TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 1139- 2021 – SUNARP-TR

Lima, 23 de julio de 2021
APELANTE : VIVIAN YNGRID DIAZ GODOY
TÍTULO : N° 796639 del 26/03/2021.
RECURSO : H.T.D. N° 006100 del 15/06/2021.
REGISTRO : Predios de Tacna.
ACTO(s) : Declaratoria de fábrica, reglamento interno e
independización.

SUMILLA :
RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN
No pueden acogerse al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común las
edificaciones que carecen de áreas comunes. La existencia de una pared
medianera no constituye elemento suficiente que por sí solo pueda sustentar la
constitución de dicho régimen.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado se solicita, al amparo de la Ley N°

27157 modificada por la Ley N° 30830, la inscripción de la declaratoria de
fábrica, reglamento interno sujeto al régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común e independización de las unidades de propiedad
exclusiva, respecto del predio inscrito en la partida N° 11134525 del
Registro de Predios de Tacna.

Para tal efecto, se presenta la siguiente documentación:

- Formulario Registral N° 2 Ley 27157 suscrito por la verificadora Jennifer

Joanna Villena Rondón y los solicitantes, con firmas certificadas
notarialmente, el 12/03/2021.
- Anexo N°1 Ley 27157 suscrito por los solicitantes, con firmas certificadas
notarialmente, el 12/03/2021.
- Anexo N°1 Ley 27157 suscrito por los solicitantes, con firmas certificadas
notarialmente, el 12/03/2021.
- Informe técnico de verificación suscrito por la verificadora Jennifer
Joanna Villena Rondón, con firma certificada notarial, del 12/03/2021.
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- Declaración jurada (DS 008-2019 Vivienda Art. 25) suscrita por la

verificadora Jennifer Joanna Villena Rondón, con firma certificada notarial,
del 12/03/2021.
- Declaración jurada (Primera Disposición Complementaria y Final Ley N°
30830) suscrita por la verificadora Jennifer Joanna Villena Rondón, con
firma certificada notarial, del 12/03/2021.
- Memoria descriptiva suscrita por la verificadora Jennifer Joanna Villena
Rondón y los solicitantes, con firmas certificadas notarialmente, el
12/03/2021.
- Documento privado de independización suscrito por la verificadora
Jennifer Joanna Villena Rondón y los solicitantes, con firmas certificadas
notarialmente, el 12/03/2021.
- Reglamento interno sujeto al Régimen de Unidades Inmobiliarias con
Secciones de Propiedad Exclusiva y Áreas de Propiedad Común, suscrito
por los solicitantes, con firmas certificadas notarialmente, el 12/03/2021.
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios expedido por la
Municipalidad Provincial de Tacna, con fecha 14/09/2020.
- Plano de ubicación- localización (lámina U-1) firmado por la verificadora
Jennifer Joanna Villena Rondón, con certificación notarial del 12/03/2021.
- Plano de declaratoria de fábrica - primer piso (lámina 01) firmado por la
verificadora Jennifer Joanna Villena Rondón, con certificación notarial del
12/03/2021.
- Plano de declaratoria de edificación - segundo piso (lámina 02) firmado
por la verificadora Jennifer Joanna Villena Rondón, con certificación
notarial del 12/03/2021.
- Plano de declaratoria de edificación - azotea (lámina 03) firmado por la
verificadora Jennifer Joanna Villena Rondón, con certificación notarial del
12/03/2021.
- Plano de independización – primer piso (lámina 01) firmado por la
verificadora Jennifer Joanna Villena Rondón, con certificación notarial del
12/03/2021.
- Plano de independización – segundo piso (lámina 02) firmado por la
verificadora Jennifer Joanna Villena Rondón, con certificación notarial del
12/03/2021.
- Plano de independización – azotea (lámina 03) firmado por la
verificadora Jennifer Joanna Villena Rondón, con certificación notarial del
12/03/2021.

