Unidad 3 Operativa de Los Préstamos Hipotecarios-1

Asesor Financiero en
Crédito Hipotecario
Unidad 3: Operativa de los Préstamos

Hipotecarios
Unidad 3: Operativa de los Préstamos Hipotecarios
ÍNDICE
• OBJETIVOS ............................................................................................................................. 1
• INTRODUCCIÓN ..................................................................................................................... 2
• DESARROLLO DE CONTENIDOS .............................................................................................. 3
1. LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS ..................................................................................... 3

2. NORMAS DE PROTECCIÓN AL PRESTATARIO O DEUDOR HIPOTECARIO ....................... 15
3. SERVICIOS ACCESORIOS Y PRODUCTOS VINCULADOS ................................................... 40
4. COSTES, GASTOS E IMPUESTOS DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS ........................... 43
5. EL RIESGO DE LAS VARIACIONES EN EL TIPO DE INTERÉS Y CAMBIO ............................ 58
6. LA TASACIÓN DE LAS GARANTÍAS .................................................................................. 70
7. EVALUACIÓN DE LA SOLVENCIA DEL POTENCIAL PRESTATARIO ................................... 83
• ESQUEMA RESÚMEN ........................................................................................................... 97
• RECUERDA QUE… ................................................................................................................ 98
• ERRORES MÁS COMUNES .................................................................................................. 100
• BIBLIOGRAFÍA .................................................................................................................... 101
• REFERENCIAS ..................................................................................................................... 102
• GLOSARIO.......................................................................................................................... 103
• ANEXOS ............................................................................................................................. 106
1. ANEXO I ........................................................................................................................ 106

2. ANEXO II ....................................................................................................................... 107
3. ANEXO III ...................................................................................................................... 109
4. ANEXO IV...................................................................................................................... 110
OBJETIVOS
Al finalizar la unidad, el alumno será capaz de:
Conocer y entender los préstamos inmobiliarios, las implicaciones fiscales
generales y gastos en que pueda incurrir el cliente en el contexto de las
operaciones y de los servicios accesorios que se ofrezcan
conjuntamente.
Conocer y entender los riesgos asociados a los productos de crédito que
se ofrecen al consumidor, incluyendo en el caso de préstamos a tipo
variable, los posibles efectos de los cambios de los tipos de interés en la
cuota, y en los casos de préstamos en divisa, los efectos de las posibles
variaciones del tipo de cambio.
Informar sobre los derechos de protección del consumidor.
Identificar las cláusulas abusivas en los contratos.
Aplicar en un contrato, las obligaciones y normas de conducta del
prestamista.
Saber calcular y conocer los costes y gastos totales en los que va a incurrir
el cliente en el contexto de las operaciones de préstamo y servicios que
se ofrecen al prestatario.
Conocer la tasación de las garantías y entender el proceso de
evaluación de la solvencia de los potenciales prestatarios y poder valorar
adecuadamente los informes de Riesgo.
Conocer las características específicas de las hipotecas de tipo variable
y multidivisa.
Identificar los riesgos relacionados con hipotecas variables y multidivisa.
Conocer los productos de cobertura para tipo de interés variable y
cambio de divisa.
Asesor Financiero en Crédito Hipotecario Página 1

INTRODUCCIÓN
A la hora de hablar de préstamos hipotecarios con nuestros clientes surgen una
serie de preguntas y dudas que además se suelen repetir una y otra vez …
¿Cubre el valor total de la vivienda?
¿Qué importe suponen los gastos?
¿Interés fijo o variable?
Si suben los intereses de mercado ¿me afectará?
¿Puedo cancelar el préstamo anticipadamente?
¿Y si necesito vender el inmueble?
Para la mayoría de las familias, esta es una de las operaciones financieras más
importantes y que se mantiene durante más tiempo en el balance económico
familiar, por eso es importante y justifica un mayor esfuerzo, consideración y
grado de conocimiento que cualquier otro producto.
Es una decisión financiera muy importante por lo que es fundamental conocer,
analizar y transmitir adecuadamente qué es, qué modalidades ofrece y qué
aspectos fundamentales hay que tener en cuenta a la hora de analizar una
oferta y compararla con otras del mercado.
La actual Ley de Crédito Inmobiliario dirigida a personas físicas que solicitan un
préstamo hipotecario o crédito para uso residencial, incorpora requisitos en
cuanto al reparto de gastos hipotecarios, asesoramiento al cliente, prefirma e
información a facilitar.
Establece normas de protección de las personas físicas que sean deudores,
fiadores o garantes y define los principios de actuación en la actividad
relacionada con la concesión de préstamos inmobiliarios.
En la concesión, intermediación o prestación de servicios de asesoramiento
sobre el préstamo, las actividades se basarán en la información sobre las
circunstancias del prestatario y en cualquier requisito específico que este haya
dado a conocer, así como en hipótesis razonables sobre los riesgos para su
situación durante la vigencia del contrato de préstamo.
En cuanto a la prestación de servicios de asesoramiento, la actividad se basará
también en la información obtenida del prestatario sobre su situación personal y
financiera, así como sobre sus preferencias y objetivos, de modo que se puedan
recomendar contratos de préstamo adecuados.
Para adaptarnos a la nueva regulación, analizaremos las necesidades del
cliente y presentaremos la oferta que mejor se ajuste a las mismas, asesorando
al cliente e informándole de todos los aspectos relevantes.
Como se puede observar, la labor de asesoramiento que vamos a tener que
prestar a nuestros clientes es realmente importante y va a marcarles durante el
resto de sus vidas. Así que mejor estar preparados para ayudarle… ¡Vamos a por
ello!

DESARROLLO DE CONTENIDOS
1. LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Solemos hablar de hipoteca como si conociéramos perfectamente el término,

pero hipoteca y préstamo hipotecario NO son exactamente lo mismo.
DEFINICIÓN
Un préstamo hipotecario no es más que un producto financiero, es una
operación mediante la cual una entidad financiera presta, en base a una
garantía hipotecaria, una cantidad de dinero a sus clientes y lo hace en base a
una garantía tangible, que en la mayoría de los casos es una vivienda.
Una hipoteca es un derecho real que vincula directamente un bien
inmueble al cumplimiento de una o diversas obligaciones y se refleja
como carga en el Registro de la Propiedad.
El titular del derecho real de hipoteca puede, en caso de incumplimiento de la

obligación pactada, instar a la ejecución hipotecaria del bien o a la venta
forzosa en subasta del mismo. En otras palabras, la hipoteca es una forma de
garantizar al banco que cobrará el préstamo concedido, otorgándole una
forma de cobro rápida. El riesgo asumido por la entidad financiera se minimiza,
la hipoteca garantiza además del capital prestado la denominada
responsabilidad hipotecaria que comprende los conceptos de capital, intereses
ordinarios, intereses de demora, costas judiciales y otros gastos.
1.1. ¿QUÉ NECESIDADES CUBRE?
El destino fundamental de este producto es la financiación de la adquisición,

construcción o rehabilitación de todo tipo de inmuebles, siendo el más habitual,
en el caso de clientes particulares, la adquisición de vivienda.
También se pueden conceder con otras finalidades como son la adquisición de
bienes de consumo o la reestructuración en un único préstamo de las deudas
vigentes de otros préstamos concedidos con anterioridad.
1.2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PRODUCTO
Los préstamos hipotecarios son préstamos cuya característica principal consiste

en que se hipoteca algún bien inmueble (vivienda, local, etc.) como garantía
de la operación, siendo esta garantía adicional a la personal del deudor.
La garantía se pone a disposición de la entidad prestamista y permite que esta
pueda ofrecer un amplio plazo de devolución y un precio inferior al de otro tipo
de financiaciones ya que la garantía aportada confiere a la entidad financiera

la posibilidad, en caso de impago, de que esta pueda cobrar la deuda

mediante la venta o ejecución de la garantía.
Durante la vida del préstamo, la vivienda hipotecada es propiedad del cliente
quien podrá alquilarla, volverla a hipotecar o venderla siempre y cuando el
prestamista no se vea perjudicado, la entidad financiera podrá limitar la
operativa pero no prohibirla.
El riesgo asumido por la entidad financiera se atenúa y el tipo de interés aplicado
suele ser inferior al de otras operaciones similares en las que no se aporta este
tipo de garantía.
Suelen tener un importe bastante elevado con respecto a los ingresos anuales
del solicitante por lo que el plazo de concesión suele ser largo, normalmente por
encima de los 10 años.
PUNTO CLAVE
El importe del préstamo disponible suele calcularse en relación al valor del inmueble, normalmente no suele superar el
80% del valor de tasación del inmueble hipotecado en caso de que se trate de viviendas de primera residencia. Para el
caso de inmuebles destinados a un uso distinto (residencia de recreo, local, nave, oficina), el importe del préstamo se sitúa
normalmente entre el 60% y el 70% del valor de tasación del bien. No obstante, el valor concedido de préstamo por la
entidad financiera dependerá de su propia política de concesión de préstamos, si se trata de vivienda habitual, si es
primera hipoteca, capacidad financiera de los solicitantes, etc.
El plazo de amortización es el tiempo durante el que se pagan las cuotas 1, suele

ser un plazo medio–largo, por norma general entre 15 y 30 años.
Los préstamos hipotecarios suelen ser de importe elevado y los plazos de

amortización habitualmente largos con la finalidad de que las cuotas sean
asumibles para el deudor y acordes con su capacidad de endeudamiento.
OJO
Se trata de un aspecto importante a considerar y valorar para que el importe de las cuotas a pagar no suponga una carga
excesiva en relación a los ingresos netos del cliente, teniendo en cuenta en el cómputo global, el resto de gastos que tenga
comprometidos. Alargar mucho el plazo supone un pago total de intereses mayor, mientras que acortarlo en exceso
puede suponer una carga financiera mensual muy elevada.
1
Cuando hablamos de cuota(s), hacemos referencia al término amortizativo el cual es la suma de la cuota de interés y la cuota de
amortización.

EJEMPLO
Préstamo de 100,000€ a un tipo de interés fijo del 2.00% y plazo de 20 años. Intereses totales
a pagar en función del plazo de la operación.
Figura 1. Plazo amortización vs Intereses totales.
Plazo amortización vs Intereses totales

150.000
140.000
130.000
120.000
110.000
Importe en €
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
10 años 15 años 20 años 25 años 30 años
Cuota mensual €920 €643 €505 €423 €369
Intereses totales periodo 10.416,00 €15.831 €21.411 €27.155 €33.062
Capital 100.000 100.000 100.000 100.000 €100.000
Fuente: elaboración propia.
PUNTO CLAVE
Es conveniente buscar una situación de equilibrio e informar correctamente al cliente de la posibilidad de realizar
amortizaciones anticipadas parciales que acorten el plazo o bien reducirlo a través de novación modificativa sin olvidar
explicar las comisiones y gastos que estas modificaciones suponen.
PUNTO CLAVE
La amortización se realiza mediante el pago de cuotas, normalmente con periodicidad mensual que incluyen una parte
de capital y otra de intereses. Hay que tener en cuenta que cuanto mayor sea el plazo, más bajas serán las cuotas (si el
resto de condiciones no varía) pero los intereses totales a pagar serán mayores. A mayor plazo, existe mayor posibilidad
de cambios en las circunstancias y necesidades personales y también en las condiciones del préstamo (variación del tipo
de interés en operaciones con tipo de interés variable).
DEFINICIÓN
La amortización es el pago que se realiza para reembolsar a la entidad el capital

prestado. El término amortizativo se compone de:
• Una parte destinada a la devolución de capital.
• Una parte destinada al pago de intereses.

La proporción de cada una de las partes, capital e intereses variará

dependiendo del sistema de amortización que se aplique.
El pago de intereses se calcula sobre el capital pendiente en cada momento
por lo que éstos serán de mayor importe en los primeros años de vida del
préstamo.
El sistema de amortización más utilizado es el de cuota constante o sistema
francés en el que la cuota a pagar, con la periodicidad pactada (mensual,
trimestral, semestral, etc.) permanece constante durante toda la vida del
préstamo (en préstamos a tipo de interés fijo). La cuota en préstamos a tipo de
interés variable, permanecerá constante para cada periodo de tipo de interés y
variará en la fecha en la que proceda la revisión, volviendo a mantenerse
constante en el nuevo importe hasta la próxima revisión.
Hay otros sistemas de amortización menos utilizados como es el de cuota
creciente o en los que sólo se pagan intereses liquidándose a vencimiento todo
el capital. El sistema francés es el más utilizado, tiene por finalidad mantener la
cuota lo más estable posible a lo largo de la vida del préstamo.
EJEMPLO
Un préstamo de 100,000€, a tipo fijo del 2.00% y plazo de 20 años. Composición de las
cuotas de amortización anuales según sistema de amortización francés.
Figura 2. Composición de las cuotas de amortización.
Composición de las cuotas de amortización

7.000
6.000
5.000
4.000
Intereses
3.000 Capital
2.000
1.000
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Los préstamos hipotecarios pueden tener un periodo inicial en el que no se

devuelve capital, sino que únicamente se pagan intereses, dicho periodo se
denomina periodo de carencia, las operaciones pueden incluir un periodo de
carencia durante el que las cuotas sólo comprenden los intereses devengados

entre ellas, o bien tampoco se pagan intereses (los intereses se acumulan al

principal aumentando la deuda).
COMENTARIO DEL PROFESIONAL

Es recomendable incluir un periodo de carencia cuando se trata de préstamos hipotecarios destinados a
la construcción o rehabilitación de vivienda, siendo este periodo de tiempo coincidente con la duración
prevista de las obras.
Hay que tener en cuenta que, si sólo se pagan intereses, la cuota mensual se
reduce, pero el capital prestado no disminuye durante el periodo de carencia
establecido. Las cuotas a pagar durante los primeros años se reducen, pero esta
solución implicará pagar cuotas más altas una vez finalizado este periodo.
EJEMPLO
Un préstamo de 100,000€ a tipo fijo del 2.00% y plazo de 20 años (con y sin
carencia de capital):
Préstamo sin carencia Préstamo con carencia de 24 meses
Plazo
Resto plazo
carencia
Cuota 505.89€ Cuota 166.67€ 551.67€

mensual mensual
Intereses 21,411.68€ Intereses 23,160.03€

totales totales
El importe del préstamo hipotecario se abonará íntegramente en el momento

de la formalización cuando el destino sea la compra de vivienda o en aquellas
operaciones en las que la garantía la constituya un inmueble ya existente. En el
resto de casos (construcción y rehabilitación de inmuebles), la disposición será
fraccionada y de forma habitual se suele contemplar una disposición inicial
(correspondiente al porcentaje que represente el valor de tasación de la finca
en el momento de efectuarla con respecto al valor total del inmueble una vez
acabado o rehabilitado) y disposiciones parciales siguientes (se suelen realizar
en función del estado de las obras mediante certificaciones emitidas por el OJO
perito tasador de la obra en las que se refleja el porcentaje de obra ejecutada).
Dependiendo
El contrato de préstamo hipotecario se formaliza en escritura pública notarial y del destino de
posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad para que quede la financiación,
reflejada la carga existente sobre el inmueble. El registro de la hipoteca es pueden incluir
condición para su constitución y validez. Éstos trámites son necesarios para la disposiciones
formalización y están contemplados por Ley. La inscripción registral de la (abonos
escritura de hipoteca tiene carácter constitutivo, sirve para que quede parciales) de
correctamente formalizada. Mientras que no conste inscrita, la entidad capital.
prestamista no puede ejercitar todos los derechos generados por la garantía con
la que pretende asegurar la devolución del préstamo.
La mayoría de los préstamos hipotecarios se tramitan conjuntamente con una

operación de compraventa. Para materializar la compra del bien inmueble, el

comprador precisa solicitar a la entidad financiera determinado importe. Nos

encontramos con dos operaciones distintas, una es la compraventa y otra la
financiación hipotecaria. La inscripción de la compraventa en el Registro de la
Propiedad es también necesaria y condición previa para poder inscribir
posteriormente la hipoteca.
PUNTO CLAVE
Es importante remarcar que los préstamos hipotecarios tienen como garantía un bien inmueble. Es necesario conocer el
valor de ese bien por lo que se realiza su tasación a partir del valor de mercado (importe neto que razonablemente podría
esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración) o del valor de coste de reposición
del bien. La tasación actualizada es un requisito esencial para la concesión de un préstamo hipotecario.
1.3. CANCELACIÓN REGISTRAL DE LA HIPOTECA
Una vez finalizado el pago de la deuda, es conveniente realizar la

cancelación registral de la misma, para ello el cliente debe solicitar a la
entidad bancaria, el certificado de deuda cero que acredita que se ha
finalizado el pago del préstamo. Este documento se ha de entregar de
forma gratuita.
Para llevar a cabo los trámites notariales y registrales, algunas entidades
financieras pueden cobrar los gastos y comisiones correspondientes a la
tramitación, de los que debe informar previamente. Estos trámites
también puede realizarlos el cliente por sí mismo.
Posteriormente, se debe acudir a notaría aportando el certificado de
deuda. Si la personación en notaría la hace la entidad financiera, ésta
no debe cobrar por el trámite de la firma ni por el desplazamiento a la
notaría para la tramitación de escritura de cancelación. Pero como
hemos dicho en el epígrafe anterior, algunas entidades cobran gastos y
comisiones relativos a otras partes de la gestión 2.
Es necesario solicitar y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos
Documentados (IAJD) ya que es un trámite obligatorio y exento de pago.
Finalmente se debe presentar en el Registro de la Propiedad la copia del
impuesto, el certificado de deuda cero (optativo) y la escritura de
cancelación para que se haga efectiva. Los aranceles registrales se
calculan en base al valor de la hipoteca y son por cuenta del cliente.
1.4. MODALIDADES DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Podemos distinguir entre préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo, variable o

mixto.
Dentro de estas modalidades, existen productos que aplican bonificaciones del
tipo de interés en función del grado de vinculación del cliente.
2
Según el Banco de España solo se pueden cobrar comisiones por servicios. La cancelación de la
garantía, en nuestra opinión, no se puede considerar un servicio a un cliente, por lo que consideramos
que no se deben cobrar comisiones por cualquier trámite relacionado con esta gestión.

DEFINICIÓN
El tipo de interés se define como el precio que los bancos cobran por prestar
dinero y se expresa como porcentaje sobre el capital prestado y referido a un
periodo de tiempo concreto, normalmente anual.
Elegir una modalidad u otra depende de diversos factores como la evolución de

los tipos de interés, el plazo de amortización previsto, el momento del mercado
en que nos encontremos y de la tolerancia al riesgo del solicitante, entre otras
cosas. Este es uno de los grandes dilemas que surgen a la hora de contratar un
préstamo hipotecario.
Préstamo hipotecario a tipo fijo. El tipo de interés y la cuota mensual a
pagar permanecen fijos durante toda la vida del préstamo.
o Ventajas. Seguridad en la cuantía, conocimiento sobre la cuota
a pagar en todo momento, sin depender ni preocuparse de la
evolución y variación de los tipos de interés ni de los ciclos
económicos. Garantiza un tipo de interés ajustado a la realidad
del mercado y permite una mejor planificación y previsión de los
gastos mensuales.
o Desventajas. En el momento de la contratación, el tipo de interés
inicial suele ser superior al de las hipotecas a tipo variable, esto es
debido a que el cliente no asume el riesgo de incremento del
precio del dinero, sino que lo hace el prestamista. La desaparición
de este riesgo para el cliente viene compensado en términos de
un tipo de interés más elevado.

Ante esta desventaja suelen emerger inmediatamente preguntas como, por ejemplo:
• ¿Cuándo van a subir los tipos de interés?
• ¿Cuándo alcanzará el euríbor el valor equivalente para que compense un tipo fijo frente a uno
variable?
Preguntas que, al pertenecer al campo de las predicciones económicas del futuro, según mi experiencia,
es mejor no dar respuesta, porque efectivamente no se pueden saber. Existe un riesgo y debe ser el
cliente el que decida si lo quiere/puede asumir.
Nuestro papel se limita a hacerle lo más consciente posible del riesgo al que se enfrenta.
Préstamo hipotecario a interés variable 3. El tipo de interés se revisa

normalmente con periodicidad semestral o anual y se ajusta a las
condiciones de mercado en ese momento, de acuerdo a algún índice
de referencia, como el euríbor, suele expresarse como la suma del índice
más un diferencial o porcentaje constante, por ejemplo, euríbor + 1.25.
o Ventajas. En el momento de la contratación, el tipo de interés
inicial suele ser inferior al de las hipotecas a tipo fijo. Las cuotas
son más bajas a corto y medio plazo ya que en este caso es el
prestatario quien asume el mayor riesgo por la variación del tipo
de interés y esto justifica un coste inferior a las operaciones a tipo
fijo de iguales características.
o Desventajas. Incertidumbre en la cuota que está condicionada a
las variaciones de tipos de interés y, por tanto, a los ciclos
3
En el punto 2 se verá el préstamo hipotecario a tipo variable con más profundidad.

económicos. Revisiones periódicas de la cuota semestrales o

anuales, el cliente pagaría una cuota mayor si los intereses suben,
aunque también podrían beneficiarse si bajan.
Préstamo hipotecario a interés mixto. En este caso se cobra un interés fijo
durante un periodo inicial (suele ser de entre 3 y 5 años) a partir del cual
se aplica interés variable, durante este periodo la cuota puede subir o
bajar en función de la evolución del índice de referencia utilizado para
el cálculo del tipo de interés a aplicar.
El tipo mixto intenta ofrecer lo mejor de cada opción, pero en realidad
no hay garantías de que lo logre. A su vez, también incorpora las
desventajas de ambos tipos descritas anteriormente y éstas sí que se
aplican con seguridad.
A priori, no es posible conocer qué tipo préstamo hipotecario va a resultar
más adecuado dado que dependerá de la evolución futura de los tipos
de interés y esta es desconocida durante el horizonte temporal de la
hipoteca.
Préstamos hipotecarios bonificados. Es práctica habitual del sector, que OJO

la entidad financiera aplique una serie de bonificaciones sobre el tipo de
interés pactado en función de los productos que el cliente tenga Las
contratados con la entidad financiera, tanto en el momento de la bonificaciones y
contratación del préstamo como en las posteriores revisiones que se revisiones del
realicen. Ahora bien, en la normativa actual, estas bonificaciones han de tipo de interés
estar especificadas y separadas claramente del contrato de la hipoteca pueden ser de
y han de ser de carácter optativo para el cliente. En caso de que se aplicación tanto
incluyan dentro de un paquete, la entidad financiera debe demostrar en operaciones a
fehacientemente que el paquete lleva claros beneficios para el
tipo de interés
prestatario.
fijo como en las
Como veremos más adelante es importante mencionar que estos de interés
productos objeto de medición para aplicación de la bonificación del variable y el
tipo de interés, se han de ofrecer como venta combinada, es decir, que mixto.
su oferta se realizará tanto de forma combinada como por separado
para que el prestatario pueda diferenciar entre ambas ofertas.
Estos productos varían según la entidad, entre los ofertados habitualmente están:
domiciliación de la nómina,
domiciliación de recibos,
contratación de seguros,
tarjetas,
planes de ahorro,
planes de pensiones, etc.
En las operaciones de préstamo a tipo de interés fijo bonificadas, el préstamo se

suele dividir en dos periodos de tipo de interés, tipo inicial para el primer año y
tipo de interés del resto de años, estos dos periodos podrán tener tipos de interés
diferentes. Se realizarán revisiones de periodicidad normalmente anual para
comprobar la tenencia de productos por lo que el tipo de interés resultará
bonificado en mayor o menor porcentaje en función de si el cliente mantiene
contratados los productos que bonifican.

1.4.1. TIPOS DE INTERÉS DE REFERENCIAS

OFICIALES PARA PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Los tipos oficiales que se suelen utilizar como referencia en las operaciones a tipo
de interés variable, están establecidos por la normativa vigente 4 y cabe destacar
por su mayor utilización en la revisión de los tipos de interés variable los siguientes:
DEFINICIÓN
El euríbor es la referencia interbancaria a un año, es el índice más utilizado como
referencia en los préstamos hipotecarios para calcular la revisión de los tipos de
interés variable. Es una media de los tipos ofertados por una muestra de bancos
europeos para las operaciones entre entidades de depósitos en euros a plazo
de un año.
DEFINICIÓN
El míbor es el tipo interbancario a un año y sólo es un índice oficial para los
préstamos hipotecarios anteriores al 1 de enero de 2000. Es la media simple de
los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un
año durante los días hábiles del mes en el mercado de depósitos interbancario.
DEFINICIÓN
El IRPH es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años
concedidos por el conjunto de las entidades de crédito. Este índice fue
introducido en abril de 2012, fecha en la que desaparecen las dos referencias
anteriores IRPH bancos y IRPH cajas.
DEFINICIÓN
El IRS o permuta de intereses es un índice a cinco años a diferencia del euríbor
que es a un año. Este nuevo tipo de referencia fue introducido en 2012 por ser
en teoría más estable que el euríbor, resultando en menores oscilaciones en las
cuotas.
OJO
Recuerda que el tipo de interés variable dependerá NO sólo del tipo de referencia, sino del tipo de
referencia + el diferencial (por ejemplo, euríbor + 1.25). Es la suma del tipo de referencia más el
porcentaje adicional lo que determinará que una oferta sea mejor que otra.
Cada mes se publica en el BOE la información referida a todos los índices de referencia citados. Se
puede consultar en la Tabla 1. Tipos Oficiales de Referencia del Mercado Hipotecario (2019).
4 Artículo 27 de la Orden EHA/2899/2011.

Tabla 1. Tipos Oficiales de Referencia del Mercado Hipotecario (2019).
Fuente: https://clientebancario.BdE.es/pcb/es/
1.5. LA TASA ANUAL EQUIVALENTE (TAE)
DEFINICIÓN
La TAE es un indicador en forma de tanto por ciento anual que aporta una visión
real del coste (o rendimiento efectivo) de un producto financiero. Incluye el
interés, los gastos y las comisiones bancarias teniendo en cuenta además la
periodicidad con las que se efectúan los pagos.
El cálculo de este indicador permite comparar diferentes préstamos con

condiciones diferentes de tipo de interés, comisiones, gastos, plazos y forma de
amortización.
En los préstamos a tipo de interés variable, se calcula suponiendo que el tipo de
interés se mantiene en el valor que tiene en el momento del cálculo ya que no
conocemos cuál será su evolución a futuro.
Para el cálculo de la TAE de un préstamo hipotecario se tendrá en cuenta:
Tipo de interés.
Comisiones.
Impuestos.
Gastos.
Coste de servicios accesorios como las primas de seguro y los costes de
apertura y mantenimiento de cuenta, si la obtención del préstamo está
supeditada a ellos.
El cálculo de la TAE se realiza partiendo del supuesto de que el contrato de

préstamo estará vigente durante el periodo de tiempo acordado.

EJEMPLO
Préstamo con las siguientes características:
• Cantidad: 100,000€.
• Tipo de interés fijo del 2%.
• Plazo 20 años.
• Comisión de apertura: 1,000€
• Impuestos, Registro de la Propiedad y gestoría a cargo del banco
• Tasación 275.03€.
• Comprobación registral: 25.41€
• Seguro de daños sobre el inmueble: 5,950.19€
La TAE aplicable al préstamo sería de 2.6978% 5
A través del siguiente enlace, podéis calcular el resultado de la TAE tal como os
indicamos a continuación:
https://app.bde.es/asb_www/es/tae.html#/principalTAE
Total, gastos en origen o constitución: 1.300,44€
Comisión de apertura 1.000€
Comprobación registral: 25,41€
Tasación: 275.03€
Gastos periódicos correspondientes a seguro de hogar: 5950,19€/20 años: 297,51
Periodicidad de los “gastos periódicos” anual.
5
Para más ejemplos sobre el cálculo de la TAE, ver la unidad de Competencia Financiera.


2. NORMAS DE PROTECCIÓN AL PRESTATARIO O

DEUDOR HIPOTECARIO 6
La protección al prestatario recogida en la Ley, es el carácter irrenunciable, es

decir, el consumidor no puede pactar renunciando a los derechos que la Ley le
confiere. Por ello, tanto el prestatario como el notario y el Registrador, tienen la
obligación de realizar diferentes tareas de información que han de registrar en
actas y documentos públicos.
2.1. PRINCIPIOS DE ACTUACIÓN
Los principios de actuación se enumeran a continuación.

