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AVALU O

COMERCIAL

No. 1136

CASA UNIFAMILIAR
Calle 136 No. 24-05

Barrio Nuevo Country


Bogot D. C.

C O N T E N I D O 1. Metodologa 2. Memoria Descriptiva 3. Aspecto Jurdico 4. Linderos especficos del Inmueble 5. Caractersticas del LOTE 6. Caractersticas de la Construccin 7. Dependencias y reas de Construccin 8. Entorno del Inmueble 9. Variables que intervienen en el Clculo de Precios 10. Memoria de Clculo y Valor del Avalo Comercial 11. Registro Fotogrfico

Bogot D. C., Septiembre 26 de 2005


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1. METODOLOGA Para la determinacin del Valor Comercial actualizado del inmueble ubicado en la Calle Ciento Treinta y Seis ( CL 136 ) nmero Veinticuatro Cero Cinco ( No. 24 05 ), urbanizacin Nuevo Country, se visit nueva y detalladamente el inmueble con el propsito de realizar el correspondiente anlisis de la nueva edificacin, su diseo renovado, su distribucin mejorada, tipo de construccin, ampliaciones normativas, remodelaciones de todos los acabados, estado en el que se encuentra, el sector donde se localiza, vecindario y cercana a vas principales, y para globalizar este proceso se cuantificaron los siguientes aspectos :
A) FACTORES DE CARCTER GENERAL

Se identificaron todas las caractersticas tanto intrnsecas como extrnsecas de la edificacin y del sector del Nuevo Country y sus alrededores, que permitieron determinar junto con la normatividad actual y futura de la zona, los probables procesos de valorizacin que inciden directamente sobre el inmueble en estudio.
B) FACTORES DE CARCTER ESPECFICO

Permiten conocer y analizar los aspectos especficos del Terreno y la edificacin relacionndolos con su vecindario y sectorizacin, desarrollos metropolitanos actuales y futuros, usos permitidos, estado de conservacin y niveles de adecuacin, reglamentaciones futuras ( UPZ Los Cedros ) y todos los aspectos relevantes del inmueble, el sector y sus alrededores.
C) FACTORES DE CARCTER PROFESIONAL

El estudio consta de evaluaciones y revaluaciones de tipo objetivo y medibles del sector Nuevo Country y alrededores, adems de subjetivos del avaluador, basados en la experiencia, el conocimiento del mercado, la bibliografa existente sobre el rea y estudios anteriores y actuales, y el anlisis en perspectiva del mercado del sector, todo lo cual es de vital importancia en la cualificacin y maduracin equilibrada del precio comercial a calcular.
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2. MEMORIA DESCRIPTIVA
DIRECCIN DEL INMUEBLE: El predio cuenta con la nomenclatura oficial Calle Ciento Treinta y Seis ( CL 136 ) nmero Veinticuatro Cero Cinco ( # 24 - 05 ), y sin nomenclaturas secundarias, de la Urbanizacin Nuevo Country, Barrio Lisboa, Localidad primera ( 1. ), Usaqun, de la nomenclatura urbana de Bogot D. C. TIPO DE INMUEBLE: Casa de uso residencial general unifamiliar, no sometida al Rgimen de Propiedad Horizontal, y que hace parte de un grupo de casas que conforman unidades de uso exclusivamente residencial, con fachada de acceso independiente, que desemboca sobre la actual Calle Ciento Treinta y Seis ( CL 136 ) va pblica de recorrido interior, con mltiples y bien diseados fosos de luz natural anteriores, cenitales y posteriores, construida en una planta y altillo, con reas amplias de antejardines ( descubiertos ) y patio interior ( descubierto ). DESTINACIN ACTUAL: El 100% de las construcciones actuales sobre la Calle Ciento Treinta y Seis ( CL 136 ), tiene una vocacin exclusiva de vivienda unifamiliar, con viviendas desarrolladas en un 90 % en desarrollos de una planta, todas ellas perimetrando una amplia rea de zona verde central de parque pblico, con sus desarrollos urbansticos entremezclados con gran profusin de rboles y zonas verdes de vastas proporciones. SOPORTE TCNICO: Escritura Pblica No. 0744 del 20 de Febrero de 2002 de la Notara Sexta ( 6.) del Crculo Notarial de Bogot, Modo de adquisicin: Compraventa e Hipoteca; Escritura Pblica No. 1131 del 30 de Julio de 2003 de la Notara Tercera ( 3.) del Crculo Notarial de Bogot, Modo de adquisicin: Adjudicacin Liquidacin Sociedad Conyugal; Certificado de libertad No. 50N00540509 de la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot, zona Norte, del 07 de Julio de 2004, hora: 11:56:34 a. m.; Boletn de Nomenclatura, de Catastro Distrital, de 03 de junio de 2005, radicacin No. 610091; Acuerdo 06 de 1990 emanado del consejo de Bogot D. C., y Decreto 735 de 1993 para zonas de tratamiento general de Actualizacin y usos complementarios de la Alcalda mayor de Bogot; Plan de Ordenamiento Territorial de Bogot y sus alrededores, P. O. T., Decreto Distrital 619 del 2000; Proyecto de Decreto Reglamentario del 08 de abril de 2002, de la Unidad de Planeamiento Zonal Los Cedros, UPZ 13; www.metrocuadrado.com; www.eltiempo.com; Clasificados el Tiempo, Julio Septiembre de 2005; y El Valor del Suelo en Bogot 2001-2004, de la Lonja de Propiedad Raz de Bogot.

