EXAMEN FINAL CONTRATOS

II (RESOLUCIÓN DE CASOS (Ciclo

2021-0)
Sección: DE62
Profesor: Dra. Avendaño Delgado Ana María.

APELLIDOS Y
NOMBRES:
1. Baraybar Escobar, Allison Giselle
2. Chirinos Grados, Pamela del Pilar - u201713909
3. Méndez Castro, Mario Carlos - u913981
4. Ravenna Borja, Antonella Gabriela - u20171d217
5. Reyes Audittori, Gabriela Sofia - u201811933

INDICACIONES:
I. DESARROLLE LOS CASOS PRÁCTICOS DE LA SIGUIENTE FORMA:
1. Revisar los casos propuestos.
2. Desarrollar los casos propuestos:
a) Antecedentes: Es el resumen de los principales hechos del Caso
(pueden utilizar gráficos, dibujos etc.)
b) Identificación del problema: Analizar y señalar en pocas palabras en
qué consiste el problema jurídico de los casos.
c) Absolución de las preguntas de cada caso, señalando de manera clara
el razonamiento aplicado, así como la normatividad y doctrina
correspondiente para su resolución.
d) Dar una conclusión por cada pregunta (puntual)
En total 4 CASOS POR 5 PUNTOS, TOTAL 20 puntos.

CASO 1: (5 PUNTOS):

Juan arrendó su departamento ubicado en el distrito de Miraflores a una sociedad

conyugal conformada por Araceli y Carlos por un plazo de 5 años, indicando en el
contrato expresamente que la casa sería habitada exclusivamente por esta pareja y
su único hijo. Jorge Márquez se constituyó como garante del pago de la renta;
además, Luis Flores constituyó hipoteca sobre su inmueble, en garantía de la misma
obligación.
 En el primer mes de vigencia del contrato de arrendamiento, Héctor, hermano de
Araceli, quien vive en Arequipa, estuvo interesado en mudarse a Miraflores ya que
consiguió un trabajo en dicho distrito; sin embargo, luego de varias semanas de
búsqueda no encontró un departamento que llenara sus expectativas, por lo que
llegó sorpresivamente al departamento de Araceli, y le dijo que se quedaría sólo
temporalmente hasta encontrar un departamento.
Coincidentemente, por esos días, a Carlos le hicieron una oferta para trabajar en un
Estudio de abogados en San Isidro, por lo que decidió aprovechar esta situación
para comprar un departamento en dicho distrito. Por ello, Carlos y Araceli enviaron
un correo electrónico a Juan comunicándole que iban a ceder su posición
contractual de arrendatarios a favor de Héctor. Juan respondió afirmativamente, y
aprovechó para comunicarles que tendría que viajar por estudios a Cusco, por lo
que cedió el derecho a cobrar la renta a su hermana Martha.
Transcurridos dos meses después de la cesión de posición contractual, Héctor no
ha pagado ningún monto de renta. Juan está preocupado, porque solventa sus
estudios con el pago de la renta. Ante tal situación, exige el pago de la renta a
Carlos y a Jorge Márquez, y quiere ejecutar la hipoteca otorgada por Luis Flores.
1. Analice la validez y efectos de la cesión de posición contractual de Carlos
y Aracely a favor de Héctor y de la cesión de derechos de Juan a favor de
Martha en el contrato de arrendamiento.
Si es válida la cesión de posición contractual de Carlos y Aracely a favor de Hector
según el Art.1667 del C.C. que nos expresa que “puede dar en arrendamiento el que
tenga esta facultad respecto de los bienes que administra”, por lo tanto y como nos
explica el caso el propietario del departamento el Sr. Juan estuvo de acuerdo con
que Carlos y Aracely le cediera su posesión a Hector. En el caso de la cesión de
derechos de Juan a favor de Martha en el contrato de arrendamiento si seria valido
dado que el dueño del departamento estuvo de acuerdo de hacer este
procedimiento ya que estaría lejos por un tema de estudios.
2. ¿Son válidas la pretensión de pago de Juan contra Carlos y Jorge
Márquez, y la ejecución de hipoteca de Juan contra Luis Flores? ¿Qué
acciones legales podría tomar el dueño del inmueble?
El pago de Juan contra Carlos y Jorge Márquez es válido dado como se explica en el
caso Juan les cedió a Carlos y su esposa el derecho de cobrar el arrendamiento a
Hector a su nombre por ende ellos le deben dar el dinero a pagar, pero no solo a
ellos sino también a Jorge dado que el firmo como persona garante para este
contrato de arrendamiento. Lo que puede hacer el Sr. Juan es que por el Art. 1671
del C.C. que nos expresa que “si el arrendatario sabía que el bien era ajeno, el
contrato se rige por lo dispuesto en los artículos 1470 al 1472”; por lo tanto ya que en
el caso nos explica que Hector no pago ningun mes de alquiler se le puede efectura
que haga el pago correspondiente además de una indemnización por los daños
causados por el retraso de este pago.
La ejecución de la hipoteca de Juan contra Luis flores es válida dado que el dueño
del inmueble es Juan y por lo tanto puede exigirle que se haga dicho procedimiento
jurídico de hipotecar el departamento.

