*202230468550*

Medellín, 31/10/2022
CONSECUTIVO INTERNO N°_3683_ DE 2022

“POR MEDIO DE LA CUAL SE RESUELVE UN RECURSO DE APELACIÓN”

SOLICITUD N° 202110331497 MARZO 25 DE 2021

EL SECRETARIO DE GESTIÓN Y CONTROL TERRITORIAL DEL DISTRITO DE

CIENCIA, TECNOLOGÍA E INNOVACIÓN DE MEDELLÍN, en uso de sus
facultades legales, en especial las conferidas por el artículo 3° de la Ley 14 de
1983, el parágrafo primero del artículo 79 de la Ley 1955 de 2019, el artículo
2.2.2.1.4 del Decreto Reglamentario 148 de 2020, las Resoluciones 388 y 509 de
2020 y la Resolución 1149 de 2021, expedidas por el Instituto Geográfico “Agustín
Codazzi” (IGAC), así como en los literales A. y B. del artículo 98 del Decreto
Municipal 0911 de 2015 y en los numeral 15 del artículo 345 del Decreto Municipal
883 de 2015, modificado por el artículo 1° del Acuerdo Municipal 033 de 2021 y
demás normas concordantes, y

CONSIDERACIONES

El señor JUAN CAMILO ESCOBAR VELASQUEZ, identificado con cedula de

Ciudadanía N° 71.268.778, propietario del predio identificado con matrícula
inmobiliaria N° 289490, ubicado en la CL S 042 078 039 0101, presentó ante el
Despacho de la Secretaría de Gestión y Control Territorial, Recurso de Apelación
en contra la Resolución N° 202150160617 del 20 de septiembre de 2021, con
consecutivo interno N° 4553 de 2021, “Por medio de la cual se atiende una revisión
de avalúo”.

El recurrente manifiesta su inconformidad de acuerdo con lo siguiente:

“El contenido de la resolución, se basa únicamente en el auto avalúo

que se presentó y que acompaño la solicitud, sin embargo nada trata
acerca de las demás observaciones que se realizaron en la solicitud
que inicialmente se presentó, por ejemplo ninguna mención se hizo
respecto a lo allí indicado sobre la constante y abismal diferencia entre
los avalúos de años anteriores, motivo por el cual, se había solicitado
dentro del derecho de petición elevado, se informara sobre los aspectos
técnicos a los que había llegado la entidad municipal para establecer
dichos montos de dichos avalúos, puesto que estos procedimientos
deben estar soportados por informes técnicos que determina la ley,
mismos que no fueron aportados en dicha respuesta pese a que los
mismos fueron solicitados, estando en todo mi derecho a esto por ser
propietario del inmueble.

Los reparos que realizaron frente al auto avalúo presentado, podrían

ser mejor analizados por el perito que realizo dicho auto avalúo, si se
conocieran los factores con los que el municipio ha determinado estos
valores de avaluación

Considero tampoco no se tuvo en cuenta la situación descrita en cuanto

a que a pesar que la licencia de construcción que tiene el inmueble
registrada en catastro, ha sido otorgada para la construcción de 3
sótanos y 3 pisos destinados a 10 locales, 7 oficinas, 3 habitaciones,
11 celdas de parqueo y 1 cuarto útil, en la actualidad el inmueble cuenta
únicamente con los locales que se encuentran debidamente
identificados en el auto avalúo que al presente se anexa y esta situación
contrastaría importantemente en dichos valores puesto que a pesar de
contar con esta licencia, el inmueble no ha sido intervenido, ni ha sido
objeto de modificaciones, cambios o construcciones desde su
construcción inicial; así mismo, no existen obras nuevas ni obras de
infraestructura vial o de algún tipo llevadas a cabo por parte de la
administración municipal, que permitan realizar un incremento en el
valor económico del bien inmueble. Por el contrario, el entorno se
encuentra deteriorado, sus vías de acceso (que son principales)
congestionadas, las zonas aledañas invadidas por ventas ambulantes,
los negocios vecinos sin control de publicidad visual y auditiva muy
contaminantes, que le restan valor al inmueble.

