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Registro de Predios:

DECLARATORIA DE
FABRICA
(Ley 27157)

Jhon Junior Edgar Rojas Alberto

‘‘Secigrista’’

2
DEDICATORIA:

El presente trabajo se lo dedico

a mis padres, quienes a lo largo de mi vida
han velado por mi bienestar y educación
siendo mi apoyo en todo momento.

Depositando su entera confianza en cada reto

que se me presentaba, sin dudar ni un solo
momento en mi inteligencia y capacidad y por ser;
además, quienes alientan mis pasos.

3
 CONTENIDO

1. CONCEPTO DE DECLARATORIA DE FABRICA

2. ANTECEDENTES:
3. NORMATIVAD VIGENTE (LEY 27157)
4. MODIFICATORIA DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA (LEY 30830)
5. REQUISITOS DE CALIFICACIÓN:
6. PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA
7. ACUERDOS PLENARIOS
8. OPINION JURIDICA DE DECLARATORIA DE FABRICA (LEY 27157)
9. SUGERENCIAS QUE SE DEBEN TOMAR EN CUENTA
10. CONCLUSIONES

11. BIBLIOGRAFIA

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 INTRODUCCION

Mediante el presente trabajo abordaremos como tema específico la

regularización de edificaciones bajo la Ley 27157 y su modificatoria a la Ley
30830 y el procedimiento que facilita el acceso a la inscripción registral del
reconocimiento de la fábrica.
Asimismo, estableceremos criterios que ha tomado el Tribunal registral como
precedentes de observancia obligatoria y acuerdos plenarios para casos que
se suscitan a nivel registral.
Finalmente, precisare posturas, aportes y conclusiones a referencia de la
declaratoria de fábrica de los cuales son materia de análisis.

5
 DECLARATORIA DE FABRICA

1. CONCEPTO:
Se denomina a fábrica a toda construcción permanente levantada sobre un
terreno y el documento legal que demuestre la construcción recibe el nombre
de declaratoria de fábrica. Se debe precisar que en el derecho español se le
denomina a la declaratoria de fábrica como declaración de obra nueva, misma
que ha sido conceptualizada como aquella declaración, a efectos registrales
de cualquier obra que transforme las circunstancias materiales de la finca
inscrita y que revele la voluntad del titular registral de recibir la protección para
que confiere el Registro.
En nuestro ordenamiento jurídico la definición de declaratoria de fábrica, ha
sido recogido en el artículo 2.2. del Decreto Supremo N° 035-2006-Vivienda
de la siguiente manera: ‘‘Es el reconocimiento legal de la existencia de
cualquier tipo de obra de construcción. Se realiza mediante una declaración
del propietario que cumple con las formalidades y trámites establecidos por
la ley, se formaliza a través del FOR o por escritura pública según el caso que
se presente. 1
2. ANTECEDENTES:
La informalidad en las edificaciones de los predios, sin poseer las respectivas
autorizaciones urbanas son problemas eran los problemas no resueltos antes
de la promulgación de la Ley 27157 y una de esas causas es el antiguo
procedimiento para alcanzar esa formalización.
Para lograr la inscripción se tenía que realizar mediante tres vías la primera
por escritura pública, la segunda por formulario registral y finalmente por vía
judicial.
Este era un procedimiento complejo, largo y oneroso, que fue una de las
causas que originó la gran informalidad en las zonas urbanas del territorio
nacional, aunado a ello se debe agregar los defectos sustanciales del registro
de Propiedad inmueble que desde su creación arrastro la incontrovertible
discordancia de área, medidas perimétricas y colindancias, entre los inscrito
y la realidad física del inmueble, sin embargo, lamentablemente la realidad
era que los efectos de la publicidad registral, desacreditaba a la misma del
sistema registral, reduciendo el trafico inmobiliario.

