ADMINISTRACION DE CONTRATOS Y MARCO LEGAL

Trabajo Final

1er Tema (8 puntos)

El señor Jaime Cruz Saravia suscribió un contrato de compraventa de bien futuro con la
Constructora América SAC., por la adquisición de un Departamento, dos estacionamientos y un
Deposito por el precio de S/. 800,000.00, incluido IGV., el 15 de enero de 2016, el cual debía ser
entregado el 15 de enero de 2017, sin embargo la Constructora no ha podido cumplir con su
entrega, la cual recién se efectuara el 15 de julio del presente año, el propietario vive en un
departamento alquilado y está pagando las cuotas de su crédito hipotecario.

Analice y justifique su respuesta en los siguientes casos:

1. Que asesoraría al Sr, Cruz, respecto a la situación indicada que alternativas le

plantea, que cláusula de salvaguarda podría redactar que garantice la entrega de
las unidades inmobiliarias, y el perjuicio que está ocasionando esta demora, como
le podría pagar esta indemnización la Constructora.

En el contrato se debe estipular una cláusula que cuando exista demora en la entrega de
la inmobiliaria por parte de la constructora, está pague una penalidad diaria por retraso, y
también que la constructora pague al Sr. Cruz un monto por daños y perjuicios debido a
que él realiza un pago por alquiler de departamento, lo que le ocasiona un gasto
adicional.

2. Es posible resolver el contrato de compraventa en forma unilateral, justifique su

respuesta.
Si se puede resolver el contrato de compraventa en forma unilateral, esto se da cuando
en el contrato se estipula una cláusula al momento de suscripción del documento.
En consecuencia, el contrato de compraventa en forma unilateral implica un pacto de
rescate, que consiste en que el vendedor dé un inmueble se reserva el derecho de
recobrar el bien transferido devolviendo al comprador el precio que ha recibido. En tal
sentido, este derecho se ejercita mediante la comunicación de la decisión de resolver el
contrato en virtud al pacto de retroventa dentro del plazo de ley, así como con la
devolución del precio sin ninguna cantidad adicional a favor del comprador.

Finalmente se aconseja que antes de vender o comprar un inmueble se asesore

legalmente para que pueda contar con un contrato de compraventa debidamente
elaborado que le asegure una posición de ventaja y plena seguridad jurídica frente a la
otra parte contratante.

3. El Sr. Cruz ha decidido vender su Departamento, estacionamientos y deposito por

el precio de S/. 1’000,000.00, establezca y liquide los impuestos que gravan esta
operación, que corresponden al comprador y al vendedor.
Por este importe se deberá pagar el impuesto a la renta de segunda categoría por el
monto ganado que en este caso el monto de venta es de S/. 1’000,000.00 y el costo de
compra fue de S/. 800,000.00, dejando una ganancia en ese periodo de S/.200,000.00.
Para este caso aplicaría el 5% que a su vez es S/. 10,000.00.
Por otra parte, el comprado pagara el impuesto de alcabala, el Impuesto de Alcabala es el
impuesto que se aplica ante la compra o transferencia de un bien inmueble, que se aplica
por un porcentaje del 3% al precio de la venta total, quitando y/o exonerando S/.
42,000.00equivalente a 10 UIT, tal es así que se aplicaría solo para el monto de S/.
958,000.00, llegando a liquidarse la suma de S/. 28,740.00
 4. El Sr, Cruz ha adquirido el departamento con financiamiento bancario, quienes
intervendrían en la compraventa y que alternativa puede plantear para facilitar este
tipo de operación.
Agente Inmobiliario; la labor del agente inmobiliario es comercializar la vivienda,
poniendo en contacto al vendedor y comprador, ayudándoles a alcanzar un acuerdo
satisfactorio. El agente inmobiliario también conoce técnicas de comercialización que
pueda ayudar en el proceso de compra y venta.

El agente Inmobiliario ayuda a quien quiere vender a fijar un precio de mercado para la
vivienda y busca compradores potenciales. Del mismo modo, ayuda al comprador a
buscar una vivienda que se ajuste a sus necesidades dentro de su presupuesto.

El profesional FINANCIERO y su intervención tendrá lugar cuando sean necesaria la

financiación.
Misión: La labor del banco es aportar la financiación necesaria en caso de que el
comprador no pueda pagar el precio del inmueble por sus propios medios.

Funciones: En caso de necesidad de financiación, el banco analizará la solvencia del

comprador y las garantías que aporta (esencialmente la hipoteca, aunque puede pedir
otras) y la viabilidad de conceder un préstamo, todo ello de conformidad con sus propios
criterios.

El notario es un PROFESIONAL JURIDICO que da fe al negocio que se realiza,

comprobando determinados requisitos legales sobre la vivienda.

