Tema 29. El derecho de propiedad: concepto legal y tratamiento constitucional.

Facultades
del dominio. Extensión del dominio en sentido vertical. Limitaciones del dominio: las
relaciones de vecindad y las prohibiciones de disponer.

Dº PROPIEDAD: CONCEPTO LEGAL Y TRATO CONSTITUCIONAL

El concepto legal del Dº de propiedad varia con el tiempo: Surge en la época
prerromana cuando los pueblos nómadas se asientan en determinados territorios. En
derecho romano se distingue la propiedad quiritaria propia de los ciudadanos romanos
protegida por la reivindicatio, de la propiedad bonitaria, que por influjo del ius gentium,
permitió titularidades a ciudadanos no romanos, protegida por la acción publiciana,
desapareciendo está dualidad con justinianeano, unificando la propiedad como un
derecho absoluto y libre. En cambio, en derecho germánico predomina la propiedad
colectiva a favor de la tribu o la familia, que en España penetró con los visigodos, y se
plasmó con la propiedad comunal de bosques y montes. En la Edad Media la propiedad
se desintegra en el directo para el señor y el útil para el trabajador, y se vincula la
propiedad a la familia mediante fideicomisos y mayorazgos. Con la revolución
francesa triunfa la concepción liberal de la propiedad, que desvincula la propiedad de
determinadas familias o grupos, liberando la tierra de cargas feudales aboliendo los
mayorazgos, fideicomisos y toda clase de vínculos, que se cristaliza en el Código
napoleónico como un derecho subjetivo real que concentra todas las facultades en una
propiedad absoluta cuyas notas son la unidad, la perpetuidad, la exclusividad y la
ilimitación de sus facultades, influenciando con pocas variaciones al resto de códigos
civiles, entre ellos el español, cuyo art. 348 nos da un concepto legal, enumerando sus
facultades Ius utendi, fruendi i abutendi (derecho de usar, gozar y disponer), siguiendo
la doctrina tradicional individualista de la propiedad: La propiedad es el derecho de
gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas
en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del
animal para reivindicarlo. La Ley 17/2021 ha introducido a los animales definidos en
el preámbulo de la Ley como seres vivos dotados de sensibilidad, con régimen jurídico
propio, lo que no excluye que en determinados aspectos se aplique supletoriamente el
régimen jurídico de los bienes o cosas. La doctrina crítica este art. 348 porque:
- Se refiere a la propiedad, no como derecho, que es lo que regula el CC, sino a la
propiedad como una relación meramente económica.
- Define la propiedad enumerando sus facultades, pero su contenido no se agota con
ellas, que, por otra parte, no son exclusivas de la propiedad, como la de gozar (que
también se da en el usufructo), o la de disponer (en la hipoteca); y, si falta una de estas
facultades, la propiedad no deja de existir, como por ej. la nuda propiedad.
- El sentido individualista del art. 348 no se adecua con la idea actual del derecho de
propiedad, al recoger solo las limitaciones legales del dominio sin tener en cuenta las
limitaciones institucionales, como la prohibición del abuso de derecho y las
limitaciones derivadas de la función social de la propiedad, concepto recogido en
textos legales como la LEF de 1954 o el TRLS de 2015.
Así surgen las tendencias reformistas que reconocen la propiedad privada, pero no como
un derecho ilimitado, y elaborando el concepto jurídico de la función social de la
propiedad que limita el carácter absoluto y exclusivo que tenía el derecho de propiedad
y lo sujeta al bien común limitando la propiedad para conseguir fines colectivos, noción
recogida en el art. 33 CE que dice: 1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y
a la herencia. 2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de
acuerdo con las leyes. 3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por