CLASE DE AVALO

Tcnico Comercial Septiembre 13 de 2005 Septiembre 26 de 2005

FECHA DE INSPECCIN OCULAR : FECHA DEL AVALO


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3. ASPECTO JURDICO
PROPIETARIO: VICTOR CORTEZ, identificado con la cdula de ciudadana nmero No. de , de acuerdo con el Certificado de Libertad Nos. 50N540509 certificado de fecha 13 de Septiembre de 2005 a las 10: 45: 14 a. m., de la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot D. C., zona Norte. TTULO DE ADQUISICIN: Escritura Pblica de Compraventa No. del 2005 de la Notara , del Crculo Notarial de Bogot D. C., registrada a la matrcula inmobiliaria Nos. 50N 540509 de la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot D. C., zona Norte.. GRAVMENES: El inmueble en estudio se encuentra libre de gravmenes tales como embargos, censos, y patrimonio de familia. En cuanto a Hipotecas soport una Abierta y sin lmite de cuanta, a favor de INDUSTRIAS DEL MAIZ S. A. CORN PRODUCTS ANDINA, segn Escritura Pblica No. 0791 del veinte (20) de Junio de 2004, de la Notara Tercera (3.) del Crculo Notarial de Bogot, debidamente registrada a la matrcula inmobiliaria Nos. 50N 540509 de la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot D. C., zona Norte, la cual ya fue cancelada totalmente.

4.

LINDEROS DEL INMUEBLE


El inmueble presenta el siguiente alinderamiento oficial, tomado del plano de manzana catastral Digitalizado, de la Divisin de Cartografa con actualizacin 2001, del Barrio Lisboa, Urbanizacin Nuevo Country, escala 1 / 750. NORTE, en lnea recta contina en longitud de doce metros con diez centmetros ( 12,10 mts ), con va pblica, actual Calle Ciento Treinta y Seis ( CL 136 ) de la actual nomenclatura urbana de Bogot D. C. SUR, en lnea recta contina en longitud de doce metros con cero centmetros ( 12,00 mts ), con predio construido marcado con el nmero Veintitrs Sesenta y Seis ( No. 23 - 66 ) de la Calle Ciento Treinta y Cinco A ( CL 135 A ), de la actual nomenclatura urbana de Bogot D. C. ORIENTE, en lnea recta contina en longitud de Veinticuatro metros con cero ocho centmetros ( 24,08 Mts ), que es uno de sus lmites laterales, al cual corresponde el predio marcado con el nmero Veintitrs Sesenta y Siete ( No. 23 - 67 ) de la actual Calle Ciento Treinta y Seis ( CL 136 ) de la nomenclatura urbana de Bogot D. C. OCCIDENTE, en lnea recta contina en longitud de Veinticuatro metros con Setenta centmetros ( 24,70 Mts ), que es uno de sus lmites laterales, se alindera con predio propiedad particular, al cual le corresponde el nmero Veinticuatro Diecisiete ( No. 24 17 ) de la actual Calle Ciento Treinta y Seis ( CL 136 ), de la actual nomenclatura.

5.

