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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N.° 348-2020- SUNARP-TR-T

Trujillo, 22 de julio de dos mil veinte.

APELANTE : LUIS HORACIO AHUMADA HERNÁNDEZ

TÍTULO : 2332754 – 2019 del 1.10.2019
RECURSO : 716 – 2019
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° V – SEDE TRUJILLO
REGISTRO : DE PREDIOS DE CHEPÉN
ACTO(S) : REGULARIZACIÓN DE HABILITACIÓN
URBANA EJECUTADA
SUMILLA(S) :
Determinación de linderos y medidas perimétricas
Para inscribir la regularización de habilitación urbana ejecutada resulta necesaria
la previa determinación de los linderos y medidas perimétricas, cuando en la
partida registral y en el título archivado no existiese dicha información, ello a
efectos de individualizar e identificar el predio que se pretende habilitar.
Afectación a vía pública de la habilitación urbana ejecutada
La aprobación por parte de la municipalidad de la regularización de habilitación
urbana ejecutada tiene la calidad de acto administrativo, al formar parte de su
exclusiva competencia. En tal sentido, si la autoridad municipal aprobó dicha
habilitación, la cual se refleja en la emisión de la resolución municipal y la
visación de los planos y la memoria descriptiva del predio, significa que evaluó
que no se está afectando los bienes de dominio público que se hallan bajo su
administración, como son las vías de circulación.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:
Mediante el título venido en apelación se solicita la inscripción de regularización
de la habilitación urbana ejecutada denominada «Quinta Chepén» sobre el
predio «La Curtiembre», ubicado en el valle Jequetepeque, distrito y provincia de
Chepén, departamento de La Libertad, con un área de 4,300.00 m2, inscrito en
la partida 04001365 del Registro de Predios de Chepén.
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Para este efecto se adjuntaron los siguientes documentos:

― Formulario Único de Habilitación Urbana – FUHU (Anexo I) con fecha de
recepción el 14.12.2018 por la Municipalidad Provincial de Chepén (MPCH),
expediente 12679.
― Resolución Gerencial N.° 101-2018-MPCH/GIDU del 27.12.2018 expedida
por el gerente de infraestructura y desarrollo urbano de la MPCH, Pablo
Manuel Zavala Boulangger.
― Resolución Gerencial N.° 012-2019-MPCH/GIDU del 27.3.2019 expedida
por el gerente de infraestructura y desarrollo urbano de la MPCH, Jhon D.
Vargas Correa.
― Resolución Gerencial N.° 028-2019-MPCH/GIDU del 21.5.2019 expedida
por el gerente de infraestructura y desarrollo urbano de la MPCH, Jhon D.
Vargas Correa.
― Resolución Gerencial N.° 042-2019-MPCH/GIDU del 1.8.2019 expedida por
el gerente de infraestructura y desarrollo urbano de la MPCH, Jorge E. Llonto
Romero.
― Memoria descriptiva visada por la MPCH y suscrita por el ingeniero civil
Víctor Alfredo Balarezo García.
― Informe técnico de valorización de obra de habilitación urbana ejecutada
suscrito por el ingeniero civil Víctor Alfredo Balarezo García, con su firma
certificada por el notario de Chepén Víctor R. Merino Castillo el 7.1.2019.
― Planos de localización y de manzaneo visados por la MPCH.
Con el reingreso de fecha 11.11.2019 se presentó:
― Planos de ubicación, perimétrico, lotización y de ubicación-localización
visados por la MPCH.
Asimismo, forman parte del título alzado los siguientes informes técnicos
emitidos por Luis Martínez Neciosup, profesional en catastro de la Zona Registral
N.° V – Sede Trujillo:
― Informe N.° 9707-2019-ZR-V-ST/OC del 7.10.2019
― Informe N.° 11229-2019-ZR-V-ST/OC del 12.11.2019

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

El título fue observado en dos oportunidades por el registrador público Homero
B. Rodríguez Carbajal. Con fecha 22.11.2019 emitió la esquela de observación
materia de cuestionamiento, bajo los fundamentos que se reproducen
cabalmente a continuación:
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III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

El señor Ahumada interpuso recurso de apelación presentado por la Oficina
Registral de Trujillo con fecha 20.12.2019, con la intervención del abogado Pablo
Balarezo Huamán, bajo los argumentos que se resumen a continuación:
― Respecto de la primera observación, existe una contradicción en el informe
de catastro respecto de la posibilidad de ubicar o no al polígono. Por un lado,
en el punto 2.1.2 se indica que no es posible verificar su ubicación exacta y
dimensiones en razón que no se ha identificado información gráfica en el
título archivado. Por otro, en el punto 2.2.1 se señala que revisado el plano
se ha ubicado el polígono en base a las referencias consignadas como es la
distancia a la esquina próxima no perecedera por el este.
― De lo expuesto en el párrafo anterior se desprende: i) debe entenderse que
el Área de Catastro sí ha podido ubicar al polígono materia de regularización
de la habilitación; ii) la documentación técnica presentada al Registro
contiene todos los datos técnicos para la ubicación del predio, cumpliendo
con lo requerido por la Directiva N.° 03-2014-SUNARP/SN; y iii) la deficiencia
de información técnica en el título archivado y en la base grafica de catastro
no debe ser trasladada al administrado, conforme lo ha establecido el
Tribunal Registral en la Resolución N.° 724-2013-SUNARP-TR-L de fecha
30.4.2013.
― Los informes técnicos resultan vinculantes para las instancias registrales
siempre que contengan pronunciamiento cierto acerca de la inscripción o no
de un bien en el Registro, pero cuando el Área de Catastro simplemente se
limita a señalar que no puede determinar la condición inscrita o no de un
bien, no puede de ninguna manera ser vinculante pues simplemente no hay
información cierta.
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― El Área de Catastro debe ser coherente e indicar si el polígono materia de