Los prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario y los
representantes designados (en adelante, nos referiremos a todos ellos tan
solo con el término: prestamistas), deben actuar de manera honesta,
imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos e intereses
de los prestatarios, en la concesión de préstamos.
Para poder entender adecuadamente este primer principio de
actuación, debemos definir qué es un intermediario de crédito
inmobiliario y un representante designado.
DEFINICIÓN
Los intermediarios de crédito inmobiliario son toda persona física o jurídica que,
no actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad
comercial o profesional, a cambio de pago monetario o de cualquier otra
forma de beneficio económico acordado. Su actividad consiste en poner en
contacto, a una persona física con un prestamista y realizar, además, alguna
de las siguientes funciones:
1. Presentar u ofrecer a los prestatarios los contratos de préstamo.
2. Asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión
precontractual respecto de los contratos de préstamo.
3. Celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del
prestamista.
Por su parte, los representantes designados, son toda persona física o jurídica
que realiza las actividades propias de un intermediario de crédito inmobiliario
en nombre y por cuenta de un único intermediario, bajo la responsabilidad
plena e incondicional de éste.
En la concesión, intermediación o prestación de servicios de

asesoramiento sobre el préstamo, las actividades de los prestamistas, se
basan en la información sobre las circunstancias de los prestatarios, así
como en la evaluación de su solvencia 7. Para la evaluación de la
solvencia, los prestamistas necesitan solicitar del prestatario la
6 Artículos 5-15 de la Ley 5/19.

7 Artículos 11 y 12 de la ley 5/19.

información y las pruebas necesarias para comprobarla, y deben avisar

al cliente de que, si no se presenta la documentación, no se puede
tramitar el préstamo.
El asesoramiento e información hacia los prestatarios, debe ser gratuito.
Los inmuebles aportados en garantía deben ser objeto de una tasación
adecuada antes de la concesión del préstamo. La tasación debe
realizarse por una sociedad de tasación y/o profesional homologados de
acuerdo a criterios de tasación fiables y reconocidos
internacionalmente.
2.1.1. PUBLICIDAD Y TRANSPARENCIA. REQUISITOS

DE LOS CONTRATOS
2.1.1.1. PUBLICIDAD
En toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de

interés o cualquier cifra relacionada con el coste del préstamo para el
prestatario se deben especificar de forma clara, concisa y destacada, los
siguientes aspectos:
La identidad del prestamista.
Si el contrato está garantizado por hipoteca u otra garantía real (sobre
activos muebles, derechos de crédito, etc.)
El tipo deudor, indicando si es fijo o variable o una combinación de
ambos.
El importe total del préstamo.
La TAE.
El sistema de amortización y la fórmula del cálculo de las cuotas de
amortización de principal y de intereses, suficientemente detallada.
Si procede, la opción del deudor de dar en pago el bien hipotecado.
Si para obtener el préstamo fuese necesaria la contratación de un servicio

accesorio, en particular, un seguro, y el coste no pudiese determinarse de
antemano, dicha obligación debe mencionarse de forma clara, concisa y
determinada junto a la TAE.
2.1.1.2. TRANSPARENCIA
Para dar cumplimiento a esta obligación de transparencia, los prestamistas

deben inscribir en el Registro General de Condiciones Generales (RGCG) de la
contratación, aquellas cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de
préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales de la
contratación.

DEFINICIÓN
Tienen el carácter de condiciones generales de la contratación, aquellas

cláusulas predispuestas en un contrato que han sido impuestas por una sola de
las partes intervinientes en dicho contrato, habiendo sido redactadas con la
finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos.
Las condiciones generales de contratación también deben estar disponibles

para los potenciales prestatarios de forma gratuita y de fácil acceso. Por
ejemplo, en su página web o en sus oficinas.
2.1.2. OBLIGACIÓN GENERAL DE INFORMACIÓN.

INFORMACIÓN GENERAL DE LOS PRÉSTAMOS
INMOBILIARIOS
Los prestamistas deben facilitar en todo momento en soporte papel o cualquier

otro soporte duradero, información general clara y comprensible sobre los
contratos de crédito. Esta información debe contener la publicitada, pero
ampliada, con mayor detalle y profundidad:
La identidad y dirección geográfica de quien emita la información.
Los fines para los que puede emplearse el crédito.
Las formas de garantía, cuando proceda, incluyendo la posibilidad de
que esté situada en otro estado miembro de la Unión Europea.
La duración posible de los contratos.
Las formas del tipo deudor indicando si es fijo o variable o una
combinación de ambos.
La posibilidad de contratar créditos en moneda extranjera.
Un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total de
crédito para el prestatario y de la TAE.
Indicación de otros posibles costes.
Las diversas opciones para reembolsar el crédito, incluyendo el número,
la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso.
Una descripción de las condiciones relacionada con el reembolso
anticipado.
Una indicación de si es necesario evaluar el inmueble.
Una indicación de los servicios accesorios que el prestatario está
obligado a contratar para obtener el crédito.
La opción del deudor, si procede, de poder dar en pago el inmueble
hipotecado como garantía del préstamo, quedando liberado y
cancelada la totalidad de la deuda.

2.1.3. INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL. FICHA DE

INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL (FEIN) 8
DEFINICIÓN
Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que sustituye a la Ficha
Informativa Personalizada de una hipoteca (FIPER) desde el 15 de junio de 2019.
Pretende dotar de mayor claridad y comprensibilidad a la información
financiera que debe recibir el cliente al menos 10 días naturales antes de la
fecha de firma de una hipoteca.
Una vez que el prestatario haya informado a la entidad, sobre sus necesidades
y situación financiera, el prestamista debe ofrecer al prestatario, toda la
información personalizada que necesite para poder comparar diferentes
alternativas competitivas en el mercado y alcanzar una decisión sobre el
proveedor con el que quiere contratar su hipoteca. La Ley establece un plazo
de 10 días naturales como mínimo desde que la información completa se
entrega al cliente potencial y el día en el que se puede contratar la hipoteca. Es
algo así como un plazo de reflexión.
Esta información personalizada se debe facilitar mediante la Ficha Europea de
Información Normalizada (FEIN) 9.
Cuando el tipo de interés es variable y se basa en un tipo de referencia, el
prestamista puede, si lo desea, indicar el tipo de interés mediante un tipo de
referencia y un valor porcentual que represente el diferencial del prestamista.
Está obligado a indicar, en cambio, el valor del tipo de referencia vigente el día
en que extienda la FEIN. Cuando el tipo es variable, la información de la FEIN
debe incluir:
las hipótesis empleadas para el cálculo de la TAE,
los límites aplicables al alza, si proceden y,
una advertencia que indique que la variación del tipo puede afectar al
nivel efectivo de la TAE.
8 Ley 5/2019 en su Anexo I.

9 Anexo I Ley 5/19 de 15 de marzo.

EJEMPLO
Una ficha FEIN debe contener, por ejemplo:
El presente documento se extiende para JOHN SMITH, a 29/7/2019. Se ha elaborado
basándose en la información que usted ha facilitado hasta la fecha, así como en las
actuales condiciones del mercado financiero.
La información que figura a continuación es válida hasta el 29/9/2019a excepción del
tipo de interés y otros gastos. Después de esa fecha, puede variar con arreglo a las
condiciones del mercado.
El presente documento no conlleva para ENTIDAD FINANCIERA X la obligación de
concederle un préstamo.
Prestamista: ENTIDAD FINANCIERA X.
[Número de teléfono].
CALLE ALTA 7, MADRID. EMAIL@EMAIL.COM
Tras analizar sus necesidades y circunstancias, recomendamos que suscriba este crédito.
Sin embargo, basándonos en sus respuestas a algunas de las preguntas, le damos
información sobre este crédito para que pueda tomar su propia decisión.
La remuneración del agente intermediario es de un X% sobre el principal del préstamo.
Características principales del préstamo.

Importe del préstamo por conceder: 100,000€
Duración del préstamo: 30 AÑOS.
TIPO FIJO. Importe total a reembolsar: 120,000€
Esto significa que, por cada EURO que tome en préstamo, reembolsará usted 1,2 EUROS.
Valor del bien inmueble que se ha tomado como hipótesis para preparar esta ficha de
información: 130,000€.
Importe máximo de préstamo disponible en relación con el valor del bien inmueble 80%.
LA Garantía QUE SE APORTA ÚNICAMENTE ES EL MISMO INMUEBLE QUE SE HIPOTECA.
Tipo de interés y otros gastos.

La tasa anual equivalente (TAE) es el coste total del préstamo expresado en forma de
porcentaje anual. La TAE sirve para ayudarle a comparar las diferentes ofertas.
La TAE aplicable a su préstamo es X%. Comprende:
El tipo de interés X%.
Costes que deben abonarse una sola vez:
Tendrá que pagar una tasa por registrar la hipoteca X€.
Tenga en cuenta que esta TAE se calcula partiendo del supuesto de que el tipo de interés
se mantiene durante toda la vigencia del contrato en el nivel fijado para el período inicial.
Tendrá que pagar una tasa por registrar la hipoteca.
Asegúrese de que tiene conocimiento de todos los demás tributos y costes conexos al
préstamo.

Periodicidad y número de pagos.

Periodicidad de reembolso: MENSUAL. Número de pagos: 360.
Importe de cada cuota: X€.

Sus ingresos pueden variar. Considere si, en caso de que disminuyan sus ingresos, seguirá
pudiendo hacer frente al reembolso de sus cuotas MENSUALES.
Tabla ilustrativa de reembolso.
LA TABLA SE INSERTARÍA AQUÍ.
Otras obligaciones.
Si desea beneficiarse de las condiciones de préstamo descritas en el presente
documento, el prestatario debe cumplir las obligaciones que a continuación se indican.
LAS OBLIGACIONES SE INSERTARÍAN AQUÍ.
Observe que las condiciones de préstamo descritas en el presente documento (incluido

el tipo de interés) pueden variar en caso de incumplimiento de las citadas obligaciones.
Tenga en cuenta las consecuencias que puede tener el poner término más adelante a
cualquiera de los servicios accesorios conexos al préstamo.
LAS CONSECUENCIAS SE INSERTARÍAN AQUÍ.
Reembolso anticipado.
Este préstamo puede reembolsarse anticipadamente, íntegra o parcialmente.
LAS CONDICIONES PARA EL REEMBOLSO ANTICIPADO SE INSERTARÍAN AQUÍ.
Comisión de reembolso anticipado: X%.
Si decide reembolsar el préstamo anticipadamente, consúltenos a fin de determinar el
nivel exacto de la comisión de reembolso anticipado en ese momento.
Elementos de flexibilidad.
Tiene usted la posibilidad de transferir este préstamo a otro PRESTAMISTA.
LAS CONDICIONES PARA LA SUBROGACIÓN SE INSERTERÍAN AQUÍ.
SI EXISTEN OTRAS PRESTACIONES, SE INTERARÍAN AQUÍ.
Otros derechos del prestatario.

Dispone usted de 10 DÍAS a partir del 1/8/2019 para reflexionar antes de comprometerse
a suscribir este préstamo.
Durante un período de 10 DÍAS a partir del 11/8/2019 el prestatario puede ejercer su
derecho a cancelar el contrato de crédito.
LAS CONDICIONES SE INSERTARÍAN AQUÍ.
Si durante ese período compra o vende usted una propiedad relacionada con el
presente contrato de crédito, podría perder su derecho a cancelar el contrato.

Si decide usted ejercitar su derecho de desistimiento del contrato de crédito, no olvide

comprobar si quedará o no vinculado por las demás obligaciones que ha contraído en
relación con el préstamo incluidos los servicios accesorios asociados al préstamo.
Reclamaciones.
Si tiene una reclamación, diríjase a BOB TALENT, EN LA MISMA OFICINA EN LA QUE SE LE HA
ENTREGADO ESTA FICHA.
Plazo máximo para la tramitación de la reclamación: 30 DÍAS. Si no resolvemos
internamente la reclamación a su entera satisfacción, puede usted dirigirse a: EL
DEFENSOR DEL CLIENTE DE LA ENTIDAD o ponerse en contacto con la red FIN-NET para
obtener las señas del organismo equivalente en su país.
Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: consecuencias para el

prestatario.
Si tiene dificultades para efectuar sus pagos MENSUALES, póngase en contacto con
nosotros enseguida para estudiar posibles soluciones.
En última instancia, puede ser desposeído de su vivienda si no efectúa sus pagos
puntualmente.
Información adicional.
LEY 5/2019.
Supervisor.
El supervisor de este prestamista es EL BANCO DE ESPAÑA.
Fuente: elaboración propia a partir de Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario.
2.2. OBLIGACIONES DEL PRESTAMISTA 10
La entidad prestamista debe entregar al cliente, con una antelación mínima de

10 días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente
documentación y contemplar las consideraciones expuestas a continuación:
Debe entregar FEIN. La FEIN debe tener la consideración de oferta
vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del
contrato (mínimo 10 días naturales).
Debe entregar también una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
Esta ficha informa al prestatario de la existencia de las cláusulas del
contrato más relevantes, debiendo incluir, al menos:
10 Artículo 14.

Los índices oficiales de referencia para fijar el tipo de interés aplicable 11.
Si hay límites mínimos en el tipo de interés como consecuencia de la
variación a la baja de los índices o tipos a los que este referenciado 12.
La posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del
préstamo como consecuencia del impago de las cuotas y los gastos que
de ello se deriven.
La distribución de los gastos asociados a la concesión de los préstamos.
Si se trata de un préstamo en moneda extranjera (si procede).
EJEMPLO
Una FiAE debe ser más o menos así:
El presente documento se extiende por ENTIDAD FINANCIERA X en CUENCA para

JOHN SMITH, a 3/7/2019.
Se ha elaborado basándose en el contenido de la ficha europea de

información normalizada (FEIN) y el proyecto de contrato de préstamo, cuyos
contenidos son concordantes.
Se informa al deudor de la existencia de las siguientes cláusulas o elementos

relevantes en el contrato de préstamo que se entrega junto con esta FiAE.
1. El tipo de interés aplicable al préstamo se fija utilizando el siguiente índice o

tipo de interés oficial de referencia 13.
2. El préstamo está denominado en moneda extranjera USD, lo que supone

que el prestatario asume los riesgos derivados del tipo de cambio de la
divisa. Como consecuencia de ello:
2.1. Los pagos que periódicamente van a tener que realizar en concepto
de amortización e intereses, han de ser obligatoriamente en USD;
2.2. Es necesario realizar las correspondientes operaciones de compra de la

USD;
2.3. El contravalor de dichos pagos irá variando, al alza o a la baja, en

función de la cotización de USD.
3. El deudor asume el pago de los siguientes gastos asociados a la concesión

del préstamo:
3.1. Los gastos de tasación del inmueble.
3.2. El coste de aquellas copias de la escritura del préstamo hipotecario que

solicite expresamente.
3.3. Otros gastos de constitución acordados.
11Aunque no sea obligatorio seguir los índices oficiales (libertad de pactos) articulo 14.5.
12Debe tratarse de un error pues el artículo 21.3 establece que no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés, aunque el
interés mínimo será 0%, nunca podrá ser negativo.
13 El que corresponda de entre los recogidos en el artículo 27.1 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre.

4. El préstamo no limita al alza la variación del tipo de interés (no tiene techo),
lo que puede llegar a suponer que el deudor tenga que asumir la totalidad
de las subidas del índice utilizado como referencia.
5. El prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento

anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
5.1. Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del

capital del préstamo o de los intereses.
5.2. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al

menos:
5.2.1. Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera

dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se
considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y
no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o
un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido
su obligación por un plazo al menos equivalente a 12 meses.
5.2.2. Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera

dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se
considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y
no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales
o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha
incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 15
meses.
5.3. Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario

concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y
advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total
adeudado del préstamo.
6. El vencimiento anticipado del préstamo al que se refiere el número anterior

puede suponer que el deudor tenga que asumir los gastos derivados de la
ejecución del préstamo.
7. Se está contratando un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de

interés ligado al préstamo, lo que puede suponer la asunción de mayores
costes para el deudor.
El texto, debe adaptarse eliminando los apartados que no procedan en cada

caso. Por ejemplo, si la hipoteca no es multidivisa o no se contrata ningún
instrumento de cobertura de riesgo.
Fuente: http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/643456-om-ece-482-2019-de-26-abr-
modificacion-om-eha-1718-2010-de-11-jun-regulacion.html#tru
Cuotas periódicas. Debe entregar un documento separado en el que se

haga referencia a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en
los diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés, si el
préstamo lo fuese a tipo variable.

Proyecto de contrato. Debe entregar copia del proyecto de contrato

que incluirá de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a
la firma del contrato.
Detalle de gastos. Entregar también un documento que incluya
información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista
y al prestatario.
Los siguientes gastos se deben distribuir del siguiente modo:
Los gastos de tasación del inmueble corresponden al prestatario y los de
gestoría al prestamista.
El prestamista asume el coste de los aranceles notariales de la escritura
de préstamo hipotecario y los de las copias los asume quien las solicite.
Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad
corresponden al prestamista.
El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos
documentados (IAJD) se realiza de conformidad con lo establecido en
la normativa tributaria aplicable 14.
No obstante, lo dispuesto en los párrafos anteriores, si durante el periodo de
duración del préstamo se produjesen una o varias subrogaciones, el prestamista
subrogado debe ser reintegrado por el prestamista subrogante (nuevo
acreedor) en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le
correspondieron en el momento de la constitución del préstamo al subrogado.
Para calcular el importe que corresponde como compensación, se tienen que
aplicar las siguientes reglas:
En el caso del IAJD se debe distribuir a prorrata entre ambas entidades
en función de la cantidad amortizada y la que quede pendiente de
amortizar. La entidad subrogante debe reintegrar a la subrogada el
importe correspondiente.
En el caso de resto de gastos se tiene que distribuir igualmente a prorrata
entre las entidades, en función del importe del préstamo amortizado y
del pendiente de amortizar.
Cuando el prestamista requiera al prestatario la suscripción de una póliza de

seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de
préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble
objeto de hipoteca, debe entregar al prestatario por escrito las condiciones de
las garantías.
Además, el prestamista debe suministrar al prestatario toda la información que
fuese necesaria, respondiendo a todas las consultas que le formule acerca del
contenido, significado y trascendencia práctica de los documentos entregados.
El prestamista también debe advertir al cliente de la obligación de recibir
asesoramiento personalizado y gratuito del notario de su elección que vaya a
otorgar la correspondiente escritura pública.
La entidad, tiene obligación de conservar los documentos en los que se plasme
la información precontractual entregada al prestatario, durante un plazo mínimo
14
En cuanto al impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía
hipotecaria, el sujeto pasivo es el prestamista, según modificación de la Ley del impuesto de transmisiones y actos jurídicos
documentados (RDL 1/93 de 24 de septiembre, modificado por RD Ley 17/2018 de 8 de noviembre), modificación que tuvo lugar a
propósito del cambio de criterio del Tribunal supremo en cuanto al obligado al pago del mismo.

de 6 años, desde la finalización del contrato, al objeto de acreditar el

cumplimiento de dichas obligaciones. Al final de dicho periodo, debe notificar
al prestatario de manera fehaciente su derecho a recibir dicha documentación
y, si éste la requiere, la pondrán a su disposición.
Toda la documentación reseñada, junto a la manifestación firmada por el
prestatario, en la que declare que ha recibido la misma y que le ha sido
explicado su contenido, debe remitirse al notario elegido por el cliente.

Es importante remarcar la libertad de elección del notario que la normativa ofrece al cliente.
2.3. OBLIGACIONES DEL PRESTATARIO
La obligación impuesta por la ley al prestatario es la de comparecer ante el

notario 15 para recibir el asesoramiento y la información pertinente, al objeto de
resolver las cuestiones que le plantee la operación y cuyo contenido ha sido
previamente entregado por la entidad.
La comparecencia ante el notario deberá tener lugar dentro de los 10 días
naturales anteriores al momento de la firma del contrato y como muy tarde el
día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de
préstamo.
La obligación de comparecencia se extenderá a toda persona física que sea
fiadora o garante del préstamo.
Un caso concreto que queremos remarcar es el de un prestatario que, con
ocasión de la transmisión de un inmueble hipotecado, vaya a pactar con el
comprador la subrogación de éste en la obligación personal de un préstamo
inmobiliario sujeto a esta Ley. En este caso, debe comunicarlo al prestamista con
al menos 30 días de antelación a la fecha de la firma prevista, al objeto de que
este pueda realizar el necesario análisis de su solvencia y dar cumplimiento a los
requisitos de información precontractual y el resto de las obligaciones exigidas,
dando tiempo al potencial prestatario a buscar alternativas de financiación
hipotecaria 16.
2.4. OBLIGACIONES DEL NOTARIO ACTUANTE
Las principales obligaciones del notario son:

Verificar:
que la documentación entregada por el prestamista se ajusta a los
requisitos legales y cumple con las obligaciones de este.
que se han cumplido los plazos previstos de puesta a disposición de la
documentación al prestatario (10 días naturales).
15
Sin embargo, parece de la lectura de la ley que, dicha obligación solo será preceptiva cuando se trate de préstamos
inmobiliarios con garantía hipotecaria (Artículo 2-a), puesto que los préstamos personales no requieren el otorgamiento de
escritura pública.
16
Disposición adicional séptima.

Asesorar al cliente. En todo caso, el notario debe informar

individualizadamente que ha prestado asesoramiento relativo a las
cláusulas especificas recogidas en la FEIN y en la FiAE. Igualmente, y en
su presencia, el prestatario debe responder a un test que tiene por objeto
concretar la documentación entregada y la información suministrada.
Levantar acta notarial previa a la formalización del préstamo
hipotecario. En la misma se debe hacer constar el resultado de la
verificación y del asesoramiento. Su contenido se presume veraz e
íntegro y hace prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la
manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido
de los documentos descritos. Esta acta no puede tener coste alguno.
Insertar reseña identificativa del acta. El acta debe citarse en la escritura
pública del préstamo, sin esta reseña, no se puede inscribir la escritura en
el Registro de la Propiedad.
PUNTO CLAVE
No se puede otorgar escritura pública de préstamo si no se ha levantado acta notarial o si habiéndose levantado, no
quedara verificada la documentación o no compareciese el cliente para recibir el asesoramiento.
Además, remarcar que el incumplimiento del periodo de información precontractual obligatorio previo al de
formalización de la escritura pública o del periodo para levantar el acta previa a su formalización se considera una
infracción muy grave.
Entregar copia al prestatario. Es necesario que el notario entregue o

remita telemáticamente al prestatario sin coste, copia simple de la
escritura pública del préstamo. Para ello, en la escritura se debe hacer
constar una dirección de correo electrónico del prestatario 17.
2.5. CONTENIDO DE LOS CONTRATOS 18. CONDICIONES

FINANCIERAS
Los contratos tienen ciertas limitaciones en su contenido. Veamos algunas

condiciones financieras que han de cumplir.
2.5.1. COMISIÓN DE APERTURA 19
La comisión de apertura es opcional (recordemos el principio de libertad de

pactos entre las partes), pero si se pactase, la misma se devenga una sola vez y
engloba la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión u otros
similares relativos al préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas,
la comisión de apertura debe incluir también, cualquier comisión por cambio de
moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.
17 Disposición adicional octava.

18 Artículo 22.
19 Artículo 14.4.


Es reseñable que el Tribunal Supremo ha declarado recientemente 20 que la cláusula que establece la
comisión de apertura no es abusiva si supera el control de transparencia.
2.5.2. COMISIÓN DE REEMBOLSO ANTICIPADO 21
El prestatario puede reembolsar de forma anticipada (total o parcialmente) la

cantidad adeudada, aunque no se hubiese pactado en el contrato. Se trata de
un derecho del prestatario sujeto únicamente (si así se pacta) a un plazo de
comunicación previa que no puede exceder de 1 mes, y que comporta la
obligación del prestamista de facilitarle en el plazo de 3 días hábiles, la
información necesaria para ejercitar este derecho. En esta información, el
prestamista debe cuantificar las consecuencias que tiene para el cliente liquidar
el contrato de préstamo.
El ejercicio de este derecho lleva asociado para el cliente los siguientes
derechos;
Reducción del coste total del préstamo. Dicha reducción comprende los
intereses y los costes correspondientes al plazo que quede por transcurrir
hasta el momento de su extinción.
Extinción del contrato de seguro accesorio al del préstamo 22.
Inexistencia de comisión. No debe pagar ninguna comisión por
reembolso o amortización anticipada.
Respecto a este derecho hay algunas excepciones:

Si el préstamo es a tipo variable. Se puede establecer una comisión con
un:
o Límite del 0.25% del capital reembolsado anticipadamente, si es
dentro de los 3 primeros años de vigencia del préstamo.
o Límite 0.15%, si es durante los 5 años primeros.
Si el préstamo es a tipo de interés fijo. Se pueden establecer las siguientes
comisiones:
o Máximo del 2% del capital reembolsado si el reembolso se
produce los 10 primeros años del contrato de préstamo.
o Máximo 1.5% del capital reembolsado, si se produce desde los 10
años hasta el final de la vida del préstamo.
La comisión no podrá exceder tampoco, el importe de la perdida
financiera que sufra el prestamista.
20 STS núm. 44/2019, de 23 de enero de 2019.

21 Artículo 23.
22 Se entiende por seguro accesorio aquel que ha sido contratado junto con el préstamo con la finalidad de cubrir los riesgos que
puedan afectar a la capacidad de pago del prestatario.

PUNTO CLAVE
Cuando la amortización anticipada se produzca en los supuestos de novación del tipo de interés o de subrogación del
acreedor, y siempre que en ambos casos suponga la aplicación de un tipo de interés fijo, en sustitución de uno variable,
la comisión no puede superar la perdida financiera, con el límite de 0.15% del capital reembolsado anticipadamente y
ello, solo si se produce tal novación o subrogación dentro de los 3 primeros años de vigencia del contrato. 23
2.5.3. INTERÉS DE DEMORA 24
El interés de demora de un contrato de préstamo suscrito por persona física que PUNTO CLAVE
esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso
La regla sobre la
residencial, debe ser el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales y solo se
determinación del
puede aplicar al periodo exigible.
interés de demora
no admite pacto
en contra.
Dicho interés no solo se devenga sobre el principal vencido y pendiente de
pago, lo genera las posiciones pactadas vencidas e impagadas y no puede ser
capitalizado.

Fijaos que el interés de demora mencionado solo se aplica a los préstamos con garantía inmobiliaria y no
a los otros préstamos que regula la Ley (préstamos personales cuando el deudor, garante o fiador sea un
consumidor).
Y, además, solo respecto al deudor, no incluyendo al garante o fiador.
2.5.4. VENCIMIENTO ANTICIPADO (VA) 25 PUNTO CLAVE
La cláusula de VA
Es aquella cláusula de los contratos de préstamo según la cual el impago de es de aplicación
algunas de las cuotas del préstamo es suficiente para resolver (cancelar) el imperativa y no
contrato y solicitar el pago de la cantidad pendiente de abonar. admite pacto en
contra.
Podemos decir que la cláusula de vencimiento anticipado (VA) se aplica a los
contratos de préstamo que cumplen alguno de los siguientes aspectos.
Que estén garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de
uso residencial.
Cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre
terrenos o inmuebles construidos o por construir, para uso residencial.
Cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física, con
independencia de que sea consumidor o no.
23 Artículo 23.6.
24
Artículo 25.
25 Artículo 24.

