3936 2023 Sunarp TR

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. 3936 - 2023 - SUNARP-TR
Lima, 15 de setiembre del 2023.

APELANTE : GINA BRÍGIDA GALVÁN FLORES
TÍTULO : Nº 1390277 del 16/5/2023.
RECURSO : H.T.D. N° 089050 del 18/8/2023.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO(s) : Ampliación y modificación de fábrica,
reglamento interno, independización y otros.
SUMILLA :
INTERPRETACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 310 DEL CÓDIGO CIVIL Y 79 DEL

REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS
Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica
sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce – por imperio de la ley – la
conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite
que mantiene la condición de propio. A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del
artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios bastará con que
intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del terreno, adjuntando
copia certificada de la partida de matrimonio.
Este supuesto se aplica exclusivamente al caso de la edificación construida sobre suelo,

y no a los casos de ampliación, modificación o remodelación.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación, se solicita, en vía de

regularización al amparo de la Ley Nº 27157 modificada por la Ley N°
30830, la inscripción de la ampliación y modificación de fábrica,
otorgamiento de reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad
común, la independización de las unidades inmobiliarias resultantes y
otros actos, respecto del predio inscrito en la partida electrónica N°
42667226 del Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto se presenta la siguiente documentación:
- Formulario Registral N° 2 – Ley N° 27157 suscrito por verificador

ingeniero civil Roni Francisco Roca Meneses y por Juan Eutimio García
2
Macavilca y María Elsa Fuertes Astocondor de García, con firmas

certificadas por la notaria de Lima Ljubica Nada Sékula Delgado el
21/4/2023.
- Memoria descriptiva 1 (Descripción de los Ambientes) suscrita por
verificador ingeniero civil Roni Francisco Roca Meneses y por Juan
Eutimio García Macavilca y María Elsa Fuertes Astocondor de García, con
firmas certificadas por la notaria de Lima Ljubica Nada Sékula Delgado el
21/4/2023.
- Memoria descriptiva 2 suscrita por verificador ingeniero civil Roni
Francisco Roca Meneses y por Juan Eutimio García Macavilca y María
Elsa Fuertes Astocondor de García, con firmas certificadas por la notaria
de Lima Ljubica Nada Sékula Delgado el 21/4/2023.
- Informe técnico de verificación suscrito por verificador ingeniero civil Roni
Francisco Roca Meneses, con firma certificada por la notaria de Lima
Ljubica Nada Sékula Delgado el 21/4/2023.
- Declaración jurada 1 suscrita por verificador ingeniero civil Roni
- Declaración jurada 2 suscrita por verificador ingeniero civil Roni
- Memoria descriptiva de independización suscrita por verificador
ingeniero civil Roni Francisco Roca Meneses y por Juan Eutimio García
Macavilca y María Elsa Fuertes Astocondor de García, con firmas
certificadas por la notaria de Lima Ljubica Nada Sékula Delgado el
21/4/2023.
- Reglamento interno suscrito por verificador ingeniero civil Roni Francisco
Roca Meneses y por Juan Eutimio García Macavilca y María Elsa Fuertes
Astocondor de García, con firmas certificadas por la notaria de Lima
- Plano de arquitectura-ubicación (lámina U-01) suscrito por verificador
ingeniero civil Roni Francisco Roca Meneses, con firma certificada por la
notaria de Lima Ljubica Nada Sékula Delgado el 21/4/2023.
- Plano de distribución plantas: 1, 2 y 3 piso (lámina A-01) suscrito por
verificador ingeniero civil Roni Francisco Roca Meneses, con firma
certificada por la notaria de Lima Ljubica Nada Sékula Delgado el
21/4/2023.
21/4/2023.
21/4/2023.
3
- Plano de independización (lámina I-01) suscrito por verificador ingeniero

civil Roni Francisco Roca Meneses, con firma certificada por la notaria de
Lima Ljubica Nada Sékula Delgado el 21/4/2023.
Mediante reingreso del 1/8/2023 se adjuntaron los siguientes documentos:
- Anexo N° 4 – Ley N° 27157 suscrito por verificador ingeniero civil Roni