* Forman parte del presente títulos los siguientes documentos:

- Informe técnico N° 3998-2021-Z.R.N°XIII-SEDE-TACNA/UREG/CAT de

fecha 31/03/2021.
- Informe técnico N° 5698-2021-Z.R.N°XIII-SEDE-TACNA/UREG/CAT de
fecha 12/05/2021.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

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El registrador público del Registro de Predios de Tacna Jesús E. Macedo

Salas, denegó la inscripción solicitada formulando la siguiente
observación:

[Se reenumera para un mejor resolver]

“I.- ANTECEDENTES
Se solicita la inscripción de Declaratoria de Fábrica, Independizaciones,
Reglamento Interno sobre el predio inscrito en la Partida N° 11134525 del
Registro de Predios.

II- ANÁLISIS
[1] 1. EN LO REFERENTE A LO TÉCNICO
Mediante INFORME TÉCNICO N° 005698-2021-Z.R.N°XIII-SEDE-
TACNA/UREG/CAT, emitido por la Arq. KARLA VALERIA MEDINA DE
LA COLINA, el Área de Catastro ha efectuado la revisión técnica de la
documentación remitida, el mismo que según el Art. 11 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios, tiene carácter vinculante para
el Registrador Público, encontrándose lo siguiente:
(...)
EVALUACIÓN TÉCNICA
(.. . )
- De la independización
Respecto a lo indicado en la Resolución N° 609-2015-SUNARP-TR-A, se
hace notar que en la propuesta de independización se evidencia que las
unidades propuestas solo comparten un muro y tienen entradas
independientes, así también se advierte que las unidades inmobiliarias
estarían haciendo uso exclusivo del terreno sobre el que cada unidad se
encuentra construida, en tal sentido y según lo indicado en la resolución
N° 609-2015-SUNARP-TR-A, el Registrador se servirá ver la forma legal
correspondiente.
Conclusiones
(...) Respecto a lo indicado en la Resolución N° 609-2015-SUNARP-TR-
A, se hace notar que en la propuesta de independización se evidencia
que las unidades propuestas solo comparten un muro y tienen entradas
independientes así también se advierte que las unidades inmobiliarias
estarían haciendo uso exclusivo del terreno sobre el que cada unidad se
encuentra construida , en tal sentido y según lo indicado en la resolución
N° 609-2015-SUNARP-TR-A, el Registrador se servirá ver la forma legal
correspondiente. (…)

[2] 2.- ASPECTOS JURÍDICOS

[2.1] 2.1. Conforme al artículo 129° del D.S. 035-2006-VIVIENDA,
respecto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, se
señala que: "Es el régimen jurídico que supone la existencia de una
edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos
propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un
Reglamento Interno y una Junta de Propietarios."

Entendiendo que la particularidad del régimen de propiedad exclusiva y

de propiedad común es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo
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con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificación, como

sucede con los edificios, entre otros. (Ref. Res. 1459-2014-SUNARP-TR-
L del 06AGO2014).

En el presente caso, no podría considerarse como bien común el terreno,

en tanto las unidades inmobiliarias estarían haciendo uso exclusivo del
terreno sobre el que cada una se encuentra construida y por tanto
estarían comprendiendo el terreno que los ocupa, por lo que el terreno no
podría ser un bien de uso común, son predios independientes; asimismo,
ambas unidades tienen ingresos independientes, es decir acceso directo
a la calle. En consecuencia, no podría acoger el régimen de propiedad
exclusiva y común, al no contar con los elementos que permiten
configurar el mismo. En tal sentido, estaríamos ante la presencia de una
subdivisión, en tanto tampoco sería posible acogerse al régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común, ante la falta de bienes comunes
y bienes sujetos a copropiedad entre las unidades inmobiliarias (Art. 128°
del D.S. 035-2006-VIVIENDA). En todo caso se servirá aclarar.

[2.2] 2.2. Sin perjuicio de lo señalado, de conformidad con el artículo 61

del Reglamento General de los Registros Públicos "Independización de
predio urbano por regularización de edificaciones. - Tratándose de
subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de regularización de
edificaciones a que se refiere la Ley N° 27157 y la Ley N° 27333, para
efectuar las respectivas independizaciones no será aplicable lo dispuesto
en el artículo 60.