Se producirá también el vencimiento anticipado si concurren

conjuntamente los siguientes requisitos:
o Que el prestatario se encuentre en mora (se haya retrasado) en
el pago de una parte del capital del préstamo o los intereses.
o Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas
equivalgan al menos:
Durante la primera mitad de la duración del préstamo, al 3% de la
cuantía del capital concedido, o bien el impago de 12 plazos mensuales
o un número de cuotas equivalentes a 12 meses.
En la segunda mitad de la duración del préstamo, al 7% de la cuantía
del capital concedido, o bien el impago de 15 plazos mensuales o un
número de cuotas equivalentes a 15 meses.
Que el prestamista requiera de pago al prestatario y le conceda el plazo
mínimo de 1 mes para su cumplimiento, advirtiéndole que, de no ser
atendido, proceder a reclamar el importe total de lo adeudado.
Por último, indicar que la cláusula de VA es de aplicación a los contratos de
préstamo anteriores a la vigencia de la actual Ley, salvo que lo pactado fuese
más favorable al prestatario, de modo que el impago de la deuda solo puede
dar lugar a la resolución (cancelación) del contrato si se cumplen los requisitos
indicados.
2.6. NORMAS DE CONDUCTA Y DEONTOLOGÍA
2.6.1. REQUISITOS DE CONOCIMIENTOS Y

COMPETENCIAS APLICABLES AL PERSONAL 26
La actual Ley hipotecaria incluye la obligatoriedad de cursar una certificación

de capacidades mínimas que tiene como objetivo, incrementar la protección al
cliente final frente a posibles abusos en el sector.
El personal al servicio de la entidad prestamista debe reunir los conocimientos y
competencias necesarios, así como mantenerlos actualizados sobre los
productos que comercializan. Es imprescindible que se demuestre su
capacitación respecto de la elaboración, oferta o concesión de contratos de
préstamo, la actividad de intermediación de crédito, y la prestación de servicios
de información/asesoramiento, y en la ejecución de los contratos de préstamo.
Esta obligación también es aplicable respecto de los servicios accesorios
incluidos en los contratos de préstamo y respecto de los productos de venta
vinculada o combinada.
Los requisitos de conocimientos y competencias incluyen las siguientes materias:
a) 27 Un conocimiento adecuado de los préstamos inmobiliarios, incluidas
cualesquiera implicaciones fiscales generales y gastos en que vaya a incurrir el
cliente en el contexto de las operaciones, y de los servicios accesorios que se
ofrezcan junto con ellos, especialmente de los seguros accesorios al préstamo
hipotecario.
b) Un conocimiento adecuado de los riesgos asociados a los productos de
préstamo que ofrece al potencial prestatario, incluyendo en el caso de
26 Artículo 16. Ley 5/19 y Orden ECE/482/2019, de 26 de abril.

27 Mantenemos las letras minúsculas con medio paréntesis para conservar el formato utilizado en la normativa.

préstamos a tipo variable, los posibles efectos de los cambios de los tipos de
interés en la cuota y en los casos de los préstamos en divisa, de los efectos de las
posibles variaciones del tipo de cambio.
c) Un conocimiento adecuado de la legislación relativa a los contratos de
préstamo inmobiliario ofrecidos a los potenciales prestatarios, en particular en lo
que respecta a la protección del prestatario.
d) Un conocimiento y una comprensión adecuados del proceso de adquisición
de bienes inmuebles.
e) Un conocimiento adecuado que le permita hacer una estimación de los
costes y gastos totales en los que va a incurrir el cliente en el contexto de las
operaciones de préstamo y servicios que ofrece al potencial prestatario.
f) Un conocimiento adecuado de la tasación de las garantías.
g) Un conocimiento adecuado del derecho de elección de notario, del
funcionamiento de las notarías, y de la organización y del funcionamiento de los
registros de propiedad.
h) Un conocimiento adecuado del mercado de préstamos inmobiliarios, en
particular de la evolución de los precios de las viviendas y de la evolución de los
tipos de interés, para poder evaluar la conveniencia de la operación.
i) Un conocimiento adecuado de las normas deontológicas del sector.
j) Un conocimiento adecuado del proceso de evaluación de la solvencia de los
potenciales prestatarios o, si ha lugar, competencia en la evaluación de la
solvencia de estos, haciendo especial énfasis en los conocimientos necesarios
para valorar adecuadamente los informes de riesgo que emite la Central de
Información de Riesgos del Banco de España (BdE).
k) Un nivel adecuado de competencias en materia financiera y económica,
incluyendo un conocimiento sobre el efecto de las cifras económicas y
acontecimientos nacionales e internacionales en los tipos de interés y el
mercado inmobiliario.
l) Un conocimiento adecuado que permita identificar correctamente a las
personas del mercado objetivo para las que se ha diseñado el préstamo
inmobiliario.
m) Un conocimiento adecuado que permita diseñar préstamos inmobiliarios.
En definitiva, todas las materias que estáis estudiando en este curso.

Además, las entidades prestamistas deben establecer procedimientos que
aseguren la continua formación y cualificación del personal a su servicio y
ponerlas a disposición de la autoridad competente para su supervisión.
2.6.2. POLÍTICA DE REMUNERACIÓN 28
Las políticas de remuneración del personal responsable de la evaluación de la

solvencia del prestatario y de la concesión del préstamo se rigen por los
siguientes principios:
28 Artículo 18 ley 5/19.

Compatibilidad. La política remunerativa, ha de ser compatible con una

gestión adecuada del riesgo. No se pueden ofrecer incentivos que
puedan generar mayores riesgos para el prestamista.
Supresión de conflictos de interés. Tiene que estar en consonancia con la
estrategia empresarial a largo plazo de la entidad financiera. Debe
incorporar medidas para evitar los conflictos de interés. Está prohibido
hacer depender la remuneración de la cantidad de las solicitudes
aceptadas.
Los procedimientos internos de las entidades deben incluir previsiones detalladas
y específicas que aseguren que los objetivos que incidan en la retribución
resulten compatibles con el tiempo necesario para la evaluación de la solvencia
y para las labores de información al cliente. La entidad ha de establecer
procedimientos para evitar que los siguientes factores puedan afectar a la
remuneración:
Un determinado tipo de contratos de préstamo.
Tipos de interés iguales o por encima de un determinado nivel.
La contratación de un determinado conjunto de servicios accesorios.
Estas políticas y los procedimientos se deben recoger por escrito y se deben

presentar en el BdE. Y son de aplicación a la remuneración de todos los
involucrados en el proceso de contratación hipotecaria: prestamistas,
intermediarios y también sus representantes vinculados.
Respecto a las personas que ofrezcan servicios de asesoramiento, sus políticas
de remuneración y procedimientos han de estar dirigidas a lograr que no afecten
a la capacidad de su personal, para actuar en interés del cliente y, en particular,
no dependan de los objetivos de venta.
OJO
2.6.3. ACTIVIDAD DE ASESORAMIENTO EN La información
PRESTAMOS INMOBILIARIOS29 sobre el conjunto
de productos y los
gastos que el
Los servicios de asesoramiento en préstamos inmobiliarios solo pueden ser
servicio ofrecido
prestados por prestamistas, por intermediarios de crédito inmobiliario o por sus
generaría se debe
representantes designados. entregar al
Las excepciones son: prestatario antes
de la prestación de
Personas que se dediquen a actividades de intermediación de crédito.
servicios de
Siempre que dichas actividades se ejerzan de forma accesoria en el
asesoramiento o, si
marco de una actividad profesional regulada y siempre que la actividad fuera el caso, antes
de intermediación de crédito no sea su actividad principal. de la celebración
Personas que presten servicios de asesoramiento. Siempre que hayan del contrato de
sido reconocidas por las autoridades competentes y estén sujetas a su para la prestación
supervisión. de servicios de
asesoramiento.
Quienes presten asesoramiento deben informar, por escrito al cliente

confirmando que están avalados legalmente para dichos servicios.
29
Artículo 19.

La prestación del servicio tiene que venir precedida de una información hacia el
cliente que debe recoger:
El conjunto de productos que serán tomados en consideración,
Los gastos que se facturarán al cliente o el método que se emplee para
calcularlos.
Si, además, el servicio prestado incluye el asesoramiento, la entidad prestamista

debe:
Recabar la información que resulte necesaria sobre la situación personal
y financiera del prestatario, así como sobre sus preferencias y objetivos, PUNTO CLAVE
de modo que puedan recomendar contratos de préstamo adecuados.
Los prestamistas o
Tomar en consideración un numero suficientemente grande de contratos
intermediarios que
de crédito de su gama de productos y recomendar uno o varios
cumplan los
contratos de préstamo en función de su situación financiera y personal.
requisitos
Si el prestador del servicio no está vinculado a ningún prestamista, debe
normativos,
tomar en consideración un numero suficientemente grande de contratos
podrán usar los
disponibles en el mercado.
términos
Actuar siempre en interés del prestatario. asesoramiento
independiente y
Facilitar al prestatario una copia en papel o en otro soporte duradero de
asesor
la recomendación que se ha formulado.
independiente.
La prestación del servicio de asesoramiento requiere la determinación
previa del contenido, alcance y condiciones del contrato. En particular,
se debe especificar la cuantía de la retribución que el asesor va a percibir
desde el prestatario y desde el prestamista.
PUNTO CLAVE
Siempre que se presten servicios de asesoramiento, los prestamistas, los intermediarios de crédito o los
representantes designados tienen la obligación de actuar en el mejor interés del prestatario, de manera que
deben informarse primero sobre las necesidades y las circunstancias de este, con el fin de recomendarle
contratos de préstamos que se ajusten a su situación particular.
2.6.4. PRESTAMOS INMOBILIARIOS EN MONEDA

EXTRANJERA 30
Introducimos en este punto los derechos que en los contratos inmobiliarios que
se denominen en moneda extranjera tiene el prestatario. En la unidad de
Operativa de los préstamos hipotecarios, se analiza con más detalle.
Los derechos que tiene el prestatario son los siguientes:
Derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa. Dicha
moneda alternativa puede ser:
30 Artículo 20 ley 5/19.

La moneda en que el prestatario reciba la mayor parte de sus ingresos o

tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el
préstamo.
El euro.
El tipo de cambio utilizado en la conversión será el que publique el Banco
Central Europeo, en la fecha en que se solicite la conversión.
Se permite que contractualmente se establezca otro criterio, pero solo para no
consumidores.
Ser informado periódicamente del importe adeudado con el desglose de
la variación que se haya producido, así como recordado del derecho de
cambiar de moneda y cómo hacerlo.
Se establece la necesidad de esta comunicación cuando el valor del
importe adeudado difiera en más del 20% del importe que
correspondería si se hubiese aplicado el tipo de cambio entre la divisa y
el euro vigente en la fecha del contrato de préstamo.
Todos estos derechos deben ponerse en conocimiento del cliente a través de la
FEIN y en el propio contrato. Si el contrato de préstamo no contiene ninguna
cláusula de limitación del riesgo de tipo de cambio, inferior al 20%, la FEIN debe
incluir un ejemplo ilustrativo de los efectos de un tipo de cambio del 20%.
Por último, señalar que el incumplimiento de cualquiera de las exigencias y
derechos mencionados pueden provocar la nulidad (no existencia) de las
cláusulas multidivisa y otorgar al cliente el derecho a solicitar la modificación del
contrato de forma que se considere el préstamo concedido desde el primer
momento en la moneda en la que éste percibía la parte principal de sus ingresos.
2.6.5. VARIACIONES EN EL TIPO DE INTERÉS 31
Como norma general, el tipo de interés del préstamo no puede ser modificado
en perjuicio del cliente durante la vigencia del contrato, salvo acuerdo mutuo
de las partes formalizado por escrito. En tal caso, la variación del coste del
préstamo se debe ajustar, al alza o a la baja, a la de un índice de referencia PUNTO CLAVE
objetivo.
En las operaciones
con tipo de interés
En caso de que el contrato de préstamo tenga un tipo de interés variable, los variable no se
prestamistas pueden utilizar como índice de referencia, aquellos que cumplan puede fijar un
las siguientes condiciones: límite a la baja del
tipo de interés. En
Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de
todo caso, el
préstamo y por las autoridades competentes.
interés
Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el remuneratorio en
propio prestamista de ninguna forma. dichas operaciones
no puede ser
Los datos que sirvan de base al índice deben ser agregados de acuerdo
negativo.
con un procedimiento matemático objetivo.
31 Artículo 21.


En los préstamos con tipo variable no cabe de modo imperativo fijar un límite a la baja, con lo que se
resuelve el conflicto de las cláusulas suelo, que han sido el detonante para el dictado de la Ley que nos
ocupa, sin embargo y dado que la norma indica que el interés no podrá ser negativo, se deduce que sí
habrá un límite a la baja y será precisamente cero.
2.7. CONTROL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS
Llegados a este punto haremos referencia al control de las cláusulas abusivas y

en especial a la regulación que de ellas contiene la normativa nacional 32 y la
comunitaria 33, prohibiéndose expresamente las prácticas desleales, engañosas
y/o agresivas y las omisiones engañosas, en las relaciones comerciales con
consumidores.
En lo que se refiere a la normativa nacional se deja el control de las cláusulas
abusivas en manos de los notarios y los Registradores de la Propiedad y
Mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas,
dado que estos no pueden autorizar contratos en los que se pretenda la inclusión
de cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el RGCG 34.

En la regulación actual de los préstamos hipotecarios se establece un régimen imperativo respecto de las
dos cláusulas más controvertidas de la normativa anterior, la de vencimiento anticipado y la de los
intereses de demora, cláusulas que fueron tachadas de abusivas por los tribunales nacionales y
comunitarios y que dieron lugar a la revisión normativa.
Además, se establece como obligación de transparencia que, los prestamistas

inscriban en el RGCG, aquellas cláusulas contractuales utilizadas en los contratos
de préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales de
la contratación. Estas condiciones deben estar disponibles para los clientes de
forma gratuita.
Por lo que se refiere a la normativa comunitaria es importante revisar las prácticas
desleales, practicas engañosa y/o agresivas y las omisiones engañosas.
2.7.1. PRÁCTICAS DESLEALES
Estas prácticas comerciales están expresamente prohibidas.

Una práctica comercial se considera desleal:
Si es contraria a los requisitos de la diligencia (buen hacer) profesional.
Si puede distorsionar el comportamiento económico del consumidor al
que afecta. También si merma la capacidad del consumidor para
adoptar una decisión con pleno conocimiento, haciendo que tome una
decisión que de otro modo no hubiese tomado.
32 Artículo 84 ley consumidores y usuarios y ley 5/19 en sus artículos 7, 24 y 25.

33 Directiva 2005/29/CE.
34 Recordemos el significado: Registro General de Condiciones Generales.

En general, se consideran desleales las prácticas comerciales que sean

engañosas y/o agresivas 35. En concreto se establecen las siguientes:
Prácticas comerciales engañosas (solo las más relevantes en relación a la gestión
hipotecaria):
Que se afirme que se ha firmado un código de conducta, no siendo
cierto.
Exhibir un sello de confianza o de calidad o equivalente sin haber
obtenido la autorización.
Afirmar que un código de conducta ha recibido el refrendo de un
organismo público o de prestigio, no siendo cierto.
Afirmar que el informador/asesor, sus prácticas o un producto ha sido
validado por un organismo de prestigio cuando éste no sea el caso.
Incluso hacer esa afirmación sin estar cumpliendo en ese momento, las
condiciones del reconocimiento.
Utilizar publicidad señuelo. Es decir, realizar una invitación a comprar
productos a un precio determinado sin revelar la posibilidad de que no
hay garantías de poder ofrecer el producto a ese precio durante un
período y en cantidades razonables.
Realizar una invitación a comprar productos a un precio determinado
para luego:
Negarse a mostrar el artículo anunciado a los consumidores.
Negarse a aceptar pedidos de dicho artículo o a hacer entregas del
mismo en un período de tiempo razonable.
Enseñar una muestra defectuosa del producto, con la intención de
promocionar un producto diferente (señuelo y cambio).
Afirmar falsamente que el producto sólo está disponible durante un
período de tiempo muy limitado o en determinadas condiciones a fin de
inducir al consumidor a tomar una decisión inmediata, privándole así de
la oportunidad para hacer su elección con la necesaria reflexión.
Presentar los derechos que otorga la legislación a los consumidores como
si fueran una característica distintiva de la oferta de la entidad.
Promocionar un producto similar al producto de una determinada
entidad para inducir de manera deliberada al consumidor a creer que el
producto procede de esa misma entidad, no siendo cierto.
Transmitir información inexacta sobre las condiciones del mercado o
sobre la posibilidad de encontrar un producto alternativo, con la
intención de inducir al consumidor a adquirirlo en condiciones menos
favorables.
Describir un producto como gratuito, regalo, sin gastos o cualquier
fórmula equivalente si el consumidor tiene que abonar dinero por
cualquier concepto distinto del coste inevitable.
35
Anexo I directiva 2005/29/CE.

Prácticas comerciales agresivas (solo las más relevantes en relación a la gestión

hipotecaria):
Crear la impresión falsa de que el consumidor ha ganado ya, ganará, o
conseguirá si realiza un acto determinado, un premio o cualquier otra
ventaja equivalente, cuando en realidad:
No existe tal premio o ventaja equivalente.
La realización de una acción relacionada con la obtención del premio o
ventaja equivalente está sujeta a la obligación, por parte del
consumidor, de efectuar un pago o incurrir en un gasto.
2.7.2. PRACTICAS ENGAÑOSAS
Las prácticas engañosas que podrían relacionarse con una gestión hipotecaria
no son tan sencillas de definir y detectar como con un bien de consumo, aun así,
también se pueden dar, aunque es mucho más complicado.
DEFINICIÓN
Se considera engañosa toda práctica comercial que contenga información
falsa y por tal motivo induzca o pueda inducir a error al consumidor medio, que
le haga o pueda hacerle tomar una decisión sobre una operación o
transacción que de otro modo no hubiera tomado.
EJEMPLO
Publicidad engañosa para la reunificación de préstamos y la contratación de

préstamos rápidos.
Se analiza un anuncio de la entidad “Credit Services” que incluía tres breves

referencias tales como; “Hipoteca 100%. sin avales” “préstamos personales
rápidos, casi sin papeleo” y “reunificación de deudas”. Hasta el 50% de ahorro
mensual”. A continuación, solo un teléfono y la dirección. Dicha publicidad es
ilícita por ambigua, imprecisa y por falta de transparencia, que induce a error
al consumidor y cuya finalidad es despertar el interés del mismo e incitarle a
llamar a la entidad, lo cual puede terminar en una contratación rápida y
arriesgada.
Cualquier operación de comercialización de una hipoteca, que se presente a

través de publicidad comparativa y que cree confusión sobre el prestamista,
nombres comerciales u otras marcas distintivas de un competidor.
En otro tipo de productos de consumo es mucho más necesaria esta normativa.

Por ejemplo, una marca de zapatillas que se publicita asegurando que sus
zapatillas ayudan a quemar calorías, cuando la realidad es que no otorgan
ningún beneficio para la salud.

En el caso que nos ocupa, contamos con la seguridad del asesoramiento

obligatorio, por ejemplo, del notario, que debe velar por la seguridad del
cliente.
2.7.3. PRACTICAS AGRESIVAS
DEFINICIÓN
Se considera agresiva toda práctica comercial que, teniendo en cuenta todas

sus características y circunstancias pueda mermar, mediante el acoso, la
coacción, incluido el uso de la fuerza, o la influencia indebida, la libertad de
elección o conducta del consumidor con respecto al producto y le haga tomar
una decisión sobre una transacción que de otra forma no hubiera tomado.
Para determinar si una práctica comercial hace uso del acoso, la coacción, con
inclusión del uso de la fuerza, o la influencia indebida se tienen en cuenta, por
ejemplo:
La explotación por parte del proveedor de cualquier infortunio o
circunstancia específicos lo suficientemente graves como para mermar
la capacidad de discernimiento del consumidor, de los que el
comerciante tenga conocimiento, para influir en la decisión del
consumidor con respecto al producto.
La amenaza de ejercer cualquier acción que, legalmente, no pueda
ejercerse.
EJEMPLO
Cuando te intentan vender algo (pongamos para nuestro caso, un préstamo al

consumo a corto plazo) y te insisten tanto que no eres capaz de decir que no y
firmas cualquier cosa, con tal que te dejen en paz, (practica agresiva por
acoso).
2.7.4. OMISIONES ENGAÑOSAS
DEFINICIÓN
Se considera engañosa toda práctica comercial que omita información

sustancial que necesite el consumidor para tomar una decisión sobre compra o

contratación, con el debido conocimiento de causa y que pueda hacer que el

consumidor tome una decisión que de otro modo no hubiera tomado.
Se considera también que hay omisión engañosa cuando se oculta la

información sustancial se ofrece de manera poco clara, ininteligible, ambigua
o en un momento que no sea el adecuado, y que pueda tener las mismas
consecuencias en la decisión del consumidor.
Cuando el medio utilizado para comunicar la práctica comercial imponga

limitaciones de espacio o de tiempo, a la hora de decidir si se ha omitido
información relevante, deben tenerse en cuenta esas limitaciones y todas las
medidas adoptadas por el comerciante para poner la información a disposición
del consumidor por otros medios.
En los casos en que haya una invitación a comprar se considera sustancial la
siguiente información, si no se desprende ya claramente del contexto:
Las características principales del producto o servicio, en la medida
adecuada al medio utilizado y al producto.
La dirección geográfica y la identidad del comerciante, tal como su
nombre comercial y, en su caso, la dirección geográfica y la identidad
del comerciante por cuya cuenta actúa.
El precio (tipo de interés en este contexto) incluidos los impuestos, así
como, cuando proceda, todos los gastos adicionales.
En el caso de los productos o contratos que lleven aparejado un derecho
de revocación o cancelación, la existencia de tal derecho.
EJEMPLO
Publicitar la concesión de préstamos sin incluir la TAE (no sería necesario que
induzca a error), porque existe omisión de información relevante.
Otro ejemplo sería publicitar concesiones de hipotecas a un diferencial de una

centésima de punto. Siendo que cuando te interesas en el producto, es cuando
te informan que solo había 10 hipotecas en esas condiciones y que ya no
quedan. Pero lo puedes contratar a un diferencial más alto. Hay omisión cuando
en la publicidad no se da toda la información.
2.8. INSTITUCIONES DE PROTECCIÓN DEL CLIENTE

BANCARIO 36
Todas las entidades supervisadas por el BdE están obligadas a tener un servicio
de atención al cliente, y potestativamente, un defensor del cliente.:
Servicio de atención al cliente. Las entidades deben disponer de un
departamento o servicio especializado de atención al cliente, que tenga
36 Disposición adicional primera y disposición transitoria quinta y Orden ECO/734/2004, de 11 de marzo, sobre los departamentos
y servicios de atención al cliente y el defensor del cliente de las entidades financieras.

por objeto atender y resolver las quejas y reclamaciones que presenten

sus clientes. Las entidades deben adoptar las siguientes medidas:
o El servicio ha de ser independiente y tomar sus decisiones sin
conflictos de interés.
o Debe garantizar que la transmisión de información hacia los
demás departamentos de la entidad sea rápida, eficaz, segura y
coordinada.
o Debe dotar de medios humanos, materiales, técnicos y
organizativos adecuados al servicio, para el cumplimiento de sus
funciones.
Servicio de defensor del cliente. Su nombramiento es potestativo
(optativo) y podrá ser nombrado por varias entidades. El defensor debe
resolver los tipos de reclamaciones que establezca su reglamento de
funcionamiento y promover el cumplimento de la normativa de
transparencia y protección de la clientela.
o El defensor debe actuar con independencia respecto de la
entidad y con total autonomía en cuanto a los criterios y
directrices a aplicar en el ejercicio de sus funciones. Para lograrlo,
el defensor del cliente debe ser una persona o entidad de
reconocido prestigio en el ámbito jurídico, económico o
financiero, ajena a la organización de la/las entidades a que
presta sus servicios.
o Si las decisiones son favorables al reclamante, vincularán a la
entidad. Se regula expresamente en la Ley actual, que las quejas
y reclamaciones que presenten los potenciales prestatarios que
deriven de presuntos incumplimientos de esta Ley, serán resueltas
por La Entidad de Resolución de Litigios de Consumo en el Sector
Financiero37. Dicha entidad debe ser creada por Ley y
comunicada a la Comisión Europea, tras su acreditación por la
autoridad competente (Agencia Española de Consumo,
Seguridad Alimentaria y Nutrición). Esta Ley obliga a las entidades
financieras a participar en los procedimientos ante dicha entidad
de resolución extrajudicial alternativa de litigios para el ámbito de
su actividad.
o Mientras no se cree esta entidad, la resolución de las quejas y
reclamaciones le corresponde al servicio de reclamaciones del
BdE. Para la admisión y tramitación de reclamaciones en la
actualidad, es imprescindible acreditar haberlas formulado
previamente, por escrito y dirigido al departamento o servicio de
atención al cliente o, en su caso, al defensor del cliente de la
entidad contra la que se reclama.
37 Desde el 5 de noviembre de 2017 que entró en vigor la Ley 7/2017, de 2 de noviembre, por la que se incorpora al ordenamiento
jurídico español la Directiva 2013/11/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2013, relativa a la resolución
alternativa de litigios en materia de consumo, el gobierno de España tenía ocho meses para enviar a las Cortes un proyecto de ley
que regule el sistema institucional de protección al cliente, es decir las de las entidades de resolución de litigios en el sector
financiero. Dicho proyecto de ley no ha sido enviado a fecha abril de 2019.

3. SERVICIOS ACCESORIOS Y PRODUCTOS

VINCULADOS
DEFINICIÓN
Servicio accesorio: todo servicio ofrecido al prestatario junto con el contrato de
préstamo.
Prácticas de venta vinculadas: toda oferta o venta de un paquete constituido
por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros
diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por
separado.
Prácticas de venta combinada: toda oferta o venta de un paquete constituido
por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros
diferenciados, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también al
prestatario por separado.
La actual normativa hipotecaria prohíbe las prácticas de venta vinculada de

préstamos con algunas excepciones. Se debe considerar nulo todo contrato
vinculado al préstamo que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con estas
condiciones, ahora bien, la nulidad de las cláusulas del contrato de préstamo
que afecten a productos vinculados no implican la nulidad del préstamo.
Veamos a continuación las excepciones:

La autoridad competente podrá autorizar ventas vinculadas concretas
cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados
que no se presenten por separado, supongan un claro beneficio a los
prestatarios.
La autoridad competente para autorizar es el BdE, pero debe recabar
informes de la Dirección General de Seguros o de la Comisión Nacional
del Mercado de Valores cuando los productos vinculados afecten a su
ámbito de competencias.
El prestamista puede exigir la suscripción de una póliza de seguro en
garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo.
En la suscripción de los seguros mencionados, el prestamista está obligado a
aceptar pólizas alternativas que se le presenten, si ofrecen las mismas
condiciones y prestaciones que él hubiera propuesto, tanto en la suscripción
inicial como en las sucesivas renovaciones.
En lo referente a la suscripción de seguro en garantía del cumplimiento de las
obligaciones del contrato de préstamo. Se contemplan dos tipos de seguros:
o El seguro de vida. Es la modalidad más frecuente en nuestro mercado
financiero. El tomador y asegurado es el cliente prestatario y como
beneficiario (para el siniestro de fallecimiento del asegurado) el
prestamista hasta el límite del capital pendiente de amortización y
por el resto, si los hubiere, los restantes herederos o beneficiarios
designados por éste.
o El seguro de caución. En el que actúe como tomador el prestatario y
como beneficiario el prestamista. Se trata de una modalidad poco
frecuente en nuestro mercado financiero.

