Arq Legal

ARBOATTI, Ailén | 2021
ARQUITECTURA LEGAL – Pacor

UNIDAD 1
Tema 1: Arquitectura, Derecho y Ciudad.
Tema 2: Las personas y las cosas.
|Clase 1 – |
UNIDAD 2
Tema 3: El Contrato de Construcción.
Tema 4: Los Sistemas de Contratación y las Variantes Contractuales.
Tema 5: Obra Pública.
CONTRATO – Código Civil y Comercial

|Clase 4 – Pacor| Contrato como acuerdo, como relación jurídica. Es un instrumento jurídico fundamental en la praxis
profesional de los arquitectos.
Decimos que hay contrato cuando dos personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada
a generar y regular derechos para ambas partes. Se establece de esta manera, una relación jurídica, donde cada persona
va a tener determinados sus derechos y obligaciones. Este contrato/acuerdo, surge del diálogo, donde se plantean las
necesidades, requerimientos y condiciones de ambas partes.
 ARTÍCULO 957 – Definición:
Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular,
modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales.
 ARTÍCULO 958 – Libertad de contratación:
Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el
orden público, la moral, y las buenas costumbres.
 ARTÍCULO 959 – Efecto vinculante:
Todo contrato válidamente celebrado es obligatorio para las partes. Su contenido solo puede ser modificado o extinguido
por acuerdo de partes o en los supuestos en que la ley lo prevé.
 ARTÍCULO 971 – Formación de consentimiento:
Los contratos se concluyen con la recepción de la aceptación de una oferta o por una conducta de las partes que sea
suficiente para demostrar la existencia de un acuerdo.
 ARTÍCULO 991 – Deber de buena fe:

Durante las tratativas preliminares, y aunque no se haya formulado una oferta, las partes deben obrar de buena fe para
no frustrarlas injustificadamente. El incumplimiento de este deber genera la responsabilidad de resarcir el daño que sufra
el afectado por haber confiado, sin su culpa, en la celebración del contrato.
 ARTÍCULO 1077 – Extinción por declaración de una de las partes:
El contrato puede ser extinguido total o parcialmente por la declaración de una de las partes, mediante rescisión unilateral,
revocación o resolución, en los casos en que el mismo contrato, o la ley, le atribuyen esa facultad.
CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS

 ARTÍCULO 966 – Contratos unilaterales y bilaterales:
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Los contratos son unilaterales cundo una de las partes se obliga hacia la otra sin que ésta quede obligada. Son bilaterales
cuando las partes se obligan recíprocamente la una hacia la otra.
 ARTÍCULO 967 – Contratos a título oneroso y a título gratuito:

Los contratos son a título oneroso cuando las ventajas que procuran a una de las partes les son concedidas por una
prestación que ella ha hecho o se obliga a hacer a la otra. Son a título gratuito cuando aseguran a uno o a otro de los
contratantes alguna ventaja, independiente de toda prestación a su cargo.
 ARTÍCULO 968 – Contratos conmutativos y aleatorios:

Los contratos a título oneroso son conmutativos cuando las ventajas para todos los contratantes son ciertas. Son
aleatorios, cuando las ventajas o las pérdidas, para uno de ellos o para todos, dependen de un acontecimiento incierto.
TIPOS DE CONTRATOS
1. Contrato de compra – venta: Una de las partes (el vendedor) se obliga a entregar una cosa determinada, y la otra
parte (el comprador) paga por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente.
2. Contrato de trabajo (individual): Una de las partes (el empleador) se obliga a pagar una remuneración
determinada al trabajador, que prestará servicios bajo la subordinación del primero.
3. Contrato de Obra y servicio: Se pacta la realización de una obra o prestación de un servicio determinado a cambio
de un precio.
OBJETIVOS DE LOS CONTRATOS

 ARTÍCULO 1007 – Bienes existentes y futuros:
Los bienes futuros pueden ser objeto de los contratos. La promesa de transmitirlos está subordinada a la condición de que
lleguen a existir, excepto que se trate de contratos aleatorios.
 ARTÍCULO 1021 – Regla general:
El contrato sólo tiene efecto entre las partes contratantes; no lo tiene con respecto a terceros, excepto en los casos
previstos por la ley.
 ARTÍCULO 1023 – Parte del contrato:

Se considera parte del contrato a quien:
a. Lo otorga a nombre propio, aunque lo haga en interés ajeno;
b. Es representado por un otorgante que actúa en su nombre e interés;
c. Manifiesta la voluntad contractual, aunque ésta sea transmitida por un corredor o por un agente sin
representación.
¿QUÉ SON LOS DERECHOS?

La facultad de exigir que otro cumpla sus obligaciones.
¿QUÉ SON LAS OBLIGACIONES?

Los vínculos jurídicos que nacen del contrato. A las obligaciones las podemos entender como deberes, como vínculos que
la ley nos impone para hacernos cumplir el contrato, el acuerdo, el compromiso, el convenio. Decimos que es como una
verdadera ley entre las partes, que va a regir y regular el accionar del objetivo común que se establece en el contrato.
 ARTÍCULO 724 – Definición:

La obligación es una relación jurídica en virtud de la cual el acreedor tiene el derecho a exigir del deudor una prestación
destinada a satisfacer un interés licito y, ante el incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfacción de dicho interés.
 ARTÍCULO 725 – Requisitos:

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La prestación que constituye el objeto de la obligación debe ser material y jurídicamente posible, licita, determinada o
determinable, susceptible de valoración económica o debe corresponder a un interés patrimonial o extrapatrimonial del
acreedor.
 ARTÍCULO 773 – Concepto: (obligaciones de dar, hacer, o no hacer)

La obligación de hacer es aquella cuyo objeto consiste en la prestación de un servicio o en la realización de un hecho, en
el tiempo, lugar, y modo acordados por las partes.
SISTEMAS DE CONTRATACIÓN
|Clase 11 – Pacor| El Código Civil y Comercial admite la teoría de la imprevisión: supone que los contratos se celebran, se
interpretan y se ejecutan de buena fe y de acuerdo a lo que las partes pudieron entender actuando con cuidado y
previsión.
La Teoría de la Imprevisión plantea que, en los contratos bilaterales conmutativos, de ejecución diferida o continuada, si
la prestación a cargo de una de las partes se tornara excesivamente onerosa, por acontecimientos extraordinarios o
imprevisibles, la parte perjudicada podrá demandar la resolución del contrato. En este sentido, por ejemplo, el dueño de
la obra puede rescindir el contrato por su sola voluntad, sin expresión de causa o motivo, y se puede indemnizar al
constructor de su trabajo y de la ganancia esperada.
Es muy importante en este sentido que la información presentada en los pliegos de bases y condiciones generales se
presente de forma clara y correcta, para que su interpretación no presente mayores dificultades, y ambas partes
comprendan lo mismo.
Los sistemas pueden aplicarse tanto en obras públicas como en obras privadas.
En general, como un mecanismo, podríamos hacer una primera gran división de los sistemas de contratación:
POR ADMINISTRACIÓN:
 PROPIETARIO: el propio comitente es quien lleva adelante la gestión económica y financiera de la obra, ya sea
como dueño o propietario. Aquí es donde el titular de la obra, del terreno, de los materiales, se hace propio
empresario en un emprendimiento constructivo. Cuando administra el propietario, administra para sí mismo.
 ARQUITECTO CONSTRUCTOR: el arquitecto puede asumir el papel de empresario constructor y ejecutar las obras
sobre el propio proyecto, sin asumir un rol profesional. En este sentido, el profesional materializa las obras y,
además de sus roles profesionales, asume también roles industriales o económicos. Cuando administra el
arquitecto constructor, también administra para sí mismo.
 ARQUITECTO ADMINISTRADOR: el arquitecto ejerce su rol profesional de administrador, es quien contrata,
compra, y gerencia la obra por mandato. Cuando administra el arquitecto, actúa en nombre y representación del
comitente.
Para que cada obra tenga el sistema de contratación más adecuado, se debe hacer un análisis de la misma. Existe la
posibilidad de aplicar métodos puros, específicos o concretos para toda la obra; pueden aparecer combinaciones por
características particulares; por la especificad pueden aparecer también formas complementarias por administración por
contrato único; una multiplicidad de contratos; se puede ir cotizando por etapas, por gremios, por empresas.
FORMAS DE LICITACIÓN DE LAS OBRAS Y DE COTIZAR PRECIOS

