Perito Responsable:

Ing. Civil VALENTIN CASTELLANOS RUBIO1

Barrio LAS NIEVES / ALAMEDA

Bogotá D. C.

Bogotá, febrero 20 de 2023

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ANEXO: Cumplimiento del Perito del Art. 226 del Código General del Proceso
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 Proceso No. 2021 – 00670

CL 23 No. 12 – 19 AP 402, Bogotá D. C.

DEMANDANTE: Instituto Colombiano de BIENESTAR FAMILIAR

DEMANDADOS: María Mercedes Parrado y Otros Indeterminados

1. Metodología
2. Memoria Descriptiva
3. Aspecto Jurídico del Predio en Litis
4. Linderos Generales y Particulares del Predio en Litis
5. Características de la construcción del Edificio Tequenusa
6. Dependencias y Copropiedad AP 402 Edificio Tequenusa
7. Entorno y Normatividad del AP 402 Edificio TEQUENUSA
8. Ocupantes actuales del AP 402 Edificio TEQUENUSA
9. Estimación de Frutos Civiles en AP 402 Ed TEQUENUSA
10. Registro fotográfico de AP 402 Edificio TEQUENUSA
ANEXOS: Cumplimiento Art. 216 CGP

Bogotá D. C., febrero 20 de 2023

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1. METODOLOGÍA

Para la determinación pericial del linderos y estimación plena actualizada del

inmueble en estudio, ubicado en la nomenclatura Calle 23 No. 12 – 19 AP 402,
Edificio TEQUENUSA, Barrio Catastral LA ALAMEDA (CENTRO), se visitó
personalmente el Edificio al interior del cual se encuentra el APARTAMENTO en
Litis, tipo Propiedad Horizontal, con el propósito de realizar el correspondiente
análisis de la Localización, el sector donde se ubica, los predios colindantes, se
reconoció su estado actual, alinderaciones entre las colindancias existentes vecinas
en su estado pacífico actual, configuraciones y distribución en general de la
construcción existente (Edificio TEQUENUSA), y la distribución y tipo de
construcción, estado, conservación, vetustez (APARTAMENTO 402), y para
globalizar todo este proceso se cualificaron y cuantificaron los siguientes aspectos:

A) FACTORES DE CARÁCTER GENERAL

Se identificaron todos los factores legales existentes (Certificados de Libertad,

Escrituras Públicas), y de nomenclaturas (recibo predial) tanto del predio, como de
cada uno de los predios que rodean perimetralmente el APARTAMENTO 402 de la
CL 23 # 12-19, Edifico TEQUENUSA, en litis, determinando sus nomenclaturas
históricas oficiales, sus alinderamientos oficiales en colindancias pertinentes con el
predio en peritación (certificados de libertad /RPH), que permitan ALINDERAR
concorde con los valores actuales y reales de la alinderación y colindancia, y
determinar los aspectos globales de la COPROPIEDAD del EDIFICIO
TEQUENUSA conformes con las investigaciones y observaciones practicadas en las
ZONAS COMUNES y ZONAS PRIVADAS que conforman la globalidad de la
COPROPIEDAD al interior de la cual funge el inmueble privado particular
APARTAMENTO 402, en peritación.

B) FACTORES DE CARÁCTER ESPECÍFICO

La inspección ocular explicita al APARTAMENTO 402 y vecindarios, EDIFICIO

TEQUENUSA -PH-, de la CL 23 No. 12 - 19, permitieron reconocer y explorar los
aspectos de configuración y distribución areal del inmueble, en cuanto a áreas,
configuración de espacios, distribución y dependencias, estado original, y estado
actual, vetustez, mejoras, estado de los servicios y Administración, etc.

C) FACTORES DE CARÁCTER PROFESIONAL

El estudio consta de investigaciones, mediciones y levantamiento en campo,

practicado directamente por el perito ingeniero civil, obrados directamente sobre el
predio global y particular CL 23 No. 12 – 19, con el objeto de responder lo más
sucinto, el OBJETO del Dictamen Pericial acerca de IDENTIFICACIÓN PLENA
DEL INMUEBLE, ESTADO ACTUAL, servicios actuales, etc., solicitado por el
Juzgado 27 -Civil Municipal de Bogotá, D. C., Proceso 2021-00670.
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2. MEMORIA DESCRIPTIVA del PREDIO EN LITIS

DIRECCIÓN DEL INMUEBLE: Calle 23 No. 12–19, Apartamento 402, Edificio

TEQUENUSA (PH), Barrio ALAMEDA, de la nomenclatura urbana de Bogotá D. C.

MATRICULA INMOBILIARIA 50C - 000295721

AVALÚO CATASTRAL 2023 $ 151´894.000

TIPO DE INMUEBLE: Apartamento simplex, en cuarto piso, protocolizado al Régimen

de Propiedad Horizontal Ley 675 de 2001, y que hacen parte de una Agrupación de
apartamentos (90%) y locales, en un Bloque central de siete (7) pisos +Altillos, con
fachada principal de acceso sobre la Calle 23, con fosos de luz natural interior, anterior, y
posterior, en crujías anterior y posterior con punto fijos en sus medio que distribuye para
cada uno de los interiores de los pisos de las diferentes unidades privadas circunvalarmente
por piso; construido como un Edificio Mixto, sin áreas de estacionamientos, con ascensor, y
contando con un sistema de escaleras internas, con portería con servicios de ciberseguridad
(cámaras), y zonas comunes de circulaciones de paso hacia los diferentes niveles.