1
Sofia Anchayhuas Coronado, Comentarios al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
Editorial Griley, 2017, Pág. 467-469

6
El registro de Propiedad inmueble accedía a títulos emanados de las notarías
y resoluciones de entidad jurisdiccional, en los que eran emanados de las
notarías se consignaban en las escrituras públicas áreas que no siempre
tenían como base el metro que era la unidad de medida superficial y
dependiendo de la región se consignaban en fanegadas, varas, yuntadas
topo, collo, almudes, cuartillos y estadales.
En el procedimiento judicial, incluido la rectificación de áreas para predios
rústicos y la mesura judicial para los urbanos, se levantaba el plano pertinente
con su memoria descriptiva que no eran medidas, en algunos de los casos se
sincronizaba con la realidad física del área, colindancia, medidas perimétricas
asignadas en una sentencia definitiva.
Por lo que, con el fin de cubrir esas diferencias en el tiempo, el gobierno tomó
medidas particularmente normativas y una de ellas fue la promulgación de la
Ley, 27157 sobre la regulación de edificaciones del procedimiento para la
declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de la propiedad común.
La Ley lo que persiguió fue el saneamiento de la titularidad predial y su
inscripción en el registro, ya sea matriculándolo o regularizándolo; su objetivo
era que existan derechos de propiedad saneados y debidamente inscritos en
el Registro de Propiedad inmueble, tanto el terreno como la edificación, a fin
que los titulares puedan gozar de los derechos y atributos que la propiedad
otorga, la cual es, usar, disfrutar, vender, dar en herencia los descendientes
y especialmente usar la propiedad inmobiliaria como garantía para acceder a
un crédito. 2
3. NORMATIVAD VIGENTE (LEY 27157):
Con respecto a nuestro tema de declaratoria de Fábrica aplicaremos la
calificación registral en el Registro de Predios, mediante la Ley 27157, Ley de
Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de
Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y
de Propiedad Común; que establece el procedimiento de regularización para
aquellas edificaciones construidas sin licencia de construcción emitida por la
Municipalidad correspondiente, sobre aquellas edificaciones que se
construyeron sin licencia hasta el 20 de Julio de 1999, la que debe tramitarse
ante la Superintendencia de los Registros Públicos.

La ley 27157, define a la regularización de edificaciones como un trámite

destinado a obtener un reconocimiento legal sobre las edificaciones
existentes que comprende a predios urbanos y zonas urbanas consolidadas.
2
Manuel Soria Alarcón, Registros Públicos los Contratos con Publicidad, ediciones Juristas Editores.
Lima, 2012, Pág. 139-141

7
Este procedimiento presenta una peculiaridad que consiste en un
procedimiento simplificado que no requiere de aprobación municipal ni de otra
autoridad, toda vez que requiere la participación de un verificador
responsable ya sea un ingeniero o arquitecto habilitado y la manifestación y
de la manifestación de voluntad de los propietarios a través del formulario
registral (FOR), con certificaciones notarial en donde se localiza el predio, así
como los demás requisitos que se señala en el artículo 78 del Reglamento de
Inscripciones de Predios. 3
4. MODIFICATORIA DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA (LEY 30830):
Debo indicar que con fecha 27 de julio de 2018, se publicó en el Diario Oficial
El Peruano la Ley N° 30830, la cual modifica la Ley N° 27157, Ley de
Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de
Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Común.
La finalidad de esta modificatoria de la Ley N° 27157, es que los propietarios
con edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2016 y que hayan
sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no
cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno,
de ser el caso, pueden sanear su situación de acuerdo al procedimiento que
se ha establecido”.
Lo que busca Ley N° 30830 es que los propietarios de predios que se hayan
acogido con anterioridad al procedimiento de regularización dispuesto por el
artículo 3, respecto a edificaciones terminadas al 20 de julio de 1999 o dentro
del plazo establecido por la disposición complementaria décimo cuarta de la
Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades modificada por la Ley 28437; y
en los que se hayan efectuado nuevas edificaciones, ampliaciones,
demoliciones o remodelaciones en el mismo predio con posterioridad a dicha
fecha, pueden acogerse a lo dispuesto en la presente ley.
Finalmente, debo señalar que esta ley contempla las causales de
improcedencia en lo que se refiere a la regularización de declaratoria de
fábrica, cuando las edificaciones se levanten en zonas arqueológicas, zonas
de protección ecológica, zonas de riesgo para la salud e integridad física,
riberas de ríos, lagos o mares, así como en edificaciones en las que resulte
evidente la contravención a los elementos básicos de seguridad y que ponga
en riesgo la vida humana.4

