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Tema-2-Do-Civil-Patrimonial-II.pdf
Apuntes asignatura completa

3º Derecho Civil Patrimonial II

Grado en Derecho

Facultad de Derecho
Universidad Pablo de Olavide

Reservados todos los derechos. No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su
totalidad.
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Tema 2. LA PROPIEDAD.

1. NOCIÓN Y CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD

1.1. Aproximación al concepto de propiedad. Perfiles históricos

El CC atribuye al propietario el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones
que las establecidas en las leyes (art. 348.1). Es una definición muy amplia del derecho de
propiedad. Siguiendo la explicación del Prof. LÓPEZ y LÓPEZ, podemos definir el derecho de
propiedad como aquel derecho subjetivo que permite a su titular extraer la más amplia

Reservados todos los derechos. No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
utilidad económica de su objeto que el ordenamiento permita.

Caracteres de la propiedad en la época de la codificación. Bajo estas coordenadas, la

propiedad privada podía definirse como el derecho más amplio posible que permite a su titular
todas las utilidades económicas sobe la cosa sin necesidad de cooperación de otros sujetos. De
aquí derivan dos notas esenciales del derecho de propiedad:

 Exclusividad: Indica que el propietario no necesita de la cooperación de otros sujetos para

el disfrute de la cosa, quienes deben abstenerse de perturbar el ejercicio de facultades del
propietario
 Plenitud: Indica una idea que ya se ha expresado anteriormente: el propietario dispone de
un amplio abanico de facultades que le permiten la obtención de todas las utilidades
económicas de la cosa.

1.2. Perfiles constitucionales del derecho de propiedad

La Propiedad en la CE. La CE reconoce y garantiza el derecho a la propiedad privada en su

art.33, pero no lo coloca en los “DDFF y libertades públicas”, que son aquellos que gozan de un
régimen de garantía plena, sino entre los derechos y deberes de los ciudadanos. Esta
colocación responde al declive de la vieja ideología de atribuir a la propiedad un carácter
inherente a la persona como atributo propio de su personalidad. Por otra parte, la CE reserva a
las leyes ordinarias en este mismo precepto la tarea de delimitar el contenido del derecho de
propiedad de acuerdo con su función social.

Art. 33 CE. Derecho a la propiedad privada. Función social:

1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad
pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con
lo dispuesto por las leyes».

El 2º precepto constitucional de referencia que no puede perderse de vista, por mucho que los
tiempos actuales se empeñen en hacerlo, es el art.128, en cuyo párrafo 1º se ordena la
subordinación de toda la riqueza del país en sus distintas formas al interés general y en el que
se permite, en el párrafo segundo, la intervención de empresas cuando así lo exigiere el interés
general.

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Art. 128 CE. Función pública de la riqueza:

1. Toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está
subordinada al interés general.
2. Se reconoce la iniciativa pública en la actividad económica. Mediante ley se podrá reservar
al sector público recursos o servicios esenciales, especialmente en caso de monopolio, y
asimismo acordar la intervención de empresas cuando así lo exigiere el interés general.

Debe leerse junto con el art. 33 (garantía institucional de la propiedad privada), y también
junto con el art. 38 (garantía institucional de la libertad de empresa), de modo que por muy
intensa que sea la estatalización ésta siempre deberá dejar un margen de disfrute de la
propiedad a los particulares y permitir la iniciativa privada en la economía (LÓPEZ y LÓPEZ).

Reservados todos los derechos. No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
La propiedad privada aparece hoy en día definida por sus perfiles constitucionales, los cuales
son básicamente: la presencia de una dimensión comunitaria (función social) y no
exclusivamente individual, la existencia de una garantía expropiatoria, la necesidad de que la
ley respete su contenido esencial y el imperativo de que la institución de la propiedad exista
(garantía institucional de la propiedad).

 Dimensión comunitaria. Función social

Como tendremos la oportunidad de estudiar con cierto detalle en el siguiente epígrafe, «la
propiedad obliga». No nos vale ya en modo exclusivo el viejo art. 348.1 CC, en el que las
limitaciones al derecho de propiedad se conciben más bien en una clave libertaria en cuanto
limitaciones establecidas en nombre de la propiedad privada y al objeto de ordenar los
derechos de los singulares propietarios. Tal y como declarara con gran expresividad el italiano
RODOTÀ, uno de los más importantes estudiosos europeos en esta materia, «las funciones que
derivan del derecho de propiedad se atribuyen al particular no en cuanto individuo, sino en
cuanto miembro de la comunidad nacional».

El art. 33 CE alude no sólo a un aspecto individual sino también a una dimensión comunitaria
del derecho de propiedad, la cual debe entenderse mediante el siempre difícil concepto de la
«función social». No existe una definición legal de la función social, pero sí encontramos una
referencia muy precisa en la Exposición de Motivos de la Ley de Reforma Agraria en Andalucía
(Ley 8/1984), donde se expresa que la función social de la propiedad supone la incorporación
de la perspectiva del deber al derecho subjetivo, el deber modaliza su ejercicio; ejercicio que
se aboca a la búsqueda de un logro social, que al mismo tiempo preserve el ámbito de poder
del titular.