CARACTERSTICAS DEL LOTE DE TERRENO El lote de terreno analizado en el presente avalo, es un predio intermedio, externo, independiente, con un (1) frente pblico sobre va local tipo V 8, eje interior local cerrado, netamente privado y de dominio particular, que guarda las exigencias normativas de anden, con antejardines descubiertos obligados, sin retiros laterales y con retrocesos posteriores, de acuerdo con los sealamientos dados por el Instituto desarrollo Urbano y el acuerdo 06 de 1990 de la Alcalda Mayor de Bogot, demarcados por las normas urbansticas pasadas y presentes, con frente sobre las Calle Ciento Treinta y Seis ( CL 136 ) va pavimentada de doble calzada y con doble sentido vial de oriente occidente, occidente oriente, y aceras en cemento de 3.00 metros de ancho.
CABIDA SUPERFICIARIA OFICIAL CABIDA SUPERFICIARIA OTROS = 293,76 M2 (Por Escritura Pblica) = 293,90 M2 (Calculado Digitalmente) = 301,40 M2 (Boletn de Nomenclatura) Cuadriltero regular con lados paralelos en longitudes cuya variacin es inferior al 1%, manteniendo la distribucin uniforme de predios que conforman la Urbanizacin Nuevo Country. Plano para el predio, sin pendientes, de tal similitud con la Calle Ciento Treinta y Seis (CL 136) que es su frente fachada, mostrando longitudinalmente una seccin transversal igualmente sin pendientes. Sobre el corazn de la zona residencial especial del Barrio Nuevo Country, con frente vehicular nico sobre avenida interior, hacen del predio un inmueble de resguardada localizacin hacia el interior de la zona considerada como reservada por el vecindario residencial de los alrededores.
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FORMA GEOMTRICA GENERAL =

RELIEVE

LOCALIZACIN

6. CARACTERSTICAS DE LA CONSTRUCCIN
El inmueble en evaluacin corresponde a una construccin completamente actualizada en todos sus acabados y diseos interiores, que despliega renovadamente en todo su desarrollo una edificacin que se ajusta a la exigencia normativa de planeacin distrital, guardando el rea anterior del predio en un antejardn colosal que externo y en un ambiente de territorialidad claramente definido, contacta un frontn tachonado de miradores de luz que da seguimiento a toda una arquitectura de fachadas lineales abundantes, que corona arquitectnicamente un altillo nico en su costado sur occidental, globalizando unos trazados arquitectnicos sin rebusque en remates constructivos en teja espaola, guarnecidas las fachadas en amplios ventanales en aluminio, esparcidos artsticamente para todo el desarrollo volumtrico de la edificacin. El costado sur posterior de la construccin por su parte, caracteriz en su idea original, el retroceso obligado del patio interior, que en su momento, en zona verde, simulaba para el ambiente, un aire campestre, concordante con la realidad del sector en el momento de su alzamiento como vivienda nueva. En la actualidad, sin embargo, acamados en la circunstancia prctica de reas menos desabrigadas y ambientes menos hmedos y ms clidos, sas reas fueron enchapadas en roca pizarra, que mayorando la idea inicial de la luz natural, aprovecha apaciblemente los espacios ganados, en zonas de patio interior, espacio para depsito y espacios de uso mltiple. Adicionada a la idea de renovacin arquitectnica original, se hicieron uso de reas de ampliacin, que reconstruidos en diseos interiores, premiaron al inmueble en mejoras constructivas apreciables en sala, comedor, escaleras, as como en consecucin de reas que beneficiaban su contenido en dependencias; otras reas, se renovaron sus acabados en segunda planta a un nivel de altillo, que mejoraron su confort, y que adicionalmente le sumaron al diseo interno del inmueble, comodidades secundarios que permitieron a sus ocupantes espacios interiores ms independientes y mas relajantes en su aprovechamiento. ESTILO: Vanguardista, de lneas impecables, cubista, en una arquitectura de una planta, altillo y terrazas circundantes, en un desarrollo planimtrico que ya se adelanta hacia el antejardn, ya se retira, con una fachada lineada blanca en rstico avinilado y enchape en piedra en su pie de muro, enmarcado todo el estilo arquitectnico en amplios ventanales que generosamente y por doquier iluminan todos los interiores de primera planta y altillo, dejando traslucir desde el exterior sobre la techumbre la presencia de tragaluces y claraboyas sabiamente espaciados. No obstante los estilos arquitectnicos temticos en el sector, ya dejan vislumbrar sus aos de permanencia, y comparativamente con el inmueble en evaluacin, sus acabados en fachada ya empiezan a mostrar cierta tradicionalidad, que resalta la notoriedad de esta Casa Blanca, palmaria, nica en su estilo Una terraza que ambienta la cubierta de la edificacin se extiende sobre las reas sociales y culmina en antepechos rematados en tejas de barro estilo espaol. Una cubierta en teja de asbesto cemento, levantada en dos aguas, deja emerger el altillo, que remata arquitectnicamente la fachada de la edificacin.