3
Elizabeth del Pilar Amado Ramirez, Derecho Inmobiliario Registral, ediciones legales. Lima, 2018, Pág.
467-469
4
Ley N° 30830. Diario Oficial El Peruano, Lima - Perú, Promulgado el 27 de julio del 2008

8
5. REQUISITOS DE CALIFICACIÓN:

Para proceder a la inscripción en base a la Ley N° 27157, sobre edificaciones

terminadas hasta el 21 de julio de 1999, debemos tomar en cuenta que para
su calificación debemos presentar los siguientes documentos:

a) Formulario de solicitud de inscripción de título (Formulario de

distribución gratuita) debidamente llenado y firmado por el presentante
(Persona que realiza el trámite en Sunarp).

b) Formulario registral (FOR) aprobado por la Sunarp (distribución

gratuita en la oficina), el cual debe ser suscrito por los propietarios y el
verificador responsable (ingeniero civil o arquitecto colegiado inscrito
en el Índice de Verificadores de predios de la zona registral
correspondiente para que efectúe la constatación de la edificación) con
firmas certificadas ante notario.

c) Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente

expedido por la municipalidad correspondiente.

d) Plano de ubicación y localización que debe contener el cuadro

normativo y cuadro de áreas, suscrito por el verificador responsable.

e) Plano de distribución, suscrito por el verificador responsable, cuya

firma debe estar certificada ante notario. En los casos de remodelación,
ampliación, modificación y reparación, que deberá adjuntar dos planos;
uno correspondiente a fabrica inscrita donde se visualice los elementos
eliminados y otro de fabrica resultante.

f) Informe técnico de verificación suscrito por el verificador

responsable, inscrito en el índice de verificadores a cargo de Sunarp. 5

5
Legislación Registral Peruana, Compendio de normas para el uso registral, notarial y general anotada
con jurisprudencia, Editorial Nomos & Thesis, 3º edición, Lima – Perú, 2017, Pág. 726.

9
6. PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA:

En este trabajo he tomado como referencia las siguientes jurisprudencias del

Tribunal Registral, por ser casos que más se producen dentro de la
calificación registral en lo que se refiere a la declaratoria de fábrica, que entre
ellos tenemos:

- ÁREA OCUPADA DE PISOS SUPERIORES.- "La sumatoria de

áreas ocupadas de las secciones de propiedad exclusiva y de las
zonas comunes a nivel del segundo piso y/o niveles superiores
deben ser iguales al área de terreno, salvo que exista alero externo
que forma parte del área techada, en cuyo caso se incrementará en
dicha área"6

(Resolución : 662-2015-SUNARP-TR-L de 06/04/2015)

- PERTINENCIA DE VERIFICACIÓN AD HOC.- ‘‘No corresponde a

las instancias registrales exigir que el verificador responsable haya
solicitado el Informe Técnico de Verificación Ad Hoc respecto de
una edificación, en los supuestos previstos en el artículo 11 del
Reglamento de la Ley Nº 27157; por cuanto dicho procedimiento
resulta de competencia y responsabilidad exclusiva del verificador’’7

(Resolución : 2202-2018-SUNARP-TR-L de 18/09/2018)

- SUBDIVISIÓN POR REGULARIZACIÓN.- "Corresponde inscribir la

subdivisión por regularización al amparo de la Ley Nº 27157 cuando
la fábrica declarada en dicho procedimiento evidencia la división
fáctica del predio." INEXIGIBILIDAD DEL CERTIFICADO DE
PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS "Cuando la
Municipalidad no emite el certificado de parámetros urbanísticos y
edificatorios dentro del plazo legal previsto, se prescindirá de dicho
documento, debiendo el verificador indicar, en su informe de
verificación, bajo su responsabilidad, los parámetros urbanísticos y
edificatorios reglamentarios que corresponden a la edificación,
siempre que se acredite que se ha configurado el silencio
administrativo positivo".8
- (Resolución : 2060-2018-SUNARP-TR-L de 05/09/2018)

6
Resolución : 662-2015-SUNARP-TR-L de 06/04/2015, Declaratoria de Fabrica, independización y
otros del Titulo N° 1012209 de fecha 6/10/2014.
7
Resolución : 2202-2018-SUNARP-TR-L de 18/09/2018, Declaratoria de Fabrica del Titulo N° 903755
de fecha 23/04/2018.
8
Resolución : 2260-2018-SUNARP-TR-L de 05/09/2018, Declaratoria de Fabrica y Subdivisión del
Titulo N° 833422 de fecha 12/04/2018.

10
 - FÁBRICA Y SUBDIVISIÓN EN VÍA DE REGULARIZACIÓN.- "El
saneamiento físico legal a cargo de COFOPRI, efectuado con
posterioridad al 20 de julio de 1999, no constituye obstáculo para la
inscripción de la fábrica e independización por subdivisión en vía de
regularización conforme a la Ley Nº 27157, excepto en los
siguientes casos: i) En los programas de vivienda contemplados en
el artículo 15 literal d) del Decreto Supremo Nº 010-2000-MTC no
procederá la regularización de fábrica, y ii) Cuando COFOPRI
emitió el título de propiedad no procederá la subdivisión"9

(Resolución : 1704-2018-SUNARP-TR-L de 20/07/2018)

- DECLARATORIA DE FÁBRICA Y DISCREPANCIA DE PLANO.-

"Si no interviene la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad
de gananciales y la fábrica ha sido edificada en terreno propio de
uno de ellos, el bien mantiene la condición de propio.
DISCREPANCIA ENTRE PLANO Y FORMULARIO REGISTRAL
Ante la discrepancia existente entre la información contenida en el
plano de ubicación con el ítem 4 del FOR, debe prevalecer la
contenida en el plano".10

(Resolución : 1431-2018-SUNARP-TR-L de 18/06/2018)

- INTERVENCIÒN DE COPROPIETARIOS EN FÀBRICA,

REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIÒN.- "Para la
inscripción de la declaratoria de fábrica se requiere la intervención
de la mayoría absoluta de los copropietarios del predio, de
conformidad con el numeral 2 del artículo 971 del Código Civil. El
reglamento interno y la independización debe ser aprobada por
todos los copropietarios del predio, de conformidad con el numeral
1 del artículo 971 del Código Civil; sin embargo, la aclaración de
dichos documentos que no tengan la finalidad de modificar el
número de secciones de propiedad exclusiva ni la determinación de
los bienes y/o zonas comunes, sí podrá formularla la mayoría
absoluta de los copropietarios del predio, en aplicación del numeral
2 del artículo 971 del Código Civil".11

(Resolución : 2579-2017-SUNARP-TR-L de 14/11/2017)

9
Resolución : 1704-2018-SUNARP-TR-L de 20/07/2018, Declaratoria de Fabrica y Subdivisión del
Titulo N° 436969 de fecha 23/02/2018.
10
Resolución : 1431-2018-SUNARP-TR-L de 18/06/2018, Declaratoria de Fabrica del Titulo N° 4385
de fecha 03/01/2018.
11
Resolución : 2579-2017-SUNARP-TR-L de 14/11/2017, Intervención de copropietarios en Fábrica
del Titulo N° 1094266 de fecha 25/05/2017.