calificación se ha ubicado o no, con base en los antecedentes registrales, la
información de la base gráfica de catastro y la documentación presentada.
Siendo que en el presente caso sí ha podido ubicar el polígono que es objeto
de regularización de la habilitación urbana.
― Respecto del acápite (1) del numeral 2.1.4 de la esquela de observación,
que señala la afectación de vías asfaltadas por el oeste, norte y este en los
vértices 35, 1, 2 y 3, carece de todo fundamento, debido a que una afectación
o superposición se produce mínimamente con tres vértices y no con un
vértice (35), pues los vértices 1, 2 y 3 se encuentran en el extremo opuesto
al vértice 35.
― Es preciso indicar que el área del predio inscrita en la partida registral es de
4,300.00 m2, en tal sentido, la propuesta de la regularización de la
habilitación urbana de la única manzana «A», con 28 lotes para vivienda,
tiene un área útil de 3,810.00 m2, y el área restante de 490.00 m2 queda
cedida para circulación y vías. Esta última área se encuentra ubicada entre
los vértices 36, 37, 38, 1, 2 y 3, según se puede visualizar en el plano de
manzaneo, las resoluciones que aprueban la recepción de las obras, la
memoria descriptiva y en los demás planos presentados, en los cuales los
datos técnicos son concordantes y coincidentes entre sí.
― No es cierto que el área superpuesta sea de 503.00 m2, en tanto que ésta
supera el área que se ha dejado para circulación y vías. Por tanto, el área
que supuestamente se encuentra afectada es el área que el habilitador ha
dejado para circulación y vías, esto es los 490.00 m2.
― Respecto de la afectación a tercero por el oeste, por los puntos 36, 37 y 38
del polígono, en un área aproximada de 110.00 m2 [acápite (2) del numeral
2.1.4], se reitera lo indicado anteriormente, es decir, la supuesta área que se
superpone entre los vértices 36, 37 y 38 se encuentra dentro del área que el
habilitador ha dejado fuera del área útil de los 28 lotes, la cual es destinada
para circulación y vías (ver plano de manzaneo y lotización). Por tanto, no
existe la supuesta afectación.
― Respecto de la afectación al predio inscrito en la partida 11010468, por el
sur, entre los puntos 30, 31, 32, 33 y 34 del polígono que es materia de
habilitación, en un área aproximada de 64.00 m2 [acápite (3) del numeral
2.1.4], ella es incorrecta, dado que del vértice 4 al 34 existe una acequia de
regadío y camino que no pertenece a la propiedad inscrita en dicha partida,
conforme se puede apreciar en la imagen de Google Earth que se encuentra
en el expediente. Por tanto, no existe tal afectación sobre la propiedad de la
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partida antes referida, dado que entre el predio inscrito en esta partida
(supuesta afectada) y el predio que se pretende regularizar con habilitación
urbana ejecutada existe una acequia y camino que los separa.
― Respecto de la observación establecida en el numeral 2.2.1 del informe
técnico, no existe error, omisión o defecto que aclarar, puesto que para
efectos de la ubicación se ha considerado la esquina del lote N° 1 (y no la
vereda ni la vía), debido a que el área comprendida entre el vértice 1, 2 y 3
se encuentra dentro del área que se ha dejado para circulación y vías. Esa
área, que pertenecía al predio matriz, se ha dejado para vías y accesos.
― Invoca la Resolución N.° 1915-2019-SUNARP-TR-L de fecha 31.7.2019
sobre informe aclaratorio de catastro y que éste debe ser elaborado sobre la
base gráfica registral.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

La partida directamente vinculada con el título venido en apelación es la
04001365 del Registro de Predios de Chepén. Corresponde al predio
denominado «La Curtiembre», ubicado en el valle Jequetepeque, distrito y
provincia de Chepén, departamento de La Libertad, con un área de 4,300.00 m2.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal Walter Eduardo Morgan Plaza.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a
determinar son las siguientes:
1) Si para la inscripción de la regularización de la habilitación urbana ejecutada
resulta necesaria la previa determinación de los linderos y medidas
perimétricas del predio submateria, cuando en la partida registral y en el título
archivado no obra dicha información.
2) Si en el presente caso existe afectación a vía pública en el planteamiento de
la habilitación urbana ejecutada que constituya obstáculo para la inscripción.
3) Si en el presente caso existe afectación a derechos de terceros en el
planteamiento de la habilitación urbana ejecutada que constituya obstáculo
para la inscripción.