ESTRUCTURA: conformada por vigas perimetrales en concreto ciclpeo que entrelazan muros que conforman machones columnas que se extienden hasta el remate de piso, y muros de carga y divisorios, hacia la zona interior y perimetral del predio, sobre los cuales trabajan las placas fundidas de concreto (que conforman las terrazas) que soportan con sobrada resistencia las actuales solicitaciones de carga; el altillo, de construccin reciente, sobre columnas de concreto y rigidizadas por vigas de amarre laterales; la escalera, en estructura de vigas de hierro permite el acceso en un tramo recto al altillo y a la terraza circundante.. Sobre la escalera, en muros en bloque rigidizados sobre la estructura lateral de la escalera, una cubierta alta voluminiza el ambiente. MUROS: Todos los muros divisorios estn en bloque de arcilla cocida y en tipo tolete y bloque No. 4 y 5 debidamente trabado, al igual que los muros de cerramiento lateral paetados, estucados y pintados, con pinturas en vinilo, para primera planta y altillo. Los muros de fachada y los de cierre lateral, en rstico en karaplast blanco intenso. GARAJES ( 2 ): haciendo parte del rea de acceso, se alinea paralelo a la disposicin del lote, un rea enchapada en piedra roca tipo pizarra en lajas finamente guarnecidas, en renovado estado, y sin cubierta. Su cerramiento externo y su comunicacin con la calle 136, se efecta a travs de un portn metlico en varilla de seccin cuadrada, que hace pareja con las rejas peripuestas en las ventanas abiertas en el verjn de acceso, portal de acceso al predio. PISOS: El hall de acceso, salas, comedor, hall de alcobas, alcobas y pisos de baos en acabados nuevos en tableta tipo cermica porcelanato de gran formato, todos con guarda escobas en la misma tableta. Patio interior cubierto, con pisos en enchape de material de roca, nuevo, al igual que la zona de parqueaderos. La cocina, por su parte, en tableta nueva de gran formato tipo cermica, al igual que sus guarda escobas, incluidos la zona de lavandera y la alcoba del servicio. Para el segundo piso, el hall de alcobas en poorcelanato con guarda escobas idem; la escalera en pasos de madera maciza lacada, en tono natural; y la alcoba de altillo con los pisos interiores en enchape vinisol tipo madera sobre placa de concreto afinada, en tanto que la zona de vestier y baos en porcelanato. TECHOS: Son de tres categoras, siendo diferenciales para los pisos de carcter horizontal y los dados por las techumbres inclinadas. Son horizontales, los de primer piso, caracterizados en placas de concreto, las cuales presentan terminados remodelados lisos en cemento, paetado, estucado y pintado, techos sobre los cuales se extienden las terrazas perimetrales que coronan volumtricamente el inmueble. Por su parte, los techos del patio de ropas corresponden a superficies planas en vidrio templado sobre claraboyas ntidas amplias; la cubierta volumtrica de la escalera corresponde a una estructura esttica que yace sobre tendidos metlicos en vigas que entraman de tal manera que soportan techumbres en teja transparente, y que conservando una suave pendiente de desage, da al ambiente un aire de una vertiente. Finalmente, el techo del altillo, conforma una estructura reciente en dos aguas de amplio glibo, que en teja de asbesto cemento, se falsea a travs de cielos en madera tipo pino, que oxigenan en volumen los ambientes elevados que perceptiblemente pasan de los 2,40 metros a los 3,20 metros de altura.

