ADMINISTRACION DE CONTRATOS Y MARCO LEGAL

Trabajo Final
1er Tema (8 puntos)

El señor Jaime Cruz Saravia suscribió un contrato de compra venta de bien futuro con la
Constructora América SAC., por la adquisición de un Departamento, dos estacionamientos y un
Depósito por el precio de S/. 800,000.00, incluido IGV., el 15 de enero de 2016, el cual debía
ser 0 el 15 de enero de 2017, sin embargo, la Constructora no ha podido cumplir con su
entrega, la cual recién se efectuará el 15 de julio del presente año, el propietario vive en un
departamento alquilado y está pagando las cuotas de su crédito hipotecario.
Analice y justifique su respuesta en los siguientes casos:

1. Que asesoraría al Sr, Cruz, respecto a la situación indicada que alternativas le plantea,

que cláusula de salvaguarda podría redactar que garantice la entrega de las unidades

inmobiliarias, y el perjuicio que está ocasionando esta demora, como le podría pagar esta

indemnización la Constructora.

El señor Jaime Cruz Saravia tendría que haber incluido una cláusula en el contrato que
comprometa a la Constructora América SAC a pagar una penalidad por cada día de
incumplimiento que con lleva el retraso de la entrega del bien, así como los daños y perjuicios
que esto genere, para poder comprometer a la Constructora dicho cumplimiento

2. Es posible resolver el contrato de compraventa en forma unilateral, justifique su

respuesta.

Si se puede resolver el contrato de compraventa en forma unilateral, esto se da cuando en el

contrato se estipula una cláusula al momento de suscripción del documento. En consecuencia,
el contrato de compraventa en forma unilateral implica un pacto de rescate, que consiste en
que el vendedor dé un inmueble se reserva el derecho de recobrar el bien transferido
devolviendo al comprador el precio que ha recibido. En tal sentido, este derecho se ejercita
mediante la comunicación de la decisión de resolver elcontrato en virtud al pacto de
retroventa dentro del plazo de ley, así como con la devolución del precio sin ninguna cantidad
adicional a favor del comprador.Finalmente se aconseja que antes de vender o comprar un
inmueble se asesor elegalmente para que pueda contar con un contrato de compraventa
debidamente elaborado que le asegure una posición de ventaja y plena seguridad jurídica
frente a la otra parte contratante

Sí es posible resolver el contrato.Puede que exista una cláusula en el mismo que así lo
determine, es decir castigandoel incumplimiento de las obligaciones de una de las
partes.También se puede resolver el contrato solicitando la resolución ante el poder
judicialpor el incumplimiento de los términos del contrato por la otra parte

3. El Sr. Cruz ha decidido vender su Departamento, estacionamientos y deposito por el

precio de S/. 1’000,000.00, establezca y liquide los impuestos que gravan esta operación,

que corresponden al comprador y al vendedor.

Por este importe se deberá pagar el impuesto a la renta de segunda categoría por el monto
ganado que en este caso el monto de venta es de S/. 1’000,000.00 y el costo de compra fue de
S/. 800,000.00, dejando una ganancia en ese periodo de S/.200,000.00. Para este caso aplicaría
el 5% que a su vez es S/. 10,000.00. Por otra parte, el comprado pagara el impuesto de
alcabala, el Impuesto de Alcabala es el impuesto que se aplica ante la compra o transferencia
de un bien inmueble, que se aplica por un porcentaje del 3% al precio de la venta total,
quitando y/o exonerando S/.42,000.00equivalente a 10 UIT, tal es así que se aplicaría solo para
el monto de S/.958,000.00, llegando a liquidarse la suma de S/. 28,740.00

Por este importe se deberá pagar el impuesto a la renta de segunda categoría por el

monto ganado que en este caso el monto de venta es de S/. 1’000,000.00 y el costo

de compra fue de S/. 800,000.00, dejando una ganancia en ese periodo de S/.200,000.00 que
para este caso aplicaría el 5% que a su vez es S/. 10,000.00.Por otra parte el comprado pagara
el impuesto de alcabala que se aplica por unporcentaje del 3% al precio de la venta total,
quitando y/o exonerando S/. 42,000.00equivalente a 10 UIT, tal es así que se aplicaría solo
para el monto de S/. 958,000.00,llegando a liquidarse la suma de S/. 28,740.00
4. El Sr, Cruz ha adquirido el departamento con financiamiento bancario, quienes

intervendrían en la compraventa y que alternativa puede plantear para facilitar este tipo

de operación.