Así el reconocimiento constitucional de la propiedad privada no se hace en términos absolutos

e ilimitados, puesto que la propiedad, en la arquitectura que diseña la Constitución, acarrea
deberes sociales para el titular del derecho. ¿Cuáles son estos deberes? Son los derivados de
las leyes. Estos deberes, precisamente, integran la función social de la propiedad. Sin embargo,
por cuanto se trata de un concepto jurídico indeterminado, su contenido debe establecerse
caso por caso en atención a cada estatuto de la propiedad. Es por esta razón, por tratarse de
un concepto jurídico indeterminado de difícil fijación con carácter a priori, por lo que WURZEL
lo caracterizó como un «concepto válvula». Las técnicas de las que puede valerse el legislador
para dar cauce a la función social son muy variadas. Pueden consistir en suspender o suprimir
la atribución al propietario de determinadas facultades, en la fijación de una serie de

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condiciones para el ejercicio de las facultades atribuidas por la ley, en el establecimiento de

obligaciones y cargas legales, etc. Pero siempre deberán respetar, como luego se verá, el
contenido esencial del estatuto de propiedad en cuestión.

Ejemplo 1: María es propietaria de una finca rústica situada en una zona inculta. La propiedad
rústica de acuerdo con la función social está sujeta a una serie de deberes que no son los
mismos que tiene el propietario de un solar urbano. Además, estos deberes no serán iguales
dependiendo de dónde se encuentre la finca. En este caso no existe el deber de cultivar, pero si
la finca está situada en una zona de aprovechamiento agrícola, dependiendo del volumen de
hectáreas, sí existe dicho deber. ¿Y si la finca está situada en un lugar por el que pasará el AVE?
Evidentemente, en este último caso la finca estará sometida a la expropiación forzosa, con las
garantías establecidas por la ley (debe pagarse una indemnización adecuada), de modo que,
por mucho que la propietaria esté apegada a su finca o incluso la misma constituya su medio
de vida por ser agricultora, su derecho individual decaerá frente al interés general.

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Ejemplo 2: Bertín es propietario de una finca urbana. El estatuto de la propiedad urbana es
diferente y también aquí serán más o menos intensos los deberes dependiendo de la naturaleza
de la finca, de su ubicación y de otros factores. Si es un solar urbano, existe el deber de edificar
en el plazo establecido por la ley. Si la construcción está situada en la costa, debe respetar las
distancias establecidas en la legislación de costas, si se quiere construir cerca de la carretera
deberán respetarse los límites establecidos en la ley, etc.

Ejemplo 3: Carmela ha comprado una fabulosa moto BMW 1200 cuyo escape tiene una
catalizador que reduce ruidos y contaminación de gases, pero quiere suprimirlo y sustituirlo por
otro que permite una sonoridad deportiva pero que es doblemente contaminador y tres veces
más ruidoso. El legislador, de acuerdo con la función social, con el fin de proteger el
medioambiente, puede limitar, y de hecho lo hace, los niveles de sonoridad y contaminación de
los vehículos a motor. Por mucho que Carmela no lo entienda su moto no puede emitir gases ni
ruido por encima de un determinado nivel.

Por cuanto se ha visto, sabemos que las leyes pueden imponer —la Constitución lo autoriza—
a las diversas categorías de propietarios, respecto de ciertos bienes y en función de la
naturaleza y del rendimiento social de los mismos, el cumplimiento de determinados objetivos
o deberes, los cuales están dirigidos a la consecución de intereses diferentes a los de los
propietarios. Cuando esto ocurre nos encontramos básicamente ante una contraposición entre
un aspecto individual, el del propietario, y otro social, el de la comunidad. ¿Es ilimitada esta
habilitación para establecer límites y deberes? Si así fuera, si esta posibilidad fuera ilimitada,
nos encontraríamos entonces también ante la posibilidad teórica de que el poder político
estatalice la totalidad de los bienes privados y ya sabemos que esto no puede ser así. Del
mismo modo que el poder político no podría estatalizar toda la propiedad, sin subvertir el
régimen constitucional, tampoco puede suprimir todas las facultades de un determinado
estatuto propietario, sino que debe dejar a los titulares una parcela razonable de utilidad
individual. La pauta la marca la necesidad de que el legislador respete el «contenido esencial»
del derecho constitucional sobre el que se establezcan limitaciones, tal y como exige el art.
53.1 CE.

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LEER LAS SENTENCIAS SOLO SI TE INTERESA.

STC 37/1987, de 26 de marzo. Recurso de inconstitucionalidad contra la Ley 8/1984 de

Reforma Agraria en Andalucía. Esta sentencia constitucional tuvo una importancia especial
pues abordó unos pocos años después de la promulgación de la Constitución la cuestión de la
función social del derecho de propiedad. La referida ley contemplaba en su art.1º, párrafo 2º,
el cumplimiento de la función social de la tierra como uno de los principios inspiradores y

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fijaba para su consecución una serie de módulos para el mejor aprovechamiento de la tierra y
de sus recursos. Frente al incumplimiento de la función social de la propiedad de la tierra,
entre otras consecuencias, preveía la expropiación del dominio o del uso de las fincas. El
recurso de inconstitucionalidad promovido por cincuenta y tres Senadores, en relación la
función social, se fundaba en una posible violación de la reserva de ley del art. 53.1 CE. El TC
asevera en esta emblemática sentencia, entre otras cuestiones, que (i) el derecho subjetivo de
propiedad cede para convertirse en un equivalente económico cuando el interés de la
comunidad legítima la expropiación, (ii) quela Constitución no recoge una concepción
abstracta de la propiedad como derecho sometido únicamente a las limitaciones generales
que las leyes impongan, (iii) que la función social es un elemento estructural de la propia
definición del derecho de propiedad privada, y (iv) que la propiedad no está integrada sólo por
un haz de facultades del propietario, sino también por un conjunto de deberes y obligaciones.

