Nota sobre los efectos del impuesto a la renta peruano, en los resultados

de la venta de un predio ubicado en el Perú de propiedad de una persona

natural no domiciliada. (Ganancia de Capital)

La consulta que responde esta Nota consiste en lo siguiente:

- La situación tributaria de la persona natural no domiciliada que vende un

predio ubicado en el Perú, adquirido de sus padres por contrato de Anti-
cipo de Legítima.
- La ganancia de capital que resulte de su venta, de ser el caso, dará lugar
a una renta de fuente peruana de segunda categoría gravada en el Perú
con el impuesto a la renta.
- Sin embargo, bajo ciertas condiciones la venta del referido predio puede
estar exonerada del pago del impuesto. Este supuesto también lo desa-
rrollamos en la Nota.

Comentario preliminar:
a) Este gravamen a la ganancia de capital, afecta a la transferencia de predios
adquiridos y enajenados a partir del 1º de enero de 2004; y, (35ª Disposición
Transitoria Final de la Ley del Impuesto a la Renta (LIR))
b) Solo se encuentran gravadas para las personas naturales, domiciliadas o no,
las transferencias de propiedad a título oneroso. Las transferencias de propie-
dad a título gratuito no están gravadas con el impuesto a la renta. (Artículo
5º de la LIR)

Ganancia de Capital por Enajenación de Inmuebles de personas naturales

1. Concepto gravado con el impuesto y, por excepción, requisitos de la

venta exonerada. (Artículo 2º de la LIR)

Genera ganancia de capital gravable los ingresos que provengan de la enjena-

ción de bienes de capital. Para el caso de personas naturales, domiciliadas o
no, constituye renta de fuente peruana de segunda categoría, la ganancia de
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capital obtenida en la venta de predios adquiridos y enajenados a título oneroso

a partir del 1º de enero de 2004.

En el caso de enajenaciones a título oneroso que realicen las personas natura-

les, que no le significan una actividad comercial, no generan ganancia de ca-
pital gravada la venta de “inmuebles ocupados como casa habitación por
el enajenante”. (Artículo 2º, inciso i) de la LIR)

El Reglamento de la LIR define que se entiende por casa habitación, para efectos
de esta INAFECTACIÓN: (Artículo 1º-A del Rgto.)

a. El inmueble que permanezca en propiedad del enajenante por lo menos

dos (2) años.

b. Que el inmueble no esté destinado exclusivamente al comercio, industria,

oficina, almacén, cochera o similares.

c. Que al momento de la transferencia resulte ser el único inmueble de su

propiedad.

En resumen, la venta que efectúe una persona natural, domiciliada o no, que no
genera renta comercial de tercera categoría sino ganancia de capital de segu-
nada categoría, NO ESTÁ GRAVADA cuando tenga una antigüedad no menor
de dos (2) años en su propiedad, sea su única casa habitación y no la haya
destinado a una actividad de comercio, industria, oficina, almacén, cochera o
similares. En este sentido se pronuncia el criterio de SUNAT en el Informe Nº
111-2009-SUNAT/2B0000.

La inafectación es para la propiedad que el enajenante la haya destinado a su

casa habitación, sea domiciliado o no domiciliado, y así lo comunique o declare
sin encontrarse obligado a acreditar o doumentar la ocupación del inmueble; este
aspecto lo ha precisado el Informe Nº 166-2016-SUNAT/5D0000.
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Los siguientes puntos desarrollados son de aplicación si no se cumplen con los

requisitos para la INAFECTACIÓN, por venderse la propiedad antes de los dos
años de haberla adquirido, no ser la única casa habitación en el Perú o haberla
destinado a actividades comerciales.

2. Tasa del impuesto aplicable a personas naturales no domiciliadas. (Ar-

tículo 54º inciso d) de la LIR)
A partir del 1º de enero de 2017 la tasa es de 5% sobre la ganancia obtenida.
Por ser el vendedor una persona natural no domiciliada, el adquirente retiene y
abona al Fisco con carácter definitivo el impuesto.
Esta tasa de 5% sobre la ganancia es similar a la que tiene que pagar una
persdona natural domicilida en similar situación. Para la persona natural domi-
ciliada la tasa es de 6.25% sobre el 80% de la ganancia, lo que da una tasa
efectiva de 5%.

3. Liquidación del impuesto y requisitos notariales. (Artículo 76º-A de la LIR)

Es condición previa a la elevación de la escritura pública de compraventa que el
adquirente presente al Notario la constancia de pago que acredite el abono de
la retención con carácter definitivo (el pago del impuesto).
La persona natural no domiciliada que vende el inmueble tiene derecho a deducir
el Capital Invertido del precio de venta, aplicándose la tasa de 5% sobre la dife-
rencia, la ganancia de capital. Esta deducción procede si previamente la per-
sona natural no domiciliada solicita y obtiene de SUNAT el Certificado de Recu-
peración de Capital Invertido. Este certificado de presentarlo al Notario antes de
la elevanción de la escritura pública y previo al pago del impuesto. Asimismo,
para que proceda la deducción el vendedor no debe haber recibido el precio de
la venta. Si hubiera recibido parte del precio, perderá proporcionalmente el de-
recho a deducir el capital invertido (costo computable reconocido por el Fisco).
En el último punto desarrollamos los requisitos de tramitación del Certificado an-
tes mencionado.
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4. En caso de gravamen, recuperación del capital invertido por la persona

natural no domiciliada certificado por SUNAT, antes de percibir en todo o
en parte el precio. (Artículo 76º inciso g) de la LIR y Artículo 57º de su
Reglamento)

El Certificado acredita el Costo Computable que reconoce el Fisco para ser de-
ducido del precio de venta.

En el caso consultado, el predio fue adquirido por la persona natural no domici-

liada a título gratuito, siendo de aplicación el inciso a.2) del numeral 21.1 del
Artículo 21º de la LIR. Textualmente dispone:

“Si la adquisición es a título gratuito, el costo computable será igual a cero.

Alternativamente, se podrá considerar como costo computable el que co-
rrespondía al transferente antes de la transferencia, siempre que éste se
acredite de manera fehaciente”.

El Costo del transferente, a que tiene derecho el beneficiario del Anticipo de Le-
gítima, es el costo de adquisición de sus padres. Esto puede acreditarse, en
nuestra opinión, fechacientemente con la escritura pública de compraventa y los
medios de pago empleados para la cancelación del precio.

El trámite del Certificado está regulado por el Artículo 57º inciso a) del Regla-
mento de la LIR, que transcribimos:

“Tratándose de la enajenación de bienes o derechos: el costo computable se

determinará de conformidad con lo dispuesto por los artículos 20° y 21° de la Ley
y el artículo 11° del Reglamento.
LA SUNAT con la información proporcionada sobre los bienes o derechos que
se enajenen o se fueran a enajenar emitirá una certificación dentro de los treinta
(30) días de presentada la solicitud. Vencido dicho plazo sin que la SUNAT se
hubiera pronunciado sobre la solicitud, la certificación se entenderá otorgada en
los términos expresados por el contribuyente.
La certificación referida en el párrafo anterior, cuando hubiere sido solicitada an-
tes de la enajenación, se regirá por las siguientes disposiciones:
i) Tendrá validez por un plazo de cuarenta y cinco (45) días calendario
desde su emisión y en tanto, a la fecha de enajenación, no varíe el
costo computable del bien o derecho.
ii) En caso a la fecha de la enajenación varíe el costo computable a que
se refiere el acápite anterior, se deberá requerir la emisión de un
nuevo certificado; excepto en los supuestos en que la variación se
deba a diferencias de cambio de moneda extranjera, en cuyo caso
procederá la actualización por parte del enajenante a dicha fecha.
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iii) El enajenante y el adquirente deberán comunicar a la SUNAT la fecha

de enajenación del bien o derecho, dentro de los 30 días siguientes
de producida ésta.
No procederá la deducción del capital invertido conforme al inciso g) del
artículo 76° de la Ley, respecto de los pagos o abonos anteriores a la expe-
dición de la certificación por la SUNAT”.

Juan Antonio Vermejo

Setiembre de 2017