1. POR AJUSTE ALZADO O “LLAVE EN MANO” (PRESPUESTO ANTICIPADO, necesito la información completa de obra)
Es la forma de anticipar el presupuesto final de obra, antes de empezarla. La ventaja que presenta este mecanismo es que
el comitente conoce el precio al inicio del trabajo y puede ir gestionando la obra en función del mismo. Este presupuesto,
es parte principal del contrato de obra, supone el acuerdo con un marco jurídico, pero sobre un ajuste económico.
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El Ajuste Alzado como tal, podrá ser absoluto cuando ninguna modificación de costos justifica alterar el precio acordado.
En su defecto, es relativo, cuando admite que los materiales o la mano de obra eventualmente pueda modificar el precio
convenido.
El presupuesto de una obra tiene dos grandes patas: los costos directos, llámense los materiales y la mano de obra con
sus equipos y herramientas; y los costos indirectos, que son porcentajes de aplicación específica, como ser los adicionales,
gastos e impuestos, y particularmente, la ganancia, utilidad o beneficio buscado.
Llegada la instancia de necesitar ajustar el presupuesto porque hubo alguna variación en los costos directos, la misma
debe estar especificada y acordada en el contrato. Normalmente, se remite a algunos índices oficiales emitidos por la
Cámara Argentina de la Construcción u otra institución, que establecen la variación concreta de lo que es la construcción.
2. COSTE Y COSTAS (ACUMULADO DE COSTOS, por falta de información o indefinición)
En este caso, no se consigue el valor anticipado del total de la obra, porque no tengo totalmente definidos el alcance de
los trabajos; o porque tengo una documentación parcial de los trabajos porque hay ciertas cosas inclusas que se terminan
definiendo a medida que avanza la obra; entonces, este sistema permite ir haciendo una especie de acumulado de costos
o inversiones que demanden los materiales, la mano de obra, los equipos, más la suma de los rubros profesionales,
empresario e impositivos.
Podemos tener una referencia aproximada del costo de obra, pero el valor final real del presupuesto de obra se conoce al
final.
Esta forma de contratar se verifica mediante la separación de las dos vertientes que presenta toda la obra:
 COSTE: cuánto insumen los dos rubros principales de materiales y mano de obra (costos directos).
 COSTAS: cuánto tengo en gastos generales, honorarios, gastos administrativos, impuestos y ganancias o
beneficios (costos indirectos, representados a través de porcentajes).
La diferencia con el sistema anterior, es que lo que yo acuerdo en la contratación por coste y costas, sí desde un principio,
es el porcentaje que la empresa constructora va a aplicar sobre el coste de la obra. Así como también se podría afirmar
que la actualización de los precios “se va haciendo sola”.
Por ejemplo, en una reforma de una casa, cuando no se tiene completamente definida la idea y se va haciendo e
invirtiendo a medida que la obra avanza; los aumentos, tanto de los materiales como de la mano de obra, así como de las
variaciones o modificaciones de lo proyectado correrán por cuenta del propietario. El costo final de esta obra, será el
acumulado de todas las inversiones (coste) hechas por el propietario, más la aplicación del porcentaje ganancial que se
acordó en un principio con la empresa (costas).
3. CONTRATACIÓN POR PIEZA O UNIDAD DE MEDIDA (PRESPUESTO ANTICIPADO, por unidad constructiva)
Este sistema representa la contratación por unidad constructiva, conveniente de utilizar cuando la obra está compuesta
por la repetición de una cierta unidad. Por ejemplo, se puede aplicar en un plan de vivienda; en una escuela, tomando
como módulo unitario un aula; una cuadra de cordón cuneta, asfaltado, ripiado, tendido de cañerías. Es decir que, dentro
de la totalidad de la obra, podemos reconocer una repetición de una pieza constructiva terminada en sí misma.
Este sistema se basa en el cómputo y presupuesto de cada una de las unidades. El monto de una obra final, será el
resultado de los precios unitarios de cada unidad, por la cantidad efectivamente ejecutadas.
Se podría decir que este sistema por unidad de medida es un ajuste alzado de escala chica, cuya ventaja radica en poder
cotizar por lo efectivamente ejecutado. Por ejemplo, si se encargan 50 viviendas a una empresa constructora que solo
alcanzó a construir 40 en el plazo establecido en el contrato, es posible pagar por esas 40 porque existe una unidad
constructiva base que, mediante su repetición, permite cotizar de manera proporcionada. En cambio, si se hubiese elegido
el sistema de Ajuste Alzado, habría que aplicar algún índice al presupuesto total, para no pagar por las 10 viviendas que
no fueron efectivamente construidas.
4. UNIDAD O PRECIO UNITARIO ()
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Se cotiza por precios unitarios por cada uno de los ítems o rubros (m3 de hormigón, m2 de mampostería, m2 de
cielorraso). Cuando se certifican los ítems ejecutados, tenemos que medir las cantidades efectivamente ejecutadas de
cada uno. El monto final de la obra, será la sumatoria de la cantidad efectivamente ejecutada de cada ítem, por el precio
de cada ítem.
Cuando hay una necesaria actualización de los costos (los mayores costos, redeterminación de precios), es necesario
aplicar una regla o un criterio para adecuarlo. Un ejemplo, es la Cámara de la Construcción con un índice establecido; y
otro, es un criterio que la misma Cámara de la Construcción establece: cálculos de actualización con fórmulas polinómicas
o paramétricas, o mediante la indexación de los precios o costos originales.
5. SISTEMAS MIXTOS O COMBINADOS
Por ejemplo, si se cotizara la totalidad de una obra por unidad o precio unitario, es posible cotizar por diferentes sistemas
cada uno de los rubros o ítems de esa obra, si llegase a ser lo más conveniente en cuanto al control de los precios y la
eficiencia tanto de la inversión, como del control. En este sentido se podría cotizar, por ejemplo, el rubro de cielorraso o
el gremio de colocadores de revestimientos, por ajuste alzado, independientemente del sistema que se utilice para cotizar
la totalidad de la obra.
PARTES DE UN CONTRATO
1. Pliegos técnicos, documentos, planimetría
2. Presupuesto
3. Partes actuantes del contrato
4. Variable o índice de ajuste de precio
5. Se debe incluir el seguro de los trabajadores
UNIDAD 3
Tema 6: Ejercicio de la Profesión.
Tema 7: Mercado Ocupacional del Arquitecto.
Tema 8: Responsabilidad.
Tema 9: Culpabilidad como fuente de Responsabilidad en la Construcción.
RÉGIMEN LABORAL INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

|Clase 14 – Brancatto| En general, los contratos de trabajo tienen vocación de continuidad en el tiempo; en cambio, el
contrato en la construcción se limita a la realización de una o varias obras, o una tarea específica. Por ejemplo, un
sanitarista que entra en un determinado momento de la ejecución de la obra para realizar un trabajo específico. Una vez
finiquitado dicho trabajo, también se termina el contrato.
Al tratarse de una relación laboral engorrosa, se ideó un sistema para simplificar el sistema de contratación. Básicamente,
consiste en un “fondo de cese laboral”, debido al factor tiempo que caracteriza este régimen. El contrato se inicia sabiendo
que va a terminar en un determinado tiempo, o concluida una determinada tarea.
El “fondo de cese laboral” consiste en una contribución patronal (del 12% el primer año, y 8% los siguientes), que va a una
cuenta individual del trabajador. Cuando se produce una extinción de la relación laboral, el trabajador tiene derecho a
retirar ese fondo acumulado que le ha sido depositado en el Banco Nación, u otra institución autorizada.
Este mecanismo legal sustituye el régimen de preaviso y despido enunciado en la Ley de Contrato de Trabajo. El mismo se
nutre con un aporte obligatorio a cargo del empleador, que se realiza desde el comienzo hasta el final de la relación
laboral. El fondo es inalienable, irrenunciable, inembargable, e intransferible (salvo por imposición judicial de cuota
alimenticia una vez producido el desempleo).
Por cualquier causa que justifique (o no) el cese de la relación laboral, el trabajador dispondrá del fondo.
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El Instituto de Estadísticas y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC) es una entidad pública no estatal sin fines
de lucro, regida por el derecho privado. Su finalidad es la realización de actividades de estadística, censo, y registro del
sector de la construcción en todo el territorio de la República Argentina.
El IERIC tiene capacidad de derecho privado y se encuentra sometida al control del Ministerio de Trabajo y Seguridad
Social de la Nación.
OBJETOS Y FUNCIONES
1. Inscribir y llevar registro de empleadores y trabajadores.
2. Expedir y registrar la Libreta de Aportes al Fondo de Cese Laboral (antes Fondo de Desempleo).
3. Exigir a los empleadores la exhibición de la documentación laboral requerida por la Ley n° 22.250; verificación de
incumplimientos; efectuar acta de comprobación de la infracción.
4. Realizar un censo de empresas, trabajadores y obras.
5. Dictar normas que regulen la actividad y permitan cumplir su cometido.
6. Formar trabajadores y empleadores de la industria de la construcción.
7. Certificar las Competencias Laborales de los trabajadores del sector de la construcción. El IERIC es el primer ente
certificación de estas competencias.
UNIDAD 4
Tema 10: Derecho Urbano y Urbanismo Jurídico.
Tema 11: El Derecho Urbanístico y el Derecho de la Edificación.
UNIDAD 5
Tema 12: El Arquitecto Constructor y el Arquitecto Urbanista.
Tema 13: Medianería.
Tema 14: Condominios – Viviendas colectivas en el contexto urbano. La Propiedad Horizontal.
Tema 15: Nuevas Formas del Dominio.
DERECHOS REALES – Código Civil y Comercial (Libro Cuarto)

|Clase 13 – Olivera| Proveniente del latín “res”, que significa cosa. Es decir, se trata de los derechos que las personas
tienen sobre las cosas.
 Definición: “El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto,
en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas
en este Código”. (1882)
No existe intermediación, no hay un sujeto activo y un sujeto pasivo (como en los derechos personales), en los derechos
reales, sino que hay una relación directa del titular de ese derecho real sobre el objeto. Se dice que los derechos reales se
ejercen “erga omnes”: no hay un sujeto determinado sobre el que ejercemos el derecho, sino que se ejerce contra todas
las personas, sin distinguir una en particular.
 Numerus Clausus (numeración cerrada): “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenidos, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida solo por la
ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.” (1884)
¿CUÁLES SON LOS DERECHOS REALES?