COCINA: moderna, nueva, para estrenar, corresponde a un espacio amplio que delinea un mesn en mrmol que se cie a los espacios disponibles, guarneciendo gabinetes mltiples en niveles superior e inferior, con una cocina central con cinco hornillas a gas domiciliario con extractor de olores, y lavaplatos amplio con mezclador de aguas. Amplio espacio para la disposicin de una nevera gigante. La placa de entrepiso, guarnecida en nichos de luz, ambienta de bienestar y gusto la dependencia. En un arranque de gusto, los muros opuestos a las reas hmedas, fueron adobados en estuco veneciano pictrico. BAOS: Cinco (5), de los cuales cuatro (4) en la primera planta, y uno (1) en el altillo. Estn renovados y modernizados en enchapes de muros y pisos, con unidades de lavamanos de pedestal, sanitarios corona avanti, profusin de accesorios, y duchas amplias y modernas con divisin acrlica en vidrio templado guarnecidas en aluminio, en acabados generales de muros y pisos recientes; con pisos renovados en porcelanto y cenefas artsticas finamente dispuestas; y todos los baos con puertas en madera pizano atableradas. Slo un bao, denominado de emergencia, instalado en la primera planta, no cuenta con rea de ducha, pero despliega como todos el ambiente nuevo de acabados modernos. Todos los baos despliegan grandes espacios, y son bien iluminados, adems de la luz natural que los circunda, sino a travs de alumbrados en nichos de techo bellamente tachonados. El bao del altillo, de carcter privado para la alcoba all edificada, es el ms amplio de todos, y adems de poseer un vestier amplio, cuenta con tina de gran especificacin y jacuzzi colosal incorporado. ESCALERAS: Nuevas, en estructura metlica visible, conservando el alineamiento recto original, espacia pasos amplios en huellas de madera maciza remachada a la viga principal, con pasamanera lateral metlica en cromado dorado. CARPINTERA EN MADERA: Buenos acabados se aprecian en toda la construccin en carpintera en madera, apreciable desde los pisos en madera tipo pino, techos de altillo y enchapes cielo falso de las placas de primero y segundo piso, dando un terminado acogedor y de calidez a todo el ambiente de la casa. La placa de altillo, totalmente en madera, remata la construccin en una edad reciente con aroma y cuidado persistente. Las hojas de las puertas, en madera tradicional, se yerguen sobre marcos en lamina metlica. Todos los closets, en madera, igualmente, son amplios en sus fachadas y en sus interiores. CARPINTERA METLICA: visibles para la ventanera y los enrejados de los ventanales de frontn de fachada y primera planta, remozadas a ventanera en aluminio anodizado; los marcos de puertas en hierro forjado pintado en color blanco. VETUSTEZ: No se puede hablar de vetustez en un inmueble completamente renovado y actualizado en estructura, techos y acabados en general. SERVICIOS PBLICOS: El inmueble cuenta con los servicios instalados de acueducto, alcantarillado, energa elctrica, gas domiciliario y una ( 1 ) lnea telefnica; buen mobiliario urbano representado en aceras en concreto, vas pavimentadas, parques para desarrollar ciudad y postera en concreto.
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7. DEPENDENCIAS
Para una mejor comprensin de la distribucin del inmueble y de las reas involucradas, sectorizaremos sus reas de la siguiente manera: PRIMERA PLANTA: Con entrada por la Calle Ciento Treinta y Seis ( CL 136 ), accede a su interior a travs de un frontn de muros blancos y de ventanales abiertos enrejados, rea de antejardn exterior propio del inmueble, abierto, en zona dura el sendero de acceso y en jardines las reas restantes, que comunica con el porche de entrada al inmueble. El inmueble presenta las siguientes dependencias, as : Garaje descubierto para dos (2) vehculos, y pasillo de acceso cubierto al inmueble, portn de madera maciza atablerada de acceso, estar de espera, una Sala doble amplia con chimenea, un estudio o alcoba de huspedes con bao privado, Comedor, bao social, rea verde interior alrededor de la sala, patio interior en zona dura y jardn lateral; al rea privada se accede a travs de un hall de alcobas que conduce a: una alcoba con closet, un bao de alcobas moderno, y una alcoba con closet de doble cuerpo y bao privado moderno; el rea de servicios consta de una cocina integral moderna, alcoba de servicio con bao y closet renovadas, y zona amplia de lavandera con lavadero y sitio de lavadora y tendedero de ropas. Una puerta lateral permite una salida del servicio a la zona de antejardn. AREA CONSTRUIDA 1. PLANTA Antejardn = 207,76 = 86,00 M2 ( Placa ) M2 (zona dura )

SEGUNDA PLANTA : ALTILLO Y TERRAZA, con acceso por escalera en tramo recto sobre cubierta en teja transparente, comunica con las siguientes dependencias, en su orden : mediano estar de hall, alcoba principal con chimenea, mueble de TV y biblioteca, vestier y bao privado con tina y jacuzzi, y puerta lateral desde el hall para comunicar con una terraza de uso exclusivo amplia. AREA CONSTRUIDA 2. PLANTA Terrazas AREA CONSTRUIDA TOTAL = = 45,00 M2 ( Altillo ) = 80,00 M2 (Descubierta) 207,76 (PRIMERA PLANTA) 45,00 ( ALTILLO ) 252,76 M2

El inmueble presenta un REA CONSTRUIDA TOTAL de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS PUNTO SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS.

