DERECHO REALES

INMUTABILIDAD DE LA CAUSA, INTERVERSION DE TITULO Y UNION DE POSESIONES

Son dos conceptos muy relacionados. Ya sabemos que el adquiriente recibe la cosa con los
vicios y las cualidades que tenia cuando estaba en poder de su antecesor, el mero hecho de la
tradición de la posesión no sanea los vicios.

Nadie puede adquirir un derecho mayor ni mejor que le fue transmitido. NEMO PLUS IURIS.

La regla en virtud de la
cual no se puede alterar la
forma en que el
sujeto antecesor detentaba
su posesión es lo que
denominamos
La regla en virtud de la cual no se puede alterar la forma en que el sujeto antecesor
detentaba su posesión es lo que denominamos inmutabilidad de la Causa. La misma
Posesión que se tenía es la misma que se transmite (si se poseía una Posesión Ilegitima
transmitirá una posesión ilegitima. Art 1915 c.c y c

Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera

voluntad, o por el solo transcurso del tiempo…

Si un sujeto adquirió una posesión en determinadas condiciones, el haberla poseído por un

tiempo determinado no varía su título; en cuanto a la mera voluntad del sujeto podemos decir
que no alcanzaría con que aquél un día se considere un tenedor (locatario por ejemplo) y
en otro se comporte como propietario (poseedor).

Hay un sujeto que creía tener un Derecho Real pero que por un error insalvable no era así y
que a su vez tenía un Justo Título (acto jurídico instrumentado en escritura pública). Los 10
años al poseedor con Justo Título y Buena Fe se dan ante a posibilidad de que aparezca el
reivindicante. El propietario/reivindicante tiene Título y Modo, y el adquirente tiene Buena
Fe y Justo Título; segundo luego de 10 años puede sanear su Título y convertirse en
propietario, pero durante ese lapso de década la acción reivindicatoria de propietario
sigue latente porque en la transmisión al último adquirente falló o la Legitimación o la
Capacidad del Transmitente (hubo un vicio). La acción reivindicatoria es imprescriptible, pero
si el propietario espera más de 10 años desde la última transmisión viciada para
entablar aquella acción triunfará el poseedor con Justo Título y Buena Fe, ya sea planteándola
como excepción en el mismo expediente o iniciando la acción de prescripción adquisitiva
corta. Al reivindicante vencido le quedará una acción por daños y perjuicios de ser posible
atacar a quien lo perjudicó en la transmisión viciada

La Inmutabilidad en la Prescripción Larga

En el Código de Velez la posesión para la prescripción veinteñal debía ser Pacífica,
Pública e Ininterrumpida. El Nuevo Código en su art. 1900
Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.”
Se remplaza Público por Ostensible y no menciona el carácter pacífico. Podemos decir que
amplió los alcances que podía tener la posesión de un Usucapiente.
Aunque el código no lo mencione a grandes rasgos es indudable que la posesión debe ser
siempre Pacífica. suponiendo que un sujeto tomó una cosa por la fuerza o con ocultamiento,

