TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 1517 -2022-SUNARP-TR

Lima,22 de abril de 2022.

APELANTE : LUIS ESTEBAN GALLARDO MARTÍNEZ

TÍTULO : Nº 3645498 del 28/12/2021.
RECURSO : H.T.D. 000759 del 11/3/2022
REGISTRO : Predios de Huánuco.
ACTO (s) : Compraventa e independización.
SUMILLA :

PREDIO SIN MEDIDAS PERIMÉTRICAS INSCRITAS

No procede independizar parte de un predio si este no cuenta con medidas
perimétricas inscritas

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado se solicitó la inscripción de la compraventa e

independización de un lote de terreno que forma parte de otro de mayor
extensión, respecto al predio inscrito en la partida N°11035212 del Registro de
Predios de Huánuco, otorgada por Carmen Rosa Tello de Forero con
intervención de su esposo Julio Forero, Beatriz Hilda T. de Tello Quiñones con
intervención de su esposo Antonio Tello Quiñones, Manuela Adelaida Tello
Villarreal y María Victoria Tello Villarreal a favor de Mercedes y Vitalia Zevallos
Agreda.

Para ese efecto, se ha adjuntado el testimonio expedido el 8/3/2021 por el

Archivo Regional de Huánuco de la escritura pública de compraventa del
29/5/1946, extendida ante el ex notario de Huánuco Néstor E. Voysest.

Con la apelación se ha adjuntado plano y memoria descriptiva.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Huánuco, Luis A. Fernández

Salinas, observó el título en los siguientes términos:

“Señor(es) : LUIS ESTEBAN GALLARDO MARTÍNEZ

ACTO: COMPRAVENTA E INDEPENDIZACIÓN
ANTECEDENTE: P.E. N°11035212
 RESOLUCIÓN No. 1517-2022-SUNARP-TR 2

1. CONFORME LO DISPONE EL ARTÍCULO 64 DEL REGLAMENTO DE

INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS, LA INDEPENDIZACIÓN DE UN
PREDIO RURAL SE REALIZA ACOMPAÑANDO LO SIGUIENTE
a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona catastrada,
se presentará el certificado de información catastral a que se refiere el artículo 88
del Reglamento del Decreto Legislativo NO 1089 - Decreto Legislativo que Establece el
Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales,
aprobado por Decreto Supremo NO 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad
competente, tanto del área a independizar como del área remanente;
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona no
catastrada, se presentará el plano perimétrico en coordenadas oficiales, con su
respectivo cuadro de datos técnicos y memoria descriptiva donde se indique el área,
linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el
Índice de Verificadores (verificador catastral), tanto del área independizada como del
área remanente.

* Se deja constancia que el plano presentado en copia simple, por tal razón no será
objeto de calificación registral.

2. VERIFICADO EL ANTECEDENTE REGISTRAL SE APRECIA QUE EL PREDIO SE

ENCUENTRA INSCRITO EN COPROPIEDAD, POR TANTO CONFORME LO
ESTABLECE EL ARTÍCULO 971 DEL CÓDIGO CIVIL, LAS DECISIONES SOBRE EL
BIEN COMÚN SE ADOPTARÁN POR UNANIMIDAD, PARA DISPONER EL BIEN.

3. SE ADVIERTE QUE EN LA ESCRITURA PÚBLICA, EL PREDIO NO SE

ENCUENTRA IDENTIFICADO PLENAMENTE, NO CONSTA EL ÁREA, LINDEROS NI
MEDIDAS PERIMÉTRICAS

BASE LEGAL. ART. 32, 33 RGRP, ART. 64 RIRP”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente fundamenta su recurso de apelación, entre otros con los siguientes

argumentos:

- El registrador hace interpretación errónea al título rogado, pues considera como

si fuese la inmatriculación de un predio, y respecto a que se refiere que se
aprecia que el predio se encuentra inscrito en copropiedad, por lo que según el
artículo 971 del Código Civil, las decisiones sobre el bien común se adoptarán
por unanimidad, desconoce que el contrato de compraventa tiene fecha 29 de
mayo de 1946, lo que fue al amparo del Código Civil de 1936, en el que no está
contemplado que las decisiones para disponer el bien común se adoptan por
unanimidad.
- La compraventa cuya inscripción se solicita está amparada en el principio de
Tracto Sucesivo, por cuanto el derecho de donde emana ya está inscrito en la
partida electrónica N° 11035212 del Registro de Propiedad Inmueble de
Huánuco.
-La interpretación que hace el registrador es inadecuada cuando sustenta su
denegatoria en norma posterior, el Código Civil de 1984, respecto a la
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copropiedad y en Derecho no existe retroactividad, salvo en materia penal

cuando favorece al reo.
-El registrador en una calificación incongruente refiere que en la escritura pública
no se encuentra el predio identificado plenamente, porque en su cláusula primera
sí constan los linderos, además que la compra esa Ad Corpus.
-De conformidad con el artículo 33 del Reglamento General de los Registros
Públicos, el registrador y el Tribunal Registral, se sujetan bajo responsabilidad a
límites. En primera instancia, cuando el registrador conozca un título que
previamente ha sido liquidado u observado por otro registrador, no podrá
formular nuevas observaciones a los documentos ya calificados.
-Cuando se presentó el título 2021-612203 de fecha 9 de marzo del 2021, se
dispuso la tacha sustantiva por la omisión del plano de independización, por la
cual, presenté recurso de apelación, siendo resuelto por el Tribunal Registral con
la Resolución N° 870-2021-SUNARP-TR, en la que dispuso la tacha especial.
-Respecto a que el plano presentado es copia simple y que por ello no será objeto
de calificación, cumplo con subsanar este error, acompañando el plano y
memoria descriptiva en original.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida N° 11035212 del Registro de Predios de Huánuco

En esta partida consta inscrito el predio rústico denominado fundos

“Huacarricachacuna” y “Ancaipagua”, de un área de 11M. 550,000 m2, del distrito
de Chinchao, provincia y departamento de Huánuco, cuyo dominio es de
Cornelio Marín Sifuentes, Manuela Tello Villarreal, María Tello Villarreal, entre
otros.

Se deja constancia que dicha partida constituye una continuación de la ficha

N°6918-PR, ésta a su vez, es un traslado de la ficha N°21238, siendo esta última
la que se originó a partir del tomo 2 folios 468-469 del Registro de Predios de
Huánuco.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a

determinar es la siguiente:

- ¿Procede inscribir una compraventa e independización de parte de un predio

si no constan inscritas las medidas perimétricas?

VI. ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye el examen minucioso y riguroso que

efectúa el Registrador y, en su caso, el Tribunal Registral como órgano de
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segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos

presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo
2011 del Código Civil para acceder al Registro. Esto es, la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del
contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los
asientos de los Registros Públicos.

2. Por su parte el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar del
TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) establece que,
la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades
propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto
que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la
inscripción.

Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificación también

comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas
registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha
calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o
partidas vinculadas directamente al título presentado y
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

En el mismo sentido, en el artículo 31 del invocado texto único ordenado del

RGRP señala que, la calificación registral es la evaluación integral de los títulos
presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su
inscripción. Dicha evaluación se encuentra a cargo del Registrador y Tribunal
Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan
de manera independiente, personal e indelegable, en los términos y con los
límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas registrales.

De esta manera legalmente se establece que para que los diversos títulos que
se presentan al Registro tengan la acogida que solicitan, primeramente, deben
pasar por una calificación, que no es otra cosa que el examen riguroso que
practican el registrador y el Tribunal Registral en sus respectivas instancias para
establecer si reúnen los requisitos que la ley exige.

En opinión que compartimos, García1 afirma, “El artículo 2011 del Código Civil
regula la función y la facultad calificadora del registrador. Erróneamente se suele
sostener que el artículo bajo comentario recoge exclusivamente el principio de
legalidad, cuando en realidad lo que hace la norma es incorporar este principio
como parte de la función calificadora. (…). La calificación es el examen que el
registrador hace del título y de sus antecedentes para determinar si el mismo
puede o no acceder al Registro”.

