Universidad Continental Escuela Profesional de Derecho

PRODUCTO ACADÉMICO N° 01

Asignatura:
DERECHOS REALES

Presentado por:
Escobar Muñoz, Yeli
Quiroz Medina, Elver
Rafaele Cucho, Effrin
Rivera Jurado Beber (no trabajo)
Urrutia Vicente, Jesus (no trabajo)

Huancayo-2023
1. ¿Qué clase de posesión ostenta José, su hijo y nuera?

José ostenta la posesión precaria con su hijo y nuera. ya que no hay un abono
económico por parte de su hijo y nuera (gratuito) y como menciona nuestro código
civil en el artículo 911° “la posesión precaria es aquella que se ejerce sin título
alguno o cuando el que se tenía ha fenecido” como en este caso. De la misma
forma la doctrina nos menciona que la posesión precaria es conceder el disfrute
gratuitamente de una cosa por un tiempo, el cual debía darse por terminado con la
primera reclamación del concedente. 

 ¿Tienen derecho a que José les reembolse las mejoras

realizadas?

Si, ya que, al cambiar el viejo piso, ampliar la cocina y pintar las paredes interiores
están haciendo unas mejoras útiles y no necesarias para la conservación del bien,
sino para que este aumente su valor o renta. De acuerdo a nuestro código civil las
mejoras se distinguen entre útiles, necesarias y de recreo. Al ver las mejoras que
hizo el hijo y la nuera de José, podemos apreciar que no son mejoras necesarias, ya
que no eran indispensables para que el bien no se destruya o deteriore.
De acuerdo con la norma acerca de las mejoras útiles solo deben pagarse antes de
la citación judicial. Esto quiere decir que el poseedor del bien tiene derecho a
reclamar el reembolso de las mejoras útiles que haya hecho, esto debe ser antes de
que el propietario del bien demande judicialmente para su devolución. En cambio,
tratándose de las mejoras necesarias el poseedor del bien puede reclamar el
reembolso incluso después de que se le demandará judicialmente.

2. El vencimiento de un contrato de arrendamiento. ¿Constituye al

arrendatario como un ocupante precario? ¿Por qué?  Propón una
solución. Fundamenta jurídicamente tu respuesta.

Si, porque de acuerdo al artículo 911 del Código Civil, la posesión precaria es la
que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido; es decir, al
vencimiento de un contrato de arrendamiento, en este caso el arrendatario ocupa
un inmueble ajeno sin título y sin pago de alquiler. 
 
El arrendador debe solicitar la devolución del inmueble conforme al artículo 1700
del Código Civil, para que en caso el arrendatario se niegue a hacerlo, el juez
pueda tomarlo en cuenta ante una demanda de desalojo, asimismo, es de
mencionar que el artículo 1704 establece que si vencido el plazo del contrato o
cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye
el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad
convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período
precedente, hasta su devolución efectiva, y el cobro de cualquiera de ellas no
importará la continuación del arrendamiento.

Por otro lado, tenemos otras situaciones que podrían presentarse, así como de
acuerdo al artículo 920 del mismo Código en ningún caso procede la defensa
posesoria si el poseedor precario ha usufructuado el bien como propietario por lo
menos 10 años, o también el caso en que de acuerdo a la prescripción
adquisitiva consignada en el artículo 950 del mismo cuerpo legal, un sujeto
 adquiera el inmueble a los 5 siempre y cuando median justo título y buena fe, y
esta posesión haya sido continúa, pacífica y pública, de no existir mediación la
condición de propietario sería adquirida a los diez años también de manera
continua, pacífica y pública.   

  

3. Si un arrendador vende el inmueble que ha sido arrendado por un

año. ¿El nuevo propietario puede desalojar al arrendatario por ser un
ocupante precario? ¿Por qué?  Propón una solución. ¿Fundamenta
jurídicamente tu respuesta?
En ese caso el arrendatario vendría hacer un ocupante precario, el arrendador al
vender el inmueble, los derechos reales pasan hacer del nuevo dueño, por lo
tanto, existe un derecho real que le pertenece al nuevo propietario. Si bien el
arrendatario tuvo un contrato de arrendamiento con el anterior dueño, la
condición de precaria se produce por el solo hecho de haberse producido la
transferencia del bien lo cual se da cuando el contrato no está inscrito.

Efectivamente el nuevo propietario puede desalojar al arrendatario por ser un

ocupante precario, salvo que el adquirente se comprometa a dejarlo un tiempo
prudencial si lo amerita.  considero que se puede conciliar la desocupación del
inmueble. 

    4. ¿El comprador que adquiere la propiedad de un inmueble por parte de

un vendedor que manifiesta ser propietario del mismo en mérito a un
contrato de compraventa y la posesión inmediata que ostenta, pero que
en los registros públicos del inmueble aparece inscrito a nombre de una
persona distinta de quien le transfiere? ¿Qué tipo de posesión tiene el
comprador en este caso? Propón una solución. ¿Fundamenta
jurídicamente tu respuesta?

En este caso el comprador tiene una posesión ilegítima sobre el bien ya que al
obtener       el bien por el contrato de compra venta y al darse cuenta de que la
persona con quien celebró el contrato posee el bien sin tener el título.
De acuerdo con la doctrina existen el poseedor ilegítimo de buena fe y de mala
fe, en este caso podemos apreciar que el vendedor es un poseedor de mala fe,
ya que teniendo conocimiento de que el bien no estaba inscrito a su nombre
realiza el contrato de compra venta con un tercero, por otra parte el comprador
del mismo modo que el vendedor es un poseedor ilegítimo pero de buena fe al no
tener conocimiento sino hasta después de que el bien estaba inscrito a nombre
de otra persona y ni de aquel que se la vendió.
La solución que propongo es que el comprador debe informar al verdadero
propietario la acciones que se están realizando con el bien por parte del
vendedor ya que su posesión es ilegítima y de este modo como nos menciona el
código civil en el artículo 909° “El poseedor de mala fe responde de la pérdida
o detrimento del bien aún por caso fortuito o fuerza mayor, salvo que éste
también se hubiese producido en caso de haber estado en poder de su
titular”. Y el artículo 910° “El poseedor de mala fe está obligado a entregar
los frutos percibidos y, si no existen, a pagar su valor estimado al tiempo
que los percibió o debió percibir”. 
Al mencionar estos artículos resaltamos la responsabilidad que tiene el poseedor
de mala con el poseedor legítimo del bien.
Referencias
Avedaño, J. A. (2017). Derechos Reales. Lima: Editorial PUCP.

Civil, C. (2018). Codigo Civil. Lima: Jurista Editores.

Guzmán, S. J. (19 de Marzo de 2020). Pasión por el Derecho. Obtenido de Pasión por el
Derecho: https://lpderecho.pe/clases-posesion-codigo-civil/