DESTINACIÓN ACTUAL: Toda la Edificación EDIFICIO TEQUENUSA, tiene una

vocación de USO MIXTO, por medio de la cual, en el primer nivel, con presencia de
LOCALES + MEZANINES, conjuga el área COMERCIAL y de SERVICIOS, con el
Residencial Privado de vivienda familiar, en ocasiones mezcla de oficina / apartamento
con presencia de zonas comunales internas para visitantes, y sistema de portería través de
un portal que controla la salida e ingreso de propietarios, arrendatarios y/o visitantes.

SOPORTE TÉCNICO: Escritura Pública No. 0420 del 19 de febrero de 1968, de la

Notaría Octava (8a.) del Círculo Notarial de Bogotá, D. C., Especificación Reglamento De
Propiedad Horizontal expedido por Consorcio Propiedad Horizontal Ltda.; Escritura
Pública No. 0420 del 19 de febrero de 1968, de la Notaría Octava (8a.) del Círculo Notarial
de Bogotá, D. C., Especificación Protocolización Declaraciones De Construcción expedido
por Consorcio Propiedad Horizontal Ltda.; Escritura Pública No. 1856 del 31 de mayo de
1968, de la Notaría Octava (8a.) del Círculo Notarial de Bogotá, D. C., Especificación
COMPRAVENTA a favor de PANCRACIO ACOSTA; Sentencia de fecha 10 de julio de
2018, del Juzgado 78 Civil Municipal de Bogotá D. C.,, Especificación: ADJUDICACIÓN
EN SUCESIÓN de ACOSTA PANCRACIO, a favor de INSTITUTO COLOMBIANO DE
BIENESTAR FAMILIAR (ICBF); Certificado de Estratificación del AP 402 de la CL 23
No. 12 - 19 de fecha 01 de febrero de 2022; Boletín de Nomenclatura del predio de la KR
69 C No. 2 – 28 de fecha 10 de marzo de 2021; Certificado de Libertad No. 50C-295721,
correspondiente al AP 402 de la CL 23 No. 12 - 19 de fecha 23 de marzo de 2021, oficina
de Registro ZONA CENTRO; Certificación de Usos PERMITIDOS para la dirección CL
23 No. 12 – 19, de fecha 04 de enero de 2023; Concepto de amenazas y Riesgos, expedido
por el Instituto Distrital de Gestión de Riesgos y Cambio Climático, de fecha 04 de enero
de 2023; Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá y sus alrededores, Decreto 492 de
2007, 486 de 2017, 485 de 2018, y Decreto 183 de 2017 (Renovación Urbana), UPZ 93
LAS NIEVES Sector 4; Manzana Catastral código 00310119 (2021).

CLASE de INSPECCIÓN Identificación, estado y mejoras

Fechas de INSPECCIÓN OCULAR Feb., May., Nov., Dic. /2022, En. y Feb /2023
FECHA de DICTAMEN PERICIAL Febrero 20 de 2023
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 Edificio
TEQUENUSA

Plano Catastral BOGOTÁ SINUPOT – 2023

con localización del EDIFICIO TEQUENUSA de la Calle 23 No. 12 - 19
demarcación de VÍAS principales y secundarias, y COLINDANTES, LINDEROS en TERRENO (Barrio LA ALAMEDA)
5
Constancia de PAGO de Impuesto Predial 2021, del inmueble en peritación AP 402 de la CL 23 No. 12-19 Ed. TEQUENUSA

6
FACTURA para PAGO DE IMPUESTO PREDIAL 2023 - CL 23 No. 12 – 19 AP 402

7
3. ASPECTO JURÍDICO.- Predio APARTAMENTO 402 de la CALLE
23 No. 12 – 19 EDIFICIO TEQUENUSA -PH-, Bogotá D. C.

PROPIETARIO: INSTITUTO COLOMBIANO DE BIENESTAR FAMILIAR

(ICBF) identificado con el NIT: 899.999.239 - 2, de acuerdo con las Anotaciones
Nos. 06 y 07 de siete (7), del Certificado de Libertad No. 50C-295721, de fecha 23
de marzo de 2021 a las 11:00: 27 a. m., de la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos de Bogotá D. C., zona Centro, con firma del Registrador Dr. JAVIER
SALAZAR CÁRDENAS, en la última página.

4. LINDEROS GENERALES Y PARTICULARES del PREDIO en

PERITACIÓN APARTAMENTO 402 de la Cl 23 No. 12 - 19, según
CERTIFICADO de LIBERTAD y VERIFICACIÓN EN CAMPO

El predio materia de verificación, conforme el folio de matrícula folio de matrícula No.

50C-295721, consta de los siguientes linderos tomados del Folio de Matricula Inmobiliaria,
con verificación de campo, así:

Apartamento #402 integrante del EDIFICIO TEQUENUSA situado en el CUARTO (4º)

piso, y destinado a residencia y habitación.