1
García García, L (2019) Código Civil Comentado, Gaceta Jurídica. Lima, (pp. 360).
http://www.librosderechoperu.blogspot.com
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Luis Díez-Picazo2, ilustre tratadista español, refiriéndose a la calificación, señala

que consiste en un "enjuiciamiento que el registrador realiza sobre la legalidad
de los documentos y sobre la validez y eficacia de los negocios jurídicos
contenidos en ellos".

García 3 complementa lo anterior diciendo: “La calificación constituye el acto

emblemático del registrador. Si pudiéramos - ensayar un símil de la función
registral con la función judicial, diríamos que la calificación es al registrador, lo
que al juez es la sentencia. Bernardo Pardo Márquez, en su obra "Derecho
Registral Inmobiliario en el Perú", publicada en el año 1966, señalaba que "la
función del registrador es considerada como la de un juez privativo, que tiene su
radio de acción sobre los títulos que refieren actos y contratos inscribibles
presentados para ser registrados".

En consecuencia, conforme a los citados tratadistas, podemos indicar que:

i) Todo título para acceder al registro debe ser sometido a un examen

riguroso (calificación) que comprende también el de sus antecedentes.
ii) Lo que se califica es su contenido en relación a los actos y derechos
inscribibles, a la legalidad de sus documentos y a la validez y eficacia de sus
actos jurídicos.

3. Ahora bien, los alcances de la calificación se encuentran descritos en el

artículo 324 del citado RGRP que prevé que la calificación registral comprende
entre otros, los siguientes aspectos:

“a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la

partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente,
con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de
aquéllos. (…);
b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá
practicarse la inscripción, así como de los títulos pendientes relativos a la misma que
puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que
conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen
los requisitos establecidos en dichas normas;
(…)”.
(El énfasis es nuestro).

Conforme a los aspectos transcritos, en las solicitudes de inscripción de

transferencia de dominio, deberá evaluarse el bien objeto de transferencia, es
decir su individualización que comprende entre otras, su área y medidas
perimétricas, así como, que quien esté transfiriendo el derecho de propiedad,
2
Diez Picaso, L, citado por García Op. Cit. (pp. 361).
3
García Op. Cit.(pp. 361).
4
Modificado por Resolución N° 042-2021-SUNARP/SA, publicado en el diario oficial El Peruano el
26/3/2021
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sea en efecto el titular de acuerdo a la información que fluya de la partida del

bien enajenado.

En esta misma línea, Antonio Pau Pedrón5 es coincidente cuando se refiere a la

calificación: “este control se desarrolla en una doble dirección: el documento que
accede al Registro y la coherencia del documento con los antecedentes
registrales" (El resaltado es nuestro). Solo así se entiende el papel gravitante
que desempeña el Registrador en el proceso de calificación, ya que de ello
dependerá si el derecho llega a inscribirse.

En este sentido, en afirmación que hacemos nuestra, García6, añade: “Cabe aquí
precisar que, en estricto, la calificación no es un principio ni un presupuesto
técnico. La calificación es un proceso que se efectúa aplicándose los
principios registrales, los cuales constituyen la base y los límites a partir
de los cuales el registrador comprueba la legalidad del título y su
compatibilidad con los antecedentes registrales”. (El énfasis es añadido).

“La calificación es un filtro por el que deben pasar los actos y contratos en forma
previa a la inscripción de los derechos que de estos emanan. Calificar es
examinar, es evaluar y es confrontar. Se examinan los documentos en su
forma externa (aspecto formal). Se evalúan los derechos contenidos en el acto
o contrato y su validez (aspecto sustantivo); y se confronta el título con los
antecedentes que obran en el Registro”. García (2019)7. (El énfasis es añadido).

De acuerdo a la citada doctrina, entonces la calificación se realizará sobre la

base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a
aquel y, complementariamente, de los antecedentes registrales. Sin embargo, la
calificación no queda al libre albedrío de las instancias registrales; está sometida
a determinadas pautas que deben ser respetadas.