Francisco Roca Meneses y por Juan Eutimio García Macavilca y María
Elsa Fuertes Astocondor de García, con firmas certificadas el 25/7/2023
por la notaria de Lima Gertrudes Julia Sotero Villar en reemplazo de la
notaria de Lima Ljubica Nada Sékula Delgado.
- Informe técnico de verificación suscrito por verificador ingeniero civil Roni
Francisco Roca Meneses, con firma certificada el 25/7/2023 por la notaria
de Lima Gertrudes Julia Sotero Villar en reemplazo de la notaria de Lima
Ljubica Nada Sékula Delgado.
- Modificación de reglamento interno suscrito por verificador ingeniero civil
Roni Francisco Roca Meneses y por Juan Eutimio García Macavilca y
María Elsa Fuertes Astocondor de García, con firmas certificadas el
25/7/2023 por la notaria de Lima Gertrudes Julia Sotero Villar en
reemplazo de la notaria de Lima Ljubica Nada Sékula Delgado.
- Copia certificada del acta de matrimonio contraído entre Juan Eutimio
García Macavilca y María Elsa Fuertes Astocondor, expedida por Wendy
Susana Chuquiyuri Tello, jefe de la Oficina y de Registros de Estado Civil
de la Municipalidad Distrital de Huarochiri el 30/6/2023.
- Plano de arquitectura-ubicación (lámina U-01) suscrito por verificador
ingeniero civil Roni Francisco Roca Meneses, con firma certificada el
25/7/2023 por la notaria de Lima Gertrudes Julia Sotero Villar en
reemplazo de la notaria de Lima Ljubica Nada Sékula Delgado.
Con el recurso de apelación se acompaña copia de la esquela de

observación del título N° 2683038 del 28/11/2018.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Lima Víctor Huamán De

la Cruz observó el título en los siguientes términos:
“REINGRESO:
Revisados los documentos presentados vía reingreso se advierte lo
siguiente:
1. Respecto del punto 1 de la observación anterior, mediante anexo 4 se

solicita se extienda el asiento registral de dominio a favor de la sociedad
conyugal en merito a la partida de matrimonio adjuntada, estando a lo
dispuesto en el tercer párrafo del Art. 79° del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios; sin embargo, tratándose de una ampliación de
4
fábrica no opera lo establecido en la norma antes mencionada, por tanto

se reitera que doña MARÍA ELSA FUERTES ASTOCONDOR DE
GARCÍA, deberá desistirse de su intervención en los actos materia de la
presente solicitud, mediante documento privado con firma certificada por
notario.
Lo indicado se sustenta en el último párrafo del segundo precedente de
observancia obligatoria aprobado en el CCLVI Pleno del Tribunal
Registral:
2. PRECISAR PRECEDENTE PLENO CCXX (añadir último párrafo)
INTERPRETACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 310 DEL CÓDIGO CIVIL Y 79
DEL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE
PREDIOS
Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de
gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se
produce - por imperio de la ley - la conversión en social de todo el inmueble
(construcción y suelo), salvo que se acredite que se mantiene la condición
de propio. A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del art. 79 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios bastará con que
intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del terreno,
adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio.
Este supuesto se aplica exclusivamente al caso de la edificación
construida sobre terreno, y no a los casos de ampliación, modificación,
remodelación, entre otros.
Precisión sustentada en la Resolución N° 1370-2022-SUNARP-TR.
BASE LEGAL: Art. 2011 del Código Civil, numeral V del Título Preliminar,
Arts. 31, 32 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos, Ley N° 27157, y su reglamento aprobado mediante D.S. 035-
2006-VIVIENDA y el Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La recurrente sustenta su recurso de apelación sobre la base de los

siguientes fundamentos:
- Con fecha 16/5/2023, se solicitó la inscripción de la declaratoria de

fábrica e independización y mediante Anexo 4 también se peticionó
extender el asiento registral de dominio del predio inscrito en la partida
electrónica N° 42667226 del Registro de Predios de Lima, a favor de la
sociedad conyugal en mérito a la partida de matrimonio que se adjuntó.
- El registrador manifiesta que no procede la extensión de dominio

solicitado y que la Sra. María Elsa Fuertes Astocondor de García debe
desistirse de su intervención en los actos materia del presente título, por
tratarse de una ampliación de fábrica.
5
- Basamos nuestro recurso indicando que el matrimonio entre Juan

Eutimio García Macavilca y María Elsa Fuertes Astocondor de García fue
el 4/10/1980; esto quiere decir que la edificación se realizó cuando el
propietario ya estaba casado; es por esta razón que la cónyuge solicita
que se extienda el asiento registral de dominio a favor de la mencionada
sociedad conyugal, conforme lo dispone el tercer párrafo del artículo 79
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Ficha N° 64299 que continúa en la partida electrónica N° 42667226

del Registro de Predios de Lima
El predio ubicado en Jr. República del Perú Nros. 835, 837 y 839,
urbanización Huaquilla Sociedad Anónima, distrito de Comas, provincia y
departamento de Lima, corre inscrito en la ficha N° 64299 que continúa
en la partida electrónica N° 42667226 del Registro de Predios de Lima.
En el asiento 2-c) de la citada ficha, consta inscrito el dominio de Juan