Agente Inmobiliario;la labor del agente inmobiliario es comercializar la vivienda,poniendo en

contacto al vendedor y comprador, ayudándoles a alcanzar un acuerdosatisfactorio. El agente
inmobiliario también conoce técnicas de comercialización quepueda ayudar en el proceso de
compra y venta.El agente Inmobiliario ayuda a quien quiere vender a fijar un precio de
mercado para lavivienda y busca compradores potenciales. Del mismo modo, ayuda al
comprador abuscar una vivienda que se ajuste a sus necesidades dentro de su presupuesto.El
profesional FINANCIERO y su intervención tendrá lugar cuando sean necesaria
lafinanciación.Misión: La labor del banco es aportar la financiación necesaria en caso de que
elcomprador no pueda pagar el precio del inmueble por sus propios medios. Funciones: En
caso de necesidad de financiación, el banco analizará la solvencia delcomprador y las garantías
que aporta (esencialmente la hipoteca, aunque puede pedir otras) y la viabilidad de conceder
un préstamo, todo ello de conformidad con sus propioscriterios.El notario es un PROFESIONAL
JURIDICO que da fe al negocio que se realiza,comprobando determinados requisitos legales
sobre la vivienda.

En la compraventa solo intervienen el vendedor y el comprador, sin embargodebemos tener

presente que al ser un bien futuro este aún no se encuentraindependizado y por tanto en
registros públicos no constan inscritos ni lacompraventa a favor del señor Cruz ni su hipoteca,
hasta que se inscriba laindependización.Para facilitar esta operación puedo sugerir que
entregue la inicial y generar uncontrato de arras para realizar el pago total a la entrega del
departamentoterminado. Con esto puede solicitar el crédito bancario posteriormente y no
pagarlas cuotas del crédito hipotecario antes de recibir el bien y no perjudicarse ante
unademora de entrega como es el caso

Agente Inmobiliario;la labor del agente inmobiliario es comercializar la vivienda,poniendo en

contacto al vendedor y comprador, ayudándoles a alcanzar un acuerdosatisfactorio. El agente
inmobiliario también conoce técnicas de comercialización quepueda ayudar en el proceso de
compra y venta.El agente Inmobiliario ayuda a quien quiere vender a fijar un precio de
mercado para lavivienda y busca compradores potenciales. Del mismo modo, ayuda al
comprador abuscar una vivienda que se ajuste a sus necesidades dentro de su presupuesto.El
profesional FINANCIERO y su intervención tendrá lugar cuando sean necesaria
lafinanciación.Misión: La labor del banco es aportar la financiación necesaria en caso de que
elcomprador no pueda pagar el precio del inmueble por sus propios medios. Funciones: En
caso de necesidad de financiación, el banco analizará la solvencia delcomprador y las garantías
que aporta (esencialmente la hipoteca, aunque puede pedir otras) y la viabilidad de conceder
un préstamo, todo ello de conformidad con sus propioscriterios.El notario es un PROFESIONAL
JURIDICO que da fe al negocio que se realiza,comprobando determinados requisitos legales
sobre la vivienda

2do Tema (6 puntos)

Considerando que se trata de un Contrato de Obra Pública sobre la base de Precios Unitarios

Responda las siguientes interrogantes:

1. Cuál es su apreciación sí ocurriesen circunstancias de orden económico no previstas en

el contrato que determinen un aumento de los costos de los trabajos aún no ejecutados,

sustente su posición.

