¿QUÉ ES UN ESTUDIO DE TITULOS?

Es el análisis que realiza un abogado sobre la situación jurídica de un inmueble para determinar si es
viable algún tipo de negociación con el mismo o si es posible recibirlo o darlo en garantía de alguna
obligación, por tal razón al realizar un estudio de títulos, se deben analizar todas las circunstancias
jurídicas que tiene y rodean al inmueble y a su propietario.

¿CUÁLES SON LOS INSTRUMENTOS NECESARIOS PARA REALIZAR UN ESTUDIO DE

TÍTULOS?

En primer lugar, el certificado de tradición del bien inmueble que contemple o abarque la situación
jurídica del mismo dentro de los diez (10) últimos años. Este certificado es un documento de carácter
público, es decir, cualquier persona puede solicitar el certificado de libertad y tradición de cualquier
inmueble en el territorio colombiano.

El certificado de tradición lo expiden las oficinas de registro de instrumentos públicos, las cuales se
dividen en principales y seccionales. Las principales, se encuentran ubicadas en las capitales de los
Departamentos y en el Distrito Capital, están integradas por el Despacho del Registrador, las Divisiones
Jurídica, Administrativa y Operativa y ejercen la coordinación técnica y administrativa de las Oficinas
Seccionales. Las seccionales están ubicadas en los demás municipios.

En segundo lugar, partiendo del certificado de tradición mencionado, debe estudiarse todo documento
que aparece en él registrado en los últimos diez años, no solamente las escrituras públicas de
compraventa, sino todos los actos que allí aparezcan en dicho lapso de tiempo, tales como sentencias,
oficios y otras escrituras diferentes a la de compraventa.

La razón de ser del estudio de los últimos diez años radica en el hecho de que los vicios que tenga un
inmueble prescriben, es decir, quedan saneados en dicho lapso de tiempo. Por esto se estudia si los
vicios que pueda tener un inmueble ya tienen más de diez años para considerar su prescripción o si por
el contrario dichos vicios aún no han prescrito y deben ser solucionados de otra forma, distinta al simple
transcurso del tiempo.

Sin embargo, es necesario tener en cuenta que la acción de extinción de dominio es imprescriptible.

Artículo 15. Ley 1708 de 2014. La extinción de dominio es una consecuencia patrimonial
de actividades ilícitas o que deterioran gravemente la moral social, consistente en la
declaración de titularidad a favor del Estado de los bienes a que se refiere esta ley, por
sentencia, sin contraprestación ni compensación de naturaleza alguna para el afectado.

Por esta razón, es necesario consultar el nombre de todos los titulares inscritos en el folio de matrícula
inmobiliaria en las listas OFAC (https://sanctionssearch.ofac.treas.gov/). Ver ejemplo a continuación:
¿QUÉ SE ANALIZA EN LOS INSTRUMENTOS ESTUDIADOS?

En el certificado de tradición del inmueble a estudiar encontramos toda la historia que rodea al mismo,
como por ejemplo tradiciones, limitaciones al dominio, gravámenes, contratos que sobre él recaigan,
etc., por ello, debemos analizar cada una de estas figuras de forma detallada para establecer si existen
situaciones que afecten la negociabilidad del bien inmueble.

Los estudios que se realizan tanto del certificado tradición como de todos los documentos que aparecen
registrados en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble objeto de análisis, deben determinar la
existencia de condiciones resolutorias, ausencia de capacidad, existencia de lesión enorme, falsas
tradiciones, situaciones que pongan al bien por fuera del comercio tales como embargos, extinción de
dominio etc., situaciones que mermen su comerciabilidad como gravámenes, servidumbres, afectaciones
a vivienda familiar, patrimonios de familia inembargables, etc.

¿QUÉ SITUACIONES JURÍDICAS SE PUEDEN ENCONTRAR INSCRITAS EN UN FOLIO

DE MATRÍCULA INMOBILIARIA?

El artículo 4 de la ley 1579 del 2012 (Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos) establece qué actos
están sujetos a registro. Al respecto establece:

“Artículo 4°. Actos, títulos y documentos sujetos al registro. Están sujetos a registro:

a) Todo acto, contrato, decisión contenido en escritura pública, providencia judicial,

administrativa o arbitral que implique constitución, declaración, aclaración, adjudicación,
modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro
derecho real principal o accesorio sobre bienes inmuebles;

b) Las escrituras públicas, providencias judiciales, arbitrales o administrativas que dispongan

la cancelación de las anteriores inscripciones y la caducidad administrativa en los casos de ley;

c) Los testamentos abiertos y cerrados, así como su revocatoria o reforma de conformidad con
la ley.