CASO 2: (5 PUNTOS)
José quien es propietario de un terreno de 200m, por lo tanto, necesita construir en
su terreno para poder habitar, por lo que se contacta con Manuel, quien es un
maestro albañil como mucho tiempo de experiencia en construcciones pequeñas,
por ello José y Manuel llegan a buenos términos con relación a la construcción y
firman un contrato con fecha enero del 2020. Dentro de las cláusulas del mismo
contrato se llega a saber que el monto a pagar es: s/15.000 soles, pagadero
7000 al inicio de la obra y 8000 al finalizar la obra, en un plazo de 1mes y medio,
con ello la obligación de José,
es la de dar suma de dinero y por lo tanto Manuel a la obligación de hacer la
construcción.
La obra comienza en abril del 2020, sin querer no se consignó el plazo de duración
del contrato por escrito, ya es julio del 2020 y el maestro Manuel aún no termina la
obra. El manifiesta que necesita más personal sin embargo José manifiesta que no
es su responsabilidad y que como maestro albañil asumió la obligación a sabiendas
de poder realizar la obra en un mes y medio y no tanto tiempo que lleva la obra y
que le está causando un perjuicio irreparable pues a fines de Julio cumple 25 años
de casados con su esposa Gianina, como es lógico él quiere celebrarlo a todo lujo
en su nueva casa que aún no está terminada.
Asimismo, ante esta situación, Manuel contrata a dos trabajadores
lamentablemente uno de ellos se enferma del estómago y no puede cumplir con la
prestación.
Manuel le manifiesta a José que puede ir a quejarse con quien quiera y que el
terminara la obra en la medida de sus posibilidades y en el tiempo que demande la
obra. Ante esta situación problemática:
1.- ¿Cómo abogado de José que le recomendaría? ¿Es posible la Resolución
del contrato?
En este caso, le recomendaría a José que invite al contratista a una conciliación
extrajudicial según la Ley de Conciliación Nª 26872 para solucionar el conflicto y
puedan llegar a un acuerdo ante un Centro de Conciliación o al Juzgado de Paz
letrado.
Asimismo, si es posible la resolución del contrato según el artículo 1428 del Código
Civil. Si bien José tenía una expectativa de tener construida la casa para poder
habitar en un plazo determinado y así celebrar los 25 años de casados con su
esposa Gianina, sin embargo, el contratista alega que aún no puede concluir la obra
en virtud a que necesita más personal y esa no es una causa justificación para que
no ejecute la prestación, el contratista debió prever esa situación previamente a que
hayan firmado el contrato con fecha enero del 2020.

