PERÚ Ministerio dorsin¿eginst

de
m tic biras
slpera llurgA
lerva _ Rp
_.
de Justicia Suene

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N° 058-2017-SUNARP-TR-T

Trujillo, 08 de febrero de dos mil diecisiete.

APELANTE : LUIS REYNA POLO

TITULO : 2355920-2016 del 20.12.2016
INGRESO : 08-2017
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N° V — SEDE TRUJILLO
REGISTRO : PREDIOS DE TRUJILLO
ACTO : SEGUNDA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIÓN
SUMILLA
Segunda regularización de fábrica
Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento de
regularización, la posterior ampliación, modificación, reparación,
remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la fábrica, efectuada
sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de la Ley
27157, se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y
siguientes del Reglamento de la Ley N° 29090 aprobado por Decreto
Supremo N° 024-2008-VIVIENDA, de conformidad con la novena disposición
transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

I. ACTO ROGADO Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:

El señor Reyna solicitó la inscripción, vía Ley 27157, de la ampliación y
remodelación de la edificación del predio inscrito en la partida 11014965
del Registro de Predios de Trujillo.
Para este efecto presentó los siguientes documentos:
Formulario Registral N° 1 - Ley 27157 (FOR), suscrito por Raquel
Brigitte Díaz Rangel y el arquitecto verificador Elvis Espejo Aretaga,
con firmas certificadas por el notario de Trujillo Gustavo Ferrer
Villavicencio.
Informe Técnico de Verificación suscrito por el mencionado
arquitecto, con su firma legalizada por notario.
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios emitido por la
Municipalidad Provincial de Trujillo (MPT)

Página 1 de 6
 RESOLUCIÓN N° 058-2017-SUNARP-TR-T
Planos de localización-ubicación y planos de distribución, suscritos
por Raquel Brigitte Díaz Rangel y el arquitecto verificador, y con sus
firmas certificadas por notario.

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

El título fue calificado por el registrador público Arturo Mendoza
Gutiérrez, quien decretó su tacha mediante la esquela de fecha
26.12.2016, que a continuación se inserta:
II. DEFECTOS ENCONTRADOS:
De la revisión de la documentación presentada, se advierte que se solicita la regularización
de la ampliación y/o modificación de una edificación de cuatro pisos, con fecha de culminación
en junio de 1999; en mérito a la Ley 27157 con la intervención del verificador responsable
Arq. Elvis Julio Espejo Arteaga.

Revisada la partida registral directamente vinculada No 11014965, se tiene que en el

asiento 600001 consta inscrita la modificación de fábrica en mérito a la Ley 27157
con la intervención del verificador responsable Arg. Constante Luna Marreros, quien declaró
haber constatado la existencia de una edificación únicamente de un piso y una azotea siendo
la fecha de culminación el 15 de mayo de 1999.

Que, el art. 30 de la Ley No 27157, vigente desde el 21.07.1999, estableció un

procedimiento extraordinario o de excepcióndestinado aregularizar las edificaciones
construidas o demolidas hasta esa fecha; y que no contaban con la respectiva licencia y/o
conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento
interno y/o la correspondiente independización.

Asimismo, la novena disposición transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios prescribe: Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento de regularización
previsto en el Título 1 de la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación, reparación,
remodelaaón, puesta en valor, cercado o demohaón de la fábnca, efectuada sin cumplir con los
procedimientos establecidos en el Titulo I1 de la citada ley, se regularizará mediante procedimiento
previsto en el articulo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley No 29090 aprobado por Decreto
Supremo No 024-2008-VIVIENDA"

Incluso de conformidad con el 3er Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el

XCIII PLENO del Tribunal Registra! sobre IMPROCEDENCIA DE SEGUNDA REGULARIZACIÓN
VIA RECTIFICACIÓN.- "No procede la rectificación mediante FOR, de una declaratoria de fábrica
inscrita vía regularización en virtud de la Ley N° 27157, cuando es evidente que se trata de una
segunda regularización".

