TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiÓN No. - ;26& -2017-SUNARP-TR-L
Lima, O G F[8. 2017
APELANTE FERNANDO VÁSQUEZ PONCE
<:.~::{. TíTULO N° 1673708 del 21/9/2016.
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\í.~RECURSO H.T.D. N° 1692-ZRN°IXlOZSURC del 12/12/2016 .
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(5) Demolición, declaratoria de fábrica, numeración,
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reglamento interno e independización.
SUMILLA
DEMOLICiÓN TOTAL DE FÁBRICA
No corresponde denegar la inscripción de una demolición total de fábrica por discrepancia
entre la descripción de la fábrica inscrita con la fábrica que es objeto de demolición.
1. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN
PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de
la demolición y declaratoria de fábrica, numeración, reglamento interno e
independización respecto del predio inscrito en la partida N° 41909978 del
Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:
- Documento subsanatorio suscrito por el gerente general de Profit
Inversiones S.A.C. Godwin David Venegas Baca con firma certificada el
29/11/2016 por el notario de Lima Ricardo José Barba Castro.
j/ Formulario Único de Edificación - FUE Conformidad de obra y
declaratoria de edificación de la demolición total de la fábrica del predio
inscrito en la partida N° 41909978 correspondiente al expediente N° 6546-
2016 del 11/10/2016 con resolución de conformidad de obra N° 108/A-
2016-MSB-GM-GF-UCU expedido por funcionario de la Municipalidad de
San Borja.
- Certificado de conformidad de obra N° 108/A-2016-MSB-GM-GF-UCU del
15/9/2016 expedido por funcionario de la Municipalidad de San Borja.
- Plano de localización y ubicación (lámina U-1) elaborado en setiembre del
2016 por el arquitecto Félix Romero Ventocilla y visado por funcionario de
la Municipalidad de San Borja bajo el expediente N° 6546 del 28/10/2016.
- Documento subsanatorio suscrito por el gerente general de Profit
Inversiones S.A.C. Godwin David Venegas Baca con firma certificada el
10/11/2016 por el notario de Lima Ricardo José Barba Castro.
- Documento subsanatorio suscrito por el gerente general de Profit
Inversiones S.A.C. Godwin David Venegas Baca con firma certificada el
26/10/2016 por el notario de Lima Ricardo José Barba Castro.
- Hoja de recepción de conformidad de obra sin variaciones y declaratoria
de edificación modalidad "A" recibido el 15/9/2016 por la Municipalidad de
San Borja.
- Hoja de recepción del trámite de silencio administrativo recibido el
21/10/2016 por la Municipalidad de San Borja acompañado del formato de
declaración jurada de silencio administrativo positivo - Ley 29060
formulada por el gerente general de Profit Inversiones S.A.C. Godwin David
Venegas Baca que fue recibido el 21/10/2016 por la citada municipalidad.
- Certificado de numeración N° 0203-2016 expedido por la Municipalidad de
San Borja.
- Formulario Único de Edificación - FUE Conformidad de obra y
declaratoria de edificación nueva levantada del predio inscrito en la partida
N° 41909978 correspondiente al expediente N° 7805-2015 del 9/9/2015 con
resolución de conformidad de obra N° 097/A-B-C-D-2016-MSB-GM-GF-
UCU expedido por funcionario de la Municipalidad de San Borja.
- Plano de localización y ubicación (lámina U-1) elaborado en agosto del
2016 por el arquitecto Félix Romero Ventocilla y visado por funcionario de
la Municipalidad de San Borja bajo el expediente N° 7805-2015 del
19/9/2016.
- Plano de distribución del semisótano y primer piso (lámina A-01)
elaborado en agosto del 2016 por el arquitecto Félix Romero Ventocilla y
visado por funcionario de la Municipalidad de San Borja bajo el expediente
N° 7805-2015 del 19/9/2016.
- Plano de distribución del segundo y tercer piso (lámina A-02) elaborado en
agosto del 2016 por el arquitecto Félix Romero Ventocilla y visado por
funcionario de la Municipalidad de San Borja bajo el expediente N° 7805-
2015 del 19/9/2016.
- Plano de distribución de la azotea y planta techos (lámina A-03) elaborado
en agosto del 2016 por el arquitecto Félix Romero Ventocilla y visado por
funcionario de la Municipalidad de San Borja bajo el expediente N° 7805-
2015 del 19/9/2016.