Tiene acceso por la puerta principal, o sea la distinguida con el #12-19 de la calle 23. Tiene
un área construida de 67.92, altura libre de 2.33 Mts y linda, partiendo del punto situado en
la esquina o vértice N.O del edificio sobre la calle 23, se sigue en la dirección sur en línea
recta en longitud de 6.10 Mts lindado con la propiedad que es o fue de HORTENSIA
SUAREZ DE VARGAS, hoy edificio de propiedad del Centro Israelita, distinguido con el
#12-37 de la calle 23; luego cruza en dirección O.E en longitud de 0.42 Mts vuelve en
dirección N.S, en longitud de 0.90 Mts, cruza en dirección E.O en longitud de 0.15 Mts,
vuelve en dirección N.S. en longitud de 13.90 metros, y cruza nuevamente en dirección
E.O. y en longitud de 0.27 Mts de todos estos con la zona de propiedad común que consiste
en un ducto de ventilación de baños, luego vuelve en dirección N.S. y en longitud de 5.20
Mts lindando con la ya citada propiedad que es o fue de HORTENSIA SUAREZ DE
VARGAS, luego cruza en dirección N.S. en longitud de 1.95 Mts, y de allí vuelve en
dirección O.E. y en longitud de 2.03 Mts lindado en todo este contorno con el vacío de área
de común que consiste en el Jardín posterior y con el área de propiedad común que consiste
en el descargue de basuras, luego cruza en dirección S.N en longitud de 2.18 Mts, vuelve
en dirección E.O. en longitud de 0.06 Mts, y de nuevo vuelve en dirección S.N. y en
longitud de 1.45 Mts, lindando en todos estos contornos con el área de propiedad común
destinada a conductos de ventilación de baños de servicio y vestíbulo de escaleras y
ascensor. Luego cruza en dirección S.N. en longitud de 4.33 Mts, vuelve en dirección O en
longitud de 0.065 Mts, en dirección S.N. en longitud de 2.22 Mts lindado con el muro que
los separa del apartamento 401, y de allí en dirección N.S. y en longitud de 2.88 Mts,
vuelve en dirección N.S. y en longitud de 0.32 Mts, y cruza nuevamente en dirección E.O.
y en longitud de 1.25 Mts lindado con la calle 23, hasta encontrar el punto de partida en el
costado o vértice N.O. del edificio TEQUENUSA.

CENIT: Linda con el apartamento 502. NADIR: Linda con el apartamento 302.

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 Plano Catastral SINUPOT 2023, con LOCALIZACIÓN del EDIFICIO TEQUENUSA,
con señalamiento de LINDEROS (metros), y COLINDANTES del predio GLOBAL en peritación técnica.

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5. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN del EDIFICIO
TEQUENUSA -PH- de la CL 23 No. 12 - 19, Barrio ALAMEDA

El Apartamento 402, en LITIS, corresponde a un APARTAMENTO SIMPLEX,

localizado en el cuarto (4º.) nivel del EDIFICIO TEQUENUSA -PH-, que en total consta
de quince (15) unidades privadas, de las cuales, tres (3) unidades en primera Planta y
Mezanine, y dos (2) unidades privadas (apartamentos) en los pisos 2, 3, 4, 5, 6 y 7, de los
cuales las unidades en séptimo piso, son Dúplex, sometidos por la Ley, al Régimen de
Propiedad Horizontal a tenor de la nueva Normatividad del Régimen de Propiedad
Horizontal, Ley 675 de Agosto 03 de 2001.

La AGRUPACIÓN de VIVIENDA EDIFICIO ALEJANDRA–PH-, está construida sobre

un lote de terreno de 279.33 M2, sobre eje vial local, con fachada principal única sobre la
Calle 23 de la actualizada nomenclatura urbana de Bogotá D. C. Construido de acuerdo con
los planos aprobados por la Licencia de Construcción según resolución No. 046 del 12 de
febrero de 1968 expedida por la Alcaldía del distrito Especial de Bogotá, mediante la cual
se aprobó el Reglamento de Propiedad Horizontal basado en la Ley 182 de 1948 y su
Decreto Reglamentario No. 1335 de 1959. La totalidad de sus redes de servicios públicos
se encuentran en buenas condiciones de funcionamiento, así mismo la totalidad de las
dependencias de cada unidad privada, las cuales gozan de buena iluminación, muy buena
ventilación, ofreciendo aceptables condiciones de seguridad y salubridad.

Consta el EDIFICIO TEQUENUSA -PH-, de un (1) bloque de edificios, en un volumetría

de PRIMER PISO (doble altura, con mezanines), y seis (6) pisos PRIVADOS, con un (1)
hall central de acceso principal a una portería y ascensor, y escaleras ergonómicas hacia los
pisos superiores, y con presencia de áreas o zonas comunales internas a cada piso, y si
presencia de Parqueaderos (concorde con la Normatividad imperante, 1968)

Todos los apartamentos (13) tienen derecho al uso y goce de todos los bienes comunales,
localizados en las zonas internas del EDIFICIO TEQUENUSA -PH-, entre ellos, los
accesos, rampas, halles, escaleras, zonas duras, y portería.

Son bienes de Propiedad común para todos los copropietarios, los siguientes: el terreno
donde se encuentra construido el Edificio TEQUENUSA, el subsuelo correspondiente al
terreno, los cimientos, la estructura, las fachadas, los muros determinados como comunes,
los entrepisos o placas de concreto, los ductos o buitrones de ventilación, los pasillos
interiores que conducen a los interiores de cada uno de los pisos, las cubiertas, los
vestíbulos, las escaleras que conducen desde los interiores a todos los pisos, los halles de
escaleras, la estructura en concreto reforzado, el área bajo cubierta descrita, los tanques de
reserva de agua y los equipos de presión, las áreas dispuestas para las antenas de televisión,
los sistemas de citófonos, las obras decorativas, las jardineras, las instalaciones generales
de servicios públicos hasta la entrada a cada apartamento, los cuartos de aseo, la cubierta
general del Edificio, el vuelo o vacío, etc.