8. ENTORNO DEL INMUEBLE


La Localidad de Usaqun, donde se ubica el inmueble en estudio, est situada en el extremo nororiental de la ciudad, limitando por el Occidente con la Autopista Norte, por el Sur con la Calle 100, y por el Norte y Oriente con los municipios de Cha y la Calera. Est conformada por 317 barrios, que de acuerdo con la clasificacin del DANE, se distribuyen porcentualmente as: ESTRATO 1 : 4.9 % ESTRATO 2 : 10.2 % ESTRATO 3 : 16.4 % ESTRATO 4 : 20.5 % ESTRATO 5 : 23.3 % ESTRATO 6 : 22.7 % La invasin del espacio pblico es un fenmeno en crecimiento en la localidad. Los sectores tradicionalmente residenciales se han ido convirtiendo paulatinamente en zonas comerciales, que al no estar amparadas en procesos urbansticos o en planes de desarrollo crecen desordenadamente sin respetar la riqueza arquitectnica de la zona ni de su entorno social. La zona tambin ha experimentado una explosin descontrolada de establecimientos comerciales, generando con ello todos los problemas de una expansin no planificada: congestin vehicular, insuficiencia de zonas de parqueo, invasin de zonas verdes, andenes, antejardines y parques.

Avenida Calle 134

CLUB DEL COUNTRY

Calle 136 No. 24-05

Trv 26 o Avenida del Canal

Plano aerofotogrfico del rea de Lisboa, Nuevo Country Contador y Cedritos, para sealar el sector de localizacin de la Avenida 19 ( Avenida Santa Brbara ), Calle 134, Avenida del Canal o Avenida Jorge Uribe Botero, y la Calle 140, y su vecindario.

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Para el POT la localidad hace parte del Tejido residencial Norte. Y entre sus mximas se contempla la consolidacin del carcter de las reas residenciales existentes, la incorporacin ordenada de las reas de expansin y el control a la expansin indiscriminada de usos comerciales y servicios. Ests reas de servicios y equipamientos se realizarn en las centralidades. En el acceso a la ciudad se propone un rea de desarrollo industrial y de servicios. Se protegern los elementos naturales ms significativos y el casco antiguo del municipio anexado, se mejorar la conectividad con el sistema vial, se construirn nuevos equipamientos y se ampliar la cobertura de los servicios bsicos. SERVICIOS PBLICOS DEL SECTOR : cuenta con una inmejorable infraestructura, suficiente en la actualidad y con proyeccin futura de acuerdo con el POT a nivel de modernizacin de acueducto, alcantarillado, energa elctrica, gas domiciliario, alumbrado pblico, telefona convencional y fibra ptica. De igual forma posee buen servicio de alumbrado pblico, espacios pblicos para fomentar ciudad tipo parques y ciclorrutas, excelentes centros de aprovisionamiento, centros educativos, centros de adoracin religiosa y buenos servicios asistenciales. SISTEMA DE TRANSPORTE : El sector cuenta con un excelente sistema de redes viales, siendo las principales : Avenida Calle Ciento Cuarenta ( CL 140 ), Avenida Novena o Avenida del Ferrocarril, Avenida Jorge Uribe Botero o Avenida del Canal, Avenida Diecinueve o Avenida Transversal Treinta, Calle Ciento Treinta y cuatro, Autopista Norte, y la Avenida Carrera Sptima, todas en muy buen estado de conservacin, con excelentes obras de urbanismos, amplios andenes y buen equipamiento urbano. Todo el sector se encuentra servido por un contino servicio de transporte pblico a travs de buses, busetas y colectivos, que en todos los sentidos perimetrean el sector a lo largo de sus avenidas principales. A travs de la Avenida Calle Ciento Cuarenta y Avenida Calle Ciento Treinta y Cuatro se accede con rapidez a la Avenida Carrera Sptima, y hacia autopista norte que permite una conexin rpida con los puentes vehiculares de la Calle 134 y de la calle 153. ESTRATIFICACION SOCIOECONOMICA : la estratificacin se encuentra determinada en el plano censal como estrato socio econmico cinco ( E-5 ), segn asignacin mediante decreto 09 del 9 de Enero de 1997 y ratificado mediante el Decreto 737 del 26 de octubre de 1999, rodeada la zona por amplios sectores de estratificaciones cinco ( E-5 ).
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ACTIVIDADES PREDOMINANTES: El sector tiene una vocacin destinada especialmente a la vivienda Multifamiliar, en desarrollos a travs de Edificios y Conjuntos Cerrados en ordenamientos de ciudad dentro de ciudades. Por tal razn all se construyeron y disearon parques, grandes avenidas, calles amplias, extensas zonas verdes, centros comerciales y centros de negocios, entre otras atracciones. No obstante, otros usos alternativos empiezan a tomarse el sector, intuyndole a los predios usos alternativos. NORMATIVIDAD : La reglamentacin urbanstica para el sector est definida hasta la fecha travs del Decreto 735 de 1993, correspondindole al eje de cobertura un rea de actividad Residencial Especial con tratamiento general de actualizacin, polgono : A RE 01 03 C, lo cual permite los usos residenciales especiales, uso de mnimo impacto, en construcciones en tipologa contina hasta de tres (3) pisos, sin aislamientos laterales. En la actualidad tiene asignada la UPZ No. Trece (13) LOS CEDROS, que reemplazar la reglamentacin existente. Y que expondremos en sus apartes ms significativos, en lo concerniente a nuevos sectores normativos contemplados, normas sobre usos, normas sobre tratamientos, edificabilidad, obras nuevas, adecuaciones, ampliaciones y modificaciones, reservas viales, y aplicacin del efecto plusvala.
NORMATIVIDAD Y USOS: Al sector en estudio le corresponder a partir del momento de su aprobacin la reglamentacin urbanstica especificada en la UPZ 13, LOS CEDROS, la cual se reglamenta a travs del decreto 1095 del 26 de Diciembre de 2000, de la Alcalda Mayor de Bogot, y le corresponder al predio en estudio la ficha reglamentaria No. 19. El sector normativo 19, le asigna un rea de actividad exclusivamente residencial, zona de uso residencial neto, con un tratamiento de Consolidacin con densificacin moderada, y la norma especfica la dar la ficha tcnica cdigo 13-19. Tendr un ndice mximo de ocupacin del 0.70, un ndice mximo de construccin de 2,80, altura mxima permitida de cuatro (4) pisos con una tipologa edificatoria continua, con un aislamiento posterior mnimo de cuatro metros (4.oo Mts). La dimensin mnima de antejardn es de cinco metros (5.oo Mts), y se permitir semistano partir del paramento de construccin hacia el interior del predio, con un retroceso mnimo de 1.50 metros respecto de su lindero posterior. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIN: buena para el sector, por tratarse de un rea exclusiva de moderada densificacin, con una muy baja oferta de predios para estrenar como el analizado, y que tendr la calidad de zona con destinacin exclusiva para vivienda unifamiliar lo que le dar la calidad de zona reservada.
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9. VARIABLES QUE INTERVIENEN EN EL CALCULO DE PRECIOS


