Capitulo Avaluos Tecnicos Clinicas y Hospitales

CAPITULO
AVALUOS TECNICOS
CLINICAS Y
HOSPITALES
Ing. Fabio Torres - Especialista en
Administración de Riesgos y Seguros
HOSPITALES Y
CLÍNICAS
• Es necesario precisar conceptos sobre algunos términos
utilizados en el sector salud, ya que las construcciones se
catalogan de acuerdo a la cantidad y calidad del servicio que
prestan como por la cantidad de pacientes a los que sirven.
• La palabra hospital esta definida como la institución estatal

que presta los servicios de salud a una zona geográfica de
población, realizando la labor a nivel social.
• Los hospitales pueden desarrollar servicios generales o
especializados; siendo su misión atender gran cantidad de
pacientes en su distribución física en salones o en forma
individual en cuartos aislados en algunos casos.
Conceptos Generales
• Las clínicas, son unidades económicas particulares de

propiedad privada, con servicios generales o especializados,
cuyos pacientes son atendidos en cuartos individuales o en
salones con capacidad máxima de cuatro pacientes según la
naturaleza, capacidad económica y dolencia del enfermo.
• En los últimos años, se han desarrollado unidades médico-

quirúrgicas o CENTROS MEDICOS, donde se atiende
tratamientos ambulatorios, pequeñas cirugías y
hospitalización a menor escala, los cuales se diferencian de
las clínicas y hospitales en el tamaño y la infraestructura
creada para la prestación del servicio.
Conceptos Generales
• Existen otras unidades estatales como los centros de salud,

que no tienen servicio de hospitalización y están dedicados a
la medicina preventiva sobre enfermedades tropicales,
prevención de accidentes, tratamientos ambulatorios o centros
de vacunación.
• En términos generales, el avalúo de estas unidades médicas
esta determinado por el análisis de los elementos básicos que
la conforman: terreno, construcciones,
infraestructura de servicios, capacidad física,
equipos que la conforman, parqueaderos.

ALGUNOS
EJEMPLOS DE
EQUIPOLOGIA

Procedimiento
Valuatorio
TERRENO: La valoración del terreno donde se desarrollan las clínicas y
hospitales, se basa en el procedimiento establecido para los lotes urbanos,
observando ciertas características que tienen los lotes utilizados para este tipo
de desarrollo:
• 1. Tamaño: Generalmente, el tamaño del lote donde se desarrolla un
hospital o clínica es superior a 500 M2, lo cual permite relacionarlo con el
potencial de desarrollo si tuviera otro destino.
• 2. Localización: Normalmente los hospitales fueron construidos en sitios

alejados del desarrollo comercial de las poblaciones, sin embargo por el
mismo desarrollo de éstas poblaciones hoy están ubicados en sitios
céntricos. En el caso de las clínicas nuevas, hoy tratan de ubicarse de
acuerdo a los sectores socio-económicos que se quieran atender en éste
servicio.

Procedimiento
Valuatorio
• 3. Ubicación: Preferiblemente se buscan lotes con dos
frentes, esquineros o con profundidad que permiten frente
sobre dos costados sin ser esquineros. La razón esta dada
por una mejor distribución del servicio, vías de acceso, zonas
de aislamiento naturales (como parques o zonas verdes
amplias), ingresos diferentes de ambulancias o de visitantes.
• El valor del terreno se llega a determinar mediante el análisis

de las anteriores características, bonificado de acuerdo con su
ubicación y evaluado de acuerdo a su proporción, teniendo en
cuenta los valores determinados por el comportamiento del
mercado inmobiliario en la zona.
Procedimiento
Valuatorio
• CONSTRUCCIONES: La designación que se le da a la edificación de
un hospital o clínica de inmueble especial, esta precisamente determinada
por las construcciones especializadas necesarias para la prestación de los
diferentes servicios.
• Estas construcciones especializadas tienen acabados y materiales
especiales como un equipamiento electro-mecánico especializado que
implica acometidas y redes especiales que se instalan durante el proceso
constructivo.
• Esto determina, que para iniciar el proceso valuatorio se requiera la
presentación de todos los planos de la planta física para conocer la
distribución y área de cada una de las dependencias, ya que el método a
emplear es el de costo de reposición, estimando la depreciación, por
edad, estado de conservación y la obsolescencia funcional y económica que
se presenta en este tipo de inmueble.