[2.3] En estos casos, deberá presentarse formulario registral o escritura

pública acompañada de los siguientes documentos: a) Plano de
independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas
tanto de la porción a independizar como del área remanente; b)
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios."

[2.4] De acuerdo a lo señalado, el presente caso encajaría dentro de la

independización señalada precedentemente, en consecuencia, si lo que
se pretende es la independización de ambas áreas materia de rogatoria,
deberá desistirse de la inscripción del Reglamento Interno, toda vez que
la independización requerida no reúne los elementos del régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común; sin embargo, resulta posible la
subdivisión en aplicación de la Ley N°27157, su reglamento y la Ley
N°27333, para lo cual deberá presentarse los formularios
correspondientes por cada área materia de independización o la Escritura
Pública correspondiente, teniendo en cuenta que este debe preexistir al
asiento de presentación del título; de conformidad con el Inc. c) del Art.
42 del Reglamento General de los Registros Públicos.

En caso las independizaciones reguladas por el artículo 61 del

Reglamento General de los Registros Públicos se realicen con el
Formulario Registral correspondiente, se sugiere que lo haga mediante
adenda.

[2.5] 2.3. Así mismo se aprecia que el formulario registral N°02

presentado corresponde a departamentos en edificio, situación que
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conforme a lo señalado por el área de catastro, no se ha cumplido, pues

no se trata de unidades inmobiliarias superpuestas en el plano vertical.

2.4. Queda pendiente la liquidación definitiva de los derechos registrales.

2.5. Se le indica que se procedió a solicitar la prórroga del asiento de

presentación, en atención a la complejidad y al tiempo extraordinario que
se utilizó para la calificación del presente título.

2.6. Téngase presente que la presente observación se formula conforme

al criterio sostenido en la Resolución N°609-2015-SUNARP-TR-A de
04/09/2015, el mismo que resulta vinculante a esta instancia registral.

III.- CONCLUSION
SE OBSERVA el presente título de conformidad con el artículo 2011° del
Código Civil, y los artículos 31°, 32° y 40° del T.U.O. del Reglamento
General de los Registros Públicos.”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La apelante sustenta su recurso señalando, entre otros, los siguientes

fundamentos:

- En relación al Informe técnico N° 5698-2021-Z.R.N°XIII-SEDE-

TACNA/UREG/CAT de fecha 12/05/2021, la apelante señala que no
existe ninguna observación técnica emitida por el área de Catastro (área,
linderos, medidas perimétricas, superposiciones o mal cálculo de área)
pues todo concuerda, y que el Registrador está basando su observación
es aspectos que no son técnicos.
- El predio materia de independización está compartiendo un muro
medianero, pero también otros elementos estructurales como columnas,
de conformidad con el artículo 40 de la Ley N° 27157 concordante con el
artículo 134 del Reglamento de la Ley N° 27157.
- El propietario eligió el régimen de propiedad exclusiva y propiedad
común, considerando como área común los muros medianeros, las
columnas de soporte, el techo, los cimientos y demás elementos
estructurales, ya que sin dichos elementos la edificación sufriría una
inestabilidad estructural. Siendo así que esta estructura permite el
aprovechamiento tal como lo señala la Ley N° 27157, Art. 40.
- El Registrador ha mencionado la Res. N° 609-2015-SUNARP-TR-A, de
fecha 04/09/2015, que es un caso muy aislado al presente, pues si bien
el pedido de independización tiene entradas independientes, ambas
unidades comparten las estructuras que permiten el aprovechamiento
porque sin ellos, las unidades se vendrían abajo.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica N° 11134525 del Registro de Predio de Tacna

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En la citada partida se encuentra inscrito el predio situado en la calle

Bernardo Alcedo Núm. 329-333 del distrito, provincia y región de Tacna,
con un área de 302.20 m2.

En el asiento C00001 de la citada partida, consta inscrito el dominio a

favor de Carlos José Centeno Camacho, Octavio Jesús Centeno
Camacho, Renee Oscar Centeno Camacho, Roberto Santos Centeno
Camacho y Rubén Omar Centeno Camacho.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal suplente Katty Isidora Gaona Abad.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:

● ¿Cuáles son los elementos para que se configure un Régimen de

Propiedad Exclusiva y Propiedad Común?