Para la determinacin del justo Precio del inmueble de la Calle 136 No. 24 - 05 de la urbanizacin Nuevo Country, que hace parte del Barrio Nuevo Country, se tendrn en cuenta las siguientes variables endgenas y exgenas, que influyen directamente sobre el precio comercial : Oferta y demanda de inmuebles en el sector de NUEVO COUNTRY, CEDRITOS, BELMIRA, LISBOA, CONTADOR, y en sectores de estratificacin similar. Ubicacin particular de la casa UNIFAMILAR en evaluacin, apartamiento de reas comerciales locales y zonales, y contigidad de la avenida del Canal, Avenida del Ferrocarril y de la Calle Ciento Treinta y Cuatro ( CL 134 ). La reglamentacin y normatividad actual de la zona, y la dotacin particular de la CASA con respecto al diseo de todos los inmuebles de los alrededores. Servicios pblicos presentes y futuros en el rea, y clase de servicios adicionales privados presentes o ausentes, tales como: antena comunal, parablica, citofona futura, parque natural, celadura 24 horas, circuito cerrado de televisin, cerramientos legales, etc. Las condiciones actuales de construccin en la zona de LISBOA, CEDRITOS Y NUEVO COUNTRY, de proyectos actuales y futuros, y anlisis comparativos de venta de inmuebles comparables en reas privadas, reas de lote, tratamiento y destinaciones, con el inmueble para estrenar que se ofrece. Nivel Socio Econmico de los pobladores y visitantes del sector, as como de los barrios y sectores que lo rodean, y las asignaciones complementarias ventajosas que traern las aplicaciones de la UPZ Los cedros. Estado para estrenar de la construccin, diseo arquitectnico renovado, diseo reconstructivo, equipamiento nuevo y moderno, calidad de los acabados, y estado renovados de los acabados para la nica construccin reciente del sector. Determinacin actualizada del valor de la rentabilidad: por arrendamiento de inmuebles que presentan caractersticas similares en dotacin y amplitud, y productividad econmica del inmueble por el actual uso. Alternativas de uso y de ampliacin que permiten un desarrollo constructivo adicional, sin desmejorar su luminosidad natural actual. Anlisis de la normatividad futura, sus ventajas e implicaciones, y la plusvala que no generara en el predio por su construccin consolidada.
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10. MEMORIA DE CLCULO Y VALOR DEL AVALUO COMERCIAL


