TASACIÓN COMERCIAL DEL BIEN INMUEBLE

CALLE LOS CIBERNETICOS Nº 1960, MANZANA “L” LOTE Nº 21 URBANIZACION SAN

CESAR, DISTRITO DE LA MOLINA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA

1. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1 SOLICITANTE
Su propietario

1.2 PROPIETARIO
CEAR Sociedad Anónima, así consta en la Partida Electrónica Nº 45242021 del Registro de
Propiedad de la Oficina Registral de Lima.

1.3 SITUACION REGISTRAL DEL PREDIO

El “inmueble materia de litis” se encuentra inscrito en la Partida N° 45242021, Zona Registral
N° IX – Sede Lima, Oficina Registral Lima.

1.4 OBJETO DE LA TASACION

Valuación de un predio indicando sus características principales.

1.5 MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La tasación del inmueble se efectúa en concordancia con lo dispuesto en:
 Revisión y análisis de la documentación existente en el expediente.
 En concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado
por R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA, de fecha 19 de Julio de 2016 y Modificaciones,
aprobadas por R.M. N° 424-2017-VIVIENDA, de fecha 2 de noviembre de 2017, y R.M.
N° 124-2020-VIVIENDA, de fecha 25 de junio de 2020
 Realización de una Inspección Ocular del inmueble materia de Litis, entorno y toma de
vistas fotográficas.
 Efectuar un análisis del mercado inmobiliario en la zona en estudio.
 Aplicando el método de tasación directa.
 Criterio técnico de los peritos.

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1.6 FECHA DE INSPECCION OCULAR
Octubre de 2021.

1.7 UBICACIÓN DEL PREDIO

El inmueble, se encuentra ubicado con frente a la Calle Los Cibernéticos Nº 1960, Manzana
“L”, Lote Nº 21, Urb. San César, Distrito de La Molina, Provincia y Departamento de Lima.

1.8 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DE LOS PREDIOS

Zonificación: RDM (Residencial Densidad Media).
Uso actual: Oficinas Administrativas.

1.9 ÁREA DEL TERRENO, Y PERÍMETRO

El predio tiene un área de terreno de 456.00 M2. y un Perímetro de 100.00 ml.

1.10 ÁREA TECHADA

El predio tiene un área techada de:

Primer Piso: 208.50 M2

Segundo Piso: 260.00 M2

TOTAL: 468.50 M2
1.11 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS
De acuerdo con la Partida N° 45242021:

Por el Frente: Con Calle Los Cibernéticos, con 12 m.

Por la Derecha: Con Propiedad de terceros del lote 20, con 38.00 m.
Por la Izquierda: Con Propiedad de terceros del lote 22, con 38.00 m.
Por el Fondo: Con Propiedad de terceros del lote 29, con 12.00 m.

1.12 DESCRIPCIÓN DEL PREDIO

De acuerdo con la Partida N° 45242021 e Inspección Ocular por exteriores:

Descripción General:
Se trata una vivienda dos plantas que esta acondicionada para oficinas, sin embargo
conserva su distribución original siguiente:

Distribución:

Primer Piso consta de ingreso con jardines y terraza, estacionamiento, cuarto y baño de
servicio, corredor, escalera a la segunda planta, hall, cuarto de costura con closet, closet solo,
hall, ingreso, recibo, jardinera, sala-comedor, cocina, comedor diario, patio, terraza y escalera
de acceso al segundo piso;

Segundo Piso consta de hall, corredor, tres dormitorios con closet, estudio, estar íntimo, dos
baños completos y sauna.

Características Técnicas de la Edificación:

Muros y Columnas: De ladrillo; columnas de concreto armado.

Techos: De losa aligerada horizontal de concreto armado.
Pisos: Varios (parquet, loseta, cerámico, etc)
Puertas y ventanas: De madera contraplacada, mamparas de aluminio con vidrio, ventana
de aluminio con vidrio.
Revestimientos: Tarrajeo frotachado, acabado con pintura latex lavable.
Baños: De losa vitrificada importados y nacionales.
Instalaciones eléctricas y sanitarias: Empotradas.

