Los Estudios

• Julio Trucco Vera

de Títulos de • 2022
Dominio
 La expresión “estudio de títulos” implica el estudio de
Concepto de títulos de dominio de un inmueble.
Estudio de La expresión “títulos” no se utiliza en su sentido técnico
Títulos jurídico como acto o contrato que fundamenta y valida la
tradición: modo de adquirir el dominio y la posesión
regular, sino que “título”, se usa como documento en el
cual consta el derecho sobre un inmueble.

Así, hablar de estudio de títulos implica examinar los

documentos en los que consta y se acredita el dominio
sobre un bien raíz.
D ocumentos Es un trabajo preparatorio del contrato, y preventivo, ya que
se debe informar si:
que forman
los T ítulos 1. Un tercero podrá disputarle legítimamente, con
fundamentos válidos, el derecho que se propone
adquirir.

2. Que no existen condiciones, prohibiciones, embargos,

interdicciones, que limiten el derecho de disposición.

3. Gravámenes a favor de terceros: la propiedad tiene

hipotecas, usufructos, derechos de uso o habitación,
arrendamientos inscritos, embargos u otros.

4. El dueño requiere de autorización.

5. El mandatario posee las facultades especiales.

6. Los títulos merecen algún reparo, cómo deben

subsanarse los vicios o defectos que le afecten, para
 Los títulos se estudian para precaver que los derechos
D ocumentos que el cliente se propone adquirir no podrán ser
que forman justificadamente impugnados con fundamento válido,
son los del titular de la inscripción de dominio
los T ítulos vigente; los del actual poseedor inscrito, quien según
el art. 700 del Código Civil se presume dueño. No se
puede precaver que jamás serán impugnados, sino lo
que se exige es que un tercero pueda justificar ser el
verdadero dueño alegando vicios de los títulos que
pueda obtener que se cancele la inscripción.

En Chile, no hay manera de probar el dominio. La

inscripción de un inmueble en el Registro de
Propiedad es necesaria para transferir el dominio, pero
no es suficiente prueba de él, sólo acredita la
posesión. Este es el motivo por el que se deban
estudiar títulos de 10 años y de esta forma asegurar al
propietario que uniendo su posesión a la de los
anteriores poseedores, pueda alegar la prescripción
extraordinaria.
D ocumentos Es posible estudiar títulos de cinco años, pero no es
aconsejable, debido a que no se podría asegurar la
que forman alegación de la prescripción ordinaria, porque ésta se
los T ítulos suspende en favor de determinadas personas y no es posible
al informante conocer cuando se encuentra suspendida. El
art. 2.509 del Código Civil, dispone que: "Se suspende la
prescripción ordinaria a favor de las siguientes personas: 1°
Los menores; los dementes; los sordomudos; y todos los
que estén bajo potestad paterna, o bajo tutela o curaduría;
2° La mujer casada en sociedad conyugal mientras dure
ésta; 3° La herencia yacente."

El examen de los títulos, debe hacerse de manera tal de

verificar que exista una relación histórica entre ellos, los
títulos posteriores deben deberse a los anteriores, debe
existir un nexo común entre todos ellos. Ahora bien, este
nexo común debe partir a través de la inscripción de
dominio vigente. Esta inscripción nos indica quien es el
actual propietario, como adquirió la propiedad, en virtud de
que escritura, y cual era el título del anterior dueño.
D ocumentos Deberemos estudiar la escritura en virtud de la cual adquirió
el actual propietario, verificaremos que el precio esté
que forman íntegramente pagado, que no existan acciones resolutorias,
los T ítulos ni que el contrato esté afecto a algún tipo de nulidad.
Analizaremos la capacidad de las partes que concurrieron al
contrato. Si hay mandatos deberemos estudiarlos y ver si el
mandante tenía capacidad para otorgarlo y el mandatario
facultad para celebrar el respectivo contrato.

Una vez estudiada la escritura que dio origen a la

inscripción de dominio vigente, deberemos estudiar la
inscripción de dominio anterior y la escritura pública que la
originó y así hasta completar 10 años.
D ocumentos DOCUMENTOS QUE FORMAN LOS TÍTULOS
que forman La propiedad inmobiliaria se estructura sobre los
los T ítulos siguientes principios:

1. Los actos y contratos que transfieren dominio o

constituyen un derecho real sobre un inmueble
deben otorgarse por escritura pública. (artículo 1801
C.C.)
2. La tradición se realiza por medio de la inscripción
de los títulos en el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces respectivo. artículo
686 C.C.)
Documentos Así, los documentos que conforman los títulos son las
copias autorizadas de las escrituras e inscripciones que
que forman notarios y Conservadores respectivos guardan en sus
los Títulos registros. Ambos están obligados a dar copias y el
Conservador incluso de aquellos de los que consta y no
consta en sus registros. Por ejemplo:

1. Que la propiedad no se ha transferido ni

transmitido y que la inscripción esta vigente.

2. Si la propiedad está afecta a algún gravamen o está

dada en arriendo.

3. Si el derecho a disponer esta afecto a prohibiciones;

convencionales, judiciales o legales.
 Los aspectos relevantes de un estudio de títulos son los
D ocumentos siguientes:
que forman
I. Descripción del inmueble o derechos de agua.
los T ítulos
II. Títulos
- Inscripción
- Título
- Precio
- Entrega
- Comparecencia

III. Personas que pueden vender un inmueble

IV. Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones

V. Contribuciones, expropiaciones y documentos

técnicos.
 En el informe de títulos es necesario singularizar el
Descripción bien, indicando los deslindes.
del Inmueble Verificar si provienen de una fusión o subdivisión.
o Derechos
El estudio de título se limita al dominio inscrito del
de Aguas suelo, y por adhesión a las edificaciones existentes en
él (dentro de edificación se comprenden las casas,
edificios, condominios, etc)

Los inmuebles urbanos y rurales:

Urbanos: son los situados dentro de los límites

urbanos o de extensión urbana.

Rurales: inmuebles de aptitud agrícola, ganadero o

forestal, fuera de dichos límites. Son regidos por
normas distintas.
Descripción Las construcciones en predios urbanos requieren
del Inmueble permiso para efectuarlas y recepción para ocuparlas:
o Derechos 1. Art. 116 LGUyC. requiere de permiso de la
de Aguas dirección de obras municipales para subdividir,
lotear o urbanizar los terrenos urbanos y para
construir o reparar cualquier edificio.

2. Art. 146 mismo cuerpo legal ninguna obra puede ser

habitada sin recepción de la dirección de obras
municipales, la cual puede declarar la
inhabilidad de la obra y el desalojo.
Descripción Inmuebles que integran un condominio: La ley que
los regula es la 19.537 (1997). Dicha ley regula 2
del Inmueble tipos de condominios.
o Derechos
• Tipo A: construcciones
de Aguas divididas en unidades que están emplazadas en un
terreno de dominio común. Terreno que permanece
indiviso como propiedad común de los adquirentes
de las unidades que allí se construyan. Se venden
como unidades-construcción.

• Tipo B: las construcciones se han hecho en un

predio dentro de cuyos deslindes existen sitios de
dominio exclusivo de cada copropietario y
terrenos de dominio común de todos ellos.
Coexisten sitios sobre los cuales se puede
constituir dominio exclusivo, y espacios comunes
de copropiedad, como jardines y piscinas. Se
vende como unidades-terreno.
Descripción Los títulos para la enajenación o gravamen de
ambos tipos debe constar en escritura pública y
del Inmueble la tradición es por medio de la inscripción
o Derechos conservatoria, con lo cual se adquiere propiedad
exclusiva sobre la unidad y se adquiere la
de Aguas copropiedad proporcional sobre los bienes
comunes del condominio (todo el terreno en los
A, y sólo parte de éste en los tipo B).

El derecho a los bienes comunes se determina en

según el reglamento de copropiedad y en
proporción al avalúo fiscal. En las escrituras de
primeras ventas debe insertarse la recepción
final, certificado de copropiedad inmobiliaria,
nómina de proyectistas y asignación de roles.
 Derechos de Aprovechamiento de Aguas:
D escripción
del Inmueble • Las aguas se clasifican en marítimas y terrestres.
La clasificación de las lluvias depende de donde caigan. El
o D erechos Código de Aguas, sólo se aplica a las terrestres inscritas.
de A guas
• Las terrestres son:
- Superficiales: las que están naturalmente a la vista y
pueden ser corrientes (escurren por causes artificiales o
naturales)
- Detenidas: (acumuladas en depósitos, naturales o
artificiales)
- Subterráneas: las ocultas en el seno de la tierra y no
alumbradas, luego de alumbradas mantienen el carácter
de subterráneas ya que salieron a la luz por intervención
del hombre.
Descripción • Las aguas son: bienes corporales muebles, pero
que por estar destinadas al uso, beneficio o cultivo
del Inmueble de un inmueble se reputan inmuebles por
o Derechos destinación. Son bienes nacionales de uso público;
su dominio y uso pertenece a toda la nación. El art.
de Aguas 598 del C.C. señala que el uso y goce de los bienes
de uso público de los particulares queda sujeto a las
ordenanzas que lo regulen. Su uso y goce se regula
en el Código de Aguas.

• Este derecho debe estar establecido en la ley,

haberse concedido por la autoridad competente o
ser reconocido por sentencia judicial

Sus fuentes: la ley, la autoridad, la justicia. Después

de constituido se transfiere de acuerdo a los
principios de los bienes raíces.
Descripción Los derechos de aprovechamiento que surgen de
del Inmueble una concesión o reconocimiento judicial se
adquieren por la inscripción del título (resolución o
o Derechos sentencia).
de Aguas
Los actos y contratos por medio de los cuales se
transfieren deben efectuarse por medio de escritura
pública, puede ser distinta o la misma de aquella por
medio de la cual se enajena el predio. Título por
medio de los que se transfiere un predio debe hacer
mención expresa si se incluye o no las aguas. En
silencio se presume que no.

Se inscriben en los registros de aguas que llevan los

Conservadores de la comuna donde está la
bocatoma del canal matriz y los derechos de aguas
subterráneas en el Conservador donde está ubicado
el pozo.
 El titular actual del dominio sobre la propiedad y que
T ítulos por tanto, tiene a su nombre una inscripción
conservatoria vigente. Indicarse con precisión la forma
en que el titular ha adquirido el dominio, diferenciando
si se ha tratado de una compraventa o de otro título.

INSCRIPCIÓN:

a) Toda inscripción de dominio posterior debe

necesariamente hacer referencia a la inscripción
anterior,

b) Si la inscripción de dominio posterior cancela total

o parcialmente la inscripción anterior, se debe
dejar constancia al margen derecho de la
inscripción, y

c) El Conservador no puede hacer cancelación

alguna de oficio.
T ítulos De lo anterior se desprende que conociendo la inscripción
de dominio vigente, podemos conocer la inscripción
anterior y así sucesivamente todas las inscripciones hasta
10 años.

Por otra parte, conociendo las inscripciones, estamos en

condiciones de conocer las escrituras o títulos que les
dieron origen, ya que en cada inscripción debe citarse el
título que la originó.
T ítulos Inscripciones aparentes: El Conservador certifica que la
inscripción esta vigente, pero ello no implica que el titular
sea el dueño, que lo sea de forma exclusiva o que pueda
disponer por sí mismo. Esas son las inscripciones
aparentes.

Puede ser que el dominio solo se conserve en parte, por

ejemplo:

 Al enajenar los sitios de un loteo, donde la inscripción

seguirá referida a la totalidad del inmueble,
conteniendo las sucesivas transferencias anotadas al
margen. Así, la inscripción “se encuentra vigente en
parte”, sin especificar en cuál.

 Si el titular fallece, la inscripción continúa a su nombre

hasta que se practiquen las del art. 688 del Código
Civil.
T ítulos  Cuando la sociedad conyugal se disuelve por
fallecimiento, a los herederos solo se les transmite
una cuota, sin embargo el Conservador debe
inscribir la propiedad a nombre del sobreviviente y
los herederos, aunque en rigor son dueños sólo de
una cuota.

 El marido administra los bienes, solo él los puede

enajenar o gravar aunque estén inscritos a nombre
de ella. Marido actúa como representante legal.

 Substitución del régimen de sociedad conyugal

por separación de bienes. Mientras no se realice la
liquidación los bienes permanecerán a nombre de
uno, y para su enajenación deben convenir
conjuntamente como comuneros.
 Según el art. 728 del C.C. una inscripción se
T ítulos cancela ya sea por acuerdo entre las partes,
resolución judicial o por una “nueva inscripción en
que el poseedor inscrito transfiere su derecho a
otro”.

Nulidad de la inscripción como consecuencia de la

nulidad del título:

La nulidad del título implica la de su inscripción y

fundamenta la cancelación de ésta.

Así, para adquirir el dominio se requiere de título

y tradición válidos. Este título debe otorgarse por
medio de escritura pública, por tanto para que el
título traslaticio sea válido, se requiere que sea
válido a su vez el contrato y la escritura pública en
el cual éste consta.
 El contrato será nulo si le falta alguno de los
T ítulos requisitos que la ley prescribe para el valor del
mismo, según la especie o la calidad de las partes
(artículo 1681 C.C.).

La inscripción nula no da posesión ni dominio,

aunque el título sea válido.

Los títulos están ajustados a derecho por medio de

la agregación cuando se comprueba que durante 10
años hubo una sucesión ininterrumpida de
transferencias o transmisiones que fueron
regularmente inscritas, en virtud de títulos
perfectamente válidos.
 LA PRESCRIPCIÓN DE LOS DERECHOS Y
T ítulos ACCIONES DEL DUEÑO

Según el art. 2517 del Código Civil la acción para

reclamar un derecho se extingue por la prescripción
adquisitiva de este mismo derecho. Si la posesión se
adquirió por inscripción conservatoria hace más de 10
años, concurren los elementos de los art. 724, 2505 y 2511
del Código Civil para que se declare contra toda persona y
contra título inscrito, que se adquirió el dominio por
prescripción adquisitiva y que se declare extinguida la
acción reivindicatoria.

La única excepción es que la prescripción podría estar

suspendida.
La agregación regular de posesiones: si la inscripción
vigente tiene menos de 10 años, es necesario agregar a la
posesión del actual poseedor a la de sus antecesores. Al
agregar la posesión esta se apropia con sus calidades y
vicios. Se debe analizar la validez de las sucesivas
transmisiones y transferencias.
 PRECIO Y ENTREGA:
T ítulos Tanto el precio como la entrega son cláusulas esenciales
en un contrato de compraventa (art. 1801 C.C.)

El precio puede pagarse de las siguientes formas:

1.- Al contado.
2.- A plazo, en este caso es necesario solicitar una
escritura de cancelación de saldo de precio.
3.- Parte al contado y parte a plazo, en este caso es
necesario solicitar una escritura de cancelación de saldo
de precio por el saldo a pagar.
4.- Por medio de un crédito hipotecario.
5.- Con cosas fungibles, siempre que se les de un precio.
Si se paga con un inmueble, dependiendo de los valores,
hay que determinar si es permuta o compraventa.
 La entrega puede hacerse al momento de la firma
T ítulos de la escritura, o bien, puede ser en un plazo
determinado.

En este último caso hay que verificar si el

inmueble fue entregado, por medio de un acta de
entrega u otro documento similar.

En ambos casos al renunciarse a la acción

resolutoria que pueda emanar del contrato, no
importa si existe saldo de precio o la entrega será
en el futuro, ya que no tendrían acción para
resolver el contrato.
 El Acuerdo de Unión Civil es una ley que permite
U nión C ivil que dos personas que conviven o deciden vivir
juntas puedan celebrar un contrato con el fin de
regularizar los aspectos jurídicos propios de una
vida afectiva en común, de carácter estable y
permanente. Ley 20.830.

Estado civil: Conviviente civil, parentesco por

afinidad con los consanguíneos del otro
conviviente.
 "Artículo 1°.- El acuerdo de unión civil es un
contrato celebrado entre dos personas que
U nión C ivil comparten un hogar, con el propósito de regular los
efectos jurídicos derivados de su vida afectiva en
común, de carácter estable y permanente. Los
contrayentes se denominarán convivientes civiles y
serán considerados parientes para los efectos
previstos en el artículo 42 del Código Civil.

Su celebración conferirá el estado civil de

conviviente civil. El término de este acuerdo
restituirá a los contrayentes el estado civil que
tenían antes de celebrar este contrato, salvo en la
situación prevista en la letra c) del artículo 26.”
 Este acuerdo puede ser celebrado por dos personas
naturales, de igual o distinto sexo, que cumplan los
U nión C ivil siguientes requisitos:

• Ser mayores de 18 años.

• Tener libre administración de sus bienes.

• Mantener una vida afectiva en común.

• Haber decidido celebrar el acuerdo libre y

espontáneamente.

• Se firma en el Registro Civil.

 Bienes: podrán conservar sus propiedades y bienes
U nión C ivil adquiridos antes de celebrar un acuerdo, a menos
que expresen lo contrario.

En la celebración, deberán pactar su régimen de

bienes ante la pregunta del oficial civil si pactan
comunidad de bienes. Si la respuesta es afirmativa
se forma comunidad de bienes, si es negativa
quedarán separados de bienes.

Por tanto, en caso de pactar comunidad de bienes,

al celebrar cualquier contrato que afecte este
patrimonio, deberán actuar de consuno y
conjuntamente ambos convivientes civiles.
 Bienes.
U nión C ivil
En los contratos debe declarase el régimen de
bienes, acreditarse ante el notario, quien deberá
insertar el correspondiente certificado de unión
civil.

La compraventa entre cónyuge es aplicable al

acuerdo civil. Como asimismo las normas sobre
bienes familiares.
 Herencia:
U nión C ivil
Cada conviviente será heredero del otro y gozará
de los mismos derechos que actualmente tienen los
cónyuges sobrevivientes de un matrimonio.

Además, el sobreviviente podrá recibir por

testamento el 25% del total de los bienes.
U nión C ivil Se podrá poner término al Acuerdo de Unión Civil
en los siguientes casos:

• Muerte natural o presunta de uno de los

convivientes civiles.

• Matrimonio de los convivientes civiles entre

sí.

• Por mutuo acuerdo entre los contrayentes.

• Por voluntad unilateral de una de las partes,

por escritura pública o acta otorgada ante un
oficial del Registro Civil. En ambos casos, el
otro conviviente civil debe ser notificado.

• Por declaración judicial de nulidad (cuando el

acuerdo no cumpla alguno de los requisitos).
 COMPARECENCIA
Personas
Cuando las partes son personas naturales, es
que pueden necesario acreditar los estados civiles en que
vender comparecen.

inmuebles Cuando las partes son personas jurídicas o

comparecen voluntariamente representadas, es
necesario acreditar que quienes comparecen en su
representación, lo hacen debidamente facultados.
Personas naturales

Las personas naturales pueden contratar personalmente

o representadas.

En el caso que comparezcan representados deberá

revisarse el poder respectivo con vigencia. (facultad
para vender, renunciar a la acción resolutoria, pactar el
precio, otorgar mandatos especiales (mandato para
rectificar)
 Personas CAPACIDAD Y ESTADO CIVIL

que pueden Menores No Emancipados: La patria potestad debe

vender ser ejercida por el padre o por la madre, o por
ambos conjuntamente, según convengan en acuerdo
inmuebles suscrito por escritura pública o acta extendida ante
cualquier oficial del Registro Civil, que se debe
subinscribir al margen de la inscripción de
nacimiento del hijo dentro de los 30 días siguientes
a su otorgamiento.

A falta de acuerdo al padre le toca ejercer la patria

potestad.

El padre o madre en su caso, o ambos

conjuntamente, para enajenar o hipotecar los bienes
raíces del hijo, aún pertenecientes a su peculio
profesional, necesitan autorización del juez con
conocimiento de causa. (art. 254 Código Civil ).
 Personas Menores Emancipados Si el hombre o mujer soltera menor de
edad, se hubiere emancipado, queda sujeto a guarda. (art. 273
que pueden del C. Civil).
¿Cómo dispone el guardador de los bienes del pupilo soltero
vender menor de edad?
inmuebles El guardador debe cumplir con el art. 393 del Código Civil, que
establece que no será lícito al tutor o curador, sin previo decreto
judicial, enajenar los bienes raíces del pupilo, ni gravarles con
hipoteca, censo o servidumbre, ni enajenar o empeñar los
muebles preciosos o que tengan valor de afección, ni podrá el
juez autorizar estos actos, sino por causa de utilidad o necesidad
manifiesta.
Resulta entonces que el tutor o curador para enajenar o
hipotecar los bienes raíces del menor, necesita de autorización
judicial dada por causa de utilidad o necesidad manifiesta.
A su vez, el art. 394 del Código Civil, dispone que: "la venta de
cualquier parte de los bienes del pupilo enumerados en los
artículos anteriores, se hará en pública subasta."
En consecuencia, la venta de un inmueble del pupilo, debe
hacerla el guardador, con autorización judicial y además en
pública subasta.
 Hombre o mujer viudo mayor de edad.
Personas ¿Cómo dispone de los bienes raíces un hombre o mujer
que pueden viudo mayor de edad?
Hay que distinguir entre bienes propios, bienes sociales y
vender bienes propios del cónyuge fallecido.
inmuebles
• Bienes propios: El hombre mayor de edad, sea o no
viudo, dispone libremente de sus bienes propios.
La mujer viuda, puede disponer también libremente de sus
bienes propios, debiendo acreditar el fallecimiento del
marido, es decir, su viudez.
• Bienes Sociales: Si el bien es social, es necesario tramitar
totalmente la posesión efectiva del cónyuge fallecido, para
determinar quiénes pueden disponer del inmueble.
• Bienes Propios del Cónyuge Fallecido: Igual que el caso
anterior, si el bien raíz es propio del cónyuge fallecido, es
necesario tramitar totalmente la posesión efectiva de éste
último, para determinar quiénes pueden disponer del
inmueble.
 Hombre o Mujer viuda menor de edad.
Personas
¿Cómo dispone de los bienes raíces el hombre o mujer
que pueden viuda menor de edad?
vender
Hay que distinguir entre bienes propios, bienes sociales y
inmuebles bienes propios del cónyuge fallecido.

• Bienes propios: Los enajena o grava el curador del

menor de acuerdo a los arts. 393 y 394 del C.Civil.
(Normas de la Guarda)

• Bienes Sociales: Respecto de estos bienes, es necesario

tramitar totalmente la posesión efectiva del cónyuge
fallecido, para determinar quienes pueden disponer del
inmueble.

• Bienes Propios del Cónyuge Fallecido: Respecto de los

bienes propios del cónyuge fallecido, es necesario tramitar
totalmente la posesión efectiva de éste último, para
determinar quienes pueden disponer del inmueble.
 Hombre casado mayor de edad.
Personas
que pueden ¿Cómo dispone de los bienes raíces el hombre casado
mayor de edad?
vender
inmuebles Hay que distinguir si está casado en régimen de
sociedad conyugal o si lo está en otro régimen
matrimonial.

Si está casado en sociedad conyugal, y el bien que se

pretende enajenar o gravar es social, el marido debe
cumplir con las normas del art. 1749 del C. Civil, esto
es, necesita la autorización de la mujer.

En efecto, el art. 1749 del Código Civil dispone que: “El

marido no podrá enajenar o gravar voluntariamente ni
prometer enajenar o gravar los bienes raíces sociales ni
los derechos hereditarios de la mujer, sin autorización de
ésta”.
 Personas La autorización de la mujer puede ser suplida por el Juez, con
conocimiento de causa y citación de la mujer, sí ésta la negare
que pueden sin justo motivo. Podrá asimismo ser suplida por el juez en
vender caso de algún impedimento de la mujer, como el de menor
edad, demencia, ausencia real o aparente u otro, y de la demora
inmuebles se siguiere perjuicio.
Si el bien raíz es propio de la mujer, el marido para enajenarlo
o gravarlo con hipoteca, necesita cumplir con el art. 1754 del
Código Civil esto es, debe contar con la voluntad de la mujer.
En efecto, el art. 1754 del Código Civil dispone que: " No se
podrán enajenar ni gravar los bienes raíces de la mujer, sino
con su voluntad."
El juez puede suplir la voluntad de la mujer cuando ésta
estuviera imposibilitada de prestar su voluntad.
Si el bien raíz fuere propio del marido, éste lo puede enajenar o
gravar libremente
Si se trata de un hombre mayor de edad y estuviera casado en
régimen de separación total de bienes o de participación en los
gananciales, puede disponer libremente de los bienes
adquiridos en dicho régimen matrimonial.
 Mujer curadora del marido:
Personas
que • ¿Cómo dispone de los bienes inmuebles la mujer nombrada
curadora del marido, en caso de administración extraordinaria
pueden de la sociedad conyugal?
vender
Como sabemos, la mujer que, en caso de interdicción del
inmuebles marido, o por larga ausencia de éste sin comunicación con la
familia, hubiere sido nombrada curadora del marido, o
curadora de sus bienes, tiene por el mismo hecho la
administración de la sociedad conyugal (Art. 1.758 del Código
Civil).

• ¿Cómo dispone la mujer de los bienes raíces sociales? (Art.

1759 C. Civil) La mujer curadora de su marido, administrará
los bienes sociales con iguales facultades que el marido, pero
sujeta a tres limitaciones:

a) Requiere autorización judicial, previo conocimiento de

causa, para enajenar o gravar voluntariamente los bienes
sociales.
 b) Requiere autorización judicial, con conocimiento de
Personas causa, para prometer enajenar o gravar los bienes
que pueden raíces sociales.
vender c) Requiere autorización judicial para disponer entre
inmuebles vivos a título gratuito de los bienes sociales, salvo el
caso del artículo 1.735. (donaciones de poca monta
atendidas las fuerzas del haber social).

• ¿Cómo dispone la mujer de sus bienes propios? La

mujer curadora de su marido, administra libremente sus
bienes propios, y puede ejecutar por si sola los actos en
que su marido, al tener la administración de la sociedad
conyugal, requería de su consentimiento o
autorización.
 ¿Cómo dispone la mujer de los bienes propios del
Personas marido?
que pueden
Respecto de esta materia, el inciso final del artículo
vender 1759 del Código Civil, simplifica las reglas
inmuebles existentes, disponiendo que "En la administración
de los bienes propios del marido, se aplicarán las
normas de las curadurías".

Esto significa que se aplican los arts. 393 y 394 del

Código Civil, que señalan que el guardador para
enajenar o hipotecar los bienes raíces del pupilo
necesita autorización judicial.

Y además, para la venta de un inmueble del pupilo

necesita de pública subasta.
 Sustitución del régimen de bienes:
Personas • ¿Qué sucede con los bienes raíces sociales adquiridos
que durante la vigencia de la sociedad conyugal, si los cónyuges
han reemplazado el régimen de sociedad conyugal por el de
pueden separación total de bienes o de participación en los
vender gananciales? Si se tratare de un bien raíz social, y los
cónyuges hubieren reemplazado al régimen de sociedad
inmuebles conyugal por el de separación total de bienes o de
participación en los gananciales, pueden darse distintas
situaciones:

a)La mujer renuncia a los gananciales: En este caso no es

necesario liquidar la sociedad conyugal, quedando el
marido como único dueño de los bienes sociales, pudiendo
disponer libremente de ellos.

b) La mujer no renuncia a los gananciales, esto es, los acepta.:

Se debe liquidar la sociedad conyugal, y adjudicarse el
inmueble a alguno de los cónyuges, quien podrá
enajenarlo o hipotecarlo.

c)Antes de la liquidación de la sociedad conyugal, pueden los

 Bienes adquiridos por la mujer actuando dentro de su
Personas patrimonio reservado de acuerdo al art. 150 del
que pueden Código Civil.
vender
inmuebles ¿Cómo dispone la mujer de estos bienes?

a) La mujer mayor de edad puede disponer libremente

de estos bienes.

b) La mujer menor de edad, necesita autorización

judicial con conocimiento de causa, para gravar y
enajenar los bienes raíces adquiridos en este
patrimonio reservado. (inc. 2 del art. 150 C. Civil).
 ¿Qué sucede con los bienes adquiridos por la mujer de
Personas acuerdo al artículo 150 del Código Civil, en caso de
que pueden disolución de la sociedad conyugal?
vender En caso de disolución de la sociedad conyugal, la ley
inmuebles concede a la mujer la facultad de optar o renunciar a los
gananciales que puedan existir en la sociedad conyugal.

Si la mujer opta por los gananciales, esto es, los acepta, los
bienes reservados adquiridos de conformidad al artículo 150
del Código Civil, entrarán en la partición de los gananciales.

En cambio, si la mujer renuncia a los gananciales, conserva

los bienes reservados adquiridos de acuerdo al artículo 150
del Código Civil, y los puede enajenar y gravar libremente.

Pero, por otra parte, deja de tener derecho alguno en los

bienes sociales, los cuales pasan a pertenecer en forma
exclusiva al marido.
 Personas Personas jurídicas:
que
Las personas jurídicas sólo pueden actuar por medio de sus
pueden apoderados.
vender
Un representante o mandatario para actuar válidamente debe
inmuebles hacerlo dentro de los márgenes de su mandato o
representación.

A falta de mención expresa, los mandatarios sólo tienen

facultades de administración, y para poder vender requieren
de poder especial que a su vez incluye la facultad de percibir
el precio.

Además estos poderes deben conferirse por escritura pública

si el acto que pretenden autorizar conlleva esa solemnidad.
 Se debe solicitar lo siguiente:
a) Copia de la inscripción de los estatutos sociales vigentes, con sus
Personas anotaciones marginales completas, a la fecha en que concurrió
que pueden vendiendo el inmueble o a la fecha actual (CBR en que se
encuentra inscrita la sociedad).
vender
inmuebles b) Fotocopia de la publicación del extracto de sus estatutos en el
Diario Oficial (Diario Oficial).

c) Modificaciones efectuadas a los estatutos sociales (Notaría de

otorgamiento o Archivo Judicial) con la inscripción (CBR del
domicilio de la sociedad) y publicación (Diario Oficial) del
extracto de cada una de ellas.

d) Escrituras en que constan los poderes invocados por cada

sociedad en las respectivas compraventas y copia de su
inscripción, si la hubiere (Notaría de otorgamiento o Archivo
Judicial).

e) Escritura pública en que conste la Junta Extraordinaria de

Accionistas que autorizó la venta o antecedentes que acrediten que
no fue necesario cumplir con la exigencia del artículo 57 de la Ley
de Sociedades Anónimas.
Hipotecas, Debe solicitarse certificado emitido por el Conservador de
G r a v á m e n e s y Bienes Raíces respectivo, con vigencia no superior a 30
P r o h i b i c i o n e s días, que dé cuenta de las hipotecas, gravámenes,
prohibiciones y litigios que puedan afectar a la propiedad
estudiada.

Es conveniente solicitar las escrituras públicas que dan

cuenta de los gravámenes que señale el certificado del
Conservador de Bienes Raíces, a fin de tener certeza de que
tratan.

Verificar, servidumbres, hipotecas, prohibiciones,

embargos, medidas precautorias, etc.

En predios agrícolas solicitar certificado de prendas agrarias

e industriales.
 SOLICITAR:

Documentos - Certificados de deudas de contribuciones

Técnicos - Certificados de no expropiación Serviu, Municipalidad,

Mop

- Certificado de informaciones previas.

- Sernageomin

- Conaf

- Propiedad Indígena

- Ex Cora
 ASPECTOS GENERALES
Adquisición
de Inmuebles En términos generales la Constitución Política de la
por parte de República de Chile, y la legislación nacional no hacen
diferencias entre extranjeros y nacionales en lo relativo a
Extranjeros la adquisición de bienes inmuebles. Solo impone ciertos
requisitos y exigencias respecto de aquellos bienes
situados en zonas fronterizas y franjas costeras,
necesitándose en estos casos la autorización pertinente la
Dirección de Fronteras y Límites (DIFROL) dependiente
de del Ministerio de Relaciones Exteriores de Chile
cuando se trate de bienes fiscales o de otras instituciones
del Estado. La venta, el arrendamiento, así como la
celebración de otros actos y contratos referidos a
inmuebles pertenecientes a particulares, situados en la
zona fronteriza o franja costera, no están sujetos a la
autorización previa de DIFROL.
 PROCEDIMIENTO

Adquisición Para determinar el procedimiento a seguir es necesario

de Inmuebles distinguir en la situación que se encuentra el extranjero.
por parte de Así podemos distinguir las siguientes situaciones:
Extranjeros 1.- Extranjeros con residencia en Chile; extranjeros sin
residencia en Chile que hayan ingresado con visa de
Turista.

1.1.- El cliente deberá acreditar su estado civil, mediante

los respectivos certificados de matrimonio extranjeros o
nacionales, según corresponda. En caso de no hacerlo, de
conformidad al Art. 135 inciso segundo del Código Civil,
se mirarán como separados de bienes, salvo que hayan
inscrito su matrimonio en Chile.

1.2.- Deberá obtener en las oficinas del Servicio de

Impuestos Internos el correspondiente Rol Único
Tributario, para efectos del Formulario 2890. En este caso,
de ser necesario, se podrá conferir poder a un tercero para
 1.3.- En caso de firmar una promesa de compraventa
respecto de los bienes que desee comprar, los adelantos de
Adquisición dinero que se hagan en esta etapa, el vendedor deberá
de Inmuebles otorgar el correspondiente recibo. En el evento que la
suma de dinero supere los US$10.000 deberá hacerse su
por parte de ingreso a través del mercado cambiario formal, mediante
Extranjeros un Capítulo XIV. Lo mismo se aplicará para el resto de los
pagos o adelantos de precio que se hubieren pactado.

1.4.- Se debe considerar que para los pagos o adelantos del

precio que no se hagan en dinero efectivo; deberá tomarse
un Vale Vista en algún Banco chileno, el que deberá
acreditar la existencia de los fondos con el
correspondiente Swift.

1.5.- Vencido el plazo y cumplidas las condiciones de la

promesa, se celebrará la compraventa en alguna Notaría
del país. Igualmente se deberá suscribir las
correspondientes instrucciones.

1.6.- Se confeccionará Formulario 2890, y procederá a

inscribir.
 2.- Extranjeros Residentes en el Extranjero.
Adquisición
2.1.- Para mayor agilidad de los trámites el comprador
d e I n m u e b l e s deberá otorgar mandato por escritura pública en el
p o r p a r t e d e Consulado de Chile en el país de su residencia. Dicho
Extranjeros mandato deberá ser legalizado, traducido si fuere
necesario y protocolizado en Chile.

2.2.- Deberá conferir un poder a mandatarios en Chile

para obtener en las oficinas del Servicio de Impuestos
Internos el correspondiente Rol Único Tributario, para
efectos del Formulario 2890.

2.3.- En el evento que el cliente no desee conferir

mandato, debe suscribir la promesa de Compraventa en el
Consulado de Chile en el país de su residencia.

2.4.- Vencido el plazo y cumplidas las condiciones de la

promesa, si procede, se celebrará la compraventa en el
Consulado de Chile en el país de su residencia. Igualmente
se deberá suscribir las correspondientes instrucciones.
Adquisición 2.5.- Los pagos o adelantos del precio deberán enviarse
mediante transferencia al Banco corresponsal.
de Inmuebles
p o r p a r t e d e 2.6.- En caso que el cliente hubiere designado mandatario
Extranjeros en Chile, los pagos deberán hacerse a través de dicho
mandatario. El vendedor no podrá recibir dineros
directamente del extranjero.

2.7.-El vendedor otorgará los correspondientes recibos al

mandatario.

2.8.- Se suscribirá la correspondiente acta de entrega, ya

sea con el mandatario, o bien con el propio cliente, en el
Consulado de Chile en el país de su residencia.
Junta Eventual sanción por omisión a la aprobación por
Extraordinaria Junta Extraordinaria de Accionistas de la enajenación
de Accionistas del 50% o más del activo de una S.A.
de aprueba la
enajenación El artículo 57 N° 4 de la Ley sobre Sociedades Anónimas,
del 50% o más señala que:
del activo de
una S.A. “Son materias de Junta Extraordinaria: …

4) La enajenación del activo de la sociedad en los

términos que señala el N°9 del artículo 67”;
 El artículo 67 N°9 de la misma ley, señala:
“Los acuerdos de la junta extraordinaria de accionistas
Junta que impliquen reforma de los estatutos sociales o el
Extraordinaria saneamiento de la nulidad de modificaciones de ellos
de Accionistas causada por vicios formales, deberán ser adoptados con
de aprueba la la mayoría que determinen los estatutos, la cual, en las
enajenación sociedades cerradas, no podrá ser inferior a la mayoría
del 50% o más absoluta de las acciones emitidas con derecho a voto.
del activo de
una S.A. Requerirán del voto conforme de las dos terceras partes
de las acciones emitidas con derecho a voto, los acuerdos
relativos a las siguientes materias: …

La enajenación de 50% o más de su activo, sea que

incluya o no su pasivo, lo que se determinará conforme al
balance del ejercicio anterior, y la formulación o
modificación de cualquier plan de negocios que
contemple la enajenación de activos por un monto que
supere dicho porcentaje; la enajenación de 50% o más del
activo de una filial, siempre que ésta represente al menos
un 20%
 del activo de la sociedad, como cualquier enajenación de
Junta sus acciones que implique que la matriz pierda el carácter
Extraordinaria de controlador”;
de Accionistas
de aprueba la La Ley no dispone expresamente de una sanción en caso
enajenación de omisión de la autorización establecida en los artículos
del 50% o más 57 N°4 y 67 N°9 citados en el punto anterior, lo que ha
del activo de dado cabida a la discusión respecto de cuales serían las
una S.A. eventuales consecuencias jurídicas derivadas de dicha
omisión.

Esa discusión ha generado al menos tres opciones

diferentes, las que pasamos a individualizar a
continuación. La primera eventual sanción sería la nulidad
absoluta del acto, la segunda la nulidad relativa y la
tercera aquella que señala que el acto es inoponible a
terceros, generando responsabilidad y acciones contra los
administradores de la sociedad.
Junta
Extraordinaria
de Accionistas Nulidad Absoluta
de aprueba la
enajenación El artículo 1.682 del Código Civil, establece que:
del 50% o más
del activo de “La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la
una S.A. nulidad producida por la omisión de algún requisito o
formalidad que las leyes prescriben para el valor de
ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza
de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los
ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas”
Junta Nulidad Absoluta
Extraordinaria
de Accionistas Quienes sostienen que la sanción a la omisión de la
mencionada Junta Extraordinaria que aprueba la enajenación
de aprueba la
del activo es la nulidad absoluta del contrato de compraventa
enajenación
fundamentan su posición en el precitado artículo 1.682, y
del 50% o más
señalan que la celebración de la Junta Extraordinaria de
del activo de Accionistas, es un requisito o formalidad de la compraventa
una S.A. de bienes inmuebles. En tal sentido, la omisión en cuestión,
en cuanto requisito de fondo, implicaría un vicio que afectaría
la manifestación misma de la voluntad de una de las partes.

Esta postura ha sido aceptada por la Ilustrísima Corte de

Apelaciones de Santiago, la cual ha señalado que “de la
relación de las disposiciones contenidas en los artículos 40,
55, 57 y 67, todos de la Ley N°18.046 sobre Sociedades
Anónimas, y por establecer imperativamente dichas normas
requisitos formales para la voluntad y el consentimiento en el
rubro de que se trata que resultan ser esenciales para la
validez y eficacia del aporte o transferencia en dominio y la
estimación en dinero que una sociedad efectúa de bienes
raíces de su propiedad a otra
 Nulidad Absoluta
Junta
Extraordinaria sociedad, su incumplimiento u omisión acarrean
de Accionistas forzosamente la nulidad absoluta de los actos o contratos
de aprueba la ilícitos, nulidad que aparece de manifiesto en dicho acto o
enajenación contrato al no considerarse, ni insertarse ni manifestarse el
del 50% o más acuerdo necesario y la aprobación de la Juntas General
del activo de Extraordinaria de Accionistas, vicio que no puede ni ha
una S.A. podido ratificarse por las partes con posterioridad, al tenor
de lo preceptuado en los antes citados artículos 1681, 1682
del Código Civil”.

Se ha rebatido ese argumento por parte de la doctrina

señalando que, en la venta de un bien inmueble, dada la
naturaleza del contrato, el único requisito o formalidad
que atiende al valor del acto en razón de su naturaleza, es
que el contrato de compraventa se otorgue por escritura
pública de acuerdo a lo señalado en el inciso 2° del
artículo 1801 del Código Civil. De acuerdo a esto último,
se podría señalar que la autorización es un requisito
anterior a la celebración del acto, pero no un requisito del
mismo.
 Nulidad Absoluta
Junta
Extraordinaria
“Además, la escritura es la forma de expresar el
de Accionistas
consentimiento en la compraventa solemne de bienes
de aprueba la
raíces y demás casos que el mismo artículo 1801 señala, y
enajenación
faltando la escritura; falta del propio consentimiento, y la
del 50% o más
ausencia de consentimiento produce la inexistencia o
del activo de
nulidad absoluta del contrato, según la teoría que se
una S.A.
acepte al respecto”.

Las excepciones a que se refiere el inciso 2° del artículo

1801, se refieren a solemnidades a que pueden o deben
someterse ciertos contratos de compraventa, las que
pueden ser ordinarias o especiales. Las ordinarias son
aquéllas que la ley exige en la compraventa de bienes
raíces. La solemnidad legal ordinaria de acuerdo a lo ya
señalado, corresponde a que la compraventa de bienes
raíces debe ser otorgada por escritura pública, pasando a
constituir este instrumento el requisito esencial para su
perfeccionamiento.
Junta Nulidad Absoluta
Extraordinaria
de Accionistas Las especiales son aquellas que el legislador exige para la
de aprueba la compraventa en atención a las circunstancias especiales en
enajenación que se celebra el contrato o la calidad de las personas que
del 50% o más intervienen en su celebración. Estas últimas son las
del activo de solemnidades habilitantes en la compraventa de bienes
una S.A. pertenecientes a incapaces, y toman el nombre específico
de formalidades, pero no acarrean la nulidad absoluta del
acto, si no que podría tratarse de nulidad relativa de
acuerdo a lo que se señala más adelante.

Por otra parte, considerando lo dispuesto en el artículo 10

del Código Civil, el cual se sanciona con nulidad los actos
prohibidos, podemos señalar también que los artículos 57
N°4 y 67 N°9 de la Ley N°18.046, no constituyen normas
prohibitivas, y por consiguiente la eventual infracción a
estos preceptos no se debería sancionar con nulidad
absoluta de los mismos.
Junta Nulidad Absoluta
Extraordinaria
de Accionistas A pesar de lo señalado, existe jurisprudencia que avala
de aprueba la esta postura y parte de la doctrina también así lo estima.
enajenación De todas formas es necesario señalar que en caso que se
del 50% o más estime que la sanción es la nulidad absoluta, de acuerdo al
del activo de artículo 1.683 del Código Civil, y de acuerdo a lo señalado
una S.A. por parte de la doctrina, el acto nulo sólo puede sanearse
por el transcurso del tiempo. El plazo que debe transcurrir
es de diez años contados de la fecha de celebración del
contrato de compraventa del bien inmueble. Es decir, una
vez transcurridos diez años desde la fecha de celebración
de la compraventa, y sin que se hubiese solicitado la
declaración de nulidad, o que haya sido declarada por el
juez de oficio, el vicio de nulidad absoluta desaparece, y
se entiende que nunca existió, y por lo tanto no puede
impugnarse de nulidad.
 Conclusiones.
Junta
Extraordinaria Finalmente, frente a la omisión de la Junta Extraordinaria
de Accionistas de Accionistas que aprueba la enajenación del activo,
de aprueba la entendemos que a fin de dar garantía jurídica en el
enajenación cumplimiento de los requisitos señalados por la ley para
del 50% o más este tipo de enajenaciones se acoja como sanción a dicha
del activo de omisión la nulidad absoluta.
una S.A.
Por consiguiente, en caso de estimar que la sanción
corresponde a la nulidad absoluta, una vez transcurridos
diez años desde la fecha de celebración de la compraventa,
y sin que se hubiese solicitado la declaración de nulidad, o
que haya sido declarada por el juez de oficio, el vicio de
nulidad absoluta desaparece, esto es, el acto se sanea por
el sólo transcurso del tiempo, en este caso 10 años.
 Antecedentes Generales.
Estafas
I n m o b i l i a r i a s Cabe mencionar que ésta situación puede afectar tanto a
propietarios como a compradores de bienes inmuebles. A
propietarios, en el sentido que alguien puede suplantar su
identidad o simular ser su representante, y por medio de
documentos falsificados intentan enajenar una propiedad a
una tercera persona. A los compradores de bienes
inmuebles en el sentido que pueden estar negociando y
celebrando una “compraventa” con una persona que no es,
ni tiene relación con el propietario real de la propiedad.