2.- ¿Ante qué tipo de contrato se está?, fundamente su respuesta

jurídicamente.
En el presente caso nos encontramos ante un Contrato de Obra en donde hay dos
sujetos: i) el contratista es una persona o sujeto que se obliga a hacer una obra
determinada y ii) el comitente es la persona o sujeto que se encarga de pagarle una
retribución según el artículo 1771 del Código Civil.

3.- De haber responsabilidad civil por incumplimiento. ¿Ante qué tipo de

responsabilidad estaríamos?

Nos encontramos ante un tipo de responsabilidad civil contractual en virtud a que

las partes del contrato de obra están vinculadas por medio de un documento
firmado y a partir de ello le recaen un conjunto de obligaciones legales.

Por otro lado, existen consecuencias jurídicas de la relación contractual a raíz del
incumplimiento y va derivar una serie de acciones que motivará a exigir la obligación
y/o resarcir los daños o perjuicios que se hayan ocasionado como: i) daño
emergente, ii) lucro cesante y iii) daño moral.
4.- Gianina qué tipo de acción podría presentar para hacer valer el derecho de
su esposo.
En nuestro ordenamiento jurídico los efectos de una relación contractual recae solo
sobre las partes involucradas y sus herederos. En este caso, Gianina puede alegar
en representación de su esposo que se debe ejecutar la obligación de la
construcción de la obra ya que ella es un tercero involucrado en la relación
contractual que se mantenía anteriormente. Asimismo, se debe entender que ya que
su esposo falleció, todo el patrimonio de este será transmitido a sus herederos por
lo que Gianania ejercería tanto los derechos como obligaciones del que su esposo
formo parte. (Artículo 1363 del Código Civil)
 5.- ¿Qué tipo de contrato tiene Manuel con sus trabajadores? Ante la
imposibilidad por enfermedad de uno de sus trabajadores que tipo de
responsabilidad deviene de Manuel a sus trabajadores.
Es un contrato de locación de servicios, ya que en este caso los trabajadores tienen
la única obligación de hacer y el señor Manuel la obligación de pagarles una
retribución por la ejecución de dicha acción, se encuentran ambas partes del
contrato de locación, locador y comitente respectivamente. Respecto al tema de
enfermedad, el señor Manuel no tiene la responsabilidad de actuar en favor del
trabajador puesto que se encuentran en un contrato de locación y de proporcionar
algún beneficio o ayuda de salud podría ser entendido como indicios de una relación
de laboralidad y devenir en la desnaturalización del vínculo civil en la que ambas
partes se encuentran. (Artículo 1764 del Código Civil)

CASO 3: (5 PUNTOS)

La constructora “LOS ROBLES S.A.”, celebró un contrato de obra con la empresa

“KISIFUR S.A.”, mediante el cual se obligó a construir un edificio en el distrito de
San Miguel en el plazo de 3 años.
La constructora entregó la obra conforme a las órdenes de la empresa. Sin embargo,
2 meses después de entregada la obra, las losetas de la sala de uno de los
departamentos empezaron a levantarse.

La empresa contrató a un experto para determinar cuál fue la razón por la que las
losetas sufrieron daños. Es por ello que se descubrió que la razón había sido que no
se habría dejado un espacio entre las paredes y las losetas. Ello era necesario, ya
que las losetas tienden a ceder unos centímetros al secarse el material que los une
al suelo.

Por tal motivo, la empresa exigió que la constructora se encargue de la reparación

de las losetas. Sin embargo, la constructora señaló que no existe regla expresa que
lo obligue a construir de tal forma.

1. La empresa “KISIFUR S.A.” solicita su asesoría y le consulta si la

constructora debe encargarse de reparar las losetas. Analice y explique
su posición.