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 Antigüedad, Estado de Conservación y Depreciación
a. ANTIGÜEDAD
La edificación tiene una antigüedad aproximada de 19 años.

b. ESTADO DE CONSERVACIÓN
El inmueble tiene un estado de conservación Regular.

c. DEPRECIACIÓN
De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones vigente, Anexo I, Tabla N°
03, le corresponde una depreciación de 33%, siendo el factor de ajuste en el valor
unitario de edificación de 0.67.

1.13 CARACTERISTICAS DE LA INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL

ENTORNO DEL PREDIO
Cuenta con obras de infraestructura urbana tales como: redes de agua, redes de desagüe,
redes de alumbrado público y domiciliario, pistas pavimentadas y veredas de concreto.

1.14 SERVIDUMBRES
No se conocen.

1.15 GRAVÁMENES Y CARGAS

No registra

1.16 FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÒN

- Partida N° 45242021, Zona Registral N° IX – Sede Lima, Oficina Registral Lima.

1.17 OBSERVACIONES

- El día 15 de Octubre de 2021, nos apersonamos al inmueble materia de Litis para

efectuar la inspección física visual, nos atendió el propietario para efectuar la
inspección física visual por exteriores y entorno.

2. TASACION DEL INMUEBLE

2.1 VALOR DEL TERRENO

Teniendo en cuenta los valores de mercado de la zona donde se ubica el predio, su
acceso a vías principales, zonificación, consolidación del entorno, infraestructura de
servicios y equipamiento urbano, se determina como Valor Unitario Comercial de terreno:
US$ 420.00/m2.

VT = 456.00 M2. x US $ 420.00/M2.

VT = US $ 191,520.00

2.2 VALOR DE LA EDIFICACION (VE)

Según las características constructivas y materiales utilizados para la edificación, se
considera un valor unitario de edificación de US$ 620.00/m2.

VT = 468.50 M2. x US $ 620.00/M2 x 0.67

VT = US $ 194,614.90

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2.3 VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)
Asumimos que el valor de las obras complementarias se calculará de acuerdo con el
porcentaje establecido en los títulos correspondientes (Capítulo VI, Artículo 40 - 40.2 del
RNT):

VOC = 15% (VE)

VOC = 15.00% x US $ 194,614.90

VOC = US $ 29,192.24

2.4 VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

De acuerdo al Art. II E.38 del Reglamento Nacional de Tasaciones, procedemos a la

sumatoria de los valores parciales:

VTP = VT + VE + V0C
VTP = US $ 191,520.00 + US $ 194,614.90 + US $ 29,192.24
VTP = US $ 415,327.14

SON: CUATROCIENTOS QUINCE MIL TRESCIENTOS VEINTE Y SIETE Y 14/100

DÓLARES AMERICANOS.

T.C.: US$ 1.00 = S/ 3.96 (AL 20-10-2021)

VTP = S/ 1’644,695.47

SON: UN MILLÓN SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS NOVENTA

Y CINCO Y 47/100 SOLES.

3. ANEXOS

 Panel fotográfico del inmueble.

 Plano de ubicación.
 Estudio de mercado inmobiliario (ANEXO 01).
 Plano de ubicación de las muestras.
 Plano de zonificación de las muestras.

4. CONCLUSIÓN
El valor del predio ubicado con frente a la Calle Los Cibernéticos Nº 1960, Manzana “L”, Lote
Nº 21, Urb. San César, Distrito de La Molina, Provincia y Departamento de Lima, es de US $
415,327.14 (cuatrocientos quince mil trescientos veinte y siete y 14/100 dólares americanos),
que al tipo de cambio: us $ 1.00 = s/ 3.96 soles, equivale a: s/ 1’644,695.47 soles (un millón
seiscientos cuarenta y cuatro mil seiscientos noventa y cinco y 47/100 soles).

Lima, 18 de octubre de 2021

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ING. XXXX XXXXX XXXXX
PERITO JUDICIAL
CIP N° XXXXXX

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PANEL FOTOGRÁFICO

INMUEBLE

FOTOS

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 ENTORNO

PLANO DE UBICACIÓN