VI. ANÁLISIS

1. La Ley N° 27157 y su reglamento aprobado por D.S. Nº 008-2000-MTC

cuyo TUO fue aprobado por Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA,
modificado por el D. S N° 008-2019-VIVIENDA, regula, entre otros, el
régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de
propiedad exclusiva y de propiedad común.

Dicho reglamento otorga la posibilidad de elección del régimen por el cual

se regirá la edificación. Así, el artículo 127 dispone que al momento de
solicitar la inscripción del reglamento interno por el cual se constituye los
regímenes regulados en la citada ley, el o los propietarios de las secciones
exclusivas deberán optar entre los regímenes siguientes:

a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.

b) Independización y Copropiedad.

Agrega dicha norma que ambos regímenes podrán coexistir en una misma
unidad inmobiliaria, por bloques o sectores.

2. Conforme al artículo 126 del citado reglamento las unidades

inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y propiedad
común, son las siguientes:

a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o

mixto.
b) Quintas.
c) Casas en copropiedad.
d) Centros y galerías comerciales o campos feriales.
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e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.

Tenemos entonces que, conforme al citado artículo 127, podrá optarse

por cualquiera de los regímenes regulados por la Ley N° 27157; sin
embargo, conforme se desprende del artículo 1281 del Reglamento de la
mencionada Ley, el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
es obligatorio en todos los casos en que existan unidades inmobiliarias
superpuestas en el plano vertical; en los demás casos, podrá optarse por
cualquiera de los dos regímenes.

3. Mediante el presente título se solicita, al amparo de la Ley N° 27157

modificada por la Ley N° 30830, la inscripción de la declaratoria de fábrica,
reglamento interno sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad
común e independización de las unidades de propiedad exclusiva,
respecto del predio inscrito en la partida N° 11134525 del Registro de
Predios de Tacna.

La primera instancia observa el título, en un primer punto, haciendo suya

la conclusión arribada por el área de Catastro mediante el informe técnico
N° 5698-2021-Z.R.N°XIII-SEDE-TACNA/UREG/CAT de fecha
12/05/2021, el cual señala, que las unidades propuestas (a independizar)
solo comparten un muro y tienen entradas independientes, y que las
unidades inmobiliarias estarían haciendo uso exclusivo del terreno sobre
cada unidad construida.

En tal sentido, corresponde a esta instancia determinar si es procedente

o no la inscripción solicitada.

4. Mediante Resolución N° 178-2020-SUNARP/SN2 se aprobó la Directiva

N° DI-004-2020-CT-DTR, que precisa, entre otros, los actos inscribibles
que requerirán informe técnico, así como los requisitos que deben
contener la documentación técnica a presentar para su evaluación. Así
pues, tenemos que requieren del informe previo de la Oficina de Catastro
a los siguientes:

“7.1.1. Actos que requieren informe previo de catastro

Para la inscripción de los siguientes actos se requiere el Informe Técnico
previo de la Oficina de Catastro: en los siguientes casos:
a. Inmatriculaciones.
1 Artículo 128.- Concepto
El régimen de Independización y Copropiedad supone la existencia de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen
de copropiedad regulado en el Código Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una.
Sólo se puede optar por este régimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias mencionadas en los
incisos b), c), d) y e) del Art. 126 de este Reglamento, siempre que estén conformadas por secciones
de un solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos
superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección.
Esta opción debe constar en el FUO.
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Publicada en el diario oficial “El Peruano”, el 10/12/2020.
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b. Acumulación e Independización de predios que no provienen de