No se obtuvo pronunciamiento alguno respecto a los argumentos

esbozados en la petición inicial en cuanto a las dificultades que se han
presentado en el inmueble por tener este una destinación plenamente
comercial, dificultades causadas por la pandemia que ha atacado
nuestra sociedad y economía en general
Tampoco se hizo alusión alguna respecto a que varios de los locales
se encuentran en procesos judiciales por restitución de inmueble
arrendado a causa de la mora en el pago de los cánones de
arrendamiento que tuvieron varios de los inquilinos que allí tienen su
comercio y que también fueron afectados por la pandemia.

No hubo mención alguna en cuanto a la manifestación hecha respecto

a que los avalúos catastrales y costos de impuestos prediales de los
predios contiguos y vecinos, son muy inferiores a los que paga el predio
de mi propiedad, al igual que los millajes con los que se realiza la
liquidación, son inferiores a 10 x MIL. y que los estratos en la misma
cuadra son diferentes entre una propiedad y otra, lo que genera gran
confusión respecto a las bases de liquidación de los predios del sector.

Se reitera en este punto pues lo establecido por la 44 de 1990 por la

cual se dictan normas sobre catastro e impuestos sobre la propiedad
raíz, se dictan otras disposiciones de carácter tributario, y se conceden
unas facultades extraordinarias, establece:

“Artículo 4º.- Tarifa del impuesto. Modificado por el art. 23, Ley
1450 de 2011. La tarifa del Impuesto Predial Unificado, a que se
refiere la presente Ley, será fijada por los respectivos concejos y
oscilará entre el 1 por mil y 16 por mil del respectivo avalúo.
Las tarifas deberán establecerse en cada municipio de manera
diferencial y progresiva, teniendo en cuenta:
a. Los estratos socioeconómicos;
b. Los usos del suelo, en el sector urbano;
c. La antigüedad de la formación o actualización del catastro;”
(…)

“Artículo 8º.- Ajuste anual de la base. Modificado por el art. 6, Ley

242 de 1995. El valor de los avalúos catastrales, se ajustará
anualmente a partir del 1 de enero de cada año, en un porcentaje
determinado por el Gobierno Nacional antes del 31 de octubre del
año anterior, previo concepto del Consejo Nacional de Política
Económica y Social (CONPES). El porcentaje de incremento no
será inferior al 70% ni superior al 100% del incremento del índice
nacional promedio de precios al consumidor, determinado por el
 Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE),
para el período comprendido entre el 1 de septiembre del
respectivo año y la misma fecha del año anterior”

Se pasó por alto el encargado de proyectar la respuesta otorgada

mediante la resolución que hoy se recurre y apela, el hecho que el
Índice de Precios al Consumidor (IPC), se ubicó al cierre del 2020 en
1,61%, cifra inferior al 3,80% del año 2019.

Así pues, el incremento del avalúo catastral sobre el valor pagado en

el año inmediatamente anterior 2020, fue de OCHENTA Y UN
MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL PESOS
($81.434.000), es decir, tuvo un incremento del 3%, hecho que
claramente contraría la disposición legal contenida en la Ley 44
modificada por la Ley 1450 de 2011.

(…)”

El recurrente aporta copia de los siguientes documentos:

 Observaciones al avalúo comercial N° 2021-0042 del inmueble con

Dirección Cl. 42 Sur #78-39 /43/ Cl. 42 A Sur #78-32 y Matricula inmobiliaria
#001-289490 PIN. 200219739428635625.

Posterior a la Resolución que resolvió el Recurso de Reposición, la Secretaría de

Gestión y Control Territorial, realizó las siguientes acciones, tendientes a resolver
el Recurso de Apelación así:

 Auto N° 197, con radicado en mercurio N° 202220068079 del 14 de junio

de 2022, “Por medio del cual se admite un recurso de Apelación y se
decretan pruebas”, el cual fue remitido a la Unidad de Avalúos para la
práctica de pruebas.
 Oficio con radicado en mercurio N° 202230256719 del 14 de junio de 2022,
por medio del cual, se le comunicó al recurrente la admisión del Recurso
de Apelación y la práctica de pruebas.
 Posterior a ello, la Unidad de Avalúos emitió el informe GE-123 del 05 de
agosto de 2022, con el cual indicaron lo siguiente:
 “Con el presente se da respuesta a la solicitud M-202110331497 del 25
de marzo del año 2021, sobre el Recurso de Apelación a la Resolución
antes mencionada presentado por el señor Juan Camilo Escobar
Velásquez.

