defectos formales que causen su
nulidad. No se exige en cambio que la persona de quien
emane sea o no propietario del bien que se transmite (art.
4010, Cód. Civil, in fine).
En tal sentido se afirmó que justo título es el acto
jurídico que operó como causa fuente de la transmisión del
derecho, celebrado con los recaudos y solemnidades que las
leyes exigen para su validez, existiendo identidad entre el
título y el bien que es objeto de la posesión y que se trate de
un instrumento válido, es decir, que no sólo no contenga
afectación de orden formal sino además no padezca de vicios
respecto de la voluntad, debiendo valorarse el título por sí
mismo, sin consideración a la persona que lo otorgó (conf.
Peña Guzmán, Luis, Derecho Civil. Derechos Reales, L II,
págs. 242 y sgtes.; Salas, Acdeel - Trigo Represas, Félix A.,
Código Civil anotado, t.
3, págs. 334 y sgtes. n° 1).
Salvat añade que el justo título debe reunir las dos
condiciones que la ley enuncia: “1) que tenga por objeto
transmitir un derecho de propiedad;
2) que esté revestido de las solemnidades exigidas
para su validez” es decir, agrega luego, “el título
emana de una persona que no era propietaria de la
cosa o del derecho real transmitido, o de una persona
que siendo propietaria no tenía la capacidad de
disponer de ella; la propiedad no ha sido en estos
casos legalmente adquirida y el poseedor se ve
entonces, para conservar la cosa, en la necesidad de
recurrir a la prescripción” (Salvat, Raymundo -
Argañaraz, Manuel, Tratado de Derecho Civil -
Derechos reales, t. II, pág. 238, n° 946. a) Es que,
en definitiva, en el justo título concurren todas las
condiciones formales exigidas por la ley, mas no
existe derecho en el transmitente (por no ser el
verdadero propietario, o por no tener capacidad
para transmitir el dominio). Si tal requisito existiese
-además de los otros mencionados- habría un título
perfecto, suficiente, hábil, para la transmisión de
dominio (conf. Salas - Trigo Represas, ob. y pág. cit.,
Clerc, Carlos Mano, El derecho de dominio y sus modos
de adquisición, págs. 225 y sgtes.). En concordancia
expresa Arean que “justo título es el negocio jurídico
idóneo para transferir la propiedad o para constituir el
derecho real, pero ineficaz por faltar la legitimación del
enajenante. Este defecto de legitimación impidió la
adquisición de la titularidad por el accipiens, pese a que
al acto siguiese en los casos exigidos por la ley, la
tradición. El acto traslativo originó una situación de
apariencia (posesión) que se extinguirá con la
usucapión” (Arean, Beatriz, Juicio de usucapión, págs.
182 y sgtes; aut. cit. Curso de derechos reales, págs.
320/321). En parecida orientación Moisset de Espanés
-citado por las apelantes- afirma “el justo título por lo
general emana de un ‘no propietario’ pero el
cumplimiento de las solemnidades legales da
fundamento al adquirente para la prescripción breve”
(Moisset de Espanés, Luis, Prescripción adquisitiva
decenal, Justo título y boleto de compraventa, JA, 1979-
11-8).
 B) Con estas bases cabe coincidir con el a quo que
el boleto de compraventa, como lo ha decidido la
doctrina y jurisprudencia mayoritarias, no es justo título
ya que “un contrato de compraventa sólo será traslativo
de propiedad si, tradición mediante, ha sido hecho por
escritura pública” (Arean, Beatriz, Juicio de usucapión,
cit., pág. 186, n° 177 a 180; aut. cit.. Curso de derechos
reales, pág. 32; Salvat - Argañaraz, ob. cit. Derechos
Reales, t. II, pág. 240, n° 948, nota 271 b; ver
jurisprudencia citada en Barbado, Analía, La prescripción
adquisitiva y liberatoria, pág. 146, nros. 457 y 458),
Colombo señala que “si se trata de un simple boleto
de compraventa se estará en presencia, no de un título
sino de una obligación de hacer (art. 1185, Cód. Civil).
El título surgirá cuando la operación se perfeccione, esto
es, cuando se suscriba la escritura traslativa del
dominio, cumpliéndose con las solemnidades
respectivas” (Colombo, Leonardo A., El justo título en
materia prescriptiva. La Ley, 80,740; Ver Parry, Adolfo
E., Justo título: condiciones requeridas, La Ley, 14, 525).
El maestro Morello al analizar la cuestión señala que la
posesión del comprador por boleto es legítima y confiere
“título suficiente” pero “no justo, conforme a la exigencia
legal” ya que “no es por sí apto para transmitir el
dominio” porque -reiterando su opinión anterior-
sostiene que “aunque la posesión es legítima la ausencia
de la formalidad legal (la escritura pública) impide que
pueda operarse la transferencia de
la propiedad” (aut. cit., El boleto de compraventa
inmobiliaria, pág. 663 y su reenvío a El boleto de
compraventa inmobiliaria, JA, 1969, 508; Gatti,
Edmundo - Alterini, Jorge H., Régimen jurídico del
boleto de compraventa, La Ley, 143, 1170). Es que,
como lo puntualiza Moisset de Espanés, si el poseedor
ha recibido el inmueble del verdadero propietario debe
acudir a la acción de escrituración reclamando se le
otorgue el título revestido de las formalidades, que
emanará del propietario y hará innecesario alegar
cualquier tipo de prescripción porque la acción por
escrituración no va a prescribir mientras el enajenante le
respete su posesión (aut. y ob. cit., JA, 1979-II-7).
Los recurrentes citan en su favor la opinión
sustentada por el maestro Borda, para quien el boleto de
compraventa es justo título a los fines de los arts. 3999
y 4010 del Cód. Civil (Borda, Guillermo A., Tratado de
Derecho Civil. Derechos Reales, t. I, 1975, pág. 317, n°
373, a) y pág. 58, Buenos Aires). Sostiene este autor
que el boleto de compraventa unido a la posesión brinda
un dominio imperfecto sobre el inmueble (aut. y ob. cit.,
pág. 242, n° 273) por lo que aunque desprovisto de las
formalidades de la ley (escritura pública), la posesión es
legítima lo que “quiere decir que se funda en un título
apto para poseer” por lo que “el boleto de compraventa
ha sido asimilado al justo título lo que desde el punto de
vista de la justicia de la solución -agrega-, no puede ser
más razonable” (aut. y ob. cit., pág. 318; en parecido
sentido, CNCiv. y Com., La Plata, Sala II, 11/02/69,
“Muzzi, Bautista”, ED, t. 27, 401). Sin embargo, esa
calificada opinión es aislada; no la comparten aun
quienes sostienen que el boleto de venta confiere una
posesión legítima como Marina Mariani de Vidal (El
poseedor en virtud del boleto de compraventa. La Ley,
141, 955), o quienes postulan que otorga un dominio
imperfecto como Bustamante Alsina, citado por los
recurrentes (aut. cit., El boleto de compraventa
inmobiliaria y su oponibilidad al concurso o quiebra del
vendedor, La Ley, 131, 1279). Por ende, el boleto
privado no puede habilitar la adquisición del dominio por
la usucapión corta y el dominio sólo puede
perfeccionarse por la usucapión de 20 años (Mariani de
Vidal, cit., La Ley, 141, 955 y Bustamante Alsina, La Ley,
13, 1279).
Por su lado, Arean dice que el art. 2355 Cód. Civil
alude a “la legitimidad de la adquisición de la posesión
mas no a la posesión misma” por lo que, replicando a
Borda, concluye con la mayoría del derecho judicial en
que el boleto de compraventa “está desprovisto de las
formas exigidas por la ley para transmitir la propiedad
por lo que no encuadra en los arts. 4010 y
4012 del Cód. Civil (aut. cit.. Juicio de usucapión, pág.
191 y el exhaustivo análisis de la jurisprudencia y
posturas doctrinarias).
Este es, por otro lado, el criterio preponderante en
la jurisprudencia. En tal sentido se ha decidido que “no
constituye el justo título mencionado por los arts. 3999
y 4010 del Cód. Civil los boletos de compraventa
inmobiliaria” (CNCiv.,SalaA, 17/11/64,ED, 12-82; CNCiv.,
Sala C, 29/06/84, ED, 112-59; Sala A, 24/04/79, en ED,
83-365; Sala E, 21/10/77, en ED, 79-334; CSJN,
21/02/73 en JA, 1973-18-187).
La Suprema Corte de Buenos Aires, en anterior
composición, siguiendo la opinión de Salvat decidió que
“se considera justo título para la prescripción, el que
tiene por objeto trasmitir un derecho de propiedad y
está revestido por las solemnidades exigidas para su
validez sin consideración a la persona de quien emana
(art. 4010, Código cit.), es decir, sin tener en cuenta que
la persona que hizo la enajenación era o no propietaria
de la cosa trasmitida o que tuviese o no la capacidad de
disponer de ella y trasmitirla. Si el título hubiese
emanado del verdadero propietario capaz, de disponer
de la cosa y trasmitirla, la propiedad hubiese quedado
legalmente adquirida por el poseedor, sin necesidad de
recurrir a la prescripción” (SCBA, 21/10/69, “Johnston,
James, c/ Ibáñez, Leonor y otros”, ED, 30-281).
C) En definitiva: pese a los ingentes esfuerzos de
los apelantes, el boleto de compraventa glosado a fs.
14/15 y el acta de posesión del inmueble de fs. 16,
integrados con la escritura traslativa de dominio
otorgada por los dos restantes copropietarios por el 50%
indiviso del mismo, no representan justo título para
usucapir (arts. 3999,4010,4012 y concs., Cód. Civil).

III - La prescripción veinteañal

1) Sin embargo, cabe analizar si se ha acreditado la
concurrencia de los requisitos -invocados en subsidio por
los apelantes- configurativos de la prescripción de 20
años que requiere “posesión continua” durante ese
tiempo “con ánimo de tener la cosa para sí, sin
necesidad de título y buena fe por parte del poseedor”
(art. 4015, Cód. Civil).
El art. 2351 Cód. Civil determina los elementos
configurativos de la posesión: tener una cosa bajo su
poder (corpus) con intención de someterla al ejercicio de
un derecho de propiedad (animus). Ambos elementos
aparecen generalmente entrelazados, amalgamados
entre sí, de manera tal que es a veces difícil escindir uno
del otro. Así, el “corpus no debe ser considerado como
un puro elemento objetivo y material, sino que es
necesario hacer jugar un factor volitivo...”. No obstante
ello, el corpus refleja más el concepto de contacto físico
del sujeto con la cosa y la posibilidad de hacer con ella
lo que se quiera (conf. Peña Guzmán, Luis, Derechos
reales, cit., 1.1, pág. 203). El animus, por su lado, es un
factor de contenido volitivo y se vincula con la intención
del sujeto de comportarse como propietario, no
interesando si la cosa pertenece al poseedor o si éste
tiene o no la convicción íntima de ser el verdadero
propietario (conf. aut. y ob. cit., pág. 205).
El corpus es la posibilidad de disponer físicamente
de la cosa, en cualquier momento, “independientemente
del poder de disposición por actos jurídicos de ella”, y el
animus domini implica “no reconocer en otro su señorío
superior o del mismo nivel” (Mariani de Vidal, Curso de
derechos reales, 1.1, págs. 83/84).
En suma, es necesario que el poseedor tenga en su
poder la cosa con intención exteriorizada de ser su
propietario, que no reconozca la propiedad en otro y que
se conduzca públicamente como tal. Dicha posesión debe
ser ejercida en forma pública, y pacífica, continua y no
interrumpida durante 20 años (Levitán, José,
Prescripción adquisitiva de dominio, págs. 38/45;
1.apalma Bouvier, Néstor, El proceso de usucapión, págs.
12/17).
En el sub lite la posesión ha sido con intención de
conservar la cosa, para sí, o sea, con ánimo de dueño
(art. 2351 Cód. Civil y su nota; conf. SCBA, Ac., 33.954,
“Reinta c/ Giménez - usucapión”). La misma no fue
oculta, no se tomó ni continuó en ausencia del
propietario, ni con precauciones para sustraerla del
conocimiento de quien se considerase con algún derecho
al bien en cuestión (arts. 2369,2370,2364 y ccs., Cód.
Civil). También fue continua y sin interrupciones, dos
conceptos diversos y que juegan independientemente,
aun cuando resultan correlativos toda vez que la
discontinuidad admite como causa la omisión del
poseedor en tanto que la interrupción supone un hecho
positivo sea del poseedor o de un tercero (art. 2481 Cód.
Civil y su nota).
2) Respecto de la prueba de la prescripción
adquisitiva no es admisible que el fallo se funde
únicamente en la testimonial (art. 24 ley 14.159, t.o.
dec.-ley 5756/58; art. 679 inc. 1, Cód. Procesal Civil;
SCBA, Ac. 33.559, 18/12/84; Ac. 33.559, “Maturi de
Pegoraro, Yolanda y otros d Provincia de Buenos Aires”,
DJBA, 129,451, La Ley, 1986-A, 616).
 El principio general en la materia es que “nuestro
sistema legal no contiene la presunción de que cualquier
ocupación es para sí y a título de dueño siendo carga de
quien invoca el título probar el animus domini (SCBA, Ac.
34.411, 29/07/86, “Proietto, Héctor y otra c/ Raffo, Delia
y otros s/ Prescripción veinteañal”, A. y S., 1986-11-231;
Ac. 57.522,14/02/95, “Tuck Sdiieder, Mauricio c/
Rodríguez de Seijo, Modesta s/ reivindicación”, A. y S.,
1995-1-52; Ac. 57.602, 1/4/97, “Gentile, Víctor H. el
Rodríguez C. s/ usucapión”). A esos fines debe acudirse a
los “actos o hechos emanados de quien invoca la
usucapión demostrativos de su intención de comportarse
como dueño”, mediante el arbitrio valorativo de la prueba
compuesta (SCBA, Ac. 30.177,13/10/811, “Tagliaferro,
Enrique c/ Tagliaferro, Carlos”; SCBA, 6/9/66, en JA,
1967-1-39; CCiv.Com. 2a, Sala II, La Plata, DJJ, 70-197).
La prueba es compuesta cuando resulta de la
combinación de pruebas simples imperfectas, es decir,
que consideradas aisladamente no hacen prueba por sí
solas, pero que apreciadas en conjunto llevan a un pleno
convencimiento (conf. Alsina, Hugo, Derecho Procesal, t.
III, págs. 303/4). Con palabras de Fassi: “se configura
cuando ninguna de las ofrecidas es de por sí suficiente
para tener por acreditados los hechos, pero reunidas
llevan la certidumbre al ánimo del juzgador (conf. Fassi,
Santiago, Códigos..., t. I, págs. 696/7). Se trata, en
definitiva, de la aplicación del principio general de la
valoración de la prueba en su totalidad, vinculando
armónicamente sus distintos elementos sin disgregar-
los (SCBA, causa L 39.950, 14/6/88, “Cepeda”, A. y S.,
1988-11-437; Ac. 31.702,22/12/87, “Rivero”, A. y
S„ 1987-V-355 y D.J.J., 135-138) es decir, integrando
debidamente en su conjunto los diferentes medios
probatorios (CS, 10/09/87, “Inda Hnos. S.A.”, en JA,
1988-IV-479; Fallos 297; 100; JA, 1992-11-549).
3) En el sub judice la acreditación del elemento
material (el corpus) a partir del cual se supedita el
elemento subjetivo (el animus) surge de la mentación
de las piezas documentales traídas, de la pericia
caligráfica practicada en sede penal, de los testimonios
rendidos y de la confesión de los accionados (arts. 384,
356,421, 679 inc. 1, Cód.Proc.Civil).
El boleto de compraventa de fs. 14/15 y el acta de
posesión de fs. 16 dan cuenta de que la actora Noemí R
Presa de Carelli adquirió en el año 1977, por boleto
privado de venta, el inmueble en disputa en el que
funciona la estación de servicio denominada “El Arco”,
de la localidad de Benito Juárez. Ira compró a Juan
Pacífico Giuseppucci y Rita Nieves Luberto de
Giuseppucci -quienes en 1983 otorgaron la escritura de
dominio del 50% del bien a favor de aquélla y de sus
hijas- y a los esposos Juan Carlos Vivas y Clara B. Tocci
de Vivas, aquí demandados. Ira existencia de esa venta
-como se dijo-, instrumentada en forma privada, fue
reconocida por los accionados al absolver posiciones,
quienes incluso aceptaron que no fue posible concretar
la escrituración del bien por pesar sobre Vivas una
medida de inhibición general de sus bienes (respuestas
de ambos de fs. 175, posies. Ia a 7a, 10, 12, 13,20;
especialmente reconocimiento de la autenticidad del
boleto al contestar las posic. 33 y 34 y, con sus
salvedades, 35, todo a tenor de los pliegos de fs. 178 y
179; arts. 384,409,421 Cód.Proc.Civil).
Es decir, en suma, los demandados reconocieron la
venta a favor de Presa de Carelli, controvirtiendo, en
cambio, la cesión efectuada a los esposos Giuseppucci
de los bienes recibidos en pago por la enajenación de la
estación de servicio y que éstos, a su vez, cedieran al Sr.
Norberto Simón Figueroa un inmueble entregado en
parte de pago por la accionante (conf. fs. 96 vta.;
boleto, fs. 14/15; confesional cit., posic. 33,34,35 de los
pliegos de fs. 178/179).
 Por otra parte, en el “acta de posesión” glosada a
fs. 16 se expresa que la usucapiente tomó posesión del
inmueble el 14 de marzo de 1977 (cláusula Ia
instrumento cit.). Desconocida la firma atribuida a Vivas,
se sustanció la causa penal caratulada: “Juzgado de Paz
s/ denuncia por presunta falsificación de Documento
Benito Juárez”, la que -también brevitatis causa- el
tribunal requirió oficiosamente al Juzgado de origen. En
ese proceso, concluido con el sobreseimiento provisorio
en la causa, se comprobó mediante prueba pericial
caligráfica que la firma pertenecía a Vivas (fs. 23 expte.
cit.; arts. 384, 476 y concs. Cód. Procesal).
En definitiva, los accionados entregaron la posesión
a Presa de Carelli el 14 de marzo de 1977, lo que se
corrobora con la prueba testimonial producida. En
efecto, desde febrero de 1978 hasta 1992 Presa de
Carelli y sus hijas alquilaron el fondo de comercio a la
Sociedad Rural de Juárez Cooperativa Limitada, lo que
resulta harto comprobado (contratos de fs. 18/20 del
02/02/78; fs. 21/22 del 14/10/88; declaraciones
testimoniales de Carril -fs. 164-; Alvarez -fs. 165-;
Arostegui -fs. 169-; arts. 384, 456 y concs., Cód. Proc.
Civil).
 4) El precedente análisis sobre la posesión responde
al agravio concreto de la parte demandada sobre el
tópico, ya que apeló ese fundamento del decisorio de
Primera Instancia pese a que el resultado final le
resultaba favorable. Esa cuestión, como todas las
restantes propuestas a la Instancia de origen, quedaron
comprendidas en la competencia revisora de la Alzada
(SCBA, Ac. 29443, 4/11/80, en D.J.J., 131-26;
Azpelicueta - Tessone, La Alzada, pág. 173).
5) El plazo de la posesión.
 La doctrina de nuestra Casación bonaerense señala
que “en las demandas por usucapión debe probarse la
posesión animus domini actual, también la anterior y
especialmente la que se tuviera en el inicio de la
ocupación, como único medio de demostrar el
cumplimiento del plazo legal” (Ac. 33628,5/3/85,
“Vinent, Pablo c/ Pineiro de Amette, María Luisa y otros
s/ prescripción veinteañal”, A. y S. 1985-1-237, JA,
1985-IV-174, La Ley, 1985-D, 1LDJBA, 1985-129-706;
Ac. 33954,1/2/85, “Reina, Miguel Ángel y otros el
Gimeno Ghiglione, Justo Miguel si usucapión”, A. y S.,
1985-1-27).
Acreditado entonces que el inicio de la posesión se
remonta al 14 de marzo de 1977, el plazo de 20 años se
ha cumplido a la fecha, pero no al momento de
promoción de la demanda la que acaeció el 29 de marzo
de 1990 (conf. cargo fs. 31 vía.).
Si bien, en principio, el transcurso de los 20 años
establecidos en el art. 4015 Cód. Civil de posesión
pública, pacífica, continua e ininterrumpida, con ánimo
de dueño, debe haber operado a la fecha de la
deducción del juicio, en ciertos y excepcionales
supuestos, corresponde computar el lapso insumido
durante la sustanciación del proceso (art. 163 inc. 6o in
fine Cód. Proc. Civil).
Asilo ha decidido la Sala I de esta Cámara, en caso
análogo, acudiendo a la opinión concordante de Palacio
quien admite “que si el plazo legal vence durante la
sustanciación del proceso, debidamente probada esa
circunstancia, el fallo puede hacer mérito de ella para
acoger la pretensión (aut. cit.. Derecho Procesal, t. VI,
pág. 327). En igual postura se enrola a Lapalma Bouvier,
quien admite que ante una sentencia desestimatoria
(por no haber transcurrido el plazo) pueda reeditarse la
pretensión promoviendo una nueva demanda una vez
cumplido el plazo legal, siempre que no hubiese
mediado reconvención o demanda independiente (aut.
cit.. El Proceso de usucapión, pág. 207). Añadía el juez
preopinante en ese precedente que es la demanda o
reconvención por reivindicación la que hubiese tenido un
efecto interruptivo de la prescripción (art. 3986, Cód.
Civil; causa cit.). En parecido sentido, y con idénticos
fundamentos (art. 163 inc. 6o Cód. Proc. Civil), se
pronuncia Levitán (aut. cit., Prescripción adquisitiva de
dominio, pág. 238).
Al abordar con detenimiento esta cuestión apunta
Arean, citando jurisprudencia concordante, que pese a la
conveniencia de que el plazo legal esté cumplido al
promover la demanda, en ciertas ocasiones puede
admitirse el cómputo del tiempo insumido por el proceso
con el “enorme riesgo” asumido por el usucapiente de
que “el propietario reconvenga por reivindicación y,
de esa suerte, se vean frustrados tantos años de
posesión del actor” (Arean, Beatriz, Juicio de usucapión,
pág. 298).
En conclusión: razones de pragmatismo judicial
conllevan a que, en este supuesto, se admita la acción
promovida por Noemí P. Presa de Carelli toda vez que
resultaría un inaceptable dispendio jurisdiccional
aguardar a que otro proceso, con la prueba aquí
colectada, declare el derecho de la actora por haber
transcurrido entonces el plazo veinteañal. Además debe
ponderarse que los demandados, cotitulares dominiales
y vendedores del inmueble, comparecieron al juicio
ejerciendo ampliamente su derecho de defensa el que se
centró en denegar al boleto de venta el carácter de justo
título, desconociendo la firma del acta de posesión la que
-prueba pericial mediante- se demostró era auténtica y
pertenecía a Vivas quien, además, reconoció que la
actora ostenta “la tenencia del 50% del bien desde
1977”; todo ello sin reconvenir por reivindicación,
“reservando” sólo los derechos que adujeron les
correspondía. Por ello, habiendo transcurrido a la fecha
20 años contados a partir de la posesión (14/3/77)
concurren las razones de excepción que tornan
aconsejable, con realismo jurídico, tener por cumplido el
plazo legal (art. 163 inc. 6, Cód. Procesal).
7) El rechazo de la demanda de las hijas de la Sra.
Presa de Carelli.
La pretensión progresa atendiendo a que se
reputaron cumplidos por Noemí P. Presa de Carelli los
requisitos legales de la prescripción veinteañal, habiendo
-a la fecha- transcurrido ese plazo que se inició el 14 de
marzo de 1977 al tomar posesión del bien. Sin embargo,
soy de la opinión que corresponde rechazarla respecto
de las restantes co-actoras, hijas de Presa de Carelli, tal
como se desprende de la escritura de dominio glosada a
fs. 7/10. Es que no estando especificados con certitud
los hechos determinantes de la condición de
usucapientes de las Sras. Carelli de Bruni, Carelli de
Peroggi y Carelli de Rodríguez y que si nos atuviéramos
al boleto privado podría entenderse que hay ausencia de
legitimación activa toda vez que ellas no fueron parte en
él, lo cierto que habiendo esa misma parte invocado en
subsidio la procedencia de la usucapión larga -que se
admite- no se ha cumplido a la fecha el plazo legal toda
vez que el primer acto posesorio acreditado consistió en
otorgar las hijas de la actora en locación el inmueble, lo
que ocurrió el 15 de febrero de 1978 por lo que no
transcurrieron 20 años (conf. fs. 18/20; arts.
3999,4015,4016 y concs. Cód. Civil).
Por ende, corresponde rechazar la demanda
promovida por María S. Carelli de Bruni, Cecilia N. Carelli
de Peroggi y Liliana Carelli de Rodríguez.
 8) Las costas en ambas instancias serán a cargo de los
accionados vencidos que resistieron -sin éxito- la pretensión
deducida, lo que impide apartarse del principio general de la
derrota en juicio (art. 68, Cód. Proc. Civil), ello con excepción
de las devengadas por las codemandadas respecto la que se
desestima la acción, las que serán a su cargo. Es que -desde
esa óptica- revistieron la condición jurídica de perdidosas al
no prosperar la pretensión impetrada por María S. Carelli de
Bruni, Cecilia N. Carelli de Peroggi y Liliana Carelli de
Rodríguez (art. 68, Cód. Procesal). Así lo voto.
• Las doctoras Fortunato de Serradell y De Benedictis,
votaron en el mismo sentido.

• Segunda cuestión. - El doctor Galdós DIJO:

Atento el resultado arribado al tratar la cuestión
anterior, corresponde revocar el fallo recurrido y en
consecuencia hacer lugar a la acción de usucapión veinteañal
iniciada por Noemí P. Presa de Carelli, contra Juan C. Vivas y
Clara B. Tocci de Vivas respecto del 50% del inmueble
designado catastralmente como circunscripción 1, sección B,
quinta 66, manzana 66 ”d”, parcelas 5 “b”, 6 “d”, 7, 8 y 10;
partidas 11.834, 6.814, 6.816 y 6.818 y que en plano
característica 53-11-88 del agrimensor Mario O. Palvi,
aprobado por la Dirección de Geodesia con fecha 21 de julio
de 1988 se designan como: lote 5 “b”, quinta 40, manzana C,
matrícula 2159, año 1983 (53), de 9,70 mts. de frente por
17,32 mts. de fondo, con una superficie de 168,00 metros
cuadrados; lote 6 “a”, quinta 40, manzana C, matrícula 6770,
año 1984 (53), de 8,66 mts. de frente por 4330 de fondo,
con una superficie de 374,98 metros cuadrados; lote 6 ”b”,
quinta 40, manzana C, matrícula 1744, año 1984 (53), de
8,66 mts. de frente por 43,30 de fondo, con una superficie de
374,98 metros cuadrados; lote 10, quinta 40, manzana C,
matrícula 6771, año 1983 (53), de 17,32 mts. de frente por
4330 de fondo con una superficie de 750,3024 metros
cuadrados; lote 9, quinta 40, manzana C, matrícula 2356,
año 1983 (53), de 17,32 mts. de frente por 43,30 de fondo
con una superficie de 750,3024 metros cuadrados y el lote 4,
quinta 40, manzana C, matrícula 818, año 1984, (53), de
17,32 mts. de frente por 34,64 mts. de fondo, con una
superficie de 599,96 metros cuadrados (arts.
163,375,384,456 del Cód. Proc. Civil y Com ). Con costas a
los demandados vencidos. Rechazando la demanda
promovida por María S. Carelli de Bruni, Cecilia N. Carelli de
Peroggi y Liliana L. Carelli de Rodríguez, con costas a su
cargo. Difiriendo la regulación de honorarios para la
oportunidad del art. 31 de la ley 8904.
Así lo voto.
• Las doctoras, Fortunato de Serradell y De
Benedictis, votaron en análogo sentido.

Por lo expuesto, y demás fundamentos del acuerdo

corresponde revocar el fallo recurrido y en consecuencia
hacer lugar a la acción de usucapión veinteañal iniciada
por Noemí P. Presa de Carelli, contra Juan C. Vivas y Clara
B. Tocci de Vivas respecto del 50 % del inmueble
designado catastralmente como circunscripción I, sección
B, quinta 66, manzana 66 "d”, parcelas 5 “b”, 6 “d”, 7,8 y
10; partidas 11.834, 6814, 6816 y 6818 y que en plano
característica 53-11-88 del agrimensor Mario O. Palvi,
aprobado por la Dirección de Geodesia con fecha 21 de
julio de 1988 se designan como: lote 5 “b”, quinta 40,
manzana C, matrícula 2159, año 1983 (53), de 9,70 mts.
de frente por 1732 mts. de fondo, con una superficie de
168,00 metros cuadrados; lote 6 “a”, quinta 40, manzana
C, matrícula 6770, año 1984 (53), de 8,66 mts. de frente
por 43,30 de fondo, con una superficie de 374,98 metros
cuadrados; lote 6 “b”, quinta 40, manzana C, matrícula
1744, año 1984 (53), de 8,66 mts. de frente por 4330 de
fondo, con una superficie de 374,98 metros cuadrados;
lote 10, quinta 40, manzana C, matrícula 6771, año 1983
(53), de 1732 mts. de frente por 43,30 de fondo con una
superficie de 750,3024 metros cuadrados; lote 9, quinta
40, manzana C, matrícula 2356, año 1983 (53), de 17,32
mts. de frente por 4330 de fondo con una superficie de
750,3024 metros cuadrados y el lote 4, quinta 40,
manzana C, matrícula 818, año 1984, (53), de 17,32 mts.
de frente por 34,64 mts. de fondo, con una superficie de
599,96 metros cuadrados. Con costas a los demandados
vencidos. Rechazando la demanda promovida por María S.
Carelli de Bruni, Cecilia N. Carelli de Peroggi y Liliana L.
Carelli de Rodríguez, con costas a su cargo. Difiriendo la
regulación de honorarios para la oportunidad del art. 31
de la ley 8904.

Fdo.: Jorge M. Galdós. - Leticia Fortunato de

Serradell. - Ana María De Benedictis.

(CCiv.Com., Azul, Sala II, 12 de agosto de 1997,

“Presa de Carelli, NoemíP. y otras d Vivas, Juan C. y
otra”).
TERCERIA. BOLETO DE COMPRAVENTA, FECHA
CIERTA. PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE
DOMINIO. INOPONIBILIDAD. MEJORAS Y
CONSTRUCCIONES INTRODUCIDAS POR LOS
TERCERISTAS. DERECHO DE RETENCION

a) Doctrina

1) En los casos en que se enfrentan un

boleto de compraventa con un embargo anotado
sobre el inmueble todavía en cabeza del vendedor,
la cuestión deberá ser enfocada desde la óptica de
la tercería de mejor derecho y no desde la de
dominio.
2) Dado que el boleto de compraventa de
inmueble no es justo título que dé lugar a la
usucapión corta, cabe desestimar la pretensión de
oponer la prescripción adquisitiva de dominio a fin
de tener título para argumentar la tercería de
dominio (art. 3999, Cód. Civil), en caso de
enfrentarse el adquirente por boleto de
compraventa con un embargante.
3) En base a la doctrina que considera que,
a los efectos de su oposición a terceros, el recaudo
de la fecha cierta es inherente a los instrumentos
privados, cabe concluir que el boleto de
compraventa sub examine no puede ser opuesto a
un embargo trabado sobre el inmueble litigioso para
fundar una tercería, ya que, dicho boleto sólo
adquirió fecha cierta al ser presentado a este juicio
y ello ocurrió con posterioridad al mencionado
embargo.
4) Los terceristas que han introducido
mejoras en el inmueble motivo del pleito tienen,
como todo tercero de buena fe que ha edificado en
terreno ajeno, un crédito en contra del propietario
del mismo que les da derecho de retención, el cual
tiene el efecto de embargo. Por ello, cabe
considerar que, en el caso, los mencionados
terceristas tienen un mejor derecho que el acreedor
embargante sobre el inmueble litigioso, por el valor
de las construcciones y mejoras levantadas en el
mismo, cuya determinación se practicará por el
procedimiento previsto por los arts. 501 y 502 del
Cód. Procesal.
 (CApel.Civ.Com., Azul, Sala I,10/10/1996, “Stular,
José Luis y otra s/ tercería de dominio en autos: “Enrique
Rigoberto d Sudar, Alberto y otro s/ cumplimiento de
contrato ”

b)Texto del caso “Stular, José Luis y otra s/

tercería de dominio en autos: “Enrique
Rigoberto c/ Stular, Alberto y otro s/
cumplimiento de contrato””

En la ciudad de Azul, a diez de octubre de mil

novecientos noventa y seis, reunidos en acuerdo
ordinario, los señores Jueces de la Excma. Cámara de
Apelación en lo Civil y Comercial, Sala I, doctores
Guillermo L. Céspedes, Hernán R. Ojea e Isabel C. Onetti
de Dours, para dictar sentencia en los autos caratulados:
“Stular, José Luis y otro si tercería de dominio en autos:
“Enrique, Rigoberto c/ Stular, Alberto y otro s/
cumplimiento de contrato”’’; y conforme con la
desinsaculación de ley, que se practicó, resultó que dichos
señores jueces deben votar en el siguiente orden:
doctores Céspedes, Onetti de Dours y Ojea.
• Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y
votar las siguientes cuestiones:
Io) ¿Es justa la sentencia de fs. 191/197?
 2o) ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

* A la primera cuestión, el señor Juez doctor

Céspedes DIJO:
I.- Se ha deducido tercería de dominio y en subsidio
de mejor derecho, sobre un inmueble sito en la localidad
de Loma Negra, partido de Olavarría, con motivo del
embargo trabado sobre el referido bien en autos:
“Enrique, Rigoberto c/ Stular, Alberto y otro s/
cumplimiento de contrato”, invocando haberlo adquirido al
demandado en el principal el 15/7/79 -según boleto
agregado a fs. 19-, abonando su precio al contado, sin
ningún tipo de mejoras ni construcciones. Aducen los
terceristas haberlas realizado ellos, invocando y
agregando documentación para acreditarlo. Sostienen
haber mantenido la posesión pacífica e ininterrumpida del
bien.
El actor en el principal resiste la demanda,
sosteniendo, resumidamente, que el boleto de venta no es
título suficiente y que carece de fecha cierta. Las mejoras
se presumen realizadas por los propietarios.
 Los allí demandados se allanan.

II - El fallo desestima la demanda de

tercería de dominio imponiendo costas a los
terceristas. Allí desarrolla la jurisprudencia sobre el
tema y en particular la de la Suprema Corte de
Justicia Bonaerense a partir del caso “Penas” (acc.
33.251,24/6/86 [ED, 121-205]), en tanto consideró
procedente la tercería -destaco anticipadamente,
porque habré de volver sobre este tema, que fue
encaminado como de mejor derecho y no de
dominio- si se dieran los presupuestos del art. 1185
bis del Cód. Civil y el crédito del comprador fuera
anterior al del embargante, siendo en consecuencia
recaudos a demostrar: buena fe del adquirente;
pago del 25% del precio y fecha cierta en el boleto.
Este último es calificado requisito esencial y se
considera no ha sido acreditado en autos con anterioridad
a la iniciación de la presente causa judicial (28/10/93)
habiéndose trabado el embargo el 29/6/93.
Ello se concluye por considerar que resulta
insuficiente a tal efecto el cúmulo de circunstancias
fácticas agregadas al expediente como son iniciación de
expediente administrativo en Municipalidad de Olavarría
para la construcción en el inmueble en cuestión de una
vivienda familiar y depósito (año 1980) presentación de
planos (año 1982), servicio eléctrico a nombre de uno de
los terceristas (año 1981) gas ídem (año 1992) y
televisión por cable (año 1988).
Por esas razones y diversos casos jurisprudenciales
que cita, se llega a la conclusión denegatoria anticipada.

III - Apelan los terceristas y el demandado

en el principal, expresando agravios,
respectivamente a fs. 210/212 y 213/214;
contestado a fs. 216/217.
Como el primero de ellos es más amplio que el otro
y se refieren al mismo tema, la consideración de aquél
completará los puntos sometidos a la Alzada.
Los terceristas comienzan sosteniendo que la
sentencia acepta que un boleto de compraventa puede
servir de base a una tercería de dominio -lo que hace
innecesario insistir con la tercería de mejor derecho que
en subsidio se planteara sobre todo el inmueble-, pero
discrepa que reconociendo autenticidad al boleto se
considera carece de fecha cierta. Al respecto se aduce que
los mismos hechos reconocidos por primera instancia
(relatados más arriba), le otorgan fecha cierta al boleto,
ya que presuponen su existencia, agregando además que
serían propietarios por prescripción adquisitiva conforme
lo prescribe el art. 3999 del Cód. Civil, como se alegara en
la demanda, contándose con la constatación hecha en el
mandamiento tramitado en autos. Acto continuo los
apelantes consideran que el fallo recurrido no se expide
sobre la tercena de mejor derecho que planteara en
subsidio en la demanda por el valor de las construcciones
-ello, se reitera, al considerar que se ha reconocido la
posibilidad de justificar una tercería de dominio con un
boleto de compraventa- cuya existencia, se aduce, ha sido
detallada por el mismo pronunciamiento, considerando
que el privilegio de primer embargante debe ceder ante lo
previsto por los arts. 3931, 3932 y 3933 del Cód. Civil. En
este aspecto se sostiene que los terceristas deben ser
pagados prioritariamente con relación al acreedor
embargante por el valor de las mejoras y construcciones
existentes en el inmueble embargado.
IV - Me parece necesaria una consideración inicial
sobre el enfoque dado al tratamiento de la naturaleza y
tipo o clase de tercería dado en la anterior instancia.
Es cierto que en introito (fs. 193, pág. 2) y en la
parte resolutiva (fs. 197) se hace referencia a la tercería
de dominio, sin hacer mención alguna de la de mejor
derecho.
 Pero no es menos cierto que la jurisprudencia citada
y en parte transcripta -que incluye a un fallo de este
Tribunal- se refieran a la de mejor derecho en casos como
el que acá nos ocupa en que se enfrentan un boleto de
compraventa con un embargo anotado sobre el inmueble
todavía en cabeza del vendedor.
Se hace más evidente que pese a la omisión, el
análisis de primera instancia ha apuntado a la tercería de
mejor derecho, cuando se advierte que el caso líder para
la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia
Provincial -Ac. 33.251, 24/6/86 “Penas” (JA, 1987-1-
227)-, ha partido de la doctrina que señala “No procede la
tercería de dominio fundada en un boleto de
compraventa, aun cuando exista pago total del precio y
buena fe en la posesión del comprador, sin que la reforma
de 1968 haya alterado esta conclusión”. A continuación y
con criterio observado y objetado por su anotador
Eduardo N. de Lázzari en tanto se habría fallado ultra
petita, al encuadrarse a la tercería como de mejor
derecho y sobre esa base fue casada la sentencia
impugnada.
Considero de tal modo que el análisis practicado por
primera instancia sobre el particular -sin entrar por el
momento a la cuestión de las mejoras y
construcciones introducidas por los terceristas- lo ha
hecho desde la óptica de la tercería de mejor derecho y
no de dominio.
Aunque así no se entendiera, aprecio que el Tribunal
puede hacerlo toda vez que se trate de tercería de
dominio, por las razones expresadas en el fallo “Penas” no
resulta admisible (en igual sentido CCiv. y Com.,
Mercedes, Sala 1,30/6/92, “Raudo”, JA, 1994-1-21).

V.- Para también dejar dilucidado otro aspecto del

agravio sobre este mismo capítulo es de señalar que la
pretensión de oponer la prescripción adquisitiva de
dominio para de esa manera tener título para argumentar
la tercería de dominio (art. 3999, Cód. Civil) debe ser
desestimada al margen de cualquier otro tipo de
consideración, con sólo hacer notar que doctrina y
jurisprudencia son prácticamente uniformes en sostener
que el boleto de compraventa de inmueble no es justo
título que dé lugar a la usucapión corta (José Levitán,
Prescripción adquisitiva de dominio, pág. 60).

VI - En consecuencia, examinados ya esos aspectos

surge el que resulta dirimente para la causa, como es el
de la fecha cierta del boleto de fs. 19 y el momento en
que ella se adquirió.
 Entre los fallos mencionados por primera instancia
destaco el de la Cámara en lo Civil y Comercial de
Trenque Lauquen (21/12/93 “Baretta”, R.J.P., Buenos
Aires, año 5, n° 7, pág. 590), sobre todo porque reseña
jurisprudencia de la casación provincial en ese particular
aspecto a través del voto del Dr. Lettieri y califica la
posición del Superior Tribunal como más apegada al texto
de la ley, señalando en el art. 1035 del Cód. Civil, un
carácter limitativo o taxativo.
Asimismo, en el citado por el Sr. Juez a quo en
último término, de señalable parecido al sub judice, se ve
ratificado ese criterio por la Suprema Corte, ya que es
señalado que resulta inexcusable el requisito de la fecha
cierta en los términos del artículo recién citado, como
recaudo inherente a la naturaleza de los instrumentos
privados a los efectos de su oposición a terceros,
aceptándose que la alzada hubiese desplazado la
consideración de otros elementos tales como la posesión
pública y pacífica, la falta de desconocimiento de la
tradición antes del embargo y la buena fe.
En ese caso se citó en apoyo de la solución un
criterio del mismo Tribunal del año 1972, donde por
mayoría se sostuvo que si bien el art. 1035 del Cód. Civil
no contiene una enumeración taxativa, no es dable al
juzgador desvirtuar la norma reemplazando los casos
contemplados en la ley por elementos que si bien pueden
ser convincentes, resultan de por sí inidóneos para lograr
el fin de la norma. Allí se había sostenido también que, al
margen de la fuerza de convicción que pudieran exhibir
los elementos computados por el juzgador, cada uno de
ellos debe ser confrontado en forma independiente y
autónoma con alguno de los supuestos contemplados por
la norma citada, con el fin de determinar si el documento
de que se trata tiene fecha cierta de tal entidad como
para ser opuesta a un tercero (Ac. 18.556, “Ossono",
29/8/1972 [ED, 44-566], AS, 1972-11 491).
En consecuencia y con relación al tema existe
doctrina legal de la Suprema Corte de Justicia
Bonaerense, vinculante para los tribunales inferiores (art.
161, inc. 3 a. Constitución Provincial), por lo que debe ser
acatada aunque dejando sentada opinión contraria que al
respecto aparece prevaleciente en doctrina y
jurisprudencia y que tiende a flexibilizar la interpretación
(Brebbia, Hechos y Actos Jurídicos, Astrea, 1995, t.2, p.
545) y que aparece definida por Kemelmajer de Carlucci
como la “certidumbre láctica” que muchas veces se
alcanza a través de la posesión pública y pacífica (voto
integrando SO, Mendoza, en pleno, 6/12/91, “Minni”, JA.
1992-1-466).
De tal forma que la conclusión de primera instancia
acerca de que la fecha cierta del boleto de fs. 19 se
adquirió con la presentación a esta tercería y que ello
ocurrió con posterioridad al embargo por lo que no puede
serlo opuesto para fundamentar una tercería, debe ser
confirmado.

VII.— Queda por ver la tercería de mejor derecho,

llamémosla remanente, sobre construcciones y mejoras
realizadas por los terceristas, sobre los que fueran
demandados oportunamente en subsidio de la de dominio
(fs. 30) y que se reitera en la segunda parte del agravio.
En este aspecto no se advierte en el fallo recurrido
que haya sido analizada la cuestión desde la perspectiva
del mejor derecho invocado desde que el rechazo proviene
de la inoponibilidad del boleto por carecer de fecha cierta,
haciéndose extensivo el rechazo de la demanda por
motivo y sin otro análisis "... a todo lo incorporado por
mejoras al inmueble litigioso”.
En este aspecto aprecio lleva razón el agravio que
exige el análisis de una hipótesis nueva a la hasta ahora
considerada que obliga, por lo tanto, a variar la óptica
jurídica ya que, por otra parte, es válida la demanda
alternativa (Cario Carli, La demanda civil, pág. 74).
 Ha sido visto que el fallo recurrido ha aceptado que
han sido los terceristas quienes introdujeron al inmueble
las mejoras, consistentes en la construcción de una casa
habitación que fuera constatada por la diligencia luciente
en el mandamiento de fs. 110 vta.
Se trata, en consecuencia, de quien de buena fe ha
edificado en terreno ajeno, por lo que tiene un crédito a
su favor en contra del propietario de la cosa (art. 3588,
Cód. Civil) que le da derecho de retención (art. 3939, del
Cód. Civil).
Con relación al primer aspecto, al margen del tema
de la fecha cierta, ha quedado acreditado por las razones
dadas arriba que los terceristas han edificado de buena fe
ya que ésta se encuentra configurada cuando se está
persuadido de estar en posesión legítima del inmueble
(Borda, Derechos reales, L I, pág. 293).
Sobre el tema del derecho de retención he de referir
otro voto de suma importancia de la Dra. Kemelmajer de
Carlucci, donde afirmara que aun cuando el derecho de
retención no es un privilegio no puede desconocerse que
actúa como tal cuando se lo hace valer judicialmente, lo
que es solución expresa del art. 265, inc. 1 de la ley
19.551 [EDLA, 1984-161] (ahora arts. 241, inc. 5 y 243
inc. 2, ley 24.522 [EDLA, 1995-B-896]), e implícitas del
art. 3946 del Cód. Civil, recordando lo sostenido por el
maestro Llambías, cuando señalara que “En suma, frente
a los demás acreedores quirografarios, el derecho de
retención tiene el efecto de embargo. Enajenada la cosa,
se cobra el retenedor como primer embargante y sólo
después se cobran embargantes sucesivos”. Allí, en ese
pronunciamiento, se hizo lugar al derecho de retención,
señalándose que “resulta contrario a la equidad que un
acreedor embargante pretende beneficiarse con valores
incorporados por terceros que no son su deudor, sobre
todo, si tenemos en consideración que en el sub lile
enfrentamos el típico caso de quien construyó en terreno
ajeno, que otorgó derecho de retención desde los tiempos
de las Institutas” (SC, Mendoza, 26/06/90 “Aspertee”
[ED, 138-758], LE, 1990-E-201 anotado favorablemente
por Trigo Represas).
Por ello y siendo que los créditos privilegiados gozan
de una protección legal que es independiente del
momento en que el crédito nace y les es permitido cobrar
aun antes que otros créditos que ya existían (Moisset de
Espanés, Reflexiones sobre las tercerías de mejor
derecho, JA, 1986-11-161; Podetti, Tratado de la
tercería, pág. 272), rigiendo sólo la prioridad temporal en
el conflicto con créditos que tengan privilegio especial
 (art. 243, inc. 2, ley 24.522), considero que los
terceristas tienen un mejor derecho que el embargante
sobre el inmueble que activa el pleito, por el valor de las
construcciones y mejoras levantadas en el mismo, cuya
determinación se practicará por el procedimiento previsto
por los arts. 501 y 502 del Cód. Procesal).
En consecuencia y con la modificación expresada,
dejo votada la presente causa.
• Los señores Jueces doctores Onetti de Dours y
Ojea adhirieron por los mismos fundamentos al voto
precedente.

• A la segunda cuestión, el señor Juez, docto,

Céspedes DIJO:

Atento a lo acordado al tratar la cuestión anterior

deberá modificarse la
sentencia de fs. 191/197, acogiendo parcialmente la
tercena de mejor derecho deducida por José Luis Stular y
Mónica Marcela Salerno contra Enrique Rigoberto, Alberto
Stular y Miguel Stular, declarándolo con relación al
inmueble sito en H. Yrigoven 1656 (antes calle 6) en
Loma Negra, Olavama, y respecto al embargo trabado
sobre el mismo en los autos caratulados: “Enrique
Rigoberto c/ Stular, Alberto y otro s/ cumplimiento de
contrato”, por el valor de las construcciones y mejoras
realizadas en el mismo, cuya determinación se practicará
por el procedimiento previsto por los arts. 501 y 502 del
Cód. Procesal. Las costas de ambas instancias propongo
sean soportadas en el orden causado a mérito del
progreso parcial de la demanda y de la apelación, salvo
las de los demandados ejecutados que a mérito de su
allanamiento oportuno (fs. 61) serán cargadas por los
terceristas (arts. 68 y 70, inc. Io, Cód. Procesal),
difiriéndose la regulación de honorarios (art. 31, ley
8904).
Los señores Jueces doctores Onetti de Dours y Ojea
adhirieron por los mismos fundamentos al voto
precedente.

• Por lo expuesto, demás fundamentos del acuerdo,

y lo prescripto por los arts. 266 y 267 del Cód. Procesal,
se modifica la sentencia de fs. 191/197, acogiéndose
parcialmente la tercena de mejor derecho deducida por
José Luis Stular y Mónica Marcela Salemo contra Enrique
Rigoberto, Alberto y Miguel Stular, declarándoselo con
relación al inmueble sito en H. Yrigoyen 1656 (antes calle
6) en Loma Negra, Olavama, con respecto al embargo
trabado sobre el mismo en los autos caratulados:
“Enrique Rigoberto c/ Stular, Alberto y otro s/
cumplimiento de contrato” por el valor de las
construcciones y mejoras realizadas en el mismo a
establecerse por el procedimiento establecido en los arts.
501 y 502 del Cód. Procesal. Con costas, de ambas
instancias, en el orden causado; siendo las de los
demandados ejecutados a cargo por los terceristas.
Difiriéndose la regulación de honorarios para su
oportunidad. Notifíquese por Secretaría y devuélvase.
Fdo.: Guillermo Lázaro Céspedes. - Hernán Rodolfo
Ojea. - Isabel C. Onetti de Dours (See.: María Cristina
Beaucamp).

(CApel.Civ.Com., Azul, Sala I,10/10/1996, '“Stular,

José Luis y otra s/ tercería de dominio en autos: “Enrique
Rigoberto c/ Stular, Alberto y otro s/cumplimiento de
contrato””).

PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA. ELEMENTOS.

POSESION. ADQUISICION DEL DOMINIO DE
UNAUNIDAD FUNCIONAL POR EL CONSORCIO DE
COPROPIETARIOS. INTERRUPCION DE LA
PRESCRIPCION. PRUEBA DE TESTIGOS.
APRECIACION CRITICA DE LAS DECLARACIONES
 a) Hechos

El juez de primera instancia rechazó la pretensión de

prescripción adquisitiva de un departamento interpuesta
por un consorcio de copropietarios y admitió el lanzamiento
solicitado por la empresa constructora propietaria del bien.
El consorcio había tenido la posesión de la unidad funcional
durante varios años, durante los cuales la había dado en
locación. Ante el recurso de apelación del consorcio, la
Cámara de Apelaciones revoca la sentencia y admite la
demanda.

b) Doctrina

1) Es procedente la adquisición por el consorcio de

copropietarios del dominio de una unidad funcional por
usucapión, con la intención de otorgarle el carácter de cosa
de uso común -en el caso, la unidad pertenecía a la
empresa constructora del inmueble que se había reservado
la propiedad de algunos departamentos-, concretamente el
previsto en el art. 2o inc. c, de la ley 13.512 (Adía, VIII-
254), con la conformidad de algunos copropietarios o
aquiescencia de otros prestada durante varios años.
2)A los fines de la adquisición del dominio de una
unidad funcional por usucapión, la posesión material por el
consorcio de copropietarios se revela con ánimo de dueño en
el hecho de haberla alquilado sin contradicción del titular
registral -en el caso, la empresa constructora del edificio, que
se había reservado la propiedad-, lo que evidencia la
intención de comportarse en ejercicio del derecho de
propiedad, habida cuenta de que el inquilino ha sido un
simple tenedor y representante de la posesión del propietario
que, en la inteligencia del art. 2352 del Código Civil, no es el
titular del dominio sino quien, al dar en locación, se comporta
como tal.

3)La remisión de una carta-documento no interrumpe el

plazo de la prescripción adquisitiva, pues ello sólo sucede por
la iniciación de la demanda contra el poseedor y no por
interpelación.

4)Cuando obran declaraciones testimoniales

contrapuestas y no existen motivos para hacer más creíble a
uno que a otro, las reglas de la sana crítica (arts. 386 y 456,
Cód. Procesal) aconsejan prescindir de dicho medio
probatorio.20

(CNCiv., Sala E, 26 de mayo de 2003, “Compañía

General Inmobiliaria S. A. c/ Consorcio de Prop. Av. Santa Fe
1954/74 y otro y Consorcio de Prop. Av. Santa Fe, 1954/74
c/ Compañía General Inmobiliaria S A. Administración”).
 c)Texto del caso “Compañía General Inmobiliaria
S. A. c/ Consorcio de Prop. Av. Santa Fe
1954/74 y otro y Consorcio de Prop. Av. Santa
Fe, 1954/74 c/ Compañía General Inmobiliaria
S.A. Administración”

• 2a Instancia. - Buenos Aires, mayo 26 de 2003.

¿Es arreglada a derecho?

* El doctor Miras DIJO:

Contra la sentencia única dictada a fs. 616/634.de los
autos acumulantes y 277/295 de los acumulados (v.
resolución de fs. 573/574 de los primeros) se alza la parte
perdidosa -demandada y aclara en cada uno de ellos,
respectivamente-, Consorcio de Propietarios Avenida Santa
Fe 1954/74, quien expresa agravios en el escrito de fs.
649/657 de los primeros, los que son contestados mediante
la presentación de fs. 661/666 de la misma causa.
En la decisión recurrida, el a quo desestimó la
pretensión por prescripción adquisitiva de la unidad n° 262
del edificio de la Avda. Santa Fe 1954/74 e hizo lugar al
lanzamiento del consorcio del referido departamento de
propiedad de la empresa constructora contradictora de
aquél.
 En lo que atañe a las postulaciones y respuestas, así
como a los trámites y constancias de autos, me remito
-brevitatis causee- a los términos del referido
pronunciamiento, que los expone debidamente.
No se discute en autos que Compañía General
Inmobiliaria, en adelante la constructora, después de la
subdivisión del edificio sometido al régimen de la propiedad
horizontal y puesta en venta de las unidades funcionales,
mantuvo el dominio sobre algunas de ellas (conf. certificados
del Registro de la Propiedad Inmueble de fs. 440, 441, 442,
443, 444 y 445, en los dos primeros casos hasta la
actualidad, y en el resto hasta 1989), por lo que cabe
destacar que con ello se exterioriza sobremanera su
conocimiento y consentimiento de lo tratado y resuelto en
las asambleas, cuyo contenido surge del libro de actas n° 1
del consorcio que tengo a la vista, así como de las
constancias de las liquidaciones mensuales hechas por el
administrador del mismo (v. peritaje contable a fs. 344/346
y su ampliación de fs. 476). Sobre la base de que no debe
admitirse que ninguna de las partes contravenga sus propios
actos -venire contra factum proprium non valet-, doctrina
esta que posee sustento inconmovible, cabe reflexionar que
en autos la constructora aparece -con relación al ahora
invocado comodato- habiendo asumido una actitud que la
coloca en contradicción con su anterior conducta (conf.
Minoprio, “El boleto de compraventa, el ejercicio abusivo del
derecho y la prohibición de ir en contra de los propios
actos", Revista del Notariado n° 742, p. 1258; esta Sala,
voto del dicente en el publ. en La Ley, 1998-D, 66).
En efecto, de las referidas actas y liquidaciones se
desprende que ya el 30/09/77 el Consorcio gozaba de la
unidad n° 262, habiéndola destinado a vivienda del
encargado, y que había satisfecho tasa de aguas y
contribución municipal desde comienzos del mismo año,
razón por la cual es inexacto que se haya cedido el inmueble
recién a principios del año 1980, como se expresa
llamativamente a fs. 37 in fine del juicio sobre desalojo.
Según la primera de las mencionadas actas, se facultó al
administrador a hacer gestiones ante escribano con el fin de
determinar la vía y el procedimiento que permita escriturar a
favor del consorcio la unidad n° 262. Según acta del
5/10/78, el administrador recuerda que la referida unidad
fue cedida de palabra por el propietario Finkielsztain -quien
depuso como testigo en los autos sobre usucapión, a fs. 266
y afirmó, sin que mediara contradicción alguna, que era
miembro del directorio de la constructora y como tal otorgó
el Reglamento de Copropiedad y Administración-, y acto
seguido da cuenta de ser sumamente difícil lograr la
concurrencia a la escribanía de la totalidad de los
copropietarios a ese fin. En esta asamblea, finalmente se
decide que aquél haga las gestiones necesarias para lograr la
escritura pública de cesión de la mencionada unidad en favor
del consorcio, y después se estudiaría qué actos realizar a fin
de modificar el reglamento, aun por la vía judicial. El
30/09/85 se vuelve a encomendar la continuación de las
gestiones. El 18/10/88 se destaca que Sansone, de quien se
afirma ser representante de la constructora, expone que la
compañía mantiene la posición de ceder los derechos de
dicha unidad al consorcio. Después se trata, y también el
5/11192, una cuestión derivada de una construcción
clandestina en el piso 25, que se resolvería conjuntamente
con la oferta de escriturar el departamento del 4 o piso, letra
D, es decir, la unidad n° 262. Del referido dictamen surge
también que el consorcio percibió los importes detallados en
el anexo 1, por haber dado en alquiler dicha unidad durante
los años 1979 a 1984.
El consentimiento a la totalidad de estas actuaciones
por parte de quien ahora pretende el desahucio del
consorcio, a la luz de la doctrina antes señalada, autoriza a
efectuar las consideraciones que siguen, no sin antes
destacar lo que se desprende de una valoración criteriosa de
la prueba testimonial rendida en autos.
 A fs. 353 del juicio por desalojo declaró Olga Argentina
Puyada de Walsh, quien dijo haber sido apoderada de la
constructora, afirmando: el consorcio nos exigió una vivienda
para el portero, no correspondía que la constructora hiciera
una vivienda al portero, ya que no era obligación, y se la
dimos en préstamo, en forma verbal...” A fs. 361 lo hizo
Sergio Eduardo Baruch, que también afirmó haber sido
apoderado de la empresa, quien se manifestó en términos
semejantes a la anterior. Marta Carmen Sabia de De Mattey
(fs. 355), Femando Pedro Monteforte (fs. 357), Jorge Eloy
Fernández (fs. 363) y Jorge Teodoro Cromberg (fs. 364) sé
refieren a la actividad desplegada por el consorcio respecto
del aludido departamento y el alquiler de otro de mayores
dimensiones para portería, dando a su vez en arriendo el
cuestionado para recuperar en parte los gastos, oportunidad
en que los dos últimos aluden a un instrumento firmado por
Finkielsztain que se habría extraviado (v. respuesta a la 10 a).
Como ha de verse, ambos grupos de testigos se hallan
comprendidos en las generales de la ley, por su vinculación
con la constructora los primeros y por su interés en el
resultado del pleito los segundos (art. 456, Cód. Procesal).
Además, se contradicen, razón por la cual es de aplicación la
doctrina de la Sala conforme a la cual, cuando obran
versiones contrapuestas entre los testigos y no existen
motivos para hacer más creíble a uno que a otro, las reglas
de la sana crítica (arts. 386 y 456, Cód. Procesal) aconsejan
prescindir de este medio probatorio (conf. Palacio, Derecho
Procesal Civil, t. IV, p. 653; esta Sala, votos del doctor
Calatayud en cc. 203.073 de fecha 15/10/96, 72.394 del
30/08/90,84.195 del 12/9/91 y 119.083 del 13/11/92; mi
voto en c. 196.908 del 11/11/96, entre otras).
Descartada la testimonial, debo concluir que, sobre la
base de la apreciación de la prueba antes evaluada, se
desprende que el consorcio posee dicha unidad desde 1977.
Y como la constructora no formuló instrumentación alguna
del alegado comodato, es dable plantearse la factibilidad de
que la haya cedido a fin de suplir la ausencia de portería,
para después perfeccionar la propiedad en cabeza del
consorcio, tal como surge de dichas probanzas, que se
formalizaría sea por la modificación del Reglamento o por el
condominio de la unidad en cabeza de la totalidad de los
consorcistas.
Bien es cierto que a esa época el Código de Edificación
de la Ciudad de Buenos Aires no requería que las
construcciones destinaran una unidad a vivienda para el
encargado (v. peritaje de la arquitecta G. a fs. 254/257),
pero no lo es menos que los edificios de ciertas dimensiones
lo poseían en su gran mayoría -dato de la realidad que cabe
computar, sana crítica de por medio-, y así es dable admitir
que las quejas de los primeros adquirentes de las unidades
del consorcio hubieran provocado la entrega de la n° 262
para suplir esa falencia de funcionalidad, aunque no lo fuera
desde la óptica reglamentaria, que no por nada esa vivienda
había sido incluida en la enumeración del art. 2o, inc. c de la
ley 13.512 de 1948.
Ahora bien, es de advertir que la posesión material así
acreditada se revela con ánimo de dominio palmariamente
en el hecho de haber dado en alquiler la cosa sin
contradicción de la propietaria registral que, más allá de que
en la hipótesis del comodato, conforme al texto del art. 2265
del Cód. Civil, el consorcio habría obrado en violación de la
prohibición de apropiarse de los frutos de la cosa prestada
con inexplicable tolerancia del comodante, pone en evidencia
la intención de comportarse en ejercicio del derecho de
propiedad, lo que puede inferirse del texto del art. 2352,
habida cuenta que el inquilino de la unidad n° 262, para el
sub examine ha sido un simple tenedor y representante de la
posesión del propietario que, en la inteligencia de la norma
no es el titular dominial sino quien, al dar en locación, se
comporta como tal (conf. Cám. I a Civ. y Com. Bahía Blanca,
voto del doctor Cervini, ED, 87-160). Tal posesión, entonces,
reviste la índole de animus domini, para cuya configuración
no constituye obstáculo la circunstancia de saber que el
inmueble no es de propiedad del usucapiente (conf. esta
Sala, voto del doctor Dupuis, La Ley, 1997-B, 552; Sala B,
ED, 4—904). Lina cosa es conocer y otra reconocer en otro la
propiedad, es decir, admitir en otro sujeto el derecho que al
poseedor le es ajeno, en los términos de los arts. 2351 y
2352 del Cód. Civil. Es que, lejos de poner de manifiesto el
reconocimiento en otro de la posesión rem sibi habendi, los
reclamos de escrituración o cesión demuestran el interés de
legalizar una posesión con aquellas características. Desde
otro ángulo, es de recordar que, acreditado el corpus, el
animus se presume (conf. Sala B, ED, 4-904 cit). No me
cabe la duda, frente a todo lo expuesto hasta aquí, que la
constructora dio la cosa y el consorcio la recibió con ánimo
de poseerla para sí, de lo que se sigue, en mi opinión, que
medió ab initio el primer recaudo de la usucapión, que es la
posesión y no la mera tenencia, y con la cualidad de serla
animus domini (v., por todo, Sala G, La Ley, 1982-D, 513).
En el caso, además, la posesión es incuestionablemente
publica. La cita que se hace a fs. 664 vta. de un fallo de la
Sala A (publ. en ED, 90-320), en el cual se menciona la nota
del codificador al art. 2479, no es apropiada a la especie por
cuanto el hecho era harto conocido por la propietaria de la
unidad n° 262 por su participación consorcial, en la medida
en que también era dueña de las otras unidades a las que ya
hice referencia.
No es justo interpretar las dificultades para obtener la
titularidad del bien con la concreción de negociaciones
demostrativas de que hasta ese momento no mediaba
ejercicio alguno de posesión rem sibi habendi.
En lo concerniente al plazo de veinte años, a partir de
septiembre de 1977, el mismo se exterioriza en las actas ya
mencionadas, de las que no surge variación en la posesión
de ese bien por parte del consorcio para sí y resulta
coherente o, si se quiere, no se ve siquiera desvirtuada en
mínima expresión, con el pago de los tributos que compete a
dicha unidad, que han sido efectuados por el usucapiente
(conf. art. 24 inc. c, ley 14159 en su redacción actual).
En cuanto se dice que el referido plazo ha sido
interrumpido por la remisión de la carta-documento recibida
por el administrador del consorcio en julio de 1993 (v. fs.
612/613 del juicio acumulante), debo recordar que la
prescripción adquisitiva sólo se interrumpe por demanda
contra el poseedor y no por interpelación, como en el caso
de la liberatoria. Trátase de la interrupción prevista en el art.
3986, primer párrafo, del Código de la materia que, junto a
las hipótesis de sometimiento ajuicio de árbitros (art. 3988
Cód. cit.) y reconocimiento del derecho del propietario hecho
por el poseedor (art. 3989 Cód. cit.), constituyen la
denominada interrupción civil, por oposición a interrupción
natural, que es la privación de la posesión por espacio de un
año, legislada en el art. 3984 del mismo cuerpo normativo. Y
como la demanda recién tuvo lugar en este juicio por
desalojo en junio de 1999 (v. cargo de fs. 38 vta ), el lapso
legal del art. 4015 de aquél, a partir de setiembre de 1977,
ha transcurrido con creces.
En lo que concierne al supuesto de reconocimiento del
derecho de la empresa constructora (conf. art. 3989 cit.),
queda suficientemente destacado en las precedentes
consideraciones acerca de los reclamos formulados por el
consorcio, que esta causal de interrupción no concurre en la
especie.
Desde la óptica de la legitimación del usucapiente para
adquirir un bien por prescripción, ya han sido resumidas en
la sentencia de grado las posturas doctrinarias acerca de la
personalidad consorcial (v. fs. 622/624) y es de señalar que,
en cuanto a sus alcances, la postura más restringida exige
para actos de naturaleza semejante, por ejemplo para
decidir la enajenación o arriendo de la vivienda del portero,
el consentimiento unánime de los consorcistas (v. cita de
Carlos V. Calvo hecha por Liliana María Vinassa, “¿Es posible
la adquisición de una unidad por el consorcio en la subasta
judicial? Problemática del derecho privado y registra!”, en
Revista del Derecho Privado y Comunitario, 2002-2
Propiedad Horizontal, en p. 387) y la posición más amplia,
sostenida por Jorge H. Alterini, admite que los
departamentos o locales destinados a rentas pueden llegar a
ser propiedad del consorcio y no de los propietarios
individualmente considerados (v. “Responsabilidad de los
consorcistas por deudas del consorcio [Enfoque dinámico de
la personalidad del consorcio]”, publ. en ED, 56-740,
mencionado por la autora en la obra recién citada, p. 392).
Pues bien, aquí se trata de una unidad de carácter
propio, la n° 262, que fue usucapida con la intención de
someterla al dominio como cosa de uso común,
concretamente el previsto en el art. 2° inc. c antes cit. de la
ley 13.512, con la conformidad de algunos o aquiescencia
prestada por tan largo tiempo por el resto de los
consorcistas, con lo que tampoco me cabe la duda de que
corresponde tener por cierto que la adquisición de la
propiedad no lo ha sido con el ánimo de mantener el carácter
propio de la unidad del edificio sometido al régimen de la
citada ley, sino con la intención de mudarlo. Lo que cabe en
la especie, entonces, es declarar la usucapión, disponer la
modificación de Reglamento y planos a fin de incorporar la
unidad 262 como común, con la consiguiente -y ligera-
alteración de los porcentuales del resto de las unidades, lo
que se mandará hacer en la etapa de ejecución, debiendo en
la instancia de grado disponerse todas las medidas
accesorias que fuere menester y, finalmente, inscribir esta
sentencia junto con el referido Reglamento y planos, en el
Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, a fin
de anotar el cese de la inscripción dominial en cabeza de
Compañía General Inmobiliaria, S. A. Administraciones,
Comisiones y Gestora o Mandataria de Remates y de que se
blanquee el carácter común con el que por más de veinte
años se viene poseyendo la unidad usucapida, habiendo
tomado el resto de los copropietarios, a través del órgano
deliberativo máximo del consorcio, la decisión de reclamarla
judicialmente, según surge de la asamblea celebrada el 14
de diciembre de 2000 de la que dan cuenta las constancias
de fs. 133/135.
Se sigue inmediatamente de las conclusiones
alcanzadas que no concurren los presupuestos para admitir
el desalojo requerido por la constructora, dado que se lo
intenta sobre la base de un inexistente comodato de la cosa
y frente a la propietaria por usucapión de la misma.
 Voto, pues, por la revocatoria de la sentencia apelada,
con las costas de ambas instancias a cargo de la vencida,
pues no encuentro mérito para apartar el principio general
consagrado en el primer párrafo del art. 68 del Cód.
Procesal.
En consecuencia, se hará lugar a la pretensión incoada
en el juicio acumulado y se desestimará la deducida en el
acumulante. Así, habrá de declararse adquirido, por
prescripción vicenal (conf. art. 4015, Cód. Civil), el dominio
del inmueble ubicado en el 4 o piso del edificio sito en la
Avenida Santa Fe números 1954-60-62-70-74, designado
como unidad número 262, con un porcentual fiscal de 1,101,
disponiéndose la modificación de Reglamento y planos a fin
de incorporarla en la condición de común con destino a
vivienda del encargado del edificio, con la consiguiente
alteración de los porcentuales del resto de las unidades, lo
que se hará en la etapa de ejecución, debiendo en la
instancia de grado disponerse todas las medidas accesorias
conducentes, y finalmente se inscribirá esta sentencia junto
con el referido Reglamento y planos en el Registro de la
Propiedad Inmueble de la Capital Federal, oportunidad en la
que se anotará el cese de la inscripción dominial en cabeza
de Compañía General Inmobiliaria, S. A. Administraciones,
Comisiones y Gestora o Mandataria de Remates,
observándose a tal fin lo dispuesto en el art. 150 del
Reglamento para la Justicia Nacional en lo Civil.
Los doctores Calatayud y Dupuis, por análogas
razones a las expuestas por el doctor Mirás, votaron en el
mismo sentido.

• A mérito de lo que resulta de la votación de que

instruye el Acuerdo que antecede, se revoca sentencia de
fs. 616/634 de los autos caratulados “Compañía General
Inmobiliaria S. A. cl Cons. Prop. Av. Santa Fe 1954/74 y
otro si desalojo” y 277/295 del expediente “Consorcio de
Prop. Av. Santa Fe 1954/74 c/ Compañía General
Inmobiliaria S. A. Administración s/ prescripción
adquisitiva”, desestimándose la pretensión ejercida en los
primeros y admitiéndose la incoada en el segundo. En
consecuencia, declárase adquirido, por prescripción vicenal
(conf. art. 4015, Cód. Civil), el dominio del inmueble
ubicado en el 4o piso del edificio sito en la Avenida Santa
Fe números 1954-60-62-70-74, designado como unidad
número 262, con un porcentual fiscal de 1,101,
disponiéndose la modificación de Reglamento y planos a fin
de incorporarla en la condición de común con destino a
vivienda del encargado del edificio, con la consiguiente
alteración de los porcentuales del resto de las unidades, lo
que se hará en la etapa de ejecución, debiendo en la
 instancia de grado disponerse todas las medidas accesorias
conducentes, y finalmente se inscribirá esta sentencia
junto con el referido Reglamento y planos en el Registro de
la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, oportunidad
en la que se anotará el cese de la inscripción dominial en
cabeza de Compañía General Inmobiliaria, S. A.
Administraciones, Comisiones y Gestora o Mandataria de
Remates, observándose a tal fin lo dispuesto en el art. 150
del Reglamento para la Justicia Nacional en lo Civil.
Impónese las costas de ambas instancias en los dos
procesos a cargo de la mencionada Compañía General
Inmobiliaria, S. A. Regulados que sean los honorarios en
primera instancia, se fijará los correspondientes a ésta.
Fdo.: Mario P. Calatayud. - Juan C. G. Dupuis. -
Osvaldo D. Mirás.

(CNCiv., Sala E, 26 de mayo de 2003,

“Compañía General Inmobiliaria S. A. c/ Consorcio de
Prop. Av. Santa Fe 1954/74 y otro y Consorcio de
Prop. Av. Santa Fe, 1954/74 d Compañía General
Inmobiliaria SA. Administración").

PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE INMUEBLES.

Rechazo de la demanda por no lograr demostrar
la posesión por el lapso temporal exigido por la
ley. Insuficiencia de la prueba. Carácter de las
normas que regulan la ley 14.159. Finalidad de
su sanción. Fraudes cometidos a través de las
denominadas “informaciones posesorias”

a) Doctrina

Veo claro que el hecho de que en el boleto de

compraventa se señalare que el Sr. Hernando
(cedente de la adora) habría de tomar posesión del
inmueble en el plazo de 180 días no significa que
efectivamente haya tomado posesión dentro de ese
lapso; y ninguna prueba hay en la causa que señale
-siquiera aproximadamente- cuál es la fecha en que
Hernando tomó posesión de la cosa. Más aún, debe
ponderarse que la mera declaración de darse por
desposeído no es suficiente para tener por probada ¡a
tradición ya que se necesitan actos materiales del que
entrega la cosa con asentimiento del que la recibe, o
actos materiales de éste con asentimiento de aquel
(art. 2379 del Código Civil). No basta la mera
declaración de darse por desposeído o de que la
posesión se entrega para que la tradición se cumpla
(art. 2378 del mismo cuerpo legal) por lo que ni
siquiera la mención en el boleto de compraventa de
que el adquirente ya estaba en posesión de la cosa
podía suplir la prueba efectiva de la posesión .
Ciertamente, no puede aflorar la más mínima
duda acerca del carácter de orden público de las
normas de la ley 14.159 en cuanto se refieren al
proceso de usucapión. La finalidad de acabar con las
“informaciones posesorias’’ y el consecuente
avasallamiento del derecho de propiedad,
celosamente custodiado por el art. 17 de la
Constitución Nacional, es un motivo más que
suficiente para llegar a tan obvia conclusión, sin que
sea necesario detenerse en meras cuestiones
accesorias, tales como el carácter evidentemente
imperativo de su articulado, que surge evidente al
repasar expresiones tales como "En el juicio de
adquisición del dominio de bienes inmuebles por la
posesión /.../ se observarán las siguientes reglas
[.. .será de carácter contencioso y deberá
entenderse con quien resulte titular [.. .¡cuya
certificación sobre el particular deberá acompañarse
[...] se acompañará plano de mensura [...]el fallo no
podrá basarse exclusivamente en la prueba
testimonial. Será especialmente considerado...”.
 (Cámara primera de Apelaciones en lo Civil y
Comercial, Bahía Blanca, 271312007. “Salinas, María
Ester c/ Guerrero, Andrés Manuel y otros
s/prescripción adquisitiva”).

b) Nota al fallo.

Cuando una persona se comporta como si fuera

titular de un derecho determinado, cuando lo ejerce
efectivamente con exclusividad, independientemente
de que lo tenga, o no, se dice que esa persona es
poseedora de ese derecho.
Si bien nuestro Código emplea el término
“posesión” en relación con los derechos creditorios
(art. 732), o con los derechos extrapatrimoniales (art.
325), la posesión en puridad de verdad juega dentro
del ámbito de los derechos reales.
El art. 2351 del Código Civil prescribe: “Habrá
posesión de las cosas, cuando una persona, por sf o
por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención
de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad’’.
De esta definición extraemos los dos elementos que
resultan imprescindibles para que exista posesión: el
corpus y el animus domini.
 El corpus: que es la posibilidad de disponer
físicamente de la cosa en cualquier momento, con
total independencia de la disposición por actos
jurídicos, que no requiere que se esté
permanentemente en contacto con ella; y el animus
domini: que refiere a la intención de someter la cosa
al ejercicio de un derecho real, que si bien podría
entenderse que se trata de un elemento puramente
intencional, este se transforma en objetivo, y de
relativa fácil prueba, con sólo demostrar los actos
exteriores, de los cuales resultará esa manifestación
de señorío exclusivo sobre la cosa. En la tenencia, y
ésta es la diferencia fundamental que la distingue de
la posesión, “hay poder de hecho sobre una cosa
(corpus), pero existe el reconocimiento de un señorío
superior en otra persona”, encontrándose ausente el
animus domini.
El art. 2384 del Código Civil dice: “Son actos
posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepción
de frutos, su deslinde, la construcción o reparación
que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de
cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en
algunas de sus partes” Esta norma, a los fines del
examen del fallo, resulta de trascendental
importancia, atento a que la prueba de esos actos
puede significar la prueba cabal del corpus, y la
presunción -iuris tantum- del animus domini;
normalmente estos actos son realizados por los
poseedores, de forma tal que quien niegue tal
circunstancia deberá probarla.
Sin embargo, la jurisprudencia formula una
distinción: la prueba de los actos posesorios bastaría
para acreditar la posesión, en cambio, en materia de
usucapión, la apreciación resulta más severa, no
bastando la mera prueba de esos actos, que pueden
ser realizados por el tenedor. “En este orden de ideas
la Corte ha decidido que el corpus posesorio o el solo
hecho de la posesión material no hace presumir el
animus domini, que debe ser probado también por
quien invoca ese título”.
 No obstante, encontramos decisiones judiciales
que han resuelto, afirmando que: “la lógica y el
sentido común indican que quien ha sembrado,
plantado árboles, alambrado, construido una
vivienda, persistiendo en esa conducta a lo largo de
veinte años en forma pública y pacífica, lo ha hecho
con ánimo de tener la cosa para sí -y ello aim cuando
no haya pagado impuestos-, al margen de que el
corpus posesorio haga o no presumir el animus
domini"
Es decir, la controversia que se suscita en
doctrina y jurisprudencia acerca de si los actos que
menciona el citado art. 2384 constituyen la
materialización de una posesión o simplemente, por
su carácter enunciativo, sólo reconocen una
presunción de la posesión que admite la prueba en
contrario, no alcanza para negar la existencia del
imperativo legal.
Por tanto, si de la prueba rendida hubiera
surgido la evidencia de netos actos posesorios, como
la construcción de una vivienda, los vestigios de una
anterior, los corrales para animales, la construcción
de un pozo para la extracción de agua y, por sobre
todo, la ocupación con las particularidades descriptas
en la norma, sin elementos de juicio que permitan
suponer que fueron realizados con autorización o
mera tolerancia del propietario, revelan la
materialización de esos actos, la existencia de algo
más que una mera tenencia, emergiendo una neta
conducta posesoria en su cabeza.

c) Análisis del fallo

El fallo en estudio, al introducirse en el contenido

del boleto de compraventa, afirma que del citado
instrumento no surgiría que el legitimado
oportunamente (cedente de la actora) haya tomado
posesión del inmueble en el plazo allí establecido, por
cuanto no ha acompañado ninguna prueba que así lo
señale, ni siquiera cuál es la fecha aproximada de la
toma de posesión de la cosa.
 Atento lo preceptúa el art. 2379 del Código Civil:
“la posesión de los inmuebles sólo puede adquirirse
por la tradición hecha por actos materiales del que
entrega la cosa con asentimiento del que la recibe; o
por actos materiales del que la recibe, con
asentimiento del que la entrega”. Es decir, no basta la
mera declaración de darse por desposeído para tener
por suficientemente probada la tradición, sino que se
requiere -como lo aclara la norma transcripta- la
existencia de actos materiales del que entrega la
cosa, con asentimiento del que la recibe, o bien actos
materiales de este último con asentimiento de aquel;
sin que resulte suficiente a los fines de acreditar la
efectiva posesión sobre el inmueble la mención en el
boleto de compraventa de que el adquirente ya
estaba en posesión de la cosa.
Ahora bien, el art 2355 del Código Civil, segundo
párrafo, prescribe: “Se considera legítima la
adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe,
mediando boleto de compraventa”; esta norma debe
entenderse con suficiente criterio, atento a que como
se podrá apreciar en la actualidad, no caben dudas
acerca de la calidad de poseedor que reviste la
persona a quien se ha hecho tradición de un inmueble
en virtud de un boleto de compraventa. Sin embargo,
deberemos precisar los alcances de la posesión
sustentada en ese tipo de instrumento y, en ese
sentido, se ha afirmado que la exigencia de la buena
fe “se vincula con el acto jurídico contenido en el
boleto de compraventa”, criterio que nos parece
adecuado, a fin de conferir alguna virtualidad a la
exigencia legal, porque la buena o mala fe tiene
sentido en hipótesis de posesión ilegítima, pero nada
tiene que hacer en materia de posesión legítima, que
emerge de cada derecho real.
Como podrá apreciarse, del estudio que formula
el juzgador “no puede aflorar la mínima duda acerca
del carácter de orden público de las normas de la ley
14.159 en cuanto se refieren al proceso de
usucapión”, es decir, si dentro de este proceso nos
encontramos con un instrumento privado -boleto de
compraventa- que no aclara debidamente que el
usucapiente haya tomado posesión efectiva del
inmueble en una fecha determinada, el actor carece
del elemento primordial que lo ubicaría en la posición
de poder invocar la presunción de posesión, debiendo
necesariamente adicionarle -como elemento
determinante de su pretensión- los actos materiales
que hemos referido; y como podrá apreciarse, nada
de eso se ha efectuado.
 El fundamento de la prescripción adquisitiva es
consolidar situaciones fácticas, como medio de
favorecer la seguridad jurídica, liquidando situaciones
inestables, dando certeza a los derechos y poniendo
en claro la composición del patrimonio, con lo cual se
propende a la paz y el orden social.
Además debemos adicionarle un profundo
contenido social, ya que frente al no uso del inmueble
por el propietario, la ley le hace perder el derecho y
se lo confiere a quien lo hace producir.
Recordemos que la ley 14.159 nace como
consecuencia de dar solución definitiva al
procedimiento que hasta ese momento regía: el de la
mera información sumaria, en el cual se admitía
cualquier medio de prueba, efectuándose sin ningún
tipo de contralor de aquel contra quien se prescribía,
el que no era parte en el juicio, atento la índole de
éste.
Esto último -la no participación del titular
registral en el juicio- traía como consecuencia el
hecho de que al no haber intervenido, en
consideración a lo normado en el art. 18 de la CN que
refiere a la garantía del debido proceso, la sentencia
se dictaba en cuanto hubiere lugar por derecho, y el
título que el usucapiente obtenía no podía ser
opuesto al titular, no era perfecto, y no lo convertía
en propietario erga omites sobre la cosa.
Es decir que en caso de ser demandado por
reivindicación por el verdadero propietario, quien
había obtenido el título a través de una información
posesoria no podía oponer a aquel dicho título,
porque la sentencia dictada en la información en que
no había sido parte no tenía para él los efectos de la
cosa juzgada y, por ende, debían probarse
nuevamente en el juicio reivindicatorio los requisitos
de posesión y tiempo, a fin de que se declarara
operada la usucapión a favor del poseedor. Con el
dictado de la ley 14.159 ese gran inconveniente llegó
a solucionarse, no así respecto de aquellos títulos que
reposan inmediatamente o mediatamente en un
proceso de la naturaleza del que reseñamos.
El art. 24 inc. c) de la citada ley reza: “Se
admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá
basarse exclusivamente en la testimonial. No significa
ello que la prueba testifical sufra menoscabo; de
hecho y en la generalidad de los casos como el
proceso de reconstrucción de los hechos debería tener
su principal sustento en dicha prueba, de donde es
preciso que a través de ella y de manera inequívoca
puedan apoyarse consideraciones que demuestren: a)
existencia de actos posesorios; b) la continuidad de
esa posesión; c) la inexistencia de actos turbatorios;
d) el carácter público de la conducta desplegada, y e)
la antigüedad de la posesión que exceda el lapso
exigido por la ley. Acreditados estos extremos el juez
podrá integrar su convicción merituando cualesquiera
otro elemento de juicio que tenga valor probatorio y
que no sea otra mera constancia testifical”. Sin
embargo, de la lectura del fallo no surge que la actora
haya probado debidamente los extremos aquí
referidos, de manera tal que le permita al juzgador
determinar en forma fehaciente la existencia de una
efectiva posesión animus domini, dado que si no
emerge la posesión del instrumento que se invoca,
deberán acompañarse elementos probatorios
suficientes, de los que resulte -sin duda- la existencia
de verdaderos actos materiales que acrediten la
posesión del usucapiente.
Por último, consideramos que el análisis
efectuado por el sentenciante contiene suficientes
fundamentos, debiéndose tener en cuenta no sólo el
carácter de orden público de las normas que rigen el
procedimiento de usucapión, sino en especial la falta
suficiente de acreditación dentro del pleito -por parte
del pretenso prescribiente- de una posesión animus
domini sobre el inmueble.
 d) Conclusiones

1) El juicio de prescripción adquisitiva, atento lo

normado por la ley 14.159, resulta ser un juicio de
carácter contencioso, que deberá entenderse con
quien resulte ser titular de dominio, de acuerdo con
las constancias del Catastro, del Registro de la
propiedad o de cualquier otro registro oficial del lugar
del inmueble.
2) Con la demanda de usucapión deberá
acompañarse, además del certificado que acredita la
individualización de la persona del demandado, un
plano de mensura suscripto por profesional
autorizado y aprobado por la oficina técnica
respectiva.
3) Se admitirán en este tipo de procesos toda
clase de pruebas, pero no podrá basarse -el fallo-
exclusivamente en la prueba testimonial.
4) El actor deberá acreditar en forma fehaciente
la realización de los actos contemplados en el art.
2384 del Código Civil, es decir, los actos materia- les
reveladores del corpus, que además constituyen la
presunción iuris tantum del animus domini; ambos
requisitos necesarios para la valoración que deberá
efectuar el juzgador de la pretendida adquisición por
usucapión.
5) El fallo en tratamiento revela la existencia de
suficiente prueba de parte del pretendido
usucapiente, que permita al tribunal arribar a la
conclusión de la existencia de una efectiva posesión
en los términos del art. 2351 del Código Civil.

OTROS CASOS

a) PRESCRIPCION VEINTE AÑAL

1. Los impuestos provinciales y municipales

(años 1990/1991) que dice el accionante haber
abonado, si bien estos elementos son demostrativos
del “animus” posesorio, sólo cumplen esta función
cuando se presentan acompañados por la detentación
material del inmueble; por sí solos no son
demostrativos de tal detentación y nada indican
respecto a la real situación posesoria en que se
encuentra el bien.
(CApel.Civ.ComMin., San Juan, San Juan, Sala
3, 26/11/2010, Sent. 10227, ‘‘Rodriguez Héctor
Bernardino c/ Municipalidad de Albardon s/ Interdicto
de Recobrar”).
 2. El plano de mensura es un requisito
imprescindible, no sólo porque individualiza y ubica el
bien, sino que además determina la fracción sobre la
que se ha ejercido la posesión, no puede pretenderse
que el Juez declare derechos posesorios sobre una
fracción cuyos límites y linderos no han sido
señalados debidamente.
En razón del objeto de la demanda, el plano de
mensura debe ser de fecha reciente a su presentación
en el proceso, para una mayor seguridad jurídica y
evitar, así, cualquier modificación en la fracción a
usucapir; o su invalidez por motivos fundados.
La Dirección de Geodesia y Catastro señala como
vigencia del mismo, para iniciar juicio por usucapión,
ciento ochenta días, a partir de la fecha de visación.
Se trata de un rigorismo procesal la exigencia de
la presentación del plano en forma para promover la
acción.
(CApel.Civ.ComMin., San Juan, San Juan, Sala
3,15/5/2003, Sent. 6735, “Sánchez, Ramón Alfredo
s/ Posesión Veinteañal”).

3. “Si bien es cierto que en el juicio de usucapión

generalmente la prueba testifical es la más
importante y convincente, porque se trata de
acreditar hechos materiales, la ley 14.159 ha exigido,
con justificada desconfianza, que los testimonios sean
completados y corroborados por elementos de juicio
objetivos e independientes. Se ha pensado así, que a
lo largo de veinte años, al prescribiente le habría sido
posible conservar algún documento o elemento de
convicción equivalente que sirva para demostrar su
posesión o algún elemento de ella que pruebe que en
ese dilatado lapso han quedado rastros de la misma
en algo más que en la memoria de los testigos”.
(CCiv.ComlMb.Min, Esquel, Chubut, Sala Civil,
27/3/2003, “F., JA. c/ DL.V., D.A.y otro s/
Usucapión”).

b) PRESCRIPCION DECENAL

Si a pesar de que el pretensor llevo a cabo

diligencias para lograr certidumbre acerca del
porcentual que al defendido corresponde en el
condominio sobre el inmueble cautelado, las dudosas
circunstancias dominales no han logrado ser
superadas y, no obstante que aquel haya prestado su
conformidad para que el trámite se realice por una
porción menor a la que surge del registro, ello no
permitirá al adquirente perfeccionar su título, óbice
que, tratándose de una subasta judicial, se toma
dirimente. En tal sentido cabe precisar, que no debe
perderse de vista que la hipotética subasta no sólo
atiende a la satisfacción del crédito del deudor, sino
también debe garantizar al eventual comprador las
reales condiciones de su adquisición.
(CNApel.Com., Capital Federal, Sala A,
6/3/2003, “Casa Kike Sacif d Prodimo SA s/ Ejecutivo
”).

c) JUSTO TITULO

1. El régimen de la prescripción decenal exige la

posesión de buena fe y el justo título, entendido
como el que tiene por objeto transmitir un derecho de
propiedad, estando revestido de las solemnidades
exigidas para su validez, sin consideración a la
condición de la persona de quien emana (art. 4010
C.C.). Deben ser hechos en escritura pública los
contratos que tuvieren por objeto transmitir en
propiedad bienes inmuebles, siendo que no quedan
concluidos como tales los que fuesen hechos por
instrumento particular, mientras la escritura pública
no se halle firmada (arts. 1184 inc. Io y 1185 del
C.C.). Si conforme al art 4010, “justo título” es el que
está revestido de las solemnidades exigidas por la ley
para su validez, no lo es el boleto de compraventa
(art. 973 C.C.).
(CC0002, SI 88241, RSD-134-3 S, 24/6/2003,
“Roger, Néstor Bernardino y otro d Spinelli Errecalde,
Pedro Miguel y otro s/ Tercería mejor derecho”).

2. Se considera justo título para la prescripción

adquisitiva aquel que tenga por objeto transmitir un
derecho de propiedad. Por no ser traslativa de
dominio no constituye justo título, la cesión de los
derechos, aunque se trate de una cesión de derechos
hereditarios.
(CC0000, DO 68777, RSD-93-94 S, 16/6/1994,
“Camina de Rodríguez, E. c/ Mondot y Costera, J. s/
Adquisición de dominio ”).

3. Justo título es el que reúne las dos

condiciones que la ley enuncia (art. 4010 del Cód.
Civil) que son: Io) que tenga por objeto transmitir un
derecho de propiedad y 2 o) que esté revestido de las
solemnidades exigidas para su validez. La buena fe
reposa en el justo título; faltando éste, aquella no
puede existir (doct. art. 4006 CC).
(CC0103, LP 225182, RSD-377-96 S,
28/11/1996, “Mosqueda González, Ramón c/ Rosso
de Bozzini, María Luisa s/ Posesión veinteañal”).
 4. Se llama justo título, a un título que
considerado en sí mismo, es decir, abstracción hecha
de saber si emana del verdadero propietario y de una
persona capaz de enajenar, es apto para conferir un
derecho de propiedad. Dos son los requisitos que
debe reunir para la usucapión: 1) su
“transmisibilidad”, y 2) haber estado investido de las
solemnidades exigidas para su validez (art. 4012 del
C. Civ.).
(CC0102, MP108644, RSD-167-99 S, 6/5/1999,
“Pesquera Emiliano SA. d Antonio D'Antonio Pesquera
Sacipa s/ Usucapión ”).

5. El justo título debe ser el acto jurídico apto

por sí para transmitir el dominio de un inmueble o
para constituir un derecho real (art 4010, Cód. Civil).
(SCBA, C 95617 S, 6/5/2009, “Moreno, Juan y
otro c/ Piedrabuena, María Isabel y otros s/
Reivindicación ”).

6. Cuando se invoca la prescripción breve,

legislada por el art. 3999 del Digesto Civil, es
necesario acreditar la posesión durante el plazo de
diez años, el justo título y, la buena fe; la falta de
alguno de esos recaudos determina la improcedencia
del reclamo. El “justo título”, es todo aquel que tiene
por objeto transmitir un derecho de propiedad,
cuando está revestido de las solemnidades exigidas
para su validez, sin consideración a la condición de la
persona de quien emana; o sea que se trata del acto
jurídico que sirve de causa a la tradición o entrega de
la cosa, pero que debe estar revestido de los
caracteres y condiciones que la ley impone
(CC0003, LZ 113, RSD-149-9 S, 7/8/2009,
“Sucesión de M. Rosa Capozzi d Bingo Adrogué SA. s/
Reivindicación y cobro de canon”).

d) ANIMUS DOMINI

Corresponde rechazar la queja desde que, si bien

el compareciente esgrime preterición de elementos
probatorios que resultarían decisivos para otorgarle la
prescripción adquisitiva sobre el inmueble que
pretende usucapir (léase, la declaración de su padre
ante la Caja Nacional de Previsión para la Industria,
Comercio y Actividades Afines), estos vicios no se
encuentran configurados, toda vez que la razón por la
cual la Cámara no hizo lugar a la demanda consistió
en la ausencia de corpus posesorio por el término de
veinte años (art. 4015 del Cód. Civil).
 Es así que la aludida declaración del padre de la
usucapiente reconociendo haber habitado el inmueble
primero como locatario y luego a título gratuito fue
evaluada por la Sala pero en el contexto dentro de un
examen general con los restantes hechos y pruebas,
concluyendo “...no se advierte en razón de qué
potestad jurídica pudo la actora como ocupante
pretender la posesión animus domini superpuesta a la
admitida tenencia de su progenitor...”. Es decir,
considera desde esta valoración no justificado el
animus domini de la actora.
(SCJ, Santa Fe, Santa Fe, 29/5/2008, "Masco,
Analta c/ Centro Unión Lecheros Minoristas Rosario s/
Queja por Denegación del Recurso de
Inconstitucionalidad - Prescripción Adquisitiva
(Expte.: C.SJ. tiro. 334, año 2007)").

e) ACTOS POSESORIOS

1. Determinar si el usucapiente justificó o no la

posesión, mediante la existencia o no de actos
posesorios que pudieran asumir el significado
necesario para sostener la adquisición por
prescripción, constituye una típica cuestión de hecho,
sólo revisable en casación si en el ataque se
evidencia que la sentencia ha incurrido en valoración
absurda de la prueba o ha transgredido las leyes que
disciplinan el régimen de ésta.
(SCBA, Ac 32729 S, 23/10/1984, “Lombardi,
Delfor Jorge y otra c/ Lombardi, Alberto y otros s/
Reivindicación ”).
(SCBA, C101379S, 1/9/2010, “Hernández,
Martín Gabriele c/ Cantini, Guillermo María s/
Prescripción adquisitiva”).
(SCBA, C 105562 S, 1/6/2011, “Lastra, Horacio
Modesto c/ Sciola, Romero y otro s/Reivindicación”).

2. La prescripción adquisitiva supone el

apoderamiento del bien con ánimo de dueño -rem
sibi habendi- y mientras ello no se demuestre a
través de la pertinente e ineludible prueba
compuesta, los jueces deben considerar a quien lo
ocupa como mero detentador de la cosa (arg. arts.
2351,2373,2384 y 4015, Cód. Civil y 679 inc. I o,
CPCC).
(CC0001, QL 9195 RSD-31-7 S, 2/5/2007,
“Sciaini, Héctor R. c/ Cabral, Dora s/ Usucapión”).
 3. Si bien no se ha producido prueba de otros
actos posesorios anteriores a la cesión de derechos de
autos, no es menos cierto que no surge de la causa
que los cedentes hayan perdido la posesión (arts.
2452, 2453, 2454, 2455, 2456 y cctes C.C.), y la
voluntad de conservarla se presume mientras no se
haya manifestado una voluntad contraria (art. 2445
C.C.). Por ejemplo no se ha alegado ni probado que
alguien haya usurpado o entrado en posesión del
inmueble por más de un año, causa concreta de
pérdida de la misma (art. 2456 C.C.).
(CC0001, ME 112436, RSD-181-9 S, 7/4/2009,
“Galeano Oscar Alberto y ot c/ Hernandorena Pedro
José y ot s/ Usucapión ”).

4. Para justificar la accesión de posesiones el

cesionario de un anterior poseedor debe probar los
actos posesorios ejecutados por su antecesor y
también los efectuados luego por él mismo, pues el
contrato de cesión -aunque idóneo a los efectos de la
accesión- no es hábil para probar la posesión en sí
misma, que requiere de actos materiales.
(CC0203, LP 110519, RSD-43-10 S, 22/4/2010,
“F., R.A.d P, J. y otros s/Posesión Veinteañal”).
 5. El art. 2510 del Cód. Civil que establece que el
dominio es perpetuo y subsiste independientemente
del ejercicio que se pueda hacer de él, por lo que el
propietario no deja de serlo a menos que deje poseer
la cosa por otro durante el tiempo requerido para que
éste adquiera el dominio. De este modo, el
fundamento de interés social no reside en la carencia
de actos posesorios por parte de los titulares de
dominio, sino en la ejecución de tales actos, durante
cierto lapso, por parte de quien quiere prescribir
adquisitivamente a su favor.
(CC0002, SM 58156, RSD-306-8 S, 6/5/2008,
“Romano, Blanca Estela d González, Amelia Rosa s/
Usucapión (acumulada) “Gonzalez, Amelia Rosa
c/Corvalán, Eufemia y otros s/Reivindicación
(acumulante)”).

6. Dado el carácter excepcional que reviste la

adquisición del dominio por el medio previsto por el
art. 2524 inc. 7 y 4015 del C. C., la realización de los
actos comprendidos en el art. 2353, y el constante
ejercicio de la posesión, debe efectuarse de manera
insospechable, clara y convincente.
(STJ, Santiago del Estero, Santiago del Estero,
Sent. 24202,7/9/2009, “Tell Colombo Carlos Alberto
c/ Gómez Colombo Eduardo Augusto s/
Reivindicación, etc. - Casación civil”).
 f) POSESION

1. La posesión se conserva, no sólo por el

poseedor mismo, sino por medio de otra persona, sea
en virtud de un mandato especial, sea que la persona
obre como representante legal de aquel por quien
posee.
La posesión subsiste, aun cuando el que poseía
a nombre del poseedor, manifestare la voluntad de
poseer a nombre suyo, o aunque el representante del
poseedor abandonare la cosa o falleciere,... La idea
primigenia del codificador es que el poseedor no
necesita exteriorizar permanentemente la relación de
señorío con la cosa para mantener la posesión.
(CApel.Civ.Com.Min., San Juan, San Juan, Sala
1, Sent. 20189, 10/12/2009, “Sucesión de Cortez
José Clemente s/ Prescripción Adquisitiva ”).

2. No se ha pretendido unir una posesión,

supuestamente ejercida en forma exclusiva a la de su
antecesor ejercida reconocimiento en otro igual
derecho de posesión, sino que en todo momento se
ha hecho alusión a una única y misma posesión
(rectius coposesión) en cabeza de ambos cónyuges,
proseguida sin interrupción o solución de continuidad
por la peticionante, desde el deceso de aquel. Máxima
cuando la adquisición dominial por prescripción como
se verá ya estaba cumplida teniendo en cuenta la
fecha de su inicio, antes del fallecimiento de su
esposo.
(CCOOOO, JU 43643, RSD-308-50S,
15/12/2009, “Santiago, Ofelia Alcira c/ Cassino,
Antonio Emiliano s/ Prescripción adquisitiva vicenal s/
usucapión”).

3. Descartada la cesión carece de relevancia

examinar la existencia de una posesión anterior a
ella, dado que si ésta existiese, no habiendo operado
su transmisión, carece de interés para el caso su
tratamiento (doct. arts. 1434, 3270 y concs., Cód.
Civil).
(SCBA, C 102686 S, 8/9/2010, “Moisés, Roberto
y otro c/ Toscano, Claudia Marta s/ Prescripción
adquisitiva").

4. El juez de grado desestimó correctamente el

pretenso derecho con fundamento en el art. 3969 del
Cód. Civil, que se sabe interrumpe la prescripción
entre marido y mujer durante el matrimonio,
adquiriendo vigencia el instituto adquisitivo recién a
partir del deceso de la propietaria, toda vez que mal
pueden las hijas invocar una continuación de una
posesión de la que su madre se encontraba
imposibilitada de ejercer jurídicamente en virtud de la
norma aludida.
(CC0001, QL 9892, RSD-80-7 S, 271912007,
“Siffredi, Ana María c/ Siffredi, Ezio Maledo s/
Usucapión").

5. El procedimiento de la información treintañal

se llevaba a cabo mediante una información sumaria y
la resolución aprobatoria de la misma que declaraba la
usucapión, era dictada “en cuanto hubiere lugar por
derecho”, careciendo de la fuerza de cosa juzgada
‘‘erga omnes ”, por lo cual el prescribiente no contaba
-ni cuenta, el que subsistiera anotado-, con un título
absolutamente seguro, al ser considerado, en general,
como un título imperfecto, sujeto a la acción de los
terceros. Mas si bien cabe afirmar al respecto, que los
efectos de aquella declaración pueden ser modificados
o el trámite y su prueba desvirtuados, ello sólo se
produciría a través de la demostración, por parte del
contradictor legitimado, que los mismos habrían
contenido datos falsos o erróneos.
(CC0202, LP102176, RSD-111-4 S, 11/5/2004,
“López de Odo, Isabel c/ Ortiz, Félix S. s/ Dominio
acciones privadas”).
 6. La doctrina, en forma pacífica, en relación a los
elementos constitutivos de la usucapión, tiene dicho
que: “De acuerdo al concepto legal (art. 3948) dos
son los elementos básicos de la prescripción
adquisitiva: la posesión y el transcurso del tiempo (la
primera) existe toda vez que una persona, por sí o por
otro, tenga una cosa bajo su poder con intención de
someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.
El segundo elemento o requisito de la
prescripción adquisitiva es el transcurso del término
legal (en el caso de autos 20 años) y encuentra
fundamento en que “la extensión del lapso de la
posesión resulta más que suficiente para que el
propietario inscripto conozca la posesión del
usucapiente e intente -en su caso- las acciones
tendientes a recuperar el inmueble del que fue
desposeído; pero paralelamente, la amplitud del plazo
es necesaria para que el poseedor ejerza los actos
inherentes a su condición, explote el inmueble y
determine de ese modo la conveniencia general -en
punto a la productiva utilización de la tierra- de la
extinción del dominio del titular por razón de su
posesión hábil para usucapir” (Néstor Lapalma
Bouvier, El Proceso de Usucapión, pág. 12/15, Ed.
Rubinzal Culzoni, 1984).
 Surge así al análisis el problema del tiempo
como requisito sustancial de la prescripción
adquisitiva. Ahora bien, la regulación temporal, en la
legislación civil argentina, encuentra su fundamento
en intentar compatibilizar el derecho de propiedad del
titular originario, con protección constitucional
específica (art. 18 C.N), con el interés social de
promover la aplicación productiva de la propiedad
territorial, que en el caso argentino constituye el
factor de producción principal de la riqueza nacional,
esto es la producción agropecuaria.
(Pergamino, Buenos Aires, Casac.
510,31/3/2010, "Santucho, Rosario de Jesús c/ Arias
Clarisa del C. s/Reivindicación sí Casación”).

7. El hecho de que la demandada no utilizara el

inmueble como vivienda no conlleva, desde mi óptica,
a considerar que ha abandonado voluntariamente la
posesión. No toda adquisición de un inmueble lo es
para ser utilizado -inmediatamente- como vivienda
propia, debiendo tenerse en cuenta el principio capital
del artículo 2445 del Código Civil no exigiéndose -a
tenor de lo expresamente normado en tal precepto-
el corpus para el mantenimiento de la posesión.
 (CC0002, MO 48219, RSD-705-3 S, 18/11/2003,
"P. C. SA.C. I. y F. c/ A. de T. E. F. s/ Acción
Declarativa de Prescripción").

8. La importancia esencial del plazo en la

usucapión, es un rasgo fundamental que la
jurisprudencia pone en manifiesto cuando expresa
que: “La admisión de la acción de usucapión no
depende únicamente de la carencia de actos
posesorios de los titulares del inmueble o de otro
supuesto poseedor, en tanto cobra fundamental
importancia que el pretensor acredite que tales actos
han sido por él ejercidos durante el tiempo
legalmente exigido”.
(CNApel., Concordia, “Chávez Elena
c/Propietarios desconocidos-LL Litoral, 1997en
Pergatnino, Buenos Aires, Casac. 510,31/3/2010,
“Santucho, Rosario de Jesús d Arias Clarisa del C.
s/Reivindicación s/ Casación”).

9. En el proceso de usucapión interesa

sobremanera probar el comienzo de la posesión a fin
de determinar si transcurrió el lapso requerido para la
adquisición del dominio por ese medio, conforme lo
establece el art. 2445 del Cód. Civil: La posesión se
retiene y se conserva por la sola voluntad de
continuar en ella, aunque el poseedor no tenga la
cosa por sí o por otro. La voluntad de conservar la
posesión se juzga que continúa mientras no haya
manifestado una voluntad contraria”.
El plazo de prescripción de veinte años para
adquirir la propiedad de inmuebles, está referido en el
art. 4015 del Cód. Civil. De acuerdo a esta norma, la
posesión debe ser continua, con ánimo de tener la
cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por
parte del poseedor.
(CApel.Civ.ComMin., San Juan, San Juan, Sala
1,12/10/2010, Sent. 20604, “Alvarez Alfredo Ceferino
s/Prescripción").

10. La prescripción inmobiliaria larga es

tradicionalmente analizada como revestida de una
doble función. De una parte, ella permite a un
poseedor, aún de mala fe, adquirir la propiedad al
transcurso de treinta años; es a la vez privilegiar al
explotador y sancionar al verus dominus presumido
negligente.
De otra parte, ella facilita la prueba del derecho
de propiedad evitando remontar indefinidamente la
cadena de propietarios anteriores -la probado
diabólica-, ... Función adquisitiva, función probatoria,
las obras especializadas insisten con justeza sobre el
segundo de estos roles: pareciera difícil de concebir
un usurpador puro y simple explotando un fundo
durante un largo tiempo, sin reacción del legítimo
propietario....
(CCiv.ComJMbMin., Trelew, Chubut, Sala A,
21/8/2008, “S. S. , H. A. el A., CA. s/ Prescripción
Adquisitiva”).

11.Si bien es cierto que el Código Civil expresa

en su art. 2401, que dos posesiones iguales y por la
misma naturaleza no pueden concurrir sobre la
misma cosa, también es cierto que el art. 2409
establece que dos o más personas pueden tomar en
común la posesión de una cosa indivisible, y cada una
de ellas adquiere la posesión de toda la cosa, ello
debido a que no ha acontecido la determinación
material de las partes ideales que corresponden a
cada uno de los coposeedores, resultando imposible
que cada uno de ellos pueda ejercer la posesión sobre
una parte determinada del bien, por ser abstracta e
ideal, por el aludido estado de indivisión.
(STJ, Santiago del Estero, Santiago del Estero,
Sent. 24202, 7/9/2009, “Tell Colombo Carlos Alberto
d Gomez Colombo Eduardo Augusto s/ Reivindicación,
etc-Casación Civil”).
 g) PAGO DE IMPUESTOS

1. En la pretensión de usucapión la base está

dada exclusivamente por el valor real del terreno sin
sus mejoras porque, teniendo en cuenta el efecto
retroactivo de la sentencia que reconoce desde el
inicio de la posesión el derecho de usucapiente, las
mejoras que éste realizó en el inmueble no han
formado parte de los bienes en litigio.
(CCiv.Com.LabMin., Comodoro Rivadavia,
Chubut, Sala Civil, 28/12/2001, “S., 1. d VF., My/o
Sucesores s/ Juicio Ordinario”).

2. El pago por parte del poseedor de impuestos o

tasas que graven el inmueble será especialmente
considerado. Esto será así siempre y cuando el pago
sea periódico y por una cantidad considerable de
tiempo, aunque no sea por todo el lapso legal de
veinte años. Por el contrario, tal medio de prueba irá
perdiendo eficacia proporcionalmente, en tanto se
aprecie el pago de una sola vez o en ocasión muy
cercana a la promoción del juicio, ya que ello no
hablaría de la intención de poseer o haber poseído en
el tiempo con ánimo de dueño, sino de la necesidad
de preconstituir prueba al solo efecto del juicio.
 (CC0101, MP 99980, RSD-277-2 S, 24/9/2002,
‘‘Rodríguez Claudia Rosana y oís. c/ Propietarios
inmueble calle Pampa 3225 s/ Usucapión”).

3. La ineficacia del valor probatorio del pago

aislado de impuestos, no puede llevar al rechazo de la
demanda si obran otras probanzas corroborantes de
la testifical, tal como la inspección ocular (esta Sala.
c. 39.260, 16/7/96).
(CC0001, SM56427, RSD-382-5 S, 1/12/2005,
‘‘Fernandez, Gerardo c/ Raraognino, Luis Gabriel s/
Usucapión”).

4. No es necesario que el poseedor acredite el

pago de impuestos desde el comienzo de la posesión,
dado que quien ocupa la cosa y la tiene para si, por lo
regular, deja pasar el tiempo, para que su posesión se
consolide y no sea perturbada, para recién después,
comenzar a pagar tributos. Si los pagos razonable,
como puede ser un periodo de 15 años, unido a otras
probanzas, incluida la testifical y aún excepcional
mente sólo con la testifical, alcanzan para llevar al
juez, la convicción de que el tiempo posesorio se
encuentra cumplido.
 (CC0001, SM 55303, RSD-413-4 S, 9/11/2004,
“Nuñez, Flora c/ Rubino, Nicolás Salvador s/
Usucapión”).
 5. La tenencia de los recibos de pagos de
impuestos y tasas resultan una prueba corroborante
de la posesión aunque los mismos no se encuentren
a nombre del usucapiente ni den cuenta de quién
realizo el pago en tanto constituye una presunción
“hominis”, que quién tiene en su poder un recibo de
gravamen de la propiedad o de servicios que a la
misma se presta ha efectuado el pago en el se ha
hecho constar.
(CC0001, QL 3146, RSD-7-00 S, 9/2/2000,
“Albornoz Anaslacio Benjamín c/ Noseda De Ventola
Amada s/ Usucapión ”).
(CC0001, QL 8383, RSD-105-5 S, 24/10/2005,
“Gonzalez, Beatriz H. c/ Ahogar ay, Juana Eva s/
Desalojo”).

6.Luego de la reforma introducida por el Decreto-Ley

5756/58 a la ley 14.159, el acompañamiento de los
comprobantes de pago de impuestos constituye un recaudo
de procedencia de la demanda. No obstante ello, a tal
documentación se le sigue asignando legalmente una
marcada importancia convictiva; puesto que el inciso c) del
art. 24 de dicha ley dispone que "... será especialmente
considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o
tasas que gravan el inmueble, aunque los recibos no figuren
a nombre de quien invoca la posesión...". Entonces, aunque
no deja de ser una de las pautas a tomar en cuenta, el pago
de impuestos resulta muy importante a fin de determinar si
está o no demostrado el lapso necesario de posesión. Pero
debe quedar en claro que la eficacia convictiva del pago de
impuestos, depende del modo en que los pagos se hayan ido
realizando. Para gozar de fuerza probatoria, los pagos deben
haberse ido sucediendo en forma medianamente regular,
aunque no corresponde exigir una puntillosa puntualidad en
cuanto a los vencimientos. Es que si el pago de impuestos se
efectuó en un único acto y poco tiempo antes del inicio del
proceso, tal conducta no revela el animus domini del
peticionante, sino más bien pareciera estar encaminada a
preconstituir prueba.
(CCOOOOJU43712, RSD-7-51S, 2/2/2010, “Perchante,
Ornar Nicolás c/ Forte, Francisco Eleuterio s/ Prescripción
adquisitiva vicenal/usucapión.)

7. El pago de impuestos por sí solo no constituye un

acto posesorio y consiguientemente nada prueba con
relación al corpus posesorio. El hecho de que el usucapiente
acredite haber abonado los impuestos durante todo el lapso
de la posesión, si no está avalado por otras pruebas, carece
de entidad suficiente para tener por demostrada dicha
posesión, pues un simple tenedor. Como un locatario pueden
abonar los impuestos y ello por sí solo no lo convierte en
poseedor. (Sumario confeccionado por el SALT).
(CNApel.Civ., Capital Federal, Sala C, Sent. 281.576,
221612000, “Sigal Berko c/ Musa de Villar Amelia y otros s/
Prescripción adquisitiva ”).

8. No es carga de quien pretende que se declare la

adquisición del dominio por usucapión, la demostración del
pago de impuestos y tasas por todo el lapso prescriptivo,
dado que no es eso lo que exige la normativa vigente al
respecto, quedando al prudente arbitrio judicial la
consideración acerca de la antigüedad necesaria para
conformar la prueba demostrativa del corpus y el animus
domini que habiliten una sentencia favorable a las
pretensiones deducidas en el escrito de demanda.
(CCO100 SN 9009, RSD-182-8 S, 20/11/2008,
“Siciliano Sergio Andrés y otra c/ Melaragna Adamo y/o sus
herederos s/Posesión veinteañal”).

9.En general, se entiende que para gozar del

privilegiado valor probatorio que les asigna la ley no es
necesario que los pagos de tasas o impuestos abarquen todo
el lapso de la posesión, pudiendo afirmarse que esa es
también la doctrina legal de la Excma. Suprema Corte
Provincial, habiéndose marginado de su aplicación a aquellos
casos en que por ser los pagos muy próximos a la promoción
de la demanda se entendía que se los hacía con el ánimo de
preconstituir prueba. Naturalmente, esta directiva
jurisprudencial da lugar a soluciones distintas, a las que se
arriba en cada caso luego de evaluarse sus particularidades.
A modo de ejemplos, en el precedent antes citado de la
Cámara de Morón (Fribe S.A) se consideró insuficiente el
pago del impuesto inmobiliario provincial por un período de
ocho años, citándose otro precedente del mismo tribunal en
el que también se había considerado insuficiente el pago de
diez años de tasas municipales y un año de impuesto
inmobiliario. Areán, en una orientación parcialmente distinta,
afirma no compartir la conclusión de un fallo -también de
Morón- que consideró insuficiente el pago de los impuestos
durante seis años, afirmando que los catorce años restantes,
o atín los veinte años, pueden y deben acreditarse por otros
medios, y si se prueba fehacientemente que hubo posesión
durante veinte años, el que se haya demostrado que sólo se
pagaron impuestos durante seis de ellos, no puede
perjudicar la procedencia de la acción (ob. cit., pág. 355).
(CC0001 A 53833, RSD-16-10 S, 25/3/2010, “Pato
Josefina Dionisio c/ Mombelli de Carminatti Bernarda Adelina
s/ Usucapión”).
 10. Si bien el pago de impuestos, tasas y servicios del
inmueble a usucapir es elemento de convicción de
relevancia, pues implica clara exteriorización del animus
domini, no es menester que tales pagos abarquen
exactamente todo el lapso que alega el usucapiente; el Art.
24 inc. c) de la ley 14.159 ratifica tal relevancia probatoria.
(CC0002 MO 56314, RSD-259-11 S, 24/11/2011,
“Terente Cecilia Margarita c/ García Daniel Francisco y
Ocupantes s/Acción Reivindicación ”).

h) PLAZO

1. El plazo necesario para adquirir el dominio por

prescripción adquisitiva es el de 20 años, sin que quepa
hacer distinción alguna según hayan comenzado antes o
después de la reforma del C.C. por la ley 17.711, o se
cumplan antes del 30 de junio de 1970.
(SCBA, Ac 33560 S, 21/9/1984, “Riccomini, Italo
Manuel c/ Piñero, Emilio Tomás s/ Reivindicación”).
(SCBA, C 98183 S, 11/11/2009, “Alsua o Alsua y
Grisetti, Celina Juana y otros c/ Municipalidad de Laprida s/
Usucapión. Nulidad de título ”).

2. El otorgamiento de la escritura de regularización

dominial y su inscripción marcan el comienzo del curso de
prescripción adquisitiva breve del art. 3.999 del Código Civil,
sin perjuicio de las acciones que correspondan a los titulares
dominiales. Así surge de “lege data” del art. 8 de la ley
24.374 reformado por ley 25.797.
(CC0002, MO 54653, RSD-175-9 S, 14/5/2009,
“Crédito Edificador y Pavimentador S.A. c/ Arguello Roberto
y otros s/ Reivindicación de Inmueble ”).

3. En las demandas por usucapión debe probarse la

posesión actual, también la anterior y especialmente la que
se tuviera en el inicio de la ocupación, como único medio de
demostrar el cumplimiento del plazo legal.
(SCBA, Ac 33954 S, 1/2/1985, “Reina, Miguel Angel y
otros c/ Gimeno Ghiglione, Justo Miguel s/ Usucapión”).
(SCBA, Ac 59057 S, 10/6/1997, “Colautti de Martín,
Antonia Catalina c/ Casas Díaz, Elíseo s/ Posesión
veinteañal").
(SCBA, C 97851 S, 28/12/2010, “Lopreiato, Víctor
Mario c/ Gauna, Andrés y otros s/ Reivindicación”).
 4. La adquisición del dominio por prescripción se
produce luego de veinte años de posesión continua con
ánimo de tener la cosa para sí (art. 4015 C.C.). El plazo, en
principio, debe estar cumplido al momento de entablarse la
demanda. No obstante, no puedo pasar por alto que, con
buen criterio alguna jurisprudencia ha considerado que el
plazo del art. 4015 del C.C. puede cumplirse durante el
transcurso del juicio, por razones de realismo jurídico y
pragmatismo judicial y aplicación del art. 163, inc. 6 del
C.P.C.C., o por considerar que no hay norma que diga que la
iniciación del juicio de usucapión sea interruptiva o
suspensiva del proceso adquisitivo.
(CC0001, ME 108838B, RSD-173-5 S, 8/2/2005,
“Ferrari, Juan Angel / Municipalidad de Mercedes s/
Usucapión”).

5. A los lines pretendidos mediante la promoción de

la acción de usucapión, hay un requisito que es de
fundamental importancia, el plazo legal y, según el art. 4015
del Cód. Civil, la susodicha posesión debe ser por el plazo de
veinte años. No habiéndose acreditado la posesión por el
término legal, la demanda debe desestimarse.
(CC0000, DO 80345, RSD-142-4 S, 20/4/2004, “López,
Oscar Bernardo c/ Rivas, Norberto s/ Adquisición de
Dominio").
 i) INTERRUPCION DEL PLAZO

1. La ley exige del propietario en estos casos una

clara voluntad de ejercer su derecho, y si bien no es
necesario que se mencione expresamente que el acto tiene
por fin interrumpir la prescripción, la mera contestación de
demanda, limitándose a negar los hechos y el derecho
invocados por el poseedor usucapiente, sin intentar por vía
reconvencional al ejercicio de las acciones dirigidas al
positivo reconocimiento del derecho, constituye una actitud
pasiva que no puede ser considerada “demanda”, aún en la
amplia interpretación que se le ha dado a este concepto. Es
que, si no hay acción falta la demanda misma.
(CC0203, LP102113, RSD-153-4 S, 8/6/2004, “Ruaben,
Carlos y otra c/ Galli Miguez, Adriana Claudia s/ Prescripción
adquisitiva de dominio)

2. Siendo que la posesión se adquiere por la

aprehensión de la cosa con la intención del que lo hace de
tenerla como suya, esto es, un acto o hecho que cuando no
sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia
de la cosa con la posibilidad física de tomarla (arts. 2373,
2374,2470, Cód. Civil), correlativamente la misma se
interrumpe cuando se priva al poseedor durante un año del
goce de la cosa por el propietario, a través de un acto
tendiente a recuperar la cosa o a desplazar de ella al que la
posee, turbándolo en su ejercicio con la realización de actos
materiales sobre la cosa, por demanda contra el poseedor o
por el reconocimiento que éste haga del derecho de aquél
contra quien prescribía (arts. 2496, 3984, 3985, 3986, 3989,
Cód. Civil). Siendo ello así, la transferencia de los inmuebles
pertenecientes al Estado provincial por dominio eminente o
vacancia en cabeza de los municipios en el que los mismos
se encuentren ubicados dispuesto por ley 9533, en modo
alguno constituye un acto interruptivo de la posesión, al no
configurar ninguno de los supuestos fácticos antes
enunciados que resultan aplicables a las personas jurídicas
de carácter público en función de lo normado por los arts.
32, 33,41,42 y cones, del Cód. Civil.
(CC0201, LP 104809, RSD-183-5 S, 30/8/2005,
“Ossola, Bautista Bernardo c/ NN o propietario del inmueble
calle Florida esq. Perú s/ Prescripción adquisitiva
usucapión”).

3. No es compatible con una posesión con ánimo de

dueño el requerir al titular registral el pago del impuesto
inmobiliario o la realización de los actos administrativos
preparatorios del dictado de una ley de expropiación. Tales
actos son interruptivos de la eventual posesión con ánimo de
dueño que el Fisco pudiera haber iniciado (art. 3989 del
C.C.).
 (CC0202, LP 106534,RSD-227-6 S, 12/10/2006,
“Torras, Clodinoro y otros c/ Fisco de la Provincia de Buenos
Aires s/ Responsabilidad del Estado ”).

4. Toda vez que la parte accionada limita su defensa

con relación a la pretensión resarcitoria correspondiente a
los períodos anteriores a dos años contados desde la
demanda, no cabe considerar otro alcance a la eventual
pérdida de la acción resarcitoria por el trascurso del tiempo.
Los actos interruptivos que invoca la actora no se vinculan
con la pretensión de resarcimiento de daños, y siendo
aplicable al caso de autos la norma contemplada en el art.
4027 del Cód. Civil, corresponde por tanto considerar
extinguida la acción que persigue el resarcimiento de los
daños anteriores al período así comprendido.
(CC0202, LP 106534, RSD-227-6 S, 12/10/2006,
“Torras, Clodinoro y otros c/ Fisco de la Provincia de Buenos
Ames s/ Responsabilidad del Estado”).
 5.El pago de impuestos por parte del propietario del
inmueble no es suficiente para interrumpir la posesión
quieta, pacífica, pública, ininterrumpida y con ánimo de
dueño que ha logrado acreditar el usucapiente máxime que
se trata de una porción de un terreno y que para poder oblar
parte de los impuestos, es decir, el correspondiente al bien
en litigio deberá necesariamente estar dividido del
perteneciente a la parte demandada.
(CC0001, QL 9195, RSD-31-7 S, 21512007, “Sciaini,
Héctor R. c/ Cabral, Dora s/ Usucapión”).

6.Si varias personas poseen conjuntamente un

inmueble, y si una de ellas va a juicio contra el dueño
alegando su posesión exclusiva, pero sin citar a sus
coposeedores ni excluirlos de hecho del inmueble, entonces
no hay interrupción de la posesión conjunta.
(SCBA, C 95300 S, 251312009, “Rodas, César c/
Giordano, Cristina y otros s/ Reivindicación”).
Obs. del fallo: Se dicto sentencia con sus acumulados
“Parodi, c/ Giordano s/ Reivindicación” y ‘‘Betbeze,
c/Giordano s/ Reivindicación”

7.Si varias personas poseen de manera conjunta uno o

varias inmuebles y una sola de ellas va ajuicio de usucapión
contra el o los titulares alegando su posesión exclusiva, sin
citar a sus coposeedores ni excluirlos de hecho del o de los
inmuebles, entonces no hay interrupción de la posesión
conjunta, pues no nos encontramos frente a un supuesto de
extensión normativa de la cosa juzgada (Por ej.: arts. 715 y
2877 del Código Civil, 56 de la ley 19.550 y 160 y sigs. de la
ley 24.522).
(SCBA, C 95300 S, 251312009, “Rodas, César c/
Giordano, Cristina y otros s/ Reivindicación”).
Obs. del fallo: Se dicto sentencia con sus acumulados
“Parodi c/ giordano s/ Reivindicación” y “ Betbeze c/
giordano s/ Reivindicación”

j) HONORARIOS DE ABOGADOS

1.El monto del juicio en los procesos de usucapión está

dado exclusivamente por el valor del bien sin sus mejoras
porque, teniendo en cuenta el efecto retroactivo de la
sentencia que reconoce desde el inicio de la posesión el
derecho del usucapiente, aquellos no han formado parte de
los bienes en litigio. (SCBA, Ac 35923 S, 17/11/1987,
“Leyes, Fermín Bruno c/ Antonio y Alfredo Mercuri, Sociedad
de Responsabilidad Limitada s/ Usucapión”).
2. Si la valuación fiscal del inmueble ha sido
estimada insuficiente en tiempo y forma y no refleja
además la verdadera “realidad económica litigiosa”,
requerida como imprescindible presupuesto para arribar a
la justa retribución por la actividad profesional que ha
sido por demás intensa y exitosa, que insumió todas las
instancias judiciales y no guarda relación con la suerte
corrida por los importantísimos bienes “in discussio ”,
debe aplicarse el mecanismo previsto en el art. 27 inc. a)
de la ley arancelaria (arts. 1623, 1627 Cód. Civil; 9 ap.I,
16,21,27 inc. a) y conc. ley 8904).
(CCOOOO, DO 68267, RSD-212-93 S, 28/12/1993,
“Querandi SR.L. c/ Municipalidad de Villa Gesell s/
Adquisición de dominio”).

3. En la usucapión es el valor original del inmueble la

base regulatoria del proceso (art. 27 y concordantes de
ley 8904) y no el valor de lo edificado sumado a éste,
toda vez que ello implica una doble imposición para
quienes resultan propietarios de las mejoras introducidas.
(CC0001, SM 62234, RSD-20-10 S, 2/3/2010,
"Lapadula, Raúl Osvaldo c/ Carrillo Matas, Manuel s/
Prescripción adquisitiva”).

k) INTERVERSION DE TITULO

1. El prescribiente debe demostrar por actos

categóricos y extremos, su voluntad de poseer para sí,
con exclusión de cualquier otro con ánimo de dueño, la
fracción que pretende prescribir, no siendo aptos para
ello, meros actos de voluntarismo o el solo transcurso del
 tiempo para producir la transformación, sino, que debe
producirse un acto jurídico que exteriorice la voluntad de
intervertir el título.
(STJ, Santiago del Estero, Santiago del Estero,
7/9/2009, Sent. 24202, “Tell Colombo Carlos Alberto c/
Gómez Colombo Eduardo Augusto s/ Reivindicación, etc.
- Casación Civil”).

2. Una cosa es probar la posesión que se ejerce del

inmueble que pertenece a extraños, y otra es acreditarla
cuando el bien pertenece por herencia tanto a quien se
dice exclusivo poseedor, como a sus hermanos. En tal
caso, no es absurdo sino lógico extremar los recaudos
para que la loable solidaridad familiar no se castigue con
el despojo.
(SCBA, Ac 95407 S, 261912007, “ Vinhas, Rodolfo
Joaquín c/ Sucesores- de Vinhas, Joaquín y otro s/
Usucapión”).

3. Si el comienzo de la ocupación del

inmueble reposó en la posesión de la casa común
invocada por el actor que demanda por usucapión,
a éste le incumbe demostrar la interversión del
título y que la ocupación alegada es, de allí en más,
a título de dueño. Por ello sólo si el copropietario
acredita una verdadera posesión en nombre propio,
 excluyente de la posesión de sus copropietarios y
contraria a éstos le sería útil para la prescripción
adquisitiva, pero no si ese carácter de posesión en
nombre propio y exclusivo no fuera -como en el
caso- plenamente acreditado.
(CC0002, SI 94090, RSD-49-5 S, 29/3/20Q5,
“Vinhas c/ Sucesores de Vinhas s/ Usucapión ”).

4. Si para el año 1981 probaron los

titulares regístrales, contradictores válidos al
progreso de la acción, que los pretendientes no
habían exteriorizado actos posesorios, debieron
éstos demostrar que a partir de esa fecha existió
interversión del título que ostentaban los primeros
(art. 375 Cód. Proc.). Porque la interversión del
título se da cuando el que tiene la cosa a nombre
del poseedor manifiesta por actos exteriores la
“intención de privar al poseedor de disponer de la
cosa” y cuando ellos producen ese efecto (art. 2458
Cód. Civil), cambio que debe exteriorizarse de
forma que no deje lugar a la más mínima duda, que
revelen en forma clara y pública tal propósito.
(CC0001, LZ 56305, RSD-75-4 S, 30/3/2004, “Díaz,
María Elena y otra c/ Maldonado, Felipe A. s/
Usucapión”).
 5. La conducta del tenedor es
exteriormente parecida a la del poseedor, de allí
que la interversión exige actos inequívocos, de
modo tal que no pueda haber la más mínima duda
sobre la intención de privar a su anterior poseedor
de sus derechos sobre la cosa.
(CC0002, SM 58156, RSD-306-8 S, 6/5/2008,
‘'Romano, Blanca Estela c/ González, Amelia Rosa s/
Usucapión” (acumulada) “González, Amelia Rosa c/
Corvalán, Eufemia y otros s/ Reinvindicación”
(acumulante)).
 6. Para acceder a eventuales derechos derivados de
la prescripción adquisitiva de dominio sobre la totalidad
del bien que se titulariza con otros comuneros, se debe
intervertir el título y ejercer actos posesorios excluyentes
de la posesión de los restantes condominios, en tanto
nuestro Código Civil acepta expresamente la pluralidad de
propietarios y poseedores (arts. 2508 y 2673) cuyos
derechos abarcan la totalidad de la cosa respecto de
terceros. Y por ello es que, en estos supuestos, deben
acreditar los pretensos “poseedores exclusivos” la
interversión de su título, o sea, que han mudado la causa
de su posesión, lo cual ocurre solamente cuando
manifiestan por actos exteriores la intención de privar al
restante poseedor de disponer la cosa y cuando sus actos
producen ese efecto (arts. 3453,2353, 2458 del C. Civil).
-No sólo ha de invocarse y probarse una posesión
“animus domini” munida de todos y cada uno de los
caracteres que la ley quiere para erigirla de un modo
dominial (pública, pacífica, continua e ininterrumpida
durante veinte años), sino que, en el mismo inicio de ella,
ha de existir un acto o una serie de actos inequívocos de
exclusión de sus poseedores, a partir de lo cual su antigua
y legítima coposesión mudó en una posesión ilegítima,
pero exclusiva y excluyente de toda otra; o mejor aún, en
el fundamento de la pretensión cobra singular relevancia
“la interversión” que el mismo hace de su originario título
de coposeedor o poseedor promiscuo por el de exclusivo y
único poseedor. De tal modo, si la prescripción es título
idóneo para que un condómino o coheredero extinga el
parcial derecho de los otros comuneros y adquiera para sí
la propiedad de la totalidad de la cosa, ello lo es a
condición de que intervierta su título de coposeedor por el
de único poseedor, excluyendo así de la relación real con
la cosa a los demás condóminos o coherederos. A partir
de dicha mutación o interversión es que comienza a correr
el plazo de la usucapión.
-Es menester que el condómino o coheredero que
desee prescribir e intervertir su título exteriorice, en
primer lugar, dicha intención mediante actos claramente
demostrativos e inequívocos que excluyan todas dudas en
las gentes y, fundamentalmente, en sus cotitulares, de
que ellos fueron realizados en ejercicio de un derecho que
le es propio, pero a la vez exclusivo y excluyente de todos
ellos. En segundo lugar, será necesario que esos actos
provoquen ese efecto, esto es, par a prescribir entre
copropietarios es necesario de parte de aquel que
pretende adquirir a título privativo actos exteriores y
contradictorios, agresivos y perseverantes, que por una
manifestación no equivoca apremien al socio a defender
su derecho, si no se considera que lo hace representando
a la comunidad y gozando de un título tanto para esta
como para sí mismo.
(CC0203, LP 111400, RSD-27-10 S, 22/3/2010,
“L„ M. N. c/ A., S. S. s/ Usucapión”).

7. La prescripción es título idóneo para que un

condómino o coheredero extinga el parcial derecho de sus
otros comuneros y adquiera para sí la propiedad de la
totalidad de la cosa, pero eso es a condición de que
intervierta su título de coposeedor por el de único
poseedor, excluyendo así de la relación con la cosa a los
demás condóminos o coherederos. A partir de dicha
interversión o mutación es que comienza a correr el plazo
usucaptivo. Para ello deberá concretar actos claramente
demostrativos e inequívocos que excluyan toda duda en la
gente y, fundamentalmente, en sus cotitulares, de que
ellos fueron realizados en ejercicio de un derecho que les
es propio, pero, a la vez exclusivo y excluyente del de
todos ellos.
(CC0100, SN 8399, RSD-127-7 S, 14/6/2007,
“Jeanmaire Diego c/ Amartillo de Cocciolone Fortunata s/
Posesión veinteañal”).

8. Sostener que la mera declaración en un escrito

judicial tiene por efecto excluir a los demás poseedores,
significa tanto como decir alguien puede por sí mismo
cambiar la causa de su posesión, lo que es negado por el
art. 2353 del Cód. Civil.
(SCBA, C 95300 S, 25/3/2009, ‘‘Rodas, Cesar c/
Giordano, Cristina y otros s/Reivindicación”).
Obs. del fallo: Se dicto sentencia con sus acumuladas
“Parodi c/ Giordano s/ Reivindicación” y ‘‘Betbeze cl
Giordano s/ Reivindicación”.

9. Para la procedencia de la prescripción adquisitiva

debe acreditarse inexcusablemente la ocupación real y
efectiva del inmueble. La interversión del título que exige
que medie un cambio en su causa o título, cambio que
debe exteriorizarse por actos que no dejen ninguna duda,
que revelen en forma clara y pública tal propósito. Para
variar la causa de la posesión se necesita un acto positivo
material o jurídico opuesto al propietario: no bastan
decisiones internas subjetivas para intervertir el título.
(CApel.Civ.Com., Salta, Salta, Sala 1, Sent.
9904583, 27/7/2000, “Barrantes, Néstor c/ Toscano,
Ricardo; Paredes, Nilda; Echenique Ernesto s/ Ordinario
”).
 10. Quien es tenedor no puede por mero designio de
su propia voluntad cambiar la causa o título de su relación
con la cosa. Es decir que la voluntad es impotente para
cambiar el carácter originario impreso a la relación posesoria
en virtud de la causa possessions.
(CNApel.Civ., Capital Federal, SalaF, 3/12/2003,
“Coelho de García Mayor, María de Jesús c/ Campos
Couceiro de Nuñez, María Consuelo y otros s/ Posesión
vicenal”’.

1) SEPULCROS

1. 1) Corresponde hacer lugar a la acción de

prescripción adquisitiva sobre un sepulcro, interpuesta por
los herederos de algunos titulares de dominio de aquél y
disponer que adquirieron el porcentaje indiviso restante
hasta completar el cien por cien del dominio, en tanto la
muerte de otros propietarios poseedores y la falta de interés
de sus herederos presentados o citados por edictos
consolidaron la situación de los actores, quienes realizaron
actos posesorios idóneos y no fueron turbados en la
posesión.
2) Resulta inadmisible la acción de prescripción
adquisitiva de una bóveda interpuesta por los sucesores de
algunos de los propietarios, pues los actores pretenden
usucapir en perjuicio de sus antecesores titulares del
sepulcro, lo cual conlleva a que indefectiblemente tengan
que afectar su propio patrimonio, ya que el bien integra el
acervo hereditario y al continuar la persona de los
demandados los sucedieron tanto en la propiedad como en la
posesión (del voto en disidencia del doctor Vilar).
3) Resulta improcedente declarar la adquisición por
usucapión de un sepulcro a favor de los actores como
continuadores de la posesión ejercida por sus antecesores
titulares del bien, pues como sucesores de éstos recibieron
un dominio ya adquirido, y no meramente un derecho
tendiente a continuar en la posesión, para luego del
fallecimiento de sus antecesores lograr la consolidación del
dominio por vía de la prescripción adquisitiva (del voto en
disidencia del doctor Vilar).
(CNCivil,SalaM, 21/11/2006, “C„ C.y otros c/ M.
deE.,E.y otros”).

2. 1) Cabe hacer lugar a la acción de prescripción

adquisitiva sobre un sepulcro interpuesta contra los
sucesores universales del propietario de aquél, si los actores
han acreditado ser herederos del causante, haberse ocupado
del mantenimiento de la bóveda y han acompañado el título
de propiedad correspondiente, pues la tenencia del título y la
contratación de un cuidador configuran actos posesorios
suficientes para usucapir.
 2)A los efectos de la procedencia de la prescripción
adquisitiva de un sepulcro, la detentación del título de
propiedad constituye un elemento relevante para acreditar la
efectiva ejecución de actos posesorios, ya que es el único
medio que habilita su uso, siendo indispensable tanto para
efectuar inhumaciones como para trasladar restos.
(CNCiv., Sala L, 6/4/2004, “Boneo de Fitte, Sylvia c/
Sucesores Universales de Román Ottamendi”).

m) CONDOMINIO

1. Al convertirse el Estado en propietario del

cincuenta por ciento indiviso del inmueble, en ningún
momento comunicó dicha circunstancia al demandante, ni
ejerció actos posesorios o de dominio que implicaran el
ejercicio pleno de los derechos así acordados en su
oportunidad. Ante tal circunstancia la interversión del título
no se presenta como requisito imprescindible en este caso
para permitir la procedencia de la acción intentada.
(CFedApel., Mar del Plata, Buenos Aires, Sent. 5807,
12/10/2000, “Azpitarte Elena c/ Estado Nacional s/
Usucapión”).

2. 1) Corresponde confirmar la sentencia que hizo

lugar a la demanda por el cobro de las mejoras provenientes
de una inversión realizada en una propiedad de la cual
ambas partes eran condóminos por partes iguales, pues el
reconocimiento expreso por la condómino del aporte del
actor en la construcción implicó el reconocimiento tácito de
la deuda originada en las mejoras que beneficiaron a aquélla.
2) Es improcedente la excepción de prescripción
interpuesta por la demandada por el cobro de las mejoras
que realizara el actor en una construcción de la cual ambos
eran condóminos, si en la demanda de división de
condominio la demandada reconoció el aporte que en
concepto de mejoras realizó el actor en el bien sometido a
condominio, pues por ese motivo era innecesario que aquél
realizara un acto de requerimiento para lograr un efecto
interruptivo de la prescripción debido a lo previsto en el art.
3989 del Cód. Civil.
(CNCiv., Sata F, 19/10/2006, “La Salvia, Jorge M. c/
Halajczuk, Thaissa”).
 n)PLANO DE MENSURA

1. Si la ley edicta que cuando la usucapión se

plantea como demanda debe acompañarse el plano de
mensura con los requisitos que establece para el mismo,
produciéndose la omisión de este recaudo aun del modo y
forma en que sucediera en autos, la conclusión no puede ser
otra que la resuelta en el decisorio rechazando la demanda,
pues faltó en la causa un elemento que no puede dejar de
darse y existir al hacer a la precisa individualización del
inmueble.
(CCiv.ComJMb.Min., Trelew, Chubut, Sala Civil,
18/4/2001, “Galván, Heriberlo c/The Port Madryn Argentina
Company Limited y otros s/ Posesión Veintenaria s/Desalojo
Daños y Perjuicios").

2. La objeción sobre la superficie adquirida,

derivada del supuesto convenio por el cual se habría
entregado la posesión de la fracción de siete, ocho o diez
metros de frente, carece de sustento.
En primer lugar, porque nada se ha probado al
respecto, con virtualidad de transmitir la posesión de la parte
en disputa, teniendo en cuenta que la cesión de derechos
relativos a un inmueble debe hacerse por escritura pública
(art. 1184 inc. 1 del Código Civil).
 Y en segundo término, porque si existiese el convenio
alegado, dirigido a compensar o reintegrar el pago de
impuestos mediante la transferencia del dominio (ya
adquirido por prescripción), su cumplimiento en orden a los
derechos que del mismo puedan emanar para las partes
debe procurarse por la vía idónea, ajena a la declaración del
dominio por transcurso del plazo de la prescripción.
En cuanto a los actos posesorios acreditados, resaltan
como tales la ocupación del inmueble, habitado primero por
el padre del actor y luego por éste, siendo tal inmueble el
domicilio donde falleció el padre y nacieron todos los lujos
del pretendiente, según surge de la documentación
acompañada.
(CApel.Civ.Com.., Salta, Salta, Sala 4, 5/2/2008, Sent.
08170039, “Poca, Héctor Ramón c/ Marini, Andrés y otro s/
Adquisición de dominio por prescripción”).

3. Es un error creer que el plano de mensura

constituya acto posesorio idóneo para demostrar el derecho
invocado. Simplemente es un requisito de admisibilidad
formal de la pretensión procesal sobre prescripción
adquisitiva de inmuebles. Sin este requisito no puede
interponerse eficazmente la demanda ni darse curso al
proceso dado que la propia ley lo impone.
 (CApel.Civ.ComMin., San Juan, San Juan, Sala 1, Sent,
19869, 271312009, “Peña, Miguel s/ Prescripción Adquisitiva
- Sumario").

o)SUCESORES

1.La usucapión es un modo legítimo y hábil para

obtener el dominio cuando, como sucede en autos, se trata
de compras muy antiguas realizadas a varios condóminos
que van falleciendo y hacen en la práctica muy dificultoso y
en ocasiones antieconómico, cuando no imposible, seguir el
rastro de sus herederos y lograr por medio de ellos la
transmisión del dominio por vía escrituraria.
(CC0002, SM 49924, RSD-402-1 S, 20/11/2001,
“Fenoy de Pollini, Zunilda Alaría y otra c/ Basso, Enrique
Juan y otros s/ Prescripción adquisitiva

2.La posesión detentada por el usucapiente se

transmite por herencia a su hijo, pues cuando la sucesión
tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cónyuge, el
heredero entra en posesión de la herencia desde el día de la
muerte del autor de la sucesión, sin ninguna formalidad o
intervención de los jueces, siendo el heredero continuador de
la persona del difunto, resultando propietario, acreedor o
deudor de todo lo que aquél también lo fuera (arts.
3410,3417, Cód. Civil).
 (CC0201, LP 90413, RSD-68-2 S, 25/4/2002,
“Cesarani, Alberto y otros c/ Casteli, Oscar Alberto s/
Reivindicación ”).

3.El heredero sucede al causante en la posesión de

cada uno de los objetos que integran el acervo hereditario,
siendo útil respecto de él el tiempo de posesión “rem sibe
habendi ” cumplido por su autor, al que se une o adiciona el
tiempo de posesión que ejerza el heredero por sí mismo, a
los efectos del cumplimiento del plazo prescriptivo, o bien, si
se tratase de una prescripción ya cumplida por su autor,
sucederlo en la misma situación jurídica respecto de la cosa
(arts. 3412; 3415; 3417; 3418 del mismo Código) y, por
ende, en la de accionar contra el titular dominial para
obtener el título de la adquisición dominial que dicha
situación comporta (arts. 2524, inc. 7; 3948 y 4015 del Cód.
Civil).
 (CC0002, SM 50788, RSD-295-4 S, 29/7/2004,
“Ponzio, Francisco c/ Boccalon, Aldo Alberto s/Nulidad de
sentencia”).

4. El juez de grado desestimó correctamente el

pretenso derecho con fundamento en el art. 3969 del Código
Civil, que se sabe interrumpe la prescripción entre marido y
mujer durante el matrimonio, adquiriendo vigencia el
instituto adquisitivo recién a partir del deceso de la
propietaria, toda vez que mal pueden las hijas invocar una
continuación de una posesión de la que su madre se
encontraba imposibilitada de ejercer jurídicamente en virtud
de la norma aludida.
Ante la imposibilidad de prohijarse en la continuación
posesoria de su madre y al no haber transcurrido el plazo de
prescripción de veinte años desde el fallecimiento de aquella,
el rechazo de la acción se ajusta a derecho (arts. 4015 y
4016 del Cód. Civil).
(CC0001, QL 9892, RSD-80-7 S, 27/9/2007, “Siffredi,
Ana María c/ Siffredi, Ezio Malecio s/ Usucapión”).

p) PRUEBA

1. La prueba en la usucapión debe acreditar la

existencia de una cadena regular de actos, no
necesariamente diarios, pero si practicada con intervalos lo
suficientemente cortos para que no existan lagunas que
desdibujen el uso normal del inmueble. Ello no ocurre si en
la prueba testimonial se acredita sólo el tiempo en que el
actor vivió en el barrio (el actor pretendía anexar un terreno
lindero a otro, del que ya era dueño). Tampoco son
suficientes las boletas de pago de impuestos ni la confección
y aprobación de un plano de mensura que se remontan solo
a fechas inmediatamente anteriores a la promoción de la
demanda.
(CC0103.LP 222336, RSD-334-95 S, 12/12/1995,
“Loubet Aliñada Manuel Argentino c/ Stenius Fernando s/
Usucapión”).

2. La cesión de derechos posesorios puede hacerse

válidamente por instrumento privado. No se opone cl art.
1455 del Código Civil si se la hizo antes de promoverse la
demanda por usucapión, pues no versa por tanto sobre
acciones o derechos litigiosos. Tampoco obsta el art. 1184
inc.l, que sólo exige escritura pública para los contratos cuyo
objeto sea el traspaso de los derechos reales taxativamente
enumerados por el art. 2593, entre los que no se encuentra
la posesión
(CCOOOO, JU 34813, RSD-214-41 S, 6/7/2000,
“Armentano José Luis c/ Faisal Julio s/ Usucapión”).
 3. A los fines de la usucapión, la actividad
probatoria no puede sustentarse sólo en la testimonial (art.
24 ley 14.159).
(CApel.Civ.Com., La Idata, Buenos Aires, Cámara 1
Sala 2,4/10/1994, Sent. 218189, “Allien, Leonor Elvira c/
Dagand, Osvaldo José y ocup. s/ Reivindicación").
(CApel.Civ.Com., La Plata, Buenos Aires, Cámara 1
Sala 2,27/6/1995, Sent. 220956, “Keyko SA. c/Municipalidad
de San Vicente s/ Usucapión").

4. A los fines de la usucapión, la prueba no

testimonial no tiene que cubrir necesariamente los 20 años,
y debe ser acreditativa de los actos posesorios al menos por
un lapso que librado al prudente arbitrio judicial, lleva al
Magistrado a la íntima convicción de que se ha exteriorizado
a través de una prueba compuesta la existencia de una
posesión adquisitiva.
(CApel.Civ.Com., La Plata, Buenos Aires, Cámara 1
Sala 2,4/10/1994, Sent. 218189, "Altieri, Leonor Elvira c/
Dagand, Osvaldo José y ocup. s/ Reivindicación").
(CApel.Civ.Com., La Plata, Buenos Aires, Cámara 1
Sala 2,27/6/1995, Sent. 220956, “Keyko SA. d Municipalidad
de San Vicente s/ Usucapión").

5. La trascendencia que provoca una sentencia

favorable en este tipo de proceso -adquisición del derecho
real de dominio por parte del poseedor y, consecuentemente,
su pérdida para el anterior titular- exige al Juzgador analizar
con celo y prudencia los elementos de convicción que se
arrimen.
(CApel.Civ.Com., Mar del Plata, Buenos Aires, Cámara
1, Sala 2, 9/11/1995, Sent. 952CX), “Argonz, Teresita Elsa
Mabeld Guategui de Argonz, Benedictas/Prescripción
adquisitiva").
(CApel.Civ.Com., Mar del Plata, Buenos Aires, Cámara
1, Sala 2, 12/2/1998, Sent. 103647, "Britos Blanca G. c/
Borsa de Galimberti Carolina s/ Usucapión").
 q) PRUEBA DE TESTIGOS

1. Si la prueba testifical rendida resulta

suficientemente convincente acerca de los extremos que
configuran los requisitos para la procedencia de la pretensión
de usucapión, y se halla integrada con la de reconocimiento
judicial que ya forma con aquella prueba compuesta,
ninguna incidencia puede tener en el resultado del juicio el
yerro que incurrió el tribunal al acordar mérito a
instrumentos que no se refieren al inmueble objeto del
litigio.
(STJ, Corrientes, 14/8/1996, Sent. 181, Expíe.N9954,
"Aquino Vicente David el Teresa Sánchez de Saenz y/o quien
se crea con derecho s/ ordinario”).

2. Puede ser útil recurrir a los testimonios de oídas

como elementos complementarios, pero cuando existen
otros medios, se debe procurar su recepción. Los testimonios
de oídas suelen ser necesarios para la prueba de la fama y el
rumor público.
(CApel.Civ.Com., Santiago del Estero, Santiago del
Estero, Cámara 2, 3/5/1995, “Sayago, Claudio Roger c/ Félix
Enrique Ledesma y otros s/ Prescripción Adquisitiva
Veinteañal”).
 3. Si bien la prueba de testigos tiene fundamental
importancia, la sentencia no puede fundarse exclusivamente
en ella, pues se supone que durante el tiempo necesario
para usucapir deben haber quedado huellas de la posesión
en algo más que en la memoria de los testigos, esto es, en
elementos de juicio independientes y objetivos, y que el
usucapiente si es realmente tal, podrá acudir a esos medios
para corroborar las declaraciones que ha traído a autos.
(CApel.Civ.Com., Morón, Buenos Aires, Sala 2,
29/2/1996, Sent. 34829, ‘‘Artuso, Luis c/ Berrolarán de
Reyes s/ Usucapión”).

r) APRECIACION DE LA PRUEBA

1. En materia de usucapión las pruebas aportadas

deben verificarse con visión de conjunto, en una ponderación
global, rehuyendo del método analítico que suele dar
resultados disvaliosos al desvirtuar el verdadero mérito de la
prueba acopiada en el proceso por la vía de una visión
parcializada, máxime frente a la exigencia del art. 24 inc. 2o
de la ley 14.159, sin perder de vista el valor y trascendencia
que haya de otorgarse a cada medio probatorio en particular.
Además, la prueba de la posesión en los procesos de
prescripción adquisitiva debe ser plena e indubitable, pero
ello no importa modificar las reglas de producción y
apreciación de las pruebas.
(CC0203, LP 105303, RSD-112-6 S, 4/7/2006,
“Aquino, Horacio Daniel d Pineda, Conrado (Sucesión
vacante) s/ Prescripción adquisitiva
(CC0203, LP 107740, RSD-52-7 S, 10/4/2007,
“Hernández, Martín Gabriel c/ Cantini, Guillermo María s/
Prescripción adquisitiva bicenal/ usucapión").

2. Si bien el reconocimiento judicial es un medio de

prueba que por sí sólo no tiene la posibilidad de extender sus
comprobaciones a un pasado más o menos remoto, no lo es
menos que posibilita comprobar, en el momento de
realizarse, el estado y condiciones de la ocupación, así como
verificar quien ocupa el bien, o la existencia de determinadas
edificaciones o mejoras que, aún con la imprecisión de los
ojos del profano, llevan a la convicción de una mayor o
menor antigüedad de las mismas.
(CC0203, LP 94701, RSD-70-1 S, 22/5/2001,
“Altaparro, Daniel Alberto y otro c/ Buono, Juan José s/
Usucapión”).

3.No puede dejarse de considerar que es también

doctrina de la Casación Provincial que nuestro sistema legal
no contiene la presunción de que cualquier ocupación es
para sí y a título de dueño, siendo a cargo de quien invoca el
título probar el animus domini y que la presunción de
animus domini que los pagos de impuestos representan no
pueden remontarse a una fecha anterior a la de los propios
pagos. Es también doctrina reiterada de la Casación
Provincial que en los juicios de usucapión debe probarse la
posesión animus domini actual, también la anterior y
especialmente la que se tuviera en el inicio de la ocupación
como único medio de demostrar el cumplimiento del plazo
legal y oponer dicha posesión como excepción no releva de
tal carga al pretendiente.
(CC0001, LZ 53183, RSD-350-3 S, 24/10/2002, “Bear
empresa constructora argentina SA. c/ Ríos, Alfredo
s/Reivindicación”).

4. La mención que al actuario realiza sobre la

antigua data de las plantaciones que detalla en el lote y el
estado de las construcciones existentes son probanza idónea
que no necesita de pericia edafológica para determinar los
años de su instalación y/o plantado en el predio ya que las
máximas de experiencia común de vida permiten apreciar al
juez o al funcionario judicial encomendado si está frente a
plantas añosas o no, más allá de que la constatación no
cubra evidentemente todo el período posesorio, pero que
apuntalado por otros medios relevantes (verb, prueba de
testigos) convenzan de la subsistencia de rastros o huellas
abarcad vas del lapso demostrativo de la ocupación y del
“animus rein sibi habendi ” que contempla el ordenamiento
jurídico.
(CC0001, QL 3146, RSD-7-00 S, 91212000, “Albornoz
Amistado Benjamín c/ Noseda De Ventola Amada s/
Usucapión ”).

5. La prueba de la posesión debe ser plena e

indubitable no sólo en lo que respecta a la individualización
del bien, sino también con relación a los actos posesorios
invocados, que deben ser inequívocos y evidenciar ánimo
posesorio. Ello implica la conformación de una prueba
completa, la que, dentro de lo razonable, debe abarcar todo
el período de posesión. Debe probarse que el corpus
posesorio fue ejercido mediante la realización de actos
materiales, habiéndose detentado la posesión con ánimo de
dueño; sin embargo la existencia del primero no hace
presumir la del segundo.
(CCOOOO, DO 85012, RSD-184-7 S, 17/8/2007,
“Camarich Jorge Andrés y otra c/ Sicilia Jorge Victorio s/
Usucapión ”).

6. En la figura de las llamadas accesiones de

posesiones que son distintas y separables entre sí, se
caracterizan en que el anterior traspasa a un tercero, a título
singular los derechos y ventajas, emergentes del estado de
hecho de su posesión y así, mediante la accesión el segundo
puede completar el plazo legalmente requerido para la
prescripción adquisitiva a su favor. El vínculo de derecho esta
dado por el título en virtud del cual se entregó la cosa, lo
cual constituye un requisito para que opere la accesión de
posesiones, pues debe haber un nexo jurídico de
transmisión; por ende, para que se puedan unir dos
posesiones distintas es indispensable un vínculo jurídico
destinado a transmitir los derechos posesorios o sea
continuidad indisoluble entre el tradens anterior, siendo
bastante a esos efectos que medie una tradición traslativa de
posesión, aunque este último vínculo jurídico sea defectuoso.
(CCOOOO, DO 85012, RSD-184-7 S, 17/8/2007,
“Camarich Jorge Andrés y otra c/ Sicilia Jorge Victorio s/
Usucapión”
 s)COSTAS

1. El párrafo incorporado por el art. 1o, ley 24.432

al 505, Código Civil, es inaplicable porque la limitación a la
cuantía de las costas esta prevista para los casos de
“incumplimiento de la obligación, cualquiera sea su fuente”,
mientras que aquí se trata de una usucapión ajena por
completo al derecho de las obligaciones. Sin perjuicio de ello,
la imposición de costas por la usucapión quedo firme para las
tres instancias mucho antes de que entrara en vigencia la
citada normativa. Importaría vulnerar la cosa juzgada
intentar la aplicación de un nuevo texto legal a una situación
ya decidida con carácter firme (art. 17, Const. Nacional).
(CNApel.Civ.Com-.Fed., Capital Federal, Sala 1,
14/8/1997, Sent. 244/94, “Glastra Sac c/ Estado Nacional
Minist de Obras y Servicios Públicos y otro s/ Prescripción
Adquisitiva").

2. 1- Si la intervención del Gobierno de la Ciudad de

Buenos Aires en el pleito fue en cumplimiento de una
obligación legal y al sólo efecto de verificar si mediaba o no
un interés fiscal comprometido (art. 24, inc. d) de la ley
14.159 modificada por el decreto ley 5756/58) y no hubo
oposición al progreso de la demanda por parte de aquél, es
clara la procedencia de la exención en costas por no ser
parte vencida.
 2- La circunstancia de que el Gobierno de la Ciudad de
Buenos Aires no se haya opuesto a la pretensión de la
actora, no implica que deban imponérsele las costas a ésta
última, si la única vía para el reconocimiento de su derecho
era la promoción del juicio de usucapión. Por ende, las
costas deben imponerse en el orden causado, pero
interpretando que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires
queda exento del pago de la tasa de justicia y de los demás
gastos, distintos de los honorarios, realizados por el actor
para el reconocimiento de su derecho, contenidos dentro del
concepto de costas contemplado por el art. 77 del Cód.
Procesal.
(CNApel.Civ., Capital Federal, Sala C, 12/11/1998,
‘‘Pinato, Alicia Carmen c/ Acerbo SA.CJ.F.I. s/ Posesión
vicenal”).

3. La parte que inicia un proceso de usucapión debe

entablar la demanda contra quien figure como titular de
dominio en el Registro de la Propiedad. Cuando esa
inscripción aparezca observada, asume el riesgo de que, en
el decurso de la investigación que resulte necesaria para
establecer esa titularidad, aparezca como tal quien en
realidad no lo sea (art. 679 y ccdtes., CPCC; art. 24 inc. a
ley 14.159). Y, por ello, también asume las consecuencias de
que quien sea demandado, nada tenga que ver con el
inmueble y se excepcione. Sería injusto que alguien ajeno a
la causa, indebidamente demandado, deba cargar con las
costas de su defensa, a la que se vio obligado por un acto de
quien, en definitiva, es el beneficiario del trámite que dio
lugar a ella.
(CApel.Civ.Corn., San Martín, Buenos Aires, Sala
2,23/9/1999, Sent. 46566, “Ruiz, Carlos Alberto c/
González, José B. y ot. s/ Usucapión").

t) LEGITIMACION PROCESAL

1) Legitimación pasiva

1. La demanda que pretende la usucapión del

inmueble debe sustanciarse con quien resulte titular de
dominio o quienes acrediten ser sus sucesores (arts. 24 ley
14.159,3279 C.C.; 679 y 680 del C.RC.) y su objeto lo
constituye el logro de una declaración judicial que reconozca
operada en favor del o de los accionantes la prescripción
respecto del bien en cuestión como uno de los modos que el
Código Civil estatuye para adquirir el dominio (arts.
2524,3999 y concordantes).
(SCBA, Ac 34039 S, 8/10/1985, “Devicenzi, Zacarías E.
c/ Propietario desconocido s/ Usucapión y reivindicación”).
 (SCBA, Ac 56922 S, 14/5/1996, “Cabrera, Manuel
Edmundo d Carbone y Pensa, Nelly Asunción María y otra s/
Prescripción veinteañal”).
(SCBA, C 98183 S, 11/11/2009, “Alsua o Alsua y
Grisetti, Celina Juana y otros c/ Municipalidad de Laprida s/
Usucapión. Nulidad de título”).

2. La demanda de usucapión de un inmueble debe

sustanciarse, en principio, sólo con quien resulte titular de
dominio de conformidad con lo dispuesto por los arts. 24 de
la ley 14.159 y 679 inc. 4 o del C.P.C., supuesto en el cual, de
conocerse su domicilio, corresponde correrle traslado de la
misma de acuerdo al trámite normal de sustanciación de los
procesos (arts, 338 y ccts. del Cód. Procesal).
(CC0001, QL 210, RSI-74-951,17/10/1995,
“Mikuskiewicz Jorge c/ Ortiz Oscar s/ Usucapión”).
(CC0001, QL 1479, RS1-147-00 1, 15/8/2000, “Aquino
Ofelia c/ CJ.C.SA. s/ Posesión Veinteañal”).
 3. La finalidad del plano de mensura es
individualizar el bien que se pretende usucapir, determinando
con exactitud su superficie, medidas y linderos, de modo que
exista coincidencia entre el inmueble en su aspecto físico y el
título que resulte.
(CC010Q, SN 9312, RSI-149-9I,30/4/2009, “Sánchez
Antonio Ramón c/ Jumilla de Víctor Eulogio y otros s/
Usucapión").

4. Si quien resulta demandado en el juicio de

usucapión no es titular registral del bien que se pretende
usucapir, carece de la cualidad necesaria para sostener la
relación jurídica sustancial en que se sustenta la pretensión
accionada, con prescindencia de su fundabilidad.
(CC0101, MP110065, RSD-154-00 S, 1/6/2000, “Mollar
Alberto c/ Rosemberg León s/ Posesión veinteañal)

2) Legitimación activa

1. El art. 8o de la ley 24.374, reza que la inscripción

registral a que se refiere el inciso “e” del art. 6o, es al efecto
que comience a correr el plazo de prescripción normado en
el artículo 3999 del Código civil, revistiendo el poseedor el
carácter de prescribiente y no de propietario como adujo el
actor en el libelo de inicio y receptara el fallo de origen,
puesto que si se lo considerara en tal calidad no requeriría
del cómputo del plazo previsto en el artículo antes citado.
(CC0001, QL 10488, RSD-69-8 S, 28/10/2008,
“Montenegro, Marcelino Enrique c/ Ramírez, Dionisio y otros
s/ Acción reivindicatoria”)

2. Siendo la actual actora hija de quien fuera

accionante en el anterior juicio de usucapión, ello torna
aplicable lo dispuesto por el art. 3410 del Cód. Civil, según el
cual cuando la sucesión tiene lugar entre ascendientes,
descendientes y cónyuge, el heredero entra en posesión de
la herencia desde el día de la muerte del autor de la
sucesión, sin ninguna formalidad o intervención de los
jueces. Y el art. 3417 del mismo Código determina que, el
heredero continúa la persona del difunto y es propietario,
acreedor o deudor de todo lo que el difunto era propietario,
acreedor o deudor.
(CC0203, LP B 77187, RSD-39-94 S, 1/3/1994, “Ruiz,
Robería c/ Magüen , Antonio y otro s/ Prescripción
adquisitiva por posesión veinteañal”).
 u) RECURSO EXTRAORDINARIO

1. Es inadmisible el recurso extraordinario (art. 280

del Cód. Procesal Civil y Comercial) deducido contra la
sentencia que rechazó el recurso de inaplicabilidad
interpuesto contra la que había hecho lugar a la demanda
que perseguía la adquisición del dominio de un inmueble por
usucapión.
(CSJN, Capital Federal, 13/8/1992, ‘‘Schulz, Adela c/
Neto, Victoriano y herederos, s/ Recurso de hecho”).

2. Es inadmisible (art. 280 del Cód. Procesal Civil y

Comercial de la Nación) el recurso extraordinario deducido
contra la sentencia que rechazó la demanda por usucapión
de un departamento.
(CSJN. Capital Federal. 20/8/1996, “Piaña de Pagano,
Magdalena Luisa y otro c/ Propietario Avenida Rivadavia
2676/78/90 s/ Recurso extraordinario”).

v) CASOS CONCRETOS

1. Usucapión: concepto: fundamento; proceso de

usucapión; requisitos; prueba; apreciación; pautas

1) La usucapión, que es la denominada prescripción

adquisitiva, es un modo de adquirir un derecho de
propiedad u otros derechos reales (usufructo, uso,
servidumbre) por el transcurso del tiempo. Tiene un
fundamento de orden público, pues no ha sido regulada
sólo atendiendo al interés del poseedor, sino también al
interés social, ya que estimula la producción y el trabajo
de quien durante años ha cultivado un inmueble,
incorporando riqueza a la comunidad, frente a un
propietario negligente que ha abandonado sus bienes.
2) El juicio de usucapión ha sido creado para
reconocer como propietario de un inmueble a aquella
persona que durante un cierto tiempo lo posee con ánimo
de dueño. Se trata de un proceso de carácter contencioso,
que debe entenderse contra quien resulte titular del
dominio de acuerdo con las constancias del catastro, y si
no se pudiera establecer con precisión quién figura como
titular al tiempo de promover la demanda, se procederá
de la forma que determinan las normas del rito para la
citación de personas desconocidas.
3) Los extremos requeridos para viabilizar la acción
de usucapión están constituidos por la existencia de una
prueba plena y concluyente de la existencia del corpus,
entendido como el ejercicio del poder de hecho, de
señorío sobre una cosa; del animus, es decir, de la
intención de mantener la cosa para sí y del
mantenimiento de ambos requisitos durante el plazo
requerido por ley, en forma pública y pacífica.
 4) En el proceso de usucapión, los extremos
acreditatorios deben concurrir a demostrar -en forma
palmaria y convincente- que se han ejercido actos posesorios
con ánimo de dueño, eficaces, con precisas referencias a la
época y naturaleza de los mismos, siendo insuficientes los
actos posesorios que son el ejercicio de simples facultades o
que son actos de simple tolerancia.
5) Si bien en el juicio de usucapión se admite toda
clase de pruebas, la testimonial es generalmente la de
mayor incidencia, aunque el fallo no podrá basarse
exclusivamente en la misma. Será especialmente
considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos,
tasas y contribuciones, aunque los recibos no figuren a
nombre de quien invoca la posesión, pero dicho pago tiene
un valor complementario que hace a la verosimilitud del
derecho invocado, e inclusive la falta de tal circunstancia no
obstaculiza a la viabilidad de la acción.
6) No es necesario que las evidencias presentadas
en el juicio de usucapión abarquen todo el plazo de
prescripción adquisitiva, pues basta que exterioricen la
existencia de la posesión durante una buena parte del lapso,
al igual que en materia del pago de impuestos.
7) Cabe hacer lugar a la acción de usucapión
intentada, pues de los medios de prueba obrantes en autos
resulta fehacientemente demostrada la existencia sobre el
inmueble que se intenta usucapir de una posesión exclusiva,
pública y pacífica (corpus possessorio) mantenida con
animus rem sibi habendi pot más de veinte años. Ello es así,
ya que la prueba testimonial rendida, de la cual surgen datos
concretos que permiten establecer la efectiva ocupación del
bien por los actores, se encuentra corroborada por la prueba
documental, consistente en los recibos de pago de
impuestos, tasas y servicios, cuyo pago temporáneo y
regular favorece a los demandantes en su pretensión.
(CApel, CC, Lomas de Zamora, Sala I, 20/6/2006,
“Tonani, Atilio Jorge y otro c/ Capria, Pedro y otros s/
usucapión”).

2. Prescripción adquisitiva: Carácter. Sentencia

declarativa

El proceso de usucapión, cuyo objetivo es obtener título

supletorio de dominio, es de carácter contencioso (conforme
lo dispuesto por la Ley 14.159); y la sentencia declarativa, y
con efectos retroactivos, según lo admite unánimemente la
doctrina, al día en que se empezó a poseer.
(CApel.Civ.Com.Min., San Juan, San Juan, Sala I,
18/2/2010, Sent. 20240, “Carbajal Susana Beatriz s/
Prescripción Adquisitiva ”
3. Adquisición del dominio. Prescripción adquisitiva

1. La prescripción adquisitiva “contra tabulas”

supone un estado posesorio al margen o en contradicción
con las constancias y presunciones regístrales, que por haber
de operar contra un titular no tercero, debe considerarse
como una relación “inter partes", deviniendo insoslayable la
exigencia civil de los plazos y la presencia de una posesión
excluyente, ininterrumpida, a título de dueño, pública y
pacífica, nunca confundible con cualquier ocupación
esporádica por depósito de objetos o aperos.
(CCiv.ComLábMin., Trelew, Chubut, Sala A, 21/8/2008,
Sent. 16-C- 08, “S. S., H. A. c/ A., CA. s/ Prescripción
Adquisitiva”).

2. En la prescripción adquisitiva vemos que una

persona posee una cosa y ejercita sobre ella las facultades
que corresponderían a determinado derecho real (aunque en
verdad no sea titular de ese derecho), de manera que
podemos señalar también dos elementos: 1) ejercicio de la
posesión sobre una cosa (actividad); 2) transcurso del
tiempo fijado por la ley.
(CCiv.ComLábMin., Trelew, Chubut, Sala A, 21/8/2008,
Sent. 16-C- 08, “S. S., H.A. c/A., CA. s/Prescripción
Adquisitiva”).
 3.Múltiples son las razones que se suelen aducir para
justificar la usucapión, pero la principal será siempre la de
servir a consolidar por ese medio la condición del poseedor,
transformando su situación de hecho en situación de
derecho, dado el tiempo trascurrido en el goce de aquella
situación y la actitud pasiva del titular del dominio que nada
hizo para recuperar la posesión perdida.
Para explicarlo se ha dicho que si bien el hecho será, en
principio, constreñido a deponer sus armas frente al derecho
demostrado, esta posición puede cambiar cuando su
continuado perdurar ha entretejido y tenazmente ligado la
situación de ipso a la complicada red de intereses de la vida,
y a la vez, se ha venido gradualmente debilitando o
relajando el vínculo de derecho del titular, de manera que
llega un momento en el que el sacrificio del hecho del
poseedor tan lleno de vida y energía, en homenaje a un
derecho anticuado y decadente, ofendería gravísimos
intereses y produciría complicaciones peligrosas.
(CCiv.ComLábMin., Trelew, Chubut, Sala A, 21/8/2008,
Sent. 16-C- 08, “S. S., H.A. c/A., C.A. s/ Prescripción
Adquisitiva”).

4. Entre el poseedor que durante un lapso

relativamente extenso ha realizado actos posesorios,
cultivado el predio, utilizándolo para sí y para su familia,
retirando sus frutos, etc., a vista y paciencia de la sociedad
que lo ha considerado durante todo el tiempo un propietario
aparentemente legítimo, y el verdadero dueño que ha
permanecido indiferente ante esta posesión que ha conocido
o debido conocer, la ley, después de transcurrido un tiempo,
se inclina por el primero que con su diligencia ha permitido
que el bien genere riquezas o utilidades, frente a la incuria
del propietario que, si tenía verdadero interés, tuvo tiempo
suficiente para hacer valer su derecho. La prescripción
responde a fines de seguridad jurídica y de conveniencia
social y por ello es una institución de orden público.
(CCiv.ComLabMin., Trelew, Chubut, Sala A, 21/8/2008,
Sent. 16-C- 08, “S. S., H. A. c/ A., CA. s/ Prescripción
Adquisitiva”).

5. Las características de la prescripción adquisitiva

son: 1) es un modo originario de adquisición del dominio: el
usucapiente no adquiere el derecho por la manifestación de
la voluntad del titular anterior y adquiere su derecho libre de
todo gravamen o vicio; 2) es un modo de adquisición a título
singular: sólo se adquieren cosas singulares o determinadas;
3) se adquiere a título gratuito: no implica para el poseedor
un sacrificio o desembolso económico.
Su propio trabajo, manifestado mediante actos
materiales sobre la cosa, constituye el esfuerzo mínimo
exigido por la ley para obtener el derecho; 4) es un modo de
adquisición por actos entre vivos.
(CCiv.ComLabMin., Trelew, Chubut, Sala A, 21/8/2008,
Sent. 16-C- 08, ‘‘S. S., H. A. c/ A., CA. s/ Prescripción
Adquisitiva”).

6. La usucapión opone a un verdadero propietario

con un poseedor. Ella sanciona la negligencia del veras
dominus concediendo una recompensa al explotador;... este
mecanismo... paraliza la regla según la cual la propiedad no
se pierde por el no uso.
(CCiv.ComLabMin., Trelew, Chubut, Sala A, 21/8/2008,
‘‘S. S. , H. A. c/ A., CA. s/ Prescripción Adquisitiva”).

7. “La prescripción larga favorece al poseedor de la

cosa aunque carezca de título y no tenga buena fe. Nada
dice el Código sobre la posibilidad de que quien la esgrime
pueda prevalerse de la posesión que tuvieron sus
antecesores, sea a título universal o particular.
Sin embargo, tanto la doctrina como la jurisprudencia
consideran que no hay obstáculo alguno que impida unir la
posesión actual con la de quienes fueron sus causantes; en
efecto, como la mala fe del poseedor no es obstáculo para la
prescripción veinteañal, no parecen necesarias demasiadas
disquisiciones para admitir la suma de los períodos de
posesión del causante y sucesor... Aquí no funciona la
limitación establecida en la parte final del artículo 4004,
sobre la “legalidad” de las posesiones, porque como lo
recuerda Vélez Sársfield en la parte final a la nota del
artículo 4016, “la buena fe exigida para la prescripción de
diez años, no lo es para la prescripción de treinta años” (es
decir la actual de veinte años)...”.
(CCiv.Com.LabMin., Trelew, Chubut, Sala A,
21/8/2008, Sent. 16-C- 08, “S. S., H. A. c/ A., CA. s/
Prescripción Adquisitiva”).

8. La institución de la usucapión, o prescripción

adquisitiva de inmuebles, todavía se justifica tanto por la
negligencia del verdadero propietario como por la
consideración que amerita, según Weill, Terré y Simler, aquel
que se conduce de hecho como un verdadero propietario y
que pone el bien en valor, contribuyendo a la prosperidad del
cuerpo social.
Así está asegurada la cesación de un divorcio entre el
hecho y el derecho, en beneficio del tiempo. Por lo menos en
uno de sus aspectos, la usucapión constituye una
recompensa consentida por el derecho positivo al explotante.
(CCiv.Corn.LabMin., Trelew, Chubut, Sala A,
21/8/2008, Sent. 16-C- 08, ‘‘S. S., H.A. c/ A., C.A. s/
Prescripción Adquisitiva”).
 4. Prescripción adquisitiva. Allanamiento: Efectos

Si bien la cuestión involucrada en la prescripción

adquisitiva comprende elementos de orden público, en su
mayor extensión se refiere a derechos patrimoniales
disponibles y que, por ende, el allanamiento liso y llano del
titular registral debe normalmente derivar en el acogimiento
de la demanda.
(CApel.Civ.Com.Lab. de Minería, Neuquén, Neuquén
Sala 1, 19/8/2008, Sent. 286432/02, ‘'Andrés, Luis Enrique,
c/ Valdebenito, Alberto y otros, s/Prescripción”).

5. Prescripción adquisitiva: Configuración

La prescripción adquisitiva se funda en la ‘actividad’ de

un sujeto que posee una cosa y ejercita sobre ella, durante
un prolongado lapso, las facultades correspondientes a un
determinado derecho real aunque no sea su titular. De
manera que pueden señalarse en la usucapión dos
elementos: 1) ejercicio de la posesión sobre una cosa y 2)
paso del tiempo fijado por la ley.
 Este medio excepcional de adquisición de dominio
requiere, al propio tiempo, un estado de abstención o
pasividad del titular del derecho.
De manera que dadas esas situaciones, el orden
jurídico positivo vuelca su tutela a favor del poseedor que
durante largo tiempo se comporta como dueño otorgándole
la seguridad de que, transcurridos los tiempos legales, su
derecho habrá obtenido definitiva consolidación.
(CApel.Civ.Com.Min., San Juan, San Juan, Sala 1,
2713/2009, Sent. 19869, “PEÑA, Miguel s/ Prescripción
Adquisitiva - Sumario'’).

6. Prescripción adquisitiva. Nulidad procesal. Estado

de indefensión. Mala fe
Si al momento de promover la demanda por usucapión
el actor conoce la identidad de las personas que debe
demandar y oculta esta circunstancia al magistrado
interveniente, más allá del desconocimiento de sus
domicilios, tal situación justifica la declaración de nulidad de
lo actuado. Pues, al no surgir de ninguna actuación que los
demandados hubieran tenido conocimiento de la existencia
del juicio y de la sentencia dictada, no corresponde tener por
purgado el vicio. Esta conducta de la actora es incorrecta y
desleal por tramitar un proceso en el que colocó en total
estado de indefensión a los accionados.
 (CNApel.Civ., Capital Federal, Sala M, 28/3/2007,
“Vázquez Pirn, Jorge Raúl c/ Pini y Arizzi, Delia Sara y otro
s/ Prescripción adquisitiva”).

7. Actos posesorios: sucesores; condominio;

copropietario; abandono; falta de prueba;
inadniisibilidad.

1. El pago de impuestos o servicios que podría en

cierto contexto coadyuvar a la prueba del animus domini
carece de virtualidad en este caso. En suma, lo único que se
ha probado es que el demandado, condómino con los
actores, falleció, pero dicho acto no demuestra que los
actores hayan realizado actos posesorios excluyentes,
inequívocos, que signifiquen una interversión del título.
2. Un sucesor, para prescribir frente a otros
herederos, debe ejercer una posesión exclusiva y excluyente
sobre los bienes del sucesorio, no bastando para ello la
posesión legalmente deferida a que aluden los arts. 3410,
3412, 3414, 3418 y concs. del Cód. Civil.
 3. En cuanto al condominio, no puede hablarse de
una posesión exclusiva y excluyente apta para fundar una
usucapión, en el supuesto del copropietario que usara de la
cosa común, pues en tal caso no hace más que ejercer
facultades reconocidas por la ley, mientras no intente
desconocer en forma indubitable los derechos de las
restantes condóminos.
4. A los fines de la usucapión, los actos de posesión
exclusiva que ejerce el condómino sobre el inmueble común
deben ser inequívocos, de modo que deba descartarse la
hipótesis de un mero reparto en el uso.
5. La prueba rendida en modo alguno permite
colegir que los actores, durante el plazo de la usucapión,
hayan excluido al demandado, desconociendo su carácter de
copropietario; la prueba rendida no hace sino avalar el
cumplimiento de los deberes y el ejercicio de los derechos
emergentes del derecho de propiedad por parte de los
condóminos actores con los alcances que establece la ley a
su respecto. H.N.C.
(CNCiv., sala F, 28/5/2010, “Cassinelli, Ulises Andrés y
otro c/ Mullo, Antonio José s/prescripción adquisitiva", El
Derecho, 14/10/2010).

8. Prescripción. Derechos creditorios. Derechos reales.

Prescripción adquisitiva: Alcances
 La prescripción liberatoria es inaplicable a los derechos
reales, pues funciona en el ámbito propio de los derechos
personales, siendo -por el contrario-- la adquisitiva particular
de los derechos reales. Es que, a diferencia de la usucapión
que está subordinada a la posesión, la prescripción
liberatoria no requiere, en general, de otra condición que la
inacción, inercia o negligencia del titular del derecho contra
el que se invoca; y de la comparación de ambas clases de
prescripción surge como diferencia que la adquisitiva opera
en materia de derechos reales y la liberatoria, en principio,
en la de los derechos personales.
(CNApel.Civ., Capital Federal, Sala F, 29/4/2003,
“Sociedad Anónima Dominga B. de Marconetti c/ Gobierno
de la Ciudad de Buenos Aires s/ Reivindicación - Ordinario”).

9. Simulación: prescripción de la acción: plazo;

cómputo; acción intentada por el heredero del
causante

1) Los afectados por un acto simulado del causante no

lo pueden cuestionar en vida del simulador, pues mientras
viva éste, aquéllos carecen de derecho actual, de manera
que la vocación hereditaria no pasa de ser una expectativa
sujeta al hecho contingente de quien muera primero. En
concreto, dado que sin muerto no hay herederos, la vocación
se convierte en derecho en el instante de la muerte. De ahí
que el heredero recién adquiere en ese momento
legitimación para impugnar los actos del causante, en razón
de que es en tal oportunidad cuando su “esperanza” se
convierte en “derecho”.
2)El art. 3953 del Cód. Civil, al establecer que “los
derechos que no pueden reclamarse sino en calidad de
heredero [...] no son prescriptibles, sino desde la apertura
de la sucesión sobre la cual deben ejercerse”, por “apertura
de la sucesión” debe entenderse que es la fecha del
fallecimiento del causante. Este aserto lo confirma cl art.
3282, del mismo Código, cuando dispone que “la sucesión o
el derecho hereditario, se abre tanto en las sucesiones
legítimas como en las testamentarias, desde la muerte del
autor de la sucesión”; a lo que cabe agregar la significativa
nota del codificador a la citada norma, en la cual se indica
que “la muerte, la apertura y la trasmisión de la herencia, se
causan en el mismo instante. No hay entre ellas el menor
intervalo de tiempo; son indivisibles”.
3)El ataque que realizan los herederos contra la
simulación -tal el caso de autos- no lo hacen como
continuadores de la persona del causante, sino como
terceros en defensa y ejercicio de sus derechos hereditarios
o, si se quiere, como una clase especial de terceros, en tanto
son ajenos al acto que se impugna por no haber tenido
ninguna participación en él.
 4)El plazo bienal de la prescripción de la acción de
simulación (art. 4030, párr. 2°, Cód. Civil) es aplicable
también a los terceros (conf. CNCiv., en pleno, 10/9/82,
“Glusberg, Santiago, conc. c/ Jorío, Carlos, sue.”). Desde
luego, que el inicio del cómputo no puede ser el mismo que
para los supuestos en que se pretende dejar sin efecto entre
las partes un acto simulado -el desconocimiento de la
simulación por el aparente titular del derecho- sino que corre
a partir del conocimiento efectivo del acto por el
impugnante.
5)A la luz de cierta orientación jurisprudencial, y por la
que se inclinan diversas Salas de este Tribunal, se estima
que -a menos que los actores acrediten un conocimiento
posterior- el plazo de la prescripción de la acción de
simulación debe partir de la apertura de la sucesión, en
razón de que se supone que al tiempo de la muerte del
causante se conoce la simulación. En otras palabras, serían
los accionantes quienes tendrían que probar que tomaron
conocimiento del acto simulado con posterioridad a la
muerte de las causantes; bastando al excepcionante con
probar el transcurso de los dos años desde los mentados
decesos. En esa inteligencia, entonces, quienes atacan el
acto son los que deben probar la fecha en que ese
conocimiento se produjo para poder establecer el momento
de inicio del instituto, aunque si dicho conocimiento es
anterior al fallecimiento, el punto de partida de la
prescripción se confunde con la data de la muerte de las
causantes.
(CNCiv., Sala B, 28/4/2006, “D., O. E. c¡ G., F. F. s/
simulación y G„ F. P. c/ D., E.A.s/ desalojo”).

10. Allanamiento: improcedencia; orden público;

coheredero que pretende usucapir; interversión del
título; plazo prescriptivo; comienzo; oportunidad.
Sucesión: comunidad hereditaria; falta de
regulación; normativa aplicable, pretensión
prescriptiva

1. Si bien, como regla general, el demandado se

puede allanar y este acto es realizable en toda clase de
juicios, salvo que estuviera comprometido el orden público,
es menester tener en cuenta que, tratándose de usucapión,
no obstante la existencia de allanamiento, el juez debe abrir
la causa a prueba, ya que, en materia de derechos reales,
está comprometido el orden público y se vulneraría
seriamente el interés superior de la sociedad si se permitiera
perder el dominio por una mera declaración de voluntad.
2. En el caso de la usucapión, la ley exige actos
posesorios y su prueba, y no una expresión de voluntad del
titular del dominio que se despoja de él mediante la forma
de allanamiento a la demanda, ya que constituiría un modo
disimulado de transmisión del dominio y no la declaración
estatal de su otorgamiento a quien tuvo la posesión durante
el tiempo requerido por la ley, lo que en suma está señalado
el relativo valor que tiene la declaración de rebeldía y la
necesidad de que exista prueba suficiente aportada por el
interesado que torne viable la pretensión.
3. Si bien el Código Civil argentino no reguló tema
tan delicado como la comunidad hereditaria, se deben aplicar
por analogía las normas que reglan el condominio. Por lo
tanto, encontrándonos ante un coheredero que pretende
usucapir contra los demás, al igual que si se tratara de un
condómino, para que pueda prescribir la cosa común poseída
junto con otros, el pretensor debe acreditar la existencia de
interversión del título en virtud de la cual comenzó a poseer
exclusivamente para sí.
4. Si la prescripción es título idóneo para que un
condómino o coheredero extinga el parcial derecho de los
otros comuneros y adquiera para sí la propiedad de la
totalidad de la cosa, ello lo es a condición de que intervierta
su título de coposeedor por el de único poseedor, excluyendo
así de la relación real con la cosa a los demás condominos o
coherederos. A partir de dicha mutación o interversión es
que comienza a correr el plazo usucaptivo.
5. La prescripción es título idóneo para que un
condómino o coheredero extinga el parcial derecho de sus
otros comuneros y adquiera para sí la propiedad de la
totalidad de la cosa. Para ello, deberá concretar actos
claramente demostrativos e inequívocos que excluyan toda
duda en la gente y, fundamentalmente, en sus cotitulares,
de que ellos fueron realizados en ejercicio de un derecho que
les es propio pero a la vez exclusivo y excluyente del de
todos ellos,
6. La prescripción adquisitiva de partes indivisas
que realiza un condómino resulta sumamente dificultosa, por
cuanto la prueba de la posesión debe estar acompañada
inexorablemente de la prueba de la interversión del título,
esto es, por el cambio de la causa o título en virtud del cual
se está poseyendo o teniendo la cosa, que, conforme a la
manda del art. 2353 del Cód. Civil, tal voluntad debe
manifestarse por actos exteriores y la prueba corresponde a
quien lo invoque para destruir la presunción del art. 2358 del
Cód. Civil. Deben necesariamente realizarse actos exteriores
que manifiesten en forma inequívoca la intención de privar al
restante condómino de disponer de la cosa y, además, para
que se logre dicho objetivo (art. 2458, Cód. Civil), es
necesaria una verdadera contradicción a los derechos del
copropietario, un verdadero alzamiento contra su derecho.
7.De conformidad con el art. 2353 del Cód. Civil, el
poseedor o el tenedor no pueden modificar o intervertir, por
su propia voluntad, la causa o título en virtud de los cuales
se encuentran en la posesión o en la tenencia de la cosa. Ello
quiere decir que el poseedor no puede pasar a ser tenedor, o
viceversa, por medio de una mera operación mental o
manifestaciones verbales en tal sentido, sino que deben
existir actos exteriores materiales o jurídicos que revelen de
manera inequívoca, concluyente y positiva el cambio de
relación con la cosa.
8. La posesión material de los bienes de un
coheredero beneficia a todos. Ello es razonable por cuanto,
cuando un heredero ejerce la posesión de un bien
hereditario, no está actuando como su único dueño sino
como un comunero sobre la cosa que pertenece a todos. Por
ello, un coheredero ejerce la posesión material de un bien
indiviso por todos sus coherederos y cualquiera de éstos,
aunque de hecho no hubieran tenido la posesión, puede
oponerla a terceros. M. M. F. L.
(Cám.C.C. Junín, 1/11/2011, “G., E. C. c/ G., M. C. E. y
otros s/ usucapión”. -Publicado en El Derecho, Buenos Aires,
UCA, año XLIX, n° 12889, 2/12/2011, fallo 57092-).
11. Prescripción adquisitiva: relación real; posesión;
exclusión de condóminos; plazo; reconocimiento;
interrupción

1.La exclusión producida por un condómino respecto de

los otros no se prueba por la sola acreditación del uso y goce
que aquél hace de la cosa, pues ello responde al ejercicio de
su derecho sin que ese ejercicio importe por sí mismo
exclusión del otro u otros comuneros, sino que la exclusión
en la propiedad requiere comprobación específica y
determinada. La prescripción adquisitiva tiene lugar a los
veinte años de iniciada esa posesión exclusiva, no
computándose el tiempo anterior.
2.La circunstancia de que el coposeedor no pueda
cambiar por sí mismo ni por el transcurso del tiempo la
causa de su relación real hace que no pueda excluir a los
otros coposeedores en la posesión de la cosa y sólo podría
obtener dicho resultado si realizara un acto de exclusión en
los términos del art. 2458 del Cód. Civil. Los otros
condóminos sólo podrán experimentar la pérdida de su
posesión por exclusión de que les haga objeto el coposeedor
y que perdure veinte años, por lo que la ausencia de ese
requisito temporal es más que suficiente para el rechazo de
la pretensión de usucapión.
 3.El reconocimiento tácito del derecho de los terceros
efectuado por la demandada al pretender adquirir el
inmueble que pretende ser adquirido por prescripción
produce la interrupción del curso de la misma en los
términos del art. 3992 del Cód. Civil. S. G.
(Cám.C.C. Junín, 24/1112011, “Marías, Marta Ana c/
Fusari, Celina Antonia s/ usucapión ” .-Publicado en El
Derecho, Buenos Aires, UCA, año L, n° 12968, 29/3/2012,
fallo 57236-).

DICTAMEN NOTARIAL. JUSTO TÍTULO. BUENA FE

a) Doctrina

Constituye justo título el emanado de una escritura en

la que la documentación habilitante no contiene facultades
suficientes, o carece de la forma legalmente requerida, y en
tales casos el adquirente puede alegar buena fe para
prescribir en los términos del artículo 3999 del Código Civil.

b) Antecedentes

Se presenta el escribano J. G. CH. formulando consulta

respecto de una escritura antecedente por la cual. 1)
Adquirieron una unidad funcional con fecha 19 de agosto de
1974 los cónyuges en primeras nupcias don M. E. y doña I.
A. R. de E. 2) Posteriormente el cónyuge otorgó con fecha 29
de marzo de 1983 a favor de su señora esposa doña I. A. R.
de E. un poder amplio de administración y disposición. 3)
Con fecha 9 de junio de 1983, doña I. A. R. de E. por sí, y
además en nombre y representación de su cónyuge, don M
E., representación que acreditó con el poder amplio de
administración y disposición antes mencionado, otorgó por
escritura pública ante la escribana F. una donación de la
nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio a favor de
la hija de ambos del inmueble de referencia. 4) Con fecha 16
de marzo de 2001, ante la citada escribana F. se otorgó
escritura aclaratoria rectificatoria en la que se transcriben los
autos pertinentes a las sucesiones de don M. E. y su
cónyuge, doña I. A. R. de E., y una de las coherederas
ratifica la donación efectuada a favor de su hermana. La
titular de dominio (donataria), a través de sus asesores
letrados, considera que es plenamente eficaz, la donación
efectuada a su favor, por tratarse de un defecto de
representación, subsanado por la prescripción operada en
función de lo establecido en los arts. 3999 y 4010 del Código
Civil, que establece la misma en diez años, en tanto el
consultante expresa que si se toma en consideración lo
prescripto por los arts. 18 y 1807, inc. 6o, la donación seria
nula y estaría saneado el título recién a los veinte años-, por
lo tanto, el escribano consultante solicita a esta Comisión se
dirima el tema en cuestión.

c) Consideraciones

Para tratar este tema necesitamos hacer una síntesis

de los conceptos de usucapión, posesión, justo título y buena
fe.
La usucapión (usus, usucapió) convierte, gracias a la
virtud curativa del tiempo, el estado de hecho en un estado
jurídico.
En relación con la usucapión, podemos afirmar -sin lugar a
dudas- que constituye una solución justa, que desempeña
una función social necesaria.
ya que a falta de título, la propiedad inmobiliaria no
podría ser probada si no existiera la usucapión.
La prescripción soluciona ese problema, ya que
basta con el correr de cierta cantidad de años de
posesión (20 años en forma continua), al cabo de los
cuales habrá una concordancia indisoluble entre hecho y
derecho. Aquel que sólo era poseedor se convierte en
titular del derecho.
El art. 4015 establece: “Prescríbese también la
propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales
por la posesión continua de veinte años, con ánimo de
tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe
por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las
servidumbres para cuya prescripción se necesita título”.
La Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en
lo Civil, en el fallo del 26 de agosto de 1980, expresó al
respecto: “La usucapión se impone como una verdadera
sanción a la incuria y negligencia de los dueños de las
cosas, cuando las dejan en estado de abandono. Es una
actitud reñida con el deber comunitario porque no se ha
hecho un ejercicio regular del uso y goce de bienes raíces
destinados a la productividad y utilización conforme a su
destino”.
 d) Prescripción adquisitiva breve o decenal

Por su parte, el art. 3999 del Código Civil establece: “El

que adquiere un inmueble con buena fe y justo título,
prescribe la propiedad por la posesión continua de diez
años”. Esta es la llamada prescripción decenal o prescripción
ordinaria. La prescripción, en este supuesto, no hace más
que consolidar la adquisición del comprador. Dicho con
palabras de la Suprema Corte de Buenos Aires: “La
prescripción adquisitiva del art. 3999, del Código Civil
ampara al poseedor poniéndolo a cubierto de toda
reclamación falta o vicio del título de dominio de su
enajenante, por lo que, cumplida la prescripción, resulta
inoperante el principio del art. 3270 del Cód. Civil e
inconducente cualquier investigación acerca de la validez del
título” (Acuerdos y sentencias serie 19, tomo II, pág. 59,
voto del doctor Quijano, Jurisprudencia de la Suprema Corte
de Buenos Aires, pág. 541).
La prescripción decenal del art. 3999 no es “de
adquirir”. la cosa ya está adquirida con título y buena fe. La
prescripción, como se expresó anteriormente, no hace más
que consolidar la adquisición hecha.
Salvat manifiesta: “Suele decirse sin embargo que la
prescripción adquisitiva funciona en el caso de la prescripción
corta, como modo de consolidación de una enajenación
hecha a non domino, es decir, por una persona que no era
propietaria de la cosa”.
La terminología “justo título” es per se engañosa, por
cuanto parecería que si es justo el título, es porque no hay
vicio alguno que obste a la transmisión dominial. Sin
embargo no es así, aclaran Aubry y Rau, luego de dar la
definición de justo título adoptada por nuestro legislador,
que “la palabra ‘justo’ se refiere exclusivamente a la
reunión de las condiciones legales, y no a la legitimidad de
la transmisión de la propiedad”.
Por lo tanto, no debe entenderse por “justo” que
carece de vicio alguno, de lo contrario equivaldría a un
título suficiente, sin que tuviera sentido establecer una
diferenciación entre ambos.
De igual manera lo entiende Troplong al decir que se
llama “justo” porque es la expresión de uno de los modos
reconocidos por la ley para desplazar el dominio de las
cosas, y no es justo en el sentido de que transfiere un
derecho incontestable, porque la prescripción tiene
precisamente por objeto suplir el defecto de derecho y
consolidar un título susceptible de ser destruido. Aubry y
Rau conceptuaron con claridad una definición jurídica sobre
el particular; decían: “Se denomina justo título un título
que considerado en sí, es decir, con abstracción de si
emana del verdadero propietario y de una persona capaz
de enajenar, es apto para conferir un derecho de dominio”.
Como lo reseña Norberto Manuel Abeledo en su
trabajo sobre el justo título, publicado en la Revista del
Notariado n° 8,54, pág. 58, son requisitos de la usucapión
breve, como el mismo artículo lo norma: la posesión
(durante el tiempo y las condiciones que la ley exige), el
justo título y la buena fe.
La posesión es la base fundamental de la prescripción
adquisitiva, siendo el requisito común entre la usucapión
breve y la larga. La posesión exige en el poseedor tener
una cosa bajo su poder y el ánimo e intención de someterla
al ejercicio del derecho de propiedad. Por falta de animus
domini, no servirán para prescribir las posesiones de
arrendatario, comodatario, depositario o cualquier otro
poseedor alieno domini. Ni tampoco sirve la posesión en
virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño.
Esto significa que si se ostenta la cosa a simple título
de tenedor, reconociendo en otro el derecho de dominio, no
es hábil para usucapir. En segundo lugar, la posesión debe
ser continua; debe entenderse por tal aquella que es
ejercida de manera que no haya intermitencias durante el
tiempo que la ley señala para la prescripción. La posesión
debe considerarse no continua solamente cuando esa
interrupción ha durado un año, tal como norma el art.
3984: “La prescripción se interrumpe cuando se priva al
poseedor durante un año del goce de la cosa por el antiguo
propietario, o por un tercero, aunque la nueva posesión sea
ilegítima, injusta o violenta”. Es necesario que también ésta
sea pública, entendiéndose por tal cuando el dueño
verdadero del bien pueda apreciar que hay un tercero que
está ejerciendo actos de propiedad sobre su cosa, pues los
actos clandestinos no pueden ser utilizados para la
invocación de la posesión. El requisito de que la posesión
sea pública es porque lo que verdaderamente caracteriza el
ejercicio del derecho de propiedad es el ejercicio público
erga omnes.
Es destacable, además, que la posesión debió haber
sido ganada sin violencia, ya que es norma general que en
ningún caso pueda adquirirse violentamente la posesión
mientras exista un poseedor que se oponga. Para que sea un
justo título es condición sine qua non que esté “revestido de
las solemnidades exigidas para su validez”. Este requisito
está en la definición misma de esta figura, es parte de su
esencia, sin que haya cabida a otra interpretación.
• Ahora bien, ¿cuáles son esas solemnidades exigidas?;
veamos el art. 1184: “Deben ser hechos en escritura pública,
con excepción de los que fuesen celebrados en subasta
pública: Io Los contratos que tuvieren por objeto la
transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo,
o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o
traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro... ”.
Por tanto, no debe confundirse el justo título, como
acto-jurídico causa del derecho real, con la forma
instrumental que lo recubre: escritura pública siempre que
se trate de inmuebles, siendo un requisito ad solemnitatem,
tal cual el principio general que surge del art. 1183.
A su vez, el art. 4012 establece categóricamente: “El
título nulo por defecto de forma, no puede servir de base
para la prescripción”, diciendo en su nota: “La nulidad del
acto por su forma es un obstáculo invencible para que sea un
justo título; tal sería la venta de un inmueble por un
documento privado”.
Parece superponerse este artículo con el antes citado
art. 4012, estando uno de ellos de más; sin embargo, no es
así: mientras el art. 4009 se refiere únicamente al
significado principal y propio de solemnidad extrínseca del
art. 973, el otro se refiere también a las formas intrínsecas,
a la idoneidad del título. Por consiguiente, es inhábil aquel
que tuviese un objeto ilícito o fuese contrario a la moral o a
las buenas costumbres, entre los variados ejemplos que
pueden citarse (coni. Parry, Adolfo E., “Justo Título:
condiciones requeridas”, La Ley, mayo 17 de 1939, t. 14,
pág. 530).
 Por lo tanto, el justo título requiere para ser tal tanto
de las formas extrínsecas como de las intrínsecas; así
provenga la nulidad por una u otra razón, en ningún caso es
justo título. Vélez dice en su nota al art. 4012: “La nulidad
del acto puede proceder de sus formas intrínsecas, por
ejemplo, sobre las condiciones esenciales del contrato, o de
la forma extrínseca, el escrito que lo comprueba, cuando el
escrito está sujeto a ciertas formas solemnes. En el primer
caso, el acto no puede ser para el poseedor un justo título.
Si al contrario, por un vicio cualquiera el acto no es nulo,
sino anulable, puede servir al poseedor.

• En el segundo caso, la nulidad del acto por la forma

es un obstáculo invencible para que sea un justo título; tal
sería la venta de un inmueble por un documento privado”.
El art. 4013 es de difícil interpretación, veámoslo:
“Aunque la nulidad del título sea meramente relativa al que
adquiere la cosa, no puede prescribir contra terceros ni
contra aquellos mismos de quienes emana el título”. Como se
ve, nada claro fue Vélez en esta norma; en ella se refiere a
la nulidad relativa respecto del adquirente, estableciendo que
éste no puede prescribir, en tales condiciones, contra
terceros ni contra aquellos mismos de quienes emana el
título.
 Sería el caso de adquisición por dolo, violencia o error,
por ejemplo; por tanto, existe un vicio de la voluntad o del
consentimiento en el título por el cual se adquiere. La ley
veda al que adquirió conociendo o debiendo conocer este
vicio, y contra terceros, sea contra las propias personas de
quien emana el título.
Por último, el vicio de forma puede perfectamente
subsanarse a posteriori, por lo cual pasaría a considerarse
como justo título desde el momento en que se purgó el
defecto (conforme Colombo, Leonardo A., ob. cit.).
Nos encontramos con el art. 4012 del Código Civil, que
establece: “El título nulo por defecto de forma, no puede
servir de base para la prescripción”.
Agrega Salvat que esta disposición debe aplicarse no
sólo en el caso de los actos solemnes, como las donaciones,
sino también en el de actos simplemente formales, como la
venta, porque en ambos casos la observancia de las
formalidades es indispensable para que pueda haber
transmisión de la propiedad.
 La jurisprudencia y la doctrina, con la única excepción
en este caso de Borda y de Astuena, están contestes en que
el documento privado no podría ser un justo título para la
prescripción corta dado que para la transmisión del dominio
se requiere que el acto se lleve a cabo por escritura pública
(art. 1184).
Para el cumplimiento de este artículo relativo a la
forma, el título debe resultar de escritura pública.
El doctor Guillermo Borda, después de la reforma del
Código en el año 1968 y en virtud del agregado que se hizo
al art. 2355 del Código Civil, que dice: “Se considera legítima
la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe,
mediando boleto de compraventa’’.
En el comentario al art. 4012 Sal vat estima que “un
contrato de venta otorgado en una escritura pública nula por
falta de transcripción de los documentos habilitantes
tampoco podría ser justo título porque el acto mismo sería
nulo”.
Téngase presente que al expresar esto Salvat, no había
sido sancionada la ley 15.875 y, por tanto, de conformidad
con la anterior redacción del art. 1004, eran nulas las
escrituras que no tuvieran las procuraciones o documentos
habilitantes, cosa que hoy ha desaparecido.
Podemos destacar, asimismo, un comentario del Dr.
Astuena, publicado en la Revista del Notariado n° 811,
donde manifiesta: “por supuesto, no olvido que el
instrumento está integrado al concepto de forma y que en
ese aspecto adquiere relevancia en virtud de lo establecido
en el art. 4012, pero considero que esta norma no tiene el
alcance omnicomprensivo que se le ha dado hasta el
presente sino que, por el contrario, su aplicación debe
relativizarse con arreglo a lo dispuesto por el agregado al
art. 2355, como veremos”.

e)Buena fe

La noción de justo título se encuentra asociada

plenamente al concepto subjetivo de la buena fe, ya que si
bien la buena fe es un elemento distinto del justo título,
éstos se hallan íntimamente ligados. Al respecto, el
Codificador establece en la nota al art. 3999: “Si el justo
título y la buena fe son dos condiciones distintas, no son, sin
embargo, dos condiciones independientes”.
No obstante esta estrecha vinculación, bien puede
ocurrir que haya justo título y, sin embargo, falte la buena
fe, como sucedería en el caso de que el que adquiere
conozca la falla del derecho del transmitente. Sin embargo,
un justo título en tales condiciones no tendría valor en
nuestro derecho por cuanto, al decir de Troplong, es la buena
fe la que purifica al título de sus vicios y lo rehabilita a los
ojos de la conciencia. Es la creencia firme e intacta de que se
es el propietario, es la convicción de que ningún otro tiene
derecho sobre la cosa, de que se es el dueño exclusivo, de
que se tiene sobre ella un poder absoluto.
O sea, entonces, que el poseedor debe estar totalmente
convencido de que es el legítimo propietario del inmueble,
para lo cual debe ignorar que quien se lo transmitió no era el
propietario, o siéndolo, carecía de capacidad para enajenar.
Por tanto, la buena fe exige una creencia plena y entera; la
menor duda de parte del adquirente acerca de los derechos
de su autor sería excluyente de la buena fe.
De acuerdo con lo establecido en el art. 4006: “La
buena fe requerida para la prescripción, es la creencia sin
duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo señor de la
cosa. Las disposiciones contenidas en el título De la
posesión, sobre la posesión de buena fe, son aplicables a
este capítulo”. En la nota aclara que “la buena fe consiste en
creer que aquel de quien se recibe la cosa, es dueño y puede
enajenarla”. Agrega que debe ser creencia sin duda alguna, y
dice: “Duda es un término medio entre la buena y mala fe”.

• El doctor Horacio L. Pelosi señala, en su exposición

correspondiente a la sesión académica celebrada el 11 de
mayo de 1998, lo siguiente:
“ 1.- En primer término, el Código Civil no sigue
textualmente a Aubry y Rau, para quienes el justo título era
aquel considerado con abstracción de si emana del verdadero
propietario y de una persona capaz de enajenar. Nuestro
Código utiliza, en lugar de esta expresión ‘verdadero
propietario, persona capaz’, la siguiente expresión: ‘sin
consideración a la condición de la persona de quien emana’,
y concluye que tal vez debió ser expresado en plural, es
decir, ‘a las condiciones de la persona de quien emana’”.
En este concepto se encuentran cubiertas las
transmisiones a non domino tanto como las emanadas de
persona incapaz, pero también estima el Dr. Pelosi que se
encuentran comprendidas las emanadas de persona no
legitimada para realizar el acto.
Vélez Sarsfield, en la nota al art. 4010, dice: “Por justo
título se entiende exclusivamente la reunión de las
condiciones legales que prescribe el artículo”.
Y ese artículo prescribe ausencia, es decir, sin
consideración a la condición de la persona.
 Fue el maestro Lafaille quien ya señaló, en el Tratado
de Derecho Civil, la distinción que antes mencionamos entre
el texto del art. 4010 y el de su fuente.
2.- En segundo término, la doctrina es prácticamente
unánime en señalar que es justo título el emanado reuniendo
la forma de quien no es propietario.
Continua preguntándose el Dr. Horacio Pelosi: ¿no
comprende esto, acaso, a aquel que transfiere la propiedad
de una cosa alegando tener una representación inexistente o
una representación no comprobable o no susceptible de ser
demostrada, lo que la tomaría prácticamente igual a la
inexistente?
Segovia, refiriéndose a la ignorancia de la causa que
invalida un acto, pone por ejemplo al que adquiere a una
persona que no es dueña creyéndola tal, al que compra a un
menor creyéndolo mayor y al que compra creyendo que
existe tal o cual autorización necesaria cuando ella no existe.
Este término “autorización necesaria” ¿a qué se refiere?, ¿a
una autorización judicial exclusivamente o a toda la
documentación que haga viable que el acto sea realizado
correctamente por quien alega una representación? ¿No es lo
mismo que no exista esa autorización, que no exista una
aprobación del directorio o que no exista un poder?
Recordamos también el ejemplo de Salvat, que sostenía que
no podía considerarse justo título cuando estábamos frente a
una escritura nula por falta de transcripción de los
documentos habilitantes. A contrario sensu, habiendo
desaparecido esa nulidad, estimamos que no hay obstáculo
alguno para considerar justo título aquel documento que
carece de la documentación habilitante o que es insuficiente
o incorrecta.
La buena fe, para los casos que nos ocupan, es la
creencia sin duda alguna del poseedor de ser el exclusivo
señor de la cosa. Lo dice el art. 4006.
Es la convicción de ser titular del derecho real; es
creencia de tener un título suficiente cuando sólo se tiene
justo título. La buena fe basta que exista en el origen de la
posesión. No es obstáculo incluso para usucapir que luego se
conozca el vicio del que pueda adolecer el título. Además,
conforme al art. 2362, la buena fe se presume. No puede
hacerse, por tanto, la presunción inversa.
En igual sentido, el art. 4008 expresa que siempre se
presume la buena fe, y basta que haya existido en el
momento de la adquisición. Además, todavía no en el texto
legal pero sí en nota, Vélez Sarsfield agrega que el justo
título hace presumir la buena fe.
 Por lo tanto, reseñados estos conceptos y esta doctrina
relativos a prescripción corta, estimamos que sí constituye
justo título el emanado de una escritura en la que se omitió
agregar documentos habilitantes, aunque no puedan
encontrarse, como también cuando la documentación no
contiene facultades suficientes o carece de la forma
legalmente requerida o en la que el director de la sociedad
vendedora no estaba legitimado para representarla, y que en
ninguno de esos supuestos queda desvirtuada o no pueda
alegarse la buena fe para prescribir en los términos del art.
3999, salvo por supuesto que se demuestre lo contrario, o
sea, que se demuestre la mala fe del adquirente o que éste
conocía desde el inicio el defecto existente del que adolecía
el título”.
Por su parte, Augusto M. Morello, en mía nota con
relación al fallo de la Suprema Corte de la Provincia de
Buenos Aires, autos: “Johnston, James c/ Ibáñez, Leonor y
otros. Reivindicación”, señala: “Pensamos que para arribara
una solución acorde con las necesidades actuales del tráfico,
debemos formular algunas consideraciones de política
jurídica en torno al concepto no unívoco ni rígido de la buena
fe, cuyas significaciones técnicas ofrecen, por el contrario,
diversos matices y gradaciones. Antes, todavía, hemos de
poner énfasis en destacar que en esta materia es natural que
mientras en el derecho romano se protege preferentemente
al que pierde el dominio por la usucapión, en el derecho
moderno se ampara prevalentemente al que lo adquiere”.
En el comienzo se ha de distinguir el papel o relación
convalidante con que guía o actúa la buena fe respecto del
requisito del título adquisitivo de la propiedad. Queremos
decir que la buena fe subjetiva del adquirente se halla
apuntalada por la buena fe objetiva configurada en el “justo
título”, en el acto traslativo, o sea, a consecuencia del
mecanismo de la adquisición (compraventa de inmueble en
escritura pública y consumación material de la posesión por
tradición; causa onerosa, arts. 1184, 2362, 577, Código
Civil, y 2355, ley 17.711). Se nos ocurre que en el marco
que aprehende la norma del art 3999, la aplicación de la
buena fe está ampliada y determinada por la función
legitimadora que el ordenamiento le asigna al “justo título”.
Es cierto que puede enrostrarse al comprador que al adquirir
de un tal transmitente debía saber que el título de su autor
no se hallaba al abrigo de toda causa de impugnación, pero
este dato del fuero interno no puede revestirse de una
rigidez que a la postre sería contraria a la ratio de la
prescripción legislada en el art. 3999 (Augusto Morello). Para
reputar al comprador como de buena fe es bastante que éste
haya podido creer que la persona de quien recibió la cosa era
dueño de ella y podía transmitir su dominio. Y,
objetivamente, esas condiciones, que son las que mejor se
compadecen con el contemporáneo y vivaz mercado
inmobiliario, están dadas.
La buena fe que contempla el art. 3999 del Cód. Civil
debería ser interpretada en un sentido diferente del que
pudiera derivarse de una interpretación rigurosamente fiel a
su tradicional área técnico-conceptual. Su plasticidad permite
connotar una gradación acorde con los fines de la
prescripción convalidante. El comprador cree en su propio
derecho en razón de la legitimación del transmitente y de su
poder de disposición. Este tiene “título”, y tal título genera
suficientemente la creencia de que es él el propietario. Sin
título es imposible la prescripción ordinaria (decenal) y si lo
hay, y es justo, el conocimiento de que otro (así el
verdadero) propietario llegue a controvertirlo, pretendiendo
restarle validez, no es motivo en perjuicio del prescribiente,
para privarlo de los efectos de esa buena fe.

f) Conclusiones

Luego de lo reseñado anteriormente, se debe

considerar que la titular del dominio del título en consulta ha
consolidado el mismo por la prescripción decenal,
convirtiéndose por lo tanto dicho título en plenamente eficaz
por la prescripción adquisitiva corta, en virtud de que en vez
de adquirir de quien no era el verdadero dueño, adquirió de
quien no estaba legitimado para hacerlo, y dicho título es en
sí un justo título emanado de una escritura de donación en la
cual la donante no tenía facultades suficientes para donar y
carecía de la forma legalmente requerida para hacerlo, no
desvirtuando en mi opinión tal circunstancia la buena fe de la
donataria para prescribir en los términos del art. 3999 del
Código Civil.

SI ES DE DOMINIO PÚBLICO, NO SE PUEDE

USUCAPIR. Caso “Vila, Alfredo Luis c/ Gobierno
Nacional - Poder Ejecutivo Nacional”

a) Introducción

La Corte Suprema de Justicia de la Nación rechazó una

demanda de usucapión y ordenó el desalojo del actor, quien
pretendía adquirir el dominio de una fracción de terreno
perteneciente a la Universidad Nacional de Cuyo. El Máximo
Tribunal destacó que “no se encuentra
controvertido en la causa el carácter de dominio público del
terreno que se busca usucapir”, por lo que este inmueble no
es susceptible de actos posesorios que puedan dar lugar a la
prescripción adquisitiva de dominio.
Así lo decidió en “Recursos de hecho deducidos por el
Estado Nacional - Ministerio de Educación en la causa “Vila,
Alfredo Luis el Gobierno Nacional - Poder Ejecutivo Nacional”
y por la Universidad Nacional de Cuyo en la causa V.4 97,
XLIII “Vila, Alfredo Luis c/ Gobierno Nacional y/o Poder
Ejecutivo Nacional s/ usucapión”.

b)Análisis del caso

El actor —Alfredo Luis Vila— inició demanda de

usucapión contra el Estado Nacional con el objeto de obtener
el dominio de una fracción de terreno ubicada al Oeste de la
Avda. Champagnat, en la ciudad de Mendoza (31 hectáreas y
9.124,53 metros cuadrados) y, en consecuencia, la
inscripción a su nombre en el Registro de la Propiedad. Alegó
haber poseído el terreno por más de veinte años en forma
continua, ininterrumpida, pública, pacífica y con ánimo de
tener la cosa para sí de acuerdo a lo prescripto en los arts.
2510,2524,4015,4016 y concordantes del Código Civil.
El Estado Nacional contestó demanda y solicitó se cite
en calidad de tercero a la Universidad Nacional de Cuyo (en
adelante UNC), la que contestó demanda y reconvino por
reivindicación de la fracción del inmueble en cuestión.
A su turno, la Cámara Federal de Mendoza confirmó la
sentencia de primera instancia que había hecho lugar a la
demanda. Contra dicho pronunciamiento el Estado Nacional
interpuso recurso ordinario de apelación ante la Corte
Suprema.
Llegado el caso al Máximo Tribunal, en el voto firmado
por los ministros Highton de Nolasco, Petracchi, Fayt,
Maqueda y Argibay se destacó que “no se encuentra
controvertido en la causa el carácter de dominio público del
terreno que se busca usucapir. En efecto, tal como se ha
señalado ut supra, la conclusión del magistrado de primera
instancia respecto a que la superficie en cuestión pertenece
al dominio público del Estado Nacional —que fue confirmada
por la cámara— tampoco ha sido controvertida por el actor.
En consecuencia, esta cuestión también ha quedado zanjada
en la sentencia recurrida en la que, en este sentido, se
establece: "no ha sido objeto de apelación la calificación de
bien de dominio público que el inferior le asigna al inmueble
objeto del litigio"... Por lo demás, cabe señalar que el
carácter de dominio público del terreno surge de las
constancias de la causa.”
Además, “no se encuentra controvertido en la causa la
inexistencia de un acto de desafectación formal. Asimismo,
de las constancias del expediente no surge la existencia de
actos o hechos de los que se pueda derivar la desafectación
que pretende el actor. Tal como se estableció ut supra dichos
actos o hechos deben ser indudables y manifestarse por
constancias inequívocas de las que se desprenda una
evidencia absoluta de la desafectación, las que no se
encuentran presentes en el sub lite. Por el contrario, en el
presente caso ha mediado una continuación del uso público
del bien, toda vez que el Estado Nacional transfirió el predio
en litigio-oportunamente afectado al uso militar del Ejército
Argentino— a favor de la UNC con el objetivo de ser
destinado al uso educativo. De aquí se sigue que si no se ha
acreditado de manera suficiente que mediaron por parte del
Estado Nacional actos o hechos que importarían la
desafectación de los predios que ocupa, resulta
improcedente el instituto de la usucapión, por lo que
corresponde rechazar la demanda.”
Por lo anterior, el Máximo Tribunal decidió rechazar la
demanda y ordenar el desalojo del actor del terreno en
cuestión. (Cfr. Colegio de abogados de Morón).

c) Sumario del caso

“Asiste razón al recurrente cuando manifiesta que el

tribunal a quo consideró -en forma extra pedía- la superficie
sujeta a usucapión, pues la dimensión del terreno había
quedado delimitada en primera instancia y consentida por el
actor.”
“... no se encuentra controvertido en la causa el
carácter de dominio público del terreno que se busca
usucapir. En efecto (...) la conclusión del magistrado de
primera instancia respecto a que la superficie en cuestión
pertenece al dominio público del Estado Nacional -que fue
confirmada por la cámara- tampoco ha sido controvertida
por el actor... ”
 “no se encuentra controvertido en la causa la
inexistencia de un acto de desafectación formal. Asimismo,
de las constancias del expediente no surge la existencia de
actos o hechos de los que se pueda derivar la desafectación
que pretende el actor. (...) En el presente caso ha mediado
una continuación del uso público del bien, toda vez que el
Estado Nacional transfirió el predio en litigio -oportunamente
afectado al uso militar del Ejército Argentino- a favor de la
UNC con el objetivo de ser destinado al uso educativo.”
“Este Tribunal ha manifestado que: “La propiedad
pública (...) termina por la desafectación (...) y tal
desafectación (...) produce el efecto general de cambiar la
condición jurídica del bien, que se torna a partir de ella
enajenable, prescriptible, embargable y regido, no ya por las
disposiciones del derecho administrativo relativas a la policía
de los caminos y de las calles, sino por el derecho civil; a
cuyo campo de acción ha ingresado, como consecuencia de
aquella” (Fallos: 146:289 y 297; 147:154-155 y 164-165)”
“... si no se ha acreditado de manera suficiente que
mediaron por parte del Estado Nacional actos o hechos que
importarían la desafectación de los predios que ocupa,
resulta improcedente el instituto de la usucapión, por lo que
corresponde rechazar la demanda.”
 (CSJN, 18/09/2012, V. 499. XLI1I y otro. Recurso de
Hecho, 18/09/2012, “Vila, Alfredo Luis c/ Gobierno Nacional
- Poder Ejecutivo Nacional”, elDial.com - AA79EF).

OTROS CASOS JURISPRUDENCIALES DE LA

PROVINCIA DE BS. AS.

Posesión

Nuestro sistema legal no contiene la presunción de que

cualquier ocupación es para sí y a título de dueño siendo a
cargo de quien invoca el título probar el animus domini;
cuestión que no ha logrado acreditar la disconforme
mediante la necesaria prueba compuesta exigida por la ley,
sellando ello la suerte adversa del recurso, puesto que al no
haber la interesada cumplido con la carga probatoria que
sobre ella pesaba, debe soportar las consecuencias de haber
omitido un imperativo de su propio interés (art. 375 del rito).
(CC0001, QL13157, RSD-31-11 S, 26/5/2011,
“Ocampo Bogarín, Epifanía c/ Stafforini, Eduardo Raúl s/
Prescripción adquisitiva vicenal- Usucapión ”).

Adquisición

Se ha admitido la legitimación del comprador que ha

accionado por reivindicación antes de que se le hiciera la
tradición de la cosa contra el tercero detentador siempre que
contare con la escritura traslativa de dominio. Es que el
requisito formal de la escritura pública hace a la adquisición
del derecho de propiedad que se transmite (arts. 1184 inc.
1, 2601 y 2602, Cód. Civil). Por ende, el título a que se
refieren los arts. 2789 a 2792 del Código Civil es aquel que
teniendo por objeto la transmisión de un derecho de
propiedad está revestido de las solemnidades exigidas para
su validez. Si bien no es propiamente el instrumento en que
consta la existencia del derecho, sí debe ser el acto jurídico
que sirve de causa a la adquisición de la cosa,
comprendiéndose tanto a los traslativos de dominio como a
los simplemente declarativos, como lo es una sentencia de
usucapión.
(CC0001, QL 13620 RSD-63-11, S 17/10/2011,
“Pereyra, Arturo Rubén y otro c/ Garle, Gastón Ariel y otra s/
Acción reivindicatoria”).

Imposición

El proceso de usucapión resulta necesario para que el

actor acredite los extremos requeridos por la ley para
adquirir el dominio por prescripción. Pero cuando la actitud
asumida en el proceso por la demandada ha configurado una
oposición respecto del derecho invocado por la actora que
derivó en situaciones procesales que pudieron haberse
evitado, corresponde imponerle las costas (art. 68, primera
parte, del C.P.C.C.).
(CC0203, LP 113617, RSD-67-11 S, 30/6/2011,
“Lattaro, Miguel Ángel y otros c/ Fisco de la Provincia de
Buenos Aires s/ Prescripción Adquisitiva”)
Valor del litigio

Corresponde declarar la deserción del recurso de

inaplicabilidad de ley (arg. arts. 278 y 280, C.P.C.C.) si
emplazado y notificado el impugnante para que, en el plazo
de diez días, acompañe ante esta sede la valuación fiscal del
inmueble objeto de usucapión a la fecha de interposición del
recurso, la acompañada valuación corresponde a una fecha
posterior.
(SCBA, Re 116551 I, 8/8/2012, “Castillo, Marciana
Magalí c/ Herederos de Delménico, Magdalena s/
Prescripción adquisitiva. Usucapión”).

Costas. Eximición

Es sabido que el proceso contencioso de usucapión se

debe entablar contra quien resulte titular del dominio o con
aquellos que acrediten ser legítimos sucesores del titular del
bien. Y en caso de no figurar propietario en el Registro de la
Propiedad, corresponde conferir traslado a la Fiscalía de
Estado ad eventual de que la provincia tuviera intereses
fiscales comprometidos. Ello es así, en virtud del derecho
originario que se atribuye al Estado sobre las tierras sin
dueño, conocidas como fiscales o tierras públicas, a pesar de
pertenecer al dominio privado. Es decir, que sobre las tierras
que carecen de otro dueño, el Estado tiene un derecho de
propiedad, pero no porque se trate de bienes públicos, sino
simplemente porque se le atribuyen a título de propiedad
territorial originaria. En este contexto, arribo a la conclusión
que la defensa impetrada por la Municipalidad de Lanús no
ha pretendido obstruir la pretensión esgrimida por los
actores, sino -en todo caso-, plasmar en estos obrados el
legítimo derecho de defensa que le asiste, mostrando la
Comuna una actitud de supervisión y control que lejos está
de configurar una “oposición a la acción principal”, por lo que
no se hallan motivos suficientes que autoricen la imposición
de costas que se pretende.
(CC0003, LZ 2989, RSD-117-12 S, 10/7/2012, “Ares,
Liliana Nélida y otra c/ N.N. s/ Posesión veinteañal”).
Impugnación. Insuficiente

1.El recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley

resulta insuficientemente fundado y debe desestimárselo
(arts. 31 bis, ley 5827, texto según 13.812 y 289, C.P.C.C.),
en tanto el impugnante no logra rebatir el fundamento
esencial de la sentencia que ataca, que tuvo por no
acreditado el plazo veinteañal requerido para usucapir
opuesto como excepción a la reivindicación deducida,
exteriorizando su propia opinión respecto de las constancias
de la causa y las conclusiones que de ellas deben extraerse.
Tal disentimiento y exposición en paralelo no constituye
absurdo, vicio excepcional que permitiría revisar la temática
fáctico probatoria por esta vía.
(SCBA, Re 117108, 24/4/2013, “Tolaro, Salvador c/
Ocupantes s/ Reivindicación”).

2. Resulta insuficientemente fundado el recurso

extraordinario de inaplicabilidad de ley (arts. 31 bis, texto
según ley 13.812 y 29, C.RC.C.) interpuesto contra la
sentencia que acoge la demanda de reivindicación y rechaza
la defensa de prescripción adquisitiva, cuando el fundamento
dirimente de la cuestión litigiosa, relacionado con la carga de
la prueba de las alegaciones efectuadas enjuicio, no es
conmovido por las manifestaciones vertidas en la
impugnación, la que sólo exterioriza una propia opinión del
recurrente acerca de la ponderación de las constancias
anejadas a este expediente y de las conclusiones que de ella
deben extraerse.
(SCBA, Re 117451 I, 2/5/2013, “González, María Irma
c/ Gaina, Daniel Eduardo s/ Reivindicación”)
APLICACION PRACTICA. MODELOS

PROMUEVE DEMANDA DE USUCAPION.

ADQUISICION DE DOMINIO POR USUCAPION.
POSESION VEINTEAÑAL. DESCONOCIMIENTO
TOTAL DEL DOMICILIO DEL DUEÑO

Señor Juez:
Por derecho propio, con domicilio real
en , de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
con el patrocinio letrado del Dr........... T°___, P......,
constituyendo domicilio legal en ........................
..................................,. .P.B.
de la misma Ciudad a V.S. me presento y
respetuosamente digo:

I.- OBJETO
Que vengo por el presente a promover formal
demanda de ADQUISICION DE DOMINIO POR
USUCAPION contra ,
y/o propietarios del inmueble ubicado en............
(hoy....................) en la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires,
individualizado según datos de catastro como
Circunscripción: Sección . . . , Manzana . . . . , Parcela . . . ,
Partida Inmobiliaria con una superficie de m2.
 El dominio del inmueble que se pretende usucapir se
encuentra anotado en el Registro de la Propiedad
Inmueble de la Capital Federal, bajo el folio
En mérito a la documentación que se adjunta y se
glosara en autos, prueba que se producirá, el derecho
invocado y hechos que se acreditaran, solicito se haga
lugar a esta demanda en todas sus partes y como
consecuencia de ello se ordene la cancelación de la
inscripción citada y se impongan costas a los
demandados.

II.- ANTECEDENTES DE DOMINIO Y DESCRIPCION DEL

BIEN
De acuerdo al título el inmueble se designa como
parcela . . . . de la manzana con frente a la calle
(hoy............) entre las calles.............y.................
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; mide metros
....................................................................de
frente a la calle........... por........;......;.........;......
metros de fondo, o sea una superficie total de...........
metros cuadrados.
De acuerdo con el certificado de dominio que se
adjunta la titularidad del inmueble se encuentra a nombre
de , , desde el año
 El inmueble se encuentra perfectamente deslindado
y medido en el plano de posesión que realizara por
intermedio del agrimensor que está identificado con
el número.........que se adjunta al presente.

III. - HECHOS QUE ACREDITAN LA POSESION CON

ANIMO DE DUEÑO
El inmueble objeto de este juicio lo ocupo desde
aproximadamente el año 1980.
 Durante la década de 1970 a 1980 viví con mi
familia en el inmueble lindero al que actualmente ocupo y
pretendo usucapir.
Ante el abandono en que se encontraba el lote
comencé a cultivar la tierra en la cual sembraba y
cosechaba legumbres y hortalizas exteriorizando así mi
posesión con ánimo de dueño.
Aproximadamente en el año 1980 comienzo a
construir un galpón y su respectivo acceso desde la calle
con el objeto de destinarlo a guardar herramientas y
distintos objetos de mi propiedad, acreditando de esta
forma la exteriorización de los actos materiales que
demostraban la posesión del inmueble.
Mas adelante durante le año 1982 y 1985, realizo
los primeros trabajos en cuanto a la colocación de bases
y cimientos en lo que luego sería mi vivienda
permanente.
De esta forma y con grandes sacrificios propios y de
su familia el suscripto fue construyendo su casa en el lote
objeto de esta usucapión hasta su total finalización, a la
que se arribó luego de aproximadamente cinco años.
En 1986 solicité la conexión de energía eléctrica a
SEGBA que tramitó por expediente n° acompañándose
los correspondientes recibos que así lo demuestran.
 En 1989 se abonaron los impuestos y Tasas
Municipales que se adeudaban sobre el inmueble en los
últimos nueve años y a partir de esa fecha se fueron
abonando en forma regular a cada vencimiento. Se
adjuntan los recibos correspondientes.
De igual modo aboné a partir del año 1990 el
Impuesto Inmobiliario acompañándose los recibos que así
lo acreditan.
Todos estos pagos fueron realizados con ánimo de
dueño y durante las mismas fechas que indican los
mismos, con lo cual se acredita fehacientemente el
animus domini, fue realizado en forma continua e
ininterrumpida a través de mas de veinte años, razón por
la cual oportunamente se deberá hacer lugar a la
presente acción.
IV.- DILIGENCIAS PARA DETERMINAR EL DOMICILIO DE
LOS DEMANDADOS
Como ignoro el domicilio de la demandada.........
.................y cualquier dato tendiente a localizarlo,
de acuerdo con lo dispuesto por el art. 681 del Código
Procesal, solicito se libren los pedidos de informes allí
indicados, para con su resultado determinar si deben ser
citados por edictos.
Para el diligenciamiento de los mismos deberá
autorizarse al suscripto.

V. - CUMPLIMIENTO DE LOS RECAUDOS DEL ART. 679

DEL CODIGO PROCESAL
Con el plano confeccionado por el agrimensor.....
y registrado con el n°..se ha dado cumplimiento al
requisito exigido por el art. 679, inc. 3 del CPCC.
En lo que atañe al informe requerido por el inc. 2 se
acompaña certificado expedido por el Registro de la
Propiedad de la Capital Federal, en el que pese haberse
solicitado para el juicio de usucapión y lo determinado
por la norma procesal pertinente, no informa sobre los
datos personales de los titulares de dominio.
A efectos de suplir la deficiencia informativa
apuntada, como así también para cumplir con la norma
legal citada, solicito se ordene oficio al Registro de la
Propiedad de la Capital Federal, para que informe sobre
los datos que omitió proporcionar.

VI. - PRUEBA
Como prueba de los hechos invocados ofrezco las
siguientes medidas:
a) DOCUMENTAL: Se acompaña la siguiente
documentación: plano posesorio; catorce comprobantes
de compra de materiales; libreta de enrolamiento;
fotocopia del documento nacional de identidad; cincuenta
comprobantes de pago de O.S.N. (hoy Aguas
Argentinas); setenta y nueve facturas de SEGBA (hoy
EDESUR); treinta y cuatro comprobantes de pago de
impuesto inmobiliario; treinta comprobantes de pago de
Gas del Estado (hoy Mctrogas); cuarenta comprobantes
de pago de la tasa Municipal.

b)INFORMATIVA: Se libren los siguientes oficios de

pedidos de informes:
1. -A LA MUNICIPALIDAD DE LA CIUDAD DE
BUENOS AIRES: A fin de que informe sobre los siguientes
puntos: a) si los cuarenta comprobantes de pago de tasa
municipal que se agregaran son auténticos y si fueron
recibidos los pagos allí indicados; b) si el inmueble
correspondiente a la partida , se encuentra
al día en el pago de servicios municipales que afectan al
mismo.
2. - A LA DIRECCION GENERAL DE RENTAS DE LA
CAPITAL FEDERAL: a) autenticidad de los treinta y cuatro
comprobantes de pago de impuesto inmobiliario que se
adjuntan;
b) si los pagos allí indicados fueron percibidos por esa
dirección;
c) si el referido inmueble se encuentra al día con los
pagos respecto del impuesto inmobiliario.
3. - AL REGISTRO NACIONAL DE LAS PERSONAS: A
fin de que informe sobre el domicilio denunciado por.. . .
al gestionar su Documento Nacional de Identidad.
4 -A SEGBA (hoy EDESUR): A fin de que se
informe si los recibos que se acompañaran fueron
otorgados por esa empresa a.. en..........el expediente
.......................n°
5.- A GAS DEL ESTADO (hoy METROGAS): A fin de
que informe si los recibos que se acompañan fueron
otorgados por esa empresa a
c) CONFESIONAL: Se designe audiencia a fin de que
los demandados absuelvan posiciones y reconozcan
documentos a tenor del pliego que oportunamente se
acompañara.
 di TESTIMONIAL: Se cite a prestar declaración
testimonial a las siguientes personas quienes
depondrán en base a los interrogatorios que
oportunamente se acompañaran en autos:
1................................................................ -,
almacenera,...........................................domiciliada
en......................
2................................................................ - ,
médica,.................................................domiciliada
en.......................
3-................,.................,farmacéutica,domiciliada
en................... .
c) INSPECCION OCULAR: Que a efectos de
determinar el estado de ocupación por parte de mi
mandante del inmueble motivo de autos, como así
también inventariar el mismo, solicito que
oportunamente el Sr. Actuario se constituya en el
mismo y realice la inspección ocular correspondiente
informando posteriormente de dicha circunstancia a
V.S.

VIL- DERECHO
Fundo mi derecho a la inspección instaurada en
lo dispuesto por los arts. 2351,4015,4016 y siguientes
y concordantes del Cód. Civil; ley 14.159; y arts. 679
y 680 y siguientes y concordantes del Cód. Procesal
Civil y Comercial, Doctrina y Jurisprudencia del fuero
sobre el particular.

Vil.- PETITORIO

Por todo lo expuesto a V.S. respetuosamente

solicito:
1. Me tenga por presentado, por parte
y con el domicilio legal constituido.
2. Por iniciada la presente demanda y
ofrecida la prueba pertinente.
3. Se ordenen las medidas solicitadas
en los puntos IV y V del presente.
 4. En su oportunidad se haga lugar a la
demanda instaurada en todas sus partes, con
costas a la demandada.
Quiera V.S., proveer de conformidad,

SERA JUSTICIA

CONTESTACION DE LA DEMANDA ALEGANDO

PROPIEDAD DEL INMUEBLE. NEGACION
ABANDONO TOTAL DE LA PROPIEDAD

Señor JUEZ:

.....................,....................., por derecho

propio y con el patrocinio letrado del doctor
T ° . . . P.. . , CSJN, constituyendo domicilio legal en
.............................................
. . . d e la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en autos
caratulados “ , d , s/ Usucapión”
a VS dice:

PRELIMINAR

• Personería.- Que la demandada doña........ ,me

ha constituido en mandataria para que conteste la
presente acción y prosiga su trámite hasta su
finalización, como lo pruebo en el Poder que se
acompaña.

• Objeto.- Cumpliendo instrucciones de mi

poderdante, vengo a contestar la demanda
interpuesta por la Señora ,
..................., solicitando para su oportunidad el
rechazo de la misma con costas y en virtud de lo que
paso a exponer:
I. - HECHOS

• Desconocimiento de los hechos.- Mi Mandante

expresamente niega:

a) Que el actor detente la posesión del inmueble de

la calle , . . . . hoy , , desde hace
mas de veinte años,
b) Todo hecho expuesto en el escrito de
la demanda que no reconozca expresamente
mediante este escrito de responde.
• Compra lote - El día . . . . de......de 1965 adquirí
el lote en cuestión, por medio de los martilleros.......y
....................,instalados en la
...................calle de esta Capital, por la suma de U$S
• No ocupación lote.- La accionante no
ha ocupado, como expresa en su demanda, el
bien en litigio desde hace mas de veinte años,
ya que al adquirirlo, mi poderdante, según se ha
expuesto, lo visitó, visitas que asimismo realizó
posteriormente en diversas oportunidades, sin
que se advierta signo alguno de ocupación.

II. - DERECHO
 • Disposiciones legales.- Funda mi
mandante su derecho, en lo que dispone los
artículos 1323 y sigs del Código Civil.

III. -PRUEBA
• Ofrecimiento - Ofrezco a VS la
prueba que hace al derecho de mi parte y que
consiste en la siguiente:
a) CONFESIONAL: Se cite al actor a fin
de que absuelva posiciones a tenor del
interrogatorio que se acompañara en el
momento de la audiencia a designarse, bajo
apercibimiento de tenerlo por confeso en caso
de incomparecencia.
 b) DOCUMENTAL:
1) Escritura Pública;
2) Recibos de pago........

c) TESTIMONIAL: Se cite a prestar declaración

testimonial a las siguientes personas, a tenor de
interrogatorio:
1) ................................ ,comerciante,
domiciliado
en............................
2) ................................ ,bioquímico,
domiciliado
en............................
3) .................................... ,médica,
domiciliada
en............................
4) ............................... .martiliero,
domiciliado
en............................

d) INFORMES: Se requieran informes mediante

el libramiento de los correspondientes oficios a:
1) Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, a fin
de que indique: a) a nombre de quien figura inscripto
el lote desde el año 1965 hasta la fecha, con
indicación de domicilio de las personas que revistieran
tal carácter; b) si se solicitó permiso para construir en
el referido bien, desde el año 1980 hasta la fecha,
con mención del nombre y domicilio de las personas
que hubiesen efectuado tal solicitud; c) inspecciones
efectuadas al lote, causa de las mismas, diligencias
practicadas, comprobaciones efectuadas.
2) Registro de la Propiedad, a fin de que indique
si el lote se halla inscripto a nombre de con
mención de los nombres y domicilio de las personas
que detentaron su dominio desde el año 1965 hasta
la fecha.
3) ...............y.............(martilleros), a fin de
que indiquen, a) si por intermedio de ellos se vendió
a ,.............el
 lote en cuestión, la fecha de venta, condiciones de
pago, escrituración y posesión; b) si al ofrecer el lote
en venta se colocaron carteles y/o se efectuaron
anuncios.

IV. - PETITORIO
• Por lo expuesto, de VS solicito;
a) Se me tenga por presentado, por parte a mi
mandante y por constituido el domicilio legal,
b) Se agregue el testimonio de poder, la
escritura pública y recibos de pago de impuestos que
acompaño,
c) Se tenga por contestada la demanda,
d) Oportunamente se rechace, con costas.
Proveer de conformidad,

SERA JUSTICIA

MODELO. PROMUEVE DEMANDA POR

USUCAPION VEINTEAÑAL

Señor Juez:
........................abogado, inscripto al T ° . . . . , P
del Colegio de Abogados, C.U.I.T. n°......;
...constituyendo domicilio legal en la calle , de
esta ciudad; por la representación de la actora que
seguidamente acreditaré; en autos que en lo sucesivo
se caratularán “....................................
c/.........................s/ USUCAPION”, a V.S. digo:

I.- PERSONERIA
Que tal como lo acredito con la copia simple de
mandato que acompaño, según escritura número
...............................................................del......
de.................de........, otorgado en.................. ,
por ante el Titular del Consulado General de la
República Argentina en ; el señor con
domicilio real en........................,de................. de
la ciudad de.............................. , me ha otorgado
poder suficiente para que lo represente en estos
actuados.
En consecuencia, solicito de V.S. ser tenido por
presentado, parte y con el domicilio legal constituido.

II. - OBJETO
Con la personería acreditada, y en cumplimiento
de expresas instrucciones recibidas de mi conferente,
vengo a promover JUICIO DE PRESCRIPCION
ADQUISITIVA contra la empresa “
SOCIEDAD ANONIMA”, con domicilio en la calle.........
,...........de Capital Federal,con relación al
.......inmueble
de.....esta
cuya Nomenclatura Catastral es la siguiente: con
........dominio
a.....mérito
los antecedentes
que se exponen a continuación:
III. - ANTECEDENTES
El inmueble objeto de este juicio de usucapión
fue adquirido por mi comitente, aproximadamente en
el año a la sociedad demandada, según boleto de
compraventa que se suscribiera en dicha oportunidad.
Resulta necesario aclarar que el precio de venta fue
satisfecho íntegramente y desde dicha fecha es que el
comprador gozaba de la posesión pública y pacífica
del departamento.
El citado instrumento privado fue extraviado
cuando mi mandante encomendó a una tercera
persona la iniciación de los trámites para lograr la
correspondiente escritura de compraventa; razón por
la cual nos resulta imposible acompañarlo.
 El señor......................... tuvo la posesión
pacífica y sin turbaciones de ninguna especie desde la
época mencionada supra; y la prueba evidente de ello
lo constituye el hecho de la ocupación del inmueble
por parte de mi comitente y su familia en temporadas,
ya sea de invierno o estivales, o la existencia de
contratos de locación a terceros.
Pero lo que acredita sin lugar a dudas la posesión
pacífica y continuada de mi mandante, amén de la
restante prueba a rendirse en autos, es la documental
que acompañamos, que avala nuestra afirmación. En
efecto, existen comprobantes de pago de expensas
extendidos a nombre de nuestro mandante, fechado el
primero de ellos el de ... de y
siguen los comprobantes en orden cronológico.
• A los efectos de dar cumplimiento a los
requisitos enumerados en los arts. 679 y ss. del
C.P.C., que rigen el procedimiento para la adquisición
del dominio por usucapión, acompaño los siguientes
elementos:
A) Plano suscripto por el Agrimensor...............,
estableciendo la ubicación del inmueble, sus medidas,
linderos y superficies propia y común, debidamente
visado por la Dirección Provincial de Catastro
Territorial.
B) Informe de dominio proveniente del Registro
de la Propiedad, de donde surge la titularidad de
dominio a nombre de la demandada de autos,
Sociedad Anónima, Comercial, Industrial,
Financiera, Constructora e Inmobiliaria.
C) Recibo de pago de expensas comunes del
edificio, desde el año a la fecha.
D) Recibos de pago de Obras Sanitarias S.E. y de
deuda Municipal correspondiente a la cuenta n° ,
correspondiente al inmueble cuya usucapión
se persigue.
 D) Recibos de pago de Distribuidora de Gas
Pampeana y de E.S.E.B.A. por la reanudación de los
servicios de suministro de gas y de electricidad del
departamento.

IV. -PRUEBA
Como prueba de nuestra parte, ofrecemos la
siguiente:
A) DOCUMENTAL
Todos los recibos y constancias que se
acompañan a la presente, que de ser desconocidos, se
dispondrá el libramiento de oficios a las reparticiones
que los expidieran, para que dictaminen sobre su
autenticidad, a cuyo efecto se desglosaran y se
acompañarán a las comunicaciones a librarse.
B) TESTIMONIAL
Se fije audiencia para que se cite por intermedio
del juzgado a declarar a las siguientes personas:
Io)................,empleado,
........con domicilio en
de esta ciudad.
2o)...............,empleado,domiciliadoen.............,
también de..............
 C) TESTIMONIAL DE RECONOCIMIENTO
SUPLETORIA Para el supuesto de desconocerse la
documentación
relacionada con el pago de expensas acompañada,
dejo ofrecida en forma supletoria la testimonial de
reconocimiento; para la cual se citará a la actual
Administradora del Consorcio de Propietarios del
Edificio......, con domicilio en..............., de esta
ciudad.
D) PERICIAL CONTABLE SUPLETORIA Igualmente
ante el supuesto de desconocimiento expreso de
las constancias de pago de expensas del inmueble
objeto de autos, dejo ofrecida en forma supletoria la
pericia contable a realizarse sobre los libros de la
actual administración, para que se constate el ingreso
de las sumas mencionadas en las mismas.
V. - PETITORIO
En mérito de lo expuesto, corresponde y pedimos
a V.S. se sirva proveer de la siguiente forma:
1o) Nos tenga por presentados, por parte y con el
domicilio legal constituido.
2o) Por promovido este juicio de adquisición del
dominio por usucapión, oportunamente confiera
traslado de la demanda a quien aparece como titular
de dominio del inmueble, por el término y bajo
apercibimiento de ley.
3o) Tenga presente la prueba ofrecida por mi
parte, mande agregar la documental acompañada, y
en su momento, ordene la producción de la restante,
teniendo para ello en cuenta que el suscripto, y/o
quien éste designe, se encuentran autorizados para
diligenciar los oficios que correspondan, con las mas
amplias facultades de ley.
4o) Por último, dicte sentencia, haciendo lugar a
la demanda en todos sus términos, con expresa
imposición de costas, y ordenando la inscripción
correspondiente del dominio a nombre de mi
mandante, y la cancelación de todo dominio anterior.
Sírvase V.S., proveer de conformidad.
ES JUSTICIA

MODELO DE CANCELACION DE DOMINIO POR

RECONOCIMIENTO DE USUCAPION EN PROCESO DE
MEDIACION LEY 26.589

...........,.........usucape a.........,....................y
otros.
En mi sede en la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires, capital de la República Argentina, a.........de de
......................................dos
mil..............,comparecen ante ......................mí, ,
en mi doble carácter de Notario Titular del Registro
de Capital Federal y Mediador inscripto en el Ministerio
de Justicia de la Nación bajo Matrícula. . . y..............
y..........o...........;...........y...................y.............
o................;..................y.................., como
parte
usucapida; la letrada de éstos, doctor......;..............
.........................como parte usucapiente; el letrado
de éste, doctor.....; mayores de edad, a quienes doy
fe conocer excepto a..................., en cuyo
..............................conocimiento
soy introducido por los restantes usucapidos, quienes
al efecto actúan como testigos de conocimiento en los
términos del artículo 1002 del Código Civil.
• PRIMERA EXPOSICION: La parte usucapida
declara ser descendiente del titular registral de la
FINCA sita en esta ciudad,
calle..................., . . . . entre............y.................
.........................

catastro:........,edificada en ello que cita su títuloque

mide (en metros lineales):de frenteal sudeste, por
de fondo en el costado noreste y.....en el sudoeste, lo
.................................................que
encierra una superficie total de. .metros cuadrados;
lindando:
por el frente al sudeste con calle..........; por el fondo
......................................................al
noroeste con parte del lote. ; por el costado noreste
con parte del l o t e . . . . . y por el sudoeste con el lote
......................................Partida:
Valuación fiscal: $..........Aguas Argentinas,
Identificación
de Cliente.................
1. INSCRIPCION: Folio Real................

• SEGI INDA EXPOSICION: En los términos de la

ley 26.589 y su decreto reglamentario n° 1467/2011,
han recurrido a mediación privada ante mí, habiéndose
realizado varias audiencias desde el
..........del corriente año. Del resultado de esas
audiencias, los
usucapidos han reconocido que el usucapiente adquirió
derechos polla posesión continua (requisito legal), publica
y pacífica (requisito jurisprudencial) de la cosa, cuja
posesión le fue otorgada en el año.por el propio titular
registral, Sr.......... posteriormente fallecido en el año. ,
circunstancia que algunos de los usucapidos desconocían
y de la que otros sí tenían noticias, y que fue aceptada en
proceso de mediación; reconocen en el usucapidor el
animus domini, y que desde el comienzo de la posesión,
ésta fue adquirida con justo título y buena fe (artículos
3999 y 3948 Código Civil); que asimismo el usucapidor
hizo mejoras y construcciones en la propiedad, abonó
tasas e impuestos aunque no en forma del todo continua,
y forjó convicción, elementos todos que conducen al
reconocimiento por los herederos del titular registral.
• En consecuencia han resuelto otorgar:
a)la cancelación de dominio por reconocimiento del
hecho de la posesión continua del poseedor usucapiente y
b)el acuerdo de mediación ley 26.589, ambos que
se documentan por esta misma escritura.

DECLARACIONES DE VOLUNTAD: Los usucapidos,

 1) En virtud de la transacción realizada en proceso
de mediación instado para usucapir y
2) Reconociendo la posesión de buena fe que ejerce
el usucapidor desde hace más de años, declaran
cancelado el dominio en favor de , declaración y
dominio que éste acepta por prescripción adquisitiva,
integrándose en cabeza de este último el dominio por la
posesión ya adquirida con anterioridad (modo) y por este
título;
3) Solicitan del registrador se cancele el dominio
contra cuyo titular se prescribe.
 DECLARACIONES COMPLEMENTARIAS: Las partes
manifiestan conocerse entre sí; los usucapidos decláranse
no inhibidos para reconocer derechos y que el dominio
consta a nombre dé su antecesor, sin gravámenes ni
restricciones de ningún tipo; el usucapidor tiene a su
cargo el pago de la totalidad de los impuestos,
tasas y servicios desde su ocupación en el año ;
......................................................respecto de
Obras Sanitarias, las partes usucapiente y usucapida
pactan entre ellas la solidaridad frente a cualquier deuda
conforme artículo 5o ley 22.427 liberándome a mí;
entregan en este acto al usucapidor el título original
del Sr......................., escritura. . .; folio .....
autorizada el ... ./ / . . . . por ,......titular del
..........................registro de esta ciudad a su cargo,
inscripto el . .. ./......../ ,......en Diario
del . . . . / .../ . . . . , en el Registro de Propiedades bajo
número .. .
......inscripción Ia al folio ... del tomo de zona sud;....
..............., única hija de...........................y..........
...........-la madre fallecida como se comprobará-,
renuncia toda acción sobre el inmueble ya que si bien la
sucesión de su madre no ha sido abierta y por ende no
puede renunciar a ella (artículo 3311 del Código Civil), el
único derecho que habría contenido es el referido a este
inmueble desde que no dejó otros bienes, por lo que
carece de sentido su apertura ya que la prescripción
adquisitiva ejercida por el usucapidor lo es como acto
único de posesión sobre todo el bien como unidad, sobre
la que ejerció y ejerce el derecho; asimismo, respecto de
su padre,...,manifiesta que desconoce si éste vive o no y
en su caso dónde pueda vivir ya que perdió contacto con
él desde su juventud; no disponiendo en consecuencia su
padre de acción de reivindicación puesto que nunca
poseyó la cosa ni tuvo el título a ella m la poseyeron sus
antecesores desde la posesión del usucapiente en el año
...............,(artículos 2758 y 2790 Código Civil,
ídem Cámara Nacional en lo Civil Sala C, 23/3/93, La
Ley, 1993-E-508), a todo evento, doña -quien
ningún derecho habría tenido si la cesión citada más
adelante, en “Legitimación pasiva para usucapir, punto
3)”, se hubiera hecho acertadamente se obliga frente al
usucapiente y se hace responsable ante terceros, de
cualquier acción a
la que su padre en caso de vivir, pudiese creerse con
derecho ya que cualquiera que ésta fuese, no podría tener
otro contenido que el puramente económico entre
coherederos, y nunca el reivindicatorio de la cosa misma ni
por acción real ni por acción posesoria (argumento del
artículo 4000 Código Civil, precisamente derogado por
ley 17.711, y prescripción de la acción de reivindicación)
ya que el ausente nunca tuvo la posesión física de la cosa;
ni tampoco ningún contenido sucesorio (acción de
colación, artículo 3478, reducción, artículo 3600, de
petición de herencia, artículo 3423, Código Civil) ya que o
no se dan los presupuestos de hecho, o aplica la
prescripción; como parte del acuerdo en mediación, el
usucapidor se hace cargo de los gastos incurridos y de los
honorarios de los letrados que intervinieron en el sucesorio
de doctores patrocinantes de (presentación de fs
), por
...............(únicamente en sus presentaciones de
f s . . . y,. . . ) ,
y..................................por las restantes
presentaciones de
.....................yporlasdetodos los demás herederos,
de quienes
tiene extendidos recibos cancelatorios; declaran
datos personales:...
.............,nacido____el_
_/.............../ . . . . de...........y
.............,
casado en primeras nupcias con...................... DM:
.............,CUIL:........, domiciliado en el inmueble
usucapido;
.....................,casadaen primeras nupcias con........
DM:.........., CUIL:......., domiciliada en ..
................, casada en primeras nupcias con .
DM:........, CUIL.........., domiciliada en ..
..............casado en primeras nupcias con ..
DM:.........., CUIL:.........., domiciliado en
................, viuda de primeras nupcias de ..,
DM:........, CUIL:......, domiciliada en ...
............., viudo de primeras nupcias de . . . .
LE:........., CUIL:........., domiciliado en ..
................, viuda de primeras nupcias de .,
DM:........, CUIL:
, domiciliada en
......domiciliada
............en ..
................,abogada,divorciada,DM:
,..........piso, oficina---------;....................,abogado,
divorciado, DNI:........,domiciliadoen......................;
todos argentinos y vecinos de esta ciudad.

CONSTANCIAS NOTARIALES: Yo el autorizante,

dejo constancia:
• Legitimación pasiva para ser usucapidos: Los
usucapidos adquirieron el inmueble así:
1) Por escritura.....d e l . . . . / . /. . ., ante.........,
al folio . . . . del registro . . . . de esta ciudad el Sr... .,
viudo, compró a.................., inscripción número......,
folio.....del tomo......,
2) Fallecido “............,...........s/sucesión” tramitó
ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil ,a
cargo del doctor..............., secretaría...de.............,
donde se dictaron autos a fojas . ..: “Buenos A i r e s , . . . de
de......., por fallecimiento de................, le suceden sus
hijos.....................................y.............y...........y
por fallecimiento de................................le suceden sus
hijos...................y....................y.............y también
su esposo....................Juez”; afojas . . . . : “Buenos Aires,
. . . . de.................de......., rectifiqúese la declaratoria de
fojas . . . . por fallecimiento de.....................le suceden
sus hijos.........................y.............................y su
esposo....................... Juez”;
3) Por escritura.....del .ante.............
al folio.....del registro. . .de esta ciudad;.................y
(hermanosentre sí e hijos de...............................) y
y...........(hermanos...................................de .),
cedieron............los derechos y acciones hereditarios en
la sucesión del Sr.a ...................................favor de
he aquí un error en tanto la cesión -con vistas a
continuar una legitimación activa sobre los derechos
al inmueble-, no debió ser hecha por y (nietos)
respecto de los derechos en la sucesión del
abuelo - -, sino en la sucesión de su
madre,; circunstancia que deviene intrascendente a
la luz de que el dominio se trasmite no por tracto de
derecho (en virtud del que habrían tenido los ti
tulares, articulo 3270, Código Civil, “Nemopotest
transferre in allium,plus quam ipse habet"),
sino por reconocimiento de la adquisición del
derecho del usucapidor que prescribe en virtud del
hecho de su posesión, por lo que sólo se requiere la
legitimación pasiva para el reconocimiento, y no la
perfección de la titularidad de los derecho
habientes;
4) Por escritura......d e l . . . , / . ./. . . .ante el mismo
Sr......................al folio......del mismo registro porteño
el Sr................cedió sus ....derechos y acciones
hereditarios en la sucesión de su cónyuge a ;
5) Fallecido “........... ................s/sucesión”
tramita
el expediente...................ante el Juzgado Civil de
Capital Federal......., a cargo del doctor
de......................, donde a ....fs se dictaron autos;
“Buenos Aires,... .de de por fallecimiento
de..................le suceden como únicos y universales
herederos sus sobrinos y y
(en representación de su padre prefallecido y..........),
y........................y.......................y.....................
(en representación de su padre prefallecido.............y
.........................................................),
únicas personas presentadas en autos invocando
derechos en el presente sucesorio ... Juez”; a fojas :
“Buenos Aires, de d e . . . . . , amplíase la declaratoria
de herederos... por fallecimiento de lo heredan
también su sobrino (en representación de su
madre prefallecida) además de los allí
declarados... Juez”;
6) .................falleció en esta ciudad el …………
(prefalleciendo al titular dominial,................, pero con
posterioridad al fallecimiento de su madre,........... ),
conforme partida que agrego de la que surge la anotación asentada
el ... ./..../.....al tomo...., número.....de................;
su matnmonio con..............................., ocurrió e l . . . .
de.....................de......., conforme acta . .. ., sección
tomo. . .del Registro Civil de esta ciudad; de la unión nació . . . .
e l . . . . / .........../ . . . . , .anotándose en acta
......................,
sección . . . . tomo del Registro Civil de la Municipalidad de
Buenos Aires; todo ello conforme Libreta de Familia. .
del. . RegistroCivil de la Ciudad de Buenos Aires:
• Legitimación formal: Certificados. . . .de dominio,
y................y..................de inhibiciones, los dos primeros
del....../....../......y el último de hoy, prueban que el dominio
consta a nombre de.........................sin gravámenes de
ninguna especie y que ni él ni los usucapidos se encuentran
inhibidos para reconocer derechos; solicito se cancele
dominio conforme artículo 9o del decreto 2080, t.o. 1999;
• Legitimación del proceso de mediación: Las partes
han sido asistidas en todas las audiencias por sus letrados; se
pactó confidencialidad excepto en cuanto a lo que aquí se
expresa y las partes firman; el ... ./ / se abonó en
Banco Nación Tribunales, Caja el derecho de $
establecido por el decreto reglamentario 1467/2011
de la ley 26.589, adjunto boleta para el mediador;
• Legitimación para la acción de usucapión: Conforme
artículo 24 de la Ley de Catastro Nacional y Prescripción
Adquisitiva de Inmuebles 14.159 reformada por decreto-ley
5756/58, requerí informe de dominio que fuera expedido por
el Registro de la Propiedad
Inmueble e l . . . . / /.....bajo número........del que surge la
titularidad registral de.......................(asiento 1), y las
cesiones de acciones y derechos descriptas en los
puntos 3 y 4 de la “Legitimación pasiva para ser
usucapidos”; la pretensión usucapidora coincide
exactamente con la descripción del bien
inmatriculado por lo que no requerí plano de
mensura para usucapión; del dominio no surge la
existencia de excedencias, res nullius, existe titular
concreto del dominio y en consecuencia no es de
aplicación el inciso d) del artículo 24 de la ley
14.159; no existe superposición de asientos
(artículo 108 decreto 466/99) y el acuerdo en
proceso de mediación por acción de usucapión no se
encuentra excluido de la ley 26.589 por lo que
sustituye la sentencia a que se refiere el art. 96 del
decreto 466/99. Las costas del proceso de
mediación son asumidas por el usucapidor como
también los honorarios de mediación, los cuales, los
interesados, declaramos cancelados.
 • Legitimaciones fiscales: a) Impuestos al acto.
No se encuentra gravado ni por el impuesto de
sellos ni por los impuestos a la trasferencia de
inmuebles o ganancias por tratarse de un acto
declarativo no oneroso;
b) Impuestos al inmueble: Retengo $paraabonarladeuda
de Alumbrado, Barrido, Limpieza e impuesto
municipal que surge del certificado expedido por
el....../....../......

LEO esta escritura a los otorgantes, quienes la

firman ante mí, doy fe. Están las firmas de los
otorgantes. Están mi firma y dos sellos:
,.............Notario;
..................., Mediador, ................Ley
26.589. Habilitación n°......

MODELO DE REGISTRACION DE TITULO POR

USUCAPION

a) Introducción

El poseedor de una cosa inmueble adquiere por

prescripción el dominio de la misma por la posesión
continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa
para sí, sin necesidad de título y buena fe de su
parte (artículos 3948,4015 y concordantes del
Código Civil).
La Nación sancionó la ley n° 14.159, que
incorporó al Código Civil las reglas básicas
aplicables a los juicios de prescripción de inmuebles.
Respecto de la inscripción de una sentencia
favorable de adquisición de dominio por usucapión,
el art. 682 del Cód. Procesal Civil y Comercial de
nuestra Provincia dispone que “dictada la sentencia
acogiendo la demanda, se dispondrá su inscripción
en el Registro de la Propiedad y la cancelación de la
anterior si estuviera inscripto el dominio”.
 El Registro de la Propiedad reguló el
procedimiento mediante las disposiciones técnico
regístrales n° 13/1968, 6/1975, 7/1975 y 19/1991.1
La disposición técnico registral n° 14/1983
dispuso el carácter enunciativo y no taxativo de la
enumeración del art. 16 de la ley n° 17.801,
siempre y cuando el documento expresara la
relación del dominio, o de los derechos motivo de la
transmisión o adjudicación, a partir del que figure
inscripto en el Registro.
La disposición técnico registral n° 19/1991
prohibió la aplicación de esta metodología para
dichos supuestos, en concordancia con la resolución
aprobada en septiembre de ese año, en Córdoba,
por la XXVIII Reunión Nacional de Directores de
Registros de la Propiedad. El fundamento de esta
disposición es que el tracto abreviado supone el
tracto sucesivo. Como en el caso de las sentencias
que reconocen usucapión, se trata de adquisiciones
originarias, mal puede hablarse de tracto
sucesivo, por lo cual resultaba material y
jurídicamente imposible aplicar este sistema.
 b) Instructivo n° 11 del Registro de la Propiedad

El instructivo n° 11 del Registro de la

Propiedad, del 9 de septiembre de 2005, dispuso
que a partir de esa fecha la cancelación judicial de
la inscripción del antecedente de dominio, no sólo se
puede hacer mediante oficio judicial, sino que
también puede protocolizarse, en el supuesto en
que la inscripción de la sentencia de usucapión se
realice mediante protocolización notarial.
Esta metodología brindará a la comunidad un
procedimiento sumamente práctico porque genera
una gran economía de tiempo y esfuerzos, al
permitir, sin tener que esperar a la inscripción de los
oficios judiciales, que el titular del derecho de
usucapión reconocido judicialmente, disponga del
bien en la escritura siguiente a la de protocolización
de la sentencia.
Además, estos títulos instrumentados
notarialmente gozan de los beneficios de la
matricidad, en los supuestos de deterioro total o
parcial o pérdida del documento portante del
derecho.
 c) Registración

El notario deberá confeccionar la matrícula

nueva, consignando todos los datos que emanen del
plano de mensura, tomado como base del
reconocimiento judicial, sin antecedente dominial
alguno por cuanto, como dijimos, es una inscripción
originaria. Deberán adjuntarse también dos
minutas, una para la adquisición del nuevo domino
por el usucapiente y otra por la cancelación de la
inscripción a nombre del ex titular de dominio. En
ambos supuestos, mientras el SiPrEs no cree nuevos
códigos, podrán emplearse el 749-00 y la minuta de
inscripción no electrónica.
Junto con la documentación consignada deberá
glosarse el certificado catastral, ley n° 10.707 y sus
modificatorias, del inmueble y una copia entelada
del plano de usucapión.

d) Tratamiento impositivo

La ley impositiva de nuestra Provincia grava,

con impuesto de sellos, las adquisiciones de dominio
como consecuencia de los juicios de prescripción,
con una tasa del diez por ciento de la valuación
fiscal del inmueble adquirido.
 El Código Fiscal establece, en el art. 274, inc.
48, la exención de dicho impuesto a las
adquisiciones de dominio que reúnan los siguientes
requisitos: a) sean inmuebles edificados cuyo
avalúo total fiscal no supiere la suma que fije la ley
impositiva para inmuebles de uso familiar; b) sean
inmuebles destinados exclusivamente a vivienda
familiar permanente; c) el beneficiario no sea titular
de otro bien inmueble; d) no superar los ingresos
mensuales del peticionante, al momento de solicitar
el beneficio, el monto de cuatro sueldos
correspondientes a la categoría 4 de la
Administración Pública, según ley n° 10.430.
Por último, deberá abonarse el cuatro por mil
de tasa de inscripción.

e) MODELO DE ESCRITURA

ESCRITURA NUMERO.............................................
PROTOCOLIZACION de SENTENCIA de USUCAPION: “
contra.............................yotra s/usucapión”. En la ciudad
de...................., partido de....................,provincia de
Buenos Aires, a días del mes de............del año dosmil
, ante mí,.............................., notario titular del Registro
número......, COMPARECEN: Doña............,argentina,
nacida el. . . ., con documento nacional de identidad número ...
y..............CUIL
.................... casada en primeras nupcias
con..........................,domiciliadaen......................,
persona capaz y de mi conocimiento, doy fe. INTERVIENE por sí y
EXPONE: PRIMERO: Que en autos caratulados “.....c/.
y.............otras/usucapión” que tramitan ante el Juzgado de
Primera Instancia en lo Civil y Comercial número...del
Departamento Judicial de..................... que tengo a la
vista, a fojas.....se dictó la sentencia cuya parte resolutiva dice:
“..................,.......de..................de.....Y VISTOS ...
RESULTANDO ... POR ELLO: FALLO: I.- Haciendo lugar a la
demanda promovida por........................................
contra ..............................porprescripción adquisitiva de
dominio del inmueble descripto en el primer
resultando (arts. 4015 del Código Civil, 24 de la ley
n° 14.159, 679/81 y 384 del CPCC). II.- Ordenando
la cancelación de dominio a nombre de los
accionados en el Registro de la Propiedad Inmueble
y su inscripción a nombre de la actora (art. 682 del
CPCC)... REGISTRESE. NOTIFIQUESE.
Hay una firma ilegible y un sello: Dra...............Juez”.
SEGUNDO: Que conforme al plano de mensura que pretende
prescribir, característica.......... que agrego a la presente,
el inmueble objeto de la sentencia se designa como LOTE de
la MANZANA...........,ubicado en....................,partido
de......................,provincia de Buenos Aires, con frente a la
calle...........................número . . . . , entre.............
y....................., compuesto de.........metros defrente
por................metros................centímetros de fondo,
lo que hace una SUPERFICIE total de.......................
metros............decímetroscuadrados, lindando por su frente
al norte con la calle.................; al este con los lotes
y.......de la misma manzana; al sur con el lotey al oeste con
el lote.........NOMENCLATURACATASTRAL:circunscripción
.............; sección......; manzana.......;parcela........;
partida número. .; valuación fiscal $...........TERCERO:
Que conforme al plano agregado al folio...................del partido de
el inmueble designado como LOTE...........................de la MANZANA
.............................................,
cuya inscripción se cancela, era número..............año del
partido de..................Que elmismo medía....metros
de frente por..........metros.........centímetros de fondo,
superficie total de...............metros.........decímetros
cuadrados/ CUARTO: Que a fojas. consta la regulación de
honorarios de las letradas intervinientes. A fojas....y el
Juzgado da por cumplido el artículo 21 de la ley n°
6716 (modificado por ley 12.526). QUINTO: Que
solicita de mí, el autorizante, expida testimonio de
la presente a efectos de su inscripción en el Registro
de la Propiedad. LEO a la compareciente, quien la
otorga y firma ante mí, doy fe.

MODELOS DE EDICTO DE PRESCRIPCIÓN

ADQUISITIVA

a) Modelo l

Por Disposición de Sr. Juez de......................,en

los autos caratulados “.........................................”
(Expte. n°..............)s/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA, se
cita al Sr..........................y/osusherederos, y/oquienes se
consideren con derecho sobre el inmueble que se
pretende usucapir para que dentro del quinto día de
la última publicación comparezcan a
estar a derecho y deducir oposición en la gestión promovida por
sobreadquisición del dominio por usucapión del siguiente
inmueble:...............................,....../....../........
 Fdo.: Dr..................Secretario.

5 En ocasiones, la superficie objeto de la

posesión no coincide con la superficie del
inmueble registrado, o abarca parcialmente
varios de ellos, o sobre inmuebles inscriptos
en forma conjunta. En estos supuestos se
deben consignar todas las inscripciones
afectadas y el Registro inscribirá el nuevo
dominio por las medidas y superficie
consignadas en el plano de usucapión, cancel-
indo parcialmente las anteriores.
El titular registral del remanente, cuando
quiera disponer del mismo, deberá proceder a
la confección de un nuevo plano que lo
mensure.
 b) Modelo II

El Juzgado Nacional de Ia Instancia en lo Civil N°,

Secretaría Única de la Capital Federal, cita y emplaza por quince
(15) días a herederos de........................................
y de............................., a finde que tomen la intervención
que corresponda en los autos: “...........................s/
PRESCRIPCION ADQUISITIVA”, en trámite por ante
dicho Juzgado y Secretaría, bajo apercibimiento de
designarse al Defensor Oficial para que los
represente en juicio.
LA USUCAPION EN EL NUEVO CODIGO CIVIL (2012)

Usucapión o Prescripción adquisitiva

La prescripción adquisitiva o usucapión de los

derechos reales también es un modo general en el
sentido de aplicable a varios de estos derechos.
La prescripción para adquirir está basada en la
continuación de la posesión durante el tiempo fijado
por la ley. Es el modo por el cual el poseedor de la
cosa adquiere un derecho real mediante la posesión
durante el tiempo legalmente previsto.
Es consecuencia clara del propio concepto, que
para este modo de adquisición solamente puede
tratarse de un derecho real que se ejerce por la
posesión.
Esto surge palmariamente de la normativa de los
arts. 1898 sobre Prescripción adquisitiva breve que
proyecta que “La prescripción adquisitiva de derechos
reales con justo titulo y buena fe se produce sobre
inmuebles por la posesión durante DIEZ (10) años. Si
la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de
DOS (2) años. Si la cosa es registrable, el plazo de la
posesión útil se computa a partir de la registración
del justo título”; 1899 sobre Prescripción adquisitiva
larga que señala que “Si no existe justo título o buena
fe, el plazo es de VEINTE (20) años. No puede
invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del
título o de su inscripción, ni la mala fe de su
posesión. También adquiere el derecho real el que
posee durante DIEZ (10) años una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a
su nombre pero la recibe del titular registral o de su
cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevén en el respectivo
régimen especial sean coincidentes”; 1900 sobre
Posesión exigible donde se dispone que “La posesión
para prescribir debe ser ostensible y continua; 1901
sobre Unión de posesiones que establece que “El
heredero continúa la posesión de su causante. El
sucesor particular puede unir su posesión a la de sus
antecesores, siempre que derive inmediatamente de
las otras. En la prescripción breve las posesiones
unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un
vínculo jurídico”; 1902 sobre Justo título y buena fe
que regula que “El justo título para la prescripción
adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un
derecho real principal que se ejerce por la posesión,
revestido de las formas exigidas para su validez,
cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado
al efecto. La buena fe requerida en la relación
posesoria consiste en no haber conocido ni podido
conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de
cosas registrables, la buena fe requiere el examen
previo de la documentación y constancias registrars,
así como el cumplimiento de los actos de verificación
pertinente establecidos en el respectivo régimen
especial”; y 1903 sobre Comienzo de la posesión
donde se indica que “Se presume, salvo prueba en
contrario, que la posesión se inicia en la fecha del
justo título, o de su registración si ésta es
constitutiva... ”
Dado que las disposiciones generales sobre
prescripción y caducidad se regulan en el Libro Sexto
sobre Disposiciones comunes a los derechos reales y
personales, el allí a donde se remite en el art. 1904
sobre Normas aplicables, que previene que “Se
aplican a este Capítulo, en lo pertinente, las normas
del Título I del Libro Sexto de este Código”.
 Y por último en la materia el art. 1905 sobre la
Sentencia de prescripción adquisitiva afirma con
carácter obligatorio que “La sentencia que se dicta en
los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que
debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual,
cumplido el plazo de prescripción, se produce la
adquisición del derecho real respectivo. La sentencia
declarativa de prescripción larga no tiene efecto
retroactivo al tiempo en que comienza la posesión. La
resolución que confiere traslado de la demanda o de
la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar,
de oficio, la anotación de la litis con relación al
objeto, a fin de dar a conocer la pretensión”..
Existe una importante diferencia con relación a
la prescripción breve de conformidad con lo que
habilita el art. 1903 sobre Comienzo de la posesión
donde se indica que “... La sentencia declarativa de
prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo
en que comienza la posesión, sin perjuicio de los
derechos de terceros interesados de buena fe”.
Pero debe tratarse de un derecho real principal y
no accesorio de acuerdo a la pauta del art. 2565 que
otorga una Regla general de acuerdo a la cual “Los
derechos reales principales se pueden adquirir por la
prescripción en los términos de los artículos 1897 y
siguientes”
Por eso, no se aplica a la adquisición de un
derecho de garantía por ser accesorio y de carácter
esencialmente convencional. Quedan en consecuencia
excluidas las servidumbres negativas, la prenda, la
anticresis y doblemente la hipoteca (porque no se
ejerce por la posesión y porque es de garantía). En
cuanto a las servidumbres positivas, pueden
adquirirse pues se ejercen por actos posesorios
concretos y determinados aunque su titular no
disfrute de posesión.