EL DERECHO DE PROPIEDAD

Concepto. Los autores antiguos lo definían como “El derecho de usar,

disfrutar, abusar, vindicar y disponer de una cosa corporal, sin más
limitaciones que las impuestas por la ley o la voluntad del transmitente”.
Los pandectistas alemanes consideraban este derecho unitario y abstracto.

Roca Sastre la define como “el derecho real que atribuye a su titular el poder
o señorío más amplio posible sobre una cosa corporal, dentro de los límites
institucionales, con carácter plenamente autónomo, perpetuo (en principio)
elástico y, en parte, de contenido discriminable”. Y albaladejo como “el poder
jurídico pleno sobre una cosa en virtud del cual ésta queda sometida directa
y totalmente a nuestro señorío exclusivo”.

Derecho constitucional a la propiedad privada. La Constitución reconoce

la propiedad privada como un derecho constitucional en el artículo ‍33, que
establece: 1. «Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
Se regula en el título ‍ii del libro ‍ii del Código Civil (artículos ‍348 ‍a ‍391).

3. Concepto legal: el artículo ‍348 del Código Civil. El Código Civil,

siguiendo el código napoleónico, establece en el artículo ‍348: «La propiedad
es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las
establecidas en las leyes.
El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para
reivindicarla».

Contenido.
1.- Facultades de libre disposición. Comprende tanto enajenar el derecho
inter vivos o mortis causa y gravarlo (desprenderse de alguna de las
facultades por cesión a otro).
2.-Facultades de libre aprovechamiento. Emplear la cosa para satisfacer
las necesidades del propietario, mediante uso, disfrute y abuso o consumo.
3.- Facultades de exclusión. Impedir la perturbación causada por personas
extrañas en el goce y utilización de la cosa, mediante las acciones de deslinde
y reivindicación.

LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD

El derecho de propiedad ha seguido concepciones individualistas (propiedad
privada) y socialistas (propiedad colectiva). Recientemente aparece como
concepción intermedia la de la función social, que propugna que la propiedad
tiene que cumplir una función social.
Su proclamación máxima se efectúa en el art. 33.2 CE “La función social de
estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes”.
El Código Civil no hace mención alguna a la función social de la propiedad.
Toda la regulación de la misma está dominada por una concepción
individualista.
Fuera del Código Civil, algunas normas recogieron la teoría de la función
social del derecho de propiedad, pero su proclamación máxima se hace en el
artículo ‍33 de la Constitución, cuando, tras reconocer el derecho a la
propiedad privada y a la herencia, dispone: «La función social de estos
derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes» (apartado ‍2).
Pero dichas leyes tendrán que respetar el contenido esencial del derecho de
propiedad, tal y como ordena el artículo ‍53 de la Constitución, que consiste
en aquellas facultades necesarias para que el derecho sea reconocible como
perteneciente a su categoría y sin las cuales pasa a pertenecer a otra
categoría.

-Se manifiesta en otros preceptos CE. Ejemplos. 128CE. Toda la riqueza

del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está
subordinada al interés general. 45CE. Los poderes públicos velarán por la
utilización racional de todos los recursos naturales, con el fin de proteger y
mejorar la calidad de la vida y defender y restaurar el medio ambiente,
apoyándose en la indispensable solidaridad colectiva.

-Conclusión: la propiedad es un derecho subjetivo, pero no desconoce su

función social, que se traduce en una abundante cantidad de límites y
limitaciones.
La función social se traduce en límites y limitaciones, que se examinan en
el epígrafe siguiente.

LIMITACIONES DE UTILIDAD PÚBLICA Y UTILIDAD PRIVADA

348. La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más
limitaciones que las establecidas en las leyes.
I. Limitaciones de utilidad pública

1.- Contenidas en el CC. En interés de:

-Defensa nacional. 589. No se podrá edificar ni hacer plantaciones cerca de

las plazas fuertes o fortalezas sin sujetarse a las condiciones exigidas por las
leyes, ordenanzas y reglamentos particulares.
-Seguridad de las personas y cosas. 389. Si un edificio, pared, columna
o cualquiera otra construcción amenazase ruina, el propietario estará
obligado a su demolición, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su
caída. Si no lo verificare el propietario de la obra ruinosa, la Autoridad podrá
hacerla demoler a costa del mismo. 390. Cuando algún árbol corpulento
amenazare caerse de modo que pueda causar perjuicio a una finca ajena o
a los transeúntes por una vía pública o particular, el dueño del árbol está
obligado a arrancarlo y retirarlo; y si no lo hiciese, se hará a su costa por
mandato de Autoridad.
-Navegación, flotación, pesca y salvamento. 553. Las riberas de los ríos,
aun cuando sean de dominio privado, están sujetas en toda su extensión y
sus márgenes, en una zona de 3 metros, a la servidumbre de uso público en
interés general de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento.

2.- Contenidas en leyes administrativas. Ley de Montes de 2003, Texto

Refundido de la Ley de Aguas de 2001, Ley de Costas de 1988, RDL 1/2015
TRLS, cuyo art. 11.1 dispone que “El régimen urbanístico de la propiedad del
suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los
términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y
urbanística”.
II. Limitaciones de utilidad privada Derechos de tanteo y retracto (otros
temas), prohibiciones de disponer, relaciones de vecindad.

-PROHIBICIONES DE DISPONER
a) Concepto. Restricción impuesta a la facultad dispositiva de un derecho
subjetivo. Respecto a la propiedad, restricción a la libre enajenación,
gravamen o celebración de NeJ obligacionales que reduce el régimen normal
de libertad que corresponde al propietario.

Asimismo, poseen un doble aspecto: 1restringen facultades al titular de la

cosa; 2constituyen una situación jurídica secundaria para el beneficiado por
ellas, que le permite destruir las situaciones jurídicas nacidas en caso de
disposición del derecho.

b) Clases.
-Por su duración. Temporales o perpetuas. 785, si bien en nuestro derecho
por imperativo del art. 785 del Código Civil, no se admiten más que las
prohibiciones temporales.
-Por sus efectos. Plenas, que incluyen todo acto dispositivo o de gravamen
de carácter voluntario o inter vivos; o menos plenas, que incluyen menos
(prohibiciones voluntarias).
-Por su configuración. Expresas; tácitas, que se derivan de las cláusulas
del NeJ o las normas legales aunque no bajo esta denominación, p.ej.,
“procederá la resolución del negocio en caso de enajenación por el
adquirente”; presuntas, que se infieren de otras circunstancias (NO
aceptadas en nuestro ordenamiento porque se presume cosa libre de cargas).
-Por su origen (26LH)

1) Legales. Las establecidas por la Ley, con plena eficacia ex lege aunque
no se inscriban en virtud de la presunción de conocimiento de las Leyes.
2) Judiciales o administrativas. Las establecidas por resolución judicial o
administrativa, con eficacia condicionada a su anotación preventiva en el RPr.
3) Voluntarias. Las establecidas por autonomía de la voluntad, y por ello,
pueden ser impuestas en actos a título gratuito o en actos a título oneroso.

Efectos.
-Restringen el poder de disposición sin privarlo totalmente. Excluyen la
realización de actos dispositivos (transmisión, renuncia abdicativa o traslativa
o constitución de derechos reales limitados y gravámenes), pero no los de
administración ordinaria (percepción de frutos, actos ordinarios de utilización
y aprovechamiento) ni extraordinaria que no constituyan una limitación del
derecho (segregaciones de la finca, divisiones, agrupaciones, obras nuevas…
aunque las fincas resultantes también están sujetas a la prohibición).
-Crean una situación jurídica protegida. No es: 1estipulación a favor de
tercero a que se refiere el art. 1257. 2 del CC, porque no tiene contenido
económico y no requiere aceptación por el favorecido por ella; tampoco
constituye 2derecho real porque no atribuye ningún derecho subjetivo al
beneficiado por ella, que tampoco puede disponer de la misma.
-Su incumplimiento supone nulidad, salvo que se prevea un efecto distinto
(6.3). P.ej., prohibición de disponer la vivienda habitual por el propietario
casado sin consentimiento de su consorte produce anulabilidad, 1.320).
-No impiden la realización de actos dispositivos forzosos sino tan sólo los
actos voluntarios de transmisión inter-vivos.

ACCIONES QUE PROTEGEN EL DOMINIO. LA ACCIÓN

REIVINDICATORIA

Acciones protectoras. Reivindicatoria, declarativa y negatoria.

I. La acción reivindicatoria

Concepto y regulación legal. 348. “El propietario tiene acción contra el

tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”. El TS la define como
“Aquella que se ejercita por el propietario no poseedor contra el poseedor no
propietario”. La doctrina la define como la “Acción real que compete al dueño
de la cosa contra el poseedor de la misma para que se le restituya dicha cosa
con sus frutos, accesiones y abono de menoscabos”

2.- Naturaleza jurídica. Real (defender la titularidad de una cosa),

ejercitable erga omnes (contra cualquier persona que la posea
indebidamente), declarativa (se declare que el demandante es propietario),
de condena (se condene al demandado a la restitución de la cosa con sus
frutos, accesiones y abono de menoscabos).

3.- Requisitos.
-Actor. Que se justifique su derecho de propiedad.
-Demandado. Que sea poseedor o tenedor.
-Cosa. Que se acredite su identidad, que se compruebe que la cosa reclamada
es sobre la que el actor tiene propiedad)

1º Condiciones relativas al actor.

Legitimación. Puede reivindicar quien alegue ser dueño de la cosa (no la
posesión), sea pleno y único, nudo propietario, comunero actuando en
beneficio de la comunidad o cónyuge en beneficio de la sociedad de
gananciales, o titular bajo condición resolutoria o a término (LACRUZ
BERDEJO). Rige la presunción del art. 38 LH (el TS entiende ejercitada la
acción de nulidad implícitamente al entablar la reivindicatoria).
Prueba del dominio, pues es preciso justificar la propiedad de los bienes
reclamados, ya fundándolo en un título legítimo de dominio o en la posesión
constante durante el plazo marcado para la prescripción ordinaria o
extraordinaria.

2º Condiciones relativas al demandado. Debe poseer la cosa de forma

actual e indebida.
-Actual. ¡Problema! Si actual en el momento de la demanda pero transmitida
durante el proceso, éste acabará determinando imposible la restitución e
imponiendo indemnización.
-Indebida. Cuando posea sin título que justifique su posesión. Si
efectivamente tiene título, de carácter obligacional (arrendamiento) o
derivado de un ius in re aliena (derecho real sobre cosa ajena; usufructo) y
trae causa del reivindicante o alguno de sus anteriores causantes, no procede
la reivindicatoria sino las acciones recuperatorias propias de la relación que
le ligue con el propietario.

3º Condiciones relativas a la cosa. Que sea corporal, concreta y

determinada, o bien una universalidad de hecho, p.ej., establecimiento
mercantil. Habrá de ser identificada, fijando la situación, cabida y linderos de
la finca a efectos de probar que el predio reclamado es el mismo que el de
titularidad del actor.

4.- Efectos. Declaración del derecho de propiedad del reivindicante y

condena del demandado a la restitución de la cosa con sus frutos, accesiones
y abono de menoscabos (dependerán de varias circunstancias, entre ellas la
buena o mala fe del poseedor, arts. 451 a 458) y, en su caso, con las
indemnizaciones que procedan.
Todo lo que hasta ahora hemos expuesto se refiere a los bienes inmuebles,
respecto a los bienes muebles, estos presentan caracteres poco propicios
para el ejercicio de la acción (difícil identificación, el propietario no suele tener
el título de adquisición…) aunque en teoría es posible.

II. La acción declarativa

Sus requisitos son los mismos que los de la acción reivindicatoria, pero su
finalidad no es recuperar la cosa (de la cual el propietario no ha sido todavía
desposeído) sino obtener la declaración de que el actor es propietario,
acallando a la parte contraria que discute o se atribuye ese derecho.
La acción declarativa exige la prueba del dominio por el actor y la
identificación de la cosa en iguales términos que la acción reivindicatoria,
pero no que el demandado se halle en su posesión. La legitimación pasiva
corresponde, pues a los que nieguen o contesten simplemente el derecho de
aquél.

III. La acción negatoria

1.-Concepto. No regulado en CC, regulación doctrinal, en la que se ha

evolucionado de una concepción restrictiva que la limitaba a la defensa frente
a las servidumbres ficticias, a una concepción amplia que la configura como
la acción que corresponde al propietario contra todo tipo de perturbaciones
no posesorias dirigidas contra su derecho.

2.- Requisitos.
-Que el actor justifique su derecho de propiedad.
-Que pruebe la perturbación que el demandado le haya causado en el goce
de su propiedad. No siendo necesario que pruebe la ilegitimidad de la
perturbación puesto que es principio general que la propiedad se presume
libre.

3.-Efectos. 1Cese de la perturbación indebida; 2posible adopción de medidas

precautorias para evitar otras perturbaciones; 3en su caso, responsabilidad
civil por el hecho ilícito de la perturbación, con la consiguiente obligación de
indemnizar.
LAS RELACIONES DE VECINDAD

Concepto. Limitaciones al contenido de la propiedad inmobiliaria que, por

exigencias de una ordenada convivencia, se establece en interés de las
propiedades contiguas y de los que disfrutan de ellas, que las sufren
recíprocamente.

1.- Construcción doctrinal. Teorías:

1º De la prohibición de los actos de emulación. Han de prohibirse los
actos realizados con ánimo de perjudicar al vecino. Esta teoría ha quedado
desbordada por insuficiente.

2º De la prohibición de los actos de inmisión. Han de prohibirse los actos

en el propio fundo que envíen directamente sustancias de cualquier género
sobre el fundo vecino. Crítica: hay envíos indirectos que no deben permitirse
siempre, p.ej., humos excesivos por fuego.

3º De la normal tolerancia. Han de prohibirse todos los influjos que se

inicien directamente en el fundo vecino, y deben permitirse los que comienzan
en el fundo del que los realiza y prosiguen en el del vecino, siempre que no
sean nocivos a las personas o cosas en medida superior a la normal
tolerancia. Crítica: ¿cómo apreciarlo?

4º Del uso normal. Se permite el ejercicio de los derechos según su destino

natural y de modo normal, siempre que no causen al resto daño apreciable.
Crítica: ¿cómo apreciarlo?

2.- Regulación en el ordenamiento jurídico. El Código Civil no contiene

una disciplina global de las relaciones vecinales. Con carácter general se
puede deducir del art. 7.2.Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio
antisocial del mismo. Sin embargo, tanto la doctrina como la jurisprudencia
la inducen de los artículos ‍590 y 1908 del Código Civil:

1.908. Responderán los propietarios de los daños causados por: 1explosión

de máquinas que no hubiesen sido cuidadas con la debida diligencia, y la
inflamación de sustancias explosivas que no estuviesen colocadas en lugar
seguro y adecuado; 2humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a
las propiedades [DÍEZ PICAZO: parece recoger la teoría de las inmisiones];
3
caída de árboles colocados en sitios de tránsito, cuando no sea ocasionada
por fuerza mayor; 4emanaciones de cloacas o depósitos de materias
infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que
estuviesen.

590. Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos,
cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de
materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que
por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las
distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las
obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones
que los mismos reglamentos prescriban.
-Supuestos recogidos por la interpretación conjunta de ambos preceptos:

*Incumplimiento de exigencias del 590 con perturbación que rebasa la

normal tolerancia. Se impondrán éstas e indemnización por responsabilidad
extracontractual.
*Cumplimiento de exigencias del 590 con perturbación. Se impondrán
medidas complementarias e indemnización por responsabilidad
extracontractual.
*Incumplimiento de exigencias del 590 sin perturbación. Se impondrán éstas.
Pueden solicitarse por acción negatoria autónoma o en el marco de acción
resarcitoria y a pesar de que ésta no se estime.

-Ejemplos de limitaciones al derecho de propiedad por relaciones de

vecindad. Servidumbre natural de aguas, paso forzoso para construir o
reparar un edificio, medianería, normas sobre luces y vistas entre predios
contiguos, preceptos sobre desagüe de los edificios, distancias que deben
guardarse entre construcciones y plantaciones.

El TEDH, en la sentencia del caso López Ostra contra España (1994),

fundamentó la prohibición de las inmisiones en el derecho a la inviolabilidad
del domicilio, en el sentido de que los humos, ruidos y olores que despedía
una fábrica hicieron inhabitable la vivienda de la demandante y la obligaron
a mudarse a otra vivienda, lo que violaba su derecho a la inviolabilidad
domiciliaria.