VI. ANÁLISIS:
1. El trámite administrativo municipal de las habilitaciones urbanas se
encuentra actualmente regulado por el TUO de la Ley N.° 29090 (Ley de
Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones), aprobado por el
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Decreto Supremo N.° 006-2017-VIVIENDA, publicado en el diario oficial «El

Peruano» el 28.2.2017, el cual define en su artículo 3.1 a la habilitación
urbana como el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano,
mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y
recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública.
Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para la distribución de gas
y redes de comunicaciones.
De acuerdo a la referida ley, el proceso de habilitación urbana pasa por dos
etapas: a) aprobación del proyecto o licencia de habilitación urbana y b) la
recepción de obras. El otorgamiento de licencia de habilitación determinará
la adquisición de los derechos de construcción y desarrollo habilitando los
predios objetos de esta, mientras que la recepción de obras importa la
conclusión de la ejecución del proyecto de habilitación.
2. Con relación a la regularización de habilitación urbana ejecutada, que es
materia del título bajo examen, el artículo 30 del TUO de la Ley N.° 29090,
que fuera modificado por el Decreto Legislativo N.° 1426, publicado el 16 de
septiembre 2018, vigente a la fecha de aprobación de la habilitación1, señala:
«Artículo 30.- De la regularización de habilitaciones urbanas y de
edificaciones ejecutadas sin licencia municipal
Las habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el 17 de septiembre de 2018,
sin la correspondiente licencia, así como las edificaciones ejecutadas desde
el 01 de enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018, son regularizadas
de forma individual por las municipalidades. Los procedimientos y requisitos
son establecidos en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y
Licencias de Edificación y pueden ser desarrollados siempre que cumplan con
la normatividad vigente a la fecha de su construcción o, en caso que sea más
favorable, con la normativa vigente.
Del mismo modo, las habilitaciones urbanas y las edificaciones ejecutadas sin
licencia hasta el 17 de septiembre de 2018, también pueden ser regularizadas
de forma conjunta por las municipalidades.
La regularización de habilitaciones urbanas y edificaciones es aplicable cuando
se trate de bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, siempre que
cumplan con las normas vigentes sobre la materia.
La resolución de regularización que expida la municipalidad debe aprobar
la habilitación urbana y la recepción de obras, así como la edificación y la
conformidad de obra y declaratoria de edificación, respectivamente, o en
conjunto, según corresponda». (Negrita nuestra).

1De conformidad con la Octava Disposición Transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, la inscripción de la habilitación urbana se efectuará en mérito a los instrumentos otorgados de
conformidad con las normas vigentes a la fecha de su aprobación o declaración.
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3. Por otra parte, mediante Resolución del Superintendente Nacional de los

Registros Públicos N.° 189-2014-SUNARP-SN del 31.7.2014, publicada en el
diario oficial El Peruano el 8.8.2014, se aprobó la Directiva N.° 03-2014-
SUNARP-SN2. En el numeral 5.1 de esta Directiva se estableció como actos
que requieren de informe previo del Área de Catastro para su acceso al
Registro, entre otros, el siguiente: «g. En todas las etapas de las
Habilitaciones Urbanas, respecto a la conformidad de su perímetro
registrado».
4. Asimismo, el artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios regula sobre los informes de las Áreas de Catastro de la Sunarp,
estableciendo que los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción
de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o
su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del Área de
Catastro. Asimismo, con relación a la labor que realiza este órgano se señala
que verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la
normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos
estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de
superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los hubiere.
Dicho informe se realizará únicamente sobre la base de la información gráfica
con la que cuente el Área de Catastro, bajo responsabilidad. Se agrega que
este informe es vinculante para el registrador, sólo en lo referente a los
aspectos técnicos, siendo función de este último el pronunciarse sobre los
aspectos jurídicos que sean consecuencia de este informe emitido. 3
5. Atendiendo a las disposiciones normativas antes descritas, en el presente
caso el Registrador remitió el título a la Oficina de Catastro, habiéndose
emitido, luego del reingreso, el Informe Técnico N.° 11229-2019-ZR-V-ST/OC
del 12.11.2019 que concluyó –entre otros– lo siguiente:
«EVALUACIÓN TÉCNICA

2 Directiva que precisa los actos inscribibles en el Registro de Predios y otros registros que requerirán
informe previo del área de Catastro, y establece los requisitos técnicos que deben contener los planos y
memorias descriptivas que se presenten al Registro para sustentar la inscripción de los actos respectivos.
3 El carácter vinculante del informe técnico establecida en el RIRP fue recogida del precedente de

observancia obligatoria aprobado en el Décimo Pleno del Tribunal Registral realizado los días 8 y 9 de abril
de 2005, publicado en el diario oficial El Peruano el 9.6.2005, cuyo tenor es el siguiente: «ALCANCES DEL
CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO POR EL ÁREA DE CATASTRO. El informe del área
de catastro es vinculante para el registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El
registrador debe distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de
aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de manera
indelegable y exclusiva al registrador público». Criterio sustentado en las Resoluciones N.°s 130-2004-
SUNARP-TR-A del 5.8.2004, 165-2004-SUNARP-TR-A del 30.9.2004 y 017-2005- SUNARP-TR-A del
28.1.2005.
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2.1. Aspectos de Carácter técnico registral

[…]
2.1.2. Revisada la Partida N°04001365 de la Oficina Registral de Chepén, se
verifica que corresponde al Predio “La Curtiembre” en el distrito y provincia de
Chepén con un área de 4,300.00 m2, con descripción de linderos y sin
medidas perimétricas, del cual no se ha identificado información gráfica
en el título archivado; motivo por el cual, no es posible verificar su
ubicación exacta y dimensiones.
2.1.3. Asimismo, el Asiento 3 de dicha Partida, señala que, por Resolución de
Alcaldía N°022-92-MPCH emitida por la Municipalidad Provincial de Chepén de
fecha 18/1/1993, se aprobó el Anteproyecto de Habilitación de 28 lotes para
vivienda, denominado “Quinta Chepén”. Sin embargo, no se ha identificado
plano en título archivado, que permita contrastar el polígono de dicho
anteproyecto con el de la propuesta de Regularización de Habilitación
Urbana presentada.
2.1.4 Por otro lado, se ha revisado la Base Gráfica del Área de Catastro
actualizada a la fecha, así como las imágenes satelitales de Google Earth y
que, contrastado con las imágenes, nuevo plano de ubicación y plano
perimétrico proporcionadas por el usuario, se ha identificado en la zona de
estudio lo siguiente:
(1) Afectación de vías asfaltadas por el oeste, norte y este, entre los
puntos 35, 1, 2 y 3 del polígono, en un área aproximada de 503.00 m2.
(2) Afectación a tercero por el oeste, por los puntos 36, 37 y 36 del
polígono, en un área aproximada de 110.00m2.
(3) Afectación del predio inscrito en la Partida N° 11010468 por el sur,
entre los puntos 30, 31, 32, 33 y 34 del polígono, en un área aproximada de
64.00 m2.
2.2. Aspectos de carácter técnico operativo
2.2.1. Revisado el Plano de Ubicación - Localización se ha ubicado el polígono
en base a las referencias consignadas como es la distancia a la esquina
próxima no perecedera por el este (7.80 m de la lotización). Esta distancia
permite ubicar a la lotización, sin considerar la vereda propuesta; lo que implica
que las vías y accesos propuestos en la habilitación, corresponden a las
actuales vías y espacios físicos, por lo que deberá aclarar. Recomendando, en
caso necesario, realizar la rectificación de áreas y medidas perimétricas
del predio, previo al proceso de regularización de habilitación urbana, sin
considerar las áreas afectadas señaladas en el ítem 2.1.4. […]» (sic) (el
subrayado y resaltado son nuestras)
6. El glosado informe técnico dejó constancia que la partida registral 04001365
del Registro de Predios de Chepén carece de medidas perimétricas y que no
se ha identificado plano en título archivado que le permita contrastar con la
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propuesta de regularización de habilitación urbana presentada. De hecho, en

atención a la ausencia de medidas perimétricas en los antecedentes
registrales, al Área de Catastro no le es posible corroborar si el perímetro
propuesto en la documentación presentada se corresponde con el predio
inscrito, pues las medidas no se encuentran registradas.
7. Sobre el tema, esta instancia ha sostenido para casos similares 4 (véase, por
todas, la Resolución N.° 352-2018-SUNARP-TR-T del 31.5.2018), que al no
obrar en el Registro la información relativa a los linderos y medidas
perimétricas del predio que se pretende habilitar, no existe forma de verificar
que los linderos y medidas perimétricas que se indican en la documentación
técnica presentada correspondan al predio submateria, lo que resulta
relevante ya que así podrá determinarse que la habilitación urbana ejecutada
se refiera al predio que dice habilitarse vía regularización, e inclusive, si existe
o no afectación a predios colindantes.
De esta forma no existe adecuación entre el plano presentado con la partida
registral del predio materia de análisis al no constar las medidas perimétricas
del predio, adecuación que corresponde ser verificada.
8. Cabe mencionar que se ha aprobado recientemente en el Pleno 227° del
Tribunal Registral, llevado a cabo los días 20 y 21 de julio del presente año,
bajo la modalidad de acuerdo plenario, el siguiente criterio: «El supuesto
regulado en el tercer párrafo del artículo 59 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios respecto de las independizaciones resulta aplicable
a la subdivisión, habilitación urbana y declaratoria de fábrica». El aludido
tercero párrafo del artículo 59 del RIRP establece lo siguiente:
«Cuando el Área de Catastro, debido a la ausencia de datos técnicos
suficientes en los antecedentes registrales, señale que se encuentre
imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el área cuya
independización se solicita se encuentra comprendida dentro de alguna de las
independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se encuentra dentro de
la partida matriz, ello no impedirá la inscripción de la independización rogada,
siempre que el título contenga los requisitos señalados en el primer párrafo que

4 Resolución N°1266-2019-SUNARP-TR-L del 26.5.2016, Resolución: 593-2018-SUNARP-TR-L de

14/03/2018, Resolución : 108-2018-SUNARP-TR-L de 19/01/2018, Resolución: 352-2018-SUNARP-
TR-T de 31/05/2018, Resolución : 562-2017-SUNARP-TR-L de 14/03/2017, Resolución : 1773-2016-
SUNARP-TR-L de 02/09/2016, Resolución : 571-2015-SUNARP-TR-T de 20/11/2015, Resolución : 714-
2015-SUNARP-TR-L de 13/04/2015, entre otras.

.
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antecede5. En este caso, el Registrador independizará el área solicitada de la

partida matriz, sin necesidad de requerir plano del área remanente, siempre
que la independización efectuada no exceda el área de la partida matriz de la
cual se independiza».
En esa línea, el acuerdo plenario antes señalado se aplica siempre que en el
antecedente registral se advierta que el predio inicial cuenta con medidas
perimétricas6 y la ausencia esté referida sólo a los datos técnicos (planos,
coordenadas entre otros), supuesto en el que es lógico esta deficiencia no
puede ni debe ser traslada al administrado, caso contrario no procederá la
inscripción de la habilitación urbana. En el presente caso, como se ha
indicado, el predio inscrito en la partida 04001365 del Registro de Predios de
Chepén desde su inicio carece de medidas perimétricas y no se ha realizado
independización alguna.
Por lo tanto, a efectos de registrar la habilitación urbana rogada, como acto
previo deberá inscribirse la determinación de los linderos y medidas
perimétricas, con arreglo al artículo 13 de la Ley N.° 27333, las normas del
Código Procesal Civil o las que resulten aplicables. Bajo tales
consideraciones, corresponde confirmar los numerales 2.1.2, 2.1.3 y 2.2.1
del informe del Área de Catastro, que el Registrador ha hecho suyos.
9. Tomando también como referencia el informe técnico transcrito en el
considerando tercero de esta resolución, el Registrador ha observado que el
polígono de regularización de la habilitación urbana ejecutada denominada
«Quinta Chepén» afecta vía asfaltada en un área aproximada de 503.00 m 2.
El recurrente alega sobre este extremo que un área de 490.00 m2 ha sido
cedida para circulación y vías, por lo que no existe superposición.
De acuerdo a lo expuesto, el segundo punto controvertido consiste en
determinar si en el presente caso existe afectación a vía pública en el
planteamiento de la habilitación urbana ejecutada que constituya obstáculo
para la inscripción de regularización de ésta.
10. De la revisión de la Resolución Gerencial N.° 012-2019-MPCH/GIDU del
27.3.2019, la memoria descriptiva y el plano de lotización (de octubre 2018)

5 Como los casos resueltos en las siguientes resoluciones N°1067-2016-SUNARP-TR-L del 26.5.2016,
N°375-2013-SUNARP-TR-T del 13.9.2013, entre otras.
6 El primer párrafo del artículo 59 del RIRP establece lo siguiente:

«Todo título que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los predios que se
desmembra y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas,
acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio
[…]».
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suscritos y/o visados por la MPCH, se aprecia que en el cuadro de áreas se

ha indicado lo siguiente:

Como se ve, a raíz del procedimiento de regularización de la habilitación

urbana ejecutada denominada «Quinta Chepén» efectuada por la MPCH, un
área de 490.00 m2, correspondiente al predio inscrito en la partida 04001365,
ha sido afectada para circulación y vías.
11. Al respecto debe tenerse en cuenta que por regla general toda habilitación
urbana implica la afectación de parte del predio para vías. El predio habilitado
se incorpora al área urbana y se conecta con el área urbana preexistente a
través de vías. En el caso de regularización de habilitaciones urbanas que
fueron ejecutadas sin contar con licencia municipal se presenta la misma
situación, con la diferencia de que la resolución municipal que declara la
habilitación urbana ejecutada incorpora la situación consolidada que en la
realidad ya se presenta. Es por ello que el artículo 36.1 del Reglamento de
Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, aprobado por
Decreto Supremo N.° 011-2017-VIVIENDA, vigente a la fecha del
procedimiento de regularización de habilitación urbana ejecutada «Quinta
Chepén», establece que «el órgano competente realiza la revisión de los
documentos que conforman el expediente y efectúa la inspección de la
obra ejecutada sin licencia dejando constancia que correspondan a los
planos presentados, […]; en dicha revisión se evalúa: c) En caso el predio
se encuentre afectado por vías nacionales, metropolitanas y/o reservas
para equipamiento urbano e intercambios viales son de cumplimiento
obligatorio los parámetros vigentes relacionados con dichas
afectaciones». Es decir, la municipalidad competente evalúa la afectación a
vías de la habilitación urbana ejecutada materia de regularización, aspecto
que es de su exclusiva competencia.
12. Sin perjuicio de lo expuesto, debe señalarse que es la municipalidad el
órgano competente para planificar el desarrollo urbano de sus
circunscripciones, verificar el cumplimiento del plan de ordenamiento
territorial de su sector, aprobar las habilitaciones en función del cumplimiento
de las normas técnicas y legales pertinentes, autorizando o no de ese modo
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las solicitudes presentadas; en tal sentido, no corresponderá al Registro