4. Conforme al literal a) del artículo 32 del RGRP precedentemente glosado,

parte de la actividad calificadora es la compulsación de la adaptación del título
con sus antecedentes, y ello no solamente se hace por imperio de la norma
reglamentaria, sino por la necesidad de establecer una relación coherente entre
lo que se pide inscribir y lo que ya aparece registrado. Es decir, se trata de evitar
ingresar actos o derechos incompatibles con los ya inscritos, o que no se cumpla
con el tracto sucesivo exigido, es decir que no se continúe con los eslabones de
la cadena sucesiva de inscripciones que justifiquen la inscripción rogada,
principio del cual nos ocupamos a continuación.

5
Pau Pedrón Antonio, citado por García Op. Cit. ( pp. 362)
6
García Op. Cit. (pp.360).
7
García Op. Cit. (pp.361).
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Para García 8 , la calificación en relación al Registro, “supone la necesaria

adecuación -compatibilidad- que debe tener el título con los antecedentes
registrales. Esto es fundamental, ya que no bastaría que el título fuera
formalmente perfecto y jurídicamente incuestionable si los antecedentes del
Registro resultaran incompatibles con aquel”. (Énfasis añadido).

En efecto, continúa el citado jurista, “puede tratarse de una compraventa cuyas

formalidades se han cumplido escrupulosamente siendo el vendedor, el
propietario que adquirió del titular registral, pero que no ha cuidado de inscribir
su derecho. Como en el Perú la propiedad se adquiere al margen del Registro,
resultará que el vendedor es, en efecto, el propietario, por lo que el contrato no
podría ser calificado como inválido o ineficaz. Sin embargo, en un caso como
este, el título no podrá inscribirse, ya que no se adecua a los antecedentes y, por
lo tanto, no se cumple con el principio de tracto sucesivo. Empero, el título se
podrá inscribir si en forma previa o simultánea se inscribe el derecho que
constituye el antecedente. Dicho en otras palabras: un título puede tener
eficacia jurídica, pero carece de eficacia registral por no poder inscribirse”.
(Énfasis añadido).

5. Resulta entonces que, de acuerdo con la doctrina, el principio de tracto

sucesivo es aplicable -en estricto- en el Registro de Propiedad, regido por el
sistema de folio real, para procurar un historial jurídico de continuidad
ininterrumpida de sucesivas adquisiciones cronológicamente unidas.

Tal como ya se ha expresado precedentemente, el carácter formal y material del

principio de tracto sucesivo obliga al registrador a verificar si quien efectúa el
acto de disposición aparece como titular registral del derecho, correspondiendo
rechazar todo acto dispositivo que no derive del titular inscrito.

Téngase en cuenta que el principio de tracto sucesivo está referido a que quien
otorga el derecho sea titular registral, no siendo parte del análisis si además del
titular registral, intervienen en el acto traslativo otras personas, que no sean
titular registral. Así, por ejemplo, podrían intervenir terceros, dando su
conformidad al acto, sin tener la calidad de titulares del derecho y sin ser
beneficiarios del mismo. Debe tenerse presente que dicha intervención no podría
perjudicar la voluntad del titular del derecho, quien ejerce su voluntad de
transferirlo, voluntad que no se ve menoscabada por la intervención de terceros
que solo actúan de modo pasivo.

Ahora bien, siendo que el presente título se refiere a una transmisión de

propiedad por compraventa, es de aplicación también el principio de tracto
sucesivo.

Así la normatividad y doctrina glosada, ahora nos avocaremos al caso que nos
convoca.

8
García Op. Cit. (pp. 363).
 RESOLUCIÓN No. 1517-2022-SUNARP-TR 8

6. Mediante el título venido en grado se solicitó la inscripción de la compraventa

e independización de un lote de terreno que forma parte de otro de mayor
extensión, respecto al predio inscrito en la partida N°11035212 del Registro de
Predios de Huánuco, otorgada por Carmen Rosa Tello de Forero con
intervención de su esposo Julio Forero, Beatriz Hilda T. de Tello Quiñones con
intervención de su esposo Antonio Tello Quiñones, Manuela Adelaida Tello
Villarreal y María Victoria Tello Villarreal a favor de Mercedes y Vitalia Zevallos
Agreda.