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causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente
indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes. De este art. junto con
los demás arts. de la CE referidos a derecho de propiedad, podemos deducir las ss.
conclusiones sobre el tratamiento constitucional de este derecho:
A) Se reconoce el Dº a la propiedad privada: que se incluye entre los derechos de los
ciudadanos de la sección 2ª del Capítulo II del Título I, y no entre los derechos
fundamentales de la sección 1ª, por lo que se aparta de la idea liberal de considerar a la
propiedad como un atributo de la personalidad, excluyendo el recurso de amparo su
vulneración, a diferencia de los derechos contenidos en la sección 1ª.
B) Su contenido se delimita por su función social: Las leyes delimitan su extensión
que se subordina al interés general ex 128 CE Toda la riqueza del país en sus distintas
formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general. En cuanto a
la función social la CE se refiere a ella en relación a la propiedad en el art. 45, sobre la
utilización racional de recursos naturales y preservación medio ambiente; en el art. 46,
sobre la conservación y promoción del patrimonio histórico, cultural y artístico; en el
47, sobre el uso del suelo de acuerdo con el interés general impidiendo la especulación.
C) Se respeta el contenido esencial de la propiedad: Como resulta del art. 53.1 CE
cuando dice que los derechos reconocidos en el Capítulo II del Título I, y la propiedad
es uno de ellos, vinculan a todos los poderes públicos. Sólo por ley, que en todo caso
deberá respetar su contenido esencial, podrá regularse su ejercicio. La STC 26.03.1987
dispone que la fijación de su contenido esencial debe incluir la necesaria referencia a la
función social, entendida no como mero límite externo a su definición o a su ejercicio,
sino como parte integrante del derecho mismo. Utilidad individual y función social
definen inescindiblemente su contenido.
D) La delimitación debe hacerse por ley: La STC 26.03.1987 declara que la reserva
de ley de los arts. 33 y 53 prohíbe deslegalizar el contenido del derecho de propiedad o
regularlo por reglamentos o disposiciones extra legem, pero no prohíbe que la Ley se
remita al poder normativo de la Administración para completar su regulación.
E) La expropiación, ex art. 33.3 exige causa de utilidad pública o interés social con
indemnización, conforme a las leyes.

Tendencia actual: Se limita el derecho de propiedad cuando su ejercicio sea nocivo

para la sociedad o para atender a intereses superiores por causa de utilidad pública o
interés social, lo que obliga a distinguir, como hace la STC 26.03.1987, entre distintos
tipos de propiedad con estatutos jurídicos diversos: urbana, agraria, PH…, con sus
propios límites. Así podemos decir que la CE reconoce el derecho de propiedad en su
concepción abstracta, es decir como la situación de poder que atribuye al titular de una
cosa el mayor señorío posible sobre ella, pero, al mismo tiempo, prevé para ella un
contenido variable y determinado para cada clase de bienes por razón de su función
social, que dependerá de la ley especial que regule ese tipo de propiedad. Así, la Ley
17/2021 reconoce en su preámbulo que los animales son, en general, apropiables y
objeto de comercio. Sin perjuicio de ello, la relación de la persona y el animal (sea este
de compañía, doméstico, silvestre o salvaje) ha de ser modulada por la cualidad de ser
dotado de sensibilidad, de modo que los derechos y facultades sobre los animales han
de ser ejercitados atendiendo al bienestar y la protección del animal, evitando el
maltrato, el abandono y la provocación de una muerte cruel o innecesaria

Caracteres: Para la doctrina moderna, atendiendo a estos criterios señala los ss.:
- Generalidad: La propiedad abarca todas las utilidades de la cosa.

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- Exclusividad: Comprende todas las facultades, lo que excluye a toda persona ajena a
su titularidad.
- Abstracción: Es separable de sus facultades, con existencia autónoma respecto de
cada una de ellas.
- Perpetuidad: Su duración es ilimitada a través de sus sucesivos titulares, a salvo las
causas de extinción generales de los derechos reales.
- Independencia: Existe por sí, sin apoyarse en ningún otro derecho.
- Elasticidad: La propiedad puede tener limitaciones, pero cuando desaparecen, recobra
su carácter de generalidad por la su fuerza de su atracción.