PARÁGRAFO 1o. Las actas de conciliación en las que se acuerde enajenar, limitar, gravar o
desafectar derechos reales sobre inmuebles se cumplirá y perfeccionará por escritura pública
debidamente registrada conforme a la solemnidad consagrada en el Código Civil Escritura
Pública que será suscrita por el Conciliador y las partes conciliadoras y en la que se
protocolizará la respectiva acta y los comprobantes fiscales para efecto del cobro de los
derechos notariales y registrales.”
TENER EN CUENTA QUE

A pesar de que la norma es clara sobre qué actos son objeto de registro, se debe tener en cuenta que al
momento del estudio no podemos limitarnos al contenido de dicho certificado de tradición, ya que hay
ocasiones en que por omisión de la entidad competente se dejan de registrar actos importantes que
definen la situación jurídica actual del inmueble, de allí que se deban analizar también los oficios,
escrituras y demás documentos que se estime necesario para poder establecer si hay omisiones o
errores en las anotaciones y por ende se necesite solicitar a las oficinas de registro de instrumentos
públicos la corrección de los folios para que así quede el inmueble completamente saneado.

MODO DE HACER EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN COLOMBIA

El proceso de registro consta de las siguientes etapas: (Ley 1579 de 2012 o Estatuto Registral en
Colombia, en su Capítulo V)

a. Radicación
b. Calificación
c. Inscripción
d. Constancia de haberse efectuado la inscripción.

RADICACIÓN: Se presenta cuando se recibe la solicitud de inscripción mediante la petición del

interesado al registrador, acompañada del documento a registrar, previo el pago de los derechos de
registro.

A diferencia de otras legislaciones el Estatuto colombiano guarda silencio sobre las personas que están
facultadas para solicitar el registro. De acuerdo al artículo 23 del estatuto Registral, la solicitud la puede
hacer cualquier persona, tampoco se requiere ninguna solemnidad. El principio de rogación tiene lugar
en esta fase.

La radicación como etapa del procedimiento tiene importantes efectos jurídicos: La fecha de inscripción,
es la fecha en que es radicado el documento, independientemente de que el trámite de las otras fases se
prolongue en el tiempo; en segundo lugar, la pretermisión de la radicación, trae consigo la inexistencia
del registro del documento; en tercer lugar, si el documento que ingresó es inadmitido o rechazado sin
causa legal, el interesado puede interponer recurso de reposición o solicitud de revocatoria directa, para
que el documento sea readmitido, respetando el turno de radicación otorgado inicialmente.

Esta etapa está relacionada con el principio de prioridad o rango. En virtud del cual, el acto que primero
ingrese a registro, se antepone con preferencia a cualquier otro acto registral.

PRIORIDAD O RANGO

El acto registrable que primero ingrese al registro prevalece sobre los demás que se refieran a ese
mismo inmueble, aunque el documento fuese de fecha anterior. La prioridad surge en el
momento de la presentación del título en el registro, de tal forma que el primero en ingresar tiene
preferencia a cualquier otro posterior, así sea de fecha anterior

CALIFICACIÓN: Es el examen del documento que hace el funcionario de registro competente para
esta finalidad, con el fin de determinar si el título reúne las condiciones exigidas por la ley para ser
inscrito, o si por el contrario, faltan alguno de los requisitos, caso en el cual, una vez subsanada la falta
el documento reingresa nuevamente y cumple todas la etapas del registro.

Tiene como fin esta etapa, que al registro solo ingresen los documentos válidos y perfectos, pues de lo
contrario, se formarían cadenas de inscripciones fraudulentas, amparadas por el Estado y los asientos
solo servirían para engañar al público.
Es una atribución que tiene el registrador o funcionario encargado de examinar el documento, para
verificar si reúne los presupuestos necesarios.

Una vez radicado el documento, pasa a la sección jurídica para la calificación y de este estudio se
concluye si procede o no su registro y los términos en que debe extenderse la anotación respectiva.

Sirve para formarse un criterio sobre la posibilidad del registro del documento; los actos que son
inscribibles, las columnas afectadas, las personas que intervienen en el acto, la cuantía del acto y la
fecha de anotación, son transcritos en un formulario diseñado para tal efecto, el cual una ves
diligenciado y firmado por el funcionario calificador, es remitido a la sección de inscripción para
continuar con la siguiente etapa del proceso.

Si del examen del documento, el registrador o el funcionario calificador comprueban que no se dan los
presupuestos legales para ordenar el registro, se inadmite; la causal junto con el fundamento legal y
los recursos que procedan contra la inadmisión, se consignarán por escrito.