Actualmente en los archivos de catastro el inmueble figura así:

1. MATRÍCULA: 289490

PROPIETARIO: JUAN CAMILO ESCOBAR VELASQUEZ.

Dirección: Calle 42 Sur Nro. 78-39, Incluye Calle 42A

Nro. 78-32, ubicado en la Cabecera del
Corregimiento de San Antonio de Prado.

Área Lote: 387 Mts2

Área Construida: 1.656 Mts2
Código Propiedad: 8000-090-0012
% Desenglobe: 100%
Zona Geoeconómica: 500
Uso: 02 03
Tipo: 56 96
Puntaje: 54 53
Área Mt2 Privada Const: 1.044 612

Avalúo Total Año 2021: $2.795.912.000

Avalúo Total Año 2022: $2.879.789.000

Realizada la visita al inmueble de la referencia, se constató lo siguiente:

2. DESCRIPCION GENERAL DEL SECTOR

El inmueble objeto del análisis se localiza en la cabecera del

Corregimiento de San Antonio de Prado, a media cuadra del parque
principal, este sector por encontrarse en el centro del corregimiento se
caracteriza por tener uso mixto (Comercial, Residencial), prevaleciendo
 el uso comercial de alta mixtura, en cuanto al uso residencial
predominan edificaciones con tipologías constructivas unifamiliares
(Hasta tres Pisos) y multifamiliares (Mayor igual a cuatro Pisos); Las
principales vías de acceso son la calle 42 Sur y las carreras 72 y 80,
estas vías se encuentran pavimentadas, señalizadas y en buen estado
de conservación.

2. Clase de inmueble:

Descripción del lote: Se trata de un lote de terreno de forma irregular,

topografía inclinada con frente sobre la calle 42 Sur.

De la construcción: Es una edificación de cinco (5) pisos, de tipología

constructiva Multifamiliar (4 Pisos o Más), destinada al uso comercial y
de servicios, construida hace más de 15 años. Los acabados en su
mayoría son originales de la época de construcción, algunos
actualizados en el tiempo, reformas en sus acabados, los cuales se ven
de buena calidad, Este inmueble no se encuentra sometido al régimen
de propiedad horizontal.

Calle 42 Sur Nro. 78-39

Calle 42A Sur Nro. 78-32

Características de la Construcción:

Armazón: Concreto
Muros: Ladrillo, revocados y pintados
Cubierta; Losa, Teja de Barro
Pisos: Baldosa granito pulido
Conservación: Buena

Comodidades: El inmueble denominado Centro Comercial Portal de

Prado tiene en el primer piso el Almacén de cadena D1, en el segundo
piso existen locales comerciales, peluquería, casino, baños y en el
tercer piso funciona una discoteca.
MOTIVOS:
 Con respecto a lo expuesto por el contribuyente en las diferentes
solicitudes, consideramos lo siguiente:

o El historial anual de los avalúos expuestos en el derecho de petición

para la revisión del avalúo catastral, tenemos:

 El valor del Avalúo Catastral del Año 2009, de $1.836.206.000, es

consecuencia de los incrementos porcentuales ordenados por el
Gobierno Nacional para aquellos predios que fueron Actualizados en el
año 2005.

 El valor del Avalúo Catastral del Año 2011, de $3.174.590.000, es el

resultado de un proceso de Actualización Catastral; avalúo que fue
rectificado a $1.948.031.000 por medio de la Resolución Nro. 5632 del
año 2011 para ese mismo año.