- Memoria descriptiva de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
suscrito por el gerente general de Profit Inversiones S.A.C. Godwin David
Venegas Baca y por el arquitecto Félix Romero Ventocilla con firmas
certificadas el 14/9/2016 por el notario de Lima Ricardo José Barba Castro.
- Documento privado de reglamento interno suscrito por el gerente general
de Profit Inversiones S.A.C. Godwin David Venegas Baca y por el arquitecto
Félix Romero Ventocilla con firmas certificadas el 14/9/2016 por el notario
de Lima Ricardo José Barba Castro.
- Plano de independización del semisótano y primer piso (lámina IND-01)
elaborado por el arquitecto Félix Romero Ventocilla y suscrito por el gerente
general de Profit Inversiones S.A.C. Godwin David Venegas Baca con
firmas certificadas el 26/10/2016 por el notario de Lima Ricardo José Barba
Castro.
- Plano de independización del segundo y tercer piso (lámina IND-02)
elaborado por el arquitecto Félix Romero Ventocilla y suscrito por el gerente
general de Profit Inversiones S.A.C. Godwin David Venegas Baca con
firmas certificadas el 14/9/2016 por el notario de Lima Ricardo José Barba
Castro.
- Plano de independización de la azotea y techo (lámina IND-03) elaborado
por el arquitecto Félix Romero Ventocilla y suscrito por el gerente general
de Profit Inversiones S.A.C. Godwin David Venegas Baca con firmas
certificadas el 26/10/2016 por el notario de Lima Ricardo José Barba
Castro.
- Plano de independización del semisótano y primer piso (lámina IND-01)
elaborado por el arquitecto Félix Romero Ventocilla y suscrito por el gerente
general de Profit Inversiones S.A.C. Godwin David Venegas Baca con
firmas certificadas el 14/9/2016 por el notario de Lima Ricardo José Barba
Castro.
RESOLUCiÓN No. -a,6S -2017-SUNARP-TR-L
- Plano de independización de la azotea y techo (lámina IND-03) elaborado
por el arquitecto Félix Romero Ventocilla y suscrito por el gerente general
de Profit Inversiones S.A.C. Godwin David Venegas Baca con firmas
certificadas el 14/9/2016 por el notario de Lima Ricardo José Barba Castro.
11. DECISiÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Giovanna
Torrecilla Pérez observó el título en los siguientes términos:
De la nueva documentación presentada al reingreso se observa lo siguiente:
Demolición:
1. En el cuadro de áreas del FUE y plano de ubicación se aprecia que las
áreas a demoler (primer y segundo piso) discrepa con el área inscrita. Se
hace presente que el predio inscrito en la partida N° 41909978 es una casa de
un piso. Sírvase aclarar.
Se deja constancia que toda aclaración y/o modificación al FUE o planos
deberá contar con el sello, visto, fecha y firma del funcionario competente de
la municipalidad respectiva.
Base legal: Art. 2011 del Código Civil, Arts. 31 y 32 del Reglamento General
de los Registros Públicos, Ley N° 29090 Y su Reglamento aprobado por D.S.
N° 008-213-Vivienda.
111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN
El recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:
- De la documentación que se adjuntó se advierte que en el Formulario
Único de Edificaciones (FUE-anexo IV) visado por la Municipalidad Distrital
de San Borja autorizo, mediante la licencia de edificación (Resolución N°
396-2012-MSB-GM-GDU-UOP) y de Conformidad de Obra N° 108/A-2016-
MSB-GM-GF-UCU, la demolición total del predio inscrito en la partida N°
41909978 del Registro de Predios de Lima.
- De ello se infiere que la autoridad competente (Municipalidad Distrital de
San Borja) determinó que toda la fábrica existente, esto es, la que se
encuentra inscrita en el Registro (como primera planta) y la no inscrita
(segunda planta) sea demolida totalmente.
- Por ende, si bien puede existir una discrepancia entre las características
(área techada) de lo que se encuentra inscrita con lo presentado en el
presente título, aquella ya no tiene ninguna relevancia, habida cuenta que
el efecto que produce la autorización y/o licencia municipal, esto es, la
demolición total, alcanza a toda la fábrica (inscrita, no inscrita o inclusive
discrepante). Así, señala que carece de sentido que se exija la subsanación
de la discrepancia anotada, cuando el efecto de la demolición de la fábrica
es total.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida matriz:
El predio inscrito en la ficha N° 291255 fue acumulado con el inscrito a fojas
127-132 del tomo 1327 del Registro de Predios de Lima, quedando inscrito
el predio resultante en la ficha N° 291893 que continúa en la partida N°
49071480 del Registro de Predios de Lima, sobre el cual se levantó la
Urbanización Betelgeuse del distrito de Surquillo, provincia y departamento
de Lima, cuyas obras fueron recepcionadas por Resolución Directoral
Ejecutiva N° 240-81-VC-6455-1-6-81 expedido por el Ministerio de Vivienda
y Construcción. Dicha urbanización comprende tres manzanas: A, B Y C,
contando la manzana B con 14 lotes enumerados del 1 al 14. Consta que el
lote 5 de la manzana B tiene un área de 312.25 m2.