FACULTADES DEL DOMINIO

Doctrina moderna: Prescinde de su enumeración por entender la propiedad comprende
todas las facultades posibles sobre la cosa. No obstante, es clasifica la clasificación de
las facultades del dominio que distingue entre:
A) Ius abutendi o de disposición: Es una facultad de todo derecho real, salvo alguna
excepción, como el uso y habitación. La transmisión de todo derecho, salvo pacto, está
sancionada en el art. 1112 Todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación
son transmisibles con sujeción a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario. Como
reconoce la RDG 8.11.2018, como consecuencia del principio del numerus apertus en la
creación de derechos reales y de la elasticidad del dominio, que permite que algunas de
las facultades dominicales se desgajen sin que desaparezca el derecho de propiedad, la
facultad de disponer se puede configurar como un derecho subjetivo autónomo con
eficacia real si se cumplen los requisitos estructurales necesarios. Prueba de ello es
el usufructo con facultad de disponer o la donación con reserva de la facultad
dispositiva. Precisamente, si en este último caso puede desmembrarse del dominio por
vía de «deductio» no debe existir obstáculo para que el mismo resultado se produzca por
vía de «translatio», como ocurre con otras facultades dominicales como es la de
disfrutar y gozar de una cosa «erga omnes». La facultad de disponer comprende:
- Enajenar: Permite transmitir el derecho a título oneroso o gratuito, por actos inter
vivos o mortis causa. No obstante, cabe la inalienabilidad de un modo relativo,
cuando la ley prohíbe la transmisión a determinadas personas o fuera de ciertos límites
(prohibiciones, donaciones inoficiosas, legítimas); o de un modo absoluto, por
disposición legal o voluntaria del propietario, donante o testador (sustituciones
hereditarias). En todo caso, la inalienabilidad sólo está autorizada ex lege dentro de
ciertos límites y nunca a perpetuidad (ej. art. 785 sobre sustitución fideicomisaria).
- Gravar o limitar: Esta facultad es la que origina los derechos reales limitativos del
dominio. Por ella, el dueño se desprende de una o varias de las facultades que lo
integran, transfiriéndolas a un tercero, limitando su derecho al constituir sobre la cosa
otros derechos a favor de terceros. Pero, como la propiedad se presume libre, los
gravámenes o derechos reales son de interpretación restrictiva y las normas exigen su
determinación y prohíben su constitución en contra de intereses protegidos. Así no se
puede gravar una cosa con pacto de indivisión, salvo por tiempo determinado que no
exceda de 10 años ex art. 400, ni tampoco se puede gravar la cosa transmitida en pago
de legítima o de mejora ex arts. 813 y 824.
- Transformar: Supone variar la naturaleza, forma o destino de la cosa y puede verse
limitada por disposiciones como las leyes de propiedad rústica y urbana.
- Destruir: Implica abandonar, aniquilar o inutilizar la cosa. Modernamente se
mantiene una posición restrictiva en cuanto a esta facultad por ser contraria a la
función social de la propiedad o constitutiva de abuso de derecho.
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B) Ius utendi o aprovechamiento: Permite usar la cosa para satisfacer las necesidades
del propietario o destruirla por el uso, cuando es consumible.
C) Ius fruendi o accesión: facultad de disfrute o percepción de sus productos. Art. 353
La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se
les une o incorpora, natural o artificialmente.
D) Exclusión: Impide la intromisión o perturbación causada por extraños en el goce y
uso de la cosa. Sus manifestaciones son:
- Derecho de deslinde y amojonamiento: Art. 384 Todo propietario tiene derecho a
deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La
misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales. 385 El deslinde se
hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos
suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes. 386
Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la
cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde
se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales. 387 Si los
títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la
totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.
- Derecho de cerrar las fincas: Art. 388 Todo propietario podrá cerrar o cercar sus
heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquier otro
modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas.
E) Reivindicación: El propietario puede reintegrarse del poder sobre la cosa o el
animal. El CC regula la acción reivindicatoria en el art. 348.2, ya citado (tema 37).

EXTENSIÓN DEL DOMINIO EN SENTIDO VERTICAL

Si la extensión del dominio a la cosa mueble no tiene dificultades al estar normalmente
determinada por sus contornos, respecto de los inmuebles se originan problemas de
extensión en sentido horizontal, dando lugar al deslinde y a las relaciones de vecindad;
y problemas de extensión en sentido vertical, ofreciendo la doctrina diversas teorías:
A) La tradicional: Para la cual el dominio se extiende ilimitadamente por arriba del
cielo y por abajo hasta el centro de la tierra usque ad inferos et ad sidera.
B) La del espacio común: Defiende que el espacio aéreo y el subsuelo son cosas
comunes, porque no son susceptibles de apropiación: no cabe en ellas el corpus.
C) La dominante: El dominio se extiende por el espacio y subsuelo hasta donde
requiera el interés del propietario en relación al uso que pueda hacer en las condiciones
actuales del arte y de la industria. Teoría consagrada en el CC alemán o suizo.
D) Para Guimerá Peraza: nuestro sistema, más que a la teoría del interés, se adapta a
la división del dominio en 3 grupos: subsuelo, suelo y vuelo, lo que da lugar a una
propiedad por capas. Así, el art. 12. RD Legislativo 7/2015 TRLS dice respecto del:
- Suelo: comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al
estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento,
de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística
aplicable por razón de las características y situación del bien.
- Vuelo y subsuelo: sus facultades alcanzan hasta donde determinen los instrumentos
de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las
limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público.