La primera instancia denegó la inscripción señalando que en la escritura pública

de compraventa no se ha identificado completamente al predio objeto de venta
y correspondiente independización, ya que no constan los datos de sus
características físicas. Así mismo indica en otro acápite de su observación que
la decisión de su enajenación corresponde al total de los condóminos, no
obstante, no todos otorgan la escritura pública. Es motivo también de apelación
que haya indicado que el plano presentado no será objeto de calificación debido
a que fue adjuntado en copia simple.

Con la finalidad de dilucidar cuál es el bien objeto de transferencia,

primeramente, nos remitiremos a los asientos de la partida registral relacionados
con la descripción del inmueble.

7. Tal como lo tenemos apuntado en el punto IV de la presente resolución, en la

partida N°11035212 que es la continuación de la ficha N°6918-PR, siendo ésta
a su vez un traslado de la ficha N°21238, originada esta última a partir del tomo
2 folios 468-469 del Registro de Predios de Huánuco; consta inscrito el predio
rústico denominado fundos “Huacarricachacuna” y “Ancaipagua”, de un área de
11M. 550,000 m2, del distrito de Chinchao, provincia y departamento de
Huánuco.

Revisado los antecedentes registrales a través de la pre citada partida, en el

asiento b-1 de la ficha N°6918-PR, apreciamos que corre inscrito el predio fundo
rústico denominado “Huacarricachachuna en las montañas del distrito de
Chinchao, provincia y departamento de Huánuco, con una extensión inicial de
7,000 hectáreas, teniendo como linderos, por la cabecera la cumbre de Huamán
que la separa de las pertenencias de la Comunicad de Pillco, por el pie el Río
Chinchao, por el costado derecho una quebrada honda que lo separa de
Villcabamba y por la izquierda una quebrada de montaña Uchamycuque primer
pasillo del Río Chinchao, termina con la cumbre de Huamán ya nombrada. Así
consta del asiento 4, fojas 469 del Tomo 2; tal como consta del asiento B-1 de la
ficha N°21238; todo ello en virtud de título presentado el 4/2/1911.

En el asiento b-2 de la ficha N°6918-PR, corre inscrito el dictamen pericial del

9/12/1911 emitido por Alfonso Zeballos y Luciano Malpartida ante el juez de
primera instancia García Jiménez, en el que se indica que el predio inscrito en
esta partida tiene una extensión superficial de 11M., 550,000 m2. Así consta en
 RESOLUCIÓN No. 1517-2022-SUNARP-TR 9

el asiento 11, fojas 186v y 187 del tomo 6; tal como consta del asiento B-2 de la
ficha N°21238; todo ello en virtud de título presentado el 20/5/1919.

Finalmente, terminando con la descripción del inmueble registrado en esta

partida, el asiento b-3 de la ficha N°6918-PR, consta inscrita la aclaración de los
linderos del fundo “Ancaipagua”, por escritura pública del 16/6/1937 otorgada por
Julia Sebastia Marín ante el notario Juan M. Robles; respecto al lindero de la
parte sur con la quebrada honda de Ancaipagua hasta el pie de la Punta de
Chinchao. Así consta en el asiento 19 fojas 189 y 189v del tomo 6; tal como
consta en el asiento B-3 de la Ficha N° 21238, en virtud de título presentado el
17/6/1937.

Descrito así el predio de mayor extensión tal como figura en el antecedente

registral, sin medidas perimétricas suficientes, corresponde revisar ahora el
instrumento con el que se hace la transferencia del predio sub materia.