11
 - RESPONSABILIDAD DEL VERIFICADOR EN LA
REGULARIZACiÓN DE EDIFICACIONES.- "Corresponde al
verificador la responsabilidad acerca del análisis de la infracción de
la normativa urbanística y la normativa edificatoria en el
procedimiento de regularización de edificaciones y su consignación
como observaciones en el Informe Técnico de Verificación. Las
cargas sólo se extienden en el Registro cuando han sido señaladas
como observaciones técnicas en el Informe Técnico de
Verificación".12

(Resolución : 129-2017-SUNARP-TR-L de 19/11/2017)

7. ACUERDOS PLENARIOS:

En este punto haré referencia sobre algunos de los acuerdos plenarios

realizados en la sala del Tribunal Registral, sobre la declaratoria de fábrica
en base a la Ley 27157, que entre ellos selecciones los siguientes:

- TRANSFERENCIA DE PREDIOS REGULARIZADOS AL

AMPARO DE LA LEY Nº 27157.- “Es procedente la inscripción de
los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya
declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de
la Ley Nº 27157, aun cuando no se cuente con autorización para
celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la
recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que
se levantó la edificación.” 13

(Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 133-2003-SUNARP-TR-L del 07 de

marzo del 2003, Nº 141-2003-SUNARP-TR-L del 07 de marzo de 2003 y Nº
146-2003-SUNARP-TR-L del 11 de marzo de 2003).

- IMPROCEDENCIA DE SEGUNDA REGULARIZACIÓN VÍA

RECTIFICACIÓN.- “No procede la rectificación mediante FOR, de
una declaratoria de fábrica inscrita vía regularización en virtud de la
Ley Nº 27157, cuando es evidente que se trata de una segunda
regularización”.14

(Criterio adoptado en la Resolución N 088-2012-SUNARP-TR-L del 19.01.2012).

12
Resolución : 129-2017-SUNARP-TR-L de 19/11/2017, Responsabilidad del Verificador en Fábrica
del Titulo N° 1477425 de fecha 26/08/2016.
13
Precedentes de Observancia Obligatoria aprobados en el Cuarto Pleno del Tribunal Registral de
la SUNARP realizados los días 6 y 7 de junio de 2003.
14
Precedente de Observancia Obligatoria aprobados en el Nonagésimo Tercer Pleno del Tribunal
Registral de la SUNARP realizado los días 2 y 3 de agosto de 2012

12
8. OPINION JURIDICA DE DECLARATORIA DE FABRICA (LEY 27157):

Conforme lo establece los artículos 78° y 79° del Reglamento de Inscripciones

del Registro de Predios, se señalan los documentos necesarios para la
inscripción de la declaratoria de fábrica, así como el contenido que tendrá el
asiento que contendrá su respectiva inscripción en el cual indicara los
ambientes del inmueble y los documentos que dieron merito a la inscripción.

La regularización al amparo de la Ley 27157 dispuso la tramitación del

expediente de declaratoria de fábrica por un verificador responsable
(ingeniero o arquitecto), inscrito previamente en el Índice de Verificadores a
cargo de la SUNARP, quien es el encargado de declarar la edificación
existente directamente ante el Registro de Predios, en mi opinión es la
persona idónea y necesaria para poder establecer la composición del predio
en el cual precise su ubicación, linderos y colindancias.

El principal motivo de realizar la inscripción de este acto registral es para

hacer constar en el Registro cuáles son las características físicas de la
edificación del inmueble, y si ésta ha sido levantada conforme se señala en
la legislación actual sobre la materia.

Podemos establecer que la Ley 27157, requiere de un cambio normativo para

simplificar la tramitación de la declaratoria de fábrica, sin embargo, en la
búsqueda de plantearse soluciones para aquellas edificaciones que no han
podido alcanzar su formalización, se modificó esta ley, por la Ley 30830, que
busca que los propietarios puedan acogerse a ello y puedan beneficiarse en
la declaración de sus edificaciones.

Por lo expuesto considero a mi criterio que es necesario propiciar a las

personas que inscriban su declaratoria de fábrica, con el fin de que ingresen
al mercado inmobiliario, a fin de que, por medio de la inscripción, se obtenga
un respaldo jurídico el cual es sino la mayor facilidad a transacciones
comerciales y proporcionar el acceso al crédito.