** Que, en el presente caso, de la revisión de la documentación adjunta, se evidencia que la

rogatoria se trataría propiamente de una segunda regularización. Por lo que no puede
regularizarse nuevamente por realizarse ésta en una única oportunidad y debido a su carácter
excepcional y extraordinario.

Por su parte, el artículo 42 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros
Públicos al describir las causales de tacha sustantiva determina que el Registrador tachará el
título presentado cuando adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido
del título. Por lo antes descrito, se procede a la TACHA SUSTANTIVA del presente titulo por
adolecer de defecto insubsanable.
Se deja constancia que la partida directamente vinculada se trata de una partida matriz de
la cual se ha independizado tres unidades inmobiliarias bajo el régimen de propiedad exclusiva

y común.
BASE LEGAL:
Art. 2011 del C.C.
Art. V y 32 42 del TLIO del Reglamento General de los Registros Públicos
Art. 30 TUO RGTO Ley 27157
Ley 27157 (Art. 30 y 40)
Novena disposición transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

Página 2 de 6
 RESOLUCIÓN N° 058-2017-SUNARP-TR-T
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
El señor Reyna interpuso recurso de apelación mediante escrito
autorizado por el abogado Víctor Pérez Vásquez. A continuación se
resumen sus argumentos:
- Conforme obra en la jurisprudencia de la Cuarta Sala del Tribunal
Registral, la defensa obtuvo la Resolución N° 014-2006-SUNARP-
TR-T del 27.01.2006, que adjunta a este recurso [no fue
acompañada], en la cual se amparó la inscripción de la regularización
de declaratoria de fábrica, que es el caso específico solicitado.
En tal sentido, solicitó se sirva tener en cuenta la documental
anexada al momento de resolver esta apelación.

ANTECEDENTE REGISTRAL:
Se solicita la inscripción respecto a la partida 11014965 del Registro de
Predios de Trujillo. El predio se encuentra sujeto al régimen de
propiedad exclusiva y común, con independización de tres unidades
inscritas en las partidas 11209237, 11209238 y 11209239.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal Walter E. Morgan Plaza.
En el asiento B0001 de la partida 11014965 consta inscrita la
regularización de la edificación de un nivel y azotea, efectuada en
mérito del Formulario Registral N° 01 — Ley 27157.
Estando a lo indicado, corresponde a esta Sala definir en el caso
apelado si es posible admitir la inscripción de una nueva regularización
en mérito de la Ley 27157.

ANÁLISIS:
1. Mediante Ley 27157, vigente desde el 21.07.1999, se estableció un
procedimiento de regularización de edificaciones construidas hasta
antes de esa fecha. La palabra regularización proviene del verbo
"regularizar" que, según el Diccionario de la Lengua Española (DRAE1),
significa "Legalizar, adecuar a derecho una situación de hecho o
irregular" Entonces, se trata de un procedimiento extraordinario o de
excepción destinado a sanear las edificaciones que fueron levantadas
sin licencia de construcción, conformidad de obra o declaratoria de
fábrica hasta el 20.07.1999 (artículo 3 de la Ley 271572). El artículo 3

I Consultar:http://lema.rae.es/drae/
Articulo 3 de la Ley 27157.- De la regularización.- "Los propietarios de edificaciones que hayan sido
construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de