Los Derechos Reales están regulador en el Libro IV del Código Civil y Comercial, y los clasificamos de acuerdo al orden
seguido por el codificador, según recaigan sobre COSA PROPIA o sobre COSA AJENA. Sobre un bien, pueden coexistir
varios derechos reales.
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Por ejemplo: yo soy único propietario de una casa, ejerzo el derecho real de Dominio (o si soy propietario junto con mi
hermano, ejercemos entre los dos el derecho real de Condominio), pero un día necesito plata, entonces voy al Banco y
saco un Crédito Hipotecario. El Banco me da plata, y yo constituyo un derecho real de Hipoteca a favor del Banco. En este
caso, yo como propietario ejerzo el derecho real de Dominio sobre una cosa propia, y la persona jurídica Banco, ejerce el
derecho real de Hipoteca sobre una cosa ajena.
DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA

1. DOMINIO - ARTÍCULO 1941: (mueble o inmueble)
“El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente
de una cosa, dentro de los limites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario”.
Es el derecho más importante y el que, naturalmente, relacionamos con el derecho de propiedad. Es el derecho de mayor
contenido, donde la persona puede hacer prácticamente lo que quiere con aquella cosa que es de su propiedad, siempre
teniendo en cuenta las limitaciones que ejerce la legislación. Por ejemplo, la función social de la propiedad.
El derecho real de Dominio se ejerce de manera exclusiva y excluyente. No puede existir más de una persona con el mismo
derecho sobre la misma cosa. En ese caso, pasaría a llamarse derecho real de Condominio.
2. CONDOMINIO – ARTÍCULO 1983: (mueble o inmueble)
“Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o
el titulo dispongan otra proporción”.
En este derecho real, las facultades que se pueden ejercer sobre una cosa se ven disminuidas en comparación con las de
Dominio. Las personas van a ser propietarias sobre una parte ideal de la cosa. En este caso, las facultades ya no se ver
reducidas sólo por la función social, por ejemplo, sino que, de alguna manera, nuestros derechos van a avanzar hasta
toparse con los derechos de la otra persona con la que estamos compartiendo el condómino. Ambos vamos a poder usar,
gozar y disponer material y jurídicamente de la cosa en cuestión, respetando la proporción de la otra persona.
Dos expresiones modernas del condominio o copropiedad: la pared medianera, y la propiedad horizontal.
3. PROPIEDAD HORIZONTAL – ARTÍCULO 2037: (inmueble)
“La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga al titular facultades de
uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio,
de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes
del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible”.
El derecho de propiedad horizontal no solo se ejerce sobre una unidad funcional, sino que también abarca el resto de los
espacios comunes por los que tiene que pasar la persona para llegar a su departamento. Además, también se ejerce sobre
el terreno en el que está apoyada la construcción.
Por ejemplo, en caso de un derrumbe de un edificio, cada propietario puede disponer de ese terreno con la misma
proporción que tenía la unidad funcional de la que era propietario. Esas proporciones varían dependiendo de la cantidad
de unidades funcionales que haya, y sobre el valor que tenga cada una de ellas. El porcentaje que recibe cada propietario,
basando en la proporción de la que es dueño, también sirve para determinar el valor de las expensas a pagar.
4. CONJUNTOS INMOBILIARIOS – ARTÍCULO 2073:
“Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o
náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos,
con arreglo a los dispuesto en las normas administrativas locales”.
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A este tipo de derecho real, se le aplica la regulación de la propiedad horizontal, pero es una propiedad horizontal
especial, con algunas modificaciones que evitan los problemas existentes en el anterior código, como ser, por ejemplo,
que, para poder aplicar el régimen de propiedad horizontal sobre un edificio, el mismo debe estar terminado; o si se quiere
hacer una modificación sobre el terreno de un barrio cerrado, se debe obtener por unanimidad el permiso de todos los
propietarios.
DIFERENCIAS ENTRE PROPIEDAD HORIZONTAL Y CONJUNTOS INMOBILIARIOS

1. La escala de aplicación: una se aplica, por ejemplo, a un edificio de departamentos; mientras que el otro constituye
un fenómeno urbanístico.
2. En un barrio de la ciudad, donde se puede aplicar el régimen de propiedad horizontal (o de dominio/condominio
según corresponda), las calles pertenecen a la vía pública, y cada casa o edificio pertenece a un lote (diferentes
terrenos). En cambio, en un barrio privado, donde aplica el régimen de conjuntos inmobiliarios, el terreno es un
único terreno y las calles forman parte de ese terreno, por lo que son privadas y no se pueden abrir hacia la vía
pública. En este último caso, el barrio tiene un perímetro que no es de acceso público, que suele caracterizar, por
ejemplo, la seguridad de los barrios.
3. Para aplicar el régimen de propiedad horizontal sobre un edificio, el mismo debe estar terminado, debe tener final
de obra; mientras que, en los conjuntos inmobiliarios, esto no es necesario.
4. En la propiedad horizontal, se entiende que el terreno es propiedad de todos los dueños de cada una de las
unidades funcionales, entonces para poder hacer una modificación, es necesario obtener por unanimidad el
permiso de todos los dueños. En cambio, en los conjuntos inmobiliarios, las personas pueden disponer del terreno
para intervenirlo, sin necesidad de pedir autorización al resto de los propietarios.
5. ¿Amplitud del objeto?
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA DE USO O APROVECHAMIENTO

1. SUPERFICIE – ARTÍCULO 2114: (inmueble) excepción al derecho de accesión.
“El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su
titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo
plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de
duración establecidos en el titulo suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes
especiales”.
Este fue el derecho real que se utilizó prácticamente para reconstruir la Berlín de la posguerra. Los propietarios de los
terrenos más importantes de centro de Berlín eran personas de muchísimo dinero que habían sido expropiados por el
régimen nazi. En esos terrenos, quedaron los esqueletos de edificios que se caían a pedazos, pero que, sin embargo, había
inversores que tenían la posibilidad de construir grandes edificios en dichos terrenos; los cuales presentaban un alto valor,
por la ubicación privilegiada en la que se encontraban.
Entonces, para que los propietarios de esos terrenos no los tengan que vender, se creó legalmente el derecho real de
superficie: la persona titular que tenía el derecho real de dominio de ese terreno constituía a favor de otra persona, el
superficiario, el derecho a construir sobre ese terreno y ser el dueño de ese edificio durante un plazo de tiempo lo
suficientemente largo para, de alguna manera, recuperar la inversión; y, generalmente, la persona propietaria del terreno
establecía en la escritura donde se constituía ese derecho real, los beneficios que recibiría. Por ejemplo, un monto de
dinero a recibir por el tiempo que dure el derecho de superficie, y la reserva de un departamento para vivir, en caso de
tratarse de un edificio de viviendas. Una vez cumplido el plazo determinado en la escritura, el edificio pasa a ser propiedad
de quien era originalmente el propietario del terreno.
Un ejemplo más cercano, y si bien en los edificios de Amarras, en Santa Fe, no se aplica el Código Civil porque son terrenos
estatales (se aplica el Derecho Administrativo, que es parte del Derecho Público), técnicamente, lo que pasa con esos
departamentos funciona bastante parecido al derecho real de superficie. De hecho, es un derecho real de superficie atípica
administrativa: la persona que compra un departamento en Amarras, no pasa a tener la propiedad horizontal como una
persona tendría de un edifico construido en terreno privado, sino que la persona compra un departamento con el derecho
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a usarlo por un plazo de tiempo determinado. Al cumplirse ese plazo, la persona debe abandonar la unidad funcional, y el
desarrollador inmobiliario lo puede volver a vender.
2. USUFRUCTO – ARTÍCULO 2129:
“Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia”.
3. USO – ARTÍCULO 2154:
“El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material i indivisa, en la extensión y
con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el titulo no establece la extensión del uso y goce, se
entiende que se constituye un usufructo. El derecho real de uso solo puede constituirse a favor de persona humana”.
El uso es como el usufructo, pero cuando las partes lo constituyen, pueden aplicar más restricciones.
4. HABITACIÓN – ARTÍCULO 2158:
“La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin
alterar su sustancia. El derecho real de habitación solo puede constituirse a favor de persona humana”.
La restricción en este caso se da en el objeto mismo, ya que este derecho puede caer solamente sobre inmuebles que
sirvan para vivir.
5. SERVIDUMBRE – ARTÍCULO 2162:
“La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante
determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo”.
Por ejemplo, cuando se lotea una manzana y uno de los lotes queda encerrado, sin conexión con la calle, se ejerce un
derecho real de servidumbre. En este caso se llama servidumbre de paso, y sirve para establecer un pasillo que conecta el
fundo dominante (el que está encerrado) sobre el fundo sirviente (el que da a la calle), el cual le concede al fundo
dominante la conexión directa con la vía pública que antes no poseía. La propiedad del terreno del pasillo pertenece al
fundo sirviente, nada más que ese pasillo es un derecho real de servidumbre que ejerce el fundo dominante.
La utilidad de este derecho puede variar. Por ejemplo, en los campos existe la servidumbre de riego, donde un fundo pasa
un canal de riego sobre otro, y este último no puede interrumpir el paso del agua.
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA DE GARANTÍA