CC: El art. 350 dice El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que

está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le
convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre
4
Minas y Aguas y en los reglamentos de policía. Destacar que las limitaciones legales
al art. 350 son tan amplias que lo desbordan; así, en cuanto:
A) Al vuelo: El propietario puede hacer obras y plantaciones y hacer suyas las que no
haya hecho por la accesión, ex art. 358, pero, como señala el art. 11.2: La
patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización
efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el
levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos
dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística. Además, hay
que recordar que este derecho no es absoluto:
- El art. 592 no permite al propietario de un fundo cortar por sí las ramas de árboles de
la heredad vecina que invadan su fundo, solo tiene el derecho de reclamar que se
corten, ya que las ramas no son suyas.
- Las ordenanzas municipales y el derecho agrario ponen límites al ius edificandi o
facultad de edificar, y al ius colendi o facultad de realizar plantaciones o siembras,
- La Ley 48/1960, sobre Navegación Aérea, impone a los dueños de los bienes
subyacentes la obligación de soportarla con derecho a ser resarcidos de daños y
perjuicios. Asimismo, se establecen servidumbres a los dueños de terrenos que
circundan aeropuertos y a la altura de sus edificios.
- El propietario no podrá impedir intromisiones en el vuelo cuando se verifiquen a tal
altura que su interés no resulte menoscabado; así, la jurisprudencia admite el paso de
cables eléctricos y telefónicos a determinada altura.
B) Al subsuelo: Si bien el propietario puede hacer obras y excavaciones que le
convengan, la Ley también puede limitar esta facultad. Sin olvidar otras leyes como la
Ley 22/1973, de Minas, que atribuye su propiedad al Estado; el RD Legislativo
1/2001, TRLA, que atribuye las subterráneas al dominio público, o la Ley 16/1985, del
Patrimonio Histórico Español, que impone limitaciones sobre la propiedad de los
objetos de valor histórico y artístico que se encuentren.
Recordar aquí la propiedad volumétrica que, de acuerdo con la RDG 24.02.2007,
nuestro sistema admite no sólo fincas perimetrales terrestres, sino volúmenes
edificables, siempre que exista una perfecta definición de los mismos, lo que permite la
separación entre dominio público y privado siempre que exista una justa causa, y no se
distorsionen los principios hipotecarios, segregando un volumen subterráneo para
configurar una finca independiente totalmente del suelo-vuelo, o bien, si lo que se
quiere es que siga existiendo una vinculación entre ambos elementos, habrá que acudir a
la división horizontal, aplicable a los complejos urbanísticos.

LIMITACIONES DEL DOMINIO

Clases de limitaciones: La función social de la propiedad y su subordinación al interés
general (33 y 128 CE) lleva a que la Ley imponga limitaciones al dominio, como
dispone el art. 348 sin más limitaciones que las establecidas en las leyes; Castán
distingue entre limitaciones genéricas, derivadas del concepto y naturaleza del derecho
de propiedad, y limitaciones específicas, impuestas por la ley o por la voluntad del
transmitente o del propio dueño. También la doctrina clasifica las limitaciones en:

A) Intrínsecas o institucionales: Insistas en la misma naturaleza de la propiedad y