Página 3 de 6
 RESOLUCIÓN N° 058-2017-SUNARP-TR-T
del TUO del Reglamento de la Ley 27157, aprobado mediante D.S.
035-2006-VIVIENDA (en adelante el Reglamento), ratificó que la
regularización comprendía las edificaciones construidas o demolidas
antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o
conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de
fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización.
En suma, la regularización en mérito de la Ley 27157 solamente
abarcó a las edificaciones construidas irregularmente hasta el
20.07.1999.
La novena transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios (RIRP3) prescribe que "(Onscrita la declaratoria de fábrica
mediante el procedimiento de regularización previsto en el Título I de la
Ley N° 27157, la posterior ampliación, modificación, reparación,
remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la fábrica,
efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título
II de la citada ley, se regularizará mediante el procedimiento previsto
en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley N° 29090
aprobado por Decreto Supremo N° 024-2008-Vivienda." La norma es
sumamente clara, por ende, es innecesaria una explicación.
Con fecha 14.01.2013 se inscribió la regularización de la edificación
levantada sobre el predio inscrito en la partida 11014965 (véase el
asiento B0001). De acuerdo con el asiento, mediante FOR N°01 - Ley
27157, con firmas certificadas por notario el 11.01.2013, el verificador
responsable Constante Luna Marreros declaró haber constatado la
existencia de una edificación con las características que ahí se indican,
siendo la fecha de culminación de la construcción mayo de 1999.
Como puede apreciarse, en el año 2013 se inscribió la regularización
de la edificación levantada en el año 1999. Según hemos visto en el
considerando primero, la regularización se pudo efectuar respecto de
edificaciones construidas o levantadas irregularmente hasta el
20.07.1999. Esto significa que al año 2013, cuando se produjo la
regularización, debió sanearse toda edificación existente hasta el
20.07.1999. La Ley 27157 y el Reglamento fueron expresos al disponer
que la regularización engloba a las construcciones hechas o concluidas
irregularmente hasta la mencionada fecha. En este orden, no podía
regularizarse sólo una parte de ella y reservarse la declaración del
resto para un momento posterior. Vale decir, se trata de un acto que
debía realizarse en una única oportunidad, debido a su carácter

fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo
al procedimiento establecido en la presente Ley."
3 Aprobado mediante la Resolución N° 097-2013-SUNARP-SN.

Página 4 de 6
 RESOLUCIÓN N° 058-2017-SUNARP-TR-T
extraordinario o excepcional. Por este motivo, la novena disposición
transitoria del RIRP determinó que si se inscribió la regularización, la
posterior ampliación, modificación, etc. tenía que seguir el
procedimiento ordinario o común.
Con el título recurrido se pretende la inscripción de una segunda
regularización, por tanto, debe desestimarse, al amparo de la Ley
27157 y la novena disposición transitoria del RIRP. Se confirma
entonces la tacha formulada por la Registradora.
El apelante, por otra parte, alegó que esta Sala del Tribunal Registral
en la Resolución N° 014-2006-SUNARP-TR-T del 30.12.2008 resolvió
un caso igual al presente. Sobre el particular debemos manifestar que
no fue idéntico, porque en aquella ocasión no existió una regularización
de edificación inscrita.
Cabe añadir que si bien en diversas resoluciones esta Sala admitió
rectificaciones de regularizaciones inscritas, este criterio ha sido dejado
de lado por el Pleno del Tribunal Registral. En efecto, en el XCIII
Pleno4 se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:
IMPROCEDENCIA DE SEGUNDA REGULARIZACIÓN VIA
RECTIFICACIÓN
"No procede la rectificación mediante FOR, de una declaratoria de
fábrica inscrita vía regularización en virtud de la Ley N° 27157, cuando
es evidente que se trata de una segunda regularización".
Finalmente, debemos advertir que la edificación de la partida
11014965, a la fecha, está sometida al régimen de propiedad exclusiva
y común, habiéndose generado tres secciones independientes. Por lo
tanto, la pretendida inscripción de la ampliación de niveles y
remodelación de la fábrica exige además la modificación del
reglamento interno debido a la variación del área ocupada.

Intervienen como vocales (s) Rosa Isabel Bautista Ibáñez y Daniel

Fernando Montoya López autorizados mediante la Resolución n.° 359-
2016-SUNARP/SN del 30.12.2016.

Por las consideraciones expuestas, por unanimidad se acordó:

VII. RESOLUCIÓN:
CONFIRMAR la tacha decretada contra el título venido en grado, por
los fundamentos expuestos en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.

'Publicado en El Peruano el 16.08.2012.

Página 5 de 6
RESOLUCIÓN N° 058-2017-SUNARP-TR-T

ROSA ISA EL B U ISTA IBÁÑEZ

Presidenta de la Cuarta Sala
del Tribunal Registral

PLAZA IEL F jeJÍísVA IIIOI?EZ

Registral Voca ) d nbunal Reg stral

Página 6 de 6