- La constructora “LOS ROBLES S.A.” al ser la parte contratista, tiene la

responsabilidad y la obligación de reparar las losetas. Partiendo de lo que se señala
en el Artículo 1784 del Código Civil:

“Responsabilidad del contratista por destrucción, vicios o ruina

Artículo 1784.- Si en el curso de los cinco años desde su aceptación la obra

se destruye, total o parcialmente, o bien presenta evidente peligro de ruina o
graves defectos por vicio de la construcción, el contratista es responsable
ante el comitente o sus herederos, siempre que se le avise por escrito de
fecha cierta dentro de los seis meses siguientes al descubrimiento. Todo
pacto distinto es nulo.

El contratista es también responsable, en los casos indicados en el párrafo

anterior, por la mala calidad de los materiales o por defecto del suelo, si es
que hubiera suministrado los primeros o elaborado los estudios, planos y
demás documentos necesarios para la ejecución de la obra.

El plazo para interponer la acción es de un año computado desde el día

siguiente al aviso a que se refiere el primer párrafo.”

La empresa “KIFISUR S.A.” debe alegar que al cabo de dos meses de haber sido
entregada la obra, esta comenzó a sufrir daño en las losetas, las cuales fueron
instaladas por la constructora. Es así que, la responsabilidad de la mala instalación
recae sobre la constructora y ya que se encuentran dentro del plazo avalado por ley
(Hasta seis meses luego de haberse entregado la obra) lo que deberá hacer la
empresa; en calidad de comitente, es avisarle por escrito con fecha cierta a la
constructora para que así pueda responder por los vicios en la obra.

2. Usted, como abogado de todas las partes intervinientes analice y

señale cual sería el procedimiento a seguir.
La entrega de la obra ya fue realizada a la empresa, por ello mismo se les exenta del
riesgo. Asimismo, El art. 1774 le exigía a LA CONSTRUCTORA LOS ROBLES S.A
de avisar sobre algún tipo de defecto del suelo o mala calidad de la obra, algo que no
sucedió porque no se presentó la situación, el problema que KISFUR S.A. indica es
netamente resultado de la falta de ejecución de su derecho de inspección de la obra
el cual les facultaba el Art. 1777 del CC, así como también el Art. 1778 el cual les
facultaba la comprobación de la obra antes de recibirla.
KISIFUR S.A. debió acudir a aquel experto para que llevara la correcta supervisión
DURANTE la obra, no después. De haber sido así el caso LA CONSTRUCTORA
LOS ROBLES S.A como contratistas hubieran accedido a cualquiera de esas
solicitudes y procedido a aceptar los errores y riesgos hallados, ya que están
actuando de buena fe y en base a los términos del contrato.
No obstante, debo estar a favor de KISIFUR S.A. ya que el Art. 1783 le daba plazo de
avisar hasta 60 días después de su recepción a LA CONSTRUCTORA LOS ROBLES
S.A, por lo cual KISIFUR S.A. está a tiempo de realizar la solicitud de que estos
vicios sean eliminados y resueltos tal cual lo indicaron, y de ese modo sea menos
perjudicial ya que ese hubiera sido el resultado en caso escogieran la otra opción que
ofrece el Código Civil por lo que le conviene aceptar a CONSTRUCTORA LOS
ROBLES S.A.

CASO 4: (5 PUNTOS)

La empresa HUELLITA FELIZ S.A. es una inmobiliaria de mucho prestigio, desea

realizar un proyecto nuevo en el Distrito de MIRAFLORES, con una hermosa vista
al mar, con eso se posicionaría mercado limeño, para lo cual decide contratar los
servicios de la empresa PIRAMIDE S.A.C, una empresa que, entre la gama de los
mismos, ofrece arquitectura e ingeniería y construcción civil etc.