OJO
En cuanto al seguro de daños respecto del inmueble hipotecado denominado seguro de incendios
(o multirriesgo del hogar) se trata de un seguro obligatorio. Normalmente la entidad financiera exige
que el capital mínimo a asegurar sea el reflejado en tasación a efectos de seguro.
Suelen ser comercializados como seguros de carácter anual renovable y su finalidad es asegurar la
conservación del valor y la garantía ya que, si esta se destruye en un siniestro y no existe seguro, la
garantía desaparece.
La aceptación de una póliza alternativa a la ofrecida por el prestamista, no

puede suponer un empeoramiento en las condiciones del préstamo, en ningún
caso.
En las prácticas de ofertas combinadas, el prestamista realiza la oferta de los
productos de forma combinada o por separado, pero siempre de forma que el
prestatario puede diferenciar entre una oferta y otra.
El prestamista no puede cobrar comisión o gasto alguno por el estudio
de las pólizas alternativas ni tampoco empeorar las condiciones del
contrato de préstamo, si se aceptara una póliza alternativa.
El prestamista puede vincular el contrato de préstamo a la apertura o el
mantenimiento de una cuenta de pago o de ahorro, por parte del
prestatario, su cónyuge, pareja de hecho, o un pariente por
consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado de parentesco,
siempre que dicha cuenta tenga como única finalidad acumular capital
para:
efectuar reembolsos del préstamo,
pagar intereses del mismo, o
agrupar recursos para obtener el préstamo u ofrecer una seguridad
adicional para el prestamista en caso de impago.
PUNTO CLAVE
Solo hay algunas prácticas vinculadas que están autorizadas. Estos casos podemos considerarlos como excepciones. Y en
estas excepciones, el prestamista está obligado a informar de:
o que se está contratando un producto vinculado,
o del beneficio y riesgo de pérdidas, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario
su contratación,
o de los efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos vinculados
produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios vinculados.

Están permitidas las ventas combinadas de préstamos 38, con las mismas
limitaciones señaladas para las ventas vinculadas en los párrafos anteriores.
Igualmente, en las prácticas combinadas, el prestamista debe realizar la oferta
de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el
prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la
contratación de un producto combinado, el prestamista debe informar al
prestatario:
que se está contratando un producto combinado,
del beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de
inversión, que supone para el prestatario su contratación, incluyendo
escenarios simulados,
de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos
o servicios,
de los efectos que la no contratación individual o la cancelación
anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados
produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los
productos o servicios combinados, y
de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos
por separado.
38Son ventas combinadas aquellas en las que el prestamista ofrece por separado la hipoteca y los otros productos que pretende
vender.

4. COSTES, GASTOS E IMPUESTOS DE LOS

PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
4.1. COMISIONES Y OTROS COSTES
Las comisiones son una parte importante a tener en cuenta, durante las distintas
fases de la vida de un préstamo hipotecario hay que considerar una amplia
variedad de ellas que podrían tener lugar. Sólo pueden repercutirse gastos o
percibirse comisiones por servicio relacionados con los préstamos que hayan
sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario siempre
que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que
puedan acreditarse.
4.1.1. EN EL INICIO DE LA CONCESIÓN DEL

PRÉSTAMO
Comisión de apertura. Comisión bancaria que la entidad financiera

cobra al formalizar el préstamo por las gestiones administrativas y de
gestión realizadas para formalizar la hipoteca. Se cobra una sola vez y se
suele calcular en porcentaje sobre el importe de la operación, con un
mínimo.
Engloba la totalidad de gastos de análisis, tramitación o concesión del
préstamo u otros similares a la actividad del prestamista, ocasionada por
la concesión del préstamo.
En el caso de préstamos denominados en divisas, también incluye
cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al
desembolso inicial del préstamo.
Comisión de estudio. A través de esta comisión se remuneraba en el
pasado a la entidad, por realizar el estudio o análisis de los riesgos de la
concesión del préstamo hipotecario. Con la actual Ley hipotecaria NO
es de aplicación.
4.1.2. DURANTE LA VIDA DEL PRÉSTAMO

HIPOTECARIO
4.1.2.1. COMISIÓN POR REEMBOLSO ANTICIPADO
4.1.2.1.1. GENERALIDADES
Es la que se paga cuando el prestatario quiere devolver todo o una parte de su

deuda antes del plazo acordado con el banco. El prestatario puede, en
cualquier momento, reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la
cantidad adeudada. Las partes pueden convenir un plazo de comunicación
previa que no puede exceder de 1 mes.
Puede ser de dos tipos:
Compensación o comisión por desistimiento. Aplicable a hipotecas a
tipo de interés variable. Las partes pueden establecer contractualmente

una comisión a favor del prestamista para uno de los dos siguientes
supuestos que serán excluyentes entre sí. El banco puede elegir una de
estas dos fórmulas para el caso de reembolso o amortización anticipada
parcial o total del préstamo.
 Durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de
préstamo, el límite a aplicar debe ser del 0.15% del capital
reembolsado anticipadamente.
 Durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de
préstamo, el límite debe ser del 0.25% del capital reembolsado
anticipadamente.
 La comisión a favor del prestamista no puede exceder del
importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista.
Comisión por riesgo de tipo de interés. Se establece que para préstamos
hipotecarios a tipo fijo o a interés variable con un periodo de revisión
superior a 12 meses, se devenga una compensación por riesgo de tipo
de interés a favor de la entidad y a cargo del prestatario en caso de que
éste solicite una amortización anticipada, total o parcial que genere una
pérdida de capital para la entidad financiera, aplicándose un
porcentaje fijo establecido en el contrato que respeta los siguientes
límites:
 Un 2% durante los 10 primeros años de vigencia del contrato 39.
 Un 1.5% a partir del undécimo año y hasta el final de la vida del
préstamo.
Esta comisión no puede exceder del importe de la pérdida financiera
que pudiera sufrir el prestamista.
PUNTO CLAVE
La pérdida financiera se calcula proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital
pendiente en el momento de reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.
La aplicación de esta compensación o comisión por reembolso o amortización

anticipada, depende de si la amortización genera una ganancia o una pérdida
de capital a la entidad. Se entiende por ganancia de capital por exposición al
riesgo de tipo de interés la diferencia positiva entre el importe de capital que se
amortiza anticipadamente y el valor de mercado de dicho capital. Cuando esta
diferencia sea negativa, se produce una pérdida de capital para la entidad, por
lo que tiene derecho a percibir la compensación, que se estima aplicando el
porcentaje fijo (2% o 1.5% dependiendo del periodo en que se efectúe) sobre el
capital a amortizar anticipadamente.
La entidad acreedora NO puede percibir compensación por riesgo de tipo de
interés en el caso de que la cancelación del préstamo genere una ganancia de
capital a su favor.
Se aplica tanto en las cancelaciones subrogatorias como en las no
subrogatorias, totales o parciales, de créditos o préstamos hipotecarios con
periodos de revisión de tipos de interés de duración pactada superior a 12 meses.
39 Artículo 23, Ley 5/2019.

4.1.2.1.2. CÁLCULO DEL VALOR DE MERCADO DE UN

PRÉSTAMO
El valor de mercado se debe calcular teniendo en cuenta el tipo para actualizar

los flujos, establecido en la normativa2. En concreto, son los índices o tipos de
interés de referencia, los tipos Banco de España (BdE) denominados Interest Rate
Swap (IRS) a los plazos de 2,3,4,5,7,10,15,20 y 30 años que publica el BdE y a los
que se debe añadir un diferencial.
Este diferencial se establece teniendo en cuenta los tipos de referencia más
comúnmente aplicados para los préstamos hipotecarios para adquisición de
vivienda en España.
La fórmula de cálculo de los índices y tipos anteriores se determina mediante
circular del BdE 40: para el cálculo del valor de mercado del préstamo que se
cancela anticipadamente, deben considerarse las siguientes indicaciones:
El valor del índice o tipo de referencia IRS que corresponda aplicar en
función del plazo que más se aproxime al que reste desde el momento
en que se produzca la cancelación anticipada hasta la próxima fecha
de revisión del tipo de interés, incrementado en un diferencial.
La cuantía del diferencial debe ser la que resulte de sustraer al tipo medio
de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición de
vivienda libre concedidos por las entidades de crédito en España, el valor
del tipo IRS al plazo de 1 año.
Para la realización de los cálculos se deben utilizar los últimos valores
publicados de cada uno de los índices o tipos de referencia, a condición
de que todos ellos vengan referidos al mismo mes. Se utilizan los valores
correspondientes al mes más cercano al de la cancelación anticipada
para el que se hayan publicado valores para todos los índices o tipos de
referencia que haya que tomar para realizar el cálculo.
El valor de mercado de un préstamo viene dado por el importe pendiente de
pago del mismo en relación con el tipo de interés vigente en el mercado para
este tipo de operaciones.
Si aplicamos ese tipo de interés de mercado sobre el importe de las cuotas
periódicas pendientes de pago y lo comparamos con el saldo vivo del préstamo,
determinaremos si existe o no pérdida para el banco derivada de esa
amortización anticipada.
EJEMPLO
Supongamos un préstamo hipotecario a tipo fijo con las siguientes
características y cálculos referidos al mes de marzo de 2017:
• Saldo pendiente de pago 63,500€.
• Plazo restante 328 meses.
• Tipo de interés nominal fijo del 3.25%.
• Importe cuota mensual 295.27€ (cuota constante).
• Periodicidad de reembolso mensual.
En las siguientes:
40 Circular 5/2012 de 27 de junio.

Tabla 2. Permuta de Intereses / Interest Rate Swap (IRS).
Fuente: http://bit.ly/PermutaIntereses
Tabla 3. Tipos Oficiales de Referencia del Mercado Hipotecario (2017).
Fuente: http://bit.ly/TiposReferenciaHipo
de la web oficial del BdE, podemos obtener los datos para realizar el cálculo del
tipo de interés de actualización:
• IRS 30 años, referencia febrero 2017 (plazo que más se aproxima al que
resta hasta vencimiento): 1.411%
• Tipo medio de préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición
de vivienda libre (referencia febrero 2017): 1.881%
• IRS plazo 1 año (referencia febrero 2017): -0.296%

EJEMPLO
El tipo de actualización para calcular el valor de mercado será:
1.411 + (1.881 – (-0.296)) = 3.588%
La fórmula para el cálculo del valor actual es la siguiente:
Valor actual = importe de la cuota constante * 1 – (1 + i) n / i
Donde:
i = tipo de interés nominal de actualización expresado en tanto por uno
y mensual;
n = número de periodos de amortización pendientes.
En el ejemplo, el saldo vivo del préstamo es de 63,500€ a marzo de 2017 y el
valor actual de mercado realizando los cálculos indicados anteriormente es de
61,662.03€.
Al ser el valor de mercado menor al saldo vivo del préstamo, que es el que el
banco recibe por la amortización anticipada, no hay pérdida. El tipo de interés
de mercado ha subido y por tanto no hay pérdida para el banco al poder éste
reinvertir el capital a un tipo de interés superior.
Si en el mismo ejemplo suponemos que el tipo de interés de actualización ha
bajado y éste es del 2.50%, el valor de mercado del préstamo sería de
70,115.02€, importe superior al capital que se amortiza de 63.500€. Por esa
pérdida, el banco aplicaría la comisión por compensación de riesgo de tipo de
interés con el límite de la pérdida.
Pérdida financiera: 70,115.02€ - 63,500€ = 6,615.02€.
Comisión a aplicar 2%: 63,500€ * 2% = 1,270€ 41.
En el Anexo I, se ha añadido el cuadro resumen de comisiones y

compensaciones aplicables en caso de amortización anticipada o cancelación,
para hipotecas firmadas con anterioridad a la entrada en vigor de la ley actual
ya que la actual norma no es retroactiva por lo que, en general no les es de
aplicación.
OJO
En los préstamos a tipo variable cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad NO podrá percibir nada
por este concepto.
El BdE publica mensualmente los índices y tipos de referencia aplicables para el cálculo del valor de mercado en la
compensación de riesgo de tipo de interés.
41
Más ejemplos en la unidad de competencia financiera.

4.1.2.2. COMISIÓN POR RECLAMACIÓN DE

POSICIONES DEUDORAS
La demora en el pago de las cuotas del préstamo superior a un plazo

determinado en contrato devenga una comisión por gestión de
reclamación de cuotas impagadas. Esta comisión compensa a la
entidad financiera por las gestiones efectivas realizadas para recuperar
el importe impagado por el cliente.
En concepto de intereses de demora, el interés efectivo anual de
demora debe ser el tipo de interés remuneratorio vigente más 3,00 puntos
porcentuales sin que dicho tipo pueda superar en ningún momento los
límites legales de aplicación 42.
Actualmente este resultado no puede superar 3 veces el tipo de interés
legal del dinero. Sólo puede devengarse sobre el principal vencido y
pendiente de pago.
4.1.2.3. COMISIÓN POR NOVACIÓN O MODIFICACIÓN
Durante la vida del préstamo, el cliente puede solicitar un cambio en las

condiciones iniciales pactadas, cualquier modificación debe
formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la
Propiedad.
Esta comisión por modificación de las condiciones pactadas retribuye los
trámites realizados para modificar las condiciones del contrato, así como
el análisis de riesgos que pueda ser necesario para realizar la
modificación. Puede ser un importe fijo o un porcentaje sobre el capital
pendiente de la operación. Si la modificación implica una ampliación de
importe, la comisión puede referenciarse al importe ampliado.
En cuanto a la modificación del plazo, la comisión está limitada
legalmente, no pudiendo exceder del 0.10% del capital pendiente de
amortizar.
Una de las modificaciones más solicitadas es la de cambio de tipo de
interés de variable a fijo debido al temor de que el euríbor (Euro InterBank
Offered Rate 43) pueda subir. Este cambio se puede realizar mediante dos
opciones, novación o subrogación de acreedor.
La figura de la novación permite que se modifiquen por acuerdo de las

partes alguno de los siguientes supuestos:
Ampliación o reducción de capital.
Modificación del plazo.
Modificación de las condiciones de tipo de interés (interés ordinario, de
demora, cláusula de variación del tipo de interés, etc.)
Modificación del sistema de amortización y cualquier otra condición
financiera.
Prestación o modificación de garantías personales.
42
Artículo 25, Ley 5/2019.
43 Modificado por la Circular 5/2017.

PUNTO CLAVE
La novación consiste en la renegociación con la misma entidad para cambiar las condiciones de tipo de interés, modificar
el plazo de amortización, ampliar o reducir el capital, cambiar el sistema de amortización. La entidad financiera podrá
cobrar una comisión por la modificación. En las novaciones modificativas de plazo, la entidad no podrá cobrar una
comisión superior al 0,10% del capital pendiente de amortizar.
La escritura de novación se debe elevar a público, las escrituras que sólo modifiquen el plazo o el tipo de interés están
exentas del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), además, los gastos registrales y notariales se reducen al
existir bonificaciones.
Algunas novaciones habituales son:

Cambio de una hipoteca variable a fija. En este caso la comisión de
novación está limitada. Los bancos no pueden cobrar más de un 0.15%
durante los tres primeros años de la vida de la hipoteca. A partir del
cuarto año, las entidades financieras no pueden cobrar nada por esta
operación.
Subrogación de deudor. Mediante la que es posible el cambio del titular
del préstamo.
La comisión por subrogación se aplica si así está pactado, en los casos
de venta del inmueble hipotecado en el que un tercero asume la deuda
hipotecaria. Se sustituye al deudor actual, siempre con la autorización de
la entidad financiera, por un nuevo prestatario que acepta las
obligaciones y derechos del anterior, si bien también posibilita la
realización de algún cambio en las condiciones inicialmente pactadas.
También es de aplicación en el caso de compraventa al promotor de
vivienda nueva.
Es una comisión que remunera a la entidad financiera por los trámites que
debe realizar para la modificación del contrato y el análisis de riesgo que
puede suponer la modificación a realizar.
Subrogación acreedora. Implica un cambio de banco con la finalidad
de mejorar las condiciones del préstamo hipotecario. La subrogación o
cambio de hipoteca de un banco a otro ya no tiene costes y se puede
hacer libremente, pero entre las entidades se debe establecer un
mecanismo de compensación de los gastos soportados. El prestamista
subrogado debe ser reintegrado por el prestamista subrogante en la
parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en
el momento de la constitución del préstamo.
En una subrogación acreedora se puede modificar el tipo de interés
aplicable, el plazo del préstamo, o ambos. Para la modificación de otras
condiciones se puede pactar una novación modificativa que se debe
realizar una vez se haya subrogado la hipoteca.
Se favorecen por tanto la subrogación y la novación modificativa de
préstamos cuando tengan por finalidad la modificación del tipo de
interés variable a fijo. El objetivo es lograr que los prestatarios puedan
conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a
suponer la financiación.

4.2. GASTOS E IMPUESTOS
La Ley hipotecaria establece qué gastos relativos al préstamo hipotecario deben

pagar los clientes y cuáles la entidad financiera.
Hasta ahora ninguna normativa determinaba si era el banco o el cliente quien
debía asumir los gastos que genera la contratación de un préstamo hipotecario.
Tradicionalmente eran los clientes quienes asumían los costes, pero diversas
sentencias determinaron que algunos de ellos se repartieran. Durante 2017 y 2018
algunas entidades financieras comenzaron a asumir parte de estos gastos con
excepción del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este tributo
sí estaba regulado por Ley y esta determinaba que el pago correspondía al
cliente. En octubre de 2018 el Gobierno decidió cambiar la normativa y
establecer que fueran los bancos los que se hicieran cargo de su pago.
Lo cierto es que este apartado no ha estado exento de polémica, cambios
normativos inesperados y todo, con un seguimiento mediático continuo, que le
ha otorgado bastante popularidad.
¡¡Veamos cómo ha quedado finalmente el reparto de los gastos!!
Como hemos mencionado con anterioridad, el destino principal de los
préstamos hipotecarios es la financiación de la compra de vivienda. La mayoría
de los préstamos hipotecarios se tramitan conjuntamente con una operación de
compraventa. Se trata de dos operaciones distintas. Con la finalidad de ofrecer
información lo más detallada y completa al cliente, estudiaremos los gastos e
impuestos que afectan a cada una de ellas.
4.2.1. RELATIVOS AL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
El estudio y formalización del préstamo hipotecario conlleva una serie de gastos

relativos a:
Tasación de la garantía. Este gasto corre a cargo del cliente.
Recordemos que la tasación consiste en una valoración para establecer
el precio de un bien de acuerdo a unos criterios y metodología
regulada 44.
Es necesaria para que la entidad financiera conozca el valor de la misma
y el riesgo que asume con la concesión del préstamo. La realizan
tasadoras homologadas y supervisadas por el BdE. Las entidades
financieras han de aceptar el informe de tasación aportado por el
cliente siempre y cuando esté certificado por tasador homologado y en
vigor, la entidad puede realizar las comprobaciones que considere
necesarias sobre la tasación aportada pero no puede cobrar nada por
la realización de las mismas.
Gastos de notario. Son debidos al otorgamiento de la escritura de
hipoteca. Los costes de notario son fijados por normativa 45 y su cuantía
depende del importe a financiar.
Los gastos de Registro de la Propiedad. Por la inscripción en el Registro de
la constitución de la hipoteca. También están fijados por normativa 46.
44
Real Decreto 775/1997.
45
Aranceles notariales aprobados en Real Decreto 1426/1989 de 17 de noviembre.
46
Arancel de los Registradores de la Propiedad en Real Decreto 1427/1989 de 17 de noviembre.

Gastos de gestoría. Hay ciertos trámites necesarios para la contratación

y formalización de un préstamo hipotecario como son la comprobación
registral, liquidación y presentación de impuestos, la inscripción en el
Registro, etc. Estos trámites suelen ser realizados por una gestoría que
realiza estas tareas en nombre de la entidad financiera con la finalidad
de asegurarse que efectivamente se llevan a cabo. Normalmente es la
misma gestoría la que se encarga de tramitar e inscribir la escritura de
compraventa de la vivienda ya que este es un paso previo necesario a
la inscripción de la escritura de hipoteca.
Comprobación registral. Los gastos de comprobación registral de la
vivienda objeto de garantía son por cuenta del cliente. Para obtener la
información se solicita una nota simple en el Registro de la Propiedad. Los
datos que figuran en ella son los relativos a la descripción de la finca,
ubicación, propietarios, cargas y notas complementarias.
Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Es un impuesto
que grava entre otros, la formalización de documentos públicos
(documentos notariales, mercantiles, administrativos y judiciales)
conforme a su regulación 47.
En cuanto a la compra e hipoteca de una vivienda, lo relevante es la modalidad
de documentos notariales, por este concepto se gravan las escrituras, actas y
testimonios notariales.
Este impuesto comprende una cuota fija y una variable:
La cuota fija. Hace referencia al papel timbrado en el que deben
extenderse los documentos notariales y se fija en 0.30€ por pliego o 0.15€
por folio.
La cuota variable. Se aplica a las escrituras que tengan como objeto
cantidad o cosa valorable y que sean inscribibles en los Registros de la
Propiedad, Mercantil o Industrial y de Bienes Muebles.
Se paga siempre que se suscribe un documento notarial con cuantía económica
que luego se inscribe en el Registro, como sucede con las escrituras de
compraventa e hipoteca.
La gestión de este impuesto pertenece a las comunidades autónomas y, como
se puede observar en la Tabla 4. Tipos de gravamen IAJD aplicables en cada
comunidad autónoma, su cuantía también depende de cada comunidad
autónoma, su tipo general oscila entre el 0.50% y el 1.5%. Muchas comunidades
contemplan tipos reducidos y bonificaciones para determinados colectivos que
varían según la región.
Tabla 4. Tipos de gravamen IAJD aplicables en cada comunidad autónoma
CC.AA. TIPO GENERAL DEL IAJD en %

Andalucía 1.50
Aragón 1.50
Asturias 1.20
Baleares 1.20
Canarias 1.00
Cantabria 1.50
47
Real Decreto legislativo 1/1993 de 24 de septiembre y Ley 22/2009 de 18 de diciembre.

Castilla La Mancha 1.50

Castilla y León 1.50
Cataluña 1.50
Ceuta y Melilla 0.50
Comunidad Valenciana 1.50
Extremadura 1.50
Galicia 1.50
Madrid ≤120.000 0.40
>120.000 ≤ 180.000 0.50
>180.000 0.75
Murcia 1.50
Navarra 0.50
País Vasco 0.50
Rioja 1.00
Fuente: elaboración propia, datos actualizados 2019
Para calcular el IAJD hay que tener en cuenta dónde está la vivienda a comprar
o hipotecar y si el titular puede aplicarse alguna ventaja fiscal ya que existe un
tipo general pero muchas comunidades autónomas contemplan ventajas o
tipos reducidos y/o bonificaciones 48. La base de cálculo del IAJD que grava la
escritura de hipoteca es la responsabilidad hipotecaria, recordemos que es la
suma de todos los conceptos garantizados mediante la hipoteca (capital
prestado, intereses ordinarios, intereses de demora, costas judiciales, gastos, etc.)

La factura fiscal del IAJD de las novaciones hipotecarias es más económica. Para que una novación
hipotecaria tribute en IAJD es necesario que se cumplan dos requisitos fundamentales, que la escritura
tenga por objeto una cantidad y que contenga actos inscribibles en Registro. Según sentencia judicial 49,
se señalan novaciones exentas del pago del impuesto en el caso que se refieran al tipo de interés
inicialmente pactado y a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas.
En el caso de que las nuevas cláusulas estén sometidas a gravamen, la base imponible se debe aplicar
sobre el contenido económico de las cláusulas financieras valuables (que se puedan evaluar, medir o
contabilizar).
Si la novación del préstamo tiene un contenido económico se debe pagar el impuesto, siendo la base
imponible no la total responsabilidad hipotecaria sino el contenido económico de las cláusulas
financieras modificadas.
A modo de resumen, hemos recopilado en la Tabla 5. Resumen de gastos de una

hipoteca los gastos de una hipoteca con la actual normativa hipotecaria y en
relación con los gastos inherentes al préstamo hipotecario, el cliente debe asumir
los gastos de tasación y en el caso de que quiera una copia de la escritura, debe
pagar los aranceles notariales correspondientes. El banco debe asumir los gastos
relativos a gestoría, aranceles notariales, el Registro y el IAJD.
48 Ver Anexo I, AJD, tipos reducidos y bonificaciones por comunidad autónoma.

49 Sentencia de 13 de marzo de 2019.


Es recomendable que el cliente solicite una copia de la escritura de préstamo hipotecario y la conserve
junto con los sucesivos documentos de pago de las cuotas para comprobar que se ajustan a lo pactado.
Hay dos tipos de copias, las copias autorizadas que se expiden en papel timbrado y tienen el mismo valor
y efectos que la escritura pública de la que son reproducción, y las copias simples que se expiden en papel
del Colegio Notarial y que carecen de los efectos de copia autorizada, siendo su función meramente
informativa.
Cada una de ellas tiene un valor y un alcance y en cualquier momento pueden obtenerse a partir de la
matriz que es el documento original en el que las partes estampan sus firmas y que el notario autoriza y
queda depositada en el protocolo notarial.
Tabla 5. Resumen de gastos de una hipoteca
A CARGO DE LA A CARGO DEL

ENTIDAD FINANCIERA CLIENTE
NOTARIO X
REGISTRO X *
IAJD X **
TASACIÓN X
GESTORÍA X
* Solicitud actualizada de nota al RP.

** Lo asume la entidad a excepción de los préstamos hipotecarios del
País Vasco en el caso de adquisición de vivienda no habitual, que
según normativa autonómica, lo asume el cliente (consumidor).

Para acabar este epígrafe comentar que la constitución de un préstamo hipotecario que financie la
adquisición de una vivienda, nueva o usada, queda sujeto al IAJD, es decir, es que los préstamos
hipotecarios siempre tributan por AJD, independientemente del destino de la financiación. Si la
financiación se destina a la compra de vivienda, los impuestos de la compraventa variarán en función de si
la vivienda es nueva (aplicará IVA y AJD) o de segunda mano (aplicará ITP) .
4.2.2. RELATIVOS A LA COMPRAVENTA
Algunos de ellos ya los hemos mencionado y explicado, se trata de los gastos de

formalización de la compraventa en escritura pública (gastos de notario) y
Registro de la Propiedad. El importe de estos gastos dependerá de los
documentos incluidos en la escritura y valor de la compraventa en cuantía
(precio de la vivienda objeto de compraventa a declarar en escritura). Se deben
calcular según normativa (aranceles notariales y registrales) y en el caso de la
compraventa corresponde pagarlos al comprador.

Los impuestos que gravan la compraventa de una vivienda varían según si se

trata de vivienda nueva (1ª transmisión, se compra directamente al promotor) o
de segunda mano (2ª y posteriores transmisiones).
En el caso de una vivienda nueva. El impuesto más importante es el
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Por lo general están sujetas al 10%
de IVA pero este porcentaje varía en función de la tipología de la
vivienda.
La vivienda libre soporta un 10% del importe escriturado mientras que en
las viviendas de protección oficial de régimen especial y de promoción
pública se sitúa en el 4%. El impuesto del IVA corresponde pagarlo al
comprador.
También están sujetas a IAJD.
En el caso de una vivienda usada. Están sujetas al pago del Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales (ITP) y la tasa dependerá de la comunidad
autónoma, como se puede ver en la Tabla 6. Tipos de gravamen ITP
aplicables por comunidad autónoma. Este impuesto grava la transmisión
de bienes entre particulares y está regulado por normativa 50 y debe ser
abonado por el sujeto pasivo que es el comprador. La cuantía depende
del porcentaje que se aplica sobre el precio a escriturar y de la
comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda. Por regla
general se aplica un tipo entre el 6% y el 11% con tipos progresivos en
función del valor del inmueble objeto de la transmisión y tipos reducidos
para determinados colectivos como familias numerosas, jóvenes o
Viviendas de Protección Oficial (VPO). Este impuesto corresponde
pagarlo al comprador. Con frecuencia nos referimos a este gravamen
como Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados (ITP/AJD) y grava la transmisión de bienes entre
particulares. Hemos preparado un resumen de los gastos que puede
verse en la Tabla 7. Resumen de gastos de compraventa e hipoteca.
Tabla 6. Tipos de gravamen ITP aplicables por comunidad autónoma
CC.AA. ITP (%)
Andalucía 8.00-10.00
Aragón 8.00-10.00
Asturias 8.00-10.00
Baleares 8.00-11.00
Canarias 6.50
Cantabria 10.00
Castilla La Mancha 9.00
Castilla y León 8.00
50 Real Decreto Legislativo1/1993 de 24 de septiembre y Ley 22/2009 de 18 de diciembre.