En el asiento 2-b consta que sobre la integridad de los lotes de la
Urbanización Betelgeuse se construyó 62 casas habitación que tiene, entre
otras, la siguiente distribución en el lote 5 de la manzana B: sala-comedor,
dos dormitorios, baño y cocina, jardín exterior, car-port, patio de servicio y
.ardín interior. La declaratoria de fábrica obra en la escritura pública del
26/7/1981 otorgada ante el notario de Lima Gustavo Correa Miller. Dicho
acto se registró en virtud del título archivado N° 6764 del 23/10/1981.
Partida independizada:
En la ficha N° 202026 que continúa en la partida N° 41909978 del Registro
de Predios de Lima se encuentra inscrito el lote 5 de la manzana B con
frente a la calle Géminis N° 171-173 de la Urbanización Betelgeuse del
distrito de San Borja, provincia y departamento de Lima, cuyo dominio está
registrado a favor de Profit Inversiones S.A.C. conforme al asiento C00004.
En el asiento 1-b de independización consta que el predio inscrito en la
citada partida está constituido por una casa con un área de 312.25 m2. La
independización se efectuó de la ficha N° 291255.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a
determinar es la siguiente:
- Si corresponde denegar la inscnpclon de una demolición de fábrica al
constatar discrepancia entre la descripción de la fábrica inscrita con la
fábrica que es objeto de demolición cuando esta tiene alcance total sobre la
edificación levantada sobre el predio.
1. ANÁLISIS
1. Conforme a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del Código
Civil, los Registradores y el Tribunal Registral en sus respectivas instancias
califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que
resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros
Públicos.
Con relación a ello, el Reglamento General de los Registros Públicos (en
adelante RGRP) en su artículo 31 señala que la calificación es la
evaluación integral de los títulos presentados al Registro con el objeto de
determinar la procedencia de su inscripción, con la precisión de que en el
marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral
propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al
registro.
RESOLUCiÓN No. -ó!.b g -2017-SUNARP-TR-L
2. A su vez, en el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la
calificación registral comprende, entre otros, el siguiente aspecto
contemplado en su literal a): Confrontar la adecuación de los títulos con los
asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de
practicar la inscripción; y, complementariamente, con los antecedentes
registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos.
En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular
~~1_ registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista
\,', un convenio de interconexión vigente, deberá ingresar a la base de datos
del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la misma persona".
Esto significa que cuando se presenta un título para su inscripción, el
registrador debe verificar que este se adecua a la información contenida en
la partida registral en la que extenderá la inscripción y
complementariamente que se adecue a los antecedentes registrales de
esta misma partida. Así por ejemplo, deberá verificar si el bien sobre el que
recae la inscripción es el mismo que corre inscrito en la partida rogada y de
ser el caso, si es conforme a los títulos archivados de los asientos
extendidos en la misma partida, y no en relación a otras partidas u otros
antecedentes registrales. Sin embargo, la inadecuación deberá ser
evaluada bajo los criterios de razonabilidad pues no cualquier discrepancia
trae consigo la denegatoria de la inscripción del o los actos rogados.
Por otra parte, debe señalarse que de existir inadecuación por falta de
inscripción del acto previo necesario para la extensión de un asiento
re istral, el Registrador conforme al principio de tracto sucesivo regulado en
el artículo VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
úblicos', podrá requerir la inscripción de este a fin de la adecuación del
ítulo con la partida donde se practicará la inscripción.
3. En el presente caso, se presentó al inicio del procedimiento registral los
documentos que acreditan la declaratoria de fábrica nueva levantada sobre
el predio inscrito en la partida N° 41909978 del Registro de Predios de Lima
donde corre registrado el lote 5 de la manzana B de la Urbanización
Betelgeuse del distrito de San Borja, departamento y provincia de Lima.