En las especificaciones del contrato que PIRAMIDE S.A.C se compromete a

realizar los planos y diseños, para la realización de tres edificios de 17 pisos, cada
piso tendrá 3 departamentos, con todo. También acuerdan con respecto a los
materiales se considerará el precio de los mismos al momento de celebrado el
presente, así mismo señalan más especificaciones y características, consignadas
en otras clausuras; la obra será entregada en año y medio, su costo total será de
S/ 50´000,000 nuevos soles; conforme con todo ambas empresas concluyen y
dan por celebrado el contrato. Cabe acotar que la empresa PIRAMIDE S.A.C.
decide cambiar los planos y el diseño, por unos más elaborado, con el fin de
impresionar y así hacerse de fama.

Seis meses después de haberse celebrado el contrato, la constructora se percata,

que los precios de los materiales, han subido al doble y más, por la mala política
del gobierno, que ha llevado a la economía del país a una crisis,el problema
radica, que ambas empresas ya habían pactado un precio y celebrado el mismo
contrato, seis meses atrás, por la obra terminada a suma alzada; y la constructora
en vista que antes ya se había incrementado el valor, por el cambio de planos y
diseño, siendo esto asumido por la misma y con este suceso de la subida de
materiales, cambia radicalmente todo, perjudicándola.

Además, HUELLITA FELIZ S.A. con todo lo sucedido, le preocupa la situación de

la obra decide hacer una inspección a la construcción, los edificios y para la
misma, contrata los servicios de un ingeniero civil, reconocido en el Distrito de
Miraflores, él cual conoce el área a la perfección, así mismo procede a la notificar
a la empresa constructora y esta se opone, hace saber que desea que sea un
ingeniero que no trabaja para ellos,pero que si participo en la elaboración de
planos y el diseño le los edificios modificados. En vista de todo esto Usted como
abogado asesor de las mismas, responda lo fundamente sus respuestas.

1. De su opinión como abogado, por las modificaciones de los planos y

diseños efectuada por PIRAMIDE S.A.C? ¿Qué consecuencias habría?

Por supuesto, debo indicar que infiero que dichas modificaciones de los planos y
diseños se han realizado luego de la aceptación del contrato ya que el caso lo
explica de este modo.

Mi opinión se orienta más a que PIRAMIDE S.A.C como contratista no podía

realizar ese tipo de cambios de manera unilateral ya que vulnera el acuerdo del
contrato de obra, además que esto está amparado por el Art. 1775 del CC.
Además, que por el mismo tipo de contrato de obra por ajuste alzado, el comitente
no tendría por qué abonar el dinero diferencial al precio acordado de los
materiales ya que ninguno de esos nuevos materiales con el objetivo de ser usado
para las modificaciones fue convenido por ambas partes, no habría lugar para
ningún ajuste compensatorio. Este de ser el caso solo aplicaría para los
materiales de necesidad de aplicación del plano original.

La consecuencia resultante a todo este problema sería a que PIRAMIDE S.A.C.

tenga que asumir monetariamente la diversidad en la obra realizada de manera
unilateral ya que la obra aun no ha sido entregada, por lo que el contratante
puede asumir esta responsabilidad, tal y como indica el Art. 1782 del Código Civil.

2. Con la subida de los precios materiales, PIRAMIDE S.A.C, Diga usted

usted ¿Qué mecanismo pudo haber propuesto PIRAMIDE SA.C en el
 contrato de obra de suma alzada antes de la celebración para evitar tal
hecho?

PIRAMIDE S.A.C. de manera estratégica y diligente pudo haber previsto este

problema solicitando en el contrato una clausula la cual indique la posibilidad de,
con previo aviso y aceptación expresa del comitente, poder realizar un reajuste en
el contrato en caso los precios de los materiales por motivos de variación de
precios por motivos de responsabilidad ajenos a la constructora a escala pais o
que PIRAMIDE S.A.C. en caso existiera un aumento de los precios en los
materiales ya cotizados inicialmente por motivos gubernamentales y por crisis,
previo aviso al comitente, este los asumiera y que al momento de la entrega de la
obra HUELLITA FELIZ. S.A.C. se comprometa a restituirle ese monto asumido
adicional.