Cataluña 10.00
Ceuta 6.00
Comunidad Valenciana 10.00-11.00
Extremadura 8.00-11.00
Galicia 10.00
Madrid 6.00
Melilla 6.00
Murcia 8.00
Navarra 6.00
País Vasco 6.00
Rioja 7.00
Fuente: elaboración propia, datos actualizados 2019. En algunas comunidades autónomas los tipos son
progresivos en función del valor del inmueble objeto de la transmisión.
PUNTO CLAVE
La primera transmisión de carácter civil entre particulares de cualquier bien se grava con el IVA mientras que la segunda
transmisión se grava con ITP. Las viviendas de segunda mano tampoco pagan IAJD, únicamente ITP.
DEFINICIÓN
La plusvalía es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de
naturaleza urbana. Es un impuesto municipal que grava el incremento del valor
experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde la compra y hasta
el momento de su venta. Este impuesto corresponde pagarlo al vendedor,
excepto en el caso de transmisión de la vivienda por herencia o donación
donde el responsable del pago es el que adquiere la vivienda.
OJO
El cálculo de este impuesto varía según el valor catastral del terreno en el momento de la venta y los años que haya sido
propietario de la vivienda.

Tabla 7. Resumen de gastos de compraventa e hipoteca
A CARGO DE LA A CARGO DEL CLIENTE

ENTIDAD
FINANCIERA
POR EL POR LA POR EL

PRÉSTAMO COMPRAVENTA PRÉSTAMO
NOTARIO X X
REGISTRO X X *
IAJD X X **
IVA / ITP X
TASACIÓN X
GESTORÍA X X
* Solicitud actualizada de nota al RP.
** Lo asume la entidad a excepción de los préstamos hipotecarios

del País Vasco en el caso de adquisición de vivienda no habitual, que
según normativa autonómica, lo asume el cliente (consumidor).
4.2.3. RELATIVOS A LA SUBROGACIÓN DE ACREEDOR
Con anterioridad, hemos mencionado que la actual Ley hipotecaria no tiene

carácter retroactivo, pero sí afecta a aquellos contratos de préstamo firmados
con anterioridad si son objeto de subrogación con posterioridad a la entrada en
vigor de la Ley.
Con la regulación actual, el cliente puede subrogar sin costes su hipoteca. Se
establece un mecanismo entre las dos entidades financieras entre las que se
realice el cambio para la compensación de los gastos.
Si durante el periodo de vigencia del préstamo se produce una subrogación 51,
el prestamista subrogado debe ser reintegrado por el prestamista subrogante en
la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieran en el
momento de constituir el préstamo:
En cuanto al impuesto pagado por la cuota de IAJD, se debe efectuar
una liquidación correspondiente a una base imponible formada por el
capital pendiente de amortización en la fecha de subrogación, los
intereses correspondientes, parte proporcional de intereses de demora y
51
De acuerdo con la Ley 2/1994 de 30 de marzo.

otros gastos, es decir, por la parte proporcional de la cantidad total

garantizada.
En cuanto al resto de gastos, se debe prorratear la liquidación teniendo
en cuenta así mismo, importe de préstamo pendiente, intereses, gastos,
etc.

5. EL RIESGO DE LAS VARIACIONES EN EL TIPO DE

INTERÉS Y CAMBIO
5.1. HIPOTECA A TIPO VARIABLE
5.1.1. DEFINICIÓN DE HIPOTECA A TIPO VARIABLE
DEFINICIÓN
Un préstamo hipotecario a tipo variable es el tipo de préstamo que se
caracteriza por tener un tipo de interés compuesto por un diferencial fijo
sumado a un índice de referencia (normalmente el euríbor). El importe de las
cuotas mensuales a pagar cambia en función de las variaciones del índice de
referencia. Se pacta una revisión del tipo de interés, cada cierto número de
meses.
En la actualidad, las hipotecas a tipo variable son mucho menos comunes de lo

que lo eran hace algunos años. Por ejemplo, en 2016 suponían el 90% de las
nuevas contrataciones de hipotecas. Existe una política de incentivaciones por
parte del Estado para que se popularicen las hipotecas a tipo fijo ya que implica
menos riesgo para el prestatario y desde el principio sabe qué cuota va a tener
que hacer frente en el futuro. Además, también hay una presión para facilitar la
competencia en las hipotecas a tipo fijo y poder hacer cambios entre entidades,
hacia las que ofrezcan productos más eficientes.
PUNTO CLAVE
Dado que las hipotecas a tipo variable son más económicas, al menos es lo que puede parecer en el momento de la
contratación, muchos clientes optan por esta opción. Y dado que incorporan más riesgo, es importante que se analicen
con mayor profundidad.
5.1.2. CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA VARIABLE
Los elementos importantes a tener en cuenta son:

El precio del dinero que se presta (el tipo de interés).
El plazo de devolución.
Si el tipo es variable, significa que ese tipo de interés se va a ir modificando a lo
largo de la vida del préstamo, en las fechas en las que se haya pactado.
Evolucionará en función de un índice de referencia o tipo que se acuerda como
referencia y al que, habitualmente, se le suma un margen o diferencial
constante; es decir, está indiciado a dicho índice o tipo.
NO se mantiene constante a lo largo de la vida del préstamo. Generando el
principal riesgo de estos préstamos, que es el de variación del tipo de interés. De
esta forma es el cliente el que está asumiendo el riesgo de incremento del precio
del dinero. Un préstamo a tipo variable suele tener un coste inferior inicial a uno
a tipo fijo de iguales características.

PUNTO CLAVE
En general, aunque las hipotecas variables son de inicio más económicas, el prestatario está asumiendo otro tipo de
riesgos que no están bajo su control, y dado que el préstamo es a muy largo plazo, y aunque más de la mitad de las
hipotecas contratadas son a tipo variable, es imprescindible que antes de tomar una decisión sobre fijo o variable, hay
que valorar muchos aspectos ya que no todo es el tipo de interés o la cuota inicial.
5.1.3. COMPONENTES DE LA HIPOTECA VARIABLE
A continuación, vamos a listar los principales componentes de una hipoteca

variable:
Intervinientes. Corresponden a los prestamistas (titulares del préstamo) y
otros participantes como garantes o avalistas.
Garantía real. Inmueble o bienes que garantizan el préstamo, suele ser el
inmueble que se quiere adquirir.
Importe. Cantidad de dinero que el prestamista cede al prestatario
durante un plazo y a cambio de un coste.
Plazo. Periodo y periodicidad para que el prestatario vaya retornando el
importe prestado al prestamista.
Tipo de interés. Compuesto por un diferencial y un índice de referencia
con plazo detallado. Éste se actualiza una vez finalice el tipo inicial y se
cumpla el periodo de revisión.
Comisiones. Cantidad que cobra el prestamista por alguna de las
transacciones que se producen o se pueden producir desde inicio hasta
final de la vida del préstamo (apertura, estudio, novación, desistimiento,
etc.)
Cuota. Importe periódico que desembolsa el prestatario a favor del
prestamista.
Diferencial. Porcentaje fijo que se suma al índice de referencia.
Índice de referencia. Índices públicos que regulan los préstamos a interés
variable. Están expresados en forma de porcentaje y su base de cálculo
es diferente en cada caso.
Periodo de revisión. Periodo que pactan prestamista y prestatario en el
cual se debe revisar el tipo de interés, actualizándose según el diferencial
e índice de referencia.
Tipo cambio divisa. Relación entre el valor de una divisa y otra, es decir,
nos indica cuantas monedas de una divisa se necesitan para obtener
una unidad de otra. Este componente será relevante cuando hablemos
de la hipoteca multidivisa.
PUNTO CLAVE
Los componentes únicos de la hipoteca variable son el diferencial, índice de referencia y periodo de revisión, estos
componentes la definen y la diferencian.

5.1.3.1. COMPOSICIÓN TIPO INTERÉS
En España, el mecanismo de variación utilizado para revisar los préstamos a tipo

variable y así ajustarlos a valor de mercado es el tipo referenciado. Con este
mecanismo, el tipo de interés del préstamo permanece vinculado a un índice
externo (índice de referencia) cuya evolución determina el incremento o
reducción final en el pago de intereses del préstamo.
Nuestro ordenamiento jurídico obliga a que conste en escritura pública tanto el
procedimiento de revisión de los préstamos hipotecarios a interés variable (tipo
referenciado) como las fechas exactas en las que debe producirse a lo largo de
toda su vida, la periodicidad de revisión, el índice de referencia aplicado, el
mecanismo de aplicación del mismo y el diferencial o margen aplicable por las
entidades financieras.
5.1.3.1.1. FECHA EXACTA DE REVISIÓN
La repercusión de la variación del índice de referencia en los préstamos

hipotecarios solo se puede producir en el momento establecido en el contrato.
El contrato de préstamo debe contener la fecha establecida de inicio del
proceso de amortización y consecuentemente de las fechas de revisión
posteriores. Esta puede coincidir con el momento en que se formalizó el
préstamo (un día cualquiera del mes) o el primer día del mes natural siguiente al
que ha formalizado la operación.
Es muy importante conocer cuándo se revisa nuestro préstamo hipotecario,
porque a pesar de que los índices de referencia se muevan mensualmente y
registren alzas o bajas significativas a lo largo del año, el impacto de sus
movimientos en la cuota mensual solo se traslada el día pactado en la escritura
pública.
5.1.3.1.2. PERIODICIDAD DE REVISIÓN
En el mercado español, el préstamo variable más frecuente es aquel que tiene

una cadencia o ritmo de revisión de un año (el tipo de interés se revisa una vez
al año), aunque también existen préstamos con plazos de revisión inferiores o
superiores al año. Esto significa que un préstamo, una vez revisado, no se
actualiza de nuevo hasta que transcurra el periodo pactado de modificación
de tipo de interés, a pesar de los movimientos que el índice de referencia registre
en el mercado, permaneciendo la cuota constante durante la cadencia
pactada.
5.1.3.1.3. EL DIFERENCIAL O MARGEN
En la revisión del préstamo hipotecario a tipo variable, además del índice de

referencia, se debe tener en cuenta la aplicación del margen o diferencial, que
no es más que la cantidad que las entidades suman al índice de referencia que
se ha tomado como base, en concepto de su retribución por el riesgo crediticio
asumido en la operación. La suma de ambos factores es lo que configura el
precio del préstamo hipotecario o tipo de interés.
El margen o diferencial se pacta con la entidad y queda establecido en el
contrato. Por eso, para saber cuál es la cuota final que se debe pagar tras una

revisión, no sólo se ha de tener en cuenta la evolución de índice de referencia,

sino también el diferencial o margen contratado.
EJEMPLO
Si un consumidor tiene contratado un préstamo al euríbor más 1 punto y el
euríbor está en el 3%, el nuevo tipo de interés del crédito será ese 3% más el
punto establecido en el diferencial, es decir, un 4%.
PUNTO CLAVE
El prestatario debe tener en cuenta que el nivel de diferencial que se aplica no es igual para todos los índices, dado que
hay índices que parten de un valor inferior a los tipos de interés del mercado. El diferencial va ligado al riesgo de la
operación y al índice de referencia indexado.
5.1.3.1.4. MECANISMO DE APLICACIÓN DEL ÍNDICE
La publicación de los índices de referencia en el BOE (necesaria para que el

valor del índice pueda utilizarse en las revisiones) suele tener un retraso con
respecto al mes al que corresponden, que es mayor para unos índices que para
otros.
Por eso, el índice utilizado para revisar un préstamo hipotecario debe ser siempre
el último publicado hasta el momento del cálculo.
5.1.3.2. ÍNDICES DE REFERENCIA
La legislación en la materia establece que, en el caso de los préstamos a tipo

variable, las entidades de crédito únicamente pueden utilizar como índices o
tipos de referencia aquellos que cumplan las siguientes condiciones:
Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de
préstamo y por las autoridades competentes.
Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el
propio prestamista, o en virtud de acuerdos con otros prestamistas o
prácticas conscientemente paralelas.
Los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo
con un procedimiento matemático objetivo.

Tabla 8. Tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario (BdE)
Fuente: https://www.BdE.es/webBdE/es/estadis/infoest/a1901.pdf
Tal como se muestran en la Tabla 8. Tipos de referencia oficiales del mercado

hipotecario (BdE), los tipos de interés de referencia oficiales son los siguientes:
En primer lugar, recordar los ya estudiados que son de mayor aplicación:
Referencia interbancaria a un año, euríbor 52.
Tipo interbancario a un año, míbor.
Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años, IRPH concedidos
por el conjunto de las entidades de crédito.
Permuta de intereses IRS.
Aunque también hay otros menos utilizados:

Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda
pública. Su cálculo viene dado por los rendimientos obtenidos en el
mercado secundario, en las operaciones realizadas con títulos de deuda
pública cuyo vencimiento residual se sitúe entre dos y seis años.
Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años. Para
adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en
la zona del euro. Es la media aritmética ponderada por el volumen de
operaciones, de los tipos de interés aplicados a las nuevas operaciones
de préstamo o crédito a vivienda en las que se prevea un período de
fijación del tipo de interés de entre uno y cinco años, realizados en euros
con hogares residentes en la zona del euro.
52 Anexo del Reglamento de ejecución (UE) 2016/1368 de la Comisión de 11 de agosto de 2016, por el que se establece una lista
de los índices de referencia cruciales utilizados en los mercados financieros.

Tabla 9. Tipos de interés NO oficiales publicados por el BdE.
Fuente: https://www.BdE.es/webBdE/es/estadis/infoest/a1902.pdf
También podemos encontrarnos hipotecas referenciadas a tipos de interés de

referencia NO oficiales.
Crédito, tipo medio trimestral. Se obtiene como media simple, del tipo de
interés más practicado por cada entidad en los créditos hipotecarios
concedidos, durante el último mes de cada trimestre natural, por las
entidades que forman parte de la Junta Directiva de la Asociación
Hipotecaria Española (AHE).
Emisión, cédulas hipotecarias. Se obtiene mediante el cálculo del tipo de
interés medio ponderado a la emisión de las cédulas hipotecarias
emitidas en los seis meses precedentes al de la publicación.
Deuda pública interior y amortizable. Es la media móvil semestral del tipo
de interés medio ponderado de los títulos de deuda pública interior y
amortizable, del plazo entre tres y seis años, emitidos durante los seis
meses precedentes a la publicación del índice.
Deuda pública, índice nominal para pagos semestrales. La DGTPF 53
contempla también el cálculo del índice nominal equivalente para
pagos semestrales, cuya publicación realiza dicha Dirección General
todos los meses en el BOE.
Tipos de interés de referencia. Régimen fiscal de activos financieros,
rendimiento mixto 54. Este tipo de referencia se estima de la siguiente
forma: durante cada trimestre natural, el 80% del tipo efectivo
53 Resolución de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera (DGTPF) de fecha 5 de diciembre de 1989.
54 Artículo 3º Ley 14/1985.

correspondiente al precio medio ponderado redondeado que hubiera

resultado en la última subasta del trimestre precedente correspondiente:
o a Bonos del Estado a 3 años, si se tratara de activos financieros
con plazo igual o inferior a 4 años,
o a Bonos del Estado a 5 años, si se tratara de activos financieros
con plazo superior a 4 años, pero igual o inferior a 7,
o y a Obligaciones del Estado a 10, 15 ó 30 años, si se tratara de
activos con plazo superior.
o En el caso de que no pueda determinarse el tipo de referencia de
algún plazo, será de aplicación el del plazo más próximo al de la
emisión planeada.
Repetir e insistir que el uso de estos índices de referencia es escaso y no extendido

en las entidades financieras.

La mayoría de índices se publican en casi todos los periódicos de ámbito nacional de mayor difusión y son
de fácil acceso. Suelen estar situados en las páginas de economía, cerca de los cuadros de bolsa y bajo una
cabecera que lleva por título "Índices de referencia de los préstamos hipotecarios".
El cliente ha de tener en cuenta que, en cuestión de índices, no hay ventajas e inconvenientes. Estamos
ante tipos de referencia que se calculan de forma distinta y que, por tanto, dadas sus características:
• Se mantienen en diferentes escalas de valores (lo que hará que el margen o diferencial que se
aplica sobre ellos no sea igual).
• Y reaccionan con una mayor o menor velocidad ante los cambios de política monetaria del Banco
Central Europeo (BCE).
• Según el índice que se aplique, se utiliza un tipo con un diferencial medio, de mercado u otro, y
puede haber también diferencias en la cadencia de la revisión.
5.1.4. LIMITES TIPO INTERÉS Y COMISIONES
El tipo de interés del préstamo no puede ser modificado en perjuicio del

prestatario durante la vigencia del contrato, salvo acuerdo mutuo de las partes
formalizado por escrito. Tampoco se puede fijar un límite a la baja del tipo de
interés. Ahora bien, no se permiten tipos negativos.
En los contratos de préstamo a tipo de interés variable, o en aquellos tramos
variables de cualquier otro préstamo, las partes pueden establecer
contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista para
alguno de los dos siguientes supuestos que serán excluyentes entre sí:
Como hemos visto cuando explicábamos la novación, recordemos que se
pueden establecer compensaciones o comisiones a favor del prestamista según
los años de vigencia, con límites.
En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un
tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la
aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en
sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o
amortización anticipada no puede superar la pérdida financiera que pudiera
sufrir el prestamista, con el límite del 0.15%del capital reembolsado

anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de

préstamo.
5.1.5. RIESGOS DE LA HIPOTECA VARIABLE
La excesiva proliferación de tipos de interés variable en la contratación de

préstamos hipotecarios ha traído como consecuencia una mayor incertidumbre
en la evolución de las cuotas por cómo la volatilidad de los mercados financieros
ha podido afectar tanto a los clientes como a las entidades financieras.
Para gestionar el riesgo de interés en los préstamos hipotecarios a tipo de interés
variable existen varias opciones:
Si aún no se ha suscrito el préstamo, valorar otras posibilidades además
del préstamo a tipo variable, lo que incluiría la posible contratación de
préstamos fijos y mixtos, el uso de límites a la variación de los tipos de
interés y/o de los índices de referencia (suelos y techos) o la posible
contratación de un producto vinculado de aseguramiento de los tipos
de interés.
Y si ya se tiene un préstamo hipotecario, o bien cambiar de producto a
un préstamo fijo o mixto, o valorar la posible contratación de un producto
vinculado de aseguramiento de los tipos de interés para un plazo
determinado.
La normativa actual 55, obliga a las entidades a informar a los prestatarios que
tengan préstamos hipotecarios a tipo de interés variables sobre los instrumentos,
productos o sistemas de cobertura del riesgo de incremento del tipo de interés
que tengan disponibles.
Y para quienes estén solicitando por primera vez un préstamo, las entidades
deben ofrecer un instrumento de cobertura del riesgo de incremento del tipo de
interés, siempre que este resulte adecuado para el cliente 56.
En este sentido, la contratación de productos de aseguramiento de la variación

de tipos de interés (swaps o derivados) es una opción que el consumidor ha de
valorar individualmente, analizando con profundidad las implicaciones
económicas y legales que su contratación y posible cancelación anticipada
pueden conllevar.
En cualquier caso, su constitución en un momento determinado, para un periodo
de tiempo establecido (que puede o no coincidir con el plazo de vencimiento
del préstamo) tiene un resultado neto muy claro para el consumidor,
dependiendo del producto escogido:
Un cambio en la estructura de su financiación, pasando de un tipo
variable a uno fijo (swap).
Una limitación a la variación en los tipos de interés (collar o cap).
El consumidor no gana ni pierde, pues no se trata de productos de inversión,
simplemente se protege frente al riesgo de interés.
55 Ley 36/2003 de 11 de noviembre de medidas de reforma económica.

56 Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

5.2. HIPOTECA MULTIDIVISA
DEFINICIÓN
La hipoteca multidivisa es una hipoteca que permite el pago en una divisa
diferente al euro, es decir en dólares, yenes, francos suizos, etc.
Son hipotecas a interés variable, en los que el tipo de interés suele referenciarse
a un índice relacionado con la moneda aplicada (líbor).
Al valorar si a un cliente le conviene una hipoteca en divisas debemos tener en

cuenta que:
Las cuotas oscilarán no sólo en función del tipo de interés, sino en función
del tipo de cambio de la divisa en la que se haya contratado respecto
al Euro, y pueden llegar a tener variaciones importantes y cambiar cada
mes.
El importe de la deuda también puede variar al alza y a la baja, según la
moneda en que se haya contratado la hipoteca.
Se puede cambiar la moneda, en las fechas pactadas en el contrato,
pero tendrá costes, por ejemplo, la comisión de cambio de divisa y tipo
de cambio de divisa.
La moneda en que se endeuda el cliente es distinta a aquella del país
donde se contrata la hipoteca o es distinta a la que el cliente recibe la
mayoría de sus ingresos.

Si la moneda en la que se contrata la hipoteca sube respecto al euro, sus cuotas en euros se
incrementarán en la misma medida. Este es un riesgo realmente grande y debemos hacer reflexionar a
nuestro cliente sobre si puede asumirlo y le vale la pena.
De hecho, se da el caso de entidades financieras han decidido NO comercializar este tipo de productos
hipotecarios por el riesgo que implican.
5.2.1. TIPOS DE CAMBIO
Dentro de las opciones de cambio de divisa más estandarizada y utilizado para

las hipotecas multidivisa es el fixing, en el cual las entidades aplican
implícitamente una comisión. Al estar implícita al prestatario le es más difícil saber
cuánto ha pagado por la conversión de la moneda. Los tipos de cambio
también son publicados periódicamente por el BdE, como se puede ver en la
Tabla 10. Tipos de cambio publicado por el BdE.
DEFINICIÓN
Fixing. Es el tipo de cambio de una moneda en relación con las demás; el fixing
oficial es publicado diariamente por los bancos centrales, y se utiliza como
referencia en las operaciones que se realizan en los mercados de divisas.

Tabla 10. Tipos de cambio publicado por el BdE.
Fuente: https://www.BdE.es/webBdE/es/estadis/infoest/tc_1_1.pdf
5.2.2. TIPO INTERÉS SEGÚN DIVISA
El London Interbank Offered Rate (líbor) es la tasa de referencia diaria que se

basa en las tasas de interés a la que los bancos ofrecen fondos no asegurados a
otros bancos, en el mercado monetario mayorista o mercado interbancario. El
líbor se publica en 7 vencimientos (desde un día hasta 12 meses) y en 5 divisas
diferentes. Los tipos oficiales del líbor se publican diariamente alrededor de las
11.45h. (GMT) por parte de la ICE Benchmark Administration (IBA).
El líbor podría parecer solo un tipo británico, pero en él intervienen bancos que
operan en más de cincuenta países. Por lo que podemos asegurar que el líbor
es un tipo de referencia internacional. El promedio usado es el de los dieciséis
bancos más importante entre los inversores, aquellos que operan con los
mayores valores. El líbor es usado tanto en las hipotecas de Estados Unidos, del
Reino Unido como en las hipotecas multidivisa.
5.2.3. LIMITACIONES Y DERECHOS DE LA HIPOTECA

MULTIDIVISA.
En los contratos de préstamo inmobiliario que se denominen en moneda

extranjera el prestatario tiene derecho a convertir el préstamo a una moneda
alternativa:
La moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos
o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el
préstamo, según lo indicado en el momento en que se realizó la
evaluación de la solvencia más reciente relativa al contrato de
préstamo.

La moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente

en la fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en
el momento en que se solicita la conversión.
El prestatario puede optar por una de estas dos alternativas en el momento de

solicitar el cambio.
El tipo de cambio utilizado en la conversión debe ser el tipo de cambio vigente
en la fecha en que se solicite la conversión, salvo que contractualmente se
establezca otra cosa. A estos efectos, y salvo que el contrato de préstamo
disponga otra cosa, el tipo de cambio utilizado para la conversión debe ser el
publicado por el BCE en la fecha en que se solicite la conversión.
Los prestamistas deben informar periódicamente al prestatario, del importe
adeudado con el desglose del incremento que se haya producido y del derecho
de conversión en una moneda alternativa y las condiciones para ejercer tal
conversión o de los mecanismos contractualmente aplicables para limitar el
riesgo de tipo de cambio a que esté expuesto el prestatario.
Las disposiciones aplicables se deben poner en conocimiento del prestatario a
través tanto de la FEIN. Si los contratos de préstamo no contienen disposiciones
destinadas a limitar el riesgo de tipo de cambio a que está expuesto el
prestatario a una fluctuación del tipo de cambio inferior al 20%, la FEIN debe
incluir un ejemplo ilustrativo de los efectos que tendría una fluctuación del tipo
de cambio del 20%.
PUNTO CLAVE
El incumplimiento de cualquiera de las exigencias indicados, determinan en favor del prestatario, la nulidad de las
cláusulas multidivisa y permiten al prestatario solicitar la modificación del contrato de modo tal que se considere que
el préstamo fue concedido desde el principio en la moneda en la que este percibiera la parte principal de sus ingresos.
5.2.4. RIESGOS DE UNA HIPOTECA MULTIDIVISA
Este tipo de hipotecas introducen mucho riesgo en la operación hipotecaria. En

primer lugar, una habitual falta de información precontractual sobre el producto
y sus características, y en especial sobre el riesgo de tipo de cambio que asume
el prestatario al tomar el préstamo en otra divisa distinta al euro. Además, el tipo
de cambio aplicado al cliente con motivo de la entrega de la divisa en el
momento de la formalización del préstamo inyecta mayor volatilidad. Por último,
el pago de los vencimientos en la moneda elegida y las amortizaciones
anticipadas del préstamo que pueden tener variaciones muy perjudiciales para
el cliente.
El préstamo hipotecario en divisas no es un instrumento regulado por la ley del
Mercado de Valores, pero sí que es un producto complejo a efectos del control
de transparencia del cumplimiento de las obligaciones de información
establecida por las normas de transparencia bancaria y las de protección de
consumidores y usuarios en los casos en que el prestatario tiene la condición de
consumidor.
El Tribunal Supremo declara en la mayoría de las denuncias que no resulta
suficiente la posibilidad de cambio de divisa para eliminar los riesgos
mencionados ni para dispensar a la entidad financiera de sus obligaciones de

transparencia en la información contractual y en la redacción de las cláusulas,

decretando por ello, en muchas ocasiones, la nulidad parcial del préstamo y la
eliminación de las referencias a la denominación en divisas del préstamo,
quedando este como un préstamo concedido y amortizado en euros desde su
concesión.

Para finalizar este epígrafe, quiero añadir un cuadro resumen publicado por la AHE (Asociación Hipotecaria
Española) que ofrece interesantes consejos a la hora de contratar una hipoteca.
Figura 3. Diez consejos prácticos para elegir su préstamo
Fuente: http://www.ahe.es/bocms/sites/ahenew/pdf/infoAHE.pdf

6. LA TASACIÓN DE LAS GARANTÍAS
6.1. LA ORDEN ECO/805/2003
La Orden ECO, se refiere a valoraciones inmobiliarias con estándares españoles,

y que su aplicación es obligatoria en garantías hipotecarias de operaciones de
crédito o préstamo.
DEFINICIÓN
Una tasación inmobiliaria según la orden ECO es una tasación inmobiliaria
realizada por un experto independiente y supervisada por una sociedad de
tasación homologada por el Banco de España, que se realiza conforme a lo
establecido por dicha Orden y sus modificaciones posteriores.
El informe de tasación inmobiliaria tiene una vigencia de 6 meses.
Es importante que el cliente sepa que las entidades financieras están obligadas
a solicitar una tasación hipotecaria antes de solicitar cualquier operación
hipotecaria, pero además están obligadas a admitir cualquier tasación
aportada por el cliente siempre que sea certificada por una empresa
homologada que cumpla la Norma ECO/805/2003.
6.2. METODOLOGÍA EN VALORACIONES Y TASACIONES

DE UN INMUEBLE COMO GARANTÍA
El fin de una tasación hipotecaria de un inmueble es determinar, dentro de un

límite de error, el valor por el que se podría comercializar dicho inmueble en el
hipotético caso de que el tomador del préstamo hipotecario no lo abonase en
los términos especificados en el contrato.
Por ello, el prestamista (entidad bancaria) necesita una garantía de que la
inversión será amortizada, y según el valor alcanzado, se prestará más o menos
capital.
6.2.1. PROCEDIMIENTO GENERAL DE UNA TASACION
En general, al hacer una valoración de una vivienda hay que tener en cuenta
todas sus características, tanto estructurales, como funcionales, como los rasgos
del entorno. Se trata de obtener la máxima información con el fin de compararla
con otras viviendas con el máximo de variables iguales o parecidas posible. Es
un estudio exhaustivo con:
levantamiento de planos,
fotografías,
estudio de la zona residencial,
servicios,
instalaciones,
probabilidades de venta,

estudio de mercado,
cantidad de inmuebles en venta o alquiler en la zona,
calidades,
posible revalorización,
y aproximación al valor del metro cuadrado construido para viviendas
similares.
Es decir, todas las variables que puedan incidir en su precio de venta.
Todo bien susceptible de una transacción, tiene un valor determinado.