Así, consta en el Formulario Único de Edificación - Fue de conformidad de
obra correspondiente al expediente N° 7805-2015 del 9/9/2015 expedido
por la Municipalidad Distrital de San Borja, que la edificación levantada
sobre el predio citado comprende un semisótano, tres pisos y una azotea.
Al revisar dicho FUE y demás documentación técnica de la declaratoria de
fábrica, la Registradora advierte inadecuación entre dicho acto con lo
publicitado en la partida del predio, pues en esta corre registrada una casa
que fue edificada sobre dicho predio.
4. Al respecto, cabe señalar que en efecto en la partida del predio en
cuestión se publicita que este está constituido por una casa.
Ahora, de la revisión de la partida matriz N° 49071480 de donde se
independizó dicho predio y donde corre inscrita la Urbanización Betelgeuse
a la que pertenece, se advierte que en su asiento 2-b en mérito de la
escritura pública del 26/7/1981 otorgada ante el notario de Lima Gustavo
Correa Miller, se inscribió la declaratoria de fábrica levantada en los lotes
1Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de
donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en
contrario,
de dicha urbanización, esto es, se construyó 62 casas habitación sobre los
lotes de las manzanas A, B Y C que comprende la Urbanización
Betelgeuse.
Vista la escritura pública de fábrica del año 1981 que obra en el título
archivado N° 6764 del 23/10/1981 que diera mérito a la inscripción del
asiento 2-b de fábrica en referencia, consta en su cláusula octava respecto
del lote 5 de la manzana B lo siguiente:
Sobre el lote número 5 de la manzana B: Una casa unifamiliar de seis
ambientes: sala-comedor, dos dormitorios, baño y cocina, además dispone de
un jardín exterior, car-port, patio de servicio y jardín interior.
( ...)
Área construida: Cien metros cuadrados.
Dicha información además consta en la memoria descriptiva de la
habilitación urbana con construcción simultánea de 62 viviendas de la
Urbanización Betelgeuse que forma parte del citado título archivado, donde
expresamente se indicó lo siguiente:
Manzana "B" Área 5,472.71 m2
Lote # Área terreno VivoModelo Pisos Área Construida.
( ... ) ( ... ) ( ...) ( ... ) ( ... )
5 312.25 m2 A-2 1 100.00 m2
( ... ) ( ... ) ( ...) ( ...) ( ... )
Entonces, tal como advirtió la Registradora, sobre el lote 5 de la manzana B
de la mencionada urbanización consta inscrita una edificación de una casa
de un piso con 100 m2 de área construida o techada.
5. Frente a lo advertido y observado por la Registradora en dicho extremo,
el interesado a fin de acreditar la adecuación del título con la partida,
presentó al reingreso del título el FUE - conformidad de obra y declaratoria
de edificación de la demolición total de la fábrica del predio inscrito en la
partida N° 41909978 correspondiente al expediente N° 6546-2016 del
11/10/2016 con resolución de conformidad de obra N° 108/A-2016-MSB-
GM-GF-UCU expedido por funcionario de la Municipalidad de San Borja.
Con ello se pretende, por tanto, acreditar que la fábrica inscrita fue objeto
de demolición a fin de viabilizar la inscripción de la nueva edificación
levantada sobre el predio.
Ahora, de la revisión de dicho FUE consta que en su ítem 5.2 se consignó
lo siguiente:
Pisos Nueva (m2) Existente Demolición (m2)
Primer piso 123.70 123.70
Segundo piso 11.29 11.29
Área techada parcial 134.99 134.99
Entonces, según lo declarado en el FUE la fábrica materia de demolición
comprende dos niveles, contando el primero de ellos con 123.70 m2 y el
segundo con 11.29 m2, totalizando el área techada de 134.99 m2.
Dicha información además ha sido consignada en el certificado de
conformidad de obra N° 108/A-2016-MSB-GM-GF-UCU expedido por
RESOLUCiÓN No. -d6q -2017-SUNARP-TR-L
funcionario de la Municipalidad de San Borja que forma parte del presente
título y que diera mérito además a la emisión del FUE en referencia.
6. La Registradora al calificar la documentación de la demolición total de la
fábrica advierte inadecuación con la partida, pues en ella consta que la
fábrica inscrita comprende un solo piso con un área techada de 100 m2,
mientras que en el FUE de demolición se indica que la fábrica demolida es
de dos pisos con un área techada total de 134.99 m2.
