LOS DERECHOS REALES DE GARANTIA

Definición de Derechos reales de garantía

El nombre de derechos reales de garantía, lo dice: estos derechos surgen a la vida

jurídica en razón de otro derecho, cuyo cumplimiento garantizan. Se llaman así
estos derechos porque van encaminados a asegurar o garantizar un crédito y
tienen una condición jurídica, como es la de ser derechos accesorios, que se
constituyen siempre en relación de dependencia de una obligación principal.

Los derechos reales de garantía asegurar el cumplimiento de una obligación

estableciendo obstáculos para enajenar la cosa que ha de responder
eventualmente ante el titular del crédito o derecho.

Estos derechos nacen de dos supuestos: En primer término la entrega que hace el
deudor al acreedor de una cosa para garantizar el cumplimiento de una obligación
y la retención que el deudor realiza del bien –que sea inmueble- conservando la
posesión, pero facultando al acreedor a la venta dela finca en caso de
incumplimiento.

Para Rafael Rojina Villegas los derechos reales de garantía “son aquellos que
garantizan el cumplimiento del derecho de crédito”.

Para Diego Espín Canovas “son un poder de disposición que garantiza la

obligación asegurada”.

Características de los derechos reales de g arantía:

La accesoriedad: Consiste en que los derechos reales de garantía siguen al objeto

principal que los genera, permitiendo su ejecución. No pueden nacer ni subsistir,
sin un crédito que garantizar.

La suposición de la ausencia del disfrute de la cosa: ya que no autorizan nunca a

su titular para preocuparse el goce y apropiación de los productos.

La provocación a la destrucción de derecho de propiedad: con la finalidad de

pagarse el importe de la deuda por parte del acreedor.

La aseguración de la deuda tanto en sus partes principales como accesorias: los

derechos reales de garantía tienen por finalidad otorgar un poder de disposición
que garantice la obligación principal asegurada y las obligaciones accesorias que
se le adhieran.

Carecen del poder inmediato sobre la cosa, propio de los derechos reales.

Elementos de los derechos reales de garantía:

Elemento objetivo: son fundamentalmente el bien inmueble o mueble que se da

en garantía y la obligación principal.

Elemento subjetivo: está integrado por las personas que intervienen en la

relación jurídica, ya sea hipotecaria o prendaria. Por una parte el acreedor
hipotecario o prendario; y por la otra parte el deudor hipotecario o prendario, o
bien tercero dueño del bien inmueble o mueble dado en garantía a quien se
denomina fiador real.

Elemento formal: tanto la hipoteca como la prenda, con algunas excepciones,

tienen que formalizarse en escritura pública e inscribirse en el registro de la
propiedad.

Extinción de los derechos reales de garantía:

Sobre la base del principio de que la obligación accesoria sigue la suerte de la

principal.

Estas son:

El pago: o sea, el cumplimiento de la obligación o la exacta realización de la

prestación debida al acreedor. Arto. 1390, 1167 código civil.

La compensación: es un modo de extinguir simultánea y hasta la mínima cuantía

de dos obligaciones diversas existentes entre dos personas que recíprocamente
son acreedores y deudores. Arto. 1474 código civil.

La novación: es la extinción de una obligación preexistente, por la creación de

una nueva obligación que sustituye a la primera. La primitiva obligación queda
extinguida y en su lugar surge una nueva que produce los efectos legales. Arto.
1479 código civil.

La confusión: el derecho de crédito requiere para su subsistencia el doble

elemento subjetivo, acreedor y deudor, que resultan vinculados por esa correlativa
situación de existencia y sujeción en que consistan dichas posiciones jurídicas.

La prescripción: la cual es un instituto jurídico que tiene como finalidad a través

del transcurso del tiempo, consolidar una situación jurídica, ya sea convirtiendo un
hecho en derecho, o bien perpetuando una renuncia: o sea, adquirir un derecho o
liberarse de una obligación. Artos. 1170, 1501 y 856 Código Civil. Arto. 296 Código
Procesal Civil y Mercantil. Por la cancelación del gravamen el registrador de la
propiedad a solicitud de la parte interesada, cancelara las inscripciones de
derechos reales sobre inmuebles, con un plazo inscrito, cuando hubieran
transcurrido diez años de vencimiento del plazo o de las prórrogas inscritas.

Definición de Hipoteca

La hipoteca es un gravamen que sujeta un bien inmueble para responder de una

determinada obligación o deuda, sin que el inmueble salga de la posesión de su
propietario.

La hipoteca es un derecho real gravita sobre la finca hipotecada quienquiera que

sea su poseedor. Por esta razón, si la finca es vendida y más tarde no se cumple
la obligación garantiza, el acreedor podrá instar la venta del inmueble, sin que sea
el obstáculo el hecho de que el inmueble pertenezca a persona distinta de la
obligada al pago. Es importante subrayar que quien compra un inmueble
hipotecado asume la carga que pasa sobre el mismo. El artículo 822 del Código
Civil, los define como un derecho real que grava un bien inmueble para garantizar
el cumplimiento de una obligación.

Características de la Hipoteca:

Se trata de un derecho real, accesorio, e indivisible, que tiene su origen en un

contrato solemne sometido a registro y que solo puede recaer sobre bienes
inmuebles debidamente individualizados.

 es un derecho real
 es un derecho accesorio
 es indivisible
 recae solo sobre bienes inmuebles individualizados
 tiene su fuente en un contrato formal
 es un derecho real de realización de valor
 es un derecho de carácter formal o inmaterial
 es un derecho en el cual la prelación o prioridad de rango desempeña un
papel relevante
 derecho de constitución registral

Naturaleza jurídica de la hipoteca

La hipoteca es un derecho real en virtud del cual el titular de un derecho de esta

naturaleza, tiene la facultad de perseguir o de hacer valer su acción frente a
cualquier poseedor o tenedor del bien objeto de la hipoteca.

Efectos de la hipoteca

El acreedor tiene derecho a enajenar o ceder en todo o en parte el crédito

hipotecario.

El acreedor puede promover la venta judicial del bien gravado, en subasta pública,
si al vencerse el plazo de la obligación principal el deudor no cumple; y hacerse
pago con el precio de la venta. Art. 824 CC.

El acreedor puede exigir que se le mejore la garantía cuando disminuya el valor de

la finca hipotecada. Art. 845 CC.

El acreedor tiene derecho de adquirir la cosa en remate judicial. Art. 318 del
Código Procesal Civil y Mercantil.

Elementos del derecho real de hipoteca

Elemento objetivo Son fundamentalmente el bien inmueble que se da en garantía

y la obligación principal.

Elemento subjetivo Está integrado por las personas que intervienen en la

relación jurídica hipotecaria. Por una parte el acreedor hipotecario; y por la otra el
deudor hipotecario, o bien un tercero dueño del bien inmueble dado en garantía a
quien se denomina fiador real.
Elemento formal La hipoteca, tiene que formalizarse en escritura pública e
inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Saldo insoluto de la hipoteca

Al llegar el vencimiento del crédito garantizado con la hipoteca, el acreedor puede

instar la enajenación de la cosa hipotecada, por intervención judicial, pues como
se sabe tanto la garantía pignoraticia, al igual que la hipotecaria, impide la
apropiación de la cosa dada en garantía, y como consecuencia se procede a la
realización del bien, obteniéndose a través del ius distrahendi, que no es más
que la facultad de promover la venta de la cosa hipotecada, y con esta acción se
obtiene el pago del crédito debido.

De tal manera que el saldo insoluto no es más que “aquella deuda no satisfecho
no pagada”. “Un saldo que puede existir al momento de ejecutar un crédito
hipotecario”. En nuestra legislación civil se incluye dicha figura en el artículo 823,
indicando que en el remate de los bienes hipotecados debe suprimirse el saldo
insoluto, como consecuencia de la exclusión de la responsabilidad personal del
deudor, aun cuando haya pacto expreso.

Extensión de la hipoteca

En relación a la cosa hipotecada, la hipoteca se extiende en primer término a la

finca, en el estado en que se encuentra al constituirse el derecho real. Pero no
queda reducida la responsabilidad a la finca en sentido estricto. Se extiende
también a ciertas cosas con ella relacionadas, que empleando la palabra en su
acepción más extensa cabe denominar sus accesorios. De esa cuenta, de
conformidad con el artículo 830 del CC es extensible a lo allí indicado.

Formalidades para constituir la hipoteca:

La hipoteca se puede constituir únicamente mediante escritura pública y para su

validez frente a terceros debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Bienes y derechos no hipotecables

El artículo 838 del CC enumera los bienes que no pueden hipotecarse:

 El inmueble destinado a patrimonio de familia o patrimonio familiar.

 Los bienes adquiridos por herencia, legado o donación, cuando el causante
haya puesto dicha condición, pero ésta no podrá exceder del término de
cinco años.