OBLIGACIONES

PROF. ADRIÁN SCHOPF

PRUEBA SEMESTRAL (28/05/2021)

Instrucciones: Lea detenidamente el caso expuesto. Responda íntegramente las preguntas

formuladas en un documento formato Word. Todas las respuestas deben estar fundadas e
invocar la normativa aplicable. Una vez terminada la prueba, ésta debe ser subida a web-
cursos en la página especialmente creada al efecto. La prueba tiene una duración de 2 horas y
20 minutos.

CASO

Fernando Garín era propietario de un terreno baldío ubicado en la salida de la ciudad de

Talca, el que había heredado de su padre fallecido hace varios años. El 15 de julio de 2020
Fernando recibió un llamado de un tal Marcelo Cubillos, quien se mostró interesado en
adquirir el terreno. Marcelo le manifestó a Fernando que su intención era adquirir el
inmueble para llevar a cabo un innovador proyecto vinícola, que incluía usar cepas nunca
antes plantadas en Chile, instalar innovadores sistemas de regadío e incluso construir una
pequeña generadora de energía solar. Sin embargo, para asegurarse de que el inmueble era
útil para su proyecto, necesitaba efectuar una serie de estudios, lo que implicaba analizar los
suelos, efectuar excavaciones y revisar la intensidad de la radiación solar, entre otros
aspectos. Atendido que Fernando no gozaba de una buena situación económica la oferta le
pareció muy atractiva. Luego de alcanzar un acuerdo, el 1 de agosto de 2020 las partes
celebraron un contrato de promesa de compraventa, el que se otorgó por escritura pública
ante la Notario Público de Talca doña Teresa Cariola, en que Fernando prometió vender y
Marcelo comprar el inmueble.
En la promesa se pactó lo siguiente: i) Fernando haría inmediatamente entrega material
del inmueble a Marcelo, para que éste efectuara los estudios destinados a analizar si el
terreno era útil para su proyecto; ii) Marcelo tendría un plazo de 6 meses, contados desde la
celebración de la promesa, para efectuar los referidos estudios, sujetándose la celebración del
contrato definitivo a que los terrenos efectivamente sirvieran para el proyecto vinícola; iii) el
contrato definitivo debía celebrarse en 5 días contados desde el cumplimiento de la
condición, haciéndose en ese preciso momento exigibles las obligaciones emanadas de la
promesa; iv) el precio del inmueble, perfectamente individualizado en la promesa, sería la
suma de $250.000.000.-; y, v) para el evento que alguna de las partes incumpliera las
obligaciones emanadas del contrato de promesa, se pactó una multa equivalente a un total
$50.000.000.- Según lo acordado, una vez celebrado el contrato de promesa, Fernando hizo
entrega del terreno a Marcelo.
Exactamente cuatro meses después de celebrada la promesa, esto es, en noviembre de
2020, el inmueble experimentó un alza significativa en su valor, producto de un cambio en la
regulación del uso de suelo, el que fue ahora autorizaba la realización de proyectos
inmobiliarios en esa zona. De un valor de mercado equivalente a $250.000.000.- el inmueble
pasó a tener un valor de mercado equivalente $450.000.000.- Frente a esta circunstancia,
Fernando pensó que no tenía ningún sentido económico cumplir el contrato de promesa con
Marcelo, el que de celebrarse lo obligaría a vender el inmueble a un valor de $250.000.000.-
En términos puramente económicos era mucho más conveniente pagar la multa de
$50.000.000.- por incumplimiento del contrato de promesa y después vender el terreno en el
mercado por un precio $450.000.000.-
Convencido de que esa era la decisión correcta, Fernando se decidió a incumplir el
contrato con Marcelo. El problema, pensó Fernando, era conseguir los $50.000.000.- para
pagar la multa. Para eso, se contactó con su amiga de la infancia Evelyn Vallejos, que era una
conocida comerciante de la zona, para pedirle dinero prestado, comprometiéndose a
devolverlo en abril del año 2021, fecha en que seguramente -pensó Fernando- ya habría
logrado efectuar la venta del inmueble por su nuevo valor de mercado. Luego de
conversarlo, Evelyn accedió a prestarle los $50.000.000.- a Fernando. Se acordó que se
pagaría solo un interés de un 2% mensual calculado sobre el capital, lo que estaba bajo el
interés cobrados por los Bancos e Instituciones Financieras del país. La devolución del
capital ($50.000.000.-) y el total de los intereses ($4.000.000.-) debían efectuarse exactamente
el 1 de abril de 2019. Atendido que Evelyn era una persona experimentada en el mundo de
los negocios, le pidió a Fernando que se consiguiera dos personas para que garantizaran la
deuda, cuestión que no significó problema alguno, ya que Fernando se lo pidió a su gran
amiga Pamela Moreira y a su primo hermano Gabriel Garín, los que aceptaron con gusto
luego de escuchar el plan de Fernando. El contrato se otorgó por instrumento privado el 1
de diciembre de 2020, dejándose expresa constancia en el contrato que Pamela y Gabriel
firmaban como codeudores solidarios y fiadores, pactándose, además, que la deuda sería
solidaria e indivisible. Fernando, Pamela y Gabriel firmaron el documento, al igual que
Evelyn, quien además entregó los $50.000.0000.- en el acto.
Por otra parte, tan sólo 5 días antes del cumplimiento del plazo de 6 meses pactado en el
contrato de promesa, esto es, el 26 de enero de 2021, Marcelo le comunicó formalmente a
Fernando que habiendo terminado los estudios pertinentes, había concluido que el terreno
resultaba perfectamente idóneo para el proyecto que pretendía desarrollar. Por lo mismo,
correspondía ahora celebrar el contrato de compraventa definitivo, haciéndose las
obligaciones exigibles el 1 de febrero de 2021. Además, en la oportunidad, Marcelo le hizo
ver a Fernando que el terreno tenía características sobresalientes para la generación de
energía solar, por lo que incluso esperaba generar una gran cantidad de excedentes de energía
y venderlos al Sistema Interconectado Central. De hecho, por todo ello, ya desde diciembre
había comenzado la ejecución del proyecto y efectuado inversiones por $800.000.000.-
Fue entonces cuando Fernando le dijo a Marcelo que se había arrepentido de celebrar el
contrato de compraventa, pero que estaba dispuesto a pagar la multa acordada, lo que
incluso haría con gusto. Indignado frente a esta situación, Marcelo le hizo presente a
Fernando que ya había invertido mucho dinero en los estudios del inmueble y en las obras ya
realizadas, todas las cuales superaba con mucho el valor de la multa, por lo que no haría
restitución del inmueble. La situación de conflicto se prolongó en el tiempo. Llegado el 1 de
abril de 2021 Fernando no pagó la deuda a su amiga Evelyn, convencido de que necesitaba
retener el dinero por si lograba persuadir a Marcelo, con quien dijo estar en conversaciones.
Frente a esto, Evelyn se mostró implacable y manifestó que quería a todo evento el pago de
lo que se le debía, ya que una cosa era la amistad y otra los negocios. A pesar de todo,
Fernando persistió en su postura, convencido que lograría solucionar la situación, lo que a la
fecha no ha ocurrido.
PREGUNTAS

1. Indique qué acción puede ejercer Marcelo para hacer cumplir la obligación principal
emanada de la promesa celebrada con Fernando, señalando: a) los requisitos de esa acción y
si concurren en la especie; y, b) qué es exactamente lo que se puede solicitar en virtud del
ejercicio de esa acción y cómo en concreto se ejecuta esa petición. (1,2 puntos)

2. En cuanto a la multa pactada entre Fernando y Marcelo en el contrato de promesa

indique: a) en qué consiste y cuál es su naturaleza jurídica; b) los requisitos para hacerla
exigible y si concurren o no en la especie; y, c) si Marcelo puede acumular la multa a la
solicitud de cumplimiento de la obligación principal. (1,2 puntos)

3. De no tener interés en perseverar en la promesa, indique si Marcelo puede ejercer alguna

acción contra Fernando para recuperar los $800.000.000.- invertidos en el inmueble,
señalando: a) cuál es la acción que debe ejercerse para esos efectos y si esa acción puede
ejercerse directamente de manera autónoma; b) cuáles son los requisitos que deben
cumplirse para que la acción sea acogida y si concurren o no en la especie; y, c) si al eventual
ejercicio de esa acción se opone en algún sentido la multa pactada. (1,2 puntos)

4. Respecto del préstamo de dinero efectuado por Evelyn y su no pago en la oportunidad

debida por Fernando, indique: a) si es que el capital adeudado debe o no pagarse reajustado
por Fernando a Evelyn; b) si al margen del capital e intereses adeudados, Evelyn tiene o no
derecho a exigir alguna otra cantidad de dinero a Fernando, señalado, en su caso, en virtud
de que título tiene derecho a ese dinero y como se efectúa en concreto su avaluación. (1,2
puntos)

5. Respecto Pamela y Gabriel indique: a) que función y efecto jurídico tiene para los
derechos de Evelyn la circunstancia que Pamela y Gabriel se hayan constituido como
codeudores solidarios y fiadores de la deuda contraída por Fernando; b) qué importancia y
efecto jurídico tiene en concreto que se haya dejado expresamente establecido que la deuda
es solidaria e indivisible; y, c) qué derechos y acciones tendría Pamela en el supuesto que
pague íntegramente la deuda a Evelyn, contra quién podría hacerlos valer, por cuánto y que
tendría que acreditar para ese propósito. (1,2 puntos)