observar aspectos evaluados por las Municipalidades en ejercicio de sus
funciones, como es la afectación a vías públicas, en tanto no cumple un rol
fiscalizador respecto de éstas.
13. Asimismo, la aprobación por parte de la municipalidad de la regularización de
habilitación urbana ejecutada tiene la calidad de acto administrativo, al formar
parte de su exclusiva competencia. En tal sentido, si la autoridad municipal
aprobó dicha habilitación, la cual se refleja en la emisión de la resolución
municipal y la visación de los planos y la memoria descriptiva del predio sobre
el que recae la habilitación, significa que evaluó que no se están afectando
los bienes de dominio público que se hallan bajo su administración, como son
las vías de circulación.
Si se determinara que existe afectación, no podría inscribirse casi ninguna
habilitación urbana, pues por lo general el predio que se declara habilitado
comprende (de hecho) vías, las que son consideradas formalmente como
área de circulación y vías en la resolución que declara la regularización
habilitación urbana ejecutada. Por lo tanto, resolviendo la tercera
controversia, al haberse determinado que con la aprobación de la habilitación
urbana ejecutada «Quinta Chepén» no se está afectando a la vía pública, no
constituye obstáculo para la inscripción de regularización de dicha
habilitación.
Por las razones expuestas, corresponde revocar el ítem (1) del numeral
2.1.4 de la esquela de observación (transcrito del informe técnico).
14. En lo que respecta a la tercera controversia, el Registrador, en base al
informe técnico del Área de Catastro, ha observado que el polígono de la
habilitación urbana ejecutada «Quinta Chepén» afecta i) a tercero, en un área
aproximada de 110.00 m2 y ii) al predio inscrito en la partida 11010468, en
un área aproximada de 64.00 m2. El recurrente ha objetado dicho reparo
alegando, primero, que los 110.00 m2 han sido cedidos también para
circulación y vías, según se aprecia en el plano de manzaneo y lotización, y
segundo, que entre el predio submateria y el predio inscrito en la partida
11010468 existe una acequia y camino que los separa.
De acuerdo a lo expuesto, el último punto controvertido consiste en
determinar si existe afectación a derechos de terceros, en el planteamiento
de la habilitación urbana ejecutada «Quinta Chepén», que constituya
obstáculo para la inscripción.
Sin embargo, en el presente caso a efectos de determinar de forma
indubitable si con la inscripción de la habilitación urbana se estaría afectando
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derechos de terceros, previamente tendrá que determinarse las medidas

perimétricas del predio, conforme a lo indicado en los considerandos 7 y 8 de
la presente resolución. Ahora bien, de acuerdo a la documentación técnica
planteada por el administrado, sí se afecta a terceros conforme a lo señalado
por el área de catastro.
En ese sentido, corresponde confirmar los ítems 3 y 4 del numeral 2.1.4
de la esquela de observación (transcrito del informe técnico) 7.

Intervienen como vocales (s) Yovana del Rosario Fernández Mendoza,

autorizada mediante la resolución n.° 269-2019-SUNARP/SN del 31.12.2019, y
Maritha Elena Escobar Lino, autorizada mediante la resolución n.º 045-2020-
SUNARP/PT del 21.2.2020.

Por las consideraciones expuestas y por mayoría se adoptó la siguiente decisión:

VII. RESOLUCIÓN:
PRIMERO: CONFIRMAR los numerales 2.1.2, 2.1.3, 2.2.1 y los ítems 2 y 3 del
numeral 2.1.4 del informe del Área de Catastro, que el Registrador ha hecho
suyos, conforme a los fundamentos desarrollados en la presente resolución.
SEGUNDO: REVOCAR el ítem 1 del numeral 2.1.4 de la esquela de observación
(transcrito del informe técnico), conforme a los fundamentos desarrollados en la
presente resolución.
Regístrese y comuníquese.

YOVANA DEL ROSARIO FERNÁNDEZ MENDOZA MARITHA ELENA ESCOBAR LINO

Presidenta de la Cuarta Sala del Tribunal Registral Vocal (s) del Tribunal Registral

7Salvo que el área de catastro determine que la superposición detectada es preexistente, ello una vez
determinada las medidas perimétricas del predio.
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VOTO EN DISCORDIA DEL VOCAL WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA

Estoy en desacuerdo con el voto en mayoría en cuanto concluye que, a efectos

de registrar la habilitación urbana rogada, deberá solicitarse la inscripción de la
determinación de los linderos y medidas perimétricas, con arreglo al artículo 13
de la Ley N.° 27333, las normas del Código Procesal Civil o las que resulten
aplicables. A continuación expongo sintéticamente mi postura:
1. El informe técnico de la Oficina de Catastro, emitido en este procedimiento
registral, ha sido claro en dos aspectos: i) la partida vinculada carece de
medidas perimétricas (situación que ha sido corroborada por esta instancia
registral) y ii) el antecedente registral carece de información gráfica por lo
que no puede determinarse que el polígono de la habilitación urbana
ejecutada denominada «Quinta Chepén» corresponda al predio descrito en
la partida vinculada 04001365.
2. Respecto a las inscripciones cuyos antecedentes registrales carecen de
documentación gráfica que permita descartar una eventual afectación, esta
instancia ha señalado en reiterada jurisprudencia 8 que será de aplicación el
criterio y regulación establecido para la primera inscripción del dominio de
predios, considerando que dicha imposibilidad de emitir un pronunciamiento
de carácter técnico acerca de las probables superposiciones con predios
colindantes no puede impedir o constituir un obstáculo para la inscripción del
título. Así, el tercer párrafo del artículo 16 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios establece lo siguiente: «No impide la inmatriculación
el informe técnico que señale la imposibilidad de determinar si el predio se
encuentra inscrito o no [...]»9.
3. De lo expuesto, se aprecia que la posición del Registro respecto a aquellos
casos en los que el Área de Catastro no puede determinar de manera
indubitable si un predio se superpone o no con otro predio inscrito es permitir
el acceso al Registro del acto rogado, sobre la base de que no puede
atribuírsele al interesado la responsabilidad de subsanar la deficiencia del
Registro. Los argumentos expuestos en la Resolución N.° 067-2005-

8 Véase por todas las Resoluciones N.°s 065-2013-SUNARP-TR-L del 11.11.2013, 377-2012-SUNARP-TR-
L del 8.3.2012 y 640-2012-SUNARP-TR-L del 27.4.2012.
9 Este criterio tiene su origen en el precedente de observancia obligatoria aprobado en el XII Pleno del

Tribunal Registral, realizado los días 4 y 5 de agosto de 2005 y publicado en el diario oficial “El Peruano” el
13 de setiembre de 2005. con el siguiente tenor literal: «Procedencia de inmatriculación. No impide la
inmatriculación de un predio el informe del área de catastro señalando la imposibilidad de determinar si el
mismo se encuentra inscrito o no». Criterio adoptado en las Resoluciones N.°s 067-2005-SUNARP-TR-T
del 25.4.2005 y 252-2005-SUNARP-TR-L del 29.4.2005.
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SUNARP-TR-T del 25.4.2005, que sustenta el precedente aprobado en el XII

Pleno sobre inmatriculación, son:
«(...) iii) Los costos de la incapacidad del registro para determinar si un predio
se encuentra inscrito no pueden ser trasladados a los administrados cuando
éstos han cumplido con adjuntar la titulación requerida que acredita su derecho,
objeto de publicidad, así como los planos e información gráfica para que el
catastro emita su informe. Si esta área no puede por diversas limitaciones
expedir el informe técnico que precise si el bien sobre el cual recae el derecho
se encuentra inscrito o no entonces debe procederse a su inscripción. Es más,
siempre esta ha sido la práctica registral hasta antes de la implementación del
catastro: el registro asume los costos de las duplicidades e inexactitudes que
se deriven por la incorporación de inmuebles. La posición asumida, además de
otorgarle preferencia a los derechos acreditados con títulos, da lugar a que la
administración, en cada caso, despliegue su mayor esfuerzo por determinar si
un bien se encuentra inscrito o no en el registro, emitiendo un veredicto cierto,
de lo contrario, se corre el riesgo de que el catastro emita recurridamente
dictámenes sin ningún tipo de compromiso toda vez que ante la imposibilidad
de determinar si un bien está inscrito o no, las instancias registrales siempre
van a rechazar la inscripción, lo que resulta absurdo».
4. Siendo que esta línea jurisprudencial viene aplicándose en reiterados
pronunciamientos emitidos por el Tribunal Registral, es que en el presente
caso la falta de documentación técnica en los antecedentes registrales para
determinar que el área de la habilitación urbana ejecutada materia de
regularización se encuentra dentro del área del predio inscrito en la partida
04001365, específicamente dentro del área de 4,300.00 m2, no puede
constituir un impedimento para la incorporación de dicha habilitación al
Registro, pues ésta ha sido dispuesta en vías de regularización por el ente
competente, esto es la Municipalidad Provincial de Chepén, mediante la
Resolución Gerencial N.° 101-2018-MPCH/GIDU del 27.12.2018 y sus
aclaratorias N.°s 012-2019-MPCH/GIDU del 27.3.2019, 028-2019-
MPCH/GIDU del 21.5.2019 y 042-2019-MPCH/GIDU del 1.8.2019; debiendo
aplicarse, además, lo dispuesto en el precedente de observancia obligatoria
aprobado en el XCIII Pleno llevado a cabo en sesión extraordinaria presencial
realizada los días 02 y 03 de agosto de 2012, sobre la calificación de actos
administrativos, cuyo tenor es el siguiente: «(e)n la calificación de actos
administrativos, el Registrador verificará la competencia del funcionario, la
formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o
derecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales. No podrá
evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la
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Administración para emitir el acto administrativo y la regularidad interna del