STC 93/2015, de 14 de mayo de 2015. Recurso de inconstitucionalidad contra el art. 1 y

Disposición Adicional segunda del Decreto-ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar
el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda (Andalucía). De nuevo el TC debe resolver
sobre una cuestión atinente a la función social del derecho de propiedad. Tal y como
explicamos al margen del texto, el referido Decreto ley andaluz, convalidado por Ley del
Parlamento de Andalucía (Ley 4/2013), estableció ciertas medidas para asegurar el
cumplimiento de la función social de la vivienda. Son objeto del recurso de
inconstitucionalidad el art. 1 del Decreto ley 6/2013 por el que se da nueva redacción a los
arts. 1.3,25 y 53.1.a) de la Ley 1/2010, de 8 de marzo, reguladora del derecho a la vivienda en
Andalucía, y su Disposición Adicional 2ª, en el que se establecen una serie de medidas para
asegurar el derecho a una vivienda digna y en el que se prevé, para tal fin, que las personas
físicas y las familias afectadas por un lanzamiento de la vivienda tras un proceso de ejecución
hipotecaria puedan continuar ocupando su vivienda gracias a la expropiación temporal del uso
de la misma a la entidad bancaria ejecutante o la persona jurídica que resulte propietaria tras
la subasta del inmueble. Los motivos del recurso son, básicamente, los siguientes: (1) Falta de
competencia de la Comunidad Andaluza para la aprobación de un decreto-ley sobre la
propiedad. (2) Falta de justificación de la situación de urgencia para regular mediante decreto-
ley. (3) Vulneración del principio de reserva de ley en materia de propiedad. (4) Vulneración
del contenido esencial del derecho de propiedad. El TC acoge el primer motivo y declara la
inconstitucionalidad de los mencionados preceptos del Decreto-ley impugnado. Se considera
que la norma autonómica impugnada invade la competencia estatal, primero, porque
introduce un nuevo mecanismo que rompe el carácter coherente de la acción pública estatal
en la materia de vivienda y, segundo, porque constituye un obstáculo significativo para la
eficacia de la acción política económica del Estado disciplinada en su propia ley (v.gr. Ley
1/2013).Esta sentencia no ha estado exenta de polémica, como atestiguan las voces
discordantes que en la doctrina se han pronunciado al respecto y el propio voto particular de
tres Magistrados del TC (Adela Asúa Batarrita, Encarnación Roca iTrías y Juan Antonio Xiol
Ríos). En verdad, los argumentos suministrados por la sentencia para sostener la
inconstitucionalidad de la norma autonómica impugnada son más bien pobres y no pasan de

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una mera comparación entre las acciones emprendidas por del Decreto-ley andaluz y la Ley
estatal, pero esta comparación se realiza en un plano superficial, el de la eficacia política y
económica de legislación estatal, y no en el sustancial, esto es, no se analiza si las medidas
previstas por la norma autonómica son proporcionadas y adecuadas al fin que persiguen, único
análisis lógico-jurídico en el marco del mandato de la función social de la propiedad. Tal y
como resaltan los Magistrados discrepantes, sorprende incluso que el TC rechace la aplicación
a este caso de la doctrina contenida en la STC 37/1987 sobre la función social de la propiedad.

 Garantía expropiatoria

Una consecuencia de dicha dimensión comunitaria es la realidad de que toda propiedad está
sujeta a la expropiación forzosa por causa de utilidad pública. Pero al mismo tiempo el
reconocimiento y la garantía constitucional de la propiedad privada significan que dicha

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expropiación no se puede realizar mediante la ablación sin más del derecho individual, lo cual
sería una burda confiscación, sino que será admitida cuando existan intereses generales que
así lo exijan, se respeten los requisitos establecidos en las leyes y se pague una indemnización
al propietario.

Los requisitos constitucionales de la expropiación son:

1. La presencia de una causa de expropiación (causa expropiandi), esto es, que exista una
utilidad pública o interés social; por ejemplo, la construcción de una carretera, un puente,
una red ferroviaria, la necesidad de reordenar un espacio urbano, etc.

2. La realización mediante la correspondiente indemnización siendo necesario que exista un

equilibrio proporcional entre la valoración económica y la cuantía de la indemnización.

3. La obligatoriedad de que la expropiación se realice de conformidad con lo dispuesto en las

leyes, lo que supone, en definitiva, que se haga con respeto y sumisión a normas generales
de procedimiento legalmente establecidas, esto es, que exista un procedimiento
administrativo dirigido a la expropiación con todas las garantías legales.

Tal y como ha establecido el Tribunal Constitucional en más de una ocasión, el concepto de

expropiación que se encuentra en el art. 33.3 CE debe entenderse como la «privación singular
de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos acordada
imperativamente por los poderes públicos por causa justificada de utilidad pública o interés
social, siendo distintas a esta privación singular las medidas legales de delimitación o
regulación general del contenido del derecho» (STC 204/2004, 18 noviembre).

 Contenido esencial. Reserva de ley

El mandato del art. 53.1 CE exige que los derechos reconocidos en el Cap. II del Tít. I de la CE
sólo podrán ser regulados por ley (reserva de ley) y qué ésta en todo caso deberá respetar su
contenido esencial. Este mandato incluye también el derecho de propiedad (art. 33.2 CE). No
se puede contemplar un concepto unívoco de propiedad, puesto que no se puede hablar de un
tipo abstracto único para el derecho de propiedad. Por esta misma razón, no podemos hablar

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de un único contenido esencial referido a la propiedad, sino mas bien de una pluralidad de
contenidos esenciales de la propiedad.

Las leyes no podrán, en esencia, establecer deberes ilimitados para el propietario hasta el
punto de que desdibujen el derecho o hagan desaparecer las facultades que permiten la
utilidad individual por el propietario.

Imperativo de que la institución de la propiedad exista (garantía institucional de la

propiedad). La garantía de la propiedad privada del art.33 CE comprende tanto la garantía
individual del propietario, donde se protege su derecho subjetivo frente al poder público,
como la garantía de la propia institución de la propiedad privada (el legislador no puede
disponer del núcleo esencial del derecho de propiedad, es decir, de las facultades esenciales
del derecho de propiedad).

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1.3. Contenido del derecho de propiedad

 Extensión del dominio

La propiedad inmobiliaria se extiende horizontalmente en el ámbito de los propios confines y

verticalmente hasta la altura y la profundidad que permitan las leyes.

En el Derecho romano la extensión del dominio era ilimitada diciéndose que la propiedad
podía llegar hasta los cielos y hasta los infiernos (usque ad coelos et usque ad inferos). Esta
visión no se mantiene en la actualidad. El propietario no se puede oponer a la actividad de
terceros que se desarrolle en el subsuelo siempre que ésta no afecte a la estabilidad de su
edificación, construcción o terreno. Tampoco puede excluir dentro de los límites legales el
vuelo de aviones.

La visión liberal de la extensión del dominio se expresa en el art. 350CC, según el cual; “ quien
es dueño de un terreno es dueño de su superficie y de lo que hay debajo de ella, y puede hacer
en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con
sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía”.

La legislación especial sobre el vuelo y sobre el subsuelo es tan intensa y establece tal cantidad
de límites que el art. 350 CC tiene poca virtualidad normativa hoy en día. El señorío del
propietario se extiende verticalmente hasta la altura y la profundidad que permitan las leyes:
el titular dominical no es del propietario del espacio aéreo y la facultad de alzar plantas está
limitada por la legislación urbanística; tampoco es propietario de las aguas subterráneas, ni de
los recursos geológicos del subsuelo.

- Facultades singulares

El derecho de propiedad es la suma de un haz de facultades: el derecho de servirse de la cosa

(ius utendi), el derecho de percibir los frutos y rentas (ius fruendi) y el derecho de disponer de
la cosa (ius disponendi), e incluso el derecho a modificarla, transformarla y destruirla (ius
abutendi) siempre que el Derecho lo consienta.

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2. LÍMITES Y LIMITACIONES DEL DERECHO DE PROPIEDAD (importantísimo).

2.1. La teoría de los límites y las limitaciones

En la configuración de la propiedad el legislador puede articular las facultades de disfrute

individual, pero también los deberes derivados de su función social. Con ello surgen los
denominados límites del derecho de propiedad, los cuales perfilan o delimitan su contenido,
pero siempre con el respeto al contenido esencial del derecho fundamental. En la
jurisprudencia española existen unos cuantos ejemplos: a) la limitación del derecho de
propiedad mediante la exclusión de determinadas facultades: prohibición de construir en la
ribera del mar; prorroga obligatoria de arrendamiento de viviendas…; b) la imposición de
cargas u obligaciones positivas: especialmente en el ámbito urbanístico.

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Por lo tanto, existe un contenido normal del derecho de propiedad, que viene constituido por
los límites. Este contenido normal expresa el conjunto de restricciones ordinarias que afectan
de modo general a todas las titularidades dominicales de una misma clase. Estos límites se
imponen normalmente por razones de interés general. En cambio, cuando nos encontramos
frente a reducciones en el poder del propietario en casos singulares, las cuales se aplican
evidentemente sobre el contenido normal, hablamos entonces de limitaciones.

Los límites no necesitan de un acto especial y expreso para su imposición, sino que basta con la
invocación de la ley que los recoja. Por el contrario, las limitaciones sí exigen un acto especial y
expreso de imposición, y deben ser probadas siempre, puesto que no se presumen. Y por
cuanto se trata de restricciones particulares, sea cual sea su origen, deberán ser objeto de
indemnización.