8. Como se ha mencionado precedentemente, se ha presentado el testimonio

expedido el 8/3/2021 por el Archivo Regional de Huánuco de la escritura pública
de compraventa del 29/5/1946, extendida ante el ex notario de Huánuco Néstor
E. Voysest, en cuya primera cláusula se expresa:

“PRIMERA.- Es materia de este contrato de Compra Venta, un lote de

terreno de los fundos “Huacarricachacuna” y “Ancaypagua”,
ubicados en las montañas de Chinchao, con los siguientes linderos: Por
el norte o parte baja la carretera “Huánuco Pucallpa”; por el Sur, con
terrenos de la comunidad de Pillao; constituyendo el lindero, las cumbres
denominadas “Huancan”, por el Este la quebrada “Vilcabamba” y por el
Oeste la quebrada de Santiago, que separa del lote llamado “Tamaris”, su
extensión superficial está comprendida dentro de estos linderos;
extendiéndose que la venta es ad-Corpus-(..)”.
(El énfasis es añadido).

De todo esto es de advertirse que si bien los linderos por el norte, por el sur, por
el este y por el oeste se han señalado en la escritura, ello es absolutamente
insuficiente para individualizar el predio objeto de transferencia, dado que
perteneciendo a otro de mayor extensión no hay otra manera de individualizarlo
además de indicar sus linderos, que:

i) Señalar la medida de su perímetro, el mismo que conforme al diccionario

de la real academia9 viene a ser la medida del contorno de una figura, es decir
en nuestro caso, la medida del contorno que represente la figura resultante
(polígono) del predio objeto de venta.
ii) Señalar o determinar a partir de los linderos el área, que conforme a la
fuente consultada10, es el espacio de tierra comprendido entre ciertos límites

9
https://dle.rae.es/per%C3%ADmetro?m=form
10
https://dle.rae.es/%C3%A1rea
 RESOLUCIÓN No. 1517-2022-SUNARP-TR 10

(léase linderos), y en su acepción geométrica es la extensión de superficie

expresada en una determinada unidad de medida, la misma que en el sistema
métrico decimal son los metros cuadrados.

9. Al respecto cabe señalar que, en el ámbito registral, la necesidad de

individualizar o determinar los bienes y derechos que son objeto del tráfico
jurídico está amparada en el principio registral de “especialidad” o “de
determinación”, el mismo que está recogido en el artículo IV del Título Preliminar
del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, concordante ahora
con el artículo 2017-A11.

En opinión de García y García 12 , “este principio está relacionado con la

necesidad de dar claridad al Registro (…). La necesidad de determinación de las
situaciones y relaciones jurídicas inscribibles se predica respecto a la finca, al
titular, al derecho real y al acto jurídico, todo lo cual constituye un conjunto
de manifestaciones del principio de especialidad o determinación”. (Énfasis
añadido).

Agrega el citado tratadista que, “en cuanto a la finca, se trata que conste
perfectamente descrita, con todos sus datos que lleven a su plena
identificación”. (Énfasis añadido).

De este modo, traemos a colación nuevamente que es obligación del registrador

cuando ejerce su función de calificación, el de “confrontar la adecuación de los
títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá
de practicar la inscripción, y complementariamente, con los antecedentes
registrales referidos en la misma (…), como lo prevé el precitado literal a) del
artículo 32 del RGRP.

Así, la confrontación referida supone determinar con total certeza, en el caso de

transferencia del derecho de propiedad respecto de un predio, cuál es el predio
objeto de transferencia y cuál es la partida registral en la que obra inscrito. A
partir de ello, el registrador efectuará la confrontación del título con los asientos
de la partida: propietario inscrito, obstáculos de la partida, datos físicos del
predio, etc.

En caso sub examine se verifica entonces que en el instrumento público

presentado no se señala ni área ni medidas perimétricas del predio objeto de
transferencia, por lo que está deficientemente determinado; siendo así, no
procedería su inscripción.

11
Artículo 2017-A.- Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde
se extenderá la primera inscripción de aquellas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada
uno(...). Incorporado por la Ley N° 31310, publicada en el diario oficial El Peruano el 24/7/2021.
12
García García, José M. (1999). Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Editorial Civitas, Madrid.
Tomo I, (pp. 552).
 RESOLUCIÓN No. 1517-2022-SUNARP-TR 11

Por todo lo expuesto corresponde confirmar el extremo 3 de la

observación.

