UNIVERSIDAD DE HUANUCO

ESCUELA ACADEMICA PROFESIONAL DE DERECHO Y CIENCIAS

POLITICAS

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

DERECHO CIVIL (FAMILIA)

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ADQUISICION CONVENCIONAL DE LA COPROPIEDAD
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DOCENTE: Mag. JOSE EYNAR SOPLIN ESCALANTE

ALUMNA:
 GRANDEZ CARDENAS MARIA DEL CARMEN

HUANUCO-PERU-2022
 INTRODUCCION

El propósito de las modificaciones introducidas por el Decreto Legislativo N.°1384, (04/09/2018)

mediante facultades legislativas que otorgó el Congreso de la República al Poder Ejecutivo, se
realizaron varias modificatorias al Código Civil de 1984, y a su vez se ha incorporado nuevos artículos
al mismo, en su mayoría relacionadas a las personas con discapacidad y su capacidad en igualdad de
condiciones con las demás personas.

Por ello, tuvo que modificarse el artículo 987° referido a la partición convencional especial en supuesto
de existencia de una pluralidad de titulares sobre un mismo bien que configuran la institución de la
copropiedad, y, por lo tanto, siendo uno de los titulares la persona inmersa en el art. 43 o 44, entonces
merecería una regulación especial.

Ello nos lleva a conocer la figura de la copropiedad, la partición y las formas existentes, para arribar a
la participación convencional especial que nos interesa analizar.
 ADQUISICON CONVECICONAL DE LA COOPROPIEDAD

¿Qué es la copropiedad?

En el artículo 969° del Código Civil se establece que hay copropiedad cuando un bien pertenece por
cuotas ideales a dos o más personas. De acuerdo a lo mencionado, entendemos que hay copropiedad
cuando dos o más personas comparten la propiedad de un mismo bien. A primera vista podemos
entender a la copropiedad como una comunidad, ya que son dos o más personas las que comparten
la misma propiedad. Sin embargo, realizando un análisis más detallado se tiene que tener presente
que la comunidad es entendida como el género y la copropiedad como la especie, esto debido a que
en el ordenamiento jurídico existen otras formas (especies) en las que dos o más personas compartan
la titularidad de un bien, pero que no llegan a ser copropietarios. Dentro de dichos ejemplos podemos
encontrar a los cónyuges que han optado por el régimen patrimonial de la sociedad de gananciales,
en dicho caso ellos son cotitulares de los bienes sociales. Otro ejemplo es la multipropiedad, en la cual
hay varios titulares de un bien, pero en forma rotativa, éste último caso mayormente se da en los
establecimientos turísticos. Asimismo, se presenta el caso de los bienes de propiedad común dentro
del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, en este régimen también podemos observar
que hay más de un titular sobre los bienes comunes (ejemplo las escaleras). Adicionalmente, nos
parece relevante mencionar el caso de las comunidades campesinas, ya que muchas personas tienden
a creer que los comuneros que forman parte de la comunidad campesina son copropietarios de la
tierra comunal. Ahora bien, podemos entender que la confusión parte por el nomen iuris que
mantiene la comunidad campesina, expresada en la palabra comunidad; no obstante, ello no es
determinante para argumentar que los comuneros son copropietarios entre ellos de la tierra comunal.
Los integrantes de la comunidad son calificados como comuneros, debido a que cumplieron los
requisitos establecidos por el estatuto y el reglamento comunal. En ese sentido, el titular de la tierra
comunal es la comunidad campesina.

[…] En las comunidades campesinas no existe copropiedad entre la comunidad y los

comuneros o entre los mismos comuneros. Los comuneros (de nacimiento o integrados),
son aquellos reconocidos como tales por haber cumplido los requisitos que exige la ley, el
estatuto y reglamento comunal. Siendo así, el comunero solo tiene el derecho al uso y goce
de las parcelas familiares determinadas por la asamblea general de la comunidad de manera
indefinida, mientras no haya transgredido las normas legales, o las del estatuto, que puede
hacerle pasible de una sanción o de la pérdida de la condición de comuneros. El comunero,
no es copropietario de ningún bien mueble o inmueble de la comunidad […]
(Gonzáles 2012: 588- 589)1

Sin embargo, se puede dar el supuesto de que la misma comunidad campesina, mediante
acuerdo (es potestad de su autonomía y cosmovisión) y a través de un representante
autorizado adjudiquen porción de tierra a una familia, claramente este caso es distinto a lo
mencionado anteriormente. Otro supuesto donde se podría entender que los comuneros son
copropietarios es la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N°343-
2013- SUNARP/SN, que aprueba la Directiva que regula la inscripción de los actos y derechos
de las comunidades campesinas. En la mencionada Directiva los artículos 6.10 al 6.10.3 hacen
referencia a la calificación de las transferencias de cuotas ideales del territorio de las
comunidades campesinas, entendemos que este supuesto no va dirigido en la relación que se
da entre los comuneros y la comunidad campesina, sino se aplica para el caso de terceros
externos a la comunidad que adquieren alícuotas.
 Sin embargo, se puede dar el supuesto de que la misma comunidad campesina, mediante
acuerdo (es potestad de su autonomía y cosmovisión) y a través de un representante
autorizado adjudiquen porción de tierra a una familia, claramente este caso es distinto a lo
mencionado anteriormente. Otro supuesto donde se podría entender que los comuneros son
copropietarios es la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N°343-
2013- SUNARP/SN, que aprueba la Directiva que regula la inscripción de los actos y derechos
de las comunidades campesinas. En la mencionada Directiva los artículos 6.10 al 6.10.3 hacen
referencia a la calificación de las transferencias de cuotas ideales del territorio de las
comunidades campesinas, entendemos que este supuesto no va dirigido en la relación que se
da entre los comuneros y la comunidad campesina, sino se aplica para el caso de terceros
externos a la comunidad que adquieren alícuotas.
ubicada dentro del bien; en tal sentido, se sabe el porcentaje que le corresponde a cada
copropietario, pero no se sabe dónde está ubicada.
Esta unidad se entiende en el sentido de que todos ellos ejercen en conjunto el dominio
sobre los mismos bienes, sin que se señale la parte material determinada que pudiera
pertenecer a cada uno. No habrá copropiedad cuando diversas personas son dueñas de
partes específicas y determinadas que integran una misma cosa. Por ejemplo, no hay
copropiedad si varias personas son dueñas de diferentes partes, lotes o parcelas en que se
ha dividido un terreno (Silva 1970:27) 5

Entonces, queda claramente establecido que la copropiedad se produce cuando dos o más personas
tienen la propiedad de cuotas ideales respecto de un mismo bien. Ahora bien, la copropiedad como
derecho real significa que a cada copropietario se le ha conferido poder jurídico respecto del bien
(en función a su cuota ideal); es decir, se crea una relación directa de los titulares con la cosa. De tal
manera, que los terceros ajenos a los copropietarios tendrán que respetar su cuota ideal y en caso
de que los terceros no la respeten, los copropietarios pueden ejercer la acción reivindicatoria para
recuperarla. Por lo tanto, los copropietarios son capaces de ejercer los atributos de la propiedad
(usar, disfrutar, disponer y reivindicar) respecto de su cuota su ideal. No obstante, se tiene que tener
presente que la copropiedad se caracteriza en el hecho de que cada copropietario tendrá la
titularidad exclusiva de su cuota ideal; en ese sentido, los ejercicios de los atributos de la propiedad
se realizan de manera distinta a cuando solo hay un propietario respecto de un bien, ya que en el
caso de la copropiedad se tiene que respetar los derechos de los demás copropietarios. Es por ello,
que el Código Civil ha establecido los atributos que tiene cada copropietario respecto de su cuota
ideal
- Uso: Si el copropietario quiere hacer uso del bien no puede excluir a los demás ni parcial ni
totalmente 6.
- Disfrute: Cada copropietario tiene derecho a disfrutar los frutos que genere el bien 7
- Disponer: Cada copropietario puede disponer y gravar su cuota ideal 8.
- Reivindicar: Cualquier copropietario puede reivindicar el bien 9.

Existen dos grandes sistemas de adquisición convencional de la propiedad:

- El sistema de separación del contrato.

- El sistema de unidad de contrato.

El sistema de separación del contrato: este es un acuerdo donde se realiza la transferencia que se
genera por la obligación de transferir una propiedad, este será efectiva, cuando se realiza el acuerdo
de transferencia entre las partes, a esto se le define como “contrato real”. Este contrato real, que es
de naturaleza abstracta, va unido de la entrega o de la inscripción, esto es referente a los bienes
inmuebles o de inmueble.

El sistema de unidad de contrato: se trata de un acuerdo de transferencia del contrato de

transferencia, este no requiere un nuevo contrato real, este sistema adopta dos tipos de modalidades:
sistema “principio contractual puro” y el sistema de “yuxtaposición de los principios de la unidad y de
tradición”, a esto se le conoce como la teoría del título y el modo.

Sistema del principio contractual puro; en este sistema se produce la celebración del contrato, esto
conlleva a la celebración del contrato, siempre y cuando se da solo por consenso; se diferencia entre
el título de adquisición y el modo de adquisición.

Transmisión de bienes muebles: Art. 975° CCP.

Indica que la transferencia de la propiedad de una cosa mueble, determina se efectúa con la tradición
a su acreedor, salvo disposición legal, este articulo explica la teoría del título del modo de adquisición
convencional de la propiedad de los muebles, de los bienes corporales.

Los bienes muebles, el contrato de transferencias solo crea la obligación de transferir, para que se
produzca la transferencia, el cual sea verificada de su tradición.

En el conocimiento, es incapaz de producir la transferencia de los bienes, lo que produce la

trasferencia de propiedad en propiedad, este sistema de transmisión de bienes muebles que sirve
para la adquisición y modo de adquirir. En pocas palabras, nadie puede transferir un derecho que no
tiene.

Cuando la propiedad de un inmueble pertenece a varias personas en pro indiviso nos encontramos
ante una comunidad de bienes, y más concretamente, ante una situación jurídica conocida como
copropiedad o condominio.

La copropiedad puede tener un origen de carácter legal, es decir, cuando aparece impuesta al
producirse determinada situación de hecho (comunidad de herederos tras fallecer una persona); o de
negocio, cuando se crea por convención o acuerdo entre varias personas con dicho fin (adquisición en
común de un inmueble, agrupación de varios inmuebles, etc. ).

Conforme a la orientación romana de nuestro Código Civil, la copropiedad tiene atribuida una
naturaleza transitoria representada por un patrimonio estático en el cual los copropietarios, titulares
de la plena propiedad de sus cuotas, se limitan a la mera administración, conservación, disfrute y
utilización de aquel.

Al amparo de esta concepción, la regulación legal de la comunidad de bienes señala claramente el

camino para la desaparición de este estado legal y, a tal efecto, otorga a cada copropietario los medios
necesarios para el ejercicio de dicha facultad.

En consecuencia, si bien el estado de copropiedad de un inmueble puede perdurar en el tiempo

mientras no se proceda a su extinción, debido a una concepción individualista de la comunidad ésta
tiene una situación digamos que desventajosa en nuestro ordenamiento.

Así, el Código Civil, partiendo del hecho de que ningún copropietario está obligado a permanecer en
la comunidad, atribuye al copropietario del inmueble la facultad de reclamar la división de la cosa
común en cualquier tiempo. Si bien dicha facultad se encontrará temporalmente limitada en el caso
de haberse llegado entre los comuneros al pacto (autorizado por ley de conservar la cosa indivisa por
tiempo determinado siempre que no exceda de diez años).

Una vez solicitada la división por el copropietario, ésta puede llevarse a cabo por acuerdo entre los
copropietarios (división convencional); por árbitros nombrados a voluntad de los
copropietarios (división arbitral); o mediante el ejercicio judicial de la acción conocida como acción
divisoria (división judicial).

Debe destacarse que, en tales supuestos, los acreedores de los copropietarios están facultados para
intervenir en la división. Bien sea concurriendo a la misma, oponiéndose a que se realice sin su
participación; o bien impugnándola cuando, ya consumada, consideren que se ha llevado a cabo de
forma fraudulenta o ante la oposición formal del acreedor.

Centrándonos en la división de inmuebles, los supuestos más sencillos son aquellos en los que se
procede a la división de un edificio mediante el establecimiento del régimen de propiedad, o el de
aquellas fincas que se dividen entre los copropietarios, adjudicándose a cada uno de ellos la propiedad
exclusiva sobre su parte.

En otros supuestos, algo más complejos, es habitual que se planteen situaciones en las que es
materialmente imposible o antieconómico el practicar la división del inmueble entre todos los
copropietarios.

Basta con imaginar casos como los de un de un apartamento cuya propiedad pertenece a cuatro
hermanos en pro indiviso. O el de una finca rústica cuya fragmentación está limitada, al encontrarse
prohibida su división o segregación por estar condicionada a que estas operaciones no den lugar a
parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo. Esta es la superficie que debe tener una
finca rústica para que las labores fundamentales de cultivo puedan llevarse a cabo con un rendimiento
satisfactorio.

Cabe precisar que, con relación a todo el bien, cada propietario tiene derecho de uso y disfrute
(artículos 974 y 975 del Código Civil), reivindicación (artículo 979), disposición (artículo 978), solicitar
la partición proporcionalmente por los gastos de conservación, tributos, o gravámenes que
correspondan y las mejoras útiles y necesarias que se realicen sobre el bien (artículos 980 y 981). Por
otro lado, respecto a su parte alícuota, el copropietario tiene derecho de disponer, gravar, arrendar,
según se señala en los artículos 977 y 1669 del Código Civil. Adicionalmente, los copropietarios tienen
derecho de retracto (artículo 1599, inciso 2) sobre las cuotas de los demás copropietarios cuando estas
sean enajenadas a un tercero ajeno a la copropiedad.

A fin de tener un entendimiento cabal del tema, es preciso desarrollar brevemente el derecho de
disponer del copropietario. Sobre la base de este desarrollo, analizaremos el derecho de preferencia,
así como el derecho de retracto de los copropietarios y sus implicancias, por ejemplo, en una eventual
venta directa o por subasta de las alícuotas a terceros. El derecho de disponer del copropietario puede
darse respecto de la totalidad del bien, o con relación a la alícuota del que es propietario. a) Respecto
a la totalidad del bien: Conforme al artículo 973 del Código Civil, el copropietario que desee disponer
de la totalidad del bien del cual es copropietario, requerirá de la decisión unánime de los demás
copropietarios. b) Respecto a la alícuota o cuota: De acuerdo al artículo 974 del Código Civil, el
copropietario puede disponer de su alícuota y de sus respectivos frutos, así como gravarla. El
copropietario podrá además transmitir, hipotecar, ceder, permutar, etc. su alícuota sin que este hecho
implique un acto de disposición de la totalidad del bien común; solo afectará su cuota o alícuota, la
misma que no se identificará con una parte material del bien, sino hasta cuando se solicite la división
y partición o, se extinga la copropiedad.
A nuestro entender, todas esas facultades en conjunto configuran un derecho individual de
copropiedad; ergo, cuando señalamos transmitir la cuota ideal, en realidad, lo que estamos
transfiriendo es el cúmulo de obligaciones y facultades individuales que dentro de la copropiedad nos
corresponden de manera exclusiva, el adquirente es colocado inmediatamente en la situación jurídica
de ventaja o desventaja que ellas comportan y, en consecuencia de ello, en la condición de copartícipe
en las facultades y obligaciones que puedan conformar el derecho colectivo. Beltrán de Heredia ha
sostenido que, para llevar adelante su ejercicio de su facultad de disposición, el copropietario al igual
que el propietario de cualquier bien puede actuar libremente, no necesitando el asentimiento, ni la
aprobación de los demás copropietarios, porque se trata de su derecho autónomo de propiedad. En
consecuencia, el copropietario podrá, respecto de su cuota, transferirla a título gratuito u oneroso,
gravarla, e incluso constituir sobre ella un derecho de usufructo. Cabe precisar que no podrá
establecer derecho de servidumbre en tanto ello exige la coexistencia de inmuebles intangible, o al
menos, la identificación de la cuota en la porción material de un inmueble.
 CONCLUSIONES:

- La copropiedad es un derecho real; por tanto, cada copropietario tendrá poder jurídico
respecto del bien en función a su cuota ideal (los copropietarios son capaces de ejercer los
atributos de la propiedad, tales como usar, disfrutar, disponer y reivindicar respecto de su
cuota su ideal). Por tanto, los terceros ajenos a los copropietarios tendrán que respetar la
propiedad de cada copropietario y en caso no lo hagan los copropietarios podrán ejercer la
acción correspondiente para recuperarla.
- La naturaleza jurídica de la copropiedad proviene de la comunidad romana; es por ello, que
se caracteriza por ser individualista, de tal manera que cada copropietario tendrá una cuota
ideal respecto de la totalidad del bien, teniendo la posibilidad de disponer de ella en cuanto
lo estime conveniente. Desde la perspectiva del Tribunal Registral mediante el precedente de
observancia obligatoria, el traslado de gravámenes a todas las partidas resultantes tras la
división y partición se justifica en la protección al acreedor; en tal sentido, se busca evitar que
los copropietarios pacten entre ellos otorgándole la peor parte a la persona que gravó su
cuota ideal antes de la división y partición con la finalidad de que el acreedor reciba un bien
devaluado en comparación con el crédito que se le otorgó en su momento al copropietario.
- Ahora bien, consideramos que la posición que tiene el Tribunal resulta pertinente, esto debido
a que se está protegiendo a los acreedores; no obstante, no podemos dejar pasar de lado el
trato injusto que reciben los demás copropietarios que no gravaron su cuota ideal, ya que
como se mencionó en las resoluciones analizadas anteriormente no resulta justo trasladar
cargas y gravámenes a las partidas resultantes de la división y partición si existen causas
justificables para determinar que efectivamente en las partidas independizadas no debería
recaer ninguna carga o gravamen, siendo la principal justificación que el copropietario que no
afectó su cuota ideal no debería ser perjudicado.
- Finalmente, nos pareció importante resaltar la diferenciación entre carga y gravamen, por
tanto, la aplicación del mencionado precedente solo afectaría a los gravámenes, más no a las
cargas; en tal sentido, resultaría correcto que cualquier ex copropietario se opusiera al
traslado de las cargas automáticamente a su partida independizada, ya que cuando se realiza
la división y partición solo deben trasladarse los gravámenes, de acuerdo a lo establecido en
precedente.
BILIOGRAFÍA

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- DIEZ- PICAZO, Luis • 1995 “Fundamentos del derecho civil patrimonial”. Volumen tercero.
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- GONZÁLES LINARES, Nerio 2012 Derecho civil patrimonial: derechos reales. Lima: Sociedad
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- MENESES GOMEZ, Alberto 2017 “La calificación registral y los últimos criterios registrales en
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- SILVA SEGURA, Enrique 1970 “Acciones, actos y contratos sobre cuota, el problema jurídico y
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