El valor de mercado no debe ser confundido con el precio de una operación
inmobiliaria, ya que en muchas ocasiones el precio de una operación se aleja
del de mercado. Esta diferencia se puede dar por factores externos o por ciertas
circunstancias personales tanto del vendedor como del comprador, que hacen
que se acuerde el precio en base a criterios distintos a los de mercado.
Lo habitual es que el precio no difiera mucho del valor de mercado cuando
hablamos de un mercado transparente, fluido, homogéneo y con abundancia
de oferta y demanda. Por otra parte, tampoco debemos confundir el valor de
mercado o precio de un inmueble con su coste. El coste comprende solamente
una parte del valor, es decir, el coste de construcción.
Aunque hay diversos métodos de valoración, nos vamos a centrar en los dos más
utilizados.
6.2.2. MÉTODO DE COSTE
DEFINICIÓN
El coste total, que es el coste de la edificación más el coste del suelo recibe el
nombre de coste de reposición o reemplazamiento.
El método de coste se basa en el cálculo del coste de reposición o

reemplazamiento, bruto o neto, de toda clase de edificios y elementos de
edificios en proyecto, en construcción, rehabilitación o terminados. Para su
obtención, es necesario conocer el Coste de Construcción.
Coste de Reposición Neto = Coste de Rep. Bruto - Depreciación
Coste de Reposición Bruto = Coste Total del Suelo + Coste de Construcción +
Gastos Generales + Elementos Recuperables
Coste Total del Suelo = Repercusión del Suelo + Gastos Generales
DEFINICIÓN
La repercusión del suelo es el valor resultante de dividir el valor total del suelo
por la superficie construida o construible de un inmueble. Se expresa en €/m2 y
se calcula en base a la óptima utilización del suelo.


Muy raramente se utiliza este método. En general para inmuebles muy singulares que no se podrían
comparar con otros. Por ejemplo para tasar las Torres de Serrano, la Giralda o las Torres Petronas.
6.2.3. MÉTODO DE COMPARACIÓN
El método de comparación se basa en asimilar el inmueble que se está tasando

a otros 6 llamados comparables o testigos, con el fin de llegar, por aproximación,
a un valor del metro cuadrado construido, €/m2.
Una vez tenemos el valor del metro cuadrado construido, el valor de nuestra
vivienda será el producto del valor del metro cuadrado por los metros
construidos de la vivienda.
Valor de Tasación = €/m2 construido × m2 construido = valor vivienda en €.
Posteriormente se le añade el valor de los anexos que pudiera tener: garaje,
trastero, piscina, gimnasio, etc. Estos elementos también se valoran por el
método de comparación, es decir asimilándolos a 6 garajes, 6 trasteros, etc.
Este método es aplicable a la valoración de todo tipo de inmuebles siempre que

cumplan los siguientes requisitos:
Existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
Disponer de información de transacciones y operaciones de
compraventa en la zona que se trate, para poder homogeneizar los
comparables de manera correcta.
Como ya hemos indicado, disponer de información de al menos 6
comparables para poder realizar el estudio.
Disponer de datos adecuados para estimar la evolución de los precios
de compraventa en el mercado local.
Disponer de información adecuada sobre la evolución de los precios en
la zona determinada, como publicaciones oficiales o privadas.
Para calcular el valor de mercado se suelen seguir las siguientes reglas generales:
Se establecen las características y cualidades del inmueble a tasar que
influyan en su valor.
Se analiza el segmento de mercado de comparables, y basándose en
informaciones concretas sobre transacciones reales.
Se selecciona una muestra representativa de los que correspondan a los
comparables y se aplica el procedimiento de homogeneización
adecuado. La homogeneización es un proceso por el que los
comparables escogidos se estandarizan para que puedan ser
comparados de una forma más objetiva. Se realiza aplicando los
coeficientes de estandarización más adecuados al inmueble que se está
tasando.

PUNTO CLAVE
En este método se trabaja con los metros cuadrados construidos (sin elementos comunes) de la vivienda.
En este método es fundamental escoger testigos que sean lo más parecidos posible al inmueble a tasar. De otro modo,
obtendremos una desviación del valor real de la vivienda.

La importancia de los parámetros a tener en cuenta al homogeneizar testigos no los fija el tasador ni la
entidad bancaria ni el Banco de España, sino que vienen fijados por el propio mercado. En ese contexto,
la eficiencia energética computa muy poco a la hora de valorar la vivienda.
6.3. ESTRUCTURA GENERAL DE UN INFORME DE

TASACIÓN
Dependiendo del orden en que la compañía tasadora los ordene, el informe de

tasación, por lo general, tiene los siguientes elementos:
Identificación física y registral.
Finalidad de la tasación.
Localidad y entorno del inmueble a tasar.
El edificio y sus elementos: descripción del edificio donde está ubicada
la vivienda.
Situación urbanística.
Régimen de protección, tenencia y ocupación.
Información de mercado.
Cálculo de los valores técnicos: coste y comparación.
Resumen de valores y métodos por unidades.
Valor de tasación.
Imágenes.
Observaciones, condicionantes y/o advertencias.
A continuación, ampliamos cada uno de los elementos del informe.
6.3.1. IDENTIFICACIÓN FISICA Y REGISTRAL
El tasador verifica que se está tasando la vivienda indicada. Para ello es

necesario hacer las comprobaciones correspondientes. Estas comprobaciones
se basan en documentación oficial como la escritura del inmueble o la nota
simple.
Nota simple o escritura del inmueble. Estos documentos son
fundamentales para la identificación del inmueble a tasar, y verificar que
se trata de la vivienda en cuestión. Se comprueba, con la
documentación solicitada al Registro de la Propiedad, que el inmueble

que se va a tasar coincide con el indicado al tasador por parte del

banco.

Es importante contar con un documento oficial que especifique claramente el inmueble a tasar porque los
tasadores tienen la obligación de tasar el inmueble correcto.
Referencia y documentación catastral. De la misma forma, el tasador

debe comprobar, con la documentación del catastro, que existe
correspondencia con la finca a tasar.
Levantamiento del plano. Es necesario levantar el plano del inmueble
para comprobación de las superficies y cálculo de la superficie
comprobada. Toda valoración debe incluir un plano acotado de la
distribución del inmueble que se tasa. En el caso de que no se disponga
de dicho plano (que es lo habitual) el tasador o una persona delegada
por la sociedad tasadora, debe obtener un plano del inmueble. Si se
dispone de un plano de distribución de la vivienda, aportado por el
propietario o la inmobiliaria, también es necesario comprobar que las
cotas del plano proporcionado coinciden con las reales. En cualquier
caso, la medición del inmueble siempre es imprescindible.

Al valorar un inmueble nos encontramos con cuatro tipos de superficies:
• Superficie Útil.
• Superficie Construida.
• Superficie Construida Con Comunes.
• Superficie Comprobada.
Dependiendo de la entidad que solicite la tasación, se utiliza la Superficie Construida o la Superficie
Comprobada. De todos modos, siempre hay que comprobar la superficie, sobre todo en viviendas antiguas,
porque suele haber bastantes discrepancias.
Documentación gráfica del edificio y de su entorno. La valoración debe

incluir imágenes de todos los elementos susceptibles de influir en el valor
del inmueble.

El prestamista debe contar con la máxima información del inmueble, esencialmente del entorno, estado
del inmueble, acabados e instalaciones. Se hacen fotos de los baños, calderas, ventanas, calle, etc.
6.3.2. FINALIDAD DE LA TASACION
En general, la tasación se encarga a la sociedad de tasación para su uso en el

análisis y concesión de un crédito hipotecario. Existen otras opciones posibles,
pero exceden los objetivos de este curso.

6.3.3. LOCALIDAD Y ENTORNO
En este apartado se analizarán las características básicas de tanto de la

localidad como del entorno en el que esté situado el inmueble. Sobre todo, las
características que puedan influir en la valoración. Por ejemplo, si la localidad es
o no, capital de Comunidad Autónoma, de provincia, núcleo urbano aislado,
etc. Por su parte, dentro de la localidad, se analiza el entorno: centro urbano,
afueras, etc.
Las razones de esta necesidad las expondremos con más detalle en los siguientes
epígrafes.
6.3.4. EL EDIFICIO Y SUS ELEMENTOS
Se describe la vivienda con detalle.
EJEMPLO
Descripción de un piso en un edificio de viviendas.
1. Descripción del edificio:
1.1. Nº de plantas sobre rasante :10.
1.2. Nº de plantas bajo rasante:2.
2. Tipología: residencial en bloque abierto.
3. Uso principal: Residencial.
4. Año de construcción: 2003.
5. Ascensores: Dos. 6p + 4p.
6. Zonas comunes: Piscina, zona ajardinada, barbacoa. Garajes y trasteros.
7. Cerramiento: Aplacada con piedra natural tipo mármol crema marfil.
8. Cubierta: Plana, transitable.
9. Estructura: Hormigón armado.
10. Calidad del edificio: Media-alta
11. Categoría de la calle: Segundo orden.
12. Estado actual: De origen.
13. Portería: No.
14. Descripción de la vivienda.
15. Nº de plantas: Una (no es un dúplex).
16. Distribución: 3 dormitorios, 2 baños, salón-comedor, cocina, galería y terraza.
17. Terminaciones: Gres, pintura, alicatado, escayola.
18. Carpintería exterior: Aluminio + Climalit.
19. Carpintería interior: Madera de sapeli.
20. Instalaciones:
20.1. Portero automático: Si. Videoportero.
20.2. Teléfono: Si.
20.3. Calefacción y A.C.S: SI. Caldera individual de gas natural.
20.4. Climatización: Dos splits de bomba de calor.
21. Sanitarios: Calidad alta: jacuzzi en un baño.
22. Armarios empotrados: Si. Cuatro.
23. Medidas de seguridad: Puerta blindada.
24. Otras instalaciones: Acceso minusválidos.

6.3.5. SITUACIÓN URBANÍSTICA
Los componentes de este apartado son:

Plano urbanístico y ordenanzas. La tasación debe adjuntar el plano
urbanístico y verificar las ordenanzas municipales para comprobar que el
bien a valorar se encuentra en una situación de legalidad urbanística.
Este hecho es de especial importancia en las tasaciones bancarias, pues
no se puede emitir una tasación si el inmueble incumple con alguna
ordenanza urbanística.
Si el inmueble incumple alguna ordenanza, se le considera en fuera de
ordenación.
Hay dos tipos de viviendas fuera de ordenación
 Por infracción urbanística. Las que cuando se construyeron NO
cumplieron la normativa (por ejemplo, edificaron un mayor
número de plantas que las permitidas).
 Por estar fuera de ordenación sobrevenida. Las que cuando se
edificaron SI cumplían la normativa, pero esta ha cambiado, por
lo que ya no cumplen. (Por ejemplo, la parcela mínima edificable
ahora se ha incrementado).

Las viviendas fuera de ordenación por infracción urbanística NO se pueden considerar garantías
hipotecarias, porque hay un riesgo elevado de que se exija su reforma o incluso su demolición, con lo que
nos encontraríamos con un inmueble distinto, o incluso sin inmueble en absoluto.
Las viviendas fuera de ordenación sobrevenida SI pueden considerarse garantías hipotecarias, pero al
valorarlas hay que tener en cuenta que tendrán limitadas las obras de consolidación, rehabilitación,
reforma o modernización y todas aquellas que puedan aumentar su valor de expropiación o prolongar su
existencia. Solo se podrán realizar reparaciones que exijan la higiene y la conservación. Esto es un poco
vago, y no sería muy vinculante. Ahora bien, hay que tener en cuenta que, bajo ningún concepto, puede
haber un aumento de volumen habitable.
Por lo tanto, tienen un menor atractivo debido a un cierto carácter de provisionalidad, que se refleja en
su valor de tasación.
Es importante comentar también que inmuebles edificados sobre suelo recalificado como zona verde NO
se consideran como garantía hipotecaria en ningún caso porque no se permite ninguna obra de mejora ni
mantenimiento.
Parámetros urbanísticos que se deben verificar.

o Planeamiento general de ordenación vigente. Plan General de
Ordenación Urbana (PGOU), Normas Subsidiarias del Planeamiento
Municipal (NS), Plan Parcial (PP), Plan especial de Reforma Interior (PERI),
etc.
o Naturaleza o no de solar. Un inmueble en suelo urbano solo puede ser
edificado si el suelo tiene la calificación de solar.
 Usos permitidos: residencial, industrial, comercial, de servicios, de
borde urbano, etc.


En ocasiones nos encontramos con viviendas en suelo industrial porque ha habido una recalificación del
suelo. La vivienda estaría en fuera de alineación sobrevenida.
 Tipología. El ordenamiento urbano nos indica la tipología de los

inmuebles: Residencial Intensivo, Viviendas adosadas, pareadas,
aisladas, etc.

Si una vivienda adosada (por ejemplo) se encuentra en situación de fuera de ordenación sobrevenida
porque está en un área de Ordenación en Residencial Intensivo (por ejemplo) no se podría tasar por el
método de comparación, ya que su aprovechamiento sería mucho mayor.
 Intensidad edificatoria o edificabilidad. Es el cociente entre

metros cuadrados construidos por metro cuadrado de suelo: m2
techo / m2 suelo.
Este cociente nos indica los metros cuadrados que podemos edificar por cada
metro de solar.
EJEMPLO
Una vivienda unifamiliar está sobre un solar de 1,000m2. La edificabilidad del
solar es de 0.27m2/m2, por lo tanto, la superficie máxima construida admitida es:
0.27m2/m2 * 1.000m2 = 270m2.
Por otro lado, sabemos que la vivienda mide 350m2, en conclusión, la vivienda
no cumple la normativa urbanística.
 Altura de cornisa y número de plantas.

 Distancia a lindes para viviendas unifamiliares aisladas.
Si la vivienda no cumpliera alguno de estos parámetros se la considera fuera de

alineación

Los usos del suelo y las ordenanzas aplicables se pueden encontrar, generalmente, en la página web del
ayuntamiento, en el área de urbanismo o de oficina técnica.
Otra opción que se utiliza es llamar directamente por teléfono a la oficina técnica del ayuntamiento.

6.3.6. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y

OCUPACIÓN
La siguiente comprobación que debe hacer el tasador es quién está ocupando

la vivienda en el momento de la tasación. Puede darse el caso de que la
vivienda no esté ocupada, lo esté por el propietario o como tercera opción, esté
ocupada por un inquilino, en cuyo caso es necesario aportar el contrato de
alquiler.
Asimismo, se debe verificar si se trata de una vivienda libre o protegida.

Estas comprobaciones de ocupación y de tipo de vivienda se deben hacer para cualquier en el caso del
mercado hipotecario.
6.3.7. INFORMACIÓN DE MERCADO
Es necesario hacer un estudio del mercado inmobiliario aproximado para la zona

en la que está situado el inmueble y para el tipo de inmueble de que se trata.
En este estudio se incluyen las características del segmento de mercado
inmobiliario al que pertenece el bien analizado, e informa sobre la oferta y
demanda.
Los parámetros que se contemplan son: la calidad, cantidad y características de
los inmuebles ofertados, las características de la oferta existente de inmuebles,
las expectativas de revalorización y el intervalo de los precios actuales para
inmuebles ubicados en determinada zona y con determinadas características.

El mercado para una vivienda unifamiliar adosada en un núcleo urbano de tercera categoría (casa de
pueblo) no será el mismo que para un ático en una calle principal de una capital de comunidad autónoma.
6.3.8. CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS: COSTE

Y COMPARACIÓN
Aunque la tasación se haga por el método de comparación, es necesario

calcular un valor de coste €/m2 aproximado, que ofrece una idea del valor de
comparación.
6.3.8.1. EL MÉTODO DE COMPARACIÓN EN VIVIENDAS

TERMINADAS, DE NUEVA CONSTRUCCIÓN O DE
SEGUNDA MANO LIBRES
El método de comparación se basa en comparar el inmueble a tasar con otros

6, llamados comparables o testigos, que deben asemejarse lo más posible al
inmueble objeto de la tasación.

Para ello utilizamos unos parámetros que se modificarán mediante unos

coeficientes de homogeneización de forma que las diferencias entre el inmueble
a tasar y los testigos sea el menor posible.
Por eso debemos estudiar muy bien el inmueble y todas las variables que puedan
afectar a su precio: antigüedad del inmueble y de su entorno, calidad de las
viviendas del entorno, existencia de servicios, calidad de la vivienda,
instalaciones, proximidad a colegios, parques, centros comerciales o ejes
comerciales, existencia de autobús, metro, tren, aparcamientos, etc.
A continuación, vamos a comentar algunos de los parámetros con más detalle.
Parámetros a tener en cuenta en la homogeneización de testigos:
Entorno. Hay que tener en cuenta la calidad del entorno (calidad de las PUNTO CLAVE
viviendas y vecindario), actividad comercial, áreas ajardinadas, servicios,
líneas de transporte público, contaminación acústica, proximidad de Siempre que se
colegios etc. pueda, el entorno
de los testigos será
COMENTARIO DEL PROFESIONAL lo más parecido
posible al de
En ocasiones se dan parámetros adicionales: en la ciudad de Alcoy, por ejemplo, aunque una vivienda nuestro inmueble,
situada en una de las calles principales como es la calle del País Valencià esté en la misma zona que otra aunque tengamos
vivienda en la Calle Goya, para las mismas condiciones de entorno, la vivienda del País Valencià tendrá un que cambiar de
valor añadido por estar en el recorrido que hace la Entrada de Moros y Cristianos.
zona para que se
asemeje más.
Programa. Debemos tener en cuenta el número de dormitorios, número

de baños, distribución de la vivienda existencia de terrazas, balcones o
galerías, orientación, vistas etc.

En las viviendas en zona costera, la orientación y las vistas suelen ser relevantes. Para un apartamento de
veraneo la orientación idónea es nordeste, pero para vivir en invierno, la orientación idónea es sudeste o
sudoeste.
Las vistas (al mar o a la montaña) siempre son un valor añadido.
Servicios comunes. Existencia o no de ascensor, acceso sin barreras para

minusválidos, piscina, zona ajardinada, zona deportiva, zona de uso
común cerrada, aparcamientos de cortesía, etc.

En viviendas, a partir del segundo o tercer piso, el valor disminuye si no hay ascensor. Asimismo, se está
empezando a valorar el acceso sin barreras para minusválidos.
Conservación de la vivienda. Estado general de conservación, estado de

los pavimentos, paredes, baños, cocina, instalaciones, si ha sido
reformada o no, y en qué medida, si ha habido rehabilitación y cuándo,
etc.


En general los compradores no tienen ganas de meterse en obras, por lo que prefieren una vivienda
acondicionada. Pero una vivienda rehabilitada o acondicionada de forma muy personal puede ver reducida
su demanda por su escasa polivalencia y su exclusividad estética.
Superficie. Por lo general se priman las superficies menores porque tienen

una mejor salida al mercado.

Para un mismo valor €/m2 es mucho más fácil dar salida a una vivienda de 60m2 que a una vivienda de
300m2 .Suponiendo un valor de 1,000€/m2 la vivienda de 60m2 valdría 60,000€ y la de 300m2 valdría
300,000€, que no está al alcance de todos los bolsillos.
Acabados e instalaciones. Carpintería exterior e interior, existencia y tipo

de calefacción (suelo radiante, radiadores, gas-oil, gas natural, eléctrica)
existencia o no de aire acondicionado y tipo (central, bomba de calor),
agua caliente, jacuzzi en la bañera, cocina equipada, alarma,
videoportero, armarios empotrados, etc.

Es necesario hacer un estudio exhaustivo de las instalaciones de nuestra vivienda y de los testigos.
El método de comparación en VPO.

El método es el mismo con la salvedad de que hay que determinar su
Valor Máximo Legal (VML), tanto para las viviendas como para los
anexos. Además, su superficie de tasación debe ser la superficie útil.
Determinación del VPO y Viviendas Protegidas de Nueva Construcción
(VPNC).
Las VPO y VPNC tienen un VML determinado por la administración del
Estado y por la comunidad autónoma. No pueden venderse como
viviendas normales a menos que estén descalificadas.
Para descalificar una VPO o VPNC hay que devolver, por parte del
propietario, todas las ayudas recibidas excepto si se cumple el plazo
máximo determinado (en general suelen ser 30 años). Es decir, hay que
devolver las ayudas recibidas por la Administración General de Estado,
las recibidas por parte de la comunidad autónoma y las recibidas por
parte del ayuntamiento, más los intereses legales que correspondan. En
este sentido, el tasador debe comprobar que la vivienda no tiene un
valor máximo legal 57. Debe verificar que no es ni VPO ni VPNC, y, que, si
lo fue, ya ha prescrito, o ha sido descalificada.
57
Ver Anexo III.


Normalmente esta información está incluida en la nota simple y en la propia fachada del edificio.
6.3.8.2. EL MÉTODO DE COMPARACIÓN EN INMUEBLES

EN CONSTRUCCIÓN
El inmueble en construcción puede estar en fase de proyecto o con las obras ya

iniciadas. En cualquier caso, el método es el mismo.
Proceso de tasación para una vivienda en construcción.
Se toma el valor que tendría la vivienda terminada según el Presupuesto
de Ejecución Material (PEM), facilitado por el cliente, o según el
Presupuesto Real de Contrata (PRC) del constructor.
Es necesario que se desglosen las unidades de obra con el fin de verificar
el ritmo de ejecución. Las unidades de obra suelen ser: movimiento de
tierras, cimentación, estructura, albañilería, instalaciones, cubiertas, etc.
Se asigna un porcentaje del valor del PRC a cada unidad de obra.
EJEMPLO
• Movimiento de tierras: 10% del PRC.
• Cimentación: 5% del PRC.
El técnico verifica que las unidades de obra se han ejecutado y emite

una certificación de obra, que se envía a la entidad bancaria.
La entidad bancaria concede el crédito para el valor de la obra
terminada.

Es importante tener el PRC porque, en general, el PEM es mucho menor (normalmente para pagar menos
en la solicitud de licencia de obra al ayuntamiento), y no da una idea exacta de lo que será el inmueble:
calidades, instalaciones etc.
Además, es una forma de ajustar el valor de un inmueble.
EJEMPLO
Hay que tasar una vivienda unifamiliar en construcción en Valencia. En el
proyecto no se especifican las calidades ni los acabados. No hay PRC y el PEM
es de 100,000€.
Por comparación con otras viviendas de calidad media, la tasación sale por
175,000€. El propietario protesta por el valor de la tasación porque es muy bajo.
Su vivienda será de alto standing y vale por lo menos 300,000€.
El tasador no puede valorar una vivienda con un presupuesto de contrata de
100,000 € por el triple de este valor, porque el suelo no vale tanto.
El propietario aporta un PRC de 230,000€, con memoria de instalaciones,
acabados, etc., y el valor de tasación se ajusta.

6.3.9. RESUMEN DE VALORES Y MÉTODOS POR

UNIDADES
Resumen de los valores para cada una de las unidades de las que consta el
inmueble: vivienda, anexo garaje, anexo trastero, anexo gimnasio, etc.
Valor de tasación:
Obviamente, aquí aparece el valor final de la tasación resultado del
análisis de garantías.
Imágenes de la tasación:
Se adjunta toda la información sobre el inmueble: fotografías del
inmueble y su entorno, plano de situación, plano urbanístico, nota simple,
certificación catastral, ordenanzas, etc.
Observaciones, condicionantes y/o advertencias:
En este elemento se especifica la documentación aportada y, en caso
de que falte algún documento (título de propiedad, contrato de
arrendamiento, etc.) se hace una advertencia y en determinados casos
se condiciona la tasación a la aportación de dicha documentación.

7. EVALUACIÓN DE LA SOLVENCIA DEL POTENCIAL

PRESTATARIO
DEFINICIÓN
La solvencia es la capacidad económica que se tiene para cumplir con las
obligaciones financieras; en términos financieros es la capacidad para generar
fondos con el fin de atender los compromisos económicos adquiridos con
terceros.
Para calcular la capacidad de pago, además de los ingresos, se ha de tener en

cuenta el historial crediticio y la capacidad de generación de recursos. Para ello
se tiene en cuenta la edad, estado civil, número de miembros de la unidad
familiar, profesión, tipo de contrato, comportamiento con la entidad y la
antigüedad en el trabajo, capacidad de ahorro, gastos fijos, compromisos ya
asumidos, entre otros.
Una de las claves en la concesión de un préstamo hipotecario es conocer, con
el mayor detalle posible, quién es, qué es lo que realmente necesita y cuál es su
situación actual del solicitante de un préstamo hipotecario. En definitiva,
necesitamos conocer a nuestro cliente y para ello vamos a detallar una serie de
puntos que nos ayudarán a conseguirlo.
Se debe tener en consideración que este punto es básico a la hora de la
concesión de crédito, en este caso hipotecario, y concederlo con las mayores
garantías para nuestra entidad.

La crisis financiera que se inició en el 2008 puso de manifiesto, entre otras muchas cosas, que este
apartado de análisis de la solvencia del consumidor no se estaba realizando con las garantías necesarias,
por ello, el conjunto de las entidades financieras en la actualidad, prestan una importancia vital a este
apartado.
La entidad financiera autorizará la concesión del préstamo si el resultado de esta

evaluación de solvencia indica que es factible que las obligaciones derivadas
del préstamo se cumplan según lo establecido en el contrato.
7.1. RELACIÓN DE DOCUMENTACIÓN ECONÓMICO-

FINANCIERA
En este apartado debemos distinguir entre dos grandes grupos:

Los trabajadores por cuenta propia.
Los trabajadores por cuenta ajena.
Dependiendo a qué grupo pertenezca nuestro cliente debemos solicitarle un
tipo de documentación.

PUNTO CLAVE
Recuerda que es muy importante que todos los datos que nos facilite el cliente deben ser perfectamente acreditados
con la presentación de la documentación original.
7.1.1. TRABAJADOR POR CUENTA AJENA
A continuación, detallamos la documentación original que se suele solicitar en

las entidades financieras para que aporte el cliente:
Documento de identidad.
Justificación de otros ingresos, tales como, alquileres, comisiones,
intereses de cuentas, horas extras, etc.
Últimos recibos de sus pagos periódicos, indicando los saldos pendientes
de amortización en su caso (hipotecas, préstamos personales, créditos
de tarjetas, pensiones compensatorias y alimenticias, pago de alquileres,
otras deudas, etc.)
Informe de su vida laboral actualizado.
Extracto bancario de los últimos meses, al menos 6 meses, de la cuenta
en la que tenga domiciliada su operativa doméstica (nómina, recibos de
servicios…) con titularidad de cuenta.
Declaración de la renta completa del último año.
Dos últimas nóminas o pensiones.
7.1.2. TRABAJADOR POR CUENTA PROPIA
A continuación, detallamos la documentación original que se suele solicitar en

las entidades financieras para que aporte el cliente:
Documento de identidad.
Justificación de otros ingresos, tales como, alquileres, comisiones,
intereses de cuentas, horas extras, etc.
Últimos recibos de sus pagos periódicos, indicando los saldos pendientes
de amortización en su caso (hipotecas, préstamos personales, créditos
de tarjetas, pensiones compensatorias y alimenticias, pago de alquileres,
otras deudas, etc.)
Informe de su vida laboral actualizado.
Extracto bancario de los últimos meses, al menos 6 meses, de la cuenta
en la que tenga domiciliada su operativa doméstica (nómina, recibos de
servicios, etc.) con titularidad de cuenta
Declaración de la renta de los últimos 2 años y pagos trimestrales del IRPF
del año en curso.
Los pagos trimestrales de IVA del año actual y el resumen del año
anterior.