¿Cómo hace para vencer la Inmutabilidad de la Causa, sabiendo que el transcurso del
tiempo no sanea los vicios?
De alguna manera dejan siempre a salvo determinado derecho para el propietario
damnificado. Lo vemos en las acciones reales que le corresponden y más específicamente en la
Acción Reivindicatoria, cuando dicen ambas normas que son imprescriptibles. Esta es la
consecuencia de dos caracteres del dominio:
Perpetuidad: si el dominio es perpetuo la acción debe ser imprescriptible.
Si la posesión legítima del sujeto es sustraída por un vicio por otro sujeto, la norma no puede
dejar al primero desprotegido.
Aun así, la solución por la prescripción larga responde a la adición de un año extra además de
los veinte que dice la ley, porque al año caducan as acciones posesorias. La prescripción
subsiste como Derecho Natural.
Aquel propietario que fue víctima de un despojo por violencia u ocultamiento, desde que
se produjo el vicio tiene un año para entablar las acciones posesorias. Todos establecen
que con el cumplimiento del plazo de un año desaparecen los vicios de esa posesión, la misma
deja de ser con violencia o con ocultamiento. Esto es discutible ya que deberíamos decir que el
vicio está purgado una vez que cesó la violencia o cuando lo oculto se hizo público. La
contra es esto último es que el cese de los vicios es impredecible Con el Código Civil
derogado, los efectos de la sentencia de Usucapión son retroactivos hasta el primer día del
comienzo de la posesión. El actual Código dice que, con la Prescripción larga, la sentencia
judicial es constitutiva del Derecho Real, no hay efectos retroactivos, por lo tanto en la
titularidad del bien hubo un vacío por 20 años (el propietario quedó con el título y el
poseedor con el modo, no hay derecho real para ninguno de los dos). Habiendo dicho lo
anterior el Código Civil y Comercial dice que los bienes sin dueño pertenecen al Estado,
siendo este sujeto quien llene el vacío de titularidad; si quisiese demandar por algún
daño que fue consecuencia del bien en cuestión debería hacerlo al poseedor y al Estado, cosa
que carece totalmente de sentido. Lo comprometido aquí es la posición e los terceros respecto a
ese bien inmueble. Los vicios se purgan al año, de aquí parte la idea de contar veintiún años
para ser propietario. De todas formas no para todos los casos es necesario ese año extra, ya
que se puede ser poseedor ilegitimo de mala fe pero no vicioso (la cosa no fue tomada ni por
fuerza ni por ocultamiento y fue adquirida sin título o con un título insuficiente).
La Mala Fe Viciosa no solo implica conocer que no se está adquiriendo un Derecho
Real, sino también ejecutar un vicio en pos de obtener el objeto. Interversión de Título:
Interversión significa alterar la causa de la posesión La segunda parte del art. 1915 dice:
“…Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta
por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos
producen ese efecto.
El animus domini no queda solamente en una manifestación de la voluntad, sino en actos
exteriores que priven al despojado de la posesión sobre la cosa. Un ejemplo podría ser el
locatario que vencido el contrato deja de pagar los alquileres, pero sigue pagando los
impuestos y realiza refacciones en el bien inmueble; dejó de comportarse como tenedor
para comportarse como poseedor, excluyendo al locador de su derecho de propiedad.
Cuando esa interversión transcurrió por más de un año, como se vio anteriormente el locador
perdió las acciones posesorias, entre ellas la acción de desalojo, teniendo que ejercer una
acción reivindicatoria que es mucho menos expedita (hay mediación previa, se debe
presentar el título, testigos, etc.)
Unión de Posesiones: Significa vincular a un sujeto con otro mediante la tradición posesoria.
Sabiendo que la tradición de una cosa se cumple con la entrega y recepción voluntarias,
debemos resaltar que las reglas de la capacidad en la tradición posesoria son distintas a
las de la tradición dominial:
Un menor de 11 puede recibir la posesión de la cosa. La unión de posesiones sirve para
acumular años de posesión de una cosa y poder pedir la adquisición dominial por
prescripción tanto para la Corta como para la Veinteñal. Unión de posesiones. El heredero
continúa la posesión de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de
buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico Cuando dice sucesor particular se refiere a
actos entre vivos, aquí se habla de tradición. Con los herederos más que unión de posesiones es
una continuación de la persona del causante, no una tradición Vivienda (Bien de Familia
Es un instituto del Derecho de Familia pero de contenido patrimonial, cuyo objeto es un
inmueble (con destino de vivienda) que luego de su afectación lo convierte en inenajenable
pero de restringida indisponibilidad.
La Constitución en el art. 14 bis habla de la “protección integral de la familia”, “defensa del
bien de familia” y “acceso a una vivienda digna”.
Se derogan los arts. 33 a 51 de la Ley 14394. En el nuevo Código lo regula el art. 244:
“Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a
vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la
concedida por otras disposiciones
Inmutabilidad de la Causa,
Interversión de Título y
Unión de
Posesiones
nmutabilidad de la Causa e
Interversión de Título son
dos conceptos
muy relacionados. Ya
sabemos que el adquirente
recibe la cosa con los
vicios y las cualidades que
tenía cuando estaba en poder
de su antecesor