exigen a su titular que se comporte siguiendo unos parámetros consustanciales a este
derecho, que los legisladores y tribunales adaptan a las necesidades de cada momento.
Estas limitaciones configuran su régimen ordinario y determinan hasta donde llega el
5
poder del dueño. Para Albaladejo, constituyen el régimen normal del derecho de
propiedad, no hace falta un acto especial para imponerlos y no hay que probarlos.
1) Tradicionalmente se han señalado:
- El abuso del derecho, que defiende que el Derecho no debe amparar la situación
creada por el titular del derecho que actúa en base a una norma legal, pero que su
ejercicio es contrario a la buena fe, la moral, las buenas costumbres o a los fines
sociales y económicos del Derecho.
- Los actos de emulación: el derecho no debe amparar el ejercicio de un derecho con
culpa o dolo, sin utilidad para sí y causando daños a terceros como por ej. levantar
sobre su edificio una falsa chimenea para quitar vistas al predio contiguo. El art. 7.2
recoge ambas limitaciones La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio
antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su
objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites
normales del ejercicio de un derecho, con daño para 3º, dará lugar a la
correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o
administrativas que impidan la persistencia en el abuso.
- Ius usus inocui: Es el derecho de aprovechar una cosa ajena, usándola por razón de
utilidad –no por capricho-, sin que el dueño sufra perjuicio, en base al aforismo: debes
aceptar lo que no te perjudica y a otro beneficia. Son manifestaciones
consuetudinarias de esta limitación: el espigueo, el pastoreo inocuo sobre suelo baldío,
los aprovechamientos de producciones espontáneas, el paso por terrenos no acotados
ni cultivados, el uso de fuentes privadas para beber. Para Albadalejo, estas prácticas no
son limitaciones de la propiedad ya que están subordinadas a la tolerancia del
propietario que puede suprimirlas cerrando la finca o prohibiendo su uso (348 y 349).
2) En la actualidad: Estas teorías constituyen remedios parciales y están superadas por
la función social de la propiedad del art. 33 CE, que se considera como una limitación
intrínseca necesaria para la armonía social por la cual la propiedad pasa de ser un
derecho absoluto individual a una institución jurídica objetiva y estatutaria,
condicionada y limitada, esto es, que depende de la configuración que le dé la ley en
cada momento según las necesidades sociales, como reconoce las SSTC de 26.05.1987
y 17.03.1994, al decir que contenido esencial de la propiedad no puede hacerse desde la
exclusiva consideración subjetiva del derecho o de los intereses individuales, sino que
debe incluir la necesaria referencia a la función social, entendida, no como mero límite
externo a la definición de su ejercicio, sino como parte integrante del derecho mismo.

B) Extrínsecas: No afecta a la propia esencia de la propiedad; las impone el

ordenamiento jurídico o se dan por concurrir varios derechos incompatibles en su
ejercicio, como las servidumbres; proceden de diversas causas e implican una reducción
del poder del dueño. Para Albaladejo son excepcionales y han de ser probadas, pues la
propiedad se presume libre. La doctrina distingue entre limitaciones:
1) Legales por causa de utilidad o interés público: Además de las limitaciones
administrativas, como por ej. las disposiciones que prohíben o restringen el tráfico de
ciertos bienes muebles (armas, drogas, explosivos…), citamos a continuación las ss.
leyes que contienen limitaciones a la propiedad en interés:
- De la defensa nacional: Recogidas en la LO 5/2005, y en el art. 589 CC.
- De las comunicaciones: Así en materia de navegación, flotación, pesca y salvamento
del art. 553 CC; Ley 8/1972, de autopistas; Ley 16/1987, ordenación transportes
terrestres; Ley 37/2015, de carreteras.

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- Del medio ambiente y espacios naturales: Ley 34/2007, de calidad del aire y
protección de la atmósfera; Ley 22/2011, de residuos y suelos contaminados; Ley
42/2007, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad.
- De la vivienda y urbanismo: RD Legislativo 7/2015, TRLS y las contenidas en la
legislación autonómica sobre la materia.
- Agrario y forestal: Decreto 118/1973, texto Ley de Reforma y Desarrollo Agrario;
Ley 19/1995, de Modernización de Explotaciones Agrarias.
- De las explotaciones mineras: Ley 22/1973, de Minas.
- En defensa del patrimonio histórico, cultural y artístico: Ley 16/1985.
- En protección de las personas con discapacidad: Como las contenidas para eliminar
barreras arquitectónicas en la Ley 15/1995, y en el art. 24 LAU.
- En materia de expropiación forzosa: Alas limitaciones contenidas en los arts. 33.3
CE, 348 CC y Ley de Expropiación Forzosa de 1954.
2) Legales por causa de utilidad o interés privado. Podemos citar:
- Los derechos de tanteo y retracto legales que conceden a sus titulares preferencia
para adquirir una cosa cuando su propietario decide enajenarla, constituyendo límites a
la facultad del propietario de disponer libremente de la cosa objeto de su derecho.
- Las prohibiciones legales de disponer, como la del art. 636 CC en sede donaciones.
- Las derivadas de las situaciones de comunidad, como las de la PH.
- La medianería y las relaciones de vecindad, que luego veremos
3) Voluntarias o convencionales. Distinguimos entre las impuestas por voluntad:
- Del transmitente: Éste puede imponer cualquier limitación al derecho de propiedad
por cualquier título siempre que no sea contraria a la esencia del dominio o esté
prohibida por ley; las más problemáticas son las prohibiciones de disponer.
- Del propietario: Éste puede imponer limitaciones a la propiedad, creando derechos
reales a favor de otra persona o imponiendo derechos personales.