 Los valores de los avalúos catastrales de $2.273.333.000 año 2014,

$2.411.779.000 año 2016, $2.558.656.000 año 2018, $2.714.478.000
año 2020 y $2.795.912.000 año 2021, son productos de los
incrementos porcentuales ordenados por el Gobierno Nacional para
todos los predios Actualizados.

o Con respecto al valor cobrado de $40.717.172, por concepto de

impuesto predial unificado y avalúo catastral de $2.795.912.000 para el
año 2021, es competencia de la Unidad de Ingresos de la Secretaria
de Hacienda del Municipio de Medellín.

o En el avalúo comercial realizado al inmueble por la perito avaluadora

Beatriz Elena Foronda Patiño, observo lo siguiente:

 La Metodología Valuatoria (Página 1, Informe de Avalúo) enumera los

siguientes métodos a utilizar: Método Comparativo y de Mercado;
Método de Costo y Reposición, Método de Capitación de Renta e
Ingresos, cuando según el (Articulo 1, 2, 3- Resolución 620 de 2008),
los verdaderos nombres son “Método Comparativo o de Mercado”,
“Método de Capitalización de Rentas o Ingresos”, y “Método de Costo
de Reposición”.
 Anexa cuadro con los arriendos percibidos por piso y por destinaciones
económicas de los inmuebles del edificio (Pagina 8, 32 Informe de
Avalúos). En el cual observa que todo el edificio (Área Construida 1.656
mt2) se encuentra ocupado y rentando aunque alguno de ellos no
pague, por lo tanto no presenta vacancia del 40% como lo enuncia en
el documento.

 Anexa un estudio de mercado inmobiliario de locales rentados en la que

las direcciones de la página Web son reseñadas como inmuebles con
direcciones comparables sin colocar la nomenclatura que permitan su
ubicación precisa en el corregimiento.

 Realiza un procedimiento de Homologación de las investigaciones

realizadas sobre locales rentados con áreas y arrendamientos muy
distantes del inmueble a valorar en donde no existe la probabilidad de
comparar o homogeneizar por áreas, ubicación o arriendo porque si
fuera a utilizar la mediana como medida de tendencia central arrojaría
43 mt2, y si utilizara promedio arrojaría 87,75 mt2, es decir que las
áreas a comparar se encuentran muy distante del área tomado como
referencia para homologar o estandarizar (Área Construida de 1.656
mt2).
 Realizado el procedimiento decide adoptar como valor del canon de
arriendo $8.768 y procede a multiplicarlo por el área de Lote 1.655,58
mt2 para obtener el valor total de $14.516.106, como arriendo del
edificio (Pagina 15, Informe de Avalúo), se aclara que 1.655.58mt2 es
área construida, el área de lote es de 387 mt2.

 No se observa memoria descriptiva, estudio o procedimiento alguno

donde se concluya que el valor mt2 comercial del lote representa el
 30% y la construcción el 70% del avalúo comercial total del inmueble
(Pagina 15, Informe de Avalúos).

o Con respecto a lo aprobado mediante la licencia de construcción

otorgada al inmueble, de: 3 Sótanos, 10 Locales Comerciales, 7
Oficinas, 3 Apartamentos, 11 Celdas de Parqueo y 1 Cuarto Útil, este
desenglobe no se ha tenido en cuenta, cómo se puede observar en la
base de datos de la Subsecretaria de Catastro, ya que no sido sometido
al régimen de propiedad horizontal.

o La Subsecretaría de Catastro para la fijar los avalúos catastrales de los

inmuebles del Municipio de Medellín (Urbano-Rural), en el aspecto
económico, realiza estudios de estudios de mercados para la
determinación y ajuste de las Zonas Homogéneas Físicas (ZHF) y de
los valores de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas (ZHG) (Valor
metro cuadrado de terreno), al igual que los modelos econométricos o
Tablas de Valores de la Construcción según destinación económica por
tipología de construcción para liquidar los avalúos catastrales de los
inmuebles ubicados en las Comunas y los corregimientos objeto de los
procesos de actualización permanente. En la gran mayoría de los
predios actualizados, el mayor valor de sus avalúos se debe a las
investigaciones de las condiciones locales del mercado inmobiliario,
significando con ello que no necesariamente debió presentarse alguna
mejora o cambio en el aspecto físico de su predio o sector para que el
avalúo catastral se incremente.

o Con respecto a los avalúos catastrales y costos de impuestos prediales

de los predios contiguos y vecinos, son muy inferiores a los que paga
el predio de mi propiedad, al igual que los milajes con los que se realiza
la liquidación, son inferiores al 10 por mil, le informo que eso puede ser
factible por cuanto todos los predios son diferentes en ubicación,
tamaño, años de construido, estado de conservación y destinación
económicas, etc., además el impuesto predial se liquida de acuerdo al
rango del avalúo catastral, destinación económica y estrato si es
vivienda (Comercio, Vivienda, Industria, etc.).

Teniendo en cuenta el cuadro con los arriendos percibidos por piso y

destinaciones económicas de los inmuebles del edificio (Pagina 8,
Informe de Avalúos) procedo a calcular el avalúo comercial del
inmueble mediante el Método de Capitalización de Rentas o Ingreso
(Resolución 620 de 2008) para lo cual aplico una tasa de rentabilidad
del 0,40%, que es el % promedio para locales localizados a borde de
calle (Pagina 4, Tasas de Capitalización de Bodegas y Locales; mayo
del año 2021), realizado por “ La Lonja Gremio Inmobiliario de
Medellín y Antioquia”.

Tasas de Capitalización de Bodegas y Locales; mayo del año 2021),

realizado por “La Lonja Gremio Inmobiliario de Medellín y
Antioquia” (Ver Anexo).
 El avalúo catastral del inmueble en cuestión fue el producto de la
aplicación de los parámetros asignados en la metodología establecida
por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), teniendo en cuenta
la ubicación, acabados, años de construido, estado de conservación y
uso según la destinación económica del inmueble, respaldados
mediante las investigaciones de mercado inmobiliario.

Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto considero se debe

RATIFICAR, el avalúo Catastral de $2.795.912.000 asignado al
inmueble en el proceso de la Conservación Catastral para al año 2021.”

CONSIDERACIONES DEL DESPACHO

Con el fin de dar trámite al Recurso de Apelación que, en debida forma y en el

término que establece la Ley, presentó el señor JUAN CAMILO ESCOBAR
VELASQUEZ, identificado con cedula de Ciudadanía N° 71.268.778, propietario
del predio identificado con matrícula inmobiliaria N° 289490, procede este
despacho a resolver el Recurso de Apelación de la siguiente manera:

La Ley 14 de 1983 “Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales
y se dictan otras disposiciones” en su capítulo I contiene normas sobre catastro,
entre ellas el artículo 3°, según el cual, “Las autoridades catastrales tendrán a su
cargo las labores de formación, actualización y conservación de los catastros,
tendientes a la correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica de los
inmuebles”.

El Artículo 2.2.2.1.1. del Decreto Reglamentario 148 de 2020 define el Catastro

como “(…) el inventario o censo de los bienes inmuebles localizados en el territorio
nacional, de dominio público o privado, independiente de su tipo de tenencia, el
cual debe estar actualizado y clasificado con el fin de lograr su identificación física,
jurídica y económica con base en criterios técnicos y objetivos (…).

Así mismo, el Artículo 2.2.2.2.2, literal C, del mencionado Decreto, se refiere al

PROCESO DE CONSERVACIÓN CATASTRAL como “(…) el conjunto de
acciones tendientes a mantener vigente la base catastral de forma permanente,
mediante la incorporación de los cambios que sufra la información de un bien
inmueble. La conservación catastral podrá realizarse a solicitud de parte o de
oficio, para lo cual, los gestores catastrales deberán adoptar los mecanismos de
interoperabilidad con las demás entidades productoras de información oficial; (…)”

Con relación a la información económica, el literal a) del Artículo 2.2.2.2.1 del

Decreto 148 de 2020 señala: “c) Información económica: Corresponde al valor o
avalúo catastral del inmueble.
El avalúo catastral deberá guardar relación con los valores del mercado. (…)”