3. Con respecto a la Inspección, ¿Es valida? ¿Qué clase de inspección se

tendría que realizar en este caso?

En el caso particular, esta inspección NO sería válida, ya que se requiere que el

inspector debe ser un técnico calificado y no haber participado en la elaboración de los
estudios, planos y demás documentos necesarios para la ejecución de la obra. Según
lo estipula el Artículo 1777°: Inspección de la obra:

El comitente tiene derecho a inspeccionar, por cuenta propia, la ejecución de la obra.

Cuando en el curso de ella se compruebe que no se ejecuta conforme a lo convenido y
según las reglas del arte, el comitente puede fijar un plazo adecuado para que el
contratista se ajuste a tales reglas. Transcurrido el plazo establecido, el comitente
puede solicitar la resolución del contrato, sin perjuicio del pago de la indemnización de
daños y perjuicios.
Tratándose de un edificio o de un inmueble destinado por su naturaleza a larga
duración, el inspector deber ser un técnico calificado y no haber participado en la
elaboración de los estudios, planos y demás documentos necesarios para la ejecución
de la obra.
4. Si después de unos meses de construcción, ocurre un terremoto, el cual
destruye la construcción, imposibilitando la obra, además de destruir el 70%
de la maquinaria, asumiendo que esta fue dada en calidad de préstamo por
HUELLITA FELIZ S.A. para la realización de la obra ¿Qué podrían hacer
ambas empresas para no perder la inversión realizada en cada caso?
 Póngase en la defensa de cada una.

Defensa de HUELLITA FELIZ S.A.

En defensa de la inmobiliaria HUELLITA FELIZ S.A. recomendaría aplicar el Artículo

1784°: Responsabilidad del contratista por destrucción, vicios o ruina

Si en el curso de los cinco años desde su aceptación la obra se destruye, total o

parcialmente, o bien presenta evidente peligro de ruina o graves defectos por vicio de
la construcción, el contratista es responsable ante el comitente o sus herederos,
siempre que se le avise por escrito de fecha cierta dentro de los seis meses siguientes
al descubrimiento. Todo pacto distinto es nulo.

El contratista es también responsable, en los casos indicados en el párrafo anterior,

por la mala calidad de los materiales o por defecto del suelo, si es que hubiera
suministrado los primeros o elaborado los estudios, planos y demás documentos
necesarios para la ejecución de la obra.

El plazo para interponer la acción es de un año computado desde el día siguiente al

aviso a que se refiere el primer párrafo.

Se sobre entiende que la Constructora ha diseñado y construido el edificio con

caracteristicas de resistencias sismicas y debería soportar terremotos y referente a las
maquinarias estan fueron dadas en calidad de préstamo, por lo que deberían ser
retornadas en la misma calidad y cantidad que fueron consignadas.

Defensa de PIRAMIDE SAC

En defensa de la constructora PIRAMIDE, les recomendaria regirse por el Artículo

1785°: Supuesto de ausencia de responsabilidad de contratista

No existe responsabilidad del contratista en los casos a que se refiere el artículo 1784,
si prueba que la obra se ejecutó de acuerdo a las reglas del arte y en estricta
conformidad con las instrucciones de los profesionales que elaboraron los estudios,
planos y demás documentos necesarios para la realización de la obra, cuando ellos le
son proporcionados por el comitente.
Toda vez que los planos fueron presentados bajo estudios tècnicos y en plena
conformidad de la inmobiliaria. Aunados al Artículo 1788°: Pérdida de la obra sin culpa
de las partes

Si la obra se pierde sin culpa de las partes, el contrato se resuelve de pleno derecho.
Si los materiales son suministrados por el comitente, el contratista está obligado a
devolverle los que no se hubieren perdido y el comitente no está obligado a pagar la
retribución de la parte de la obra no ejecutada.
Cuando se trate de un contrato por ajuste alzado o por unidad de medida, el
contratista debe devolver la retribución proporcional correspