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TRABAJO PRÁCTICO N°4 – DERECHOS REALES

● ¿Por qué la autora asegura que el derecho de propiedad se haya…” bien resguardado”?
La autora afirma esto porque durante la discusión del nuevo Código se discutió la posibilidad de darle
al derecho a la propiedad una perspectiva social, pero al final los derechos reales de dominio,
condominio y propiedad horizontal mantienen – en palabras de la autora - “su vigor y fortaleza”,
dado que no han sido modificados, sino que han sido ampliados y se han agregado las denominadas
“nuevas formas de dominio”.

● ¿Por qué la autora pondera la creación de los nuevos derechos reales? ¿En qué se diferencia
un derecho real de un derecho personal?
La visión positiva de la autora respecto a los nuevos derechos reales es debido a que ya existían en la
vida real pero no estaban regulados por el Código. Al ser incluidos los conjuntos inmobiliarios
(clubes de campo, barrios cerrados, parques industriales, empresariales o náuticos, etc.) como
propiedad horizontal especial se generan facultades y derechos que pueden ser reclamados con rigor
de ley, lo cual beneficia a propietarios y a usuarios por igual.
La diferencia entre un derecho real y un derecho personal es que el titular de un derecho real tiene
una potestad sobre una cosa. El titular de un derecho personal tiene la facultad de exigir a otra
persona un comportamiento (dar, hacer o no hacer). Se origina entre una persona física o jurídica y
una cosa mediante título

● ¿Por qué define al derecho real de dominio como el derecho real por excelencia?
Esto sucede porque el dominio otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer tanto material
como jurídicamente de una cosa; que es perfecto lo que significa que es absoluto, exclusivo y
perpetuo, y la cosa no está agravada con ningún derecho real hacia otras personas

● Entre los siguientes derechos reales, indicar cuál es el orden de jerarquías, debiendo
justificarse las respuestas: condominio – propiedad horizontal – tiempo compartido –
dominio.
El orden en jerarquía sería el siguiente:
1 – Dominio: Es el derecho real por excelencia, es en el cual el propietario tiene todas las
disposiciones de uso, goce, material y jurídica de la cosa
2 – Condominio: Aquí la pertenencia de la cosa esta repartida entre varias personas (físicas o
jurídicas) pero aquí las facultades del condominio le permiten un cierto margen de independencia y
decisión a cada uno sobre la parte de la cual son dueños. Pero para algunas decisiones como la venta o
disposiciones jurídicas requieren la aprobación de todos los condominios.
3 – Propiedad horizontal: En este caso uno es dueño de una unidad funcional a la cual no le puede
cambiar la forma o el destino, la mayoría de las decisiones que se quieran tomar deben pasar por el
consorcio.

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 4 – Tiempo compartido: Este es el derecho real de menor jerarquía ya que uno solamente puede darle
un uso periódico y por turno a una cosa ya existente, la cual el dueño nos da a cambio de una cuota.
Solamente le podemos dar el uso compatible con su destino y no tenemos el derecho de hacer ninguna
modificación

-CUESTIONARIO

1) ¿Cuándo un comitente entrega un terreno a una empresa constructora para que allí realice la
obra, dicha empresa, ¿ejerce sobre el terreno posesión o tenencia?
Por las tareas que realiza una empresa constructora en el terreno según el CCyC en el artículo 1910
estaría ejerciendo tenencia.
ARTÍCULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.

2) Los derechos reales, ¿pueden ser infinitos?

No, los derechos reales no pueden ser infinitos, ya que son las relaciones entre personas (jurídicas o
físicas) y una cosa. Actualmente son 14: Dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos
inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado, superficie, usufructo, uso, habitación,
servidumbre, hipoteca, anticresis y prenda.
Los que si son infinitos son los derechos personales, porque son el vínculo jurídico que relaciona a dos
personas y pueden llegar a ser infinitos como todo lo que se puede acordar entre ellas.

3) ¿A qué se llama dominio imperfecto? Citar ejemplos.

El artículo 1946 del CCyC define el dominio imperfecto como “El dominio es imperfecto si está
sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales”. Según el
artículo 1964 del CCyC existen 3 dominios imperfectos:
Revocable: está sometido a una condición. Por ejemplo, el pacto de retroventa, que consiste en la facultad
que tiene el vendedor de recuperar el objeto vendido.
Desmembrado: es aquel que abandona su condición de perfecto cuando su dueño se ha desprendido
temporalmente de alguno de los atributos esenciales del dominio en virtud de la concesión de un derecho
real a terceros. Por ejemplo, hipoteca o prenda.
Fiduciario: es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y
está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a
quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley. Por ejemplo, en un fideicomiso inmobiliario.

4) Mencionar tres ejemplos de restricciones al dominio en el interés privado y en el interés público.

Algunos casos de restricciones al dominio en el interés privado son:
Servidumbre, ya que es un derecho real sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual el propietario está
obligado a no hacer o a permitir que se haga en él algo en beneficio de otra persona o cosa. Por
ejemplo, cuando alguien es titular de una servidumbre de no edificar, sin dudas, su derecho afecta las
facultades del titular del inmueble sirviente, a quien se impide ejercer algunos de sus derechos
de propiedad
Ocupación temporánea, se realiza por razones de utilidad pública. Por ejemplo, durante una fuerte
inundación se utiliza un terreno para colocar carpas médicas de emergencia. Esta ocupación será
indemnizada posteriormente.

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 Expropiación, en base a motivos de interés público el Estado expropia el inmueble de la persona
(física o jurídica), para hacerlo se realiza una tasación mediante un organismo oficial (en orden
nacional lo hace el Tribunal de Tasaciones de la Nación; en CABA lo realiza el BCBN). Una vez
realizada la tasación el dueño puede aceptarla o llevarla a la justicia.
En el CCyC en el Capítulo 4 “Límites al dominio” se habla de las restricciones al dominio en el
interés público. Tres ejemplos son los siguientes artículos:
ARTÍCULO 1973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad,
ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no
deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie
autorización administrativa para aquéllas.
ARTÍCULO 1974.- Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las
orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de
terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún
acto que menoscabe aquella actividad.

ARTÍCULO 1975.- Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no
pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o
velocidad, a menos que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos
del ribereño o de un tercero, puede remover el obstáculo, construir obras defensivas o reparar las
destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los
gastos necesarios y la indemnización de los demás daños.

5) Cuando se ejerce dominio sobre terrenos, ¿hasta cuál altura se extiende el dominio?
La extensión de la altura del dominio es tratada en el artículo 1945 del CCyC donde dice: “El dominio
de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales”. Dichas normas especiales
en la Ciudad de Buenos Aires están regidas por el Código Urbanístico.

6) Explicar la diferencia entre adquirir dominio por sucesión y por tradición traslativa.
La diferencia principal entre sucesión y tradición traslativa es que el primero se realiza en caso de que
el propietario muera y en el segundo se realiza con ambas partes vivas en un acuerdo entre partes.
Esto se explica en los siguientes artículos del CCyC:
ARTÍCULO 2277.- Apertura de la sucesión. La muerte real o presunta de una persona causa la
apertura de su sucesión y la transmisión de su herencia a las personas llamadas a sucederle por el
testamento o por la ley. Si el testamento dispone sólo parcialmente de los bienes, el resto de la
herencia se defiere por la ley.
La herencia comprende todos los derechos y obligaciones del causante que no se extinguen por su
fallecimiento.
Art. 2.601. Para que la tradición traslativa de la posesión haga adquirir el dominio de la cosa que se
entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar, y el que la reciba ser
capaz de adquirir.
Art. 2.602. La tradición debe ser por título suficiente para transferir el dominio.
Art. 2.603. Los únicos derechos que pueden transmitirse por la tradición, son los que son propios del
que la hace.

7) En zonas urbanas o rurales, citar ejemplo de invasión parcial de suelo ajeno.

En zonas urbanas un ejemplo de invasión parcial es cuando el constructor sin saberlo construye el
muro divisorio en el terreno colindante entrando en el mismo unos 10 o 15 cm. De acuerdo al artículo
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1963 CCyC si el invasor no lo hace de mala fe, puede obligar al dueño a respetar lo construido si este
no lo denuncia inmediatamente de sabida la invasión.
Un ejemplo en zona rural es cuando uno de los propietarios al realizar el cerco perimetral se confunda
y lo haga por dentro del terreno del vecino. Cuando el dueño del segundo terreno verifique los limites
con un agrimensor y observe esta falta, le debe exigir al dueño del terreno colindante que retire el
cerco y lo coloque en el límite real.

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8) Con la lectura del art. 623 ter del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (denuncia por
oposición a reparaciones urgentes), elaborar un caso en el cual este instituto legal puede
aplicarse.
Un caso en que se puede aplicar esta denuncia es, por ejemplo, un conflicto interno en un consorcio,
donde una unidad se ve afectada por un desperfecto de la unidad vecina (ej. Cañería con pérdida) y
esta última se niega a repararlo. El dueño de la unidad afectada puede denunciar a través del artículo
623 ter al consorcio y hasta irrumpir, en el caso que fuese necesario, con la fuerza pública para
realizar dichas reparaciones.

9) ¿Puede darse en hipoteca un bien mueble?

No, el derecho real de hipoteca se puede implementar en cosas inmuebles. Así lo establece el artículo
2.205 del CCyC: La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su
producido el crédito garantizado.
Sobre un bien mueble se puede usar el derecho real de garantía de Prenda. Definido en el articulo
2.219 del CCyC: La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o
créditos instrumentados.

10) En propiedad horizontal, ¿a qué se denomina autonomía funcional y salida directa/indirecta a

la vía pública? Citar ejemplos.
Autonomía funcional significa que la unidad no requiere del funcionamiento de otra unidad para su
uso, por ejemplo, a una unidad no le puede faltar el baño y depender de la existencia de uno en otra
unidad.
Salida directa es cuando la unidad el ingreso da a la calle, y la indirecta es cuando para llegar a la
calle se debe pasar por un pasillo común, o por un núcleo vertical, hall de ingreso, etc. Un ejemplo de
salida indirecta es el pasillo común que existe en los PH, o la recepción donde se encuentran los
núcleos verticales de un edificio de departamentos.

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11) Mencionar similitudes/diferencias entre los derechos reales de propiedad horizontal, conjuntos
inmobiliarios y cementerios privados, tomando como características: destinos, reglamentaciones
internas, momento en el que se ejerce el derecho real.
PROPIEDAD
HORIZONTAL
Momento de ejercicio: La propiedad
horizontal es el derecho real que se
ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso,
goce y disposición material y
jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes
de un edificio, de conformidad con
lo que establece este Título y el
respectivo reglamento de propiedad
horizontal.
(Art. 2037 CCyC)
A los fines de la división jurídica
del edificio, el titular de dominio o
los condóminos deben redactar, por
escritura pública, el reglamento de
propiedad horizontal, que debe
inscribirse en el registro
inmobiliario. (Art. 2038 CCyC)
Cosas y partes comunes. “Son
comunes a todas o a algunas de las
unidades funcionales las cosas y
partes de uso común de ellas o
indispensables para mantener su
seguridad y las que se determinan
en el reglamento de propiedad
horizontal. Las cosas y partes cuyo
uso no está determinado, se
consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún
propietario puede alegar derecho
exclusivo, sin perjuicio de su
afectación exclusiva a una o varias
unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las
cosas y partes comunes conforme a
su destino, sin perjudicar o
restringir los derechos de los otros
propietarios. (Art 2040 CCyC)
Reglamento interno
Administrador
Expensas
Personal laboral
CONJUNTO CEMENTERIO PRIVADO
INMOBILIARIO
Momento de ejercicio: es igual al de
propiedad horizontal por lo establecido
en el artículo 2075 del CCyC:
Todos los conjuntos inmobiliarios
deben someterse a la normativa del
derecho real de propiedad horizontal
establecida en el Título V de este
Libro, con las modificaciones que
establece el presente Título, a los fines
de conformar un derecho real de
propiedad horizontal especial.
Cosas y partes comunes. “Son
necesariamente comunes o de uso
común las partes y lugares del terreno
destinadas a vías de circulación,
acceso y comunicación, áreas
específicas destinadas al desarrollo de
actividades deportivas, recreativas y
sociales, instalaciones y servicios
comunes, y todo otro bien afectado al
uso comunitario, calificado como tal
por el respectivo reglamento de
propiedad horizontal que regula el
emprendimiento.
(Art 2076 CCyC)
Reglamento interno
Administrador
Expensas
Personal laboral
Momento de ejercicio: esta
establecido por el artículo 2104 del
CCyC:
El titular de dominio debe otorgar
una escritura de afectación del
inmueble a efectos de destinarlo a
la finalidad de cementerio privado,
que se inscribe en el Registro de la
Propiedad Inmueble juntamente con
el reglamento de administración y
uso del cementerio. A partir de su
habilitación por parte de la
municipalidad local el cementerio
no puede alterar su destino ni ser
gravado con derechos reales de
garantía.
Cosas y partes comunes. En el
artículo 2105 del CCyC donde
establece el contenido del
Reglamento de administración y
uso en el inciso “a” habla de las
cosas y partes comunes: “la
descripción del inmueble sobre el
cual se constituye el cementerio
privado, sus partes, lugares,
instalaciones y servicios comunes;”
Reglamento interno
Administrador
Expensas
Personal laboral
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Consorcio Consorcio

Unidad funcional Unidad funcional Parcela

Asamblea Asamblea

Destino: vivienda, oficina, Destino: vivienda, clubes de campo, Destino: únicamente inhumación de
servicios, etc. parques industriales, etc. restos humanos

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12) En una expropiación, el sujeto expropiante, ¿“compra” el bien?
No, en una expropiación el dueño se ve obligado a aceptar la tasación que le presenta el expropiante o
llevarla a la justicia, estaríamos ante un caso de lo que se puede denominar como una “compra
forzosa”. En una compra normal hay un pacto de mutuo acuerdo entre partes, en una expropiación se
busca adquirir un bien por una causa de utilidad pública.

13) ¿Cuáles son los plazos que se prevén en el derecho real de superficie?
Una vez adquirido el derecho real de superficie los plazos máximos, según el artículo 2117 del CCyC,
son “…setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y
plantaciones…”
En el caso de que lo construido o lo plantado/forestado sea destruido, el derecho no se extingue si el
superficiario construye nuevamente dentro del plazo de seis años, o planta y forestar dentro del plazo
de tres años.
El derecho de superficie se puede extinguir por falta de uso por 10 años, para el derecho a construir, y
de 5 años, para el de plantar o forestar.

14) ¿A qué se le llama servidumbre real o predial? Mencionar ejemplos de servidumbres: no

aparentes, discontinuas, onerosas.
El artículo 2165 del CCyC lo define de la siguiente manera: “Servidumbre real es la inherente al
inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real
debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el
ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa y
pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder
que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a
gravamen alguno.”
La servidumbre no aparente son las que no se manifiestan por ningún signo, como la prohibición de
elevar un edificio a una altura determinada.
Las servidumbres discontinuas son aquellas que tienen necesidad del hecho actual del hombre para
ser ejercidas, como la servidumbre de paso, que es cuando se limita la propiedad de una finca para
que a partir de ella se pueda salir o entrar a otra.
Las servidumbres se las presume onerosas de no haber pacto contrario, por ejemplo, el paso de
instalaciones por el predio dominante hacia el predio sirviente debe ser abonadas por el sirviente.

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