lotizaciones o habilitaciones urbanas inscritas.
c. Inscripción de perimétricos y lotizaciones de posesiones informales por
entidades con facultades de saneamiento.
d. Rectificación, modificación, delimitación o determinación de áreas,
linderos o medidas perimétricas de predios inscritos.
e. Las anotaciones preventivas contempladas en el artículo 138 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, siempre que
versen sobre una parte del predio inscrito y el título cuente con los planos
respectivos. También las solicitudes de inscripciones definitivas, cuando
el Registrador advierta que esta ha variado en relación a la contenida en
las anotaciones preventivas de las que derivan.
f. En todas las etapas de las Habilitaciones Urbanas, respecto a la
conformidad de su perímetro registrado.
g. Inscripción de Recepción de Obras, en el supuesto que en la recepción
de obras se varíe el área, linderos y medidas perimétricas de los lotes
preindependizados, cuyo dominio se encuentre anotado a favor de
terceros, conforme se regula en el artículo 42 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
h. Los actos a los que se refiere el artículo 133 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, siempre que cuenten con los
planos correspondientes.
i. La inscripción de servidumbres en la partida de la concesión que recaen
sobre derecho de concesiones y la correlación de los predios afectados,
tal como se regula en la Directiva N°006-2011-SUNARP/SA.
j. Inscripciones de las áreas naturales protegidas y la correlación de los
predios afectados, conforme se regula en la Directiva N°01-2012-
SUNARP/SA.
k. Inscripción de Código Único Catastral - CUC
l. Otros supuestos que otras normas determinen.
(..)
Décima. - Los actos de declaratoria de fábrica podrán ser remitidos a la
oficina de catastro para la emisión del informe técnico respecto a la
adecuación de su perímetro con el predio inscrito, para lo cual debe
contar con la autorización del jefe de la Zona Registral, previa verificación
de la capacidad operativa de la Oficina de Catastro.”

5. Conforme a lo expuesto, se aprecia que a efectos de inscribir la

declaratoria de fábrica, y la independización de secciones exclusivas
pertenecientes a una edificación y que se sujetan al régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común establecido en la Ley N° 27157, la directiva
citada obliga emitir el informe de catastro, únicamente, respecto a la
declaratoria de fábrica en cuanto a la adecuación del perímetro con el
predio inscrito, es decir limitado solo a este aspecto; con la precisión que
se debe contar con la autorización del Jefe de la Zona Registral. En
relación al reglamento interno, no es necesario contar con el
pronunciamiento de la Oficina de Catastro. Por tanto, no corresponde que
la observación sustentada en el Informe Técnico N° 5698-2021-
Z.R.N°XIII-SEDE-TACNA/UREG/CAT, sea tomada en cuenta.
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En ese sentido, corresponde revocar el numeral 1 de la esquela de

denegatoria.

6. Con relación al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, el

artículo 129 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que es el
régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto
de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de
dominio común.

De otro lado, mediante Resolución N° 340-2008-SUNARP-SN del

23/12/2008 se aprobó la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN, que
establece los criterios para la calificación e inscripción del régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común, habiéndose señalado en los
antecedentes y considerandos que la definición contenida en el artículo 7
del reglamento pueden extraerse las siguientes notas distintivas del
régimen bajo comentario:

a) Edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones de

dominio exclusivo.
b) Coexistencia en la mencionada edificación o conjunto de edificaciones
de bienes de dominio común y servicios comunes.
c) Pertenencia o vocación de pertenencia, a distintos propietarios de las
secciones de dominio exclusivo.

De ello es posible colegir que dicho régimen viene a ser una modalidad
de la propiedad consistente en la coexistencia de una edificación, de
secciones de dominio exclusivo con áreas de propiedad común. Es decir,
conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada
del edificio va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes
de la edificación, como el terreno en donde está construido, los muros,
escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensables el
uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de
propiedad exclusiva. Por tanto, la particularidad del régimen de propiedad
exclusiva y de propiedad común es la coexistencia de unidades de
dominio exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la
edificación, como sucede con los edificios, entre otros.

7. El artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

(RIRP), define la independización, como el acto registral que consiste en
abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una
desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como
consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o
régimen de independización y copropiedad. El artículo 60 del citado
Reglamento contempla los requisitos para la inscripción de la
independización de un predio urbano, indicando que consistirá en el
Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU), el anexo F y el plano
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municipal de subdivisión y piano debidamente sellados y visados, donde

debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de
los predios resultantes; adicionalmente, deberá presentarse los planos y
códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia
negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo N° 002-89-JUS,
según sea el caso; así como el documento privado con firmas certificadas
notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios
que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de
copropiedad.