García Macavilca, soltero, sobre el predio submateria, en mérito de la
escritura pública de compraventa del 13/3/1974 otorgada ante notario
Miguel A. Córdova.
En el asiento C00001 de la citada partida, consta la rectificación de

nombre del propietario del predio submateria, siendo el correcto: Juan
Eutimio García Macavilca.
En el asiento B00001 corre inscrita la declaratoria de fábrica del predio

submateria conformada por una edificación de 2 pisos teniendo como
fecha de terminación de la obra diciembre de 1986 (título archivado N°
632342 del 27/12/2005).
En el asiento D00001 consta registrada las cargas técnicas de la

declaratoria de fábrica inscrita en el asiento B00001 que antecede,
declaradas por el verificador responsable ingeniero civil Marco Antonio
Hurtado León.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el vocal Pedro Álamo Hidalgo.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:
6
- ¿Resulta aplicable el tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios a las solicitudes de ampliación de
fábrica?
VI. ANÁLISIS
1. De acuerdo a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del

Código Civil1, los registradores y el Tribunal Registral en sus respectivas
instancias califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto,
por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
Registros Públicos.
En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar

del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante RGRP)
establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de
las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así
como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa
directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada
norma que la calificación también comprende la verificación de los
obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición
de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la
base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente
al título presentado y, complementariamente, de los antecedentes que
obran en el Registro.
2. De igual modo, dentro de los alcances de la calificación registral, el

artículo 322 del RGRP establece que el registrador y el Tribunal Registral,
1 Artículo modificado por la Primera Disposición Complementaria Modificatoria de la Ley

N° 31309, publicada en el diario oficial “El Peruano” el 24/7/2021, cuyo tenor es el
siguiente:
“Artículo 2011 del Código Civil. - Principio de legalidad y rogación
Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de
ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador,
cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción.
De ser el caso, el registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones o información
complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.
En el acto de la calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral propician y
facilitan las inscripciones de los títulos ingresados al Registro.
La calificación registral en el Registro de Predios se complementará con el apoyo del
área encargada del manejo de las bases gráficas registrales, lo que no implica una
sustitución en la labor de calificación por parte de las instancias registrales”.
2 Artículo modificado por el artículo 1 de la Resolución N° 042-2021-SUNARP-SA,
publicada en el diario oficial “El Peruano” el 26/3/2021.

7
en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados

para su inscripción, deberán:
“a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción

de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y,
complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la
misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos. (…);
(…)
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos
que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la
materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
(…)”.
3. En el presente caso, se solicita, en vía de regularización al amparo de

la Ley Nº 27157 modificada por la Ley N° 30830, la inscripción de la
ampliación y modificación de fábrica, otorgamiento de reglamento interno
de propiedad exclusiva y propiedad común, la independización de las
unidades inmobiliarias resultantes y otros actos, respecto del predio
inscrito en la partida electrónica N° 42667226 del Registro de Predios de
Lima.
El registrador formula observación señalando que mediante Anexo 4 se

solicita extender el dominio a favor de la sociedad conyugal en mérito a la
partida de matrimonio adjunta, conforme a lo dispuesto en el tercer párrafo
del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios;
sin embargo, tratándose de una ampliación de fábrica no opera lo
establecido en la norma antes mencionada; por tanto, reitera que María
Elsa Fuertes Astocondor de García deberá desistirse de su intervención
en los actos rogados mediante documento privado con firma certificada
por notario.
Dicha denegatoria se sustenta en el último párrafo del precedente de

observancia obligatoria aprobado en el CCLVI Pleno del Tribunal
Registral.
La recurrente cuestiona dicha decisión en los términos expuestos en el

rubro III de la presente resolución interponiendo el recurso de apelación
venido en grado, por lo que corresponde a esta instancia determinar la
procedencia de la inscripción solicitada.
4. Sobre el tema, existen dos regímenes patrimoniales que pueden regir

durante el matrimonio:
a) Régimen de separación de patrimonios:

Regulado en los artículos 327 y siguientes del Código Civil. En este
régimen, cada cónyuge conserva la propiedad, administración y
8
disposición de sus bienes presentes y futuros y le corresponden los frutos

y productos de dichos bienes. Asimismo, cada cónyuge responde de sus
deudas con sus propios bienes.
Los futuros cónyuges pueden optar por el régimen de separación de

patrimonios, para lo cual deben otorgar escritura pública e inscribirla en el
Registro Personal. De lo contrario, se presume que han optado por el
régimen de sociedad de gananciales.
Asimismo, durante el matrimonio, los cónyuges pueden sustituir un

régimen por otro, para lo cual deben otorgar escritura pública e inscribirla
en el Registro Personal.
b) Régimen de sociedad de gananciales:

Regulado en los artículos 301 y siguientes del Código Civil. En este
régimen puede haber bienes propios de cada cónyuge y bienes de la
sociedad.
El artículo 302 del mismo cuerpo normativo señala que son bienes propios
de cada cónyuge (entre otros): “1.- Los que aporte al iniciarse el régimen
de sociedad de gananciales (…) 3.- Los que adquiera durante la vigencia
del régimen a título gratuito (…)”.
El artículo 303 señala respecto de estos bienes que cada cónyuge

conserva su libre administración pudiendo disponer de ellos o gravarlos.
Respecto a los bienes sociales el artículo 310 del mismo código señala:
“Son bienes sociales todos los no comprendidos en el artículo 302, incluso

los que cualquiera de los cónyuges adquiera por su trabajo, industria o
profesión, así como los frutos y productos de todos los bienes propios y de
la sociedad y rentas de los derechos de autor e inventor.
También tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos
a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges,
abonándose a éste el valor del suelo al momento del reembolso”.
(El resaltado es nuestro).
5. A efectos de la calificación de un bien como social o propio, el Código

Civil ha optado por establecer presunciones.
El artículo 311 del Código Civil señala que existen las siguientes reglas:
“1.- Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario.

(...)”.
9
De esta manera, el Código ha optado por presumir en virtud del inciso 1

como bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en
suelo propio de uno de los cónyuges, salvo que se demuestre que el bien
mantiene la condición de propio (conforme se aprecia del artículo 310
precitado).
6. En esa línea, el artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del

Registro de Predios (RIRP) en su tercer párrafo prescribe lo siguiente:
“Artículo 79.- Contenido del asiento de declaratoria de fábrica

(…)
En los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad
conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya
sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá
a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal
sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se
acredite que el bien mantiene la condición de propio.
(…)”.
De la lectura de la norma en mención se puede apreciar que para su

aplicación deben concurrir los siguientes requisitos:
a) Que el suelo esté inscrito como bien propio de uno de los cónyuges.
b) Que la construcción de la edificación haya culminado durante la
vigencia de la sociedad de gananciales.
c) Que el cónyuge propietario del suelo no haya acreditado que el bien
mantiene la calidad de propio.
7. Sobre la fábrica, en el CCXX Pleno del Tribunal Registral realizado el

12 y 13 de diciembre de 20193, se adoptó el siguiente precedente de
observancia obligatoria:

PREDIOS.
produce –por imperio de la ley– la conversión en social de todo el inmueble
(construcción y suelo), salvo que se acredite que se mantiene la condición
de propio. A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del artículo 79
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios bastará con que
intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del terreno,
adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 3280-2019-SUNARP-TR-L del

18.12.2019.
3 Publicado en el diario oficial El Peruano el 11/1/2020.

10
El precedente antes acotado ha sido precisado en el CCLVI Pleno del

Tribunal Registral realizado el 1 de abril de 20224, en los siguientes
términos:

PREDIOS
produce – por imperio de la ley – la conversión en social de todo el
inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite que se mantiene la
condición de propio. A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del art.
79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios bastará con
que intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del
terreno, adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio.
Este supuesto se aplica exclusivamente al caso de la edificación
construida sobre terreno, y no a los casos de ampliación,
modificación, remodelación, entre otros.
Precisión sustentada en la Resolución N° 1370-2022-SUNARP-TR.
Para sustentar este precedente referido a las ampliaciones de fábrica se

