Derechos reales de garantía

Denominados también derechos reales de realización de valor, son los que dejan

afectados unos bienes determinados al pago de una deuda y para el caso de que
no se cumpla tal obligación. Dichos bienes quedan gravados
con independencia de si cambian de dueño. Mientras la obligación que garantizan
no esté totalmente cumplida, los bienes afectados por el derecho real de
garantía quedan sujetos a la venta que puede instar el acreedor para que, con el
precio así obtenido, se pague la obligación garantizada. Los derechos
reales de garantía añaden, en definitiva, unos elementos patrimoniales concretos
a la posibilidad de que el acreedor obtenga el pago de lo que se le debe. Por
tanto, además de poder dirigirse contra el patrimonio del deudor que no cumple,
el acreedor podrá dirigirse contra el bien sobre el que se ha constituido un derecho
real de garantía.
HIPOTECA
La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el
cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo),
que confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien,
(generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su
propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada
no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado
con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad)
para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el
importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes
hipotecados.

La hipoteca como contrato: características legales

La hipoteca es ante todo un derecho real de realización de valor, y como tal
derecho real, se halla investido de lareipersecutoriedad, pero nace de un contrato,
de modo que en el instante inicial, antes de su inscripción en el Registro de la
propiedad, con la cual nace y adquiere la condición de derecho real eficaz frente a
terceros, la hipoteca es un contrato. Las características en una y otra situación se
resumen en las siguientes.

Como contrato:

 Es un contrato nominado o típico, ya que se encuentra reglamentado en

la ley.
 Es un contrato unilateral, debido a que sólo se obliga el deudor
hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real de
hipoteca, con valor de garantía. El acreedor no contrae obligación
alguna.
 Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una
obligación principal cuyo cumplimiento asegura (préstamo o crédito).
 Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando produce
equivalencia en las prestaciones.

Como derecho real:

 Es un derecho real de garantía, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la

cosa y no respecto a determinada persona, y no se ejerce de forma
indirecta puesto que el acreedor hipotecario puede iniciar directamente la
venta forzosa de la cosa hipotecada en caso de que el deudor hipotecario
no cumpla la obligación garantizada con la hipoteca.
 Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes raíces.
 Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal
al que garantiza, si la obligación principal es nula, la hipoteca constituida no
es válida.
 El deudor hipotecario no pierde la posesión de la cosa.
  Constituye una limitación al derecho de dominio o propiedad, es decir, el
deudor puede servirse del inmueble con la restricción de los derechos del
acreedor hipotecario.

Clases de hipoteca
Existen dos clases de hipotecas, las voluntarias y las necesarias. Son voluntarias
las que se constituyen por voluntad espontánea del deudor, o para cumplir una
obligación impuesta por el dueño de los bienes que se hipotecan. La hipoteca
necesaria existe cuando se constituye para cumplir una disposición legal.

Elementos
Los elementos del contrato de hipoteca, son tres: personales, formales y reales.

 Personales, son dos partes las que intervienen: El constituyente (deudor o

tercero) de la hipoteca, el cual debe cumplir con la deuda, y el acreedor
hipotecario.
 Formales, el contrato de hipoteca debe llevarse en forma escrita. En algunos
países requiere que el contrato sea formalizado o escriturado por notario e
inscrito en el registro de la propiedad (en el caso de inmuebles).
 Reales, los elementos reales de la hipoteca son: los bienes hipotecables y los
créditos susceptibles de ser garantizados con hipoteca.

La obligación principal garantizada

Normalmente la obligación garantizada consiste en el deber de devolver un crédito
concedido, o un préstamo entregado, más las responsabilidades accesorias
derivadas de la tenencia, que se delimitan empleando tres parámetros
fundamentales:

 El capital (o principal), que es la suma de dinero prestada por el acreedor al

deudor hipotecario. El montante del capital debitado suele ser menor que el
valor de realización del bien hipotecado, de manera que éste pueda responder
del capital alcanzando eficacia solutoria en la subasta pública, en caso de
producirse el impago de todo, o parte, del crédito o préstamo debitado.

Composición del crédito hipotecario en varios supuestos (sistema francés):

el capital solicitado o crédito (100) más los intereses constituyen el total de
la hipoteca. En el precio de la vivienda, cuando se firma una hipoteca, debe
considerarse el coste total del crédito: capital o principal + intereses. 3
 El plazo, que es el tiempo que tomará la devolución del capital y sus
accesorias. La devolución del préstamo se realiza mediante pagos periódicos
(generalmente mensuales), hasta devolver el capital solicitado más todos los
intereses acumulados durante el tiempo pactado para devolver el principal.
 El tipo de interés, que indica un porcentaje anual que se debe abonar al
acreedor hipotecario (banco, caja de ahorros, sociedad financiera, o particular)
en concepto de ganancias del capital.
El tipo de interés puede a su vez ser:

 Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del préstamo.

 Variable: Su valor es revisado periódicamente con el fin adaptar su valor al
estado actual de la economía. Generalmente se emplea algún índice
económico como el euribor, el Libor o el IRPH, al cual se le añade un
diferencial de forma que el interés de la hipoteca siempre sea superior al índice
de referencia.
PRENDA
La prenda es un derecho real accesorio de garantía que tiene como función
accesoria el asegurar al acreedor el cumplimiento y satisfacción de su crédito,
mediante un poder especial que se le confiere sobre la cosa pignorada (dada en
garantía).
Es requisito esencial de la prenda, la puesta en posesión del acreedor del bien
mueble ofrecido en garantía del crédito, que puede ser propiedad del deudor o de
un tercero, constituyéndose así, con ese desplazamiento de la posesión, la prenda
sobre el bien mueble entregado.
La prenda no otorga a quien la posee la posibilidad de venderla, puesto que la
prenda solo traslada la posesión y no el dominio del bien pignorado.
En el caso del derecho nicaragüense, cuando la deuda se encuentra en mora el
acreedor puede por vía judicial pedir ésta sea vendida en subasta pública, para
con el dinero resultante poder cubrir la deuda. En el caso de existir un remanente
una vez saldada la deuda, el remanente es propiedad del antiguo propietario de la
cosa.
En España puede también efectuarse la realización (venta) del bien pignorado, por
conducto notarial.
En el caso de que el deudor cumpla con las obligaciones garantizadas por la
prenda, el acreedor pignoraticio deberá devolverle la posesión de la cosa dada en
prenda, en el mismo estado de conservación y uso que en el que le fue entregada.
Características

 Es convencional: surge entre las partes, no hay prenda legal, ni judicial.

 Es especial: se debe mencionar el importe del crédito y una designación
detallada de la cosa.
 Es un derecho real; se tiene sobre la cosa sin respecto a determinada persona.
 Es un derecho mueble; se ejerce sobre bienes muebles y sobre deudas
activas.
 Es indivisible.
En ocasiones se permite la prenda sin desplazamiento, en donde el poseedor del
bien mueble no es el titular del derecho. En esos casos, para salvaguardar los
derechos de terceras personas, es necesaria la inscripción en un registro público.
 UNIVERSIDAD MARIANO GALVEZ DE GUATEMALA
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
CENTRO UNIVERSITARIO JUTIAPA

Curso: Derecho Civil II

Licda. Astrid Castillo

Estudiante:

Dulce María Carrera Contreras

No. Carné: 5013-15-6051

IV Ciclo

Sección: B
DERECHOS
REALES DE
GARANTÍA
 UNIVERSIDAD MARIANO GALVEZ DE GUATEMALA
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
CENTRO UNIVERSITARIO JUTIAPA

Curso: Derecho Administrativo

Lic. Joaquín Bámaca

Estudiante:

Dulce María Carrera Contreras

No. Carné: 5013-15-6051

IV Ciclo

Sección: B