Estudio de títulos: Como se estudian los

títulos de domino respecto de un inmueble.

En este documento abordaremos en específico el cómo y para que se estudian los títulos
respecto de un inmueble y cuál es la importancia de este paso dentro del estudio, sin
perjuicio de esto, y para un mejor entendimiento se explicara a grandes rasgos lo que es
un estudio de títulos y cuál es su objetivo principal.
I. Que es un estudio de títulos.
El estudio de títulos consiste en un análisis exhaustivo y detallado de ciertos antecedentes
o documentos respecto de un inmueble, esto es con la finalidad de determinar que la
situación jurídica de este se encuentra regularizada y no presente problemas legales de
cualquier tipo para la parte interesada en el inmueble, ya que, este último es el que más
puede verse afectado ante una irregularidad que recaiga sobre el inmueble en cuestión.
A grandes rasgos lo que se busca través de un estudio de títulos, no solo es verificar la
regularidad jurídica de un inmueble, sino, que también se busca determinar que quien se
tiene por dueño actual de la propiedad, efectivamente tenga el dominio y que pueda
transferir este dominio a un tercero. Para lograr cumplir con estos dos puntos se debe
determinar que los títulos de dominio cumplan con ciertos requisitos, tanto de la
propiedad como la del vendedor.
Dentro de los títulos respecto del vendedor se debe determinar que este sea tanto
poseedor regular y dueño del inmueble, y que su dominio no se encuentre limitado por
cualquier factor, como por ejemplo gravámenes, hipotecas un usufructo, etc. 1
II. Títulos respecto del inmueble
Como se explicó anteriormente este informe se centra en el estudio de los títulos de
dominio, que sean respecto del inmueble.
La revisión de estos documentos es de vital importancia, esto es para determinar que
todos los papeles de índole legal se encuentran en orden para poder realizar una
compraventa.

1
 1. colegio de abogados de chile. (2005, enero). Pautas para el estudio de títulos de inmuebles urbanos.
Jurídica.

Para poder realizar un estudio de manera detallada se deben analizar una serie de
documentos legales, estos deben ser tanto respecto del dueño o vendedor, como del
inmueble como tal; en este caso mencionaremos los documentos necesarios con respecto
del inmueble.

1) Copia de las escrituras de compraventa y todos los demás títulos que sean
translaticios de dominio, estos deben ser hasta completar un plazo de 10 años.
2) Copia de la inscripción de dominio vigente del actual constituyente o vendedor,
inscrito debidamente ante el conservador de bienes raíces.
3) Copia de las inscripciones en el conservador de bienes raíces los títulos
translaticios de dominio, esto también hasta completar un plazo de 10 años.
4) En caso de que el actual dueño haya comprado la propiedad en un plazo superior a
10 años, se necesitara una copia de las escrituras del inmueble.
5) Si el plazo es inferior a 10 años se necesita la copia de inscripción de todos los
dueños anteriores.
6) También hay que ver si la propiedad en cuestión forma parte de una copropiedad,
como es el caso de una casa dentro de un condominio o de un departamento, de
ser así además se debe adjuntar el reglamento de copropiedad y su inscripción.

Estos documentos tienen por objetivo acreditar que el actual dueño, tiene efectivamente
esta calidad, acreditar que está habilitado para transferir el dominio a un tercero, porque
él lo tiene actualmente. El plazo límite establecido de 10 años, es porque ese es el plazo
máximo de prescripción adquisitiva al que se puede optar, por lo tanto, de existir una
irregularidad anterior, esta quedaría subsanada por el paso del tiempo. Sin perjuicio de lo
anterior, esto es siempre y cuando se opere dentro de la “normalidad”, ya que, en caso de
encontrarnos con títulos que establezcan por ejemplo alguna condición, o bien saldos de
precios que hayan quedado pendiente, es siempre recomendable realizar esta revisión
hasta 30 años atrás2 o bien un tiempo indefinido, esto por lo general queda a criterio de
quien esté realizando dicho estudio de títulos, con todo, a modo personal recalco que es
necesario realizar una revisión exhaustiva de los títulos, anteriores, hasta determinar que
no se poseen saldos, o condiciones que puedan afectar la propiedad, sin importar la
antigüedad de los documentos, esto con la finalidad de tener una mayor certeza de la
inexistencia de cualquier tipo de vicio que pudiese haber afectado la cadena de
transferencias del dominio del inmueble en cuestión .

Los documentos o títulos anteriormente mencionados son con la finalidad de determinar

con certeza que el dominio de la propiedad se encuentra exenta de vicios y que se ajusta
completamente a derecho. La importancia de esto es que nos permitirá tener completa
certeza y tranquilidad de que le dominio puede ser transferido sin ningún problema, o
bien en caso de presentar algún vicio, también sabremos con exactitud cuál es contexto

2
del inmueble y desde esa postura tomar una decisión con respecto al inmueble en
cuestión.

2. ¿En qué consiste un estudio de títulos? (s. f.). https://www.legalchile.cl/en-que-consiste-un-estudio-

de-titulos/. Recuperado 14 de abril de 2021, de https://www.legalchile.cl/en-que-consiste-un-estudio-
de-titulos/

Ahora bien, los documentos o títulos anteriormente mencionados, son todos enfocados
en determinar que el dominio de la propiedad se encuentre ajustado a derecho, exento de
vicios y completamente habilitado para ser transferido, pero estos no son los únicos
títulos que deben estudiarse con respecto del inmueble, ya que, el dominio no es lo único
que puede afectar a la hora de querer adquirir un bien inmueble, hay ciertas situaciones
“internas” que pueden afectar a una propiedad inmobiliaria, como por ejemplo, estar
afecta a hipotecas, tener deudas, ostentar algún gravamen, entre otras cosas, es por eso
que, además de los documentos anteriormente mencionados, se deben solicitar los
siguientes:

1) Certificado de hipotecas y gravámenes, este certificado debe hacer mención de

que no exista una prohibición de enajenar, ya que, de ser así, el dominio de dicha
propiedad no podrá ser transferido a un tercero, también se debe hacer mención
en el certificado de la existencia o no de algún litigio que afecte a la propiedad y
que en consecuencia pueda afectar a futuro a la persona que busca adquirir dicha
propiedad.
2) Comprobante de pago de contribuciones, esto es de suma importancia, porque el
pago de las contribuciones que corresponden a un inmueble, cae en la categoría
de derechos reales, esto quiere decir que es respecto de una cosa y no de una
persona determinada3, por lo que, estos impuestos van asociados directamente
con la propiedad y no con el dueño de la misma, es por esto, que en caso de
adquirir un inmueble que tenga deuda por estas contribuciones, estas pasaran a
ser responsabilidad del nuevo dueño.
3) Certificado de no expropiación
4) Certificado de no expropiación municipal, este certificado, junto con el
mencionado en el número 3, son importantes para acreditar que la propiedad no
se encuentre declarada como de utilidad pública o que pueda estar afecta a una
expropiación, esto significaría que se podría realizar una transferencia del dominio
al Estado, ya sea, al serviu o a una municipalidad en concreto.
5) Certificado de avalúo fiscal.

Hay otras situaciones que se pueden dar con respecto del inmueble, como por ejemplo
que este se encuentre hipotecado en favor de otra institución, o que este haya sido
adquirido a través de una herencia, entre otras, de darse estas situaciones además se
deberán solicitar y estudiar títulos adicionales a los ya anteriormente mencionas.
Analizaremos dichas situaciones más detenidamente a continuación.

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En caso de que la propiedad en cuestión se encuentre hipotecada en favor de otra
institución, se deberá acompañar un certificado de liquidación de deuda, esto es con la
finalidad de acreditar que la deuda o la hipoteca que recae sobre la propiedad quedara
saldada y que no afectara en un futuro al nuevo dueño del inmueble en cuestión. además
de la liquidación de la deuda, se debe presentar la cláusula de alzamiento emitida por la
institución a la que estaba hipotecada la propiedad, esto para determinar que la garantía

3. Código civil chileno, 1855, art. 577

Que estaba impuesta sobre la propiedad será suspendida, lo que significa que el inmueble
en cuestión ya no está hipotecado en favor de otra institución.

Otra situación que se puede dar respecto de los inmuebles es que, en alguno de los títulos
de dominio anteriores la propiedad haya sido adquirida por sucesión, en este caso hay
que distinguir si fue por legado o por herencia, ante lo cual se deberán solicitar y estudiar
ciertos documentos adicionales, ya que, estos deben cumplir ciertos requisitos.

- Si la propiedad fue adquirida por un herencia, se deberá adjuntar (1) una copia de la
inscripción del decreto de posesión efectiva en el registro de propiedad del
conservador de bienes raíces, (2) si la posesión efectiva fue aprobada a través del
registro civil se debe adjuntar una copia de la resolución administrativa inscrita en el
registro nacional de posesiones efectivas. Adicional a esto (4) si la sucesión fue
otorgada de manera testamentaria, se deberá adjuntar una copia del testamento y
una copia de la inscripción de este en el registro de propiedad que corresponda, (5) en
caso de que se haya dado una cesión de derechos, se deberá acompañar además la
escritura pública de respectiva sesión, como por ejemplo una compraventa de dichos
derechos hereditarios, (6) en caso de que la sucesión se haya dado a través del
derecho de representación, se deberá adjuntar la resolución en la que se le aprueba la
posesión efectiva y se le otorga la calidad de heredero. esto es importante, ya que,
esto reflejaría que la posesión efectiva fue aprobada (en el caso de las primeras dos),
esto en consecuencia significaría que se le acredito la calidad de heredero de su
respectivo causante y que por esto pudo adquirir el domino de la propiedad.
- Si la propiedad fue adquirida por un legado, (1) se debe adjuntar una copia del decreto
de la posesión efectiva y la inscripción vigente de la misma, (2) se debe adjuntar una
copia de la escritura pública de entrega del legado, (3) copia de la inscripción de la
escritura de entrega del legado en el registro de propiedad del conservador de bienes
raíces. Estos documentos al igual que en el caso de la herencia son de suma
importancia, porque se permite acreditar en primer lugar que se le otorgo
efectivamente la calidad de legatario y que además se le fue transferido
correctamente el dominio de la propiedad y por ende es dueño de la misma.

Una tercera situación con la que nos podemos encontrar al momento de revisar los
diversos títulos es que existan compraventas con saldos de precios los cuales deberían
haber sido pagados más adelante. En este caso se debe adjuntar copias de las escrituras

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públicas en las que se vea reflejado el pago total de dicho saldo, esto es para tener una
certeza de que no existe una deuda entre las partes que hayan contratado anteriormente,
ya que, de existir, la parte vendedora (anterior) podría pedir la resolución del contrato y
una posible restitución del inmueble por no haberse cumplido con la obligación, ahora
bien, sin perjuicio de lo anterior, esto puede ser innecesarios en caso de que las partes
hayan renunciado a la acción resolutoria, porque en este caso ya no se podría pedir la
restitución de la propiedad.

Otra situación en la que nos podemos encontrar con respecto a un inmueble, es que la
propiedad sea resultante de un loteo o subdivisión predial, o bien de una fusión predial,
ante este caso, además de todos los documentos anteriormente señalados se deberán
adjuntar (1) una copia del plano de fusión de los predios, y con su correspondiente
inscripción en el archivo de registro de propiedad del conservador de bienes raíces, (2) un
certificado emitido por la dirección de obras municipal que corresponda, en el que se deje
constancia de la aprobación de la fusión o subdivisión según corresponda de la propiedad
en cuestión y por ultimo (3) un certificado en el que se acredite la autorización de la venta
de la propiedad (en caso de fusión) o de las propiedades (en caso de subdivisión) que
hayan resultado de alguna de estas operaciones. La importancia del estudio de estos
títulos es que, al ser fusiones o subdivisiones, antes correspondían a propiedades distintas
de las que son hoy en día, y esto permite acreditar que las nuevas propiedades
resultantes, “existen” conforme a derecho, y han sido reconocidas como tal y por ende su
dominio pudiese ser transferido, ya que, de no estar debidamente autorizadas, las
propiedades como tal, podrían no corresponder a la propiedad en la que se está
interesado.

También hay que ver si la propiedad corresponde a un predio rustico, de ser así, hay que
ver en primer lugar si este procede de una subdivisión predial, si es el caso, al igual que lo
explicado en el párrafo anterior, (1) se debe adjuntar una copia del plano de subdivisión
inscrita en el archivo de propiedad en el registro de propiedad del conservador de bienes
raíces, (2) pero además se deberá contar con la resolución del SAG o servicio agrícola y
ganadera, en el que se haya aprobado esta subdivisión y donde se establezcan los nuevos
deslindes de la propiedad, (3) también se debe adjuntar un certificado de deudas CORA o
corporación de la reforma agraria, para dejar constancia que han sido pagada
correctamente las contribuciones que se originaron para estos predios durante ese
periodo, (4) a su vez también se deberá adjuntar un certificado de deudas INDAP o
instituto de desarrollo agropecuario.

Estas son las distintas situaciones en las que nos podemos encontrar con respecto de un
inmueble, cabe destacar que para realizar el estudio de títulos no siempre será necesario
revisar todos y cada uno de los documentos señalados, siempre será necesario ver el caso
a caso del inmueble en particular, ya que, cada propiedad puede tener su propia
complejidad y particularidad, y serán estas las que deben determinar cuáles serán los
antecedentes mínimos y necesarios para realizar un correcto estudio de títulos respecto
del inmueble.

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III. Casos especiales.

Todo lo a anteriormente mencionado corresponde a la “normalidad” o la regla general

con respecto a los inmuebles, pero hay ciertos casos que se consideran especiales o de
una complejidad mayor, que necesitan un cierto análisis extra, respecto a los títulos de los
mismos.

En primer lugar, nos podemos encontrar con inmuebles que hayan sido adquiridos bajo el
decreto ley 2.695, este corresponde a un sistema legislativo de “saneamiento del dominio
de la pequeña propiedad” el cual va enfocado en regularizar la situación de aquellos
considerados como como poseedores materiales del inmueble, que carecen de títulos o
bien son imperfectos y puedan hacerse dueños la propiedad por prescripción adquisitiva 4.
Para estos casos, se deberá tener en cuenta el plazo que ha transcurrido desde la
inscripción de la posesión según las normas establecidas por el mismo decreto, la regla
general es que el tiempo si o si debe ser superior a los 10 años, esto porque como ya
vivimos anteriormente, es el plazo máximo de prescripción que establece la ley, y una vez
pasado este tiempo, se tendrá certeza de que el dominio ha sido transferido al que tenía
posesión material del inmueble; pero podrá contar con una excepción, y es transcurrido
un plazo superior a los 5 años, se deberá solicitar el expediente en el que se haya
tramitado dicha causa antes bienes nacionales, la causa de esto es que ante lo que
llamamos “posesión regular” el plazo de prescripción se puede reducir a 5 años, pero hay
que destacar que si el plazo transcurrido es inferior a 5 años, siempre será motivo de
rechazo para el bien en cuestión.

Otro caso en el que nos podemos encontrar al estudiar los títulos de dominio de un
inmueble, es encontrarnos con la situación de la lesión enorme, la cual vicia una
compraventa, y esta podría dar paso a que tanto el vendedor como el comprador puedan
rescindir de su compraventa, es por esto que si la compraventa inmediatamente anterior
a la que nosotros buscamos generar presenta este vicio, será motivo de reparo en el
estudio de títulos, ahora bien si dentro del estudio nos encontramos con un compraventa
que haya adolecido de este vicio, pero que con posterioridad se haya realizado una nueva
compraventa, esto ya no significaría un problema, porque esto subsanaría el vicio que
existía.

Otra situación es que la propiedad haya sido adquirida a través de remate, en este caso
además se necesita que la orden que ordene reducir a escritura pública se encuentre
ejecutoriada, es decir, que no proceda recurso alguno ante esta resolución y que se puede
exigir el cumplimiento de la misma, esto nos acredita que el dominio ya no puede ser
perdido ante un eventual recurso que pueda dejar sin efecto la resolución anteriormente
indicada.

Una siguiente situación con la que nos podemos encontrar es con el llamado pacto de
retroventa, en el cual el vendedor tiene la facultad de recobrar la cosa vendida 5, ante este
caso hay que asegurarse de que el vendedor anterior haya renunciado e este pacto, así se

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tendrá certeza de que no se podrá pedir la restitución de la propiedad en virtud de este
pacto, además esta renuncia deberá ser expresa, ya que, para que cumpla su efecto debe
estar anotada al margen del título que corresponda, ahora bien, según las reglas del
código civil, este pacto tendrá un tiempo límite de 4 años, por lo que pasado este tiempo
no será

4. D.L 2.695, 1979, considerando 2°

5. Código civil chileno, 1855, art. 1881

necesario verificar la renuncia de este pacto, ya que, se encontrará prescrita la acción de

retroventa, por consiguiente, no podría afectar al inmueble en cuestión.

Ahora bien, también podemos encontrarnos con la situación que el inmueble adquirido
haya sido permutado por otro, en este caso además se deberán estudiar los títulos del
inmueble que haya sido permutado, esto con la finalidad de acreditar que no exista un
vicio que pueda dejar sin validez la respectiva permuta.

Otra situación especial es la del bien familiar, estos son cosas que son de propiedad de
uno de los cónyuges, pero que se declaran como esenciales para que la familia pueda
subsistir de la mejor manera posible, el hecho de declarar un bien como familiar, limita
ciertos derechos, entre ellos que el cónyuge que se considera propietario, no puede
vender dicha propiedad6, ante este caso, para autorizar una compraventa, deben asistir o
comparecer ambos cónyuges, los cuales deberán declarar que han solicitado que se
declare la propiedad como bien familiar, o bien renunciar a esta declaración, esto es con
la finalidad de que en caso de existir una limitación de los derechos del inmueble, estas
queden suspendidas y por ende, el dominio del mismo pueda ser transferido sin ningún
inconveniente de índole legal.

Otra situación corresponde a la del artículo 150 del código civil, que corresponde al
patrimonio reservado de la mujer casada en sociedad conyugal, al casarse en sociedad
conyugal, la mujer pierde la facultad de administrar sus bienes y por ende, es el marido
quien debiese comparecer ante una eventual compraventa, sin perjuicio de lo anterior,
bajo este artículo, se entiende que hay propiedades que quedan fuera del haber social y
por lo tanto su administración siguen estando en manos de la mujer, sin limitantes para
establecer una posible transferencia de dominio. Para esto se debe adjuntar un título
vigente que acredite el patrimonio reservado de la mujer casada, y que tenga como
sustentar económicamente dicho patrimonio, para esto se debe inscribir en la escritura de
la propiedad, por ejemplo, liquidaciones de sueldo de la mujer o declaraciones de
impuesto a la renta. Esto se debe verificar tanto en la escritura de la actual dueña, como
de las anteriores que corresponda revisar, si es que se encuentran en este mismo caso.

Una última situación especial en la que nos podemos encontrar es con respecto a los
inmuebles ubicados en zonas fronterizas, en este caso se debe verificar que en la escritura
pública de compraventa se inserte la cláusula jurada de zona fronteriza, esta cláusula lo

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que busca, es acreditar que quien este adquiriendo un inmueble dentro de estas zonas,
sea de nacionalidad chilena y que además su domicilio actual se encuentre en el territorio
nacional. El motivo de esta limitación se comprende dentro del interés o bien seguridad
nacional, ya que, se prohíbe que personas extranjeras (de los países con los que se
comparta dicha frontera) adquieran o posean algún tipo de derecho sobre inmuebles en
estas zonas, esto se justifica con la razón de que los extranjeros o un país vecino no
adquiera soberanía o derechos sobre el terreno nacional de esta manera.

6. castillo, N. (2014, 19 diciembre). declaración bien familiar. misabogados.

https://www.misabogados.com/blog/es/declaracion-bien-familiar

IV. conclusión.
En conclusión, un estudio de títulos debe seguir una serie de pasos y estudiar
antecedentes tanto de las personas dueñas de los inmuebles, como del inmueble como
tal, esto es sumamente importante, para lograr despejar cualquier duda que se pueda
tener con respecto a la situación jurídica por la que esté pasando el inmueble, y a su vez
evitar complicaciones futuras para la parte que se encuentre interesada en la propiedad.
Como vimos son muchos los antecedentes que se deben revisar y muchas situaciones
extras las que se pueden dar, cada bien raíz tendrá su propia “historia” y su propia
situación, es por esto, que cada caso será distinto, teniendo complejidades distintas, la
finalidad de este ensayo es dar cuenta de las distintas situaciones por las que pueda pasar
un inmueble, y una vez verificada cual es la situación en la que se encuentra, también
saber cuáles son los antecedentes extras que se deben estudiar para para lograr un
completo estudio y sin margen de error, para poder dar la mayor certeza jurídica a la
parte interesada en el respectivo estudio de títulos.

Nombre: Juanjose seguel

Rut: 20.139.753-7
Ramo: derecho inmobiliario
Profesor: Rodrigo Andreucci

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