7.2. DATOS PERSONALES
Con la documentación aportada por nuestro cliente en el apartado anterior

podremos conocer su situación financiera, pero también es muy importante
saber realmente quién es, por lo que con los puntos que exponemos a
continuación, podemos ser capaces de conocer cuáles son las fortalezas y las
debilidades de nuestro solicitante.
7.2.1. IDENTIFICACIÓN BÁSICA INTERVINIENTES
Es lógico pensar que si el cliente que nos solicita un préstamo hipotecario es ya

cliente de la entidad conozcamos, por la propia base de datos, quién es, pero
para el caso que sea un nuevo cliente debemos hacerle una serie de preguntas
que nos acerquen a su perfil y podamos conocer con detalle quién nos está
solicitando el crédito.
Identificando a nuestro cliente en primer lugar podemos averiguar su salud
financiera y, además, podemos personalizar nuestra oferta hipotecaria, lo cual
satisfará a nuestro cliente y facilitará la futura contratación.
En la Tabla 11., detallamos las cuestiones más relevantes a dirigir a nuestro
cliente.
Tabla 11. Principales preguntas a realizar al solicitante de financiación hipotecaria
Trabajador por cuenta ajena Trabajador por cuenta propia

. Nombre del solicitante y de la
. Nombre del solicitante
sociedad
. DNI, NIE, Tarjeta residente del
. DNI, NIE, Tarjeta residente…
representante y CIF sociedad
. Datos de contacto (teléfono, correo . Datos de contacto (teléfono, correo
electrónico, domicilio…) electrónico, domicilio…)
Fuente: Elaboración propia.
Además, es necesario conocer algunos detalles de nuestro interlocutor, todo

dato es valioso. Averiguar algunos detalles sobre la vida de nuestro cliente nos
puede ayudar a analizar en positivo o en negativo la solicitud que nos están
haciendo.
Teniendo en cuenta lo indicado, vamos a ver con más detalle, alguno de los
datos que debemos conocer para poder continuar con nuestro análisis.
Estado civil, régimen matrimonial y situación familiar (número de personas
que viven en la unidad familiar) 58.
Formación académica (estudios de formación profesional, estudios
universitarios, masters, idiomas, etc.).
58
Se considera unidad familiar al conjunto de personas que tienen una economía en común.

7.2.2. DATOS VIVIENDA HABITUAL
Otro importante dato en toda operación de concesión de crédito es el de la

vivienda habitual del solicitante. Tanto si la vivienda es de alquiler, como si es
propia, conocer cómo vive nuestro cliente nos da claves a la hora de analizar su
capacidad de pago.
Si nuestro cliente vive de alquiler ya está demostrando su capacidad de pago
mensual. Para el caso de que resida en una vivienda propia, si esta se encuentra
libre de cargas, es una demostración de solvencia.
El único caso que podría penalizar la operación es el caso de que resida en una
vivienda propia en la que aún siga pagando la hipoteca y por lo tanto deba
contar con unos ingresos lo suficientemente holgados para que su cuota de
endeudamiento no supere los estándares que marque nuestra entidad
financiera.
7.2.3. DATOS LABORALES
En todo análisis de estudio de concesión de crédito, sea del tipo que sea, es vital
conocer la procedencia los ingresos mensuales de nuestro cliente, por lo que es
fundamental conocer sus datos laborales, es decir, de dónde proceden dichos
ingresos.
Por todo debemos conocer los siguientes datos:
Conocer si nuestro cliente es trabajador por cuenta propia o ajena.
Deberemos conocer su antigüedad en la empresa en la que trabaja, así
como los datos de dicha empresa (CIF, domicilio social, etc.). Es
importante obtener información adicional de la empresa en la que
trabaja nuestro cliente a través de ficheros externos, como el Informa,
donde podremos obtener datos relevantes tales como fecha de
constitución, capital social, número de empleados, facturación anual,
etc.
Para el caso de empleados por cuenta propia es importante conocer si
es autónomo o para el caso que dirija su propia empresa conocer de
qué empresa estamos hablando. De la misma forma que en el caso
anterior, utilizando Informa, donde podremos obtener datos relevantes
de la mercantil.
Una de las herramientas que vamos a necesitar para conocer los datos laborales
de nuestro cliente es a través del Informe de Vida Laboral (IVL). Este informe debe
estar actualizado a la fecha de la solicitud.
El informe IVL es un documento oficial en el que se recogen todos los períodos
en que ha estado cotizando en el sistema de Instituto Nacional de la Seguridad
Social (SS), ya sea como asalariado o como autónomo.
Este informe recoge cronológicamente la relación de todas las empresas con las
que ha firmado contratos de trabajo. Se señala en cada caso la fecha exacta
en que se dio de alta en la SS cada uno de los contratos y la fecha en que se
produjo la baja, con el saldo resultante de días de cotización. Y se especifica
además la modalidad de jornada en cada caso: completa o a tiempo parcial,
así como el tipo de contrato: indefinido, temporal, etc. En la Tabla 12. Códigos
del IVL, listamos los códigos que aparecen en el IVL.

Tabla 12. Códigos del IVL
Fuente: Tabla de códigos tipos de contratos laborales – consultar enlace:

http://www.seg-social.es/wps/wcm/connect/wss/53104a0c-a484-4728-948f-7355385cf99d/T19-
Clave+de+Contrato+de+trabajo.pdf?MOD=AJPERES&CVID=
7.2.4. DATOS ECONÓMICOS
Como no puede ser de otra forma, los datos económicos del solicitante deben
ser correctamente acreditados para cualquier análisis de riesgo como es la
concesión de un préstamo hipotecario.
Debemos analizar, con la mayor profundidad posible, todos los ingresos y pagos
de nuestro cliente, así como su patrimonio.
7.2.4.1. INGRESOS
En lo referente al capítulo de ingresos deberemos considerar siempre los ingresos

netos mensuales y deben ser demostrables documentalmente. Normalmente
estos documentos son las nóminas y la declaración del IRPF. Bajo ninguna
circunstancia se debe considerar como justificante un extracto de la cuenta
bancaria del cliente si en él no se especifica debidamente que conceptos son
los que hacen referencia a los ingresos, tanto fijos como variables.
Para el caso de empleados por cuenta ajena el cálculo de los ingresos se puede
efectuar con las dos últimas nóminas o con el IRPF.
o Con las dos últimas nóminas. Se calcula la media simple del importe neto
de las nóminas. En estos casos es necesario identificar que en la nómina
no se incluyan conceptos extraordinarios, tales como: pagas extra (si
estuvieran prorrateadas, se debería restar), dietas, etc. Debemos

recordar que en la nómina a veces pueden aparecer conceptos que no

deben ser considerados como fijos y deben ser considerados como
variables, como por ejemplo los dividendos, comisiones, incentivos, etc.
En ningún caso puede utilizarse la nómina como base de cálculo si sólo
se dispone de una.
o Con la declaración de IRPF. En este caso, el sistema de cálculo debe ser:
(RDT - RRT - CSS) / 14 pagas
donde:
RDT: Retribuciones dinerarias del trabajo.
RRT: Retenciones por rendimiento del trabajo.
CSS: Cotizaciones de la SS.
o Se considera válido un certificado de empresa, siempre y cuando, en
dicho certificado se especifique el bruto anual, el porcentaje de
retenciones tanto por IRPF como por SS. Para que dicho certificado de
empresa pueda darse como válido debe estar correctamente sellado
por la empresa. Para el caso de que el certificado de empresa sea
expedido por un familiar, se debe adjuntar adicionalmente el extracto
de ingresos en cuenta.
o En ningún caso se puede consignar la percepción por desempleo o
cualquier otra pensión si el periodo de percepción es inferior al plazo de
la operación.
Para el caso de los trabajadores por cuenta ajena puede considerarse cualquier
renta, alquiler o ingreso justificable documentalmente. Al igual que antes, nunca
debe consignarse la percepción por desempleo o cualquier otra pensión si el
periodo de percepción es inferior al plazo de la operación
Para el caso de empleados por cuenta propia, autónomos, como regla general,
se utilizan los ingresos consignados en su declaración de IRPF, mediante la
siguiente fórmula:
(RNR – RAE – PF) / 12
RNR: Rendimientos netos reducidos.

RAE: Retenciones por actividades económicas.
PF: Pagos fraccionados.
Ciertos modelos, como el del IVA, no se pueden utilizar para la obtención de los
ingresos fijos, debido a que, en dichos modelos se ignoran ciertos gastos de
explotación, los cuales no llevan IVA; tales como: sueldos y salarios, retenciones
por actividades económicas, pagos fraccionados, etc.
Para el caso de los ingresos variables, el cálculo de dichos ingresos es el importe
neto anual dividido por 12.
Para el caso de autónomos podrá considerarse cualquier renta, alquiler o ingreso
justificable documentalmente. También tienen esta consideración los
rendimientos obtenidos que no son propios de la actividad económica habitual
del cliente.
Para el caso de los ingresos no justificados, para poder ser imputables, es
necesario un certificado de empresa cuando deriven de una actividad por

cuenta ajena. Además, en todos los casos se debe valorar su recurrencia en

función del tipo de empleo, experiencia, y es necesaria la acreditación de
extractos bancarios que los verifiquen durante un periodo suficientemente
amplio, al menos 12 meses.
7.2.4.2. PATRIMONIO
Otro elemento a tener en consideración es la valoración patrimonial de nuestro

cliente. Para ello debemos conocer los datos de los bienes inmueble propiedad
del cliente acreditándolo fehacientemente mediante la aportación de notas
simples informativas del Registro de la Propiedad pertinente, actualizadas. Para
el caso de que el inmueble tenga varios propietarios, el valor estimado debe
dividirse por el número de propietarios que tenga el inmueble en el porcentaje
de propiedad que informe la nota simple.
Además, se debe diferenciar entre el patrimonio libre de cargas hipotecarias y
el patrimonio que sí cuente con carga hipotecaria. Para el caso de la vivienda
con carga hipotecaria se computa por la diferencia entre el valor estimado del
inmueble y la deuda pendiente de la hipoteca.
Otra consideración a tener en cuenta es los saldos medios en cuentas a la vista
que mantenga el cliente tanto en el conjunto de entidades bancarias, así como
saldos en depósitos bancarios, fondos de inversión, valores, etc.
7.2.4.3. PAGOS
Por último, para poder completar el análisis económico de nuestro cliente

debemos conocer los pagos fijos que tiene que asumir mensualmente.
Los pagos más relevantes que se consideran son:
Alquiler.
Hipotecas.
Préstamos consumo.
Tarjetas de crédito.
Leasing y/o renting.
7.2.5. CONSULTA CIRBE Y FICHEROS EXTERNOS
DEFINICIÓN
La Central de Información de Riesgos del BdE, también conocida como CIRBE
es una base de datos que recoge la información de los préstamos, créditos
(riesgo directo), avales y garantías (riesgo indirecto) que cada entidad de
crédito mantiene con sus clientes. La CIRBE no es un registro de morosos.
Todos los usuarios que tengan un préstamo, crédito o tarjeta de crédito por un
importe superior a 6,000€ en una misma entidad figuran en dicha base de datos.
Los datos son acumulativos, por lo que una tarjeta de crédito de 1,500€ de
importe y 4,500€ de otro préstamo, aparece en la base de datos. Aquellos

clientes que también suponen un riesgo indirecto por un importe superior a

60,000€, por ejemplo, y aquellos que estén avalando, también aparecen.
La base de datos de la CIRBE es accesible por todas las entidades, lo que implica
que, si alguien firmó un préstamo, el resto de las entidades lo sabrán en dos o tres
meses como máximo. También hay que tener en cuenta que cuando el saldo
vivo de las deudas sea menor a 6,000€, desaparecerá del fichero.
Desaparecer del fichero no implica la eliminación total de los datos, simplemente
del registro de deudas vivas. Existe un historial de cada cliente que puede ser
consultado por las entidades y que se tiene en cuenta a la hora de emitir nuevos
créditos o préstamos en base a los riesgos asumidos.
Para terminar nuestro análisis debemos comprobar si nuestro cliente aparece en
algún sistema de información crediticia.
DEFINICIÓN
Un sistema de información crediticia es un sistema en el que se incluyen a todas
aquellas personas físicas o jurídicas que hayan incurrido en algún tipo de
impago.
Bajo esta definición, sin embargo, se esconde un amplio abanico de formas de

acabar en uno de estos sistemas que perjudican enormemente a quien figura
en ellos ya que restringe de manera notable su acceso a cualquier tipo de
financiación.
Estos sistemas se utilizan en España como una herramienta de información para
multitud de empresas, entre ellas las entidades financieras, que necesitan
conocer el historial o situación de pagos de sus clientes.
Existen varios sistemas de información crediticia en la actualidad. Uno de los más
importantes es el de ASNEF que gestiona ASNEF-EQUIFAX Servicios de Información
sobre Solvencia y Crédito S.L. Otro de los sistemas más consultados por las
empresas es el que lleva el Registro de Aceptaciones Impagadas, conocido por
su acrónimo, RAI. Por último, otro de los sistemas más conocidos es el BADEXCUG,
que gestiona la empresa Experian Bureau de Credito, S.A.
Cuando estamos incluidos en un sistema de información crediticia las
posibilidades para acceder a préstamos y créditos (en definitiva, a financiación
bancaria), se verán reducidas de manera radical. A partir de entonces los
bancos y otras entidades que ofrecen crédito recelarán de la capacidad del
inscrito para pagar deudas y, por tanto, en pocas ocasiones, por no decir
ninguna, le concederán un préstamo o crédito.
Para salir de un sistema de información crediticia hay que saldar la deuda que
nos exigen y por la cual nos han incluido en uno de estos sistemas. Una vez
realizado el pago, la gestora del sistema debe eliminar los datos en un plazo
máximo de un mes, eso sí, antes, siempre consulta con la empresa que incluyó
los datos en el sistema para comprobar que, efectivamente, se ha procedido al
pago de las cantidades pendientes.

Encontrarse incluido en un sistema de información crediticia puede ser un verdadero quebradero de
cabeza para cualquier persona que quiera tener una actividad financiera normal.

7.3. GARANTÍAS
DEFINICIÓN
La garantía hipotecaria es el derecho que se concede sobre un inmueble a una
persona o entidad con la que se contrae una deuda o compromiso, para que
en caso de que dicha deuda no sea satisfecha o el compromiso incumplido,
tenga la posibilidad de convertirse en propietario y vender dicho inmueble para
recuperar el dinero prestado.
Es importante recordar la diferencia de matiz existente entre los préstamos

hipotecarios y los préstamos con garantía hipotecaria.
Préstamos hipotecarios. Aquellos que se solicitan para adquirir un
inmueble. Para ello, es necesario acreditar una situación económica
estable y solvente que permita afrontar las cuotas del préstamo, pero a
su vez, el propio inmueble funciona como garantía hipotecaria, lo que
significa que, de no poder hacer frente a dichas cuotas, la propiedad
pasará a manos de la entidad bancaria.
Préstamos con garantía hipotecaria. Son los que se solicitan con
cualquier objeto, y en los que se ofrece como garantía un inmueble en
propiedad. Este tipo de préstamos con garantía hipotecaria permiten
acceder a cantidades de dinero superiores a las que se podrían obtener
con un préstamo personal.
Una vez señalado el matiz, vamos a centrarnos en los préstamos hipotecarios.
Una característica propia de los préstamos hipotecarios es la garantía específica,
adicional a la personal, que se pone a disposición de la entidad prestamista, y
que, normalmente, es el propio inmueble. La existencia de la garantía
hipotecaria permite que la entidad de crédito ofrezca un plazo dilatado de
devolución y un precio (tipo de interés) inferior a otras financiaciones, pero tiene
como contrapartida la posibilidad de que la entidad, en caso de impago, cobre
la deuda (toda o parte) mediante la venta de la vivienda o la ejecución de la
garantía hipotecaria. No obstante, durante la vida del préstamo la vivienda
hipotecada es, a todos los efectos, propiedad del cliente (prestatario), que
puede venderla, alquilarla o incluso volverla a hipotecar, siempre que el
prestamista no se vea perjudicado por alguna de estas operaciones, que en
algún caso podría limitar, pero no prohibir.
Se debe tener en cuenta que en la escritura 59, debe constar el carácter habitual
o no de la vivienda, lo que puede tener transcendencia no solamente fiscal
(dependiendo de la legislación vigente en cada momento), sino también, en
caso de impago, a la hora de la ejecución de la garantía hipotecaria.
Una vez ya tenemos claro qué es la garantía hipotecaria, debemos realizar el
siguiente análisis sobre el bien objeto de hipoteca (que, en parte, hemos
analizado en el epígrafe relativo al proceso de tasación, pero que incluye
aspectos operativos, no contemplados en ese epígrafe):
Identificar correctamente el bien a hipotecar, su estado y superficie.
Para una correcta identificación del bien a hipotecar se debe obtener la
nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. En ella
59
Ley 1/2013.

localizaremos una descripción completa del inmueble, número de

estancias, superficies, dirección, linderos, así como su histórico de
compras y ventas y cargas. Adicionalmente, también se puede solicitar
el Título de Propiedad del inmueble.
En caso de compra-venta conocer si se trata de primera o segunda
transmisión.
Es importante identificar, en caso de compra-venta, si se trata de una
primera transmisión (inmueble de obra nueva) o nos encontramos ante
una segunda o sucesiva transmisión. Todo esto afectará a los impuestos
que la operación de compra-venta vaya a generar.
De la misma forma es necesario conocer, para el caso de transmisiones
de viviendas, que el comprador vaya a destinar el inmueble a su primera
residencia o vivienda habitual o si se trata de una segunda residencia.
Todo esto afecta al porcentaje de financiación. En el primer caso las
entidades suelen financiar hasta un 80% y en el segundo caso no se suele
superar el 70% sobre el menor valor entre el importe de compra-venta y
el valor de tasación.
Al ser el inmueble (la vivienda, generalmente) la principal garantía de estas
operaciones, su situación en el momento de la concesión (construida o por
construir, estado de conservación, ubicación...) influye en su valoración. El valor
de tasación permite estimar el valor estable del inmueble que se desea adquirir
(que puede ser diferente del precio de compra) y, por ello, condicionará el
importe del préstamo que la entidad estará dispuesta a conceder.
En cualquier caso, debe tenerse en cuenta que la tasación es una estimación
de valor de un inmueble (la vivienda) en circunstancias de desarrollo
normalizado de los mercados en ese momento y en circunstancias de
funcionamiento normal del mercado hipotecario y no supone ninguna garantía
de que ese valor se mantendrá a lo largo del tiempo.
PUNTO CLAVE
Es importante remarcar que el informe de tasación de la vivienda tiene validez durante 6 meses.
En España están habilitadas para practicar tasaciones para el mercado

hipotecario las sociedades de tasación, que están supervisadas por el BdE y que
deben contar con profesionales adecuados (arquitectos, ingenieros, etc.),
aplicar procedimientos rigurosos de tasación y actuar con independencia
respecto a los procesos de concesión del préstamo. La normativa de
transparencia señala que el futuro deudor tiene derecho a proponer y elegir, de
mutuo acuerdo con la entidad, la persona o empresa que vaya a llevar a cabo
la tasación del inmueble objeto de la hipoteca.
Atendiendo al precio de compra-venta y al valor de tasación, por norma
general, las entidades financian el 80% sobre el menor valor entre el valor de
tasación y el precio de compra-venta para el caso que el inmueble sea una
primera residencia, o el 70% para el caso de segunda residencia. Ahora bien,
dicho porcentaje puede variar en función de otros factores (política comercial
de la entidad, capacidad financiera del solicitante, aportación de garantías
adicionales, etc.).
Por último, es importante realizar un análisis de las cargas previas que recaen
sobre el inmueble que se hipoteca. Es posible que existan otras cargas

hipotecarias, que normalmente se cancelan previo a la concesión de la nueva

operación hipotecaria.
7.4. EVALUACIÓN DE SOLVENCIA
En este apartado daremos las claves de cómo las entidades financieras realizan
los estudios de viabilidad de sus operaciones hipotecarias.
Con la intención de no enfrentarse a riesgos de impagos, analizan la situación
sociodemográfica y socioeconómica de sus clientes solicitantes de un préstamo.
De esta manera tratan de asegurarse de que sus solicitantes son capaces de
hacer frente a la devolución de la cantidad prestada en tiempo y forma.
7.4.1. PERFIL SOCIODEMOGRÁFICO
Este perfil busca identificar aquellas características sociales del cliente que
puedan ayudar a medir la solvencia de éste en base a la experiencia histórica
de clientes con las mismas características.
Las principales variables de este perfil son:
Edad. Con esta variable se refleja la estabilidad del cliente, y en definitiva
su estabilidad en el trabajo y en los ingresos. A mayor edad, mayor
estabilidad y por tanto menos probabilidad de impago de sus
obligaciones crediticias.
Situación de la vivienda habitual. Se refiere al tipo de régimen de la
vivienda en la que se reside y trata de identificar las posibles cargas
(propiedad hipotecada o libre de cargas) que pueda tener un cliente al
hacer frente a la hipoteca.
Estado civil y número de componentes de la unidad familiar. Está
demostrado que es una variable relevante para predecir su posibilidad
de impago. El número de componentes de la unidad familiar permite
identificar las potenciales cargas y/o ayudas de las que se puede
beneficiar el solicitante.
Nacionalidad. Refleja el diferente comportamiento observado en los
préstamos hipotecarios entre personas de diferentes nacionalidades.
También se refleja la facilidad en tomar medidas legales contra uno u
otro, así como la calidad de la información que se puede obtener en los
distintos países de origen.
7.4.2. PERFIL SOCIOLABORAL O SOCIOECONÓMICO
En este perfil se trata de estimar la solvencia del cliente a través de las

características de su situación laboral y de su puesto de trabajo.
Las variables utilizadas son:
Sector de actividad económica. El sector en el que desarrolla su trabajo
refleja la solvencia del interviniente.
Profesión. Variable que refleja la posición o tipo de trabajo que
desempeña el solicitante. Esta variable está relacionada con la situación

laboral (fijo, temporal, temporero, autónomo, etc.). A mayor

cualificación laboral se estima una mayor solvencia del cliente.
Antigüedad en el empleo. Con esta variable identificamos la estabilidad
económica del interviniente. A mayor antigüedad en el actual puesto de
trabajo, mayor estabilidad, y por tanto mejor solvencia.
7.4.3. PERFIL ECONÓMICO
Los ingresos de un solicitante es uno de los aspectos básicos que las entidades
financieras analizan a la hora de conceder un préstamo. Como ya se ha
indicado, los ingresos deben ser demostrables documentalmente.
En este apartado tendremos en cuenta también el porcentaje de ingresos
variables que tiene el solicitante, binomio gastos vs. ingresos y la ratio de
endeudamiento.
Conceptos de nómina (fijos, variables y a excluir). En el caso de
trabajadores por cuenta ajena que nos aporten sus dos últimas nóminas
para el estudio de la financiación, recordemos que NO todos los
conceptos que aparecen en una nómina debemos darle el tratamiento
de “ingresos fijos”.
A la hora de interpretar una nómina debemos distinguir entre tres grandes
grupos:
o Ingresos fijos.
o Ingresos variables.
o Ingresos a excluir.
Por todo ello, a continuación, en la Tabla 13. Clasificación por grupos de la
nómina, exponemos los tres grandes grupos indicados.
Tabla 13. Clasificación por grupos de la nómina
. Salario Base
Se consideran como ingresos fijos el

Salario Base y complementos que . Plus Ad Personen
tengan catalogación de fijos como
INGRESOS FIJOS pluses consolidables así como pluses . Plus Antigüedad
asociados al puesto de trabajo que
percibe todos los meses y en igual . Plus Conocimientos Especiales
cantidad
. Plus Nocturnidad, Peligrosidad, Toxicidad …
. Horas Extraordinarias
Se consideran variables aquellas . Incentivos, Gratificaciones, Premios …

percepciones con periodicidad
mensual cuya cuantía varía cada
INGRESOS VARIABLES . Comisiones
mes. Las pagas extra y prorratas de
pagas hay que quitarlas pues tienen
tratamiento distinto. . Incentivos a asistencia y puntualidad
. Pagas de beneficios (parte mensual)
. Dietas de viaje
Las pagas extras y las prorratas de . Gastos de locomoción

pagas extra se eliminan, así como
INGRESOS A EXCLUIR las percepciones que tienen . Plus de distancia y transporte
carácter indemnizatorio y por tanto
no tienen condición de salario. . Percepción por matrimonio, despido …
. Prendas de trabajo
Fuente: Elaboración propia.
Porcentaje de ingresos variables. Esta variable mide la dependencia del

solicitante a unos ingresos que pueden no ser seguros. Un mayor
porcentaje de ingresos variables, en principio, induciría a una peor

solvencia del solicitante. Se incluye cualquier renta, alquiler o ingreso,

diferentes de los ingresos fijos recurrentes cada mes.
Gastos vs. Ingresos. Este concepto relaciona los gastos e ingresos del
interviniente. La solvencia del solicitante será mayor a menos gastos y/o
más ingresos.
Ratio de endeudamiento. Es una variable clásica de predicción de
impago y su influencia es, obviamente, negativa: a mayor ratio de
endeudamiento, menor solvencia del solicitante.
La capacidad de pago del solicitante es una variable importante, tanto la
entidad como el cliente deben procurar que la cuota mensual de amortización
no supere un determinado porcentaje sobre sus ingresos mensuales netos, de
modo que una vez pagada la cuota, el cliente disponga de un nivel de ingresos
suficiente para atender los gastos habituales de la unidad familiar.
Para calcular la capacidad de pago del solicitante, la entidad de crédito tiene
en cuenta, además de los ingresos (netos de impuestos y otras deudas), su
historial crediticio (para asegurarse de que no hay situaciones de impago), junto
a su capacidad de generación de recursos. Para ello, recordemos que se
valoran entre otros aspectos como: la edad, el estado civil, el número de
miembros de la unidad familiar, la profesión, el tipo de contrato laboral, el
comportamiento con la entidad, la antigüedad en el trabajo y en la ciudad de
residencia, etc.
Tanto si se trata de solicitantes con ingresos por cuenta ajena, como por cuenta
propia, se considera viable la recuperación del préstamo cuando la ratio:
Cuota mensual del préstamo solicitado + resto de préstamos en vigor

x 100
Ingresos mensuales
no exceda de los siguientes porcentajes:

• 30% hasta 800€ de ingresos.
• 35% hasta 1,600€ de ingresos.
• 40% para más de 1,600€ de ingresos.
Aunque es importante remarcar que tanto estos límites como los detalles del
proceso de análisis de solvencia en su conjunto, pueden variar en función de la
entidad crediticia en la que desarrolles tu actividad profesional.

La decisión en cuanto a la concesión del préstamo se debe basar fundamentalmente en la capacidad del
solicitante para cumplir con sus obligaciones de pago durante la vigencia del préstamo. La evaluación y
resultado de la solvencia del cliente no debe sustituirse o modificarse en función del posible valor de la
garantía aportada o por la suscripción de seguros de amortización u otras coberturas del riesgo.
Con este apartado llegamos al final de esta unidad sobre la operativa del
crédito hipotecario. Confiamos que su revisión te haya permitido aprender o
refrescar todos los conceptos necesarios para poder desarrollar tu labor

profesional alcanzando la excelencia y aportando todo el valor añadido de que

eres capaz, a tus clientes.
A continuación, pasamos a enumerar algunos de los principales aspectos que
no debes olvidar y las prácticas erróneas más comunes en el sector.