Procedimiento
Valuatorio
• Si se encuentran construcciones de épocas, calidades,
acabados y estructuras diferentes se tiene que aplicar los
conceptos en cada uno de las edificaciones con el fin de
establecer una valoración congruente partiendo de la base del
valor de reposición actual.
• De igual manera se deben valorar las áreas externas a la

edificación, como son los jardines, zonas de recreación,
parqueaderos y las obras complementarias como son los
sistemas de abastecimiento de energía eléctrica, agua y el
sistema de evacuación de desagües.

Procedimiento
valuatorio
• Análisis de la Depreciación
• Existen actualmente diferentes formas de efectuar los cálculos
de la incidencia que tiene el tiempo, estado de conservación y
deterioro en las construcciones, teniendo en cuenta que en los
hospitales o clínicas existen áreas que tienen un mayor
deterioro o pueden depreciarse más rápidamente como son
las áreas de cocina, lavanderías, zonas de mantenimiento,
eliminación de sobrantes, sistemas de comunicación y
ascensores las cuales son sometidas a tráficos y trabajos
intensos.
• Por el contrario ciertas áreas tienen un menor deterioro como
el centro quirúrgico, laboratorios y habitaciones.
Procedimiento
valuatorio
• Como ejemplo de obsolescencia funcional están:
• El tratamiento de los desechos quirúrgicos.

• El sistema de esterilización y combustible utilizado. Si se hace con
caldera operada con full-oil, gas natural o carbón mineral.
• Sistema eléctrico con planta de emergencia con cubrimiento total o
ciertas zonas críticas como quirófanos, ascensores, suministro de
agua.
• Sistema contra-incendio y evacuación.
• Obsolescencia Económica o Ambiental, es el efecto adverso de los

factores externos, cuya influencia produce un resultado económico
negativo imposible de corregir.
Procedimiento
valuatorio
• Los hospitales de construcciones antiguas, por el

desarrollo mismo de las ciudades, han quedado en
sectores donde se limita su operación, ya que la malla
vial congestionada le impide prestar un eficiente servicio
y su entorno ha tenido tal cambio de uso el cual hace
que el valor del terreno que ocupa tenga un valor muy
superior a lo que costaría construirlo en otra zona más
acorde con sus necesidades

Procedimiento
valuatorio
• Existen dos maneras de calcular la depreciación:

mediante fórmula aplicada por varios tratadistas o tablas
de depreciación de Fitto y Corvini de uso múltiple.
•
• Cualquiera que sea el método empleado, esta
relacionado con la vida actual del inmueble y la vida
económica del mismo.

Amoblamiento
hospitalario
• El “mobiliario” de un hospital o clínica se clasifica en tres

grupos:
– Electromecánico.
– Médico – hospitalario.
– Muebles y enseres

Amoblamiento
electromecánico
• Esta relacionado con todos los equipos que hacen parte del inmueble ya que su instalación es indispensable para la operación hospitalaria
y marca la diferencia con otros inmuebles, de similar tamaño, también institucionales pero dedicados por ejemplo a la educación.
• En el equipo electromecánico se deben considerar los siguientes elementos:
• Centrales de servicios públicos:

• Subestación eléctrica y Planta de emergencia
• Planta de tratamiento de agua, bombas y equipos neumáticos
• Red de distribución de gas (natural o propano)
• Caldera
• -Equipos Especiales:
• Aire acondicionado central o individual
• Ascensores y Montacargas
• Cámaras frigoríficas
• Equipos Generales:
• Cocina
• Lavandería
• Herramientas y Equipos de Mantenimiento
• Red Contra-incendio
• Ambulancias y vehículos
•
Amoblamiento
Medico-hospitalario
• Esta relacionado con todos los equipos que hacen parte del inmueble ya que su instalación es
indispensable para la operación hospitalaria Esta relacionado con las adecuaciones e instalaciones
necesarias para la atención médico - quirúrgico, especializadas e indispensables.
• -Equipos Especiales:
• Rayos X y Radioterapia De anestesia
• Dental Para Laboratorio
• Oxigenoterapia Cuidados Intensivos
• Incubadoras Oftalmología
• Endoscopia Instrumental Quirúrgico
• -Centros Especiales:
• Quirúrgico y Obstétrico De Esterilización
• Hidroterapia Medicina Física
• Salas de Cirugía Bancos de Sangre
•
• -Equipos Generales:
• Muebles Clínicos de acero Menaje y Vajilla
• Lencería Artefactos de Iluminación
• Camillas Muebles de Habitaciones
Amoblamiento
Muebles y Enseres
• Están relacionados con los muebles indispensables para la administración hospitalaria,
especialmente con las dotaciones de oficinas y centros de consulta.
• La técnica avaluatoria empleada para determinar el valor del amoblamiento hospitalario,

está directamente relacionada con la que se utiliza para la avaluación industrial de
maquinaria y equipo.
• Es indispensable tener la siguiente información frente a los equipos:
• - Año y valor de adquisición

• - Condiciones de mantenimiento
• - Reparaciones a las cuales se ha sometido el equipo
• - Obsolescencia técnica (Mejoras y nuevos equipos)
• La anterior información permite estimar la vida futura del equipo, calcular su depreciación,
la cual se debe hacer utilizando los métodos lineales ya que por tratarse de un equipo su
desgaste u obsolescencia llega a determinar un valor final de salvamento.

Equipos
Especializados

AVALUOS CLINICAS
Y HOSPITALES EN
COLOMBIA
• EN CUMPLIMIENTO A LA LEY 716 DEL 2001 PRORROGADA POR
LA LEY 863 DEL 2006, LOS DECRETOS REGLAMENTARIOS 1282
DEL 2002, 1914 Y 1915 DE 2003 Y LA CIRCULAR EXTERNA 060
DE LA CONTADURÍA GENERAL DE LA NACIÓN, “…EL AVALÚO
DE LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES, EL CUAL DEBE
HACERSE CADA TRES (3) AÑOS, EL ULTIMO AVALÚO
TUVO VIGENCIA HASTA EL MES DE JULIO DE 2012, POR
LO QUE SE HACE NECESARIO CONTRATAR DE NUEVO
PERSONA IDÓNEA QUE APLIQUE LOS CRITERIOS
TÉCNICOS ESPECIALES E INVENTARIOS…”

VIGENTES PARA LA REALIZACIÓN DE AVALÚOS

Determinación del
costo de reposición
• Nivel Básico: * Centros de Salud
• * Centros de Atención Ambulatoria
•
• Nivel Intermedio: * Hospitales Locales
• * Hospitales Regionales
• * Clínicas de Segundo Nivel
• * Centro de Especialistas
•
• Nivel Superior: * Hospitales
• * Clínicas de Tercer Nivel
• * Centros de Alta Especialidad
• El tamaño de la población servida, determina el tamaño físico, el nivel de
especialización y el tipo de acabado que se debe dar a los acabados, los cuales como
en el caso de la vivienda son el factor determinante en los costos de construcción.

Proyectos

VALUACION DE
EQUIPO MEDICO
• ES SIN DUDARLO, UNA DE LAS AREAS

DE MAQUINARIA Y EQUIPOS
ESPECIALES QUE EXISTEN CON UN
DESARROLLO TECNOLOGICO
AVANZADO, NUMEROSO Y CON GRAN
VELOCIDA DE CAMBIO

VALUACION EQUIPO
MEDICO
• EXISTEN DIFERENTES CLASIFICACIONES
– DECRETO 4725 DE 2005

Reglamentación…

DECRETO 4725/2005

VALUACION EQUIPO
MEDICO HOSPITALARIO
• CLASIFICACION POR SU FUNCION DE SU

APLICACIÓN
– ALTO RIESGO
• PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DIRECTO DE
FABRICA
– MEDIANO RIESGO
• PROGRAMA DE MANTENIMIENTO POR
ESPECIALISTA
– BAJO RIESGO
• NO INVASIVOS
VALUACION EQUIPO
MEDICO HOSPITALARIO
• CLASIFICACION EQUIPOS POR FUNCION
– DE APOYO Y DIAGNOSTICO
– QX - UCI
– TT FISIOTERAPIA
– MONITOREO
– ANALISIS

VALUACION EQUIPO
MEDICO HOSPITALARIO
• CLASIFICACION EQUIPOS POR AREAS
– LABORATORIO CLINICO
– IMAGENOLOGIA
– CX Y ESTERILIZACION
– UCI (NEO, ADULTO, INTERM)
– CONSULTA EXTERNA

VALUACION EQUIPO
MEDICO HOSPITALARIO
• CLASIFICACION EQUIPOS POR LAB CLIN:
– QUIMICA SANGUINEA
– CENTRIFUGA
– HORNO
– MICROCENTRIFUGA
– NEVERAS
– CAMARA
– MICROSCOPIO
VALUACION EQUIPO
MEDICO HOSPITALARIO
• CLASIFICACION EQUIPOS POR R.X. o

IMAGENIOLOGIA:
– R.X. FIJO
– R.X. MOVIL
– ARCO EN C
– ANGIOGRAFO
– ULTRASONIDO
– PROCESADORA
– TAC Ing. Fabio Torres - Especialista en
AVALUOS EQUIPOS
MEDICOS
• UNIDAD DE CUIDADOS INTENSIVOS

Avalúos Especiales
Resolución Numero
698 de 2008
Por la cual se establecen las tarifas para el

reconocimiento y pago de honorarios a los
peritos que actúan como contratistas del
Instituto, por la realización de avalúos
especiales (comerciales).

Avalúos Especiales
Resolución Numero
698 de 2008
ARTÍCULO 1º.- Avalúo Especial: Es la estimación del

valor de un bien mediante la investigación y el análisis de
los factores que intervienen en la conformación del valor
comercial, practicado a un inmueble por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi directamente o a través de
avaluadores particulares vinculados mediante contrato, con
el fin de ser utilizado por las entidades del Estado en sus
negociaciones, y por los particulares con fines privados.

Avalúos Especiales
Resolución Numero
698 de 2008
ARTÍCULO 2º.- Las tarifas con base en las

cuales se liquidarán los honorarios de los
peritos avaluadores externos por la
realización de avalúos especiales
(comerciales) son las que a continuación se
detallan:

Avalúos Especiales
Resolución Numero
698 de 2008

SMMLV HISTÓRICO

Avalúos Especiales
Resolución Numero
698 de 2008

Ejemplo para 2014
• Si actualizamos valores para 2014

$ 20.000.000,00 vigencia 2014 $ 221,760,00
$ 10.000.000,00 0,15% $ 15.000,00
$ 20.000.000,00 0,13% $ 26.000,00
$ 50.000.000,00 0,12% $ 60.000,00
$ 400.000.000,00 0,08% $ 320.000,00
$ 180.000.000,00 0,03% $ 54.000,00
total $ 696,760,00
OBSOLESCENCIA DE
EQUIPOS
– Fabrica ya no tiene stock

– Falta de repuestos en el mercado
– No brindan condiciones de:
• Confiabilidad
• Seguridad
• Funcionabilidad
– Precio de compra, altos costos de operación

Criterios - Valoración
• 1). Fabricante (marca) =

Garantía
confiabilidad
Experiencia
Desarrollo tecnológica
Durabilidad
Disponibilidad

• 2). Tecnología =
Adaptabilidad
Modernización
Compatibilidad

• 3). Seguridad =
Mínimo riesgo al paciente

Condiciones de operación
Alertas
Desconexión total

• 4). Mercado =
 Disponibilidad de Repuestos
 Vida Útil
 Mínimo costo por consumibles

• 5). Funcionabilidad =
 Áreas de trabajo
 Concentración de parámetros
 Disponibilidad interservicio

• 6). Mantenimiento =
 Hoja de Vida o ficha técnica
 Bitácora de Mantenimiento
 Respaldo casa fabricante o representante
de marca en el país

• 7). Calibración = costos onerosos

 calibración periódica
Frecuencia
Parametrización conjunto

• 8). Accesorios = costos onerosos

 Multiparamétricos
Adicionales al equipo
Preinstalaciones

Métodos valuatorios
• Artículo 16°. Métodos de Avalúos. Para definir los precios unitarios y los avalúos comerciales
de la totalidad de un predio, se podrán utilizar uno o varios de los siguientes métodos:
– Método de comparación: Es aquel en el cual se determina el valor del precio, basándose

en el avalúo de predios o equipos semejantes en sus características. En este caso se
puede hacer comparación directa del mercado, utilizando ventas recientes de inmuebles
similares al que se está avaluando.- Se deben destacar los elementos diferentes y hacer
los ajustes para cada uno de ellos.
– Método costo de reposición: Es el que establece el precio del bien objeto de avalúo, al
suponer que es necesario reponerlo por uno de características y condiciones similares
debidamente actualizado y deduciéndole la depreciación acumulada de acuerdo con la
vetustez y estado de conservación. Este método se utiliza preferencialmente para el avalúo
de construcciones, mejoras, maquinaria y equipo.
– Método de rentabilidad: Mediante el cual se determina el valor de un predio tomando
como base la renta neta y la tasa de interés o capitalización legal de la economía, en los
casos en donde se detecte que el inmueble produce renta, (apartamentos, locales, garajes,
etc.).

VIDA ÚTIL DE LOS
BIENES

Construcciones …


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• La palabra hospital esta definida como la institución estatal

• Las clínicas, son unidades económicas particulares de

• En los últimos años, se han desarrollado unidades médico-

• Existen otras unidades estatales como los centros de salud,

Ing. Fabio Torres - Especialista en

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• 2. Localización: Normalmente los hospitales fueron construidos en sitios

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• El valor del terreno se llega a determinar mediante el análisis

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• De igual manera se deben valorar las áreas externas a la

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• El tratamiento de los desechos quirúrgicos.

• Obsolescencia Económica o Ambiental, es el efecto adverso de los

• Los hospitales de construcciones antiguas, por el

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• Existen dos maneras de calcular la depreciación:

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• El “mobiliario” de un hospital o clínica se clasifica en tres

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• Centrales de servicios públicos:

• La técnica avaluatoria empleada para determinar el valor del amoblamiento hospitalario,

• - Año y valor de adquisición

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TÉCNICOS ESPECIALES E INVENTARIOS…”

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• ES SIN DUDARLO, UNA DE LAS AREAS

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• CLASIFICACION POR SU FUNCION DE SU

• CLASIFICACION EQUIPOS POR FUNCION

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• CLASIFICACION EQUIPOS POR AREAS

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• CLASIFICACION EQUIPOS POR LAB CLIN:

• CLASIFICACION EQUIPOS POR R.X. o

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Por la cual se establecen las tarifas para el

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ARTÍCULO 1º.- Avalúo Especial: Es la estimación del

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ARTÍCULO 2º.- Las tarifas con base en las

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• Si actualizamos valores para 2014

$ 10.000.000,00 0,15% $ 15.000,00

$ 20.000.000,00 0,13% $ 26.000,00

$ 50.000.000,00 0,12% $ 60.000,00

$ 400.000.000,00 0,08% $ 320.000,00

$ 180.000.000,00 0,03% $ 54.000,00

– Fabrica ya no tiene stock

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• 1). Fabricante (marca) =

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