8. En cuanto al régimen de independización y copropiedad, supone según

lo dispone el artículo 128 del Reglamento de la Ley N° 27157 (TUO
aprobado por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA), la existencia de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser
independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de
copropiedad regulado en el Código Civil. Agrega este artículo que las
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden
necesariamente el terreno que ocupa cada una y que sólo pueden optar
por dicho régimen las quintas, casas en copropiedad, centros y galerías o
campos feriales, siempre que estén conformadas por secciones de un
solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo
propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el
terreno de propiedad exclusiva de la sección. Esto es, sin perjuicio de que
este tipo de viviendas puedan optar también por el régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común. Diremos entonces que la naturaleza del
terreno - bien de propiedad exclusiva - es uno de los elementos que
distingue el régimen si está acompañado del establecimiento de zonas
comunes.

9. Entonces, para la existencia del régimen de propiedad en cuestión se

requieren unidades de dominio exclusivo y bienes y/o áreas comunes.
Está claro que las secciones de propiedad exclusiva son aquellas que
cuentan con un aspecto delimitado, las cuales serán objeto de
aprovechamiento del titular unitario.

En cuanto a los bienes y/o áreas comunes, estos vienen a ser aquellos
que permitan el aprovechamiento y uso de las secciones de propiedad
exclusiva. De ese modo se considera bienes comunes conforme al
artículo 40 de la Ley N° 27157 a los siguientes:

Los bienes de propiedad común pueden ser, según sea el caso:

a) El terreno sobre el que está construida la edificación;
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
techos y demás elementos estructurales, siempre que éstos no sean
integrantes únicamente de una sección sino que sirven a una o más
secciones;
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas de
circulación de uso común;
d) Los ascensores y montacargas;
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e) Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en

ambientes de propiedad común;
f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portería,
guardianía; y otros;
g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe,
electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén
destinados a una sección en particular;
h) Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las
secciones aparezcan cláusulas en contrario;
i) Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos;
j) Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.

Concordante con ello, el artículo 134 del T.U.O del Reglamento de la Ley
N° 27157 señala como bienes comunes intransferibles, salvo pacto en
contrario establecido en el reglamento interno, a los siguientes:

a) El terreno sobre el que está construida la edificación que tiene

dos o más secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre él se
constituya derecho de superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
techos y demás elementos estructurales esenciales para la
estabilidad de la edificación, siempre que sirvan a dos o más
secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas destinadas a la
instalación de equipos y en general, vías y áreas de circulación común.
d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una sección de
propiedad exclusiva.
e) Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe, electricidad,
eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una
sección en particular.
f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo
los propios de una sección de propiedad exclusiva.
g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
h) Aquellos que se señalen como tales en el Reglamento Interno.

Del tenor de lo expuesto, tenemos que los bienes comunes dentro del
régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, son aquellos que
están destinados al mejor aprovechamiento y disfrute de las unidades
exclusivas, siendo ello el sustento de la calidad de propiedad común de
dichos bienes, en consecuencia, las unidades de propiedad exclusiva
deberán compartir bienes comunes para considerarse que la edificación
está sujeta al régimen en cuestión.

Así, tal como se ha señalado en la Resolución N° 1453-2020-SUNARP-

TR-L, el título constitutivo que declara que el inmueble se halla bajo el
régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, debe contener todos
aquellos datos o supuestos de hecho configuradores de dicho régimen.

En ese sentido, el propietario no puede sujetar un predio a régimen de

propiedad exclusiva y propiedad común si no se cumplen con los
elementos que la Ley N° 27157 y su Reglamento establecen como
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configuradores del mismo (secciones de propiedad exclusiva, diferentes

propietarios, bienes de propiedad común). Por lo que, no es suficiente la
manifestación del propietario en el acto constitutivo, se necesita al mismo
tiempo que estén presentes los elementos referidos.

