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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN N° 040-2017-SUNARP-TR-T

Trujillo, 26 de enero de dos mil diecisiete.

APELANTE : LUIS REYNA POLO

TITULO : 2034522-2016 del 08,11.2016
INGRESO : 539-2016
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N° V - SEDE TRUJILLO
REGISTRO : PREDIOS DE TRUJILLO
ACTO : SEGUNDA REGULARIZACiÓN DE EDIFICACiÓN
SUMILLA
Segunda regularización de fábrica
Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento de
regularización, la posterior ampliación, modificación, reparación,
remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la fábrica, efectuada
sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título " de la Ley
,oe los I?
~~~ 7157, se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y
.~,Jll iguientes del Reglamento de la Ley N° 29090 aprobado por Decreto
~~l upremo N° 024-2008- VIVIENDA, de conformidad con la novena disposición
v"'aQ'ns -- transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

1. ACTO ROGADO Y DOCUMENTACiÓN PRESENTADA:

El señor Reyna solicitó la inscripción, vía Ley 27157, de la ampliación
de la edificación del predio inscrito en la partida 11020439 del Registro
de Predios de Trujillo.
Para este efecto presentó los siguientes documentos:
- Formulario Registral N° 1 - Ley 27157 (FOR), suscrito por los
propietarios del predio y el arquitecto verificador Constante Luna
Marreros, con firmas certificadas por el notario de Trujillo Gustavo
Ferrer Villavicencio.
- Informe Técnico de Verificación suscrito por el mencionado
arquitecto, con su firma legalizada por notario.
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios emitido por la
Municipalidad Provincial de Trujillo (MPT).

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Planos de localización-ubicación y de distribución, suscritos por los
propietarios y el arquitecto verificador, y con sus firmas certificadas
por notario.

11. DECISiÓN IMPUGNADA:

El título fue calificado por el registrador público Arturo Mendoza
Gutiérrez, quien decretó su tacha mediante la esquela de fecha
14.11.2016, que a continuación se inserta:
Se TACHA el presente título en los siguientes terminos:

l. ACTO REGISTRAL: REGULARIZACIÓN DE AMPLIACIÓN DE DECLARATORIA DE FÁBRICA lEY N°

27157 - PE 11020439

n. DEFECTO INSUBSANABLE:
2.1. La Ley NO 27157, vIgente desde el 21.07.1999, estableció un procedimiento de regularización
de edificaciones construidas hasta esta fecha. Entonces, se trata de un procedimiento extraordinario
o de excepción destinado a sanear las edificaciones que fueron levantas sin licencia de contrucción,
conformidad de obra o declaratoria de fábrica hasta el 20.07.1999 (art. 3 de la Ley NO27157).

* En el Pleno del Tnbunal Registral xcm, se aprobó el siguiente precedente de observancia

obligatoria: "IMPROCEDENCIA DE SEGUNDA REGULARIZACION VlA RECTIFICACION. - No procede la
rectific¥ión mediante FOR, de una declaratoria de f¿briCd inscrita via regularización en virtud de la Ley
N° 27157, cuando es evidente que se trata de una segunda regularización"

* Ahora bien, la novena disposición transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios prescribe: "InSCrita fa declaratoria de fábrica mediante el procedimiento de regularización
previsto en el Titulo I de la Ley 27157, la posterior ampliación, modifICación, reparación, remodelación,
puesta en valor, cercado o demolición de la fátmca, efectuada sin cumplír con los procedimientos
establecidos en el Título JI de la citada ley, se regularizará mediante procedimiento previsto en el
artículo 68 y siguientes del Reglamento de fa Ley NO 29090 aprobado por Decreto Supremo NO 024-
2008- VIVlENDA"

* En el presente caso ya consta ia Inscripción de la regularización de la edificación al amparo de la

Ley N° 27157 levantada sobre el predio inscrito en la partida NO 11020439; de acuerdo con ello, el
verificador responsable Ing. Angel E. Ruiz Rocha declaró en su oportunidad haber constatado ia
existencia de una edificación con las características que se Indican en el asiento BO0001, siendo la
fecha de culminación en febrero de 1999.

** Por lo tanto, de la revls.lón de la documentación adjunta, se evidencia que la rogatoria se trataría

propiamente de una segunda regularización, por cuanto se so[lcJta Incorporar TERCER PISO Y
AZOTEA, los cuales no figuran en la regularización primigenia. En consecuencia, se procede a ia
TACHA SUSTANnVA del presente título, de conformidad con el art, 42° ¡nc. a) del Reglamento de
Inscripciones de[ Registro de Predios.

III.w BASE LEGAL:

Art. 2011 del C.C., arto 971 del C.C.
Art. )20, 42° Inciso d) del TUO Reglamento General de [os Registros Publicos
3° POO aprobado en el XCIII Pleno del Tribunal Reg.istral
Novena Dlsposiclon Transitona del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN:

El señor Reyna interpuso recurso de apelación mediante escrito
autorizado por el abogado Marco Ganoza Porturas. A continuación se
resumen sus argumentos:
- Conforme obra en la jurisprudencia de la Cuarta Sala del Tribunal
Registral, la defensa obtuvo la Resolución N° 014-2006-SUNARP-
TR-T del 27.01.2006, que adjunta a este recurso [no fue
acompañada], en la cual se amparó la inscripción de la

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regularización de declaratoria de fábrica, que es el caso específico
solicitado.
- En tal sentido, solicitó se sirva tener en cuenta la documental
anexada al momento de resolver esta apelación.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

El predio respecto del cual se solicita la inscripción se encuentra
inscrito en la partida 11020439 del Registro de Predios de Trujillo. Los
propietarios son Eduardo Acevedo Pérez y Bertha Cecilia Sandoval
Enríquez.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal Walter E. Morgan Plaza.