La nota devolutiva es un acto administrativo y contra él procede el recurso de reposición en vía
gubernativa y las acciones contenciosas administrativas de nulidad y restablecimiento del derecho en vía
judicial.

No procederá la inscripción de documentos que transfieran el dominio u otro derecho real, sino está
plenamente identificado el inmueble por su número de matrícula inmobiliaria, nomenclatura o nombre,
linderos, área en el Sistema Métrico Decimal y los intervinientes por su documento de identidad. En
tratándose de segregaciones o de ventas parciales deberán identificarse el predio de mayor extensión así
como el área restante, con excepción de las entidades públicas que manejan programas de titulación
predial. También se verificará el pago de los emolumentos correspondientes por concepto de los
derechos e impuesto de registro. (Ley 1579 de 2012, artículo 16, parágrafo 1)

Se puede también dar un registro parcial del acto, que se presenta cuando se inscribe uno o algunos de
los actos radicados, por razones como que en una pluralidad de inmuebles, algunos estén por fuera del
comercio, o sobre los mismos exista algún impedimento legal, que impida su inscripción, procediendo
allí a expedir el Registrador una nota devolutiva, en concepto que será explicado más adelante. En el
caso de registro parcial de medidas cautelares; “el Registrador de Instrumentos Públicos procederá de
conformidad con lo ordenado por el juez competente” (Ley 1579 de 2012, artículo 17).

INSCRIPCIÓN. Una vez efectuada la calificación, el documento pasa a la sección de inscripción o

mecanografía para su registro, que se hace siguiendo el orden de radicación mediante la trascripción de
la información contenida en el formulario de calificación. Esta información se anota en el folio de
matrícula inmobiliaria y da lugar a un asiento.

En las Oficinas que cuentan con el folio magnético, el funcionario calificador adelanta dos de las etapas
del proceso de registro; por una parte, examina y califica el documento y por otra parte, lo inscribe en la
base da datos.

CONSTANCIA DE INSCRIPCION. Una vez inscrito el acto en el folio de matricula inmobiliaria, se

deja constancia de la inscripción en el documento que se devolverá al interesado y en la copia que queda
en el archivo de la oficina. El documento regresa a la sección de radicación para que en el libro diario
radicador, se tome nota de la fecha en que fue registrado.

En caso de devolución del documento sin el correspondiente registro, debe consignarse la fecha en que
es retirado por el interesado, para garantizar la interposición del recurso de reposición.

Inadmisibilidad del registro. Si en la calificación del título o documento no se dan los presupuestos
legales para ordenar su inscripción, se procederá a inadmitirlo, elaborando una nota devolutiva que
señalará claramente los hechos y fundamentos de derecho que dieron origen a la devolución, informando
los recursos que proceden conforme al Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso
Administrativo, o de la norma que lo adicione o modifique. Se dejará copia del título devuelto junto con
copia de la nota devolutiva con la constancia de notificación, con destino al archivo de la Oficina de
Registro.

Notificación de los actos administrativos de no inscripción. Los actos administrativos que niegan el
registro de un documento se notificarán al titular del derecho de conformidad con lo establecido en el
Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, o de la norma que lo
adicione o modifique.

RECURSOS: CPACA artículos 74 y 76.

CERTIFICADO

001 es el código de Medellín, pero este tiene dos zonas de registro, zona norte y zona sur.
Zona sur: 001
Zona norte: 01N

Cuando se va a realizar el estudio de títulos, lo primero que se solicita es el certificado de tradición, pero
debe pedirse cada uno de los títulos que aparecen en el certificado (las actuaciones inmersas; por
ejemplo, escrituras públicas, sentencias, actos administrativos). Asimismo, si a la matrícula inmobiliaria
que se estudia se le dio apertura con base en otra (por ejemplo, un predio que se desenglobó), es
necesario revisar, además, el folio matriz.

Información que se debe relacionar en el estudio de títulos:

Número de matrícula inmobiliaria: 001-845311

Fecha en que fue impreso el
certificado:
Número de anotaciones
(además se hace un análisis de cada
una de estas anotaciones)
Las anotaciones pueden tener naturaleza variada, a saber:
Limitación al dominio: Usufructo, servidumbre, venta
parcial del derecho de dominio, declaratoria de zonas de
inminencia de riesgo de desplazamiento y de
desplazamiento forzado.
Gravamen: Hipoteca
Transferencia de dominio: Dación en pago, compraventa,
permuta, donacion (...)
Medida cautelar: Inscripción de demanda, embargo,
suspensión de poder dispositivo, etc.