10. Efectivamente, de los documentos presentados, tales como los planos

de independización (láminas P-1), la solicitud de independización y
memoria descriptiva, así como sus aclaraciones, se corrobora que no
existen áreas o zonas comunes dentro del perímetro del predio inscrito en
la partida N° 11134525, sino únicamente dos áreas de dominio exclusivo
correspondientes a las secciones N° 1 y N° 2, cada una de las cuales
cuenta con un área ocupada de 293.68 y 240.21m2, respectivamente y
área techada de 219.58 m2. Y 128.00 m2, respectivamente.
Adicionalmente, en la solicitud de independización se señaló que la
vivienda cuenta con áreas comunes en el segundo piso y en la azotea, sin
embargo, del plano donde se grafican las áreas exclusivas, se puede
apreciar que las llamadas áreas exclusivas no comparten área común,
entre sí. Estos necesariamente estarían ubicados sobre la proyección del
terreno de una de las secciones de propiedad exclusiva, desvirtuándose
así su carácter común.

11. No obstante, en el artículo 4 del Reglamento Interno presentado se ha

detallado como bienes comunes, los siguientes:

“a. El terreno sobre el cual está construida la edificación.

b. Los cimientos, los sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
techos y demás elementos estructurales, siempre que estos no sean
integrantes de una sección, sino que sirvan a una o más secciones.
c. Las fachadas, obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas
en áreas de uso común.
d. Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe,
electricidad, eliminación de basura que no este destinada a una sección
en particular.
e. Muros medianeros (…)”. (El resaltado es nuestro).

Del texto citado del reglamento interno, no se evidencia ni se prueba que

las denominadas secciones exclusivas tengan acceso a áreas comunes;
aún cuando se añade en el literal e) del Art. 4 del Reglamento Interno que
se ha considerado como área común los muros medianeros.

12. La existencia de la pared medianera que ha señalado en el reglamento

interno no constituye un "bien común". Al respecto, cabe indicar que el
artículo 994 del Código Civil establece que las paredes, cercos o zanjas
situados entre dos predios se presumen comunes, mientras no se pruebe
lo contrario. Sin embargo, aunque la pared divisoria fuera medianera,
dicho elemento no puede sustentar la constitución de régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común, toda vez que la medianería es
una institución jurídica distinta al régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común, o independización y copropiedad. La medianería está
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regulada en el Código Civil mientras que dichos regímenes están

regulados por la Ley N° 27157. En ese sentido, se ha pronunciado esta
instancia mediante Resolución No.2970 -2017-SUNARP-TR-L del
28/12/2017.

Así en el presente caso, del contraste entre los planos de

independización y el plano de distribución presentados del primer piso,
segundo piso y azotea (lámina 01, lámina 02, lámina 03) que obran en el
título apelado N° 796639 del 26.03.2021, se aprecia la independización
de dos unidades inmobiliarias completamente independientes. Y cuando
se ha previsto en el reglamento interno los “muros medianeros” en
calidad de área común, del análisis del título apelado se concluye que no
hay razón para constituir un régimen de propiedad exclusiva y propiedad
común. Por consiguiente, al no evidenciarse ni probarse la existencia de
áreas o zonas comunes, no procede la constitución del régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común para la edificación inscrita en la
partida N° 11134525 del Registro de Predios de Tacna, en los términos
que ha solicitado el usuario.

Motivo por el cual, corresponde confirmar el numeral 2.1 de la

observación formulada por el Registrador.

13. Por otra parte, de lo graficado en los planos presentados, se

evidencia la existencia de una subdivisión de hecho, como consecuencia
de la regularización de fábrica que se solicita inscribir, por lo que es
posible que la subdivisión e independización se solicite también vía
regularización, para lo cual previamente debe presentar el formulario
registral (FOR) pertinente o la escritura pública. En ese sentido, la
resolución citada por el registrador de predios, N° 609-2015-SUNARP-
TR-A del 04/09/2015 se ha pronunciado en dicho sentido. Al respecto, es
requisito de la subdivisión de hecho plano de independización en el que
conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a
independizar como del área remanente, así está prescrito en el literal a )
del artículo 61 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
sin embargo, de los planos presentados en el presente título no consta
algunos requisitos que deben reunir dicho documento técnico, por cuanto,
no consta el área de cada área a subdividir, ni el nombre o
denominación de sus colindantes, así mismo, no consta el cuadro de
áreas de los sub lotes resultantes de lasubdivisión de hecho.