adoptaron los fundamentos de las resoluciones del Tribunal Registral n°
1883-2010-SUNARP-TR-L del 30.12.2010 y n° 026-2014-SUNARP-TR-L
del 7.1.2014, entre los cuales se señaló: “El supuesto del segundo párrafo
del artículo 310 del Código Civil es el de un suelo, predio o terreno de
propiedad personal de uno de los cónyuges, sobre el cual se construye un
edificio a costa del caudal social. La expresión del edificio construido a
costa del caudal social significa la totalidad de la edificación. Así,
comprende la construcción de uno o nueve pisos sobre un terreno, pero
también la de 100 m2 de área construida sobre un terreno de mil metros
cuadrados. En consecuencia, no comprende ninguna construcción que no
es el íntegro de la edificación, como la construcción de un segundo o de
un segundo hasta un noveno piso sobre un terreno y primer piso. (…)” 5
Asimismo, algunos de los argumentos para amparar este criterio fueron

los siguientes:
− Dicho supuesto de edificaciones sociales, no permite su aplicación
a cualquier tipo de construcción, sino únicamente a aquellas que
puedan gozar de una individualización a nivel de suelo, pues de otra
forma resultaría inaplicable por estar fuera del supuesto normado.
4 Publicado en el diario oficial El Peruano el 14/4/2022.

5 QUISPE SALSAVILCA DAVID. Artículo 310 – Bienes sociales. En Código Civil
comentado por los 100 mejores especialistas. Gaceta Jurídica, Primera Edición. Lima,
junio 2003. Pág. 349.
11
− El artículo 310 del Código Civil debe ser interpretado y aplicado de

manera restrictiva y literal, limitándose a los casos de edificación
sobre el suelo, de tal forma que el suelo quede afectado directamente
con el edificio que tiene la condición de bien social. Por tanto, dicha
fórmula no puede aplicarse a las edificaciones ejecutadas sobre
anteriores edificaciones propias.6
− El artículo 310 del Código Civil se debe de aplicar de forma literal
porque en el fondo sí está restringiendo los derechos del cónyuge
propietario del suelo y por tanto conforme al artículo cuarto del Título
Preliminar del Código Civil no podría hacerse una interpretación o una
aplicación extensiva de dicha norma a efectos de incluir dentro de esa
consecuencia jurídica del artículo 310 a los casos de ampliación,
remodelación o modificación de fábrica, la norma es expresa al
referirse de edificios construidos sobre suelo propio de uno de los
cónyuges. Entonces, se debería aplicar literalmente el artículo 310 y
no de manera extensiva las ampliaciones de fábrica.
Por lo tanto, queda claro que el artículo 310 del Código Civil regula
exclusivamente los casos de construcciones realizadas a costa del caudal
social en terreno propio de uno de los cónyuges, entonces – nuevamente
se reitera – no resulta aplicable por extensión a los casos de ampliación,
modificación, remodelación, entre otros.
8. Como se ha indicado en el acápite de Antecedentes Registrales, el

dominio del predio submateria inscrito en la ficha N° 64299 que continúa
en la partida electrónica N° 42667226 del Registro de Predios de Lima,
corresponde a Juan Eutimio García Macavilca, soltero, como
consecuencia de la compraventa celebrada por escritura pública del
13/3/1974 otorgada ante notario Miguel A. Córdova (asientos 2-c y
C00001).
Asimismo, sobre la citada partida ya obra inscrita una declaratoria de

fábrica de 2 pisos (asiento B00001), siendo que ahora se solicita registrar
una ampliación de fábrica que va del primer al tercer piso y una
modificación de fábrica del segundo piso.
9. En tal sentido, habiéndose determinado que la ampliación y

modificación fábrica respecto del predio inscrito en la ficha N° 64299 que
continúa en la partida electrónica N° 42667226 del Registro de Predios de
Lima, materia de rogatoria, se refiere a las construcciones realizadas con
posterioridad a las edificaciones de la unidad inmobiliaria que ya consta
6GARAZATUA NUÑOVERO, Juan. Edificación social sobre terreno propio de uno de los
cónyuges: Problemática derivada del régimen patrimonial del matrimonio. A propósito del
caso de la declaración de bien propio (Casación N° 4640-2018-Arequipa). En Gaceta
Civil y Procesal Civil N° 93 marzo 2021, pp 151-172.
12
inscrita como bien propio de Juan Eutimio García Macavilca; no

corresponde extender el asiento de dominio a favor de la sociedad
conyugal conformada por Juan Eutimio García Macavilca y María Elsa
Fuertes Astocondor de García, tal como se peticiona en el Anexo N° 4
adjunto vía reingreso del 1/8/2023.
Ahora bien, estando a la rogatoria de conversión del bien en social –

ratificada en el recurso de apelación-, resulta necesario que María Elsa
Fuertes Astocondor de García formule desistimiento de su intervención –
mediante documento privado con firma certificada por notario- en el FOR
N° 2, memoria descriptiva de independización y reglamento interno
presentados dado que no corresponde extender el asiento de dominio de
la edificación a favor de la sociedad conyugal ni la independización de las
unidades a su favor.
Del mismo modo, corresponde devolver a la administrada la copia

certificada de la partida de matrimonio acompañada vía subsanación, ya
que es irrelevante determinar la fecha de matrimonio.
En consecuencia, corresponde confirmar la observación formulada por

el registrador.
Interviene el vocal suplente Gilmer Marrufo Aguilar designado mediante