Al respecto, conforme reza el artículo VI del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos, ninguna inscripción, salvo la
primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde
emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo
disposición en contrario. La norma en mención distingue al acto previo
necesario o adecuado del tracto sucesivo, este último se refiere a la
concatenación de transmisiones mientras que el acto previo está vinculado
al principio de legitimación y es obligatorio siempre que sea necesario para
la inscripción del acto posterior.
En el presente caso, la descripción (niveles) y área techada de la fábrica
inscrita del predio en cuestión discrepa de la descrita en el FUE de
demolición; sin embargo, debe tenerse presente que dicho acto de
demolición aprobado municipalmente fue respecto de la integridad de la
fábrica que se levantó sobre el predio y no necesariamente a la fábrica
inscrita. Esto es, se trata de una demolición total, lo cual se corrobora del
cuadro comparativo transcrito en el considerando que precede donde
queda claro que la fábrica existente extrarregistralmente fue de 134.99m2.
Si~ embargo, la inscripción de la fábrica es facultativo, por lo que bien pudo
h berse ampliado la fábrica y no inscribirse, y estando ante la demolición
t tal, no puede exigirse que se inscriba previamente la ampliación, pues
110 no alteraría la rogatoria actual ni los efectos de la nueva fábrica a
nscribir.
Entonces, tratándose de la demolición total de la fábrica que se levantó
sobre el predio, no se justifica que se pretenda la adecuación de la
descripción la fábrica inscrita con la que es objeto de demolición cuando
esta ampliación también será demolida.
7. Sobre el particular debe tenerse en cuenta los principios que rigen el
procedimiento administrativo, contemplados en el artículo IV del Título
Preliminar de la Ley 27444 modificado por el Decreto Legislativo 1272,
ntre ellos los siguientes:
1.6. Principio de informalismo.- Las normas de procedimiento deben ser
interpretadas en forma favorable a la admisión y decisión final de las
pretensiones de los administrados, de modo que sus derechos e intereses
no sean afectados por la exigencia de aspectos formales que puedan ser
subsanados dentro del procedimiento, siempre que dicha excusa no afecte
derechos de terceros o el interés público.
1.9. Principio de celeridad.- Quienes participan en el procedimiento deben
ajustar su actuación de tal modo que se dote al trámite de la máxima
dinámica posible, evitando actuaciones procesales que dificulten su
desenvolvimiento o constituyan meros formalismos, a fin de alcanzar una
decisión en tiempo razonable, sin que ello releve a las autoridades del
respeto al debido procedimiento o vulnere el ordenamiento.
1.10. Principio de eficacia.- Los sujetos del procedimiento administrativo
deben hacer prevalecer el cumplimiento de la finalidad del acto
procedimental, sobre aquellos formalismos cuya realización no incida en su
validez, no determinen aspectos importantes en la decisión final, no
disminuyan las garantias del procedimiento, ni causen indefensión a los
administrados. En todos los supuestos de aplicación de este principio, la
finalidad del acto que se privilegie sobre las formalidades no esenciales
deberá ajustarse al marco normativo aplicable y su validez será una
garantía de la finalidad pública que se busca satisfacer con la aplicación de
este principio.
Considerando el contenido de dichos principios que otorgan dinamismo y
celeridad al procedimiento, puede señalarse que si bien en el presente
caso no existe identidad de la fábrica inscrita con la demolida; estando al
alcance total de la demolición se tiene que la edificación inscrita ha sido
objeto de dicha demolición, careciendo de objeto que se inscriba la fábrica
resultante antes de la demolición para que luego se inscriba asimismo su
demolición.
Por lo expuesto, entonces, no resulta motivo de denegatoria de inscripción
la discrepancia entre la descripción de la fábrica inscrita con la fábrica que
es objeto de demolición cuando esta tiene alcance total sobre la edificación
levantada sobre el predio.
En consecuencia, corresponde revocar la observación.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCiÓN
REVOCAR la dbservación formulada por la Registradora Pública del
l
Registro de Pre ios de Lima al título señalado en el encabezamiento y
proceder con s inscripción previo pago de los derechos registrales que
correspondan.
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ROS. ."Río'DEL CARMEN ~, GUER A MACEDO
Preside ta de la Segunda Sala
del Tribunal Registral
L S ALBERTO ALlA
A:Jt
fJ~ AJ~ ó
MlfffH'A RIVE~EDREGAL
Vocal del Tribunal Voc I del Tribunal Registral
Resoluciones 2017/1673708-2016.doc
p.eclL.JA