Por tanto, corresponde confirmar los numerales 2.2, 2.4 y el literal a)

del numeral 2.3 de la observación formulada por el Registrador de
Predios.

14. No obstante ello, en el numeral 2.3.b. (reenumerado) de la esquela de

observación, el registrador público de Tacna ha solicitado al usuario que
presente “b), Copia Certificada de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios”, como uno de los requisitos para inscribir la subdivisión de
hecho.
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Sobre este punto, de acuerdo al literal b) del art. 253 del TUO de la Ley N°
27157, modificado por el Decreto Supremo N° 008-2019-Vivienda, se
modificó el texto de dicho numeral, sobre los documentos que se
acompañan al FOR, por el siguiente texto: “Declaración Jurada del
Verificador Responsable, adjunto o inserto en su informe de Verificación
señalando bajo su responsabilidad, que la edificación materia de
regularización cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios
reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución ..” (sic); por lo
que, debe tenerse en cuenta que no es requisito para una subdivisión de
hecho el Certificado de Parámetros Urbanísticos, lo que corresponde
solicitar es la referida Declaración Jurada del Verificador Responsable, la
cual debe contener además el texto citado en este párrafo.

Por tanto, corresponde revocar el literal b) del numeral 2.3 de la

observación formulada por el Registrador de Predios.

15. Por otra parte, en el punto 2.5 (reenumerado) de la denegatoria de

inscripción, el registrador señala que el Formulario Registral N° 2 Ley
27157 adjunto corresponde a departamentos en edificio, lo cual no se ha
cumplido, pues no se trata de unidades inmobiliarias superpuestas en el
plano vertical.

Al respecto, el Formulario Registral N° 2 aprobado por Resolución N° 023-

2001-SUNARP/SN de fecha 24/01/2001, corresponde ser utilizado para la
regularización de edificaciones en mérito a la Ley N° 27157 sobre
cualquier edificación de más de un piso con secciones de propiedad
exclusiva dedicadas a vivienda, oficina, que cuenta con bienes y/o
servicios comunes. Entonces, siendo que en el presente caso no
estamos ante la regularización de una edificación que cuenta con bienes
y/o servicios comunes, conforme a lo concluido en el considerando 12
del presente análisis, corresponde confirmar el numeral 2.5 de la
observación formulada por el Registrador de Predios.

Interviene la vocal (s) Katty Isidora Gaona Abad, autorizada por

Resolución N° 133-2021-SUNARP/PT del 16/06/2021.

3 Concordante con el texto actual del artículo 61 del Reglamento de Inscripciones del Registro del
Registro de Predios, que fue modificado por Resolución N° 068-2021-SUNARP/SN de fecha 23 de
junio del 2021, publicado en el diario oficial El Peruano el 24/06/2021, que dice:
“Artículo 61.- Independización de predio urbano por regularización de edificaciones
Tratándose de subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de regularización de
edificaciones a que se refiere la Ley N° 27157 y la Ley 27333, para efectuar las respectivas
independizaciones no será aplicable lo dispuesto en el artículo 60. En estos casos, deberá
presentarse formulario registral o escritura pública acompañada de los siguientes documentos:
a) Plano de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la
porción a independizar como del área remanente;
b) Declaración Jurada del Verificador Responsable a la que se refiere el literal b) del artículo 25
del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157.”
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Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR el numeral 1 y el literal b) del numeral 2.3, y CONFIRMAR

los numerales 2.1, 2.2, 2.4 y 2.5 y el literal a) del numeral 2.3 de la
observación formulada por el registrador público del Registro de Predios
de Tacna al título referido en el encabezamiento, conforme a los
fundamentos expuestos en el análisis de la presente.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
DANIEL EDWARD TARRILLO MONTEZA
Presidente de la Segunda Sala del Tribunal Registral
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
Vocal del Tribunal Registral
KATTY ISIDORA GAONA ABAD
Vocal (s) del Tribunal Registral

Resoluciones 2021/796639-2020
P. Klat