Estado del folio Activo (significa que jurídicamente está vigente)

Cerrado (el folio se agotó jurídicamente)
e.g.: si tengo un predio y lo divido en 3, se le asignarán tres
nuevas matrículas inmobiliarias. La matrícula inicial
quedará con folio cerrado porque jurídicamente no puedo
negociar mas ese lote, su ultima anotación será la
parcelación y venta.
Descripción: Del predio
Cabida: Hace referencia al área
Linderos Debe coincidir la información consignada en Catastro, en
la ORIP, en la escritura y la que en efecto tiene el lote
(ejemplo, para procedimientos de licenciamiento, ventas
parciales, permutas) – sino, se debe iniciar alguno de los

Dirección del inmueble:
Matricula abierta con base en:
trámites contemplados en la RESOLUCIÓN CONJUNTA
1732 DEL IGAC, del 21 de febrero de 2018.
dice si es urbano o rural. Cuando dice sin direccion, indica
que era lote, no tiene nomenclatura, están ubicados por
manzanas.
Es la matricula del predio de mayor extensión. Esto
significa que el folio que estoy revisando corresponde a la
matrícula segregada.

Las “líneas” que tiene el certificado de tradición no son líneas, son microtextos, se debe imprimir
en impresora laser.

Es posible que el estudio de títulos incluya el análisis de la normatividad urbanística aplicable al predio
(esto implica la revisión del POT, el PBOT o el esquema, según aplique):

Tipos de suelo

Son tres tipos de suelo:

1. urbano: El suelo clasificado como urbano está destinado a usos urbanos. (art 31 de la ley 388
de 1997)

El suelo será urbano siempre y cuando cuente con urbanización, urbanización entendida como
actuación urbanística, es decir aquella área o porción del territorio que cuente con la dotación
de la infraestructura para la prestación de servicios públicos, transporte, movilidad, espacios
públicos y equipamientos.

La clase de suelo está definida por ley, los usos no están definidos por la ley porque el art 303
le dijo al concejo que debía determinar los usos, es decir puede crear uso del suelo!! Puede
generar la categoría de uso que necesite.

La ley habla de lineamientos para decretar usos de suelo, no habla del uso como tal: principal,
secundario, amortiguador, restringido. La norma nacional no dice si es suelo comercial,
industrial, residencial, recreativo (esto lo dice el concejo en el POT)

2. De expansión urbana: (art 32) Constituido por la porción del territorio municipal destinada a
la expansión urbana, que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del plan de
ordenamiento, según lo determinen los Programas de Ejecución.

La determinación de este suelo se ajustará a las previsiones de crecimiento de la ciudad y a la

posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de servicios
públicos domiciliarios, áreas libres, y parques y equipamiento colectivo de interés público o
social.

Dentro de la categoría de suelo de expansión podrán incluirse áreas de desarrollo concertado, a

través de procesos que definan la conveniencia y las condiciones para su desarrollo mediante su
adecuación y habilitación urbanística a cargo de sus propietarios, pero cuyo desarrollo estará
condicionado a la adecuación previa de las áreas programadas.

3. Rural: El suelo rural se identifica porque es el antagonista del suelo urbano. Tiene cabida según
los usos en el suelo rural: explotación de recursos naturales, actividades agrícolas, actividades
agropecuarias o análogas (art 33 ley 388)
 y sobre los tres anteriores se podrá dar suelo suburbano y suelo de protección. (no es que
sean 5 tipos de suelo)

La Ley 388 de 1997 en su artículo 28 contempla que, si un municipio vencido el término mínimo
de los 12 años que tiene para hacer la revisión, ajuste y adopción de un nuevo PBOT omite
hacerlo, el PBOT que se encontraba vigente se prolonga y continúa aplicando.

Usos del suelo

USO PRINCIPAL: El uso principal se refiere al uso deseable que coincide con la función específica de
la zona y que ofrece las mayores ventajas para el desarrollo sostenible (Decreto 3600 de 2007, artículo
1).

USOS COMPLEMENTARIOS: El uso compatible se refiere al uso que no se opone al principal y

concuerda con la potencialidad, productividad y protección del suelo y demás recursos naturales
conexos (Decreto 3600 de 2007, artículo 1).

USOS RESTRINGIDOS: El uso restringido o condicionado es aquel que presenta algún grado de
incompatibilidad urbanística y/o ambiental que se puede controlar de acuerdo con las condiciones que
impongan las normas urbanísticas y ambientales correspondientes (Decreto 3600 de 2007, artículo 1).

USO PROHIIDO: El prohibido es el uso incompatible con el uso principal de una zona, con los
objetivos de conservación ambiental y de planificación ambiental y territorial, y por consiguiente
implica graves riesgos de tipo ecológico y/o social (Decreto 3600 de 2007, artículo 1).