Se debe aplicar un adicional de obra, ya que no existen esas partidas en el expediente técnico y
esto ocasiona que no se lleve a cabo el proyecto; y como la obra pública es a costos unitarios
es más fácil que se apruebe un adiciona

En ese caso el contrato se resolvería ya que una de las cláusulas que sería el montocontratado
y no se va a cumplir porque los contratos son obligatorios en cuanto sehaya expresado en
ellos, aquí éste existe el principio de pacto sunt servanda quesignifica que los acuerdos entre
las partes pactados deben cumplirse bajo la premisaen la cual se acordaron. Según los artículos
1354, 1361 del código civil.De lo contrario tan solo queda cumplir el contrato, sin embargo el
aumento decostos lo asumiría el contratista, ya que a la firma del contrato asumiría
riesgosasociados

En el contrato se debe estipular una cláusula que cuando exista demora en la entrega dela
inmobiliaria por parte de la constructora, está pague una penalidad diaria por retraso,
ytambién que la constructora pague al Sr. Cruz un monto por daños y perjuicios debido aque él
realiza un pago por alquiler de departamento, lo que le ocasiona un gastoadicion

2. En qué casos se podría establecer la terminación anticipada o la suspensión de los

trabajos.

Es importante mencionar que, en efecto, procede la suspensión de los trabajos en

obra,cuando se da un hecho no imputable a las partes, este hecho debe ser anotado por
elsupervisor en el cuaderno de obra. También por este hecho debe suspenderse el contratodel
supervisor.La suspensión acordada no supone el reconocimiento de mayores gastos generales
y/ocostos directos, según corresponda al objeto de la contratación; salvo aquellos queresulten
necesarios para viabilizar la suspensión.Finalmente, es importante agregar que esta
disposición también se aplica en caso que lasuspensión de la ejecución de la obra se produzca
como consecuencia del sometimientoa arbitraje de una controversia

La terminación anticipada de la Obra puede darse en caso de una resolución decontrato.La

suspensión de los trabajos puede darse como medida ante el incumplimiento de
lasobligaciones de una de las partes.También puede suspenderse los trabajos ante una
deficiencia en los alcances delproyecto lo que pueda llevar a una controversia y se tenga que
esperar algún tipo deveredicto antes de retomar los trabajos.

Si se puede resolver el contrato de compraventa en forma unilateral, esto se da cuandoen el

contrato se estipula una cláusula al momento de suscripción del documento.En consecuencia,
el contrato de compraventa en forma unilateral implica un pacto derescate, que consiste en
que el vendedor dé un inmueble se reserva el derecho derecobrar el bien transferido
devolviendo al comprador el precio que ha recibido. En talsentido, este derecho se ejercita
mediante la comunicación de la decisión de resolver elcontrato en virtud al pacto de
retroventa dentro del plazo de ley, así como con ladevolución del precio sin ninguna cantidad
adicional a favor del comprador.Finalmente se aconseja que antes de vender o comprar un
inmueble se asesorelegalmente para que pueda contar con un contrato de compraventa
debidamenteelaborado que le asegure una posición de ventaja y plena seguridad jurídica
frente a laotra parte contratante

3. Cuando es aplicable una ampliación de plazo o un adicional, indique el porcentaje y el

procedimiento que corresponde.

Pese a la programación minuciosa que debe tener toda obra, es posible que durante
laejecución de los trabajos se presenten situaciones ajenas a la voluntad del contratista
quepueden impedir que la obra se culmine dentro del periodo estipulado. Por
ejemplo,paralizaciones o atrasos por lluvias, adicionales por deficiencias en el E.T. etc. Es un
tipode modificación contractual que consiste en un aumento del plazo acordado, por
solicituddel contratista y tras el acaecimiento de circunstancias ajenas a su voluntad que
afectaronla Ruta Crítica. Se da cuando hay atrasos y/o paralizaciones por causas no atribuibles
alcontratista, cuando es necesario un plazo adicional para la ejecución de la
prestaciónadicional de obra y cuando es necesario un plazo adicional para la ejecución de los
mayores metrados, en contratos a precios unitarios.Estas prestaciones adicional pueden darse
por diversas causas durante la ejecución contractual.Las prestaciones adicionales pueden ser
hasta por el 15% del monto total del contrato original, restándole los presupuestos deductivos
vinculados.Cuando el monto de las prestaciones adicionales de obras, restándole los
presupuestos deductivos vinculados, superen el 15% del monto del contratooriginal, luego de
ser aprobadas por el titular de la municipalidad, requieren laautorización expresa de la
Contraloría General de la República (CGR) para suejecución y pag