Son bienes de propiedad privada todos aquellos otros bienes que no se mencionan como
comunes, incluidos entre tales el Apartamento Cuatrocientos Dos (402), perfectamente
delimitado y que es susceptible de un aprovechamiento completamente independiente. El
Edificio TEQUENUSA, no cuenta con Bienes comunes de uso exclusivo (Ley 675, de
2001).
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ESTILO: Convencional años sesenta, en una arquitectura que predilecciona la luminosidad
natural al bosque de ladrillos, y conjuga un buen manejo de zonas comunales, ventanales, y
áreas sociales, en primer piso, halles, y punto fijo bien diseñados, que interactúan en
ambientes familiares netos que piso a piso hasta los dúplex, en último piso, da a la
globalidad del ambiente un aislado ambiente residencial; frontalmente (zona de acceso al
edificio) se desarrolla un área de vigilancia, administración y áreas arquitectónicas de
acceso al interior del EDIFICIO TEQUENUSA, a través de un enrutado cerrado,
enladrillado duro que conduce a la portería única de acceso, y hall de acceso a las áreas
comunes del primer nivel. La fachada en piedra a la vista en un 100%, y las áreas de
aislamientos laterales, ofreciendo un ambiente de interesante presentación y de
complementariedad arquitectónica con los desarrollos del sector (Las Nieves).

VETUSTEZ: cincuenta y cuatro (54) años, ya verificables en su enhiesta fachada sosegada

a la vista, que lo encara con las edificaciones (BIC) colindantes con emulativa vetustez
arquitectónica. Sus acabados interiores juiciosamente seleccionados y técnicamente
emplazados, en apenas aceptable estado, le hacen exhibir una apariencia avejentada y de
bajo mantenimiento, congruente con el sector (en Redesarrollo / Reactivación).

CIMENTACIÓN: formada por una placa de tipo aligerada, rígida y flotante con una altura
de 0.80 metros apoyada sobre suelos limosos de color gris oscuro y café, y complementada
con base de recebo sobre placa (de acuerdo con la recomendación del Estudio de Suelos).

ESTRUCTURA: Es un sistema de placas de concreto reforzado fundido en sitio, aligeradas

con características reforzadas, y con las columnas forman un sistema de pórticos sismo
resistentes en la dirección principal. Concreto de 3.000 psi, concreto de 4.000 psi, columnas
en concreto de 4.000 psi con refuerzos en hierro de 60.000 psi (NSR-71).

MAMPOSTERÍA: Los muros divisorios están en muro de bloque No. 4 y 5 entre

Apartamentos y bloque No 4 entre divisiones internas, con pañete liso 1:5; exteriores en
ladrillo prensado a la vista. Las fachadas en ladrillo prensado a la vista.

PAÑETES Y PINTURA: zona de equipamiento con pintura sobre estuco; recepción, con
pintura sobre estuco; en Zonas Privadas sociales, pintura sobre estuco; alcobas tres (3)
manos de pintura sobre estuco; cocina, ropas y baños en baldosín.

PISOS SOCIALES: En los halles, circulación y escaleras en granito de tonalidad clara. Al

interior del apartamento hall de acceso en vinisol; sala comedor, alcobas, y hall de alcobas
en vinisol; tableta baldosín en pisos de cocina, y en el baño (original). Techos en
marmolina.

INSTALACIONES ESPECIALES: cuenta el apartamento 402 con una estufa eléctrica

(sobre mesón, incrustada), monofásica, y un calentador eléctrico (ducha). La tubería del
agua potable es en tubería galvanizada, , con bajantes (en tubería de hierro fundido).
Cuenta el Edifico con un ascensor (marca Schindler, con capacidad para seis (6) personas,
en funcionamiento.

Adicionalmente, dos (2) conductos de descargue de basuras, una (1) bomba de agua (hasta
el sexto piso), un (1) Tanque de agua subterráneo, y un 81) Tanque elevado.

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ESTADO DE CONSERVACIÓN: aceptable global para el Edificio TEQUENUSA -PH-,
en todos los acabados externos de fachada; en aceptable estado de conservación, para las
escaleras, ascensor (mejorado), los pisos de acceso y las zonas comunes; al igual que todo
el equipamiento comunal; interiormente (según Administración), el apartamento 402
presenta una vetusta apariencia en aspectos tales como pisos (originales), vinisol / baldosín
de tráfico de pisos vetustos, al igual que muros, techos, puertas y toda la carpintería en
madera y metálica. Los muros lucen pintados añejamente en colores claros. La carpintería
en madera (original), luce deteriorada, y sin ningún mantenimiento.

SERVICIOS PÚBLICOS: El apartamento 402 cuenta con los servicios públicos instalados
de Acueducto, alcantarillado, aseo, energía eléctrica, gas domiciliario, y citofonía desde la
portería (desconectada por falta de pago de administración), en el primer piso, que se
comunica a cada uno de los unidades (15) ubicados en cada uno de los pisos.

6. DEPENDENCIAS Y COPROPIEDAD

El APARTAMENTO CUATROCIENTOS DOS (402), simplex (según RPH), tiene su

acceso por la Calle Veintitrés (CL 23) No. 12 - 19, y está localizado en el nivel cuarto (4o.)
del Edificio TEQUENUSA. El apartamento 402, cuenta con las siguientes dependencias:

• 4o. Nivel (4º. Piso): Hall de acceso, salón comedor, vestíbulo de alcoba, una (1)
alcoba, un (1) baño; una (1) cocina, y patio de ropas.