1. HIPOTECA – ARTÍCULO 2205: (bienes inmuebles)
El titular de un inmueble establece a favor de otra persona que le da un préstamo que, al incumplimiento de la devolución
de ese préstamo, el mismo puede rematar el bien y, con lo que se queda el bien, se cobra la deuda de la persona que no
devolvió el préstamo.
2. ANTICRESIS – ARTÍCULO 2212:
El titular del derecho anticresis presta dinero a una persona que pone una propiedad, para que el titular la explote, y se
cobre de esa explotación lo que el otro no le pagó. No la remata como en la hipoteca, pero se cobra de lo producido.
3. PRENDA – ARTÍCULO 2219: (bienes muebles)
Es el típico ejemplo de los créditos prendarios para comprar autos: si compramos un auto en 84 cuotas, la concesionaria
nos da el auto prendado. Ante el incumplimiento del saldo de las cuotas, la concesionaria puede rematar ese auto y
cobrarse la deuda. La diferencia entre hipoteca y prenda es que la hipoteca es sobre bienes inmuebles y la prenda es sobre
bienes muebles.
PRINCIPIO DE ACCESIÓN
 ARTÍCULO 1945 – Extensión (de los derechos):
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“El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea
posible, excepto lo dispuesto por las normas especiales.
Todas las construcciones, siembra o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto
respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones
las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario”.
En tema de derechos reales, el propietario de un inmueble se entiende como propietario de todo lo construido, sembrado
o plantado que exista en ese inmueble, excepto el derecho de propiedad horizontal o el derecho de superficie.
FIDEICOMISO
FIDEICOMISO INMOBILIARIO
TIEMPO DE DURACIÓN: la ley establece que el plazo máximo para un fideicomiso es de 30 años, pero en el caso de un
fideicomiso inmobiliario, puede durar 12/24/30 meses, hay una relación que tiene que ver con el proceso de construcción
de un edificio, que va a depender de la complejidad del mismo.
SUJETOS
1. FIDUCIANTE O FIDEICOMITENTE: transmiten parte de sus bienes a la figura del Fideicomiso: muebles, inmuebles.
Vendrían a ser los inversores.
2. FIDUCIARIO: es el administrador de la figura, se convierte en propietario de los bienes fideicomitidos, y genera
acciones de las cuales consigue un beneficio.
3. BENEFICIARIO: siendo que se entiende al beneficiario como la figura que recibe los frutos derivados del
fideicomiso durante el tiempo que dure el mismo, a veces es muy difícil de encontrarlo en un fideicomiso
inmobiliario; ya que, por ejemplo, durante la construcción de un edificio de departamentos no tenemos
beneficios, sino que los tenemos al final, cuando el edificio está construido en su totalidad. Los beneficiarios
pueden ser fiduciantes.
4. FIDEICOMISARIO: es el beneficiario final, adquiere la propiedad plena del bien fideicomitido al finalizar el
fideicomiso. En el ámbito inmobiliario, normalmente se terminan juntando el beneficiario y el fideicomisario.
TIPOS DE FIDEICOMISO
1. DE GARANTÍA: se utiliza para garantizar algún tipo de pago o cláusula de cumplimiento.
2. ADMINISTRATIVO: se utiliza para ceder la administración personal a alguna persona natural o jurídica en
cumplimento de algún tipo de contrato.
3. DE INVERSIÓN: tiene por finalidad la inversión de recursos financieros. Se adapta perfectamente a un
emprendimiento inmobiliario. La inversión que se hace a través de un fideicomiso, es una inversión transparente,
segura, y da una cierta garantía desde el punto de vista económico al que invierte.
Los inversores son los fiduciantes, que se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el
terreno y para hacer frente a todos los costos que demande la obra.
El fiduciario es quien recibe el dominio de los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma
temporal y condicionada, en los términos del Código Civil y Comercial (art. 1666 a 1707), y llevar adelante el
emprendimiento según las pautas fijadas en el anteproyecto.
Una vez finalizadas las obras proyectadas y habiendo el fiduciario entregado al fideicomisario dichas obras, se pasa a
otra instancia, donde el edificio debe someterse al Régimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, para poder asignar
unidades a cada una de los propietarios/ fiduciantes que participaron del fideicomiso. Este Régimen de Propiedad
Horizontal permite determinar de qué parte yo soy propietario exclusivo, y de qué parte soy co-propietario con el
resto de los propietarios.
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ALTERNATIVAS DE INVERSIÓN EN CONSTRUCCIÓN

Para un inversor los problemas de seguridad de instrumentación del negocio inmobiliario están asociados
básicamente a las estructuras societarias.
1. COMPRAR UNIDADES: a un desarrollador-constructor mediante boletos de compra-venta. Es una alternativa de
inversión, pero no es fideicomiso.
2. PARTICIPAR EN CONSORCIOS: a través de sociedades de responsabilidad limitada o sociedad anónima (S.R.L. y
S.A.). El inversor queda en manos del socio o empresa constructora que lleva adelante el emprendimiento, pero
hay una desprotección desde el punto de vista jurídico y patrimonial. Si yo invierto, y en algún momento la
empresa quiebra, no puedo recuperar más esa inversión.
3. INVERTIR EN UN FIDEICOMISO INMOBILIARIO: en comparación con las otras estructuras jurídicas, el fideicomiso
es la figura más transparente y segura respecto del capital invertido, ya que el contrato tiene cláusulas estrictas
del fin para el cual se está aportando el capital. Suponiendo que, por algún motivo, el fideicomiso no pudiera
avanzar, hay maneras de recuperar la inversión.
CONTRATO DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO
En el contrato se definen todos los elementos que conformarán el negocio inmobiliario:
1. Deberes y obligaciones del Fiduciario.
2. Inversores (fiduciantes).
3. Proyecto.
4. Contratos de obra, auditorías y comercialización.
5. Asignación de utilidades y/o unidades.
LO INVERTIDO ES DEL FIDEICOMISO
 No puede embargarse ni se afecta por un fallecimiento o cualquier otro problema de alguno de los inversores y/o
del administrador (fiduciario) del patrimonio fideicomitido.
 Los bienes se registran como propiedad fiduciaria.
 Los bienes fideicomitidos quedan exentos de las acciones de los acreedores del fiduciario porque constituyen un
patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante.
 A su vez, los bienes del fiduciario no responderán por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso.
Sin embargo, el fiduciario podrá disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del
fideicomiso.
FIDEICOMISO POR PROYECTO DETERMINADO
 Se organiza un fideicomiso para la construcción de cada emprendimiento.
 En el contrato de fideicomiso se establecen todas las condiciones para la construcción y adjudicación, y/o venta
de las unidades.
 También se establece la forma en la que se reparten las utilidades una vez finalizado el fideicomiso.
 Así se logra seguridad y transparencia, dando tranquilidad tanto a los inversores, como a los compradores terceros
del proyecto.
ASPECTOS A CONSIDERAR EN UN FIDEICOMISO INMOBILIARIO (se lo considera un negocio)
1. IMPUESTOS: el Fiduciario se encarga de pagar todos los impuestos que atañen al proceso de construcción. Cuando
se devuelve su dinero o se le asigna una unidad, el inversor pasa a ser responsable de sus impuestos personales.
2. RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN: el valor de la rentabilidad prevista para un emprendimiento y si verificación en
el transcurso de la obra debería hacerse mediante el cálculo de la T.I.R. (Tasa Interna de Retorno), que es una
formula financiera compleja.
No obstante, en una primera evaluación se puede estimar que la rentabilidad usual de un proyecto inmobiliario
debería rondar entre el 20% y el 30%, considerando el ajuste por inflación. Si se toma en cuenta una preventa
exitosa, la rentabilidad podrá aumentar en forma considerable.
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3. INVERSIONES MÍNIMAS: la inversión a realizar debe representar el costo de un numero entero de unidades
funcionales a construir.
4. RECUPERO DE LA INVERSIÓN: dependiendo del emprendimiento, la magnitud del proyecto encarado, la
rentabilidad esperada y la estrategia particular de cada inversor, la inversión debería recuperarse en un término
variable entre 12 y 36 meses. El promedio usual para el caso de edificios de vivienda en propiedad horizontal hasta
10 pisos y 3 unidades por planta, es de un año y medio.
5. VENTA Y FINANCIAMIENTO DE LAS UNIDADES TERMINADAS: las unidades terminadas pueden ser recibidas por
los fideicomisarios para uso propio o renta (alquiler), o ser vendidas según las condiciones vigentes en el mercado
inmobiliario. La opción de financiamiento al comprador final puede ser a través de alguna institución bancaria o
financiera con una hipoteca, cuyas condiciones serán las del mercado en ese momento.
EXTINCIÓN DEL FIDEICOMISO
El fideicomiso se extinguirá por:
1. El cumplimiento del plazo o la condición a que se hubiera sometido, o el vencimiento del plazo máximo legal.
2. La revocación del fiduciante: si se hubiese reservado expresamente esa facultad, la revocación no tendrá efecto
retroactivo.
3. Cualquier otra causal prevista en el contrato.
Producida la extinción, el fiduciario estará obligado a entregar los bienes fideicomitidos al fideicomisario o a sus
sucesores, otorgando los instrumentos y contribuyendo a las inscripciones registrales que correspondan.
ARMADO DE UN FIDEICOMISO INMOBILIARIO
Se habla de la figura del fiduciario, y se pregona que el arquitecto asuma esa figura. Pero no siempre (es poco probable)
esa figura del fiduciario recae en una sola persona, normalmente son estructuras o empresas que se dedican a hacer
emprendimientos inmobiliarios, o equipos interdisciplinarios que se encargan de hacer estos desarrollos. Las diferentes
disciplinas que podemos encontrar en el último equipo son:
1. ÁREA TÉCNICA: actúan Arquitectos, Ingenieros y Técnicos, que trabajan en el anteproyecto primero, y el proyecto
con la adecuación y cumplimiento de las Normas y Reglamentaciones vigentes, luego; desarrollan el proyecto
ejecutivo completo, la determinación del costo total del emprendimiento, la programación de la obra, el
cronograma de inversiones, y la evaluación y selección de Contratistas y Proveedores.
2. ÁREA LEGAL Y NOTARIAL: conformada por Abogados y Escribanos, que van a trabajar en la redacción del Contrato
Marco del Fideicomiso y demás contratos vinculados y derivados; van a atender cuestiones jurídicas derivadas de
los contratos suscriptos; desarrollan la Escritura de Construcción del Fideicomiso y la trasferencia de los bienes
fideicomitidos; y realizan la escrituración de las unidades resultantes en orden de la extinción del Fideicomiso.
3. ÁREA FINANCIERA Y CONTABLE: conformada por Contadores y Lic. en Economía. Manejan los flujos de inversión
durante todo el proceso constructivo: la evaluación de posibles inversores (fiduciantes), la determinación de
proyecciones financieras, el control de las inversiones, y la adecuación y cumplimento de disposiciones impositivas
vigentes.
4. ÁREA DE MARKETING E INMOBILIARIA: al final, antes, o durante, puede aparecer éste área de ventas (que no es
requisito). Se realiza una evaluación del proyecto en función del mercado inmobiliario, y se establecen estrategias
de ventas.
DETERMIINACIÓN DEL COSTO TOTAL DEL EMPRENDIMIENTO
Factores a tener en cuenta:
1. PRECIO DE COMPRA DEL TERRENO: usualmente puede comprarse según 2 opciones: con dinero (contado, en
cuotas, o con otros inmuebles), o en equivalencia a cierta cantidad de unidades funcionales. Esta última forma,
permite negociar con posibles fiduciantes que tengan un terreno. Como arquitectos, es nuestro trabajo buscar
terrenos con buen potencial de inversión, teniendo en cuanta tanto las variables urbanísticas, como las variables
del mercado, que nos permitan encontrar un terreno más óptimo (actuamos como fiduciarios).
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2. COSTO TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN: sobre la base de un cómputo y presupuesto muy detallado y preciso, según
un pliego de especificaciones muy estricto; considerando la incidencia de los materiales y mano de obra en cada
uno de los rubros e ítems a realizar. Sin embargo, y al solo efecto de una primera estimación, puede considerarse
la superficie total multiplicada por el valor del m2 establecido en una publicación reconocida. (Ejemplo: Revista
Cifras).
3. GASTOS PRELIMINARES: por ejemplo, si el terreno es de uno de los fiduciantes, el dominio tiene que pasar al
fiduciario, por lo que es necesario realizar una escrituración para ceder los derechos de propiedad; constitución
del fideicomiso; aportes y honorarios profesionales; mensura, proyecto, estudio de suelos, cálculo de estructuras,
etc.; derechos y tasas: Municipales E.P.E, A.S.S.A., etc.; publicidad y marketing. Sin embargo, y al solo efecto de
una primera estimación, se puede considerar un porcentaje respecto al Costo Total de la Construcción.
4. GASTOS POSTERIORES: aportes y honorarios profesionales: dirección y conducción técnica, o el sometimiento al
Régimen de la Propiedad Horizontal o de Loteo, etc.; modificaciones menores de proyecto y cambio de
terminaciones; terminaciones de obra, decoración, palieres; publicidad y marketing; comercialización posterior;
multas, intereses y otros gastos eventuales. Sin embargo, y al solo efecto de una primera estimación, se puede
considerar un porcentaje respecto al Costo Total de la Construcción.
CÁLCULO DE PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN DEL FIDEICOMISO
Se establecen los siguientes valores:
1. SUPERFICIE CUBIERTA TOTAL (incluye superficies semicubiertas).
2. SUPERFICIE CUBIERTA COMÚN (incluye superficies semicubiertas).
3. SUPERFICIE CUBIERTA PROPIA (incluye superficies semicubiertas) de cada unidad funcional.
4. SUPERFICIE CUBIERTA COMÚN PROPORCIONAL A CADA UNIADA FUNCIONAL.
5. SUPERFICIE TOTAL DE CADA UNIDAD FUNCIONAL (superficie propia + proporción de superficie común).
6. PORCENJATE DE INCIDENCIA DE LA SUP. DE C/ UNIDAD SOBRE LA SUP. TOTAL: sup. total x unidad/ sup. cubierta
total.
7. INCIDENCIA POR UBICACIÓN: dentro del edificio, no la ubicación dentro de la ciudad. Se determinan según pautas
del Mercado, pero como criterio general se pueden tener en cuenta las vistas, orientaciones y los frentes y
contrafrentes.
8. INCIDENCIA POR ALTURA: se determinan según las pautas del Mercado, pero como criterio general: 1). Con
ascensor y buenas vistas = mayor altura implica apreciación. 2). Sin ascensor = mayor altura implica depreciación.
9. COEFICIENTE DE RECTIFICACIÓN: considera el porcentaje de superficie por unidad sobre el total, la incidencia por
ubicación, y la incidencia por altura.
10. PORCENTAJE DE INCIDENCIA AJUSTADA POR UNIDAD FUNCIONAL: porcentaje de superficie por unidad sobre el
total x el coeficiente de rectificación.
INSTRUMENTACIÓN FINANCIERA
1. APORTE DE LOS FIDUCIANTES: cada fiduciante aporta dinero en el emprendimiento según su porcentaje de
participación, que es equivalente a un número entero de unidades funcionales.
2. FORMAS DE PAGO:
1 Contado, se garantiza no tener que pagar los aumentos posteriores.
2). Financiado en una determinada cantidad de cuotas mensuales que, usualmente, coincide con el tiempo
previsto para el desarrollo del emprendimiento. El monto de cada cuota se reajusta según un índice
establecido en el contrato de fideicomiso. Dicho índice puede ser el de Cámara Argentina de Construcción
(C.A.C.); la variación de costos de determinados insumos claves (cemento, hierro, ladrillo, etc.); o una
fórmula polinómica que contiene diversas variables (C.A.C., variación de cotos de insumos claves, costo de
combustible, reajustes salariales de la U.O.C.R.A., etc.).
3) Financiado al “Costo de Obra”, las cuotas no van a ser iguales, sino que van a ir variando dependiendo el
avance de los rubros de la obra. Mensualmente el Fiduciario elabora un resumen de la inversión total
realizada en el emprendimiento, que es repartida proporcionalmente entre cada uno de los Fiduciantes.
EL ROL DEL ARQUITECTO EN UN FIDEICOMISO
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1. FIDUCIARIO: ver título Armado de un Fideicomiso Inmobiliario.