En el asiento B0001 de la partida 11020439 consta inscrita la
regularización de la edificación de dos niveles, efectuada en mérito del
Formulario Registral N° 01 - Ley 27157.
Estando a lo indicado, corresponde a esta Sala definir en el caso
apelado si es posible admitir la inscripción de una nueva regularización
en mérito de la Ley 27157.

VI. ANÁLISIS:
1. Mediante Ley 27157, vigente desde el 21.07.1999, se estableció un
procedimiento de regularización de edificaciones construidas hasta
antes de esa fecha. La palabra regularización proviene del verbo
"regularizar" que, según el Diccionario de la Lengua Española
(DRAE\ significa "Legalizar, adecuar a derecho una situación de
hecho o irregular." Entonces, se trata de un procedimiento
extraordinario o de excepción destinado a sanear las edificaciones que
fueron levantadas sin licencia de construcción, conformidad de obra o
declaratoria de fábrica hasta el 20.07.1999 (artículo 3 de la Ley
271572). El artículo 3 del TUO del Reglamento de la Ley 27157,
aprobado mediante D.S. 035-2006-VIVIENDA (en adelante el
Reglamento), ratificó que la regularización comprendía las
edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999,
sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que

I Consultar: http://lema.rae.es/drae/
2 Artículo 3 de la Ley 27157.- De la regularización.- "Los propietarios de edificaciones que hayan sido
construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de
fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo
al procedimiento establecido en la presente Ley."

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carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno
ylo la correspondiente independización.
En suma, la regularización en mérito de la Ley 27157 solamente
abarcó a las edificaciones construidas irregularmente hasta el
20.07.1999.
2. La novena disposición transitoria del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios (RIRp3) prescribe que "(i)nscrita la declaratoria de
fábrica mediante el procedimiento de regularización previsto en el
Título I de la Ley N° 27157, la posterior ampliación, modificación,
reparación, remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la
fábrica, efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en
el Título " de la citada ley, se regularizará mediante el procedimiento
previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley N°
29090 aprobado por Decreto Supremo N° 024-2008- Vivienda." La
norma es sumamente clara, por ende, es innecesaria una explicación.
3. Con fecha 26.04.2004 se inscribió la regularización de la edificación
levantada sobre el predio inscrito en la partida 11020439 (véase el
asiento 80001). De acuerdo con el asiento, mediante FOR N° 01 - Ley
27157, con firmas certificadas por notario el 26.04.2004, el verificador
responsable Ángel Eduardo Ruiz Rocha declaró haber constatado la
existencia de una edificación con las características que ahí se
indican, siendo la fecha de culminación de la construcción febrero de
1999.
4. Como puede apreciarse, en el año 2004 se inscribió la regularización
de la edificación levantada en el año 1999. Según hemos visto en el
considerando primero, la regularización se pudo efectuar respecto de
edificaciones construidas o levantadas irregularmente hasta el
20.07.1999. Esto significa que al año 2004, cuando se produjo la
regularización, debió sanearse toda edificación existente hasta el
20.07.1999. La Ley 27157 y el Reglamento fueron expresos al
disponer que la regularización engloba a las construcciones hechas o
concluidas irregularmente hasta la mencionada fecha. En este orden,
no podía regularizarse sólo una parte de ella y reservarse la
declaración del resto para un momento posterior. Vale decir, se trata
de un acto que debía realizarse en una única oportunidad, debido
a su carácter extraordinario o excepcional. Por este motivo, la
novena disposición transitoria del RIRP determinó que si se inscribió la
regularización, la posterior ampliación, modificación, etc. tenía que
seguir el procedimiento ordinario o común.

3 Aprobado mel~iante la Resolución W097-2013-SUNARP-SN.

I

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Con el título recurrido se pretende la inscripción de una segunda
regularización, por tanto, debe desestimarse, al a~paro de la Ley
27157 y la novena disposición transitoria del RIRP. Se confirma
entonces la tacha formulada por el Registrador.
5. El apelante, por otra parte, alegó que esta Sala del Tribunal Registral
en la Resolución N° 014-2006-SUNARP-TR-T del 30.12.2008 resolvió
un caso igual al presente. Sobre el particular debemos manifestar que
no fue idéntico, porque en aquella ocasión no existió una
regularización de edificación inscrita.
Finalmente, cabe añadir que si bien en diversas resoluciones esta
Sala admitió rectificaciones de regularizaciones inscritas, este criterio
ha sido dejado de lado por el Pleno del Tribunal Registra!. En efecto,
en el XCIII Pleno4 se aprobó el siguiente precedente de observancia
obligatoria:
IMPROCEDENCIA DE SEGUNDA REGULARIZACIÓN VIA
RECTIFICACIÓN
"No procede la rectificación mediante FOR, de una declaratoria de
fábrica inscrita vía regularización en virtud de la Ley N° 27157, cuando
es evidente que se trata de una segunda regularización".

Intervienen como vocales (s) Rosa Isabel Bautista Ibáñez y Daniel

Fernando Montoya López autorizados mediante la Resolución n.o 359-
2016-SUNARP/SN del 30.12.2016. v.

Por las consideraciones expuestas, por unanimidad se acordó:

VII. RESOLUCiÓN:
CONFIRMAR la tacha decretada contra el título venido en grado, por
los fundamentos expuestos en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.

ROS~~AIBÁÑEZ
Presidenta de la Cuarta Sala
del Tribunal Registral

4 Publicado en El Peruano el 16.08.2012.

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