 Límites.

a) Por razón de interés público. Aquí cabe encuadrar toda la variada gama de
intervencionismo estatal en la propiedad privada. Pueden destacarse los límites que
afectan a la propiedad del suelo urbano, y, en segundo lugar, los relativos a la propiedad
del suelo rústico cultivable.

b) Por razón de interés privado. Este segundo engloba las relaciones de vecindad, la
medianería, y los derechos de adquisición preferente.
El propio CC en el art 549 declara que: “las servidumbres impuestas por ley tienen por
objeto la utilidad pública o el interés de los particulares.

 Limitaciones

a) Derechos reales limitados de origen no legal. Se trata de los derechos y cargas que
comprimen el dominio.

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b) Servidumbres administrativas. Las verdaderas «servidumbres administrativas» son

limitaciones del dominio establecidas por razón del interés general. Pero también bajo
este concepto el legislador recoge en muchas ocasiones auténticos límites por razón del
interés general que no tienden nada que ver con el concepto civil de servidumbres. Por lo
tanto, deberá siempre distinguirse caso por caso.

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c) Prohibiciones de disponer. Pueden tener un origen legal o ser establecidas por la
voluntad de los particulares. Las primeras se establecen por razón de interés general, pero
también en muchas ocasiones por razón del interés de los particulares.

2.2. Límites por razón del interés de los particulares.

 Relaciones de vecindad: inmisiones y otros límites

El propietario no está solo en el territorio, sino que se encuentra en relación con sus vecinos. El
conjunto de normas y principios del OJ que regula esta relación de las fincas contiguas se
reconduce con carácter general al tema de las relaciones de vecindad.

El Código Civil español no contiene una regulación expresa, pero sí dos reglas bastantes
amplias de atribución de responsabilidad por la emisión de «humos excesivos» (art. 1908.2º) y
«por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las
precauciones adecuadas al lugar en que estuvieren» (art. 1908.4º).

Debe tenerse en cuenta asimismo el importante art. 7.2 CC en el que se recoge la cláusula
general de la prohibición el abuso del derecho y del uso antisocial del mismo. Con estos
elementos, la doctrina y la jurisprudencia españolas han deducido el criterio de la tolerabilidad
y del uso normal del derecho como parámetros de valoración de las actuaciones del
propietario en su fundo. En consecuencia, las actuaciones del propietario que resulten
intolerables y que impliquen una realización anormal del derecho no tienen por qué ser
consentidas por el vecino.

La aplicación del art. 7.2 CC, unida a la extensión analógica del art. 1908.2º a otros supuestos,
junto con la protección de ciertos derechos fundamentales (por ej. el derecho a la intimidad y
el derecho a la inviolabilidad del domicilio), han permitido a nuestros tribunales proteger a las
víctimas frente a las nuevas manifestaciones de las inmisiones.

La persona afectada por la inmisión intolerable (por ej. mi vecino pone la música a alto
volumen durante la noche lo que me impide el descanso, el bar contiguo emite humos
directamente hacia mis ventanas, la hija de mi vecino bailadora compulsiva de flamenco
taconea a todas horas, mi vecina es una experta informática que continuamente se conecta a
mi red wi-fi lo que reduce la velocidad de mis dispositivos conectados a internet, etc.) puede
acudir a dos remedios para proteger su derecho:

1. Acción inhibitoria o negatoria, con la que se persigue que el propietario que

desarrolla la actividad antisocial cese en la misma y se abstenga de llevarla a cabo en el
futuro.

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2. Acción de daños y perjuicios, en virtud de la cual se persigue la reparación tanto de los

daños patrimoniales como de los daños morales que la actividad haya producido.

Ejemplo 1: (el caso de la niña pianista…) La STS (Sala 1ª) 5 marzo 2012 (Tol 2493349) nos
muestra un buen ejemplo sobre qué debe considerarse una actuación antisocial. También la
música clásica puede resultar intolerable. La clave está en la dosis. El TS, siguiendo la doctrina
de las inmisiones acústicas, condenó a los padres de una niña pianista a pagar una
indemnización por los perjuicios causados a los actores por los ruidos provocados por los
persistentes ensayos de piano y a todas horas del día.

Responsabilidad por humos excesivos (art 1908.2 CC) a la responsabilidad por contaminación

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acústica (aplicación analógica). La doctrina y jurisprudencia consideran que esta
responsabilidad es objetiva, siendo suficiente para su atribución que los humos sean
<<excesivos>>.

Por otra parte, en el CC se regulan algunos de los límites del dominio por razón de los
particulares:

•El deber de soportar el decurso de las aguas que naturalmente y sin obra del hombre
desciendan de los predios superiores («servidumbre natural de aguas», art. 552)

•Obligación de consentir cuando fuere necesario el paso de materiales sobre el predio en

dirección al ajeno («servidumbre temporal por obras», art. 569).

• Límites a la libertad de abrir en el muro propio huecos para luces y vistas («servidumbre de
luces y vistas», arts.581-583).

• Límites relativos a la forma de construir cubiertas y tejados («servidumbre de recogida de

aguas pluviales», art.586).

• Límites a la libertad de construir, plantar o montar instalaciones en terreno propio (arts.

590-591).

• Deber de podar las ramas que se extiendan sobre el fundo vecino y facultad correlativa de
solicitar dicha poda, así como deber de soportar que el vecino corte las raíces de los árboles
que se extiendan sobre su fundo (art. 592).

 Medianería.

Un buen número de problemas en las relaciones de vecindad también se suscita respecto de la

medianería. Este concepto hace referencia a la existencia de un muro en la línea divisoria de
dos fundos vecinos. El Código Civil utiliza la expresión «servidumbre legal» para referirse a esta
cuestión, lo que es, como ya sabemos, incorrecto, puesto que en realidad nos encontramos
ante un límite del dominio impuesto por razón del interés de los particulares. En la relación de
medianería cada propietario es dueño de su parte, pero la propiedad de cada parte esta
sometida a los límites marcados por la ley (art. 579 CC).

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Ejemplo 1: Alfredo y Constanza son propietarios de sendas casas con jardín, las cuales están
separadas por un muro. Alfredo puede colgar macetas y utilizar el muro como apoyo siempre
que no ponga en peligro su estabilidad, pero no podrá abrir huecos sin la autorización de su
vecina.

La regulación que el Código Civil dedica a esta materia es muy prolija (arts. 571-579), pero
puede esquematizarse como sigue:

• Fuentes de las que surge (art. 571). No cabe la imposición forzosa de la medianería.

• Prueba de la existencia de la medianería y presunciones (arts. 572 y 574.1º). Su existencia

puede probarse mediante cualquier medio admitido en Derecho, pero también puede

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presumirse a partir de signos externos o incluso presumirse lo contrario, que no existe, por la
presencia de signos negativos.

• Derechos y deberes de los medianeros (arts. 575.1º, 577-580). Cada medianero debe
contribuir a los gastos de reparación y conservación; cada propietario tiene la facultad de alzar
la pared medianera, pero debe cumplir los deberes establecidos; los propietarios que no hayan
contribuido al aumento de la pared tienen derecho a la adquisición de la parte aumentada
correspondiente; cada medianero puede ejercer proporcionalmente su derecho en la
mancomunidad sin menoscabar los derechos de los demás; ningún medianero podrá abrir
huecos o ventanas en la pared medianera sin el consentimiento de los otros medianeros.

• Extinción. Se rige por las causas generales de extinción de los derechos reales, pero el Código
contempla expresamente la renuncia en los arts. 575.2º y 576.

2.3. Limitaciones del dominio de carácter convencional: las prohibiciones de

disponer.

Por prohibición de disponer, con carácter general, nos referimos a cualquier restricción o veto
que afecte a la facultad de disposición. Las prohibiciones de disponer pueden tener su origen
en la ley, o también pueden establecerse por voluntad del titular o mediante pacto. En este
último caso hablamos de prohibiciones de disponer de carácter convencional.

Las prohibiciones perpetuas de disponer son mal vistas por el ordenamiento. Existe en este
sentido un principio de orden público económico que veta la vinculación o amortización de la
propiedad, el cual es deducible tanto del sentido histórico de la propiedad como de algunos
preceptos del Código Civil (especialmente, art. 781 CC), así como de la propia disciplina
constitucional de la propiedad privada, puesto que una amortización del dominio sería
contraria a la función social de la propiedad a la par que un ataque a la libertad de circulación
en la economía de mercado (arts. 33 y 38 CE). Debe hacerse una distinción previa entre
prohibición de disponer con naturaleza jurídico-real, que es aquella que se establece como

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carga real sobre el bien transmitido impidiendo su enajenación durante el tiempo establecido,
y prohibición de disponer con efectos meramente obligaciones.

Nada impide, por ejemplo, que el vendedor establezca en el contrato de compraventa de un

bien inmueble una cláusula que impida al comprador la enajenación ulterior durante un
determinado tiempo. El incumplimiento de este pacto por parte del comprador transmitiendo
el bien a un tercero acarreará consecuencias únicamente en el plano obligacional, como la
indemnización de daños, pero nunca en el plano jurídico-real, no siendo posible hacer ineficaz
el negocio transmisivo y, en consecuencia, la recuperación de la finca.

Por lo tanto, las verdaderas prohibiciones de disponer son aquellas que producen efectos en
el plano jurídico-real.

El régimen jurídico de las prohibiciones de disponer se encuentra en los arts. 26 y 27 LH.

Reservados todos los derechos. No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
 Prohibiciones de disponer procedentes de la LEY o de RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA
o JUDICIAL. Tienen plena eficacia jurídica. Los procedentes de la ley no necesitan de
inscripción separada y especial en el RP para su efectividad (art 26. 1ª LH) y las
impuestas en resolución administrativa o judicial serán objeto de anotación preventiva
(art 26. 2ª LH).

Ejemplo 1: Constantino interpone una acción de reclamación de la herencia de su tía Manuela

muerta sin testamento frente a sus primos quienes pretende excluirle. El juez establece la
prohibición de enajenar los bienes inventariados entretanto se resuelva el juicio ab intestato
(arts. 782 y ss. LEC). Esta prohibición será objeto de anotaciones preventivas respecto de cada
uno de los bienes inventariados de acuerdo con el art. 26. 2ª LH.

 Prohibiciones de disponer establecidas en actos a TÍTULO GRATUITO mortis causa o

inter vivos. Serán inscribibles en el RP “siempre que la legislación vigente reconozca su
validez (art 26.3 LH). Las establecidas mortis causa están sujetas a los límites de las
sustituciones fideicomisarias (art 785.2 y 781 CC).

Ejemplo 2: Federico dona conjuntamente una vivienda por razón del matrimonio de su hija
Concha y Cayo, pero establece una cláusula en virtud de la cual los esposos no podrán
enajenar este inmueble a ninguna persona fuera de la familia. Esta prohibición puede adquirir
eficacia frente a terceros con su inscripción en el RP (art. 26. 3ª LH).

Ejemplo 3: En su testamento Federico establece que una finca legada a su hija Concha no
podrá ser enajenada y que ésta a su vez deberá transmitirla a sus descendientes. Esta
prohibición es válida por cuanto no sobrepasa el límite a las sustituciones fideicomisarias del
art. 781 CC. Por lo tanto, podrá inscribirse en el RP.

 Prohibiciones de disponer establecidas en actos a TITULO ONEROSO. Tienen vetado

el acceso al RP, y carecen de efectos jurídicos frente a terceros, aunque su
cumplimiento podrá asegurarse mediante hipoteca (art 27 LH). Su incumplimiento solo
comporta la indemnización de daños y perjuicios

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Reservados todos los derechos. No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
3. TUTELA JURIDICA DE LA PROPIEDAD

a) Acción reivindicatoria (EXAMEN)

Es la acción concedida al propietario para recuperar la cosa de quien la posee o retiene sin
legitimación para ello. Según art. 348.2 CC, el propietario tiene acción contra el tenedor y el
poseedor de la cosa para reivindicarla.

El art. 441 CC no consiente ni la obtención ni la recuperación de la posesión mediante la

violencia: En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un
poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la
tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resiste la entrega, deberá solicitar el auxilio de la
Autoridad competente. La propiedad del reivindicante puede ser probada en virtud de
cualquier medio de prueba, inclusive las presunciones.

La acción reivindicatoria, en cambio, siendo una acción de tutela de la propiedad, protege el

derecho a poseer del propietario (ius possidendi), o incluso —depende de cómo se contemple
— el mejor derecho a poseer de quien tiene un título legitimador frente a otro sujeto que no.

La acción reivindicatoria presupone la concurrencia de tres requisitos:

1. Titularidad del actor (dominium actoris).

El demandante (reivindicante) debe probar ser dueño de la cosa. La jurisprudencia exige

rigurosamente la prueba de la propiedad mediante todos los medios de prueba admitidos en
Derecho.

2. Identificación de la cosa (eadem res).

El reivindicante debe identificar exactamente la cosa objeto de la acción. La cosa que

reivindique debe ser la que le pertenece como propietario y no otra. La jurisprudencia exige
reiteradamente que se reivindique «una cosa concreta y determinada».

3. Posesión infundada/injustificada/ilegítima del demandado (contraria possessio).

El legitimado pasivamente, ya lo dice el art. 348.2 CC, es el «tenedor o poseedor de la cosa»,

tanto mediato como inmediato, y que se encuentra en posesión de la cosa sin tener derecho
para ello. (poseedor ilegitimado).

Efectos. El efecto fundamental de la acción reivindicatoria es la restitución de la

cosa/recuperación de la posesión del bien. Como efecto accesorio, si la cosa produce frutos,
éstos también deberán restituirse. Para tal fin se aplican las reglas generales sobre la
liquidación del estado posesorio.

Prescripción: Prescribe a los 30 años para los inmuebles y 6 años para los bienes muebles.

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Diferencia entre acción reivindicatoria y acción de restitución: Acción de restitución trata de

recuperar la posesión de algo que ha pagado indebidamente, y también va dirigida a la
devolución que en virtud de un contrato se le ha determinado a una persona.

b) Acción declarativa del dominio

No se encuentra recogida en las leyes, pero la jurisprudencia la admite desde antiguo,

considerando que se encuentra implícita en el art. 348.2 CC. Esta acción tiene por objeto que
la titularidad dominical del actor sea reconocida por quien le discute el derecho o pretende
impugnarlo, incluso sin ser poseedor. Esta acción no tiene finalidad restitutoria, pues no es una
acción de condena como recuerda la jurisprudencia. El actor debe demostrar ser el propietario

Reservados todos los derechos. No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
de la cosa objeto de la acción y acreditar su identidad con exactitud.

Persigue ratificar que quien dice ser propietario demuestre que lo sea.

c) Acción publiciana.

Es una antigua acción que proviene del Derecho romano, conocida con este nombre porque su
origen, según parece, se remonta al Pretor Publicio. Puede ejercitarla quien ha sido
desposeído, pero no puede acreditar la propiedad (acción reivindicatoria), pero además ha
pasado el plazo de un año de las acciones posesorias.

Pretende acreditar un mejor derecho a poseer.

La acción reivindicatoria, actio in rem por excelencia, acción protectora del dominio por

antonomasia, es a la que se refiere expresamente la ley, artículo 348.2 Código Civil, cuando
afirma que "el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para
reivindicarla" configurándose por doctrina y jurisprudencia como una acción real de carácter
recuperatorio, de condena, dirigida a condenar al poseedor no dueño a reintegrar al dueño no
poseedor. En cambio, la publiciana, protege, no al propietario sino al poseedor de mejor
derecho frente a otro poseedor de peor derecho.

En atención a su diferente naturaleza y finalidad, se observan dos importantes diferencias:

a) atendiendo a la legitimación activa, mientras el dominus, promovedor de la reivindicatoria

debe probar su dominio -esto es, que adquirió por medio idóneo- el de la
publiciana cumple con demostrar que tiene una posesión hábil para la usucapión, -es decir,
para convertirse en dueño, aunque todavía no lo sea-.

b) desde la óptica de quién puede ser demandado, mientras la reivindicatoria puede

ejercitarse contra cualquier detentador no propietario, que perturbe o lesione la relación en
que el titular del derecho de propiedad se encuentra con la cosa, en cambio la publiciana sólo
puede ser dirigida con éxito contra el detentador sin título posesorio o con título inferior al del
demandante.

d) Acción negatoria

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Esta acción no está contemplada ni en el CC ni en la LEC, pero se trata de una acción

plenamente aceptada por la jurisprudencia. Mediante esta acción el propietario puede
rechazar la existencia presunta de servidumbres o gravámenes sobre su finca. También es
posible mediante esta acción obtener una tutela inhibitoria frente a las inmisiones o
perturbaciones ilegítimas.

e) Acción de deslinde:

Según art. 384 CC, todo propietario tiene derecho al deslinde de su propiedad, con citación de
los dueños de los predios colindantes; además, esta misma facultad corresponderá a los que
tengan derechos reales.

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El deslinde tiene como presupuesto que los linderos de la finca son inciertos. De ahí que el
propietario deba concretarlos mediante una acción específica. Existen tres vías para fijar los
linderos:

1. Mediante el acuerdo de todos los interesados;

2. Mediante un procedimiento de jurisdicción voluntaria de acuerdo con los arts. 104-107 de
la Ley de Jurisdicción Voluntaria de 2015 para el deslinde de fincas que no estuvieran
inscritas en el RP. Tratándose de fincas inscritas, se aplicará lo dispuesto en la legislación
hipotecaria (art. 104 LJV)
3. A través de un juicio declarativo ordinario cuando exista controversia entre las partes y no
se pongan de acuerdo. La acción de deslinde es imprescriptible.

Los criterios para la realización del deslinde se regulan en los arts. 385-387 CC, los cuales se
aplican sucesivamente (existencia de títulos de propiedad, posesión, cualquier otro medio de
prueba y adjudicación en partes iguales).

Diferenciar de la facultad de amojonamiento: Esta acción es poner barreras físicas para

percibir físicamente cuál es tu finca y cuál es la del vecino. Tiene que tener una delimitación
clara entre las propiedades anteriormente.

f) Actio ad exhibendum (acción de exhibición) (art 256 LEC)

Especie de acción preparatoria de acciones posteriores. Yo sospecho que dos personas me han
robado algo, ejercito mi actio ad exhibendum para que me exhiba los objetos para ver si lo
tiene él para preparar mi acción reivindicatoria.

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4. ESTATUTOS DE LA PROPIEDAD PRIVADA (NO EXAMEN)

 Propiedad rústica

El suelo rústico es sólo un punto de localización de una empresa agraria. Si esto es así

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tendremos que admitir que no es el suelo el valor fundamental y el que debe tener la vis
atractiva, sino la capacidad de crear riqueza sobre él.

La denomina superficie rústica es pues de gran importancia para el desarrollo de las diversas
actividades agrarias (agUrícolas, pecuarias e incluso forestales).

En el CC se contienen las normas relativas a la parte estática del Derecho patrimonial, esto es,
las normas que regulan la atribución y la transmisión de los bienes, pero no las normas
reguladoras de la empresa o de las actividades agrarias.

Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 1973 (LRDA), todavía está en vigor. En su art. 2
encontramos una manifestación de la función social de la propiedad agraria. El cumplimiento
de la función social de la propiedad de fincas rústicas, cualquiera que sea la naturaleza pública
o privada de su titular, obliga a que sea explotada la tierra con criterios técnicos económicos
apropiados según su destino agrario más idóneo, o utilizada para otros fines, sin perjuicio de la
debida rentabilidad para el particular, atendiendo en todo caso el interés nacional.

Estos contratos tienen una importancia enorme, por cuanto son un instrumento esencial para
el desarrollo de las empresas agrícolas. La actual LAR (Ley de Arrendamiento Agrícola) es la
Ley 49/2003, de 26 de noviembre.

 Propiedad urbana.

La Ley impone a todos los municipios las directivas sobre el desarrollo urbanístico mediante los
denominados planes de ordenación urbana.

5. Propiedades especiales (NO EXAMEN)

Se engloban una serie de estatutos relativos a algunos aprovechamientos especiales sobre

bienes que hoy en día tienen naturaleza pública, las aguas y las minas. También es habitual
referirse mediante las propiedades especiales a las propiedades inmateriales, tanto a la
propiedad intelectual como a la propiedad industrial.

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