Resolución N° 137-2023-SUNARP/SN de 16/8/2023.
Interviene el vocal suplente Janio Zevallos Untama designado mediante

Resolución N° 188-2023-SUNARP/PT de 17/8/2023.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la observación formulada por el registrador público del

Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento,
conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente
resolución.
Regístrese y comuníquese.
Fdo.
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Presidente (e) de la Primera Sala del Tribunal Registral
GILMER MARRUFO AGUILAR
JANIO ZEVALLOS UNTAMA

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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. 3936 - 2023 - SUNARP-TR

Lima, 15 de setiembre del 2023.

INTERPRETACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 310 DEL CÓDIGO CIVIL Y 79 DEL

Este supuesto se aplica exclusivamente al caso de la edificación construida sobre suelo,

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

Mediante el título venido en grado de apelación, se solicita, en vía de

Para tal efecto se presenta la siguiente documentación:

- Formulario Registral N° 2 – Ley N° 27157 suscrito por verificador

Macavilca y María Elsa Fuertes Astocondor de García, con firmas

- Plano de independización (lámina I-01) suscrito por verificador ingeniero

Mediante reingreso del 1/8/2023 se adjuntaron los siguientes documentos:

- Anexo N° 4 – Ley N° 27157 suscrito por verificador ingeniero civil Roni

Con el recurso de apelación se acompaña copia de la esquela de

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Lima Víctor Huamán De

1. Respecto del punto 1 de la observación anterior, mediante anexo 4 se

fábrica no opera lo establecido en la norma antes mencionada, por tanto

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La recurrente sustenta su recurso de apelación sobre la base de los

- Con fecha 16/5/2023, se solicitó la inscripción de la declaratoria de

- El registrador manifiesta que no procede la extensión de dominio

- Basamos nuestro recurso indicando que el matrimonio entre Juan

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Ficha N° 64299 que continúa en la partida electrónica N° 42667226

En el asiento 2-c) de la citada ficha, consta inscrito el dominio de Juan

En el asiento C00001 de la citada partida, consta la rectificación de

En el asiento B00001 corre inscrita la declaratoria de fábrica del predio

En el asiento D00001 consta registrada las cargas técnicas de la

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Pedro Álamo Hidalgo.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

- ¿Resulta aplicable el tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de

1. De acuerdo a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del

En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar

2. De igual modo, dentro de los alcances de la calificación registral, el

1 Artículo modificado por la Primera Disposición Complementaria Modificatoria de la Ley

publicada en el diario oficial “El Peruano” el 26/3/2021.

en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados

“a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción

3. En el presente caso, se solicita, en vía de regularización al amparo de

El registrador formula observación señalando que mediante Anexo 4 se

Dicha denegatoria se sustenta en el último párrafo del precedente de

La recurrente cuestiona dicha decisión en los términos expuestos en el

4. Sobre el tema, existen dos regímenes patrimoniales que pueden regir

a) Régimen de separación de patrimonios:

disposición de sus bienes presentes y futuros y le corresponden los frutos

Los futuros cónyuges pueden optar por el régimen de separación de

Asimismo, durante el matrimonio, los cónyuges pueden sustituir un

b) Régimen de sociedad de gananciales:

El artículo 303 señala respecto de estos bienes que cada cónyuge

“Son bienes sociales todos los no comprendidos en el artículo 302, incluso

5. A efectos de la calificación de un bien como social o propio, el Código

“1.- Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario.

De esta manera, el Código ha optado por presumir en virtud del inciso 1

6. En esa línea, el artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del

“Artículo 79.- Contenido del asiento de declaratoria de fábrica

De la lectura de la norma en mención se puede apreciar que para su

7. Sobre la fábrica, en el CCXX Pleno del Tribunal Registral realizado el

INTERPRETACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 310 DEL CÓDIGO CIVIL Y 79

Criterio sustentado en la Resolución Nº 3280-2019-SUNARP-TR-L del

3 Publicado en el diario oficial El Peruano el 11/1/2020.