2do Tema (6 puntos)

Considerando que se trata de un Contrato de Obra Pública sobre la base de Precios Unitarios

Responda las siguientes interrogantes:

1. Cuál es su apreciación sí ocurriesen circunstancias de orden económico no

previstas en el contrato que determinen un aumento de los costos de los trabajos
aún no ejecutados, sustente su posición.
Se debe aplicar un adicional de obra, ya que no existen esas partidas en el expediente
técnico y esto ocasiona que no se lleve a cabo el proyecto; y como la obra pública es a
costos unitarios es más fácil que se apruebe un adicional.

2. En qué casos se podría establecer la terminación anticipada o la suspensión de los

trabajos.
Es importante mencionar que, en efecto, procede la suspensión de los trabajos en obra,
cuando se da un hecho no imputable a las partes, este hecho debe ser anotado por el
supervisor en el cuaderno de obra. También por este hecho debe suspenderse el contrato
del supervisor.
La suspensión acordada no supone el reconocimiento de mayores gastos generales y/o
costos directos, según corresponda al objeto de la contratación; salvo aquellos que
resulten necesarios para viabilizar la suspensión.

Finalmente, es importante agregar que esta disposición también se aplica en caso que la
suspensión de la ejecución de la obra se produzca como consecuencia del sometimiento
a arbitraje de una controversia.
 3. Cuando es aplicable una ampliación de plazo o un adicional, indique el porcentaje y
el procedimiento que corresponde.
Pese a la programación minuciosa que debe tener toda obra, es posible que durante la
ejecución de los trabajos se presenten situaciones ajenas a la voluntad del contratista que
pueden impedir que la obra se culmine dentro del periodo estipulado. Por ejemplo,
paralizaciones o atrasos por lluvias, adicionales por deficiencias en el E.T. etc. Es un tipo
de modificación contractual que consiste en un aumento del plazo acordado, por solicitud
del contratista y tras el acaecimiento de circunstancias ajenas a su voluntad que afectaron
la Ruta Crítica. Se da cuando hay atrasos y/o paralizaciones por causas no atribuibles al
contratista, cuando es necesario un plazo adicional para la ejecución de la prestación
adicional de obra y cuando es necesario un plazo adicional para la ejecución de los
mayores metrados, en contratos a precios unitarios.

Estas prestaciones adicional pueden darse por diversas causas durante la ejecución
contractual.

 Las prestaciones adicionales pueden ser hasta por el 15% del monto total del
contrato original, restándole los presupuestos deductivos vinculados.
 Cuando el monto de las prestaciones adicionales de obras, restándole los
presupuestos deductivos vinculados, superen el 15% del monto del contrato
original, luego de ser aprobadas por el titular de la municipalidad, requieren la
autorización expresa de la Contraloría General de la República (CGR) para su
ejecución y pago.

3er Tema (6 puntos)

Los señores Arias Schereiber fallecen el papa el 15 de octubre de 2001 y la mama el 10 de

octubre del 2015, de su matrimonio tienen 3 hijos. Producto de la sociedad conyugal han
adquirido un inmueble en Miraflores, teniendo un ofrecimiento de compra de US $2’000,000.00,
que han decidido aceptar.

1. Efectué el cálculo del porcentaje de acciones y derechos que le corresponde a cada

heredero.
Las acciones y derechos de una persona sobre una propiedad, para conceptualizarla, es
la parte que tiene una persona en un inmueble que físicamente no está dividido o,
específicamente, es la cuota ideal de un bien.

Se da cuando materialmente existen dos o más personas que ejercen un derecho de

propiedad sobre el mismo bien.

En dicho caso estamos ante una forma de propiedad, que se encuentra regulada por el
Código Civil y en especial en su Capítulo V denominado “Copropiedad”.

Al fallecer el padre y realizado el trámite notarial de Declaratoria de Herederos o Sucesión

Intestada, de conformidad con la legislación civil peruana, la madre y los tres hijos se
reparten las acciones y derechos sobre el inmueble heredado de la siguiente forma:

- Para la madre : el 62.5% de las acciones y derechos

- Para el hijo mayor : el 12.5% de las acciones y derechos
- Para el segundo hijo : el 12.5% de las acciones y derechos
- Para el hijo menor : el 12.5% de las acciones y derechos

En caso la Declaratoria de Herederos o Sucesión Intestada se realice al fallecimiento de

la madre, los hijos se reparten las acciones y derechos sobre el inmueble heredado de la
siguiente forma:

- Para el hijo mayor : el 33.33% de las acciones y derechos

 - Para el segundo hijo : el 33.33% de las acciones y derechos
- Para el hijo menor : el 33.33% de las acciones y derechos

2. Establezca el efecto tributario del pago del Impuesto a la Renta que deben pagar los
herederos.
La sucesión se establece a partir del fallecimiento del padre (año 2001), por lo tanto y de
acuerdo a la ley del IR, la venta del inmueble por parte de los herederos, están
exonerados del pago del impuesto a la renta.