ESQUEMA RESÚMEN

RECUERDA QUE…
Para escoger el tipo de hipoteca hay que tener en cuenta la mayor
cantidad de variables, no solo el tipo de interés y la cuota.
Las hipotecas a tipo fijo o a tipo variable no son mejores ni peores,
depende de muchos factores, las características de las mismas
hipotecas, la situación económica general y personal del prestatario,
cada producto se adapta a cada consumidor
Las hipotecas multidivisa no están diseñadas para el consumidor, son
productos complejos y muy especulativos.
Es importante adaptar la oferta a las necesidades del cliente
basándonos en la información obtenida del prestatario relativa a su
situación personal, financiera, preferencias y objetivos.
En general, la protección que ofrece la ley se aplica a clientes que a su
vez sean consumidores y a clientes (consumidores o no) que garanticen
el préstamo mediante hipoteca.
El deudor no está obligado a mantener su préstamo en la entidad
acreedora, aunque la misma le iguale las condiciones del préstamo que
le ofrece la entidad subrogada.
La garantía hipotecaria permite que la entidad pueda ofrecer mayor
plazo de devolución y precio inferior al de otras financiaciones ya que
permite, en caso de incumplimiento de la obligación pactada, que la
entidad pueda cobrar la deuda mediante la venta o ejecución de la
garantía.
Ajustar el plazo de amortización de la operación es importante, debemos
valorar el importe de las cuotas mensuales y el cómputo total de intereses
del periodo buscando una situación de equilibrio.
El seguro de daños respecto del inmueble hipotecado es obligatorio, su
finalidad es asegurar la conservación del valor y la garantía.
Las notas simples informativas que se utilicen en el estudio de la
concesión de financiación deben estar actualizadas con una
antigüedad inferior a 3 meses.
El informe de tasación de la vivienda tiene validez de 6 meses.
En la declaración del IRPF del solicitante puedes encontrar las referencias
catastrales de los bienes de los que es titular, ya sean propiedad suya en
su totalidad o en parte.
A la hora de analizar la solvencia los ingresos deben ser demostrables
documentalmente con la presentación de la documentación original.
A mayor cualificación laboral se estima una mayor solvencia del cliente.
A mayor antigüedad en el actual puesto de trabajo, mayor estabilidad,
y por tanto mejor solvencia.
No todos los conceptos que aparecen en una nómina debemos darle el
tratamiento de ingresos fijos.

El ratio de endeudamiento se calcula con la siguiente fórmula:

Cuota mensual del préstamo solicitado + resto de préstamos en vigor
x 100
Ingresos
A mayor ratio de endeudamiento, menor solvencia del solicitante.

ERRORES MÁS COMUNES

Condicionar la concesión del préstamo a la suscripción de algún
producto accesorio, como seguros, etc.
Pactar que todos los gastos que se deriven de la formalización del
préstamo sean abonados por el prestatario.
No tener en cuenta la condición de consumidor del prestatario.
Fijar un interés de demora superior a tres puntos sobre el interés
remuneratorio.
Establecer un límite a la baja del interés remuneratorio (cláusula suelo).
No aplicar los derechos establecidos en la Ley, a garantes y fiadores.
Escoger la hipoteca variable porque tiene la cuota o tipo de interés más
económica, sin tener en cuenta que variará durante la vida del
préstamo.
No tener en cuenta las variaciones del tipo de referencia aplicado a la
hipoteca de tipo variable o multidivisa.
No tener en cuenta las variaciones de cambio de divisa en periodos
largos.
Dejarse llevar por el tipo de interés más bajo de otra divisa pensando que
no hay más factores que puedan afectar a la cuota incluso al nominal
del préstamo.
Pensar que por tener algo firmado no se puede modificar o no puede ser
considerado abusivo ante un tribunal. Visión cliente
Considerar que todos los conceptos que aparecen en una nómina tienen
el carácter de fijos.
Utilizar ciertos modelos, como el del IVA, para la obtención de los ingresos
fijos de un trabajador por cuenta propia.
Basar la evaluación de la concesión de un riesgo únicamente en función
del posible valor de la garantía aportada o por la suscripción de seguros
de amortización u otras coberturas del riesgo.

BIBLIOGRAFÍA
Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario. Agencia Estatal Boletín Oficial del estado.
Circular 5/2012 de 27 de junio del Banco de España a entidades de
crédito y proveedores de servicios de pago sobre transparencia de los
servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos (BOE
de 6 de julio)
Guía de acceso al préstamo hipotecario. Banco de España.
Ley 2/1994 de 30 de marzo. Subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios (BOE de 4 de abril).
Real Decreto 1426/1989 de 17 de noviembre por el que se aprueba el
arancel de los Notarios.
Real Decreto 1427/1989 de 17 de noviembre por el que se aprueba el
arancel de los registradores de la Propiedad

REFERENCIAS
https://clientebancario.BdE.es
http://www.ahe.es/bocms/sites/ahenew/pdf/infoAHE.pdf
https://www.notariosyregistradores.com
Evaluación de la solvencia y crédito hipotecario – Matilde Cuena Casas – Prof.
Titular de Derecho Civil; Catedrática Universidad Complutense.
http://www.elnotario.es/index.php/hemeroteca/revista-56/3813-evaluacion-de-
la-solvencia-y-creditos-hipotecarios
http://eprints.ucm.es/45896/1/PRUEBAS%20CUENA.RCDI.pdf
RAI y ASNEF, descubre sus diferencias.
https://www.empresaactual.com/rai-asnef-diferencia/
Glosario de términos hipotecarios – Grupo BC.
https://www.grupobc.com/noticias/glosario/
Ministerio de Economía – Compendio Consultas – CBP
http://www.mineco.gob.es/stfls/mineco/economia/ficheros/Compendio_Consu
ltas_CBP.pdf
Instituto Europeo de Asesoría Fiscal – Master y cursos online: Fiscal, Laboral,
Contabilidad y Mercantil.
https://www.ineaf.es/divulgativo/sistema-tributario/impuesto-
sociedades/ingresos-computables-y-gastos-deducibles
Banco de España:
https://app.bde.es/atz_www/jsp/webSearch.jsp?T1=Solvencia&T5=Relevance&
acceso=bde&idioma=es&tipo=avanzado&T6=bde&x=0&y=0&origen=cajon_ho
me
https://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/Folletos/Fic/Guia_hipo
tecaria_2013.pdf
¿Cómo evalúan las entidades tu solvencia?
https://matchbanker.es/prestamos/evaluacion-solvencia/
Enciclopedia Jurídica:
http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/precio-de-la-
compraventa/precio-de-la-compraventa.htm
Tablas de códigos de contratos vigentes.
https://www.iberley.es/practicos/caso-practico-tablas-codigos-contratos-
trabajo-vigentes-1521
Cómo interpretar tu informe de vida laboral.
https://ocupa2.com/asesoramiento-laboral/como-interpretar-tu-informe-de-
vida-laboral/
Códigos Vida Laboral de la Seguridad Social.
http://www.seg-social.es/wps/wcm/connect/wss/53104a0c-a484-4728-948f-
7355385cf99d/T19-Clave+de+Contrato+de+trabajo.pdf?MOD=AJPERES&CVID=

GLOSARIO
A
Amortización: Devolución parcial o total (cancelación) de una deuda. Por tanto, si
nos referimos a una hipoteca, por ejemplo, supone la devolución del préstamo, si se trata
de un título de renta fija, es el emisor el que devuelve su capital al inversor.
Amortización anticipada: Devolución de un préstamo o crédito antes de su fecha
de vencimiento.
Aval: Forma de garantía que consiste en el compromiso de una persona -avalista- de
responder de la obligación contraída por otra -avalado- en caso de incumplimiento por
parte de esta.
C
Cláusulas abusivas: Son todas aquellas estipulaciones no negociadas
individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra
de las exigencias de la buena fe, causen un desequilibrio importante de los derechos y
obligaciones de las partes que se deriven del contrato en perjuicio del consumidor o
prestatario.
Crédito: Contrato por el cual una entidad financiera pone a disposición del cliente
cierta cantidad de dinero, que este deberá devolver con intereses y según los plazos
pactados. A diferencia del préstamo, ese capital no ha de tener necesariamente una
finalidad prefijada (como la compra de un inmueble, en el caso de un préstamo
hipotecario).
Cuenta a la vista / Cuenta corriente / Cuenta de ahorro: Depósito

disponible a la vista (en cualquier momento) -en el caso de la cuenta corriente- o con
preaviso -en el caso de la de ahorro (aunque este requisito cada vez se diluye más y la
cuenta de ahorro se asimila en la práctica a un depósito a la vista)-. La diferencia
fundamental entre ambas es que en la cuenta corriente se puede disponer de sus fondos
a través de cheques, mientras que la cuenta de ahorro se instrumenta en una cartilla o
libreta, cuyos apuntes sustituyen a los extractos, característicos de la cuenta corriente.
D
Depósito bancario / Depósito a la vista: En general, es sinónimo de cuenta
corriente y se refiere al instrumento financiero en que las cantidades depositadas pueden
retirarse o transferirse (mediante cheque o similar) en cualquier momento, sin previo
aviso a la entidad depositaria.

F
Fondo de Inversión: Patrimonio sin personalidad jurídica constituido por las
aportaciones de múltiples inversores. La sociedad gestora que ejerce la administración y
representación del fondo se encarga de invertir estas aportaciones en distintos activos e
instrumentos financieros, cuya evolución en los mercados determina los resultados,
positivos o negativos, obtenidos por los inversores o partícipes. La unidad mínima de
inversión es la participación. Los valores en los que invierte el fondo los custodia una
sociedad depositaria -habitualmente una entidad de crédito-, que además ejerce una
cierta vigilancia de la gestora ante los partícipes. Hay distintos tipos, según el activo en
el que inviertan: de renta fija, de renta variable o mixtos. Dentro de los de renta fija, los
fondos de dinero o FIAMM invierten en activos del mercado monetario a corto plazo
(letras hasta 18 meses). En cambio, los fondos de inversión mobiliaria pueden invertir
tanto en renta variable como fija, sin límite en el plazo de vencimiento.
G
Garantía: Aseguramiento de una obligación principal, por ejemplo, mediante un
documento suscrito por un tercero para garantizar a un banco el buen fin de una
operación de crédito de un cliente. También se denomina así al conjunto de bienes que
se afectan al buen fin de una operación, generalmente de crédito.
H
Hipoteca: Derecho real que grava un bien inmueble y que normalmente se utiliza para
lograr la financiación necesaria para su compra. La hipoteca se inscribe en el Registro de
la Propiedad.
I
Indexar: Vincular el tipo de interés aplicado a una operación de préstamo a un índice
determinado.
L
Leasing: Operación de arrendamiento financiero, que se realiza mediante un contrato
que tiene por objeto la cesión de un bien a cambio de un canon, incluyendo a su término
una opción de compra a favor del usuario.
P
Prestamista: Persona física o jurídica que entrega dinero en préstamo para su
devolución con interés.
Prestatario: Persona que recibe una cantidad de dinero con la obligación de
devolverlo, junto a los intereses acordados al cabo de un tiempo fijado.

R
Renting: Modalidad de arrendamiento de bienes muebles, a medio o largo plazo, por
la que el arrendatario se compromete al pago de una renta fija mensual, durante un
plazo determinado, y el arrendador se compromete a ceder el uso del bien y a prestar
una serie de servicios que incluyen el mantenimiento o servicio técnico, su cobertura de
seguro, etc. Un ejemplo habitual de renting es el realizado con vehículos, por el que la
compañía arrendadora se hace cargo del seguro y las revisiones periódicas y
mantenimiento del mismo.
Retenciones: Son cantidades que se detraen al contribuyente por el pagador de

determinadas rentas, por estar así establecido en la ley, para ingresarlas en la
Administración tributaria como anticipo de la cuota del Impuesto que el contribuyente
ha de pagar.
S
Solvencia: Capacidad económica que se tiene para cumplir con las obligaciones
financieras; en términos financieros es la capacidad para generar fondos con el fin de
atender los compromisos económicos adquiridos con terceros.
T
Tasación: Cálculo del valor de un determinado bien.
Tipo de interés: Precio del dinero. Es la suma que se paga por obtener en préstamo
una cantidad de dinero expresada como porcentaje de esa cantidad.
V
Ventas vinculadas: Son aquellas en las que el prestamista ofrece en el mismo
paquete una hipoteca y otros productos, como seguros, planes de pensiones, etc.
Ventas combinadas: Son aquellas en las que el prestamista ofrece por separado la
hipoteca y los otros productos que pretende vender.

ANEXOS
1. ANEXO I
Comisiones y compensaciones aplicables en caso de amortización anticipada

o cancelación según la fecha de concertación de la operación:
COMISIÓN POR COMISIÓN POR COMPENSACIÓN POR COMPENSACIÓN POR

AMORTIZACIÓN AMORTIZACIÓN DESISTIMIENTO RIESGO DE TIPO DE
ANTICIPADA ANTICIPADA NO INTERÉS
SUBROGATORIA SUBROGATORIA
PRESTAMOS HIPOPTECARIOS
A TIPO VARIABLE
CASO 1: 1% (o la comisión 1% (o la comisión

CONCERTADOS pactada si es inferior) pactada si es
ANTES DE siempre que esté inferior)
27/04/2003 pactada en contrato
CASO 2: 0.50% (o la comisión 1%(o la comisión
CONCERTADOS A pactada si es inferior) pactada si es
PARTIR DE siempre que esté inferior)
27/04/2003 60 pactada en contrato
CASO 3: PRÉSTAMOS 2,50% (o la comisión % pactado
HIPOTECARIOS A pactada si es inferior)
TIPO FIJO1
0,50% dentro de los 5 0% si el periodo de
CASO 4: PRÉSTAMOS primeros años del revisión del tipo de interés
Y CRÉDITOS préstamo (o la es menor de 12 meses
HIPOTECARIOS comisión pactada si es 0% si se produce ganancia
CONCERTADOS A inferior) de capital para la Entidad
PARTIR DE 0.25% a partir del 5º % pactado o importe de la
09/12/2007 año(o la comisión pérdida de capital: si
pactada si es inferior) existe pérdida de capital y
el periodo de revisión es
superior a 1 año
0,15% dentro de los 5 2% durante los 10
CASO 5: PRÉSTAMOS primeros años del primeros años
Y CRÉDITOS préstamo 1.50% a partir del
HIPOTECARIOS o undécimo año
CONCERTADOS A 0.25% dentro de los 3 Siempre que exista
PARTIR DE primeros años del pérdida de capital para la
16/06/2019 préstamo entidad y que el periodo
de revisión del tipo de
interés, fijo o variable sea
superior a 1 año.
Fuente: Guía de acceso al préstamo hipotecario BDE y Ley 5/2019 de 15 de marzo
60 Siempre que no estén incluidos en el caso 4.

2. ANEXO II
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Tipos reducidos y bonificaciones

por CCAA:
CC.AA. TIPOS REDUCIDOS % Y BONIFICACIONES
Andalucía Tipo reducido del 0,30% menores de 35 años.
Tipo reducido del 0,10% personas con discapacidad superior al 33%
Aragón Tipo reducido del 0,50% actuaciones protegidas de rehabilitación
Tipo reducido del 0,10% eliminación de barreras arquitectónicas y

adaptación de la vivienda a personas con discapacidad
Bonificación del 30% para menores de 35 años, personas con

discapacidad superior al 65% y mujeres víctimas de violencia de
género.
Bonificación del 50% para préstamos concedidos a microempresas
Bonificación del 60% para familias numerosas.
Asturias Tipo reducido del 0,30%para personas beneficiarias de ayudas

económicas por parte de la Administración
Baleares Tipo reducido del 0,50% para inmuebles que constituyan el domicilio
fiscal o centro de trabajo de empresas de nueva creación.
Canarias Tipo reducido del 0,40% para familias numerosas que compren una
vivienda habitual, menores de 35 años y personas con minusvalía.
Cantabria
Castilla La Tipo reducido del 0,75% para menores de 36 años y viviendas de

Mancha protección pública.
Bonificación del 100% en la adquisición de local destinado a la

constitución de un negocio (límite máximo de 1.500€)
Castilla y León Tipo reducido del 0,01%para menores de 36 años que compren su
vivienda habitual y para quienes compren una vivienda habitual en un
municipio rural
Tipo reducido del 0,5%para compra de inmuebles que constituyan la

sede social o centro de trabajo de una empresa.
Cataluña Tipo reducido del 0,5% para menores de 32 años o personas con
discapacidad < 33% que compren su vivienda habitual
Tipo reducido del 0,10% para la compra de vivienda protegida.

Comunidad Tipo reducido del 0,10% para la compra de vivienda habitual por parte
Valenciana de familias numerosas y discapacitados.
Bonificación del 100% en las escrituras de novación de una hipoteca
Extremadura Tipo reducido del 0,75%para compra de inmuebles que sean domicilio
fiscal o centro de trabajo de una empresa de nueva creación.
Tipo reducido del 0,10% para viviendas de protección pública.
Galicia Tipo reducido del 1% para la primera adquisición de vivienda habitual.
Tipo reducido del 0,50% para compra de vivienda habitual por

discapacitados, familias numerosas y menores de 36 años.
Bonificación del 100% para compra de vivienda habitual en áreas

rurales por parte de discapacitados, familias numerosas y menores de
36 años y para la compra de locales destinados a constituir un
negocio.
Madrid Tipo reducido del 0,50% para primera compra de vivienda habitual
(siempre que su valor oscile entre 120.000€ y 180.000€)
Tipo reducido del 0,40% para primera compra de vivienda habitual si su

valor no supera los 120.000€.
Murcia Tipo reducido del 0,10% para viviendas del Plan vivienda de la Región
de Murcia, compra de vivienda habitual por jóvenes, familias
numerosas o discapacitados y para operaciones que afecten a un
autónomo que tenga domicilio fiscal en Murcia.
Tipo reducido del 0,50% para compra de vivienda por parte de

contribuyentes que la destinen a ser su domicilio fiscal o centro de
trabajo.
Tipo reducido del 0,50% para la compra de vivienda habitual por parte
de familias numerosas o discapacitados.
Rioja
Tipo reducido del 0,40% para la compra de vivienda habitual por parte
de familias numerosas o discapacitados si el valor de la vivienda es
inferior a 150.253€.
Fuente: elaboración propia

3. ANEXO III
Impuesto de transmisiones patrimoniales. Tipos reducidos y bonificaciones por

CCAA:
CC.AA. TIPOS REDUCIDOS % Y BONIFICACIONES
Tipo reducido del 3,50%, adquisición vivienda habitual:
Valor ≤ 130.000€ y < 35 años
Andalucía
Valor ≤ 180.000€ discapacitados ≥ 33%
Bonificación en cuota del 50% , adquisición vivienda habitual familia numerosa.

Aragón
Tipo reducido del 3,00% para segundas y posteriores transmisiones de viviendas

Asturias
protegidas que se destinen a vivienda habitual.
Tipo reducido del 4,00%, adquisición vivienda habitual, familia numerosa,

Canarias
menores de 35 años o personas con discapacidad, también viviendas
protegidas
Tipo reducido del 5,00%, adquisición vivienda habitual familia numerosa,

Cantabria
discapacitados o menores de 30 años. Segundas y posteriores transmisiones de
VPO
Tipo reducido del 4% , adquisición vivienda habitual discapacitados grado ≥
65%.
Tipo reducido del 7,00%, adquisición vivienda habitual Valor ≤ 180.000€

Castilla La Mancha
Tipo reducido del 4,00%, adquisición vivienda habitual familia numerosa,

Castilla y León
discapacitados ≥ 65%,<36 años y segundas y posteriores transmisiones VPO.
Tipo reducido del 5,00%, adquisición vivienda habitual, familias numerosas, < 32
Cataluña
años o personas con minusvalía.
Tipo reducido del 8,00%, adquisición vivienda habitual < 35 años y VPO régimen
general.
Comunidad Valenciana
Tipo reducido del 4,00%, adquisición vivienda habitual VPO régimen especial ,
familia numerosa, discapacitados >65%.
Tipo reducido del 7,00%, adquisición vivienda habitual
Valor <122.000€
Extremadura
BIG en IRPF < 19.000€ (individual) o < 24.000€(conjunta)
Tipo reducido del 4,00%, adquisición vivienda habitual segundas y posteriores
transmisiones VPO
Tipo reducido del 8,00%, adquisición vivienda habitual, familia con renta IRPF <
400.000€.
Galicia
Tipo reducido del 4,00%, adquisición vivienda habitual discapacitados ≥ 65%,
familia numerosa patrimonio < 400.000€, o < 36 años.
Tipo reducido del 4,00%, adquisición vivienda habitual familia numerosa

Madrid
Tipo reducido del 4,00%, adquisición vivienda habitual segundas y posteriores

Murcia
transmisiones VPO.
Tipo reducido del 3,00%, adquisición vivienda habitual familia numerosa.
Tipo reducido del 5,00%, adquisición vivienda habitual. Aplica a los primeros
Navarra
180.303,63€, para familias de más de 3 miembros.
Tipo reducido del 2,50%, adquisición vivienda habitual familia numerosa.

País Vasco
Tipo reducido del 5,00%, adquisición vivienda habitual, VPO, <36 años.
Rioja
Fuente: elaboración propia

4. ANEXO IV
Definiciones, ampliadas, de la orden ECO/805/2003.

Puede ser importante conocer los términos que hemos empleado en este curso
con las definiciones de la propia Orden ECO:
o Actualización de una tasación. Es toda revisión de una tasación anterior, emitida
por la misma entidad tasadora antes de transcurrir dos años desde su fecha de
emisión, en la que, con referencia a la tasación anterior, se modifiquen las
advertencias, los condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en ella.
o Comparables. Son inmuebles similares al inmueble objeto de valoración,
teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad,
estado de conservación, u otra característica física relevante.
Los comparables son normalmente denominados testigos y deben ser lo
más parecidos posible al inmueble a tasar en cuanto a ubicación,
superficie, conservación, programa, acabados y servicios comunes.
o Edificio. Es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar
uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.
o Edificio en construcción. Es toda obra de nueva edificación iniciada y no
terminada que cuente con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo
con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
o Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de construcción (obra nueva o
rehabilitación) que se realizará sobre un terreno o finca determinada con arreglo
a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A estos efectos,
se entenderán como obras de rehabilitación las que cumplan los requisitos
señalados en la definición de inmueble en rehabilitación.
o Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con características homogéneas
tanto físicas como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de
valoración.
o Infraestructuras exteriores del terreno. Son las necesarias para dotar al terreno de
los servicios urbanísticos exigidos para su consideración como suelo urbano de
acuerdo con la legislación sobre régimen del suelo y ordenación urbana.
o Protección pública. Es cualquier régimen legal que limite el precio de venta o
alquiler del inmueble objeto de valoración.
o Viviendas de protección pública Son Viviendas de protección oficial (VPO) y
Viviendas Protegidas de Nueva Construcción (VPNC), cuyo precio de compra y
de venta viene determinado por unos parámetros que dependen de cada
comunidad autónoma. Para que su valor de venta sea equiparable al de una
vivienda normal, deben ser descalificadas, o que su antigüedad sea superior a
15, 30 o 50 años según la legislación bajo la que se construyeron
o Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable. Utilizamos las definiciones
establecidas en la legislación vigente sobre régimen del suelo y ordenación
urbanística.
o Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta
las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano
acotado.
o Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes
comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la
superficie de los elementos comunes del edificio.

o Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la

superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha
definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100% o al 50%, según se
trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de
cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
o Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por
la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de
un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios
exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos,
porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección
horizontal de su cubierta.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios
exteriores no cubiertos (terrazas).
o Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones.
o Tasador. El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas
aplicables a cada tipo de tasación debe suscribir necesariamente el informe de
tasación.
o Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría
venderse el inmueble, entre un vendedor voluntario y un comprador
independiente en la fecha de la tasación existiendo un plazo razonable para la
negociación. Es importante remarcar que los impuestos no se incluyen en este
valor ni tampoco los posibles gastos de comercialización.
o Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado (HET). Es el valor que
previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto, construcción o
rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos
estimados y con las características técnicas contenidas en su proyecto de
edificación o rehabilitación.
o Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden ECO establece como
tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor
jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de
aplicación de la misma.
o Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del
inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de
comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo
plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el
momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.
En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán
los elementos especulativos.
o Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta
a protección pública establecido en la normativa específica que le sea
aplicable.
o Valor por comparación, valor por actualización, valor residual. Es el valor
obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación,
actualización de rentas y residual respectivamente.
o Valoración intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten
con posterioridad a la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación
de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el
porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra circunstancia de la
construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión no implica la
actualización de los valores contenidos en la valoración inicial.

o Vida útil. Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser

usado para el fin a que se destina. Será total si se calcula desde el momento de
la construcción o última rehabilitación integral y será residual si se calcula desde
la fecha de la tasación. La vida útil para un edificio de viviendas es de 100 años.
Valor máximo legal de viviendas protegidas.
Tabla 14. Precio máximo de viviendas protegidas

Unidad 3 Operativa de Los Préstamos Hipotecarios-1

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Unidad 3: Operativa de los Préstamos

• DESARROLLO DE CONTENIDOS .............................................................................................. 3

1. LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS ..................................................................................... 3

• ESQUEMA RESÚMEN ........................................................................................................... 97

• RECUERDA QUE… ................................................................................................................ 98

• ERRORES MÁS COMUNES .................................................................................................. 100

• BIBLIOGRAFÍA .................................................................................................................... 101

• REFERENCIAS ..................................................................................................................... 102

• ANEXOS ............................................................................................................................. 106

1. ANEXO I ........................................................................................................................ 106

Asesor Financiero en Crédito Hipotecario Página 1

Asesor Financiero en Crédito Hipotecario Página 2

Solemos hablar de hipoteca como si conociéramos perfectamente el término,

El titular del derecho real de hipoteca puede, en caso de incumplimiento de la

1.1. ¿QUÉ NECESIDADES CUBRE?

El destino fundamental de este producto es la financiación de la adquisición,

1.2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PRODUCTO

Los préstamos hipotecarios son préstamos cuya característica principal consiste

Asesor Financiero en Crédito Hipotecario Página 3

la posibilidad, en caso de impago, de que esta pueda cobrar la deuda

El plazo de amortización es el tiempo durante el que se pagan las cuotas 1, suele

Los préstamos hipotecarios suelen ser de importe elevado y los plazos de

Asesor Financiero en Crédito Hipotecario Página 4

Plazo amortización vs Intereses totales

Fuente: elaboración propia.

La amortización es el pago que se realiza para reembolsar a la entidad el capital

Asesor Financiero en Crédito Hipotecario Página 5

La proporción de cada una de las partes, capital e intereses variará

Figura 2. Composición de las cuotas de amortización.

Composición de las cuotas de amortización

Fuente: elaboración propia.

Los préstamos hipotecarios pueden tener un periodo inicial en el que no se

Asesor Financiero en Crédito Hipotecario Página 6

entre ellas, o bien tampoco se pagan intereses (los intereses se acumulan al

COMENTARIO DEL PROFESIONAL

Préstamo sin carencia Préstamo con carencia de 24 meses

Cuota 505.89€ Cuota 166.67€ 551.67€

Intereses 21,411.68€ Intereses 23,160.03€

Fuente: elaboración propia.

El importe del préstamo hipotecario se abonará íntegramente en el momento

La mayoría de los préstamos hipotecarios se tramitan conjuntamente con una

Asesor Financiero en Crédito Hipotecario Página 7

comprador precisa solicitar a la entidad financiera determinado importe. Nos

1.3. CANCELACIÓN REGISTRAL DE LA HIPOTECA

Una vez finalizado el pago de la deuda, es conveniente realizar la

1.4. MODALIDADES DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

Podemos distinguir entre préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo, variable o

Asesor Financiero en Crédito Hipotecario Página 8

Elegir una modalidad u otra depende de diversos factores como la evolución de

COMENTARIO DEL PROFESIONAL

Préstamo hipotecario a interés variable 3. El tipo de interés se revisa

Asesor Financiero en Crédito Hipotecario Página 9

económicos. Revisiones periódicas de la cuota semestrales o

Préstamos hipotecarios bonificados. Es práctica habitual del sector, que OJO

En las operaciones de préstamo a tipo de interés fijo bonificadas, el préstamo se

Asesor Financiero en Crédito Hipotecario Página 10

1.4.1. TIPOS DE INTERÉS DE REFERENCIAS

4 Artículo 27 de la Orden EHA/2899/2011.

Asesor Financiero en Crédito Hipotecario Página 11

Tabla 1. Tipos Oficiales de Referencia del Mercado Hipotecario (2019).

1.5. LA TASA ANUAL EQUIVALENTE (TAE)

El cálculo de este indicador permite comparar diferentes préstamos con