REALES CLASE 8 14/09/2023

DOMINIO IMPERFECTO. DOMINIO DESMEMBRADO. DOMINIO REVOCABLE.

DOMINIO FIDUCIARIO.
Disposiciones generales
ARTICULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que
otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de
una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto
hasta que se pruebe lo contrario.
ARTICULO 1946.- Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido
a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales

DOMINIO IMPERFECTO
El dominio será perfecto o imperfecto dependiendo de si aparece o no revestido de
todos los caracteres o facultades que la ley le atribuye. En caso afirmativo, será
perfecto o pleno; en caso negativo, serán perfecto o menos pleno.

 Si falta lo Absoluto: Será Imperfecto-Desmembrado

 Si falta la Perpetuidad: Será Imperfecto-Revocable o Fiduciario. Porque está
sometido a plazo o condición resolutoria.
 Si Falta la Exclusividad: No será Dominio sino Condominio
El Dominio se presume Perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
El Artículo define el dominio perfecto, señalando que es el derecho real que otorga
todas las facultades de cómo usar, disponer material y jurídicamente de una cosa,
dentro de los límites previstos por la ley. Es Perpetuo, ilimitado y subsiste con
independencia de su ejercicio.
Por su parte, el artículo 1946 dispone que dominio imperfecto es aquel que está
sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está grabada con cargas reales.
Por lo tanto, el dominio es perfecto cuando no está afectado en su perpetuidad, es
decir que no está sujeto a extinguirse por el vencimiento de un plazo o el cumplimiento
de una condición, o cuando no está grabado con ningún derecho real. El Dominio, en
cambio, es imperfecto cuando está afectado en su perpetuidad al estar sometido a un
plazo o condición resolutorios (Dominio Fiduciario y revocable), o cuando dicho
derecho está gravado con algún derecho real a favor de otra persona (Dominio
Desmembrado). Parte de la doctrina considera que cuando la cosa está grabada con
un Derecho Real de Hipoteca, el Dominio no pierde el carácter de Perfecto porque el
titular sigue teniendo el Uso, Goce y Disposición de la Cosa. Otra postura más amplia
establece que cualquiera sea el Derecho Real que grabe la cosa, el Dominio se vuelve
Perfecto, que más allá de que el sujeto tenga el Uso y Goce de la Cosa, no puede
hacer todo lo que quiera con ella Como si no existiese la Hipoteca.
Si falta la Perpetuidad: es porque está sometida a Plazo o Condición Resolutoria. Yo le
vende mi casa a Martina, sujeto la venta a la condición de que Argentina gane la Copa
América en 2024 me la tiene que devolver: es condición resolutoria. Se retrotrae el
Dominio y vuelve a mí. O un plazo resolutorio: Te vendo mi casa x 10 años, luego de 1
década me tenés que devolver mi casa. Vuelve al anterior propietario que se llama
Revocante.
 Dominio Imperfecto
ARTICULO 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a
condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a
quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o
por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al
término de diez años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel
plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin haberse
producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El
plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.

Puede surgir de la Ley. Yo le dono a mi hijo mi casa, si luego él atenta contra mi vida
(se llama indignidad) se retrotrae la donación y vuelve a mí.
O le ponemos la condición que queramos: Te vendo mi casa y si Ferro sale campeón
de América, vuelve a mí. Si pasan 10 años, ya sos dueño, dominio perfecto. Si pasa,
la donación se retrotrae al anterior titular. El tiempo para la condición son 10 años, no
puede estar gravado por siempre.
Entonces el Dominio es imperfecto si le falta la Absolutez o Perpetuidad. Si le falta
la exclusividad, deja de ser Dominio.
Si falta la perpetuidad, puede ser Dominio Revocable o Dominio Fiduciario. El
Dominio Revocable cuando está sujeto a Condición o Plazo Resolutorio. Cumplidos,
hay que devolver la cosa a quien la transmitió: Se llama Revocante esa persona. El
plazo máximo de esa condición son 10 años. Si pasan 10 años y no se cumplió: 10
años.

Mientras tanto el titular tiene todas las facultades. Si yo le vendo el Dominio revocable
de mi casa a Martina, y ella a su vez vende su casa a un 3ero, la vende también con la
condición de Dominio revocable. El Plus Iuris es que nadie puede transmitir un mejor
derecho que el que tiene. Si se da la Condición, el 3ero tiene que devolvérselo al
dueño original, llamado Revocante.

EFECTOS DE LA REVOCACIÒN
Dominio Imperfecto
ARTICULO 1969.- Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva el
dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados
por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al
dueño.

Los efectos de la revocación va a variar según la cosa se registra o no.

 Si la Cosa es registrable, los efectos de la revocación tiene efectos

retroactivos: La cosa vuelve al anterior titular libre de cargas. Si yo le vendí mi
casa a Martina con Dominio revocable y ella te lo vendió a vos, y vos lo
hipotecaste, si se cumple la condición, vuelve a mí, al Revocante pero libre de
cargas: libre de hipoteca, libre de usufructo, de alquiler. Porque todos los que
 contrataron con vos saben que tenis un Dominio registrable porque hay un
registro.
 Si la Cosa No es registrable, el efecto NO es Retroactivo: Yo le vendo mi
PlayStation a Martina con Dominio Revocable. Y se la vende a un 3ero. No
sabe que es un Dominio revocable el 3ero, no es alcanzado por algo que no
pudo conocer, salvo Mala Fe (si sabía o pudo conocer). Porque no hay registro
o sea no tiene la obligación de conocer que es revocable el Dominio
Lo que les puedo preguntar cuál es la diferencia entre Revocación de la Cosa
registrable y Cosa No-Registrable: el registrable es retroactivo y el no-registrable
es no retroactivo, salvo mala fe. Y el plazo máximo de la condición resolutoria:
Máximo 10 años, luego pasa a ser Dominio Pleno.

En una de las clases me dijeron que la Quinta de Olivos es un Dominio Imperfecto

porque fue una Donación con cargo que una persona hizo al estado con la condición
de que fuera usada como uso del Presidente de la Nación (antes era de veraneo), si
no era para el veraneo el dominio se retrotraía: era Dominio Revocable.

DOMINIO FIDUCIARIO
Surge del contrato de Fideicomiso. Viene del latín Fiducia, Confianza. En inglés se
llama Trust. Viene de la confianza que hay que tenerle la confianza al que hace el
contrato con vos: Fiduciante tiene la Cosa y se la da al Fiduciario. Hay que ir a la parte
de Contratos. Artículo 1766. Dominio Fiduciario está en el Artículo 1701.
Contrato de fideicomiso
Disposiciones generales
ARTICULO 1666.- Definición. Hay contrato de fideicomiso cuando una parte,
llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a
otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra
llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento
de un plazo o condición al fideicomisario.

Dominio fiduciario
ARTICULO 1701.- Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que se
adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y
está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de
entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.

¿Qué es el Dominio Fiduciario? Es el Dominio que le transmite el Fiduciante al

Fiduciario.
“Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se
compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario,
quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa
en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al
fideicomisario”. Hay 4 sujetos: Fiduciante, Fiduciario, Beneficiario, Fideicomisario
“Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por
contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del
fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato,
el testamento o la ley”: Si está sometido a durar solamente hasta la extinción del
fideicomiso, no es perpetuo.
El Dominio Fiduciario es lo que le transmite el Fiduciante al Fiduciario. El contrato es
un acuerdo de voluntades entre 2 partes: Fiduciante y Fiduciario. Los demás no están
en el contrato, se los nombran. Es un contrato Bilateral. El Fiduciante es el titular de 1
o más bienes. El Fiduciario es el que recibe esos bienes para hacer algo. Ese hacer
algo es el objeto del contrato. Ese “para qué” es lo que lo torna imperfecto. Se lo da
para hacer algo, una vez que lo cumple, se lo devuelve. No es oneroso ni a título
gratuito, sino a título de fiducia.
Por ej. El más fácil de entender es el de Administración. Yo tengo un campo en
Miramar donde se plantan Kiwis. Soy el Fiduciante. Tengo el Dominio pleno. Se lo
transmito a Martina para que lo administre (Fiduciario), y con lo producido en el
campo, le pague los estudios a mis hijos que estudian en el exterior, hasta que se
reciban. Van a ser los Beneficiarios porque reciben los frutos de la gestión del
Fiduciario. Martina es la Fiduciaria, porque administra el campo. Una vez recibidos los
frutos, el Dominio vuelve a mí. En ese caso aparte de ser Fiduciario, como soy el que
recibe el bien al final, voy a ser Fideicomisario. El dominio es imperfecto porque
Martina es dueña del campo (Dominio imperfecto), hasta que se reciban mis hijos. El
Fiduciante puede ser o no Fideicomisario, depende del caso. En vez de que el campo
vuelva a mí, puede ser que el Campo, el Dominio vaya a una 3era persona, un amigo
mío por ejemplo. Ç
Por eso en el contrato de Fideicomiso hay 2 partes que firman el contrato: Fiduciante y
Fiduciario. Los Beneficiarios y el Fideicomisario no son parte, pero van a recibir algo.
Los Beneficiarios son los que reciben el fruto de lo producido de la administración del
campo del Fiduciario. Y el Fideicomisario es el que recibe el Dominio de la Cosa al
final del contrato.
Todos pueden ser todo, menos el Fiduciario: el fiduciario no puede recibir al final del
contrato el bien. Está prohibido. Antes en la ley 24.441 el Fiduciario no podía ser
Beneficiario, ahora sí puede. Pero debe administrar en favor del Fideicomiso, no de él.
La gracia que tiene esto, es que los bienes que se le transmiten al Fiduciario, va a
formar parte de un patrimonio separado, llamado Patrimonio Fideicomitido, que está
exento a la acción singular o colectiva del Fiduciante como persona. Antes se usaba
para lavar plata, hoy ya no porque tiene CUIT, es más serio. No se puede hacer en
fraude a los Acreedores. Por ej. le transmito el Dominio a Martina para que me lo
administre, si ella tiene deudas y por ende Acreedores, estos no van a poder atacar el
patrimonio fideicomitido porque Martina es Martina, y además es Fiduciaria del
Fideicomiso “Hijos Felices” (tienen nombre los Fideicomisos) y no se mezclan los
patrimonios. El Fiduciario es un administrador, cobra un sueldo, si no está en el
contrato se fija judicialmente.
Otro caso es el Fideicomiso de construcción: Todos somos Fiduciantes. Yo tengo un
terreno en CABA, vos tenés plata, otro tiene un corralón de materiales, los demás
tienen 50 mil dólares cada uno. Fiduciante somos todos nosotros: yo aporto el terreno,
vos materiales, otro plata. El Fiduciario puede ser una persona física o jurídica, en este
caso va a ser una sociedad. El objeto es construir una torre, un inmueble. El
Fideicomiso se llama “Avenida Montes de Oca 1520”. Y la empresa Fiduciaria tiene
otro nombre, es una sociedad generalmente “Ocasa SA”. Y al terminar, cada uno de
nosotros se adjudica una unidad funcional. Yo aporté el terreno, me llevo 4
departamentos. Vos aportaste 50 mil dólares, te llevas 1 porque compraste de pozo.
Todos le damos cosas diferentes, terreno, camionetas, dólares, etc. a Martina que es
Fiduciaria, para que construya un edificio, lo afecte a propiedad horizontal y nos dé a
cada uno una unidad funcional., Cumplido ello, nos transmite a cada uno el Dominio
de las unidades funcionales. En este caso, todos vamos a ser Fuduciantes y
Fideicomisarios. Y el Beneficiario va a ser el mismo Fiduciario porque suponete que
adelante del terreno hay una canchita de fútbol 11, con esos frutos la razón real va a
ser patrimonio fideicomitido y puede hacer frente a los impuestos que hay que pagar
del terreno, una vez terminado el contrato por el cumplimiento del objeto, nos transmite
el dominio de la unidad funcional.
Lo que tiene el Fideicomiso es un plazo máximo legal, que son 30 años. Salvo que el
Beneficiario sea incapaz: caso que puede durar hasta el cese de la incapacidad o
la muerte. Ej. tengo un hijo incapaz. Martina es la administradora, la Fiduciaria, hasta
que me hijo muera va a poder administrar el campo.
Hay diferentes clases de fideicomisos: De administración, de construcción, financiero,
de garantía, etc.
El contrato de Fideicomiso no tiene forma legal obligatoria, el contrato lo hacemos por
instrumento privado. Pero si le transmito un inmueble al Fiduciario, hay que firmar la
escritura de transmisión de transmisión de Dominio Fiduciario, que se va a inscribir en
el registro de la propiedad inmueble como Dominio Fiduciario.
EFECTOS
Es una propiedad fiduciaria, separada, patrimonio separado, patrimonio fideicomitido,
no se confunde con el patrimonio del Fiduciario. Martina como Fiduciaria tiene sus
bienes, y el Fideicomiso que ella administra tiene sus bienes, si el Fiduciario (Martina)
le debe expensas al administrador, no puede atacar el patrimonio fideicomitido, porque
el patrimonio NO es del Fiduciario. Patrimonio del Fiduciario no se mezcla con el
patrimonio fideicomitivo, son 2 patrimonios distintos. O sea que está exento de la
acción singular o colectiva de los acreedores del Fiduciario, y también del Fiduciante,
salvo fraude. Si el Fiduciante estaba en la lona y hace un Fideicomiso, se puede ir
contra éste. Si los bienes del Fideicomiso no alcanza para pagar las deudas, no
quiebra porque no es una persona, sino que se lo liquida. No es persona ni una
sociedad sino contrato, tiene CUIT, nombre.
El Fiduciario, que es titular del Dominio Imperfecto, administra los bienes del
fideicomiso. Es dueña, tiene acciones reales, acciones posesorias, es titular de
dominio imperfecto. Puede disponer. Pero la disposición tiene una gran limitación:
cuando lo requiera los fines del fideicomiso. Por ej el campo en Miramar para plantar
Kiwis y pagar los estudios de mis hijos en el exterior. Si en el campo no crecen los
Kiwis, puedo vender el campo, para comprar otro que sea más fértil. Va a ser
patrimonio fideicomitido por subrogación legal.
El Fiduciante tiene un dominio pleno. El fiduciario tiene un Dominio imperfecto, sujeto a
plazo o condición, por eso no es perpetuo. Pero una vez cumplido el objeto del
Fideicomiso, el Fiduciante debe transmitirle los bienes al Fideicomisario: le transmite
un Dominio pleno. Es la excepción al principio de que nadie puede transmitir un mejor
derecho que el que tiene. Esta es la gracia del Fideicomiso: que se administre, y
cumplido el objeto, se transmita un dominio pleno.

CAUSALES DE CESACION DEL CONTRATO

Extinción del fideicomiso
ARTICULO 1697.- Causales. El fideicomiso se extingue por:
a) el cumplimiento del plazo o la condición a que se ha sometido, o el vencimiento
del plazo máximo legal;
b) la revocación del fiduciante, si se ha reservado expresamente esa facultad; la
revocación no tiene efecto retroactivo; la revocación es ineficaz en los fideicomisos
financieros después de haberse iniciado la oferta pública de los certificados de
participación o de los títulos de deuda;
c) cualquier otra causal prevista en el contrato.

- Cumplimiento del plazo máximo: 30 años

- Cumplimiento del plazo convenido
- Cumplimiento del objeto
- Cumplimiento de condición resolutoria asumida
- Cualquier causal prevista en el contrato
CAUSALES DE CESACIÓN DEL FIDUCIARIO
Contrato de fideicomiso
ARTICULO 1678.- Cese del fiduciario. El fiduciario cesa por:

a)remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones o por hallarse

imposibilitado material o jurídicamente para el desempeño de su función, a
instancia del fiduciante; o a pedido del beneficiario o del fideicomisario, con
citación del fiduciante;

b) incapacidad, inhabilitación y capacidad restringida judicialmente

declaradas, y muerte, si es una persona humana;

c) disolución, si es una persona jurídica; esta causal no se aplica en casos

de fusión o absorción, sin perjuicio de la aplicación del inciso a), en su caso;
d) quiebra o liquidación;

e) renuncia, si en el contrato se la autoriza expresamente, o en caso de

causa grave o imposibilidad material o jurídica de desempeño de la función;
la renuncia tiene efecto después de la transferencia del patrimonio objeto del
fideicomiso al fiduciario sustituto.

El Fiduciario cesa si:

 Remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones

 Incapacidad, inhabilitación y capacidad restringida declaradas
judicialmente
 El Fiduciario muere: Si es una sociedad, quiebra. Lo aconsejable es
prever la figura de un Fiduciario sustituto. Con la partida de defunción del
Fiduciario, y el contrato se transmiten los bienes al nuevo Fiduciario. Si no
hubiera sustituto, lo va a designar el juez. Puede ser cualquier persona
física o jurídica. Para actuar como Fiduciario, tenés que estar autorizado
por la Comisión Nacional de Valores.
 Disolución si es una Persona Jurídica
 Renuncia: Pero tiene efectos recién cuando transmita los bienes a su
sucesor
Repaso:
Dominio Pleno: Cuando es Absoluto, Exclusivo y Perpetuo.

Desmembrado: Falta Absolutez

Revocable + Fiduciairo: Falta Perpetuidad

1) Dominio Absoluto: Tiene 3 facultades: Usar + Gozar + Disponer. Si

se grava la absolutez con un Derecho Real, es un Dominio
Desmembrado
1.A) Dominio Desmembrado: Nudo propietario. Porque está desnuda
la propiedad de la utilidad: del Uso y del Goce. Solo se queda con la facultad
de Disponer.
1.B) Usufructuario: Puede Usar + Gozar de la Propiedad

2) Dominio Exclusivo: Le saco la Exclusividad, porque vendo la mitad

a otra persona, ya no hay más Dominio sino Condominio. Cada uno
tiene una parte indivisa, una mitad, 1/3,1/4 indiviso. Porque no soy
dueño del living y la otra la de la cocina: somos dueños de todo.
Vamos a materializar estas mitades cuando hagamos la partición y
generemos nuevamente un Dominio

3) Dominio Perpetuo: Le saco la Perpetuidad y genero un Dominio

Revocable o un Dominio Fiduciario
3A ) Dominio Revocable: Sujeto a Plazo o Condición Resolutoria.
Sujeto a Condición: Condición tiene un máximo de 10 años: Si no se
cumple, pasa a ser un Dominio Pleno.
Si el Dominio se Revoca: Depende si la Cosa es Registrable o No-
Registrable.
Si es registrable: Se Revoca y vuelve libre de trabas
Si es No-Registrable: Hay que respetar lo que hizo el titular del
Dominio Revocable

4) Dominio Fiduciario: Falta la Perpetuidad. Porque es el Dominio que

le da el Fiduciante al Fiduciario para que haga algo: construir una
torre, administrar un campo, un hotel, el objeto que sea (La Causa-
Fin del contrato) Causa-Fuente es el contrato
Fiduciario es una de las 2 partes: Recibe el o los bienes que le
transmite el Fiduciario, quien tiene el Dominio Pleno. Que administre
para algo, lo limita y no hace perpetuo al Dominio, porque cuando se
cumple ese para algo, se transmite el Dominio Pleno al
Fideicomisario, quien no es parte del Contrato.
Todos pueden ser todo, menos el Fiduciario convertirse en
Fideicomisario: El Fiduciario no puede recibir los bienes
administrados por él. Tampoco el Fiduciante no puede ser Fiduciario
porque se estaría transmitiendo él mismo el mismo derecho.
CASO: Antonio recibió la propiedad fiduciaria de un inmueble. Por lo tanto ¿Qué es
Antonio? Fiduciario. Con el objeto de destinarlo a explotación agrícola y obtener
ganancias destinadas a la persona designada como Beneficiara en el contrato. Se
trata de una zona con muchas sequías por lo tanto el campo es poco fértil
1) ¿Puede enajenar el campo para comprar otro más apto?
si
2) En caso afirmativo ¿A qué patrimonio ingresará el dinero adquirido?
Al patrimonio Fideicomitido. Por subrogación legal
3) Antonio no ha pagado las cuotas del colegio de sus hijos, motivo por el cual
se ha iniciado un juicio ¿Podría el colegio embargar y ejecutar el canto?
No
4) Podría embargar la suma obtenida en la compra-venta del campo?
No porque es otro patrimonio separado
5) El beneficiario ha perdido el juicio en el que la suma reclamada está por
ser ejecutada ¿Pueden sus acreedores embargar el inmueble objeto del
Fideicomiso? ¿Y los frutos?
El Inmueble no se puede embargar. Pero se pueden subrogar y cobrar los
frutos
6) Una vez cesado el Fideicomiso ¿Podría el Fideicomisario o el
Fiduciante reivindicar el inmueble que ha sido transmitido
fiduciariamente?
No porque siempre que se cumple el objeto del fideicomiso, ya está. Y se
transmite el Dominio Pleno. El Fiduciario es dueña, puede hacer todo, pero
sólo puede disponer siempre en pos de los fines del fideicomiso: Vender el
inmueble para adquirir uno mejor, o cumplir con el objeto. Una vez que se
cumple, transmite un mejor derecho que el que el Fiduciario tenía: Dominio
pleno

Voy a preguntar:
 Plazo máximo del Fideicomiso: 30 años, salvo que el Beneficiario
sea incapaz, en ese caso dura hasta el cese de la incapacidad o la
muerte de éste.
 ¿Qué Dominio le transmite el Fiduciante al Fiduciario? Dominio
Imperfecto. Porque no tiene perpetuidad
 ¿Y el Dominio que le transmite el Fiduciario al Fideicomisario?
Dominio Pleno si se cumple con los fines del Fideicomiso, sino no.
 En Dominio Revocable: ¿Qué diferencia tiene una cosa-
registrable y cosa no-registrable? La Cosa-Registrable tiene efecto
retroactivo, y por eso vuelve libre de cargas y gravámenes, porque es
el chiste de que esté Registrado, se lo puede consultar; y la cosa no-
registrable no tiene efecto retroactivo