A continuación se individualizan las recomendaciones que

se deben informar a sus clientes para que exista una
primera barrera de manera que el estudio de títulos no sea
el único filtro de estas situaciones. Hay que tener presente
que los estudios de títulos se realizan mediante copias de
los documentos entregados por el eventual vendedor.
 Las recomendaciones básicas a los clientes son:
Estafas
I n m o b i l i a r i a s 1.- Cuando se pretenda adquirir un inmueble, es muy
importante visitar la propiedad y conocer al vendedor
personalmente;

2.- Sospechar cuando el precio de venta sea notablemente

inferior a los precios de mercado;

3.- Verificar periódicamente que las contribuciones

aparezcan a nombre de quien corresponde;

4.- Nos informaron que cuando existen hipotecas hay

menor riesgo de transferencias fraudulentas, ya que en
estos casos hay más documentos que se deben falsificar
para lograr este tipo de estafas;

5.- La Declaración de Bien Familiar, también puede servir

como elemento para dificultar la realización de esta estafa.
 Elementos a Considerar.
Estafas
A continuación se dan algunos ejemplos o situaciones
I n m o b i l i a r i a s comunes que ayudan para alertar ante eventuales estafas:

1.- Escrituras públicas que se inscriben en los registros

respectivos con posterioridad a un año de su otorgamiento;

2.- Precio de la compraventa muy bajo en relación al de

mercado para propiedades similares;

3.- Escrituras donde se compra para una tercera persona;

concurrencia de personas naturales representadas por
mandatarios para la suscripción de la compraventa;

4.- Suscripción de la compraventa por personas de

avanzada edad;

5.- Escrituras públicas que adolecen de falta de

cumplimiento de las solemnidades legales;
 Elementos a Considerar.
Estafas
6.- Que las escrituras públicas tengan espacios en blanco;
Inmobiliarias
7.- Que las escrituras no tengan repertorio asignado por la
notaría;

8.- Escrituras públicas en las cuales sobren o falten firmas;

9.- Frases confusas y cláusulas contradictorias;

10.- Tener presente los usos y costumbres de los notarios,

como por ejemplo que las escrituras tengan 30 líneas por
cada carilla.
Estafas CONCLUSIÓN
I n m o b i l i a r i a s Finalmente la revisión de los antecedentes para la compra
de un bien inmueble debería de ser efectuada a partir de
los originales y documentos con las certificaciones
debidas para disminuir las posibilidades de fraude.

A su vez, recomendamos que en los estudios de títulos

realizados sobre la base de fotocopias, se agregue un
párrafo de modo de evitar cualquier conflicto frente a
inscripciones y títulos fraudulentos.-

Ejemplo: “Finalmente, se hace presente que este

informe se ha preparado sobre la base de los
antecedentes proporcionados por el vendedor, que
corresponden a fotocopias simples de los títulos de
dominio y otros, asumiendo que dichas copias dan
cuenta de documentos y escrituras íntegras y
auténticas.”
 Normativa Aplicable del Código Civil, en adelante
C.C.:
Lesión
Enorme Artículo 1888.- El contrato de compraventa podrá
rescindirse por lesión enorme.

Artículo 1889.- El vendedor sufre lesión enorme, cuando

el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio
de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión
enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es
inferior a la mitad del precio que paga por ella.
El justo precio se refiere al tiempo del contrato.

Artículo 1892.- Si se estipulare que no podrá intentarse la

acción rescisoria por lesión enorme, no valdrá la
estipulación; y si por parte del vendedor se expresare la
intención de donar el exceso, se tendrá esta cláusula por
no escrita.
 Normativa Aplicable del Código Civil, en adelante
Lesión C.C.:
Enorme
Artículo 1893.- Perdida la cosa en poder del comprador no
habrá derecho por una ni por otra parte para la rescisión
del contrato.
Lo mismo será si el comprador hubiere enajenado la cosa;
salvo que la haya vendido por más de lo que había pagado
por ella; pues en tal caso podrá el primer vendedor
reclamar este exceso, pero sólo hasta concurrencia del
justo valor de la cosa, con deducción de una décima parte.

Artículo 1895.- El comprador que se halle en el caso de

restituir la cosa, deberá previamente purificarla de las
hipotecas u otros derechos reales que haya constituido en
ella.

Artículo 1896.- La acción rescisoria por lesión enorme

expira en cuatro años contados desde la fecha del contrato.
 SANCIÓN

Lesión La Sanción aplicable a la lesión enorme, se encuentra

Enorme establecida en el artículo 1.888 del C.C., el cual dispone
que:
“El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión
enorme.”

Los efectos que produce la lesión enorme como causal de

rescisión del contrato de compraventa, se encuentran
establecidos en los artículos 1.687 y 1.689 del C.C., es
decir, los efectos propios de la nulidad relativa.

El titular de la acción de nulidad relativa, es según lo

establecido por el artículo 1.684 del C.C., “Aquellos en
cuyo beneficio la han establecido las leyes o por sus
herederos o cesionarios”.
 SANCIÓN.

Lesión
Enorme Asimismo se faculta al comprador lesionado para rescindir
la venta, se le otorga al vendedor el derecho de evitar la
rescisión restituyendo lo que excede del justo precio, el
artículo 1.890 del C.C., dispone que:

“El comprador contra quien se pronuncia la rescisión,

podrá a su arbitrio consentir en ella, o completar el justo
precio con deducción de una décima parte; y el vendedor
en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la
rescisión, o restituir el exceso del precio recibido sobre el
justo precio aumentado en una décima parte.”
Lesión PRESCRIPCIÓN.
Enorme Respecto al plazo de prescripción de la acción rescisoria
se refiere el artículo 1.896 del C.C., el cual dispone:

“La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro

años contados desde la fecha del contrato”.

La prescripción comienza a correr desde la fecha del

contrato de compraventa, y no desde la inscripción del
título respectivo (tradición).