LAS RELACIONES DE VECINDAD

Fundamento: El ejercicio del derecho de propiedad de los dueños de predios
colindantes engendra una problemática por la posible interferencia en el fundo ajeno.
Incluso cuando la propiedad era considerada como el poder más absoluto, la vecindad
impone a los propietarios límites recíprocos.

Concepto: Es el conjunto de normas que limitan el ejercicio del derecho de propiedad

de cada propietario colindante, para evitar el daño o perjuicio al vecino.

CC: Carece de norma general que las regule y las trata dentro de las servidumbres
legales; unas veces establece limitaciones del dominio y otras autoriza la constitución de
un derecho real de servidumbre que ha de ser soportado por la finca gravada, lo que
provoca una cierta confusión con las servidumbres legales.

Diferencias con las servidumbres legales: Hernández Gil señala las ss.:
- Las servidumbres legales colocan a un fundo como dominante y a otro como sirviente;
en las relaciones de vecindad, los fundos están en plano de igualdad y reciprocidad
- Las servidumbres legales necesitan que su constitución sea exigida; las relaciones de
vecindad imponen limitaciones internas, inherentes a los fundos.
- Las servidumbres legales confieren indemnización al dueño de finca gravada y están
sujetas a prescripción; las relaciones de vecindad no confieren derecho a
indemnización ni están sujetas a prescripción.
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Supuestos del CC: Díez Picazo y Gullón señala las siguientes:
1) Las derivadas de deslindes (384 a 387).
2) Las derivadas de edificios ruinosos y árboles que amenazan caerse (389 a 391).
3) Las derivadas del derecho de tránsito, temporal o permanente (564 a 570).
4) Las relativas al régimen de aguas: acueducto, estribo de presa; parada o partidor (552
a 563), por desagüe de los edificios (586 a 588).
5) Las derivadas de la medianería (571 a 579).
6) Las derivadas por razón de luces y vistas (580 a 585).
7) Las relativas a las distancias entre plantaciones y construcciones (589 a 593).
8) La persecución de un enjambre por finca ajena (612).

Efectos por el abuso en las relaciones de vecindad: Art. 1908, responderán los
propietarios de los daños causados:
1.º Por la explosión de máquinas que no hubiesen sido cuidadas con la debida
diligencia, y la inflamación de sustancias explosivas que no estuviesen colocadas en
lugar seguro y adecuado.
2.º Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades.
3.º Por la caída de árboles colocados en sitios de tránsito, cuando no sea ocasionada
por fuerza mayor.
4.º Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin
las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen.
El art. 1908 ampara indemnizar por perjuicios causados en el abuso de las relaciones de
vecindad. El TS declara que aquello que suponga molestia y perturbación, dentro de las
relaciones de vecindad, más allá de lo tolerable debe ser suprimido; el ejercicio del
derecho propio no se puede traducir en perjuicio del ajeno.

CCC: Las regula ampliamente en el art. 546-1 a 14, calificándolas de restricciones a la

propiedad en interés privado, incluyendo las relaciones de contigüidad; el estado de
necesidad para evitar un peligro, inmisiones ilegítimas de humo, ruido, gases…, y las
inmisiones legítimas inocuas.

LAS PROHIBICIONES DE DISPONER

Concepto: Roca las define como las limitaciones o restricciones impuestas al ejercicio
de la facultad dispositiva que normalmente integra el contenido de un derecho subjetivo
y en cuya virtud el titular del mismo no puede válidamente enajenarlo, gravarlo o, en
general, disponer de él, con más o menos amplitud.