Por su parte, el Artículo 8 de la Resolución 1149 de 2021 del IGAC, señala que
“Determinación de los avalúos: El gestor catastral debe mantener la interlocución
con las administraciones municipales, de manera que máximo el 30 de noviembre
de cada año, dichas administraciones tengan las proyecciones que les permitan
definir el porcentaje del valor catastral respecto al valor comercial de los predios,
de acuerdo como lo establecido en la Ley 1450 de 2011 o en la norma que la
modifique, adicione o derogue, y tomar oportunamente las medidas en materia
tributaria. De no ser adoptado dicho porcentaje por parte de la administración
municipal, el gestor catastral aplicará el porcentaje mínimo permitido en la
mencionada ley.”

De igual forma el Artículo 12 de la misma disposición establece que el “Avalúo

catastral en la conservación catastral. El avalúo de la conservación catastral se
definirá con fundamento en la determinación de los valores catastrales aprobados
en la formación o última actualización para el terreno, la construcción y anexos y
su afectación por los índices anuales establecidos por el Gobierno Nacional o por
los gestores catastrales según su competencia, para vigencias anuales, a partir
del primero (1°) de enero de cada año”.

De acuerdo a lo anterior, este Despacho encuentra congruente lo resuelto en el

Acto Administrativo, y considera que da una respuesta certera y de fondo a lo
solicitado por el recurrente. En tal sentido, esta Secretaría de Gestión y Control
Territorial, soportada en las pruebas necesarias, conducentes y pertinentes de
acuerdo al procedimiento que a la fecha se encuentra reglado, así como la cabal
aplicación de la normatividad que rige la actividad catastral, incluyendo los
aspectos técnicos que la componen, acorde a las experticias y a los argumentos
que soportan lo decidido, procederá a resolver el presente Recurso confirmando
lo dispuesto en las Resoluciones N° 202150160617 del 20 de septiembre de 2021,
con consecutivo interno R-4553 de 2021, “Por medio de la cual se atiende una
revisión de avalúo” y la Resolución N° 202250071809 del 26 de mayo de 2022,
con consecutivo interno R-1015 de 2022, “Por medio de la cual se resuelve un
recurso de reposición”, la cual fue adicionada por la Resolución N° 202250072380
del 31 de mayo de 2022, con consecutivo interno N° 1416 de 2022 “Por medio de
la cual se hace una adición de oficio a un acto administrativo”.

Por lo expuesto,

RESUELVE

ARTÍCULO PRIMERO: Confirmar la Resolución N° 202150160617 del 20 de

septiembre de 2021, con consecutivo interno R-4553 de 2021, “Por medio de la
cual se atiende una revisión de avalúo”.

ARTÍCULO SEGUNDO: Declarar agotados los recursos y dar fin a la actuación

administrativa frente a la solicitud desatada.
ARTÍCULO TERCERO: Notifíquese en los términos de los artículos 56, 67, 68, 69
y 71 de la Ley 1437 de 2011, a todos los intervinientes en el presente acto
administrativo al señor JUAN CAMILO ESCOBAR VELÁSQUEZ, identificado con
cédula de ciudadanía N°71.268.778, actuando en nombre propio y en calidad de
copropietario, del predio con matrícula inmobiliaria Nº 2889490, ubicado en la
Calle S 042 # 78 – 39 (101), San Antonio de Prado, en el correo electrónico:
pamelaecheverri11@gmail.com.

NOTIFÍQUESE Y CUMPLASE

Cordialmente,

ANDREA CECILIA SALAZAR JARAMILLO

SECRETARIA DE DESPACHO (E)
Consecutivo interno N°3683 de 2022
Proyectó: Andrés Mauricio Arenas
Betancourt
Abogado Contratista
IU Colmayor
Revisó:
William Castrillón Ciro. Abogado
Contratista Segunda Instancia
Revisión Técnica: Julian Retrepo
Guarin
Aprobó:
Laura Isabel Salas Abogada Asesora
Despacho.
Aprobó: Juan Fernando Castillo Madrid
Abogado Asesor Despacho

Secretaría De Gestión Y Control Territorial