2. FIDUCIANTE: contando con la ventaja de tener el título de Arquitecto, podemos ser fiduciantes ofreciendo nuestro
trabajo. Mis honorarios de proyecto y dirección de obra, por ejemplo, me los pagan con la/s unidad/es
equivalente/s a mis honorarios.
MEDIANERÍA (Derecho Real, la propiedad sobre algo)

Vida útil del muro medianero: 90 años.
El derecho real de propiedad sobre algo representa la posibilidad de tener cosas, usarlas, poseerlas; ejerciendo sobre las
mismas la más absoluta voluntad, decisión y disposición. (Dominio)
Como expresión de propiedad compartida, aparece el Condominio: dos o más personas como dueñas de una misma cosa.
Esta forma especial de propiedad, se aplica al muro medianero entre dos inmuebles.
LA CUESTIÓN URBANÍSTICA. EL DERECHO PÚBLICO
 La Medianería lo impone lo Público (Código Civil, Reglamentos de Edificaciones) y se regula por el Derecho Privado.
 Determina la subdivisión catastral del suelo urbano en lotes.
 Optimiza los espacios compartiendo el muro lateral entre dos heredades.
En Medianería vuelve a aparecer el juego de derechos y obligaciones. El derecho de propiedad me permite usarla y
disponerla, pero sin impedir que el vecino pueda hacer el mismo uso. Y tengo como obligación tanto el pago de compra
del derecho (estableciendo un acuerdo económico entre partes), como el pago por su mantenimiento y reparaciones.
Los derechos y obligaciones que emergen de la medianería, dentro del sistema de nuestro Código, sin inherentes al
derecho de propiedad sobre el bien del cual nacen, y se transmiten con él: PROPTER REM (siguen a la cosa). Por ejemplo,
si el dueño que hizo uso sin pagar de una medianera, vende su casa, el nuevo dueño será el que tenga la obligación de
pagar la medianera, porque la obligación va sobre la cosa, no sobre la persona.
El caso de los tapiales, si bien no están compartiendo propiedades en cuanto a construcciones, sí están compartiendo el
cerramiento del terreno que, en el caso de las ciudades, es obligatorio.
DEFINICIÓN
ARTÍCULO 2006 – Muro, cerco o foso:
1. Lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
2. Encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
3. Contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide
con el limite separativo;
4. Medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
5. Privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
6. De cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
7. De elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
8. Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.
ARTÍCULO 2007 – Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de
población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro
lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
Desde un concepto arquitectónico – urbanístico, podemos decir que la pared medianera es el muro que une ambas
propiedades.
ARTÍCULO 2008 – Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante, y de altura no
menor a 3 metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria
de las que disponen las reglamentaciones locales. Por ejemplo, el tapial mínimo en la ciudad de Santa Fe, es de 1,80m.
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USOS DE LA PARED MEDIANERA

Se hace uso del muro en forma:
1. ESPECÍFICA: se hace uso del muro, por ejemplo, para soportar cargas, para aislamiento acústico, térmico, para
separarse del exterior, cubrir una cochera, colocar cañerías de agua, luz, gas, soportes de toldos, etc.
2. SIMPLE CERRAMIENTO: se hace uso del muro para cuidar la intimidad o seguridad.
3. ALTURA DE CERRAMIENTO FORZOSO: 3m si las normas municipales no establecen otra altura. (Normalmente es
de 1,80m a 2,00m).
UBICACIÓN
 Se emplaza o ubica en el límite que separa ambos lotes o parcelas.
 El asentamiento ideal es el encaballado, mitad y mitad.
 Su plano medio coincide con el eje divisorio de los terrenos.
 Será de propiedad compartida desde el cimiento y el suelo, hasta la altura del edificio más bajo.
VARIANTES DE SU IMPLANTACIÓN
 Puede estar desplazada hacia un lado o hacia el otro del eje. El muro seguirá siendo medianero, por lo que el
segundo edificante pagará el muro como debe hacerse siempre, sumando o restando según corresponda, la franja
de terreno que se ganó o perdió por ese desplazamiento. Aparece la “venta forzosa”.
 Desplazamiento hacia un lado u otro del eje medio de los terrenos.
Así inferimos que: la medianera está al servicio de ambos edificios, de ambos linderos. Desde que se hace tiene destino
de ser una cosa compartida: se hace como propia, pero con destino de compartido.
NATURALEZA JURÍDICA
 Condominio indiviso, de indivisión forzosa, pero que tiene áreas comunes y exclusivas. Es común, porque ambos
linderos comparten la totalidad del muro, pero son exclusivas en sus caras.
 Es una propiedad comunitaria, compartida, que debe ser solidaria, aunque manifieste una exclusividad.
 ARTÍCULO 2010 – Presunciones:

A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros, se presume
medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura, se presume privativo del dueño del
edificio más alto.
 ARTÍCULO 2014 – Cobro de la medianería:
El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del
terreno, del muro, y de sus cimientos. Si lo construye encaballado, solo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus
cimientos.
 ARTÍCULO 2015 – Mayor valor por características edilicias:

No puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del muro y de sus cimientos, con relación a la
estabilidad y aislación de agentes externos, que exceden los estándares del lugar.
FORMAS DE ADQUISICIÓN DE LA MEDIANERA
1. POR CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS: coincidencia de ejecución y afrontamiento de los gastos.
2. POR COMPRA: cuando la uso, pago el mismo.
3. POR DONACIÓN: el propietario hasta ese momento cede su derecho a cobrar.
4. POR PRESCRIPCIÓN: transcurrido el tiempo establecido, una parte adquiere el derecho a la propiedad y uso,
mientras que la otra pierde el derecho a reclamar su pago. En este caso, el plazo es de 20 años.
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 ARTÍCULO 2019 – Valor de la medianería:

El valor computable de la medianería es el del muro, cimientos o terreno, según corresponda, a la fecha de la mora.
 ARTÍCULO 2020 – Inicio del curso de la prescripción extintiva:

El curso de la prescripción de la acción de cobro de la medianería respecto al muro de cerramiento se inicia desde el
comienzo de su construcción; y respecto al de elevación o al enterrado, desde su utilización efectiva por el titular
colindante.
 ARTÍCULO 2027 – Mejoras en la medianería urbana:

Los condóminos están obligados, en la proporción de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones
de la pared como mejoras necesarias, pero no están obligados si se trata de gastos de mejoras útiles o suntuarias que no
son beneficiosas para el titular colindante.
DEPRECIACIÓN (Se calcula con la Tabla de Ross - Heidecke)
La depreciación es una reducción de utilidades, expresadas en unidades monetarias y debido a un deterioro en un activo
físico, en razón del desgaste, la edad o decadencia física, la insuficiencia, la obsolescencia, el descuido en la conservación.
PROPIEDAD HORIZONTAL
NATURALEZA JURÍDICA - ASPECTOS COMPARTIDOS CON MEDIANERÍA
 DOMINIO/ CONDOMINIO: existe una combinación entre lo que llamamos Dominio (lo exclusivo), y una
adecuación a lo que es el Condominio. En PH, este principio se complejiza en relación con Medianería; empieza a
aparecer una combinación de propiedades exclusivas, y co-propiedades. Por ejemplo, en un edificio en altura,
tenemos departamentos de dominio exclusivo, y lugares comunes donde se comparte la propiedad.
 INDIVISIÓN FORZOSA: porque compartimos propiedad, elementos, áreas, que no pueden separarse. Por ejemplo,
si yo soy dueña de un departamento en el 8vo piso de un edificio y decido venderlo, no lo puedo hacer sin incluir
los espacios comunes como los ascensores y el hall de ingreso.
 PÚBLICO/ PRIVADO (orden urbano): la PH, como figura, aparece definida y conceptualizada en el Código Civil y,
por ende, lo que sería el Derecho Público. Si bien no estamos obligados, desde el punto de vista administrativo –
jurídico, la PH es la que se pone como el modelo a adaptar. Y, la parte privada se refiere a los acuerdos y manera
de organizarse que se toma puertas adentro de las líneas municipales.
ANTECEDENTES
La Propiedad Horizontal es una forma de propiedad que surge de la necesidad de espacio físico en los asentamientos
urbanos, y el mayor y mejor aprovechamiento del suelo. Entonces, podemos decir que la PH se crea como formato jurídico
que nos permite multiplicar tantos planos horizontales como sea necesario (siempre respetando las reglamentaciones y
normas), y asignarle a cada uno de ellos, uno o varios propietarios.
El crecimiento de las ciudades, producto de la dinámica social de la misma, trae aparejado consigo una serie de problemas
para acceder al suelo y la vivienda digna. Como respuesta, se crea el Régimen de Propiedad Horizontal, que intenta dar el
derecho y la arquitectura a una necesidad social y económica de optimizar el suelo urbano y hacerlo mucho más
eficiente. Se desprende del concepto de propiedad del suelo.
 1869 – Código Civil de Vélez Sarsfield: LO PROHIBE

“El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última
Voluntad” (art. 2017).
 1948 – Ley 13.512 de PROPIEDAD HORIZONTAL:
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“Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una
sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán
pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede
pertenecer en condominio a más de una persona” (art. 1).
 2015 – Nuevo Código Civil y Comercial:

Se incorpora la Propiedad Horizontal como un DERECHO REAL, esto es, cuando la relación jurídica se establece entre una
persona y una cosa. (Libro IV, Título V, arts 2037 a 2072).
CONSTITUCIÓN DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL
 ARTÍCULO 2028:
“A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos debe redactar, por escritura pública,
el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad
horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional”.
Esto es, se debe armar un documento de escritura pública donde se deja aclarado quienes son los propietarios o los
condóminos del edificio, y al cual se le va a anexar un reglamento de co-propiedad y administración de propiedad
horizontal, que forma parte de esa escritura, y debe inscribirse en el registro público inmobiliario. En el mismo, se detallan
tanto las partes exclusivas como las partes comunes del edificio, y la forma de organización jurídica y administrativa del
mismo.
Pasos previos: Permiso de obra; Plano conforme a obra; Plano de subdivisión: asignar cada una de las áreas a un
propietario particular identificado.
CONSORCIO
El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica Consorcio, que conforma la
Propiedad Horizontal. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la Asamblea, el Consejo de Propietarios y el
Administrador.
La personalidad del Consorcio se extingue por la desafectación del inmueble al régimen de PH, sea por acuerdo unánime
de los propietarios, instrumentando en escritura pública, o por resolución judicial inscripta en el Registro Inmobiliario.
(Art. 2044).
ORGANIZACIÓN DEL EDIFICIO EN PH
1. Reglamento de Propiedad Horizontal
2. Consorcio – Subconsorcio (sectores con independencia funcional o administrativa)
a. ADMINISTRADOR: representante legal del consorcio en carácter de mandatario. Es quien toma las decisiones
y representa al consorcio respecto de cada uno de los propietarios. Puede ser propietario de una unidad
funcional o un tercero, así como también puede ser una persona humana o jurídica. El administrador se va a
encargar de administrar las expensas, de cobrarlas, de llevar adelante las tareas que hagan falta para el
mantenimiento y la reparación de las diferentes áreas comunes del edificio, y hace los reclamos pertinentes
ante el incumplimiento del pago de expensas, en nombre del consorcio.
b. ASAMBLEAS: reunión de co-propietarios. Ordinarias: se establecen de forma anual, donde se hacen las
rendiciones de cuentas; Extraordinarias: urgentes.
c. CONSEJO DE PROPIETARIOS: cuando los consorcios corresponden a edificios o conjuntos muy grandes, la
Asamblea puede designar un consejo integrado por co-propietarios para tratar algunos temas específicos.
FACULTADES, DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
1. PUEDE: Enajenar; construir derechos personales o reales (incluye partes comunes).
2. DEBE: Cumplir con los reglamentos (PH, Interno); conservar el estado de su unidad funcional; pagar expensas.
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3. NO DEBE: Modificar el destino de su unidad funcional; perturbar la tranquilidad; ejercer actividades que
comprometan la seguridad; depositar cosas peligrosas. En caso de no cumplir, se aplican penalidades.
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (distinto al Reglamento Interno de Convivencia).
Función: se dice que es la verdadera ley del edificio, el verdadero “contrato” entre propietarios, porque regula la vida en
el inmueble, está sujeto al régimen legal.
Constitución: escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Contenidos básicos:
 Designación del administrador
 Destino de las unidades funcionales
 Uso de las partes comunes
 Forma y proporción de la contribución a expensad
 Convocatoria a asambleas, quórum, mayorías
La PH puede nacer de diferentes modos:
1. Edificio construido por propietario único que declara la obra nueva, y constituye el régimen de PH haciendo una
subdivisión del mismo para poder ir enajenando los distintos pisos, locales, cocheras, etc.
2. Existe un condominio sobre un edificio, los condóminos podrán afectarlo al régimen de PH, siempre y cuando el
edificio cumpla con los requisitos previstos en la ley, es decir, que se trate de unidades funcionales
independientes, y que tengan una comunicación con la vía pública, directamente o mediante un pasaje común.
3. Supuesto de la PH construida por el Derecho Real de Superficie. El superficiario se encuentra facultado para que
la construcción edificada sobre el terreno del propietario se afecte al Régimen de PH. En dicho caso, el derecho
de PH se extingue en la extinción del derecho de Superficie.
DEFINICIÓN
La Propiedad Horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio, que otorga a su titular las facultades
de uso, goce y disposición material y jurídica. El mismo se ejerce sobre partes privativas y sobre partes comunes de un
edificio, según con lo que se establece en el respectivo reglamento de PH. Las distintas partes del inmueble, así como las
facultades que sobre ellas se tienen, son independientes y conforman un todo no escindible. (Art. 2037).
Tiene como principal característica que ella coexisten dos clases de derechos de propiedad:
1. Derecho de PROPIEDAD INDIVIDUAL, sobre la unidad funcional.
2. Derecho de PROPIEDAD COLECTIVA O DE LA COMUNIDAD que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de
toda la construcción.
Entonces, dentro del inmueble afectado a PH, tenemos cosas y partes propias, privativas (Derecho real de Dominio); y
cosas y partes comunes, que pueden ser necesariamente comunes, o no indispensables (Derecho real de Condominio).
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar los derechos de los otros
propietarios. Las cosas y partes necesariamente comunes son, por ejemplo:
1. Terreno;
2. Pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí, y a éstas con el exterior;
3. Techos, azoteas, terrazas y patios solares;
4. Cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso los balcones indispensables
para mantener la seguridad;
5. Locales e instalaciones de servicios centrales;
6. Cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso a la Unidad
Funcional;
7. Vivienda para alojamiento del encargado;
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8. Ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

9. Muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí, y con cosas y partes comunes;
10. Instalaciones necesarias para el acceso y la circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la
unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
11. Artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
12. Locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Cosas y partes comunes no indispensables, por ejemplo:
1. Piscina;
2. Solarium;
3. Gimnasio;
4. Lavadero;
5. Salón de Usos Múltiples.
MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES
 Mejora u obra nueva: son aquellas construcciones o modificaciones que se realizan sobre cosas y partes comunes
que no alteran sustancialmente al edificio y que para su realización se requiere la mayoría absoluta, puesto que
se trata de simples innovaciones.
Puede pedirla un propietario o un grupo de los mismos (puede decidirla todo el Consorcio).
Si las tareas NO gravitan o modifican estructuralmente el inmueble, aunque no se eleven más pisos y no se hagan
excavaciones, se requiere la aprobación de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional
autorizado. Si se niega autorización, pueden recurrir a la justicia, donde el Juez puede suspender la resolución asamblearia.
El Juez deberá evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la
seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la
mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
Por ejemplo, la instalación de medidas de seguridad contra incendios en los sectores destinados a cocheras en un edificio
sometido a la PH constituye una innovación, pues tiende al mejoramiento y la seguridad de dichos sectores y, por ende,
de la integridad de todo el edificio.
Si las tareas SÍ gravitan o modifican estructuralmente el inmueble, aunque no se eleven más pisos y no se hagan
excavaciones, se requiere la aprobación por unanimidad de todo el Consorcio. También requiere unanimidad la mejora u
obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario, el cual deberá
efectuarla a su costa y deberá soportar los gastos de la modificación del reglamento de PH y de su inscripción, si hubiera
lugar a ellos.
Puede pasar que existan obras sin autorización que afecten partes comunes, pero tendrán una penalización, generalmente
económica. Por ejemplo, si yo quisiera cerrar mi balcón (propiedad común de uso exclusivo), y lo hago sin pedir
autorización, seré responsabilizada porque estaría modificando la fachada del edificio. En cambio, de ponernos de acuerdo
todos los propietarios de cerrar todos los balcones de la misma manera, creamos una nueva fachada de las que estuvimos
todos de acuerdo.
DAÑOS A UNIDADES FUNCIONALES (proveniente de mejoras, obras nuevas o ausencia de mantenimiento)
 Generado por parte común: se responsabiliza el Consorcio.
 Generado por parte privativa: se responsabiliza el Propietario.
REPARACIONES URGENTES
Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar
reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado,
el Consorcio puede negar el reintegro total o parcial, y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado
anterior, a costa del propietario.
19
UNIDAD FUNCIONAL – DEFINICIÓN