Es aplicable un adicional cuando hay algún trabajo no considerado en el alcance peroes

necesario realizar para la culminación de la Obra. Al no estar contemplado en elalcance inicial
en la mayoría de casos implica que se reconozca una ampliación deplazo.Los adicionales para
casos de Obras Publicas se pueden dar hasta el 15% del monto dela Obra cuando se apruebe
por el titular de la Entidad. Para adicionales entre 15% y50% tiene que intervenir la
Contraloría.Cuando se tiene un adicional es necesario que este sea aprobado por la
Supervisionquien revisa, aprueba y eleva la solicitud y el sustento a la Entidad quien
finalmente dasu aprobación y procede a reconocer el pago

Por este importe se deberá pagar el impuesto a la renta de segunda categoría por elmonto
ganado que en este caso el monto de venta es de S/. 1’000,000.00 y el costo decompra fue de
S/. 800,000.00, dejando una ganancia en ese periodo de S/.200,000.00.Para este caso aplicaría
el 5% que a su vez es S/. 10,000.00.Por otra parte, el comprado pagara el impuesto de
alcabala, el Impuesto de Alcabala es elimpuesto que se aplica ante la compra o transferencia
de un bien inmueble, que se aplicapor un porcentaje del 3% al precio de la venta total,
quitando y/o exonerando S/.42,000.00equivalente a 10 UIT, tal es así que se aplicaría solo para
el monto de S/.958,000.00, llegando a liquidarse la suma de S/. 28,740.00

3er Tema (6 puntos)

Los señores Arias Schereiber fallecen el papa el 15 de octubre de 2001 y la mama el 10 de

octubre del 2015, de su matrimonio tienen 3 hijos. Producto de la sociedad conyugal han

adquirido un inmueble en Miraflores, teniendo un ofrecimiento de compra de US

$2’000,000.00,
que han decidido aceptar.

1. Efectué el cálculo del porcentaje de acciones y derechos que le corresponde a cada

heredero.

Las acciones y derechos de una persona sobre una propiedad, para conceptualizarla, esla parte
que tiene una persona en un inmueble que físicamente no está dividido o,específicamente, es
la cuota ideal de un bien. Se da cuando materialmente existen dos o más personas que ejercen
un derecho depropiedad sobre el mismo bien.En dicho caso estamos ante una forma de
propiedad, que se encuentra regulada por elCódigo Civil y en especial en su Capítulo V
denominado “Copropiedad”. Al fallecer el padre y realizado el trámite notarial de Declaratoria
de Herederos o SucesiónIntestada, de conformidad con la legislación civil peruana, la madre y
los tres hijos sereparten las acciones y derechos sobre el inmueble heredado de la siguiente
forma:-Para la madre: el 62.5% de las acciones y derechos-Para el hijo mayor: el 12.5% de las
acciones y derechos-Para el segundo hijo: el 12.5% de las acciones y derechos-Para el hijo
menor: el 12.5% de las acciones y derechosEn caso la Declaratoria de Herederos o Sucesión
Intestada se realice al fallecimiento dela madre, los hijos se reparten las acciones y derechos
sobre el inmueble heredado de lasiguiente forma:-Para el hijo mayor: el 33.33% de las
acciones y derechos

-Para el segundo hijo: el 33.33% de las acciones y derechos-Para el hijo menor: el 33.33% de
las acciones y derechos

Respecto a los 3 hijos del matrimonio Arias Schereiber recibe el 27.8% de acciones yderechos,
considerando la sumatoria de 8.3% que heredaron cada uno de los hijo del padremás los 19.4
que heredan de la madre.Respecto a los 2 hijos del padre cada uno hereda 8.3 de acuerdo a lo
que le correspondepor la muerte del papa en el 2001

2. Establezca el efecto tributario del pago del Impuesto a la Renta que deben pagar los

herederos.

La sucesión se establece a partir del fallecimiento del padre (año 2001), por lo tanto y
deacuerdo a la ley del IR, la venta del inmueble por parte de los herederos, estánexonerados
del pago del impuesto a la renta

En el caso de esta compraventa aplicaría el impuesto a la renta por segundacategoría y se

calcula sobre el valor del autoevaluó esto considerando que es unbien heredado y que no
tiene valor de compra anterior para el cálculo de ganancias