CASO: Comprando un edificio.

Estamos en el ao 2013 y Banco Hipotecario har una subasta de activos entre los que se
encuentra un edificio de oficinas en Santa rsula. Nosotros somos una compaa inmobiliaria y
nos interesa comprar el edificio, remodelarlo y rentarlo. Queremos entrar a la subasta y ofrecer
un precio de compra atractivo.
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El edificio se construy en 2005 y cuenta con 300,000 metros cuadrados de rea

rentable. Se va a rentar a partir del ao 2014.

Hay un costo de construccin y remodelacin de $3 millones de dlares que se erogar

en el ao 2014.

Tomar dos aos rentar la totalidad del edificio. Las tasas de desocupacin en los
primeros aos son las siguientes:

Ao

Tasa de ocupacin

30%

20%

Despus del ao 2

10%

Los contratos de renta son a diez aos

Se estima que el precio de las rentas sea de $20 por metro cuadrado

Se espera que las rentas tengan un crecimiento del 5% en los siguientes cinco aos y
3% los aos subsecuentes.

Los gastos operativos variables se estiman en $ 3 dlares por metro cuadrado y el

crecimiento esperado es igual al crecimiento en las rentas. Los gastos operativos fijos
en el 2013 son de $300,000 y se espera que se incrementen 3% a perpetuidad.

Se considera una tasa de IR del 30%.

Se contrata un financiamiento en el 2014 que se pagar hasta el 2016. La tasa de

inters es del 8%.

La estructura de financiamiento es de 30% capital y 70% deuda.

Un estudio determin que el rendimiento del mercado de bienes races es del 12.5%.

Se estim un

a travs de una regresin de un ndice de Edificios de Oficina contra

el rendimiento de un mercado diversificado resultando un valor de 1.4

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La tasa libre de riesgo relevante es de 7%.

Se solicita:
(a) Determinar el valor presente de los flujos a la empresa antes de considerar el valor
Terminal.
(b) Determinar el valor del edificio basado en los flujos de caja esperados incluyendo el
valor terminar.
(c) Considerando la estructura financiera propuesta, determinar el costo del capital en
este edificio.
(d) Cul es la TIR del proyecto?
(e) Cul es la oferta de compra del activo?