10. Ahora bien, respecto de quien procede el derecho de donde emana de los
adquirientes en cuyo favor se extendería la inscripción, en aplicación del tracto
sucesivo, cabe de manera similar remitirse preliminarmente a los antecedentes
registrales del predio materia de transferencia, a fin de evaluar la compatibilidad
del título con dichos antecedentes, conforme a lo previsto en el inciso a) del
artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos.

Revisada la partida se verifica que el predio registrado en esta ha sido objeto de

varias transferencias principalmente por compraventa. Desde que se trata de dos
fundos, el “Huacarricachacuna” y el “Ancaipagua”, han sido incluso transferidos
por separado, algunas veces con transferencia material, señaladas con área y
linderos; y otras solamente en acciones y derechos, no presentando claridad
respecto a determinar con claridad qué parte del predio corresponde a
determinado propietario, estando el dominio compartido.

Sin embargo, el ejercicio de indagación para llegar a determinar qué corresponde

a cada propietario, no abonaría nada a calificar positivamente lo rogado; ya que,
desde que no se cuenta con la identificación del bien inmueble objeto de
transferencia, no se podría tampoco determinar el tracto sucesivo que permitiría
obtener el derecho de donde proviene.

Por lo que concordante con lo afirmado por José Manuel García García 13, en el
sentido que el principio de especialidad o determinación está relacionado con la
necesidad de determinación de las situaciones y relaciones jurídicas inscribibles
respecto: a la finca, al titular, al derecho real y al acto jurídico, - todo en conjunto
-; al no contar con uno, es imposible proceder con la inscripción si no se cuenta
con el otro; situación que ocurre en el presente caso.

Por lo que corresponde confirmar el extremo 2 de la observación.

11. En la misma línea de razonamiento, esta instancia considera que no adquiere

relevancia que el plano presentado lo haya sido en copia simple o en original,
desde que en el instrumento en el cual se plasma la voluntad de los contratantes
no se ha descrito con precisión lo que se transfiere, y siendo además el inmueble
submateria parte de otro de mayor extensión no se está transfiriendo el todo, lo
que dará origen a una independización a consecuencia de ello; por ello una vez
corregido el defecto antes señalado, recién surgiría la posibilidad de presentar
un plano que grafique el polígono cuya compraventa se ha pactado.

Por lo expuesto, corresponde confirmar el primer extremo de la observación.

13
García García, Op. Cit. (pp.552).
 RESOLUCIÓN No. 1517-2022-SUNARP-TR 12

12. Finalmente, respecto a lo señalado por el apelante al invocar el literal a.1)

del artículo 33 del RGRP, es de indicar que: en una anterior presentación el
administrado presentó el título 2021-612203 de fecha 9 de marzo del 2021 con
la misma rogatoria, sin embargo, omitió presentar el plano de independización,
por lo que la primera instancia tachó sustantivamente el título, y luego de ser
apelado, este Tribunal confirmó la denegatoria disponiendo empero, su tacha
especial.

Por tanto, si bien cierto que el referido literal limita la calificación registral a la no
formulación de nuevas observaciones en caso se conozca un título que
previamente ha sido liquidado u observado por otro registrador, igualmente lo es,
que la misma norma hace una salvedad, - lo dispuesto por el literal c) del mismo
artículo -, la que consiste en que dichas limitaciones no se aplican, entre otros
supuestos, cuando no se haya cumplido con algún requisito expresa y
taxativamente exigido por normas legales aplicables al acto o derecho cuya
inscripción se solicita como ocurre en el presente caso, por lo que cabe
desestimar su aseveración.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR en todos sus extremos la observación formulada por el registrador

público del Registro de Predios de Huánuco al título referido en el
encabezamiento, conforme a los fundamentos expresados en el análisis de la
presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
ELENA ROSA VASQUEZ TORRES
Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Vocal del Tribunal Registral
ROCÍO ZULEMA PEÑA FUENTES
Vocal (s) del Tribunal Registral

Resoluciones 2022/3645498-2021
M Suárez