procedimiento administrativo en el cual se ha dictado» 10.
5. En esa línea, una consecuencia del análisis efectuado en las líneas
precedentes de este voto tiene relación con otro aspecto que el Registrador
ha considerado como defecto técnico, tomando como sustento lo dicho por el
Área de Catastro, al recomendar que se «realice la rectificación de áreas y
medidas perimétricas del predio, previo al proceso de regularización de
habilitación urbana, sin considerar las áreas afectadas señaladas en el ítem
2.1.4».
6. Por definición, todo acto de rectificación registral presupone la discordancia
entre lo que consta inscrito en los asientos registrales y lo que no. El artículo
75 del Reglamento General de los Registros Públicos entiende por
inexactitud registral como «todo desacuerdo existente entre lo registrado y la
realidad extraregistral». Bajo esta premisa, el saneamiento o rectificación de
área, linderos o medidas perimétricas en sede registral es un mecanismo
para eliminar una inexactitud registral, para cuyo efecto se debe seguir el
procedimiento notarial o judicial pertinente o presentar la documentación que
corresponda, según la clase de rectificación que se vaya a realizar.
7. Sin embargo, en nuestro caso concreto, al admitirse que sí procede inscribir
la habilitación urbana ejecutada aun cuando el Área de Catastro no pueda
determinar si se adecúa al perímetro registrado debido a deficiencias en los
antecedentes registrales, no tiene sentido ordenar que previamente se
rectifique el área, linderos y medidas perimétricas del predio submateria,
como considera el voto en mayoría. Esto por cuanto se asume que el área
del polígono de la habilitación urbana propuesta por el usuario corresponde
a la de la partida 04001365, pues en ambos casos el área es la misma:
4,300.00 m2, más aún si la habilitación urbana ha sido aprobada por la
autoridad municipal competente. Visto de esta manera, la superposición con
predios registrados, detectada por el área de catastro, no impide la inscripción
del título alzado, en aplicación del primer párrafo del artículo 62 del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos. En consecuencia, la
sugerencia de rectificación de áreas y medidas perimétricas del predio, previo
al proceso de regularización de habilitación urbana, carece de sustento legal
y es innecesaria.

10 Criterio adoptado en las Resoluciones N.°s 014-2007-SUNARP-TR-T del 18.01.2007, 019-2008-

SUNARP-TR-T del 31.01.2008, 155-2006-SUNARPTR-T del 29.09.2006, 048-2005-SUNARP-TR-T del
22.03.2005 y 094-2005- SUNARP-TR-T del 03.06.2005.
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8. Cabe señalar, asimismo, que el acuerdo plenario aprobado recientemente en

el Pleno 227° del Tribunal Registral, llevado a cabo los días 21 y 22 de julio
del presente año, con el siguiente criterio: «El supuesto regulado en el tercer
párrafo del artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios respecto de las independizaciones resulta aplicable a la subdivisión,
habilitación urbana y declaratoria de fábrica», sí es aplicable al caso bajo
examen, puesto que el aludido tercero párrafo del artículo 59 del RIRP es
claro en señalar que cuando el Área de Catastro, debido a la ausencia de
datos técnicos suficientes en los antecedentes registrales, señale que se
encuentre imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el área cuya
independización se solicita se encuentra comprendida dentro de alguna de
las independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se encuentra dentro
de la partida matriz, ello no impedirá la inscripción de la independización
rogada, siempre que el título contenga los requisitos señalados en el primer
párrafo que antecede.
9. Llevándolo al plano de las habilitaciones urbanas, cuando la Oficina de
Catastro no puede determinar si el área de la habilitación materia de
regularización se encuentra dentro de la partida correspondiente a la
habilitación, por falta de documentación técnica en los antecedentes
registrales, como sucede en este caso, sí corresponde inscribir dicha
habilitación. La carencia de medidas perimétricas del predio en la partida y
los antecedentes no puede constituir óbice para la inscripción porque,
precisamente, el artículo 59 es claro en señalar: «debido a la ausencia de
datos técnicos suficientes en los antecedentes registrales», siendo uno de
esos datos las medidas perimétricas.
10. Por las razones expuestas, mi voto es porque se revoquen los numerales
2.1.2, 2.1.3 y 2.2.1 de la esquela de observación (transcritos del informe
técnico) y se orden su inscripción.

WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA

Vocal del Tribunal Registral