Clases: La doctrina señala las siguientes:

1. Por su duración: Pueden ser temporales o perpetuas. En nuestro Derecho, por
imperativo del artículo 785, no se admiten las perpetuas.
2. Por sus efectos: Generales o específicas, según que las prohibiciones excluyan todo
tipo de acto dispositivo o de gravamen o excluyan tan sólo determinados actos.
3. Por su alcance: Absolutas o relativas, según que la imposibilidad de realizar el acto
dispositivo afecte a todos, o sólo a una o algunas personas determinadas.
4. Por su configuración: Expresas, tácitas o presuntas, según se establezcan de forma
clara, o deriven del negocio jurídico sin calificarse expresamente como prohibiciones, o
se puedan inferir de otras circunstancias ajenas al negocio; nuestro Derecho no admite
las presuntas por ir contra el principio de que la propiedad se presume libre.
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5. Por su origen: Como resulta del art. 26 LH, pueden ser:
a) Legales: Establecidas por ley y son eficaces por la presunción de conocimiento de la
Leyes, aunque no estén inscritas, como por ej. el art. 636 …, ninguno podrá dar ni
recibir, por vía de donación, más de lo que pueda dar o recibir por testamento. La
donación será inoficiosa en todo lo que exceda de esta medida.
b) Judiciales o administrativas: Su objeto es asegurar el resultado de un juicio o
expediente y sólo tienen eficacia a través de su anotación preventiva en el RP.
c) Voluntarias: Establecidas por la autonomía de la voluntad y pueden imponerse a
título gratuito u oneroso. El art. 27 LH, con relación a inmuebles, sólo admite la
inscripción y, por tanto, eficacia real, de las prohibiciones impuestas en actos a título
gratuito, pero no las impuestas a título oneroso cuya infracción sólo provoca la
obligación de indemnizar los daños y perjuicios, determinando el art. 27 LH, sin
perjuicio de que con hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su
cumplimiento, como reconoce el art. 57 RH. Para su validez requieren:
- Justa causa: Para la jurisprudencia sólo es eficaz si responde a una razón lícita o
para beneficiar o tutelar a alguien.
- Temporalidad: Son nulas las prohibiciones perpetuas y aún las temporales que
impliquen una vinculación de los bienes más allá del 2º grado, ex art. 785.2: Las
disposiciones que contengan prohibición perpetua de enajenar, y aun la temporal,
fuera del límite señalado en el art. 781, que no pasen del 2 grado o se hagan a favor
de personas que vivan al tiempo del fallecimiento del testador. Para la mayor
doctrina, la prohibición que sobrepase este límite adolece de nulidad, aunque
Lacruz estima que sólo es nula en cuanto al exceso. El CC sólo regula las impuestas
mortis causa, pero la doctrina y la jurisprudencia entienden aplicable la misma regla
que las impuestas inter vivos. En Navarra, las prohibiciones de disponer a título
gratuito tienen un límite superior: 4º llamamiento, optándose por la nulidad parcial
y no total de las que excedan de dicho límite (leyes 224 y 481).
- Accesoriedad: La prohibición es siempre complementaria de otra figura jurídica.
- Reconocimiento legal: El origen último es la Ley, ya sea porque las impone (las
legales) o autoriza a los particulares a establecerlas (las voluntarias).

Efectos: La doctrina señala los ss.:

1. Excluyen los actos dispositivos: Pero no los de mera administración, ni incluso los
que trascienden de la mera administración como segregaciones, agrupaciones, obra
nueva, constitución RPH, aunque las fincas resultantes quedarán sujetas a la
prohibición de disponer, como tiene señalado la DG.
2. Crean una situación jurídica protegida: No constituye ningún derecho real porque
no atribuye ningún derecho subjetivo al afectado, que no podrá transmitir ni gravar;
tampoco es una estipulación en favor de tercero porque la prohibición no tiene
contenido económico ni requiere aceptación del afectado.
3. Su incumplimiento es la nulidad absoluta por regla general: Salvo que la ley, si
la prohibición es legal, o el constituyente de la prohibición, si es voluntaria, hayan
establecido un efecto distinto para el caso de contravención, ex art. 6.3 CC.
4. Es válida la enajenación forzosa de un bien sujeto a prohibición de disponer
voluntaria: En base al principio de responsabilidad patrimonial universal
consagrado ex art. 1911, como declaró la RDG 22.02.1989.
5. Es válida la trasmisión mortis causa de un bien gravado con prohibición de
disponer: Salvo que la prohibición sea complementaria de una sustitución
fideicomisaria o de una cláusula de reversión en las donaciones.

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Reelaborado por Albert Domingo. Notario. Agosto 2015. Septiembre 2019, se ha
rehecho la primera pregunta y reformado las demás. Enero 2021, se ha vuelto a rehacer
la 1ª y 2ª pregunta y resumido. Junio 2021, art. 1908. Septiembre 2021 art. 11 y 12
TRLS y se ha añadido propiedad volumétrica. Agosto 2022

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