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Ing. Luis A.

Martnez
Ingeniero Civil
C.I.: V-5.713.157
C.I.V. Nro. 69.385

Ing. Luis A. Martnez


Ingeniero Civil
C.I.: V-5.713.157
C.I.V. Nro. 69.385
Tasador de bienes muebles e inmuebles

INFORME TECNICO
DE AVALUO

INMUEBLE:

Lote de Parcela y vivienda unifamiliar

DIRECCION:

Callejn Naguanagua a 54 mts de la Calle Hermanitas Velsquez,


Sector Barrio Nuevo, Parroquia Alonso de Ojeda, Municipio
Lagunillas del Estado Zulia

PROPIETARIO(A): Jhonatan Lujan Rodrguez


C.I.: V-20.857.370
SOLICITANTE:

Jhonatan Lujan Rodrguez


C.I.: V-20.857.370

Ing. Luis A. Martnez


Ingeniero Civil
C.I.: V-5.713.157
C.I.V. Nro. 69.385

Ciudad Ojeda,
24 de Octubre de 2014
Seor(a):
Jhonatan Lujan Rodrguez
Ciudad Ojeda
REF: AVALUO DE INMUEBLE
En atencin a su solicitud, me es grato dirigirme a Usted en la oportunidad de remitirles el avalo del
inmueble propiedad de: Jhonatan Lujan Rodrguez, descrito como Lote de parcela y vivienda unifamiliar,
ubicada en la Callejn Naguanagua a 54 mts de la Calle Hermanitas Velsquez, Sector Barrio Nuevo,
Parroquia Alonso de Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia, Cedula Catastral: 23-11-01-U 01-27-0611.
Se selecciono la metodologa valuatoria y los pasos de estudio, segn procedimientos universalmente
aplicados para ubicar el valor del bien en cuestin, este inmueble fue inspeccionado en agosto de 2014 y se
actualiza en esta misma fecha.
Dicho proceso genero como resultado un valor aplicable al inmueble de: DOS MILLONES SEISCIENTOS
DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS CINCO CON 70/100 BOLIVARES FUERTES (BSF. 2.618.405,70)
Se anexa informe tcnico contentivo de toda la informacin procesada y analizada, que condujo al valor
final.

Atentamente,
Ing. Luis A. Martnez
Ingeniero Civil
C.I.: V-5.713.157
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Tasador de bienes muebles e inmuebles

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CONTENIDO

Certificacin valuatoria
Resumen ejecutivo

1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.1. Datos de los propietarios
1.2. Datos del Solicitante
1.3. Motivo del Avalo
1.4. Mtodos utilizados
1.4.1. Terreno: Mtodo del Mercado
1.4.2. Construcciones: Mtodo de Costo
1.4.3. Depreciacin: Mtodo Mixto de Ross-Heidecke
2. FACTORES DE LOCALIZACION DE INMUEBLE
2.1. Descripcin general
2.2. Linderos y medidas
2.3. Titularidad del bien
2.4. Zona y entorno
2.5. Transporte, vialidad y comunicacin
2.6. Servicios
2.7. Zonificacin
3. ASPECTOS FISICOS (Clculos y mediciones)
3.1. Descripcin del terreno
3.2. Caractersticas de las construcciones
4. DEFINICIONES
4.1. Valor del Mercado
4.2. Limitaciones y supuestos
5. FORMACION DEL VALOR
5.1. Mtodo de Mercado de terreno
5.2. Mtodo de Costos o Reposicin a Nuevo
5.3. Mtodo Mixto de Depreciacin de Ross-Heidecke
6. CONCLUSION

Anexos varios

CERTIFICACION VALUATORIA
Yo, Luis A. Martnez, Ingeniero Civil, portador de la cedula de identidad V-5.713.157, inscrito en el
Colegio de Ingenieros de Venezuela con el nmero 69.385, declaro:

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Que este informe tcnico es producto de la aplicacin de los mtodos admitidos universalmente,
no existiendo ningn inters comercial o personal que pudiese alterar en lo ms mnimo los resultados
del trabajo, desconozco cualquier dao oculto que pueda tener el inmueble y que pueda ser visto con
simple inspeccin visual.
Mi servicio fue solicitado nica y exclusivamente por condicin de profesional en la materia.
Todos los datos obtenidos de terceras personas y de archivos pblicos y privados para la
elaboracin de este informe son verdaderos hasta donde alcanza la buena fe de ellos.
Ciudad Ojeda, a los veinticuatro das del mes de octubre de dos mil catorce.

Atentamente,
Ing. Luis A. Martnez
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Tasador de bienes muebles e inmuebles

RESUMEN EJECUTIVO
1. Identificacin del Propietario(a):
Jhonatan Lujan Rodrguez
C.I.: V-20.857.370

2. Identificacin y ubicacin del inmueble


Lote de Parcela y vivienda unifamiliar, ubicada en el Callejn Naguanagua a 54 mts de la Calle Hermanitas

Velsquez, Sector Barrio Nuevo, Parroquia Alonso de Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia
3. Titularidad del bien:

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Este inmueble pertenece a Jhonatan Lujan Rodrguez, segn documento protocolizado el 14/03/2006,
quedando inscrito bajo el Nmero 05, Protocolo Primero, Tomo 03.
4. rea y Valores (cifras en Bsf):
Terreno
Vivienda
Mejoras
Total
5. Lugar y Fecha del Avalo:
Ciudad Ojeda, 24 de octubre de 2014
6. Mtodos utilizados:
Terreno: Mtodo del Mercado
Construcciones: Mtodo de Costo
Depreciacin: Mtodo Mixto de Ross-Heidecke
7. Avalo solicitado por:
Jhonatan Lujan Rodrguez
C.I.: V-20.857.370

Atentamente,
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1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.1. Datos de el(la) propietario(a):
Jhonatan Lujan Rodrguez
C.I.: V-20.857.370
1.2.

Datos del Solicitante


Jhonatan Lujan Rodrguez
C.I.: V-20.857.370

1.3.

Motivo del Avalo

634.862,50
1.825.693,20
157.850,00
2.618.405,70

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Determinacin del valor del inmueble, considerando ubicacin, caractersticas


fsicas, constructivas, edad y estado de conservacin y mantenimiento, para ser
ofrecida en garanta hipotecaria.
1.4.
1.4.1.
1.4.2.
1.4.3.

Mtodos utilizados
Terreno: Mtodo del Mercado
Construcciones: Mtodo de Costo
Depreciacin: Mtodo Mixto de Ross-Heidecke

2. FACTORES DE LOCALIZACION DE INMUEBLE


2.1. Descripcin general
El inmueble objeto del avalo est formado por una parcela de terreno de forma de
polgono regular, de topografa plana y una vivienda unifamiliar aislada, la cual se
encuentra en situacin intermedia de una calle primaria del sector.
2.2.

Linderos y medidas
Norte:
Linda con Drenaje Abierto y mide 29,19 mts
Sur:
Callejn Naguanagua y mide 29,76 mts
Este:
Callejn S/N y mide 19,48 mts, y
Oeste:
Calle Hermanitas Velsquez y mide 15,09 mts
rea del Terreno:
507,89 mts2
rea de la Vivienda:
470,41 mts2

2.3.

Titularidad del bien


Este inmueble pertenece a Jhonatan Lujan Rodrguez, segn documento
protocolizado el 14/03/2006, quedando inscrito bajo el Nmero 05, Protocolo
Primero, Tomo 03.

2.4.

Zona y entorno
El inmueble est situado en una zona que se ha venido desarrollando y
consolidando en los ltimos tiempos, de equipamiento es suficiente en cuanto a
dotacin de los servicios pblicos, con predominio de la clase media.

2.5.

Transporte, vialidad y comunicacin


La edificacin se encuentra situada en una va secundaria, de dos canales de
circulacin, con acceso fcil y rpido desde la Calle Naguanagua, que conecta
hacia la Avenida 2 (Avenida Intercomunal), ambas con flujo alto de circulacin de

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vehculos particulares y pblicos (transporte urbano). Todas las vas del sector se
hallan pavimentadas.
Estas vas forman parte de una trama urbana definida, adaptada a la topografa que
correspondera a fases de expansin urbana de la ciudad.
2.6.

Servicios
La zona est consolidada como zona residencial, cuenta con los servicios bsicos
tales como: acueducto, electricidad, gas, cobertura de seal de telefona celular,
transporte pblico. La capacidad de estos cubre totalmente los requerimientos del
sector.

2.7.

Zonificacin
De acuerdo con las Ordenanzas de Zonificacin del plan de desarrollo Urbano
Local (PDUL), del Municipio Autnomo Lagunillas, el inmueble presenta una
zonificacin Zona Residencial 1 (ZR1), con usos permitidos:
a. Usos Principales:
a.1. Vivienda Unifamiliar Aislada
b. Usos Complementarios:
b.1. Uso publico y religioso en reas menores de 1.200 mts2
b.2. Uso de Comercio Local

3. ASPECTOS FISICOS (Clculos y mediciones)


3.1. Descripcin del terreno
El inmueble est formado por una parcela de forma poligonal regular, en un sector
desarrollado en forma planificada, consolidada urbansticamente.
3.2.

Caractersticas de las construcciones


La Vivienda Unifamiliar, est aislada, de dos plantas, actualmente la obra esta
inconclusa, con la siguiente dotacin: a) Planta Baja: Garaje, Cuarto de Bombas,
Dos habitaciones, Dos Salas Sanitarias, Lavandera, Cocina, Sala y Otras
Dependencias Multifuncionales, y b) Planta Alta: Dos Salones de Fiestas, Cuatro
Salas Sanitarias, Tres Habitaciones, Bar y Otras dependencias Multifunciones.
Calidad Buena, Edad Cronolgica de (10) aos.
Sistema estructural: Fundaciones directas, vigas de riostra, losas macizas y
nervadas machones y vigas de corona, concreto 210 Kg/cm2, barras de acero RAT
2100 Kg/cm2, malla truckson solo en la base del pavimento
Cubierta de techo: Losas nervadas
Paredes: bloques huecos de arcilla y bloques de concreto

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Revestimientos: Friso acabado liso en paredes y techos interiores. porcelana


blanca en paredes
Pavimentos: Piso de cemento acabado corriente
reas:
Vivienda
=
470,41 mts2

4. DEFINICIONES
En el desarrollo de este trabajo se emplea una terminologa particular, asociada al campo
inmobiliario en general y a la materia valuatoria en particular. Esto hace necesaria la presentacin
de un grupo de definiciones bsicas, que permitan al lector no muy relacionado con estas
disciplinas, una comprensin del mismo.
A continuacin, el marco terico pertinente, aprobado por la unin Panamericana de
Asociaciones de Valuacin (U.P.A.V.), y recogido en el Manual de Terminologa de Valuaciones
de Inmuebles, preparado por Santiago Briceo.
4.1.Valor del Mercado
El Valor del mercado es el precio ms probable, expresado en trminos de dinero, que
una propiedad alcanzara, colocada en un mercado abierto y competitivo, bajo las
condiciones que definen una venta justa, en la cual el comprador y el vendedor estn bien
informados y actan prudentemente.
Esta implcita en esta definicin, la consumacin de un acto de compra venta, para una
fecha determinada, y la transmisin del ttulo de propiedad del vendedor al comprador,
bajo las siguientes condiciones:
El comprador y el vendedor estn tpica y positivamente motivados
Ambos estn informados y actuando en defensa de sus mejores intereses

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La propiedad ha sido expuesta en un mercado abierto y la operacin se consuma en un


tiempo prudencial
La operacin se lleva a cabo en dinero efectivo o su equivalente
La definicin anterior se sustenta en el Principio de Sustitucin el cual establece que: Un
comprador prudente no pagara mas por una propiedad que el costo de adquirir un
sustituto igualmente deseable en un mercado abierto. Este principio presume que el
comprador considerara las alternativas basndose en la informacin acerca de aquellas
referencias que se ajustan a su inters y que el tiempo no es un factor determinante.
Es tambin importante considerar que el mercado inmobiliario presenta las siguientes
situaciones:
Cada unidad definida como inmueble es nica, aun cuando mantenga extremas
condiciones de semejanza con otros activos
Existen complicaciones jurdico-legales que definen la individualidad de cada
inmueble
La vida de los inmuebles es generalmente larga
Los compradores normalmente se ven limitados en cuanto a su capacidad
financiera y al espacio en donde se ubica el inmueble
Los precios pueden estar afectados por factores externos
Las ordenanzas municipales regulan mediante zonificaciones el uso y desarrollo
de las tierras de carcter urbanizable
Los bienes inmuebles son de carcter local
El entorno urbano afecta la deseabilidad del inmueble
En muchas ocasiones se presenta la inelasticidad de la oferta
4.2.Limitaciones y supuestos
Este estudio se ha desarrollado bajo las siguientes condiciones:
La materia valuatoria no se incluye dentro de las disciplinas o ciencias exactas. Este
trabajo se lleva a cabo poniendo en prctica procedimientos, tcnicas y mtodos
universalmente aceptados, aprobados por la Sociedad de Ingeniera de Tasacin de
Venezuela (SOITAVE), en tal sentido, las estimaciones de valor aunque suficientemente
fundamentadas, constituyen una opinin que no necesariamente tiene que coincidir con
la opinin de los propietarios del inmueble, de sus posibles compradores, la de terceros,
ni aun con la de otros expertos avaluadores.
No existen mtodos matemticos ni procedimientos exactos mediante los cuales se
pueda calcular el valor del mercado de un bien, en tal sentido, los mtodos estadsticos

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que se pueden emplear en este trabajo, solo buscan describir tendencias o


comportamientos, como una forma de orientar una opinin. Del empleo de los mtodos
estadsticos no se puede esperar valores puntuales de bienes o activos especficos, sino
valores o rangos de referencia dentro de un conjunto universal.
Toda consideracin o evaluacin de los aspectos jurdicos-legales del bien valorado, esta
fuera del alcance de este estudio.

5. FORMACION DEL VALOR


5.1.Mtodo de Mercado de terreno
Para el clculo del Valor del Terreno se aplica el METODO DE MERCADO, descrito
como un procedimiento de valuacin en el cual el estimado de valor de mercado se
predice basndose en los precios pagados en transacciones reales realizadas en el
mismo escenario y bajo caractersticas y condiciones de mediana a estricta semejanza.
Es un proceso que se basa en el anlisis de las ventas recientes, comparablemente
similares, a fin de obtener indicadores del valor ms justo de la propiedad que se est
avaluando. La confiabilidad de este enfoque depende de:
La disponibilidad de datos de las ventas de inmuebles comparables
La verificacin de los datos de las operaciones de compra-venta.
La ausencia de condiciones atpicas que pudieran afectar la aplicacin de los
referenciales.
Inicialmente fue realizada la visita de inspeccin a la parcela, tomndose las anotaciones
de las caractersticas del bien y del sector en donde se localiza, preparndose de
inmediato las evidencias fotogrficas y realizndose las mediciones respectivas.
Seguidamente se procedi a una investigacin minuciosa de las operaciones de compraventa de terrenos completamente desprovistos de cualquier tipo de construccin, en
condiciones de ubicacin, zonificacin y rea, comparables con la parcela en estudio.
Para ello se recurre en primer lugar al Registro Publico Inmobiliario del Municipio de
Estudio de los ltimos aos, de donde se depura la muestra y se toman los referenciales
significativos.

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Los datos tomados y revisados, incluyen la siguiente informacin para cada uno de los
referenciales:

Otorgantes (vendedor y comprador)


Direccin
Fecha de protocolizacin, Tomo y nmero del documento
rea y Precios de venta

Los factores de correccin utilizados son:


Factor de ubicacin, en un rango entre 1 y 10, compara la zonificacin establecida
segn el Plan de Desarrollo Local, en las ordenanzas municipales, asignndole el
menor valor al inmueble en mejor zona.
Factor de fecha, meses transcurridos desde la fecha de protocolizacin del
referencial hasta la fecha del avalo, ubicndose en el mes actual.
Factor de rea, relaciona las diferentes reas de los referenciales con el terreno
evaluado.
5.2.Mtodo de Costos o Reposicin a Nuevo
De esta manera se estima el valor del inmueble el costo de acuerdo a su sistema
constructivo, caractersticas arquitectnicas y nivel de acabados, partiendo de partida
recuperadas del portal electrnico SIGO.WEB y de la publicacin de Cinpronet Evolucin
de Costos de Construccin, adaptando la tipologa al bien evaluado y dicho valor se
incide posteriormente por todos aquellos factores que intervienen en un proceso
constructivo: gastos financieros, honorarios profesionales, gastos administrativos, de
venta y factor razonable de utilidad que garantice la rentabilidad del negocio.
5.3.Mtodo Mixto de Depreciacin de Ross-Heidecke
De los mtodos tcnicos existentes para el clculo de la depreciacin fsica, los ms
conocidos son el de la lnea recta, el de la parbola de Kuentzle y el de Ross, que se
fundamentan en la edad del inmueble y en la previsin de la vida til, considerando que la
bienhechura a lo largo de su vida til recibe un uso normal con mantenimiento y
conservacin ideales.
Existe tambin el criterio de Heidecke que calcula la depreciacin fsica exclusivamente
por el estado de conservacin de inmueble, considerando que:
a. La depreciacin es la prdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de
mantenimiento.
b. Las reparaciones apenas pueden aumentar la durabilidad
c. Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, mientras que un bien
mal conservado se deprecia ms rpidamente.

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6. CONCLUSION
Este inmueble tiene un valor estimado, segn inspecciones y clculos de: DOS
MILLONES SEISCIENTOS DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS CINCO CON 70/100
BOLIVARES FUERTES (BSF. 2.618.405,70)

RESUMEN ESTADISTICO
SOBRE EL INMUEBLE
CUADRO GENERAL DE REPOSICION A NUEVO
Referencias y Consultas
1.
2.
3.

BOLETIN COSTOS DE CONSTRUCCION DE CINPRONET. CARACAS 1ER TRIMESTRE DE 2014


BANCO CENTRAL DE VENEZUELA. (TASAS PASIVAS Y ACTIVAS)
UNIDAD COORDINADORA DE PROYECTOS CONJUNTOS

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RESUMEN ESTADISTICO
TABLA DE VALORES
DESCRIPCION
TERRENO

M2
507,89

X
X

BSF/M2
1.250,00

=
=
TOTAL TERRENO

BSF
634.862,50
634.862,50

DESCRIPCION
INMUEBLE

M2
470,41

X
X

BSF/M2
3.881,07

=
=
TOTAL INMUEBLE

BSF
1.825.693,20
1.825.693,20

UNIDAD
93,50 ML

X
X

BSF/UNIDAD
1.300,00

=
=

BSF
121.550,00

242,00 M2

150,00

36.300,00

TOTAL MEJORAS

157.850,00

DESCRIPCION
CERCA
PERIMETRAL
PISO
DE
CONCRETO

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

2.618.405,7
0

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ANEXO 00: RESUMEN ESTADISTICO

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FIG. 01. DETALLE DE CERCA FRONTAL Y FACHADA DEL


INMUEBLE

FIG. 03. DETALLE INTERIOR DEL INMUEBLE

FIG. 02. DETALLE DE FACAHDA ESTE DEL INMUEBLE

FIG. 04. DETALLE INTERIOR DEL INMUEBLE