El derecho de PH se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios
susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con
la vía pública, directamente o mediante un pasaje en común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y las partes de uso común del
inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias a servirla.
(Art. 2039).
UNIDADES COMPLEMENTARIAS – DEFINICIÓN
Una unidad complementaria es el conjunto de superficies cubiertas y/o semicubiertas y/o descubiertas directamente
comunicadas y unidas entre sí, que por su naturaleza tienen por finalidad servir a las unidades funcionales. Por ejemplo,
bauleras, cocheras individuales, etc.
PARCIAL 3
1) MEDIANERÍA, definir conceptualmente, naturaleza jurídica y sus características generales. La cuestión urbana. Las
formas de adquisición de derechos. Esquematice la función y relación del arquitecto con la figura de medianería.
A la Medianería lo impone lo Público (Código Civil, Reglamentos de Edificaciones) y se regula por el Derecho Privado;
determina la subdivisión catastral del suelo urbano en lotes, y optimiza los espacios compartiendo el muro lateral entre
dos terrenos.
Se trata de un Derecho Real de Condominio indiviso, de indivisión forzosa, pero que tiene áreas comunes y exclusivas. Es
común, porque ambos linderos comparten la totalidad del muro, pero son exclusivas en sus caras; y de indivisión forzosa
porque se comparte una propiedad que no puede dividirse, que debe ser solidaria, aunque manifieste una exclusividad.
Será de propiedad compartida desde el cimiento y el suelo, hasta la altura del edificio más bajo.
Siendo un derecho compartido, desde un concepto arquitectónico – urbanístico, podemos decir que la pared medianera
es el muro que une ambas propiedades, no que las divide. Es un cerramiento forzoso urbano, tanto el muro medianero
como los tapiales que, si bien no están compartiendo propiedades en cuanto a construcciones, sí están compartiendo el
cerramiento del terreno que, en el caso de las ciudades, es obligatorio.
En Medianería aparece el juego entre derechos y obligaciones. El derecho de propiedad me permite usarla y disponerla,
pero sin impedir que el vecino pueda hacer el mismo uso. Y tengo como obligación tanto el pago de compra del derecho
(estableciendo un acuerdo económico entre partes), como el pago por su mantenimiento y reparaciones. Estos derechos
y obligaciones tienen la característica de PROPTER REM (siguen a la cosa). Por ejemplo, si el dueño que hizo uso sin pagar
de una medianera, vende su casa, el nuevo dueño será el que tenga la obligación de pagar la medianera, porque la
obligación va sobre la cosa, no sobre la persona.
Formas de adquisición de medianería:
1. POR CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS: coincidencia de ejecución y afrontamiento de los gastos.
2. POR COMPRA: cuando la uso, pago el mismo.
3. POR DONACIÓN: el propietario hasta ese momento cede su derecho a cobrar.
4. POR PRESCRIPCIÓN: transcurrido el tiempo establecido, una parte adquiere el derecho a la propiedad y uso,
mientras que la otra pierde el derecho a reclamar su pago. En este caso, el plazo es de 20 años.
2) MEDIANERÍA. Explique conceptualmente los pasos a seguir o considerar para la liquidación del valor de reposición del
muro medianero.
20
Para la liquidación del valor de reposición del muro medianero se necesita tener un cómputo métrico del mismo, para el
cual debemos confeccionar una planilla donde computaremos nivelación del terreno y replanteo de obra; excavación y
llenado de cimientos; mampostería de cimientos y de elevación de ladrillos comunes; aislaciones verticales y horizontales;
azotado impermeable; y revoques. Una vez hecho este cómputo, podemos proceder a presupuestar el muro, donde
tendremos en cuenta los costos directos de materias y mano de obra, y los costos indirectos de beneficios, gastos
generales e impuestos, que suelen ser un porcentaje de aplicación a los costos directos.
A este valor de reposición, debemos aplicarle lo que se llama depreciación: una reducción de utilidades, expresadas en
unidades monetarias y debido a un deterioro físico, en razón del desgaste, la edad, la insuficiencia, la obsolescencia, el
descuido en la conservación. Este coeficiente se calcula con la Tabla de Ross – Heidecke, teniendo en cuenta la antigüedad
del muro y su estado de conservación.
Contrario a lo que se piensa, si el muro divisorio de 2 terrenos linderos está ubicado completamente sobre alguno de ellos,
sigue estando regulado por el régimen de medianería. La ubicación ideal sería encaballada, pero de no ser así, el segundo
edificante deberá pagar el muro como debe hacerse siempre, sumando o restando según corresponda, la franja de terreno
que se ganó o perdió por ese desplazamiento. Aparece la “venta forzosa”.
3) PROPIEDAD HORIZONTAL, concepto y naturaleza. Características principales y cómo se organiza administrativamente.
Defina la misma y explique brevemente como funciona. Plantee y define los derechos y obligaciones en la PH,
características y cómo funcionan.
La naturaleza jurídica de la PH presenta aspectos compartidos con la Medianería: existe una combinación entre lo que
llamamos Dominio (lo exclusivo), y una adecuación a lo que es el Condominio (propiedad compartida). En PH, este
principio se complejiza en relación con Medianería, ya que empieza a aparecer una combinación de propiedades
exclusivas, y co-propiedades. Por ejemplo, en un edificio en altura, tenemos departamentos de dominio exclusivo, y
lugares comunes donde se comparte la propiedad.
Es de indivisión forzosa, porque compartimos propiedad, elementos, y áreas, que no pueden separarse. Por ejemplo, si
yo soy dueña de un departamento en el 8vo piso de un edificio y decido venderlo, no lo puedo hacer sin incluir los espacios
comunes como los ascensores y el hall de ingreso.
Y, en cuando al orden urbano, la PH, como figura, aparece definida y conceptualizada en el Código Civil y, por ende, lo que
sería el Derecho Público. Si bien no estamos obligados, desde el punto de vista administrativo – jurídico, la PH es la que
se pone como el modelo a adaptar. Sin embargo, se regula por el Derecho Privado: los acuerdos y la manera de organizarse
se toman puertas adentro de las líneas municipales.
La Propiedad Horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio, que otorga a su titular las facultades
de uso, goce y disposición material y jurídica. Tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de
derechos de propiedad: 1) Derecho de PROPIEDAD INDIVIDUAL, sobre las partes privativas: la unidad funcional; y 2)
Derecho de PROPIEDAD COLECTIVA O DE LA COMUNIDAD que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la
construcción. Estas áreas se establecen en el respectivo reglamento de PH.
Como propietarios, podemos enajenar y construir derechos personales o reales (incluyendo partes comunes). Debemos
cumplir con los reglamentos, tanto con el de Propiedad Horizontal, como con el de Reglamento Interno de Convivencia;
conservar el estado de nuestra unidad funcional; pagar expensas. NO debemos modificar el destino de nuestra unidad
funcional; perturbar la tranquilidad; ejercer actividades que comprometan la seguridad; depositar cosas peligrosas. En
caso de no cumplir, se aplicarán penalidades.
La PH se constituye con un documento de escritura pública donde se deja aclarado quiénes son los propietarios o los
condóminos del edificio, y al cual se le va a anexar un reglamento de co-propiedad y administración de propiedad
horizontal, que forma parte de esa escritura, y debe inscribirse en el registro público inmobiliario. En el mismo, se detallan
tanto las partes exclusivas como las partes comunes del edificio, y la forma de organización jurídica y administrativa del
mismo.
La organización administrativa de una PH se realiza a través del Consorcio. Esto es, el conjunto de los propietarios de las
unidades funcionales, que constituyen la persona jurídica de Consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble, y sus órganos
21
son la Asamblea, el Consejo de Propietarios y el Administrador. Este último es el representante legal del Consorcio en
carácter de mandatario. Es quien toma las decisiones y representa al consorcio respecto de cada uno de los propietarios.
Puede ser propietario de una unidad funcional o un tercero, así como también puede ser una persona humana o jurídica.
El administrador se va a encargar de administrar las expensas, de cobrarlas, de llevar adelante las tareas que hagan falta
para el mantenimiento y la reparación de las diferentes áreas comunes del edificio, y hace los reclamos pertinentes ante
el incumplimiento del pago de expensas, en nombre del consorcio.
4) PROPIEDAD HORIZONTAL. A partir de un ejemplo seleccionado y propuesto por el alumno, determine áreas y
elementos de propiedad exclusivos y comunes. Explique qué significa propiedad exclusiva o privativa y que derechos
y obligaciones surgen a partir de ella.
Cuando hablamos de propiedad exclusiva o privativa, estamos haciendo referencia al derecho real de Dominio que
podemos tener sobre una cosa. Se trata del derecho de mayor contenido, donde la persona puede hacer prácticamente
lo que quiere con aquella cosa que es de su propiedad, siempre teniendo en cuenta las limitaciones que ejerce la
legislación. En este sentido, por ejemplo, yo puedo ser propietaria de un departamento de un edificio, y tener el derecho
exclusivo y excluyente de Dominio sobre él. Al mismo tiempo, al estar bajo el Régimen de PH, soy co-propietaria de las
partes comunes de dicho edificio. Estas partes pueden ser necesariamente comunes: no solo los espacios compartidos de
ingreso, circulaciones, halls o palieres, sino también el terreno, los techos, los patios, las estructuras, las instalaciones que
conecten más de una unidad funcional, todos aquellos locales destinados a conserjería si los hubiera, entre otras; o,
dependiendo de la complejidad del proyecto, pueden existir áreas comunes no indispensables, como las piscinas, los
solariums, gimnasios, SUMs, lavaderos.
5) FIDEICOMISO. Concepto de la figura. La definición legal o jurídica. Características generales del contrato de
fideicomiso. Enumere y defina las mismas. Su aplicación en la construcción y los sujetos que intervienen. Esquematice
un proyecto de inversión donde se aplica este sistema y los diferentes roles que como profesional puede asumir,
justificando la decisión.
El Fideicomiso como figura jurídica permite aislar bienes, flujos de fondos, negocios, derechos entre otras cosas, en un
“patrimonio independiente y separado con diferentes finalidades”. En este sentido, por definición “hay contrato de
fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra
persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el
contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario”.
El contrato de Fideicomiso debe tener: la individualización de los bienes objeto del contrato; la determinación del modo
en que otros bienes pueden ser incorporados al fideicomiso; el plazo o condición a que se sujeta la propiedad fiduciaria;
la identificación del beneficiario; el destino de los bienes a la finalización del fideicomiso, con indicación del fideicomisario
a quien deben transmitirse; los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo, si cesa.
En la construcción, se habla de Fideicomiso Inmobiliario, donde encontramos la figura del Fiduciante o Fideicomitente,
quien transmite parte de sus bienes (muebles o inmuebles) a la figura del Fideicomiso; el Fiduciario, que se convierte en
propietario de los bienes fideicomitidos, y genera acciones de las cuales consigue un beneficio; y el Beneficiario/
Fideicomisario, dos figuras que suelen juntarse, siendo que el beneficio de propiedad plena se obtiene al finalizar el
Fideicomiso. Cabe aclarar que los bienes fideicomitidos conforman un patrimonio separado del patrimonio de las figuras
del Fideicomiso, y se registran como propiedad fiduciaria.
Un Fideicomiso Inmobiliario es un tipo de fideicomiso de inversión, donde los fiduciantes están obligados a aportar la
totalidad de los fondos necesarios para comprar el terreno y para hacer frente a todos los costos que demande la obra.
Una muy buena oportunidad de inversión, por ejemplo, tanto para el fiduciante como para el fiduciario, es transmitir el
dominio de un terreno en equivalencia a cierta cantidad de unidades funcionales. Esta forma permite negociar con
posibles fideicomitentes que tengan un terreno y, como arquitectos, es nuestro trabajo buscar superficies con buen
potencial de inversión, teniendo en cuanta tanto las variables urbanísticas, como las variables del Mercado.
En la construcción, la figura del fiduciario suele recaer sobre estructuras o empresas que se dedican a hacer
emprendimientos inmobiliarios, o equipos interdisciplinarios, donde podemos encontrar áreas diferenciadas: técnica,
legal, y de márketing.
22
Siguiendo con el ejemplo anterior, y suponiendo que se tratase de un edificio de departamentos, el mismo deberá ser
registrado como propiedad fiduciaria, hasta que el Fideicomiso finalice. Una vez extinto el mismo, cada fiduciante recibirá
la cantidad de unidades funcionales que se equivalgan a lo que invirtió.
Nosotros como arquitectos, corremos con ventaja en este tipo de inversiones: podemos desarrollar tanto el rol de
fiduciario, participando en el área técnica de una empresa constructora, por ejemplo; como el rol de fiduciante, ofreciendo
nuestro trabajo como forma de paso.
Al momento de decidir invertir en un fideicomiso inmobiliario, usted puede hacer una inversión como fiduciante mediante
una suma de dinero o bien, con algún bien que tenga a su nombre, a cambio de, por equivalencia, una cierta cantidad de
unidades funcionales. A partir de ese momento, su diseño queda protegido y será utilizado para llevar adelante el proyecto
inmobiliario. En un plazo de aproximadamente 24 meses (varía según proyecto), y colocándose como fideicomisario, usted
podrá recibir sus unidades para las cuales invirtió.
A partir de aquí su dinero queda protegido para la construcción del proyecto por el administrador fiduciario, el cuál se
encargará de llevar a cabo todas las tareas requeridas para la construcción y administración del mismo. Es un sistema
seguro ya que ningún acreedor puede hacer uso del dinero del fideicomiso, tanto del fiduciario como del fiduciante, ya
que es una inversión puesta en un contrato de fideicomiso y no un bien propio. De esta manera puede controlar de que
manera su dinero es utilizado e invertido en las difierentes tareas requeridas para llevarlo a cabo.
En un plazo de aproximadamente 24 a 36 meses, y completado el contrato del fideicomiso usted como fideicomisario
podrá recibir sus unidades listas y corroborar que todos los objetivos y plazos hayan sido cumplidos. Es así como, en un
plazo corto a partir de la inversión realizada puede tener un renta de entre el 20% y 30%
23

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ARBOATTI, Ailén | 2021

ARQUITECTURA LEGAL – Pacor

CONTRATO – Código Civil y Comercial

 ARTÍCULO 991 – Deber de buena fe:

CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS

 ARTÍCULO 967 – Contratos a título oneroso y a título gratuito:

 ARTÍCULO 968 – Contratos conmutativos y aleatorios:

OBJETIVOS DE LOS CONTRATOS

 ARTÍCULO 1023 – Parte del contrato:

¿QUÉ SON LOS DERECHOS?

¿QUÉ SON LAS OBLIGACIONES?

 ARTÍCULO 724 – Definición:

 ARTÍCULO 725 – Requisitos:

 ARTÍCULO 773 – Concepto: (obligaciones de dar, hacer, o no hacer)

FORMAS DE LICITACIÓN DE LAS OBRAS Y DE COTIZAR PRECIOS

RÉGIMEN LABORAL INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

DERECHOS REALES – Código Civil y Comercial (Libro Cuarto)

¿CUÁLES SON LOS DERECHOS REALES?

DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA

DIFERENCIAS ENTRE PROPIEDAD HORIZONTAL Y CONJUNTOS INMOBILIARIOS

DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA DE USO O APROVECHAMIENTO

DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA DE GARANTÍA

ALTERNATIVAS DE INVERSIÓN EN CONSTRUCCIÓN

1. FIDUCIARIO: ver título Armado de un Fideicomiso Inmobiliario.

MEDIANERÍA (Derecho Real, la propiedad sobre algo)

USOS DE LA PARED MEDIANERA

 ARTÍCULO 2010 – Presunciones:

 ARTÍCULO 2015 – Mayor valor por características edilicias:

 ARTÍCULO 2019 – Valor de la medianería:

 ARTÍCULO 2020 – Inicio del curso de la prescripción extintiva:

 ARTÍCULO 2027 – Mejoras en la medianería urbana:

 1869 – Código Civil de Vélez Sarsfield: LO PROHIBE

 1948 – Ley 13.512 de PROPIEDAD HORIZONTAL:

 2015 – Nuevo Código Civil y Comercial:

8. Ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

UNIDAD FUNCIONAL – DEFINICIÓN

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