Tema 31. Gestión del suelo: actuaciones de dotación y de urbanización.

Sistemas de
actuación urbanística: especial referencia al concepto y efectos de los proyectos de
equidistribución. Entidades urbanísticas colaboradoras. El aprovechamiento urbanístico.

GESTIÓN DEL SUELO: ACTUACIONES DE DOTACIÓN Y URBANIZACIÓN

Régimen urbanístico del suelo: El art. 21.1 RD-Legislativo 7/2015, TRLS diferencia
entre: rural, cuando no está funcionalmente integrado en la trama urbana, o
urbanizado, cuando ha sido transformado por la urbanización mediante la gestión.

Concepto de gestión y competencia: Es la función pública por la que la

Administración directamente, o por particulares, propietarios o no, ejecuta el
planeamiento urbanístico para transformar el uso del suelo y distribuir de forma
equitativa los beneficios y cargas entre éstos y recuperando parcialmente para la
comunidad las plusvalías generadas. La gestión corresponde a las CCAA, que tienen
competencia, como aclaró STC 61/1997. Por eso la normativa Estatal y en concreto el
RD Legislativo 7/2015, tienen carácter básico y sólo establecen una serie de principios
generales que las leyes autonómicas deben de respetar.

Inicio de la Gestión y fases: En la fase de Planeamiento, aspecto estático, se fija el

modelo territorial y concluye con su aprobación; entonces se inicia la fase dinámica de
Ejecución o de gestión urbanística, cuyo fin es llevar a cabo el modelo territorial
aprobado en el Planeamiento. La gestión se integra por 2 fases:
I) La jurídica o redistribución o ajuste de la propiedad: Posibilita la justa
distribución de beneficios y cargas del Planeamiento y regulariza la configuración de las
fincas y la situación del aprovechamiento en zonas aptas para edificar.
II) La física o ejecución material: Mediante las obras de urbanización, transformando
terrenos en solares para edificar generando plusvalías en las que participa la comunidad.
El art. 7 distingue entre actuaciones edificatorias, de nueva edificación o sustitución de
existentes o su mantenimiento; y actuaciones de transformación urbanística: Cuyo
objeto es la nueva urbanización. Se inician con la ejecución material y concluyen
cumplidos los deberes y levantadas las cargas. Las actuaciones de transformación son:
A) Actuaciones de urbanización: Su objeto es crear parcelas aptas para la edificación
o uso independiente y conectadas con la red de servicios, lo que genera los ss. deberes y
cargas, ex art. 7.1. a) y 18.1:
- Entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas
verdes y resto dotaciones públicas de la actuación o adscritas a ella para su obtención.
- Entregar a la Administración y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo
libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de edificabilidad media
ponderada de la actuación o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya,
que fije la legislación con carácter general, que no podrá ser inferior al 5% ni superior
al 15%, aunque se puede reducir o incrementar este porcentaje hasta un 20%.
- Costear y ejecutar las obras e infraestructuras de conexión con redes generales de
servicios y ampliar y reforzar las existentes fuera de la actuación y entregar a la
Administración las que deban formar parte del dominio público.
- Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales con residencia habitual dentro del
área de actuación y su retorno, cuando tengan derecho a él.
- Indemnizar a titulares de derechos sobre construcciones y edificaciones demolidas y
obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.

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B) De Dotación: ex 7.1.b), su objeto es incrementar las dotaciones públicas para
reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos
asignados en la ordenación a las parcelas del ámbito y no requieran reforma de la
urbanización de éste. Los deberes que se generan son los deberes antes citados para
las actuaciones de urbanización, pero con las ss. salvedades ex 18.1.a y 2 a:
- El deber de entregar a la Administración el suelo, libre de cargas de urbanización,
correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación o
del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación, se
determinará atendiendo sólo al incremento de la edificabilidad media ponderada que,
en su caso, resulte de la modificación del instrumento de ordenación. Dicho deber
podrá cumplirse sustituyendo la entrega de suelo por su valor en metálico, para costear
la parte de financiación pública prevista en la propia actuación, o integrarse en el
patrimonio público de suelo, con destino preferente a actuaciones de rehabilitación o
de regeneración y renovación urbanas.
- El deber de entregar a la Administración el suelo para dotaciones públicas relacionado
con el reajuste de su proporción, podrá sustituirse, en caso de imposibilidad física de
materializarlo en el ámbito, por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no
lucrativa, en un complejo inmobiliario, situado dentro del mismo, ex. 26.4, o por otras
formas de cumplimiento del deber que prevea la legislación.
Excepción a estos deberes: Ex 18.4, excepcionalmente, los instrumentos de ordenación
podrán eximir de cumplir los deberes de nuevas entregas de suelo a actuaciones sobre
zonas con alto grado de degradación e inexistencia de suelos disponibles en su entorno
inmediato. La misma regla podrá aplicarse a los aumentos de la densidad o
edificabilidad precisos para sustituir la infravivienda por vivienda que reúna los
requisitos exigibles, con destino al realojamiento y el retorno que exija la actuación.

SISTEMAS DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA

La ejecución del Planeamiento se lleva a cabo mediante las Actuaciones Urbanísticas
que la LS de 1992 llamó Sistemáticas y Asistemáticas. Esta terminología todavía está la
mayoría de las legislaciones autonómicas, con alguna diferencia en la denominación:

A) Actuaciones Asistemáticas o aisladas: Son actuaciones puntuales que no tienen por

objeto la ejecución global del Planeamiento, sino que solo inciden en suelo urbano
donde no se actúa globalmente. Estas actuaciones pueden ser:
1. De urbanización: Se trata de completar la urbanización de una o varias parcelas para
que sean solar, como por ej. en municipios sin planeamiento.
2. De normalización: regularizan parcelas de formas de difícil aprovechamiento.
3. De urbanización y normalización: Son la suma de las dos anteriores (ej.: dos
parcelas con un lindero quebrado).
4. De expropiación: ejecutan dotaciones públicas, amplían el patrimonio público del
suelo o sustituyen a propietarios que no cumplan con sus deberes urbanísticos.
5. De ocupación directa: Ocupan los terrenos destinados a dotaciones públicas.
6. De obras públicas ordinarias: Son obras tradicionales según el régimen local.
Requisitos: La utilización de técnicas de actuación asistemática exige:
1. Que se trate de suelo urbano, referido a una o más fincas urbanas aisladas.
2. Que el suelo no esté incluido en una Unidad de Ejecución porque estaríamos ante
actuaciones integrales o sistemáticas.
3. Que la actuación no implique a otros propietarios, que quedan al margen.

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Procedimiento: Se inicia cuando el titular solicita del Ayuntamiento una licencia de
obras, y éste le exija el cumplimiento de alguna de las formas anteriores. La licencia
establecerá las condiciones a cumplir y las obras solicitadas por el particular.

B) Actuaciones Sistemáticas: Son las actuaciones urbanísticas llevadas a cabo dentro

de Unidades de Ejecución, llamadas Unidades de Actuación o Polígonos, que actúan
sobre unidades territoriales delimitadas por el Planeamiento (y no sobre fincas aisladas),
con el fin de ordenar el suelo creando viales, equipamientos y solares edificables.
Caracteres:
1. Actúan sobre suelo urbanizado, con o sin edificación y sobre suelo rural no
preservado y que se prevé su transformación a urbano.
2. Afectan normalmente a varios propietarios.
3. Se desarrollan por los sistemas de actuación: que son los cauces que establece el
ordenamiento para ejecutar el planeamiento, reordenando la propiedad y haciendo el
reparto equitativo de cargas y beneficios.
Intereses en juego en todos los sistemas de actuación:
1. La Administración: En la ordenación racional de la expansión urbana.
2. Los titulares de derechos: Que éstos les sean respetados, para lo cual participan en la
tramitación de los instrumentos de equidistribución.
3. El urbanizador o empresario: En recibir una remuneración, en suelo o metálico.
Presupuestos de la ejecución:
1. Existencia de una norma habilitadora.
2. Existencia de un Planeamiento: Plan General de ordenación Urbana de un
municipio; o Normas Complementarias y Subsidiarias del Planeamiento en defecto
de Plan General o por insuficiencia del mismo; Plan Parcial…
3. Delimitación del ámbito: Llamado polígono o unidad de actuación o de ejecución.
4. Cálculo del aprovechamiento urbanístico “tipo” o “medio” apropiable.

Elección del sistema de actuación: Se determina en el plan, programa o proyecto de

actuación o, en su defecto, al delimitarse la unidad de actuación por la Administración.
La documentación incluirá un informe de sostenibilidad económica. Sin perjuicio de las
variantes introducidas por las CCAA, los 3 sistemas tradicionales son: cooperación
(reparcelación), compensación y expropiación; su diferencia radica en el grado de
intervención de los particulares.
A) Sistema de cooperación: La Administración promueve la actuación, aprueba el
instrumento de equidistribución, llamado Proyecto de reparcelación y ejecuta las obras.
- Los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y asumen los costes de la
urbanización junto con la Administración titular del aprovechamiento lucrativo, en
proporción a sus respectivos aprovechamientos.
- Se reparcelan los terrenos comprendidos en el polígono, salvo que no sea necesario
por resultar suficientemente equitativa la distribución de los beneficios y las cargas.
- Se distinguen 2 fases de ejecución, la:
a) Jurídica: Su objeto es la distribución equitativa de beneficios y cargas entre los
propietarios con la reparcelación, que agrupa las fincas incluidas en el polígono
para su nueva división ajustada al plan, adjudicando las parcelas de resultado a los
propietarios de las de origen y a la Administración en proporción a sus derechos.
b) Material: La ejecuta la Administración, pero se reconoce a los particulares su
intervención a través de asociaciones administrativas de cooperación.

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B) Sistema de compensación: La gestión, coste y ejecución la hacen los mismos
propietarios con solidaridad de beneficios y cargas. Es el que da más participación a los
titulares de derechos y cargas, tanto en fase jurídica, donde se formula el proyecto de
compensación, como en fase material, donde se urbaniza y edifica. La administración
tiene la dirección y el control, con función de fiscalización pasiva. Los propietarios del
suelo constituyen la Junta de Compensación, que luego veremos.
C) Sistema de expropiación: Lo utiliza la Administración para adquirir todas las fincas
afectadas, reorganizar la realidad física y jurídica existente, y atribuirlas al beneficiario
siguiendo el Plan. Su elección: Puede ser originaria o por conversión de otro sistema de
gestión voluntaria, compensación o cooperación, por no cumplir sus propietarios las
obligaciones y cargas. Sujetos intervinientes:
- Expropiante: el Estado, CA o corporación local. Además, pueden serlo ciertas
modalidades asociativas entre la Administración actuante y personas privadas o
públicas (consorcios, mancomunidades, sociedades urbanísticas…).
- Expropiado: el titular del bien o derecho afectado.
- Beneficiario: Personas naturales o jurídicas subrogadas en las facultades del Estado,
CCAA o Entidades locales.
Procedimiento: Se inicia con la declaración de necesidad de ocupación de los bienes
o de adquisición de los derechos con la perfecta identificación de todas las fincas que
conforman la superficie de una unidad de ejecución. Si la causa desaparece habrá el
derecho de reversión. Luego se determina el justiprecio por tasación individual, que se
rige por la legislación general, o por tasación conjunta, donde el justiprecio de todas las
fincas se determina en un procedimiento único. Están legitimados para recibir el pago
los titulares de los bienes o derechos a expropiar aportando certificación del RP o
certificación negativa de la que resulte que la finca no está inmatriculada, sino procede
la consignación. Se puede satisfacer en metálico o, si hay acuerdo con el expropiado, en
especie atribuyéndole fincas de resultado o unidades de aprovechamiento urbanístico
cuya concreción sobre fincas determinadas haya de realizarse en un momento posterior.
Finalmente se ocupan los bienes levantando acta de ocupación que será título
inscribible, siempre que incorpore descripción, identificación según la legislación
hipotecaria, referencia catastral y representación gráfica con el sistema de coordenadas,
acompañando el acta de pago o justificante de la consignación.

Legislaciones autonómicas: La mayoría de las CCAA han recogido los 3 sistemas

tradicionales de cooperación, compensación y expropiación, con algunas variantes y la
introducción de algún modelo nuevo que pasamos a ver:
A) Sistema del agente urbanizador: Introducido en la Comunidad Valenciana desde la
Ley urbanística de 1994, y actualmente regulado por la Ley 5/2014 de la Generalitat,
disminuyendo las posibilidades de actuación que tenía el agente urbanizador con la
anterior regulación, acercándose al modelo de compensación seguido por la mayoría de
las CCAA. El agente urbanizador solo actúa en ausencia de gestión directa por la
administración y de gestión por los propietarios. Hay 3 sujetos: la Administración
actuante, el agente urbanizador y el propietario. Como el suelo urbanizable no está
todavía programado, la incorporación al proceso urbanizador del suelo urbanizable lo
determina el programa que, al aprobarse, su promotor se convierte en agente
urbanizador. Los propietarios con más del 50% del suelo pueden constituir una
Agrupación de Interés Urbanístico, en escritura pública, que se inscribe en un
Registro especial para promover un programa y ejercer la función de agente
urbanizador, o apoyar una de las alternativas presentadas. El agente urbanizador actúa
en calidad de agente público responsable de ejecutar la actuación, redactando los

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proyectos y ejecutando las obras, girando las cargas a los propietarios. Regulan
también este sistema: Castilla-La Mancha, Navarra, Rioja, País Vasco. En Canarias, el
Sistema de Ejecución Empresarial presenta analogías con este sistema, al igual que en
Castilla-León con el Sistema de Concurrencia.
B) Sistema de ejecución forzosa: Es un sistema corrector que evita o pone fin a
situaciones perniciosas que se dan en el sistema de compensación, cuando los
interesados no tienen interés para culminar el proceso. Se regula con distintos matices
en Madrid, Navarra y Canarias.
C) Sistema de Concierto: Se aplica cuando todos los terrenos, excepto los de dominio
público, pertenecen a un único propietario, o cuando todos los propietarios garantizan
solidariamente la actuación. Aquél o estos asumen el papel de urbanizador. Se regula en
Castilla-León, Canarias y Murcia.
D) Sistema de compensación catalán: incluye 2 subespecies de reparcelación por:
- Compensación básica: A iniciativa de los propietarios cuya superficie es más del
50% de la total, aportan los terrenos de cesión obligatoria, ejecutan a su cargo la
urbanización, y se constituyen en documento público en Junta de Compensación.
- Compensación por concertación: A iniciativa de los propietarios con superficie
mayor del 25% de la total y conciertan con el Ayuntamiento su gestión integrada.

CONCEPTO Y EFECTOS DE LOS PROYECTOS DE EQUIDISTRIBUCIÓN

Concepto: Son instrumentos técnico-jurídicos que, dentro de una unidad de ejecución,

fijan y determinan el suelo de uso comunitario y el edificable, reordenando las fincas,
eliminando las antiguas y creando nuevas, y materializando el reparto equitativo de los
beneficios y cargas entre sus titulares. El instrumento de equidistribución en el sistema:
- De cooperación: Es el proyecto de reparcelación elaborado por el Ayuntamiento o
por los propietarios.
- De compensación: Es el proyecto de compensación elaborado por la Junta de
Compensación.
- De expropiación: No existe en rigor instrumento de equidistribución, porque todo el
suelo pasa a ser propiedad municipal.
- En el modelo valenciano: El único instrumento es la reparcelación forzosa, que se
somete a la misma tramitación que el PAI. También se admite la reparcelación
voluntaria por todos los propietarios de la unidad en escritura.
La mayor parte de las CCAA sustituyen el proyecto de compensación por el de
reparcelación, siendo la reparcelación el único instrumento de equidistribución.

Contenido. De su concepto se destacan dos aspectos:

- La equidistribución: que concreta el principio de igualdad del art. 14 CE y se basa en
la ordenación y clasificación de los terrenos por la Administración a través de los
Planes produce una inevitable desigualdad entre los propietarios, ya que no tiene el
mismo valor un suelo edificable que uno destinado a dotaciones o sistemas generales,
etc. Para corregir esta desigualdad se distribuyen los beneficios y cargas derivadas de
la actuación urbanística entre los propietarios afectados en proporción a su aportación.
- La reordenación de la propiedad: hay una nueva configuración física de los terrenos
afectados, y se determinan los terrenos de uso público dotacional y los edificables.

Efectos: Son comunes a todo proyecto de equidistribución. El acuerdo aprobatorio de

los instrumentos de distribución de beneficios y cargas produce, ex art. 23 TRLS:
A) La subrogación real de las fincas de origen por las de resultado a repartir entre:

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- Los propietarios, que reciben terrenos en pago en proporción a su aportación.
- El promotor, mediante la adjudicación de parcelas o, en algunas normas autonómicas,
en pago de gastos de urbanización.
- La Administración, quien recibe el pleno dominio libre de cargas, ex art. 18 TRLS,
los terrenos dotacionales de cesión obligatoria (viales, espacios libres, zonas verdes y
resto dotaciones públicas), y los terrenos edificables, que se adjudican en pago del
porcentaje edificabilidad media ponderada.
Si hubiera derechos reales o cargas incompatibles, declarará su extinción y fijará la
indemnización a cargo del propietario respectivo. Si la situación y características de la
nueva finca fuesen incompatibles con la subsistencia de los derechos reales o
cargas que habrían debido recaer sobre ellas, sus titulares podrán obtener su
transformación en un derecho de crédito con garantía hipotecaria sobre la nueva finca,
en la cuantía en que la carga fuera valorada. A falta de acuerdo entre las partes,
cualquiera de ellas podrá acudir al juez para obtener resolución declarativa de
compatibilidad o incompatibilidad y, en este último caso, para fijar la valoración de la
carga y la constitución de la mencionada garantía hipotecaria.
B) Si no hay subrogación real: El acuerdo aprobatorio extinguirá los derechos reales y
cargas sobre la finca aportada y fijará la indemnización a cargo del propietario que la
aportó. No obstante, las indemnizaciones por la extinción de servidumbres prediales o
derechos de arrendamiento incompatibles, se considerarán gastos de urbanización.

Afección real: Con carácter general, el art. 18.6 TRLS establece que los terrenos
incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, como
garantía real, al cumplimiento de los deberes de las actuaciones de transformación
urbanística y edificatorias., que se presumen cumplidos con la recepción por la
Administración de las obras de urbanización o de rehabilitación y regeneración urbanas,
o en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse recibido desde su solicitud,
acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las obras. En cuanto a
la inscripción de los proyectos de equidistribución: Firme el acuerdo aprobatorio en vía
administrativa, se inscribirá en el RP pero, ex 19 RD 1093/1997, las fincas adjudicadas
quedan afectas con carácter real al pago del saldo de la cuenta de liquidación asignado a
cada finca, con carácter preferente a cualquier otra carga, incluso hipotecas y cargas
inscritas con anterioridad, salvo los créditos tributarios por hipoteca legal tácita (IBI),
créditos tributarios del Estado, CCAA y corporaciones locales, vencidos y no
satisfechos e inscritos antes de la nota de afección y los créditos salariales del art. 32.1
ET. Esta nota se cancelará, ex art. 19 RD 1093/1997, a instancia de parte interesada:
- Acompañando certificado de la Administración actuante de estar pagada la cuenta de
liquidación definitiva que afecta a la finca.
- Por caducidad a los 2 años de la nota si consta el saldo de liquidación definitiva, o, si
no consta el saldo de liquidación definitiva, a los 7 años de haberse extendido la nota.

Efectos económicos: Se concretan en satisfacer el saldo resultante de las cuentas de

liquidación provisional, aprobada por proyecto, y la definitiva, que se forma al
concluir la urbanización y, en todo caso, antes de los 5 años de la aprobación del
proyecto. Las cuentas de liquidación recogen los gastos del proyecto y obras de
urbanización con valoración individualizada y distribución a prorrata entre todos los
adjudicatarios de las fincas de resultado con arreglo al valor de las fincas adjudicadas.

ENTIDADES URBANÍSTICAS COLABORADORAS

Concepto: Son entidades creadas por particulares para participar en la gestión

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urbanística. El art. 8 RGU dice que los particulares agrupados en Entidades urbanísticas
colaboradoras, asumirán las facultades y deberes que les confiere la LS y el
planeamiento en orden a la ejecución de éste y también podrán realizar tareas de
conservación y administración de las unidades residenciales creadas y de bienes y
servicios que formen parte de su equipamiento. Su existencia es obligatoria, siempre
que no corresponda a la administración actuante conservar las obras de urbanización.

Clases: Según el art. 24.2 RGU, son Entidades urbanísticas colaboradoras:

- Las asociaciones administrativas de propietarios: Se constituye dentro del sistema
de cooperación para colaborar con la Administración en la gestión y ejecución del
planeamiento, fiscalizando y cobrando las cuotas de urbanización. Forman parte todos
los propietarios que se incorporan a la misma dentro de la unidad de actuación. Pero su
adscripción es voluntaria.
- Las entidades de conservación: Conserva las obras de urbanización, dotaciones e
instalaciones de los servicios públicos, cuando no esté a cargo de la Administración.
Tiene carácter obligatorio cuando la conservación de las obras recaiga sobre los
propietarios de la unidad de actuación en virtud de las determinaciones del Plan o
bases del Programa de Actuación, o resulte de disposiciones legales. También puede
constituirse mediante la transformación de una Asociación Administrativa de
Cooperación o de una Junta de Compensación.
- Las Juntas de Compensación: Las constituyen los propietarios del suelo al objeto de
redactar el proyecto de Compensación, y realizar la urbanización y equidistribuir las
cargas y beneficios, gozando para ello de la facultad de instar ante la Administración
bien la potestad expropiatoria o la vía de apremio frente al propietario incumplidor. La
adhesión de los propietarios no es obligatoria, pero si no se hace, los terrenos de los no
adheridos se sujetan a expropiación forzosa, donde la Junta es beneficiaria. La
adhesión puede suponer la transmisión del dominio de las fincas a la Junta, pero los
normal es que los dueños conserven el dominio y la Junta sólo adquiera una titularidad
fiduciaria de disposición para sus fines. En todo caso, los notarios, ex art. 190.1 Ley
33/2003, PAP, no podrán autorizar escrituras de constitución de juntas de
compensación u otras entidades urbanísticas colaboradoras sin previa justificación de
haberse identificado la titularidad de toda la superficie de la unidad de ejecución, o
que la Delegación de Economía y Hacienda ha sido notificada fehacientemente de la
existencia de terrenos de titularidad desconocida o no acreditada.

La condición de miembro tiene carácter ob rem: por lo que depende de la titularidad

dominical de las fincas y su transmisión determinará la pertenencia a cualquiera de los
tipos de Entidades urbanísticas colaboradoras y llevará consigo la subrogación de los
derechos y obligaciones del causante, entendiéndose incorporado el adquirente a la
Entidad a partir del momento de la transmisión.

Naturaleza jurídica y personalidad jurídica: tendrán carácter administrativo y

dependerán en este orden de la Administración urbanística actuante. Su constitución y
sus Estatutos han de ser aprobados por la Administración urbanística actuante y
adquieren personalidad jurídica con su inscripción en el Registro de Entidades
Colaboradoras, que se lleva por las Comisiones de Urbanismo de las CCAA.

Regulación: Las Juntas de Compensación y las Asociaciones administrativas de

propietarios en el sistema de cooperación y conservación de las obras de urbanización
se rigen por sus Estatutos, por las normas autonómicas, y por los arts. específicos del

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RD 3288/1978, Reglamento de Gestión Urbanística (RGU). Las Juntas de conservación
se les aplica la LPH cuando lo dispongan sus estatutos (art. 2 e) LPH).

Régimen jurídico: Sus acuerdos se adoptan por mayoría simple de cuotas de

participación, salvo que en los estatutos o normas especiales fijen un quorum superior
para determinados casos y son recurribles en alzada ante la Administración Urbanística
y luego en el contencioso administrativo. En cuanto a las cuotas vencidas y no pagadas
pueden exigirse por vía administrativa de apremio, pero no se priva al moroso del voto.
Su duración resulta de sus estatutos y del plan que les da cobertura. Se disuelven al
cumplir sus fines, con la aprobación de la Administración Urbanística.

EL APROVECHAMIENTO URBANISTICO

Idea: Cualquier propietario puede edificar y usar su propiedad, dentro de las

limitaciones del planeamiento, siempre que cumpla con las obligaciones concretadas en
el mismo. Por tanto, el propietario podrá aprovechar su propiedad, dentro de unos
límites y siempre que asuma sus deberes legales. El uso del suelo, vuelo y subsuelo, y
su posible edificación, dentro de los límites del Plan, concreta un aprovechamiento para
su titular como beneficio económico, al poder hacer construcciones con determinados
usos, lo que permite un rendimiento económico para sus titulares. El aprovechamiento,
del que se detrae un rendimiento económico, es una consecuencia de las actuaciones de
transformación urbanística y edificatorias, al permitir usar de la propiedad dentro de los
límites del Planeamiento, una vez asumidas las obligaciones del mismo.

Concepto: Se define como la utilidad de un suelo a efectos de su edificabilidad. Es la

superficie de techo edificable que asigna el planeamiento sin atribución individualizada,
que incluye todo uso y pondera cada superficie con su valor lucrativo respecto al del
uso predominante en el ámbito. El aprovechamiento urbanístico es un concepto
abstracto que expresa el potencial edificatorio de un sector o de una parcela. Se
expresa en metros cuadrados de aprovechamiento (m²a) referidos a un uso, tipología y
posición, pero no es una medida de superficie. Es una medida de valor económico,
directamente reducible a unidades monetarias multiplicándolo por el precio en ese
momento y lugar del metro cuadrado del uso predominante.

Terminología: Se emplean los términos aprovechamiento urbanístico y edificabilidad

indistintamente, refiriéndose a la misma realidad. La legislación estatal anterior, que
inspiró al Derecho urbanístico autonómico, generalizó la expresión aprovechamiento
urbanístico, en tanto que el RD Legislativo 7/2015, TRLS, emplea la de edificabilidad.

Modalidades: Su concreción requiere que el planeamiento fije un parámetro que

precise la relación de metros cuadrados construibles por metro cuadrado de suelo. Dicho
parámetro de referencia es el aprovechamiento medio o tipo y su fin último es que el
propietario patrimonialice la edificabilidad después de la distribución equitativa de los
beneficios y cargas, evitando las situaciones de injusticia de asignaciones de
edificabilidad que determine el plan en las distintas parcelas. En base al Derecho estatal
preexistente y al autonómico, se distinguen las ss. clases de aprovechamiento:
- Medio o tipo: Representa la media de los aprovechamientos de un área o sector
determinado. Es la superficie construible del uso y tipología edificatoria característica
que el planeamiento establece por cada metro cuadrado de suelo perteneciente a un
área de reparto o sector, a fin de garantizar a todos los propietarios un

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 aprovechamiento subjetivo idéntico, con independencia de los diferentes
aprovechamientos objetivos que el planeamiento permita materializar en sus terrenos.
Viene a ser un criterio de equidad en la asignación del aprovechamiento subjetivo, por
lo que tiene un componente referencial, no se materializa físicamente en parcela
concreta alguna. Se trata de reducir mediante una operación aritmética los diferentes
usos e intensidades fijados por el Planeamiento a un porcentaje o proporción que será
aplicado a todos los terrenos del área de reparto o sector, como referente para fijar el
aprovechamiento lucrativo que subjetivamente corresponde a cada propietario en
función de los metros cuadrados de suelo que tenga, evitando desigualdades entre los
propietarios en función de la parcela o parcelas que les sean asignadas.
- Objetivo o real: Es aquel que puede ejecutarse físicamente sobre una parcela de
terreno de acuerdo con el planeamiento. Son los metros cuadrados de techo edificable
que el planeamiento determina en una parcela concreta. Los textos legales lo definen
como la superficie edificable, medida en metros cuadrados, permitida por el
planeamiento sobre un terreno dado conforme al uso, tipología y edificabilidad
atribuidos al mismo. Es la edificabilidad real que tendrá la edificación que se levante
sobre un solar concreto, sin perjuicio de la edificabilidad subjetiva que tenga el
propietario, lo que puede obligar a un ajuste de aprovechamientos.
- Subjetivo o patrimonializable o apropiable: Es la cantidad de metros cuadrados
edificables a que tiene derecho cada propietario, en función de los metros de suelo que
aporte, una vez cumplidos los deberes de la actuación de transformación urbanística.

Naturaleza jurídica: Es un bien patrimonial susceptible de tráfico jurídico entre

particulares y de valoración económica que no plantea problema cuando se concreta en
la propia finca de la que nace, pues se agota en sí mismo. Como el aprovechamiento
objetivo es una cualidad de una finca determinada, no cabe elucubrar sobre su
naturaleza jurídica. En cambio, el subjetivo se debate su naturaleza cuando debe
materializarse, en todo o en parte en otra finca, es decir, cuando se desgaja del suelo y
ha de producirse alguna transmisión del mismo. En este caso, la doctrina y la
jurisprudencia lo configuran como derecho real, de ahí que pueda ser objeto de
inscripción en el RP, transferencia mediante escritura pública ex arts. 33 y ss. RD
1093/1997. En concreto el art. 39 prevé, en determinados casos, su inscripción en folio
independiente como finca especial disgregada del suelo con nota al margen de la
inscripción de la finca ordinaria de procedencia, en los casos que cita.

Desajustes entre aprovechamiento objetivo y subjetivo: Se dan cuando ambos

aprovechamientos no coinciden al restar del aprovechamiento objetivo de un terreno el
aprovechamiento subjetivo que corresponde a la propiedad del mismo, lo que puede
llevar a un resultado:
- Positivo, conocido como excedente de aprovechamiento.
- Negativo, de forma que el propietario no puede materializar el aprovechamiento
objetivo señalado por el Planeamiento.
Es posible distribuir este desajuste con los mecanismos previstos por la ley mediante:
A) Transferencias de aprovechamiento subjetivo: Es posible salvo que se vincule a la
finca de la que nace, regulando el art. 33 RD 1093/1997 dos tipos de transferencia:
- La de aprovechamiento entre fincas del mismo propietario que puede compensar el
defecto sufrido en una con un excedente en otra.
- La transmisión de aprovechamientos entre distintos propietarios.

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B) Reservas de aprovechamiento: Se da cuando al propietario de suelo destinado a
dotaciones por el planeamiento le corresponde y se le reconoce un aprovechamiento
subjetivo para que luego lo pueda trasladar a su otro suelo en donde si pueda
materializar este aprovechamiento subjetivo. La reserva puede ser voluntaria, entre el
propietario del terreno y la administración, o forzosa mediante expropiación, pudiendo
darse aquí 2 casos en cuanto al expropiado:
- O renuncia al justiprecio en metálico y se reserva el aprovechamiento para su posterior
traslado a otra parcela edificable en donde se pueda materializar o transmitirlo.
- O bien se le paga el justiprecio conforme a su aprovechamiento y la administración
expropiante se reserva ese aprovechamiento para luego materializarlo o transmitirlo.
C) Adquisición onerosa: Por el propietario del plus de aprovechamiento urbanístico
que, en principio, corresponde a la Administración.
D) Compensaciones metálicas o en especie: En caso de defecto de aprovechamiento.
Si no fuere posible el ajuste, el propietario tendrá derecho a exigir una indemnización
por lesión de sus derechos.

Reelaborado por Albert Domingo. Notario. Abril 2016. Revisado abril 2018: art. 23
TRLSL. Revisado y resumido marzo 2021. Abril 2021resumido “Desajustes entre
aprovechamiento objetivo y subjetivo”.

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