13
9. SUGERENCIAS QUE SE DEBEN TOMAR EN CUENTA

La nueva configuración del procedimiento de regularización mediante la Ley

30830, ha traído diversos comentarios y dudas sobre su aplicación en la
calificación registral, sobre todo en la determinación de la actuación del
verificador responsable y las causales para establecer la improcedencia de la
regularización.

Actualmente en calificación registral en base a la Ley 30830, presenta una

serie de dudas generadas por aspectos no considerados en la modificación
normativa, y que según a mi parecer este requiere de un desarrollo
reglamentario para su aplicación.

Asimismo la regularización de la fábrica y su trámite ante el Registro de

Predios, requiere una adecuada vinculación entre sus normas, a efectos de
crear predictibilidad entre los operadores del sistema registral, por ende se
requiere regular los supuestos de calificación de cargas técnicas e informes
técnicos, en los supuestos de segunda regularización, debido a que la norma
no indica claridad sobre la prevalencia del procedimiento de regularización
sobre las cargas técnicas inscritas, ya que existe dudas si debe levantarse la
carga técnica registrada cuando se realice una segunda regulación o en su
defecto seguir con el trámite normal, sin observar ese detalle; sin embargo a
mi parecer pienso que debe levantarse la carga técnica subsanando las
observaciones advertidas, porque de que serviría realizar una segunda
regulación sin haber cumplido con regularizar la primera de fábrica.

La incertidumbre en lo que refiere a los registros públicos es como determinar

si el predio no está dentro de las causales improcedencias para inscribir la
declaratoria de fábrica a lo que refiere la presente ley, por lo que, pienso que
el verificador responsable podría acreditar que el predio no se encuentra en
las causales de improcedencia, a través de una declaración jurada
debidamente certificada por notario público en la que manifieste la
conformidad del predio que cumple con los parámetros que sugiere la ley
aplicable en la actualidad.

14
10. CONCLUSIONES:

- El régimen de regularización de edificaciones aprobado mediante la

ley 27157, creo un sistema que permitió la inscripción en el registro de
predios de forma directa con la intervención del verificador
responsable, con el fin de lograr la formalización de las edificaciones
que no podían lograr su inscripción en registros públicos, como
consecuencia de la normatividad y el elevado costo que conllevaba
tramitación.

- La ley 27157, dispuso la participación de un verificador responsable

como profesional encargado de declarar la edificación conforme a la
realidad física del predio existente, sin embargo, dicha circunstancia ha
conllevado que algunos profesionales, no cumplan con declarar con
exactitud las edificaciones conllevando inscripciones que perjudican a
terceros al legalizar una fábrica no ajustada a realidad que contiene el
inmueble.

- La Ley 30830, que modifica a la ley 27157, no contempla en un

procedimiento de regularización que incluya la verificación de la
municipalidad como órgano técnico que declare el cumplimiento de los
requisitos mínimos para considerar habitable la edificación existente
que se desea inscribir en los registros públicos.

- Con respecto a las casuales de improcedencia establecidas en la Ley

30830, pienso que es buena opción para denegar el ingreso de
edificaciones que se encuentren vulnerando evidentemente normas de
orden público o que no respeten el cuidado por la vida humana. Sin
embargo, debo señalar que esta regulación debe armonizarse con las
existentes en normas especiales, así como precisar su forma de
acreditación ante el Registro de Predios, en caso nos encontremos con
situación en los cuales no resulte evidente la aplicación de la causal de
improcedencia.

15
11. BIBLIOGRAFIA:

- Sofia Anchayhuas Coronado, Comentarios al Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios, Editorial Griley, 2017.

- Manuel Soria Alarcón, Registros Públicos los Contratos con Publicidad,

ediciones Juristas Editores. Lima, 2012

- Elizabeth del Pilar Amado Ramirez, Derecho Inmobiliario Registral,

ediciones legales. Lima, 2018

- Ley N° 30830. Diario Oficial El Peruano, Lima - Perú, Promulgado el

27 de julio del 2008

- Legislación Registral Peruana, Compendio de normas para el uso

registral, notarial y general anotada con jurisprudencia, Editorial Nomos
& Thesis, 3º edición, Lima – Perú, 2017

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