Altura del nivel = 2,33 Mt (libre)

Área Privada Construida = 67.92 M2

TOTALES
Característica M2 Coeficiente
Área privada construida Apto. 402 67.92 M2 4.91 %
Área de Terreno en Copropiedad 13.70 M2 4.91 %

7. ENTORNO DEL INMUEBLE EDIFICIO TEQUENUSA

El inmueble en estudio Apartamento 402, de la CL 23 No. 12 - 19, EDIFICIO

TEQUENUSA-PH-, se localiza al interior de la localidad de SANTA FE, así:

La Localidad de Santa Fe limita al norte con la localidad de Chapinero, con el Río

Arzobispo de por medio; al oriente con los municipios de Choachí y Ubaque; al sur con las
localidades de Antonio Nariño y San Cristóbal, con la Avenida de la Hortúa o Avenida
Calle 1, la Calle 3 Sur y las Transversales 10 Este y 13 Este de por medio; y al occidente
con las localidades de Teusaquillo y Los Mártires, con la Avenida Caracas o Avenida
Carrera 14 de por medio. De la localidad de Santa Fe se extrae una porción de terreno que
corresponde a la localidad de La Candelaria.

La topografía de Santa Fe combina una parte plana a ligeramente ondulada ubicada al

occidente de la localidad y otra parte inclinada a muy inclinada localizada en los Cerros
Orientales (Reserva Forestal Nacional Protectora Bosque Oriental de Bogotá) y su
piedemonte.
12
Aspectos territoriales.- La ciudad ha aplicado diferentes instrumentos para la ordenación
del territorio, sin embargo, cuenta con un Plan de Ordenamiento Territorial (POT) en
proceso de actualización. Este, según la Ley 388 de 1997 es el instrumento básico para
desarrollar el proceso de ordenamiento del territorio municipal. Se define como el conjunto
de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas
adoptadas para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización del
suelo.

La Localidad de Santa Fe tiene una extensión de 4.517,1 hectáreas, de las cuales 651,4
hectáreas son de suelo urbano y 3.865,6 hectáreas de suelo rural. No posee suelo de
expansión. Vale la pena destacar que con la Resolución 228 de 2015 donde se clarifican
imprecisiones cartográficas en los mapas de 2004 del Distrito y se redefine el perímetro
urbano de la ciudad, en esta localidad disminuyó el suelo urbano en 45 hectáreas y aumento
el suelo rural en esta misma proporción.

Unidades de Planeamiento Zonal .- Las localidades de Bogotá están divididas en

Unidades de Planeamiento Zonal –UPZ- las cuales, de acuerdo con el POT, tienen como
propósito definir y precisar el planeamiento del suelo urbano, respondiendo a la dinámica
productiva de la ciudad y a su inserción en el contexto regional, involucrando a los actores
sociales en la definición de los aspectos de ordenamiento y control normativo a escala
zonal.

La localidad de Santa Fe tiene cinco (5) UPZs, las cuales se clasifican como se muestra en
la siguiente tabla:

Fuente: Secretaría Distrital de Planeación. Base de Datos Geográfica Corporativa - BDGC

La UPZ 93 Las Nieves, que corresponde con la Localización del EDIFICO TEQUENUSA,
en estudio, se ubica en la parte occidental de la localidad de Santa Fe.

Tiene una extensión de 172,6 hectáreas, equivalentes al 24,8% del total de área de las UPZ
de esta localidad.

La UPZ 93 LAS NIEVES, Limita:

• Por el NORTE, con las UPZ Sagrado Corazón y La Macarena (Avenida Jorge
Eliécer Gaitán o Avenida Calle 26);
• Por el ORIENTE, con las UPZ La Macarena y La Candelaria;
• Por el SUR, con la UPZ Las Cruces (Calle 6); y
• Por el OCCIDENTE con la UPZ La Sabana de la localidad Los Mártires.
13
El Barrio LAS NIEVES2 es uno de los barrios más antiguos de Bogotá, más exactamente el
tercero. Su tradición y relevancia dentro del desarrollo y vida de los habitantes de la capital
colombiana, lo convierten en un punto neurálgico de la ciudad.

Se calcula que las Nieves tiene cerca de 4 siglos de historia, esa misma que está ligada
directamente a la fundación de la ciudad de Bogotá. Este contexto le da al sector un peso
invaluable en la memoria del desarrollo urbanístico de la metrópolis, ya que este se ha
transformado tantas veces como ha podido, y aún hoy, sigue en un proceso de evolución
conforme a las necesidades de modernización habitacional de la capital colombiana. Las
casas de tipo colonial fueron el primer paisaje arquitectónico del barrio, luego llegó el siglo
XX y con él, después de los años 50, arribaron los edificios de apartamentos que poco a
poco fueron llenando un sector que comenzaba a brillar con luz propia, esto gracias a
teatros que engalanaban el entretenimiento capitalino; espacios como el Olympia, el teatro
México y el Faenza, fueron centro de diversión y cultura que influenciaron el pensamiento
y la idiosincrasia de los habitantes de la ciudad.

MERCADO INMOBILIARIO de las NIEVES.- Las Nieves es un barrio que ha estado en

constante transformación, viviendo épocas doradas y otras más opacas, sin embargo,
actualmente se considera como el epicentro del resurgimiento del centro de Bogotá, esto
gracias a su excelente ubicación, estar rodeado de universidades y empresas del sector
público y privado, y ser el punto clave que varias constructoras han escogido para levantar
edificios de gran altura con apartamentos modernos, dotados de lujos, comodidades y
completas zonas comunes. A nivel residencial, el metro cuadrado en Las Nieves oscila
entre $3 y $10 millones de peso, uno de los valores más altos de la ciudad. (Estos valores
dependen de la antigüedad del inmueble, siendo los más costosos aquellos ubicados en
torres nuevas como el edificio Bacatá). La principal oferta inmobiliaria está marcada por
apartamentos nuevos y antiguos, oficinas y locales comerciales. Los inmuebles ubicados en
el sector pertenecen en su totalidad al estrato 3. Durante la última década Las Nieves tuvo
una valorización catastral promedio del 18.4 %.

Estas son las ventajas de vivir en Las Nieves:

• El barrio no cuenta con muchas zonas verdes en su interior, sin embargo, limita
contra los cerros orientales, espacio con abundantes senderos ecológicos.
• Dentro del sector aún se encuentran importantes parques de la capital colombiana,
como el Centenario y el Parque de la Independencia.
• El comercio en las Nieves es variado; el sector alberga toda clase de negocios como
restaurantes, almacenes de venta de ropa, de libros, cafés, y el tradicional Mercado
de las Pulgas.
• Las Nieves es un barrio de fácil acceso; el sector está rodeado por la calle 26, la
carrera 10a., la carrera 3a. y la calle 19, vías con buena oferta de transporte público.
• La educación es uno de sus principales atractivos: el sector cuenta con 9 sedes de
colegios y varias Universidades más importantes de Bogotá, como La Universidad
de Los Andes, la Universidad Jorge Tadeo Lozano y la Universidad Central.
• El atractivo cultural e histórico: en el sector se encuentran en Museo de Arte
Moderno de Bogotá, el Teatro Jorge Eliecer Gaitán, el mirador de la Torre
Colpatria, la Plazoleta de la Rebeca y la iglesia Nuestra Señora de las Nieves, uno
de los templos religiosos más antiguos de Bogotá.

2
GUÍA DEL BARRIO LAS NIEVES, tomado de https://www.ciencuadras.com/blog/guia-de-barrio-las-
nieves-bogota (08-01-2023)
14
Constancia de ESTRATIFICACIÓN del AP 402 - Edifico TEQUENUSA
(Oficina de Estratificación de la Secretaría Dsitrital de Planeación)

15
 Concepto de Amenazas y Riesgo por Inundacion,
AP 402 EDIFICIO TEQUENUSA, Barrio ALAMEDA / LAS NIEVES, Bogotá D. C.

16
 Concepto de Corredor Ecológico de RONDA (sin afectacion),
AP 402 Edificio TEQUENUSA, BarrioLA ALAMEDA / LAS NIEVES, Bogotá D. C.
17
 Concepto de ZONA de Reserva Vial (sin afectacion para la malla vial arterial),
AP 402 Edifico TEQUENUSA, BarrioLA ALAMEDA / LAS NIEVES, Bogotá D. C.

18
 Concepto de USOS PERMITIDOS (Secretaría Distrital de Planeacion)
AP 402 Edifico TEQUENUSA, Barrio LA ALAMEDA / LAS NIEVES, Bogotá D. C.

19
8. OCUPANTES ACTUALES del APARTAMENTO 402, al interior
del EDIFICIO TEQUENUSA

En los meses de febrero y mayo de 2022, el perito visitó recurrentemente el Edificio

TEQUENUSA, buscando la manera de tener acceso al apartamento 402, en Litis. En vista
de su imposibilidad, a partir de julio recurrí a la Estación de Policía del sector (B. La
Perseverancia), pudiendo de esta manera acceder al interior del Edificio, y llegar hasta la
puerta del apartamento 402, sin recibir respuestas, como se narra en fotografías, así.

Recorrido del perito por la Calle 23, en compañía de la Policía

Puerta de Edificio con Placa No. 12 – 19, de acceso al Edificio Tequenusa

20
 Perito en compañía de la Policía Metropolitana de Bogotá (Nov 2022)

Perito en compañía de agente de la Policiía Metropolitana de Bogotá, en apartamento 402,

golpeando en la puerta 402 (Edificio Tequenusa).

21
Perito en compañía de agente de la Policía Metropolitana de Bogotá, en apartamento 402,
golpeando reiteradamente en la puerta 402 (Edifico Tequenusa), por 30 minutos

Perito en compañía de agente de la Policiía Metropolitana de Bogotá, en apartamento 402,

deslizando por debajo de la puerta (402), copia de nombramiento y orden de juzgado 27
CM, y copia de aprobación de CAI de acompañamiento de Perito para visita al AP 402.

22
 Solicitud de Perito a la Policía Metropolitana de Bogotá
para acompañamiento de ingreso al Apartamento 402 Edificio TEQUENUSA

23
 Reiteración de Solicitud de Perito a la Policía Metropolitana de Bogotá
para acompañamiento de ingreso al Apartamento 402 Edificio TEQUENUSA

24
9. ESTIMACIÓN DE LOS FRUTOS CIVILES del APARTAMENTO
402, al interior del EDIFICIO TEQUENUSA (en peritación)

FRUTOS CIVILES3: Son los productos o utilidades que genera la cosa, conforme a su
destino económico y sin pérdida de su sustancia, en relación con el valor en uso o inversión
de la misma, como los alquileres, las rentas, etc. Cuando las utilidades son los productos
naturales de la tierra y de los animales, se habla de frutos naturales. Y se habla de frutos
industriales cuando son producidos por el trabajo.

Código Civil
Artículo 717. FRUTOS CIVILES
Se llaman FRUTOS CIVILES los precios, pensiones o cánones de arrendamiento o censo,
y los intereses de capitales exigibles, o impuestos a fondo perdido. Los FRUTOS CIVILES
se llaman pendientes mientras se deben; y percibidos desde que se cobran.

De acuerdo con la LEY 820 del 10 de julio de 2003, por la cual se expide el régimen de
arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones, en su:

▪ RENTA DE ARRENDAMIENTO. - Reza la ley, al respecto:

Artículo 18. Renta de arrendamiento. El precio mensual del arrendamiento será fijado por
las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor
comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo.

La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder el equivalente
a dos (2) veces el avalúo catastral vigente.

➢ AVALÚO CATASTRAL CL 23 No. 12 – 19 AP 402 = $ 120´510.000,oo4

➢ AVALÚO COMERCIAL CL 23 No. 12 – 19 AP 402 = $ 241´020.000,oo

1 % de AVALÚO COMERCIAL CL 23 No. 12 – 19 AP 402= $ 2´410.000,oo

1 % de AVALÚO CATASTRAL CL 23 No. 12 – 19 AP 402= $ 1´205.000,oo

2 % de AVALÚO CATASTRAL KR 23 No. 86 - 64 = $ 2´410.000,oo

(para el caso de VIVIENDA)

Valor M2 de arrendamiento (Estudio de Mercado 2022/2023)

de apartamentos en el sector (Las Nieves / Alameda) = $ 17.000,oo

VALOR ARRENDAMIENTO APTO 402 = $ 1’154.300,oo

Son: UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL

TRESCIENTOS PESOS MONEDA CORRIENTE

3
Definición de Frutos Civiles: tomado de ENCICLOPEDIA JURÍDICA, Edición 2020
4
Avalúo Catastral $ 120´510.000, se conserva avalúo catastral 2021, por razones de PANDEMIA COVID
25
o CALCULO DEL VALOR POR M2 DE ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTOS EN EL SECTOR
NIEVES / ALAMEDA (E-3) CON CARACTERÍSTICAS COMPARABLES AL APARTAMENTO 402, DEL
EDIFICIO TEQUENUSA, EN LITIS
OFERTAS DE MERCADO DIC / ENE de 2023
CUADRO DE VALORES DE ARRENDAMIENTO Ofertas APTOS edad ≥ 30 años USO: vivienda

PRECIO DE ÁREA VALOR POR

No. UBICACIÓN PISO EDAD TELÉFONOS
CANON PRIVADA M2

1 Las Nieves $ 1´250.000 80.00 M2 P - 16 $ 15.625 ≥ 50 años 313 872 32 89

2 San Victorino $ 650.000 45.00 M2 P-5 $ 14.444 ≥ 50 años 320 300 40 10

3 Veracruz $ 700.000 50,00 M2 P-3 $ 14.000 ≥ 50 años 310 677 46 12

4 Las Nieves $ 930.000 42,00 M2 P-5 $ 22.143 ≥ 50 años 320452 55 71

5 Las Nieves $ 930.000 51,00 M2 P-9 $ 18.235 ≥ 50 años 316 347 70 16

6 Veracruz $ 1´000.000 57,00 M2 P-9 $ 17.544 ≥ 50 años 312 485 45 44

7 Alameda $ 1´000.000 60,00 M2 P-1 $ 16.667 ≥ 50 años 322 969 92 00

8 Alameda $ 830.000 35,00 M2 P-6 $ 23.714 ≥ 50 años 300 275 63 30

9 Las Nieves $ 1´400.000 67,00 M2 P-8 $ 20.896 ≥ 50 años 323 216 20 99

10 Alameda $ 1´700.000 90,00 M2 P-5 $ 18.889 ≥ 50 años 317 331 33 63

CÁLCULO DEL VALOR DEL M2 de OFERTA de ARRENDAMIENTO de APARTAMENTOS en LAS NIEVES / ALAMEDA
SUMATORIA 86.960,00 71.335,00
MEDIA ARITMÉTICA 17.392,00 17.833,75
DESVIACIÓN ESTÁNDAR 1.286.73 952.16
COEFICIENTE DE DISPERSIÓN 7.40 % 5.34 %
RANGOS $15.600 ≤ $17.400 ≤ $18.900 $16.600 ≤ $17.800 ≤ $19.000

VALOR MEDIO de M2 de Arrendamiento de APARTAMENTO tipo SIMPLEX,

SECTOR (NIEVES / ALAMEDA) EDAD: ≥ 50 años
$17.000 / M2
26
  CÁLCULO DE LOS FRUTOS CIVILES DEJADOS DE
PERCIBIR (2018-2022) por apartamento 402 de la CL 23 No. 12-19

PERÍODO: 2018 (Dic) – 2022 (Dic)

Identificados retroactivamente los valores por concepto de frutos civiles para el
APARTAMENTO 402 en litis de la Calle 23 No. 12 – 19 Edifico TEQUENUSA,
del barrio Las Nieves / Alameda, a continuación, se procede a liquidar el valor anual
de los mismos tomando en consideración el tiempo transcurrido (número de meses
por cada año), de acuerdo con las ANOTACIONES del CERTIFICADO DE
LIBERTAD / FECHA DE SENTENCIA (Juzgado 78 Civil Municipal de Bogotá D.
C.), se concluye que los frutos civiles suman: CUARENTA Y NUEVE
MILLONES NOVECIENTOS SIETE MIL CIENTO VEINTICUATRO
PESOS M/Cte ($49´907.124,00 M/Cte), así:

VALOR FRUTOS CIVILES 2018-2022

Valor Mensual Número Valor anual
AÑO
Arriendo de Meses FRUTOS CIVILES

2018 $ 757.336 03 $ 2´272.008

2019 $ 841.485 12 $ 10´097.280
2020 $ 934.983 12 $ 11´219.796
2021 $1´038.870 12 $ 12´466.440
2022 $1´154.300 12 $ 13´851.600
TOTAL FRUTOS CIVILES $ 49´907.124

Son: CUARENTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS SIETE MIL

CIENTO VEINTICUATRO PESOS MONEDA CORRIENTE
27
10. REGISTRO FOTOGRÁFICO APARTAMENTO 402 de la
CALLE 23 No. 12 – 19, EDIFICIO TEQUENUSA, BOGOTÁ D. C.

FOTO No. 01: Fachada principal frontal del predio de la KR 69 C No. 2 – 28 Lote 007)

FOTO No. 02: Fachada del predio de la KR 69 C No. 2 – 28, colindante Norte (KR 69 C
No. 2-34 /2-36 Lote 008) y Colindante Sur (KR 69 C No. 2-20 Lote 006)

28
FOTO No. 03: Predio de la KR 69 C No. 2 – 28, y colindante sur KR 69 C No. 2 -20 (Lote 006)

FOTO No. 04: Predio en peritación de la KR 69 C No. 2 – 28 Lote 007,

accediendo a su interior
29
FOTO No. 05: Hall de acceso interior de Predio en peritación de la KR 69 C No. 2 – 28

FOTO No. 06: Zona de patio y zona de lavandería de Predio en peritación

de la KR 69 C No. 2 – 28
30
FOTO No. 07: Zona de patio, y sectores de cocina, baño, y alcobasde Predio en peritación
de la KR 69 C No. 2 – 28

FOTO No. 08: Vista global de la zona interior de alcobas de Predio en peritación
de la KR 69 C No. 2 – 28
31
 FOTO No. 09: Panorámica de la Carrera 69 B, con localización de predio No. 2 – 27,
que hace colindancia ORIENTAL con el Predio en peritación de la KR 69 C No. 2 – 28

FOTO No. 10 : Predio de la KR 69 B No. 2 – 27 (Lote 022),

colindante ORIENTAL con el predio en peritación de la KR 69 C No. 2 – 28

32
 FOTO No. 11 : Predio de la KR 69 B No. 2 – 27 (Lote 022),
colindante ORIENTAL con el predio en peritación de la KR 69 C No. 2 – 28

FOTO No. 12 : Predio de la KR 69 B No. 2 – 27 (Lote 022),

colindante ORIENTAL con el predio en peritación de la KR 69 C No. 2 – 28

33
De esta manera, el suscrito perito ejecutor del presente Dictamen Pericial,
declaro bajo la gravedad del juramento que no estoy incurso en las causales
contenidas en el Artículo 50 del código General del Proceso, y que dejo
rendido de manera profesional y con carácter independiente el concepto
técnico solicitado5 acerca de reconocimiento, identificación plena y absoluta
del inmueble AP 402 de la Calle 23 No. 12 – 19 EDIFICIO TEQUENUSA -
PH-, y estimación de los FRUTOS CIVILES dejados de percibir por el
apartamento 402 de la Calle 23 No. 12 – 19 Edificio TEQUENUSA, de la
nomenclatura urbana de Bogotá D. C., no pudiendo determinar los
OCUPANTES ACTUALES del inmueble (a pesar de las reiteradas visitas en
compañía de la Policía Metropolitana, la Administración, y vecindarios del
apartamento 402), DICTAMEN PERICIAL solicitado por el Sr. Juez 27 Civil
Municipal Dr. JOSÉ LUIS DE LA HOZ LEAL (Proceso 2021-00670),
Dictamen Pericial que coloco a consideración del Sr. Juez 27 Civil Municipal,
y de todas las AUTORIDADES COMPETENTES JUDICIALES interesadas
en el Dictamen Pericial, esperando haber podido contestar e interpretar
eficazmente el Dictamen Pericial solicitado acerca de identificación plena y
absoluta del inmueble, y estimación de los Frutos civiles dejados de percibir
en el predio apartamento 402 de la Calle 23 No. 12 - 19, Edificio
TEQUENUSA, barrio LAS NIEVES / ALAMEDA, de la nomenclatura
urbana de Bogotá D. C.

Atentamente,

Ing. Civil
C. C. 13´251.637 de Cúcuta
M. P. 6 8 2 0 2 – 0 4 6 2 4 STD
RAA No. AVAL 13 251 637 de ANAV
Teléfonos: 6 96 42 55 - 310 343 19 12
Calle 126 No. 52 A 96 IN 5 Oficina 209
email: pruebapericial2016@gmail.com

5
Cumplimiento del Artículo 226 del Código General del Proceso (CGP), Ley 1564 de julio 12 de 2012. La
Hoja de Vida completa del Perito Ingeniero Civil VALENTIN CASTELLANOS RUBIO, puede leerse o
descargarse del link: https://drive.google.com/open?id=0B2ppUc1mq45iVmF2V3V1VEMzYjQ
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 ANEXO - 1
CUMPLIMIENTO del PERITO
Art. 226 del Código General del Proceso

35