AREA DE LOTE = = = 293,761 M2

AREA CONSTRUIDA PRIMERA PLANTA AREA CONSTRUIDA SEGUNDA PLANTA

207,762 M2 45,003 M2 ____________________ 252,76 M2

VALOR M2 de terreno, sector estrato cinco, sobre va pavimentada, en doble calzada, vista norte con parque a la vista, desarrollo especial residencial neto, medianero, tratamiento de consolidacin de actualizacin, potencial constructivo hasta 4 pisos, y semistano ........................... VALOR M2 de construccin tipo RESIDENCIAL NETO, con renovacin total en diseo, construccin y acabados, en una planta y altillo, con renovacin de acabados en un 100 % proceso reconstructivo tcnico, acabados renovados de factura, y las ampliaciones con rediseo funcional, .

$ 700.000.oo

$ 900.000.oo

VALOR DEL TERRENO ............................................ VALOR CONSTRUCCION RENOVADA.

$ $

205632.000,oo 227484.000,oo

VALOR TOTAL

433116.000,oo

Son:

CUATROCIENTOS TREINTA Y TRES MILLONES CIENTO DIECISEIS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE

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rea de terreno oficializada a travs de Escritura Pblica de adquisicin rea de construccin PRIVADA obtenida de la manzana catastral actualizada 3 rea de construccin medida sobre las reas nuevas reconsolidadas
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11.REGISTRO FOTOGRFICO

FOTO No. 01: Panormica de la fachada principal general de la Casa Blanca, para mostrar su estado actual renovado, y el ambiente de las construcciones contiguas.

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FOTO No. 02: Mirada al interior de la zona de antejardn con su zona verde amplia enriquecida con flora ornamental, y la zona dura finamente enchapada. Amplios ventanales bordean toda la fachada de la edificacin.

FOTO No. 03: Perspectiva frontal de la fachada de acceso, con su puerta principal en madera recamada en vidrio martillado, con los ventanales amplios de sala ( izquierdo) y comedor (derecho), y en la parte superior el altillo rodeado de terrazas. Resalta la Chimenea de segundo piso, que proviene desde la sala.

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FOTO No. 04: Mirada interior de la zona social de la casa, para mostrar a la izquierda la Sala, a la derecha superior el comedor, el portal de entrada, y el jardn interior ambiental a travs del cual se encumbra la escalera.

FOTO No. 05: Vistazo interior de la cocina integral nueva del inmueble, para sealar sus enchapes en general, sus gabinetes superiores e inferiores, y la categora de acabados en sus guarniciones y terminados. Nichos de luz, adornan el complejo.

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FOTO No. 06: Vista en detalle de los acabados de los baos para estrenar del inmueble, donde resaltan la calidad de los enchapes, las cenefas artsticas, y la factura de sus accesorios y utensilios.

FOTO No. 07: Visin panormica del inmueble en avalo, rodeado de su medio ambiente campestre natural, mirado desde el gran parque nativo que oxigena el sector con una hectrea de arboledas naturales.

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FOTO No. 08: Mirada en perspectiva del mobiliario urbano que rodea el parque, para sealar los inmuebles que la rodean, su baja densidad edificatoria, y el ambiente unifamiliar que caracteriza el sector.

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FOTO No. 09: Muestra en perspectiva del gran parque natural sobre el cual se desarrollan las construcciones en una planta que caracterizan el sector.

De esta manera, dejo rendido el concepto avaluatorio invocado, el cual coloco a consideracin de la solicitante y de las partes que puedan estar interesadas en el mismo, esperando haber podido contestar e interpretar eficazmente la actualizacin del AVALO TECNICO COMERCIAL solicitado.

Atentamente,

Ing. Civil VALENTIN CASTELLANOS RUBIO C. C. 13251.637 de Ccuta T. P. 6 8 2 0 2 0 4 6 2 4 STD R NA/ L 0 1 3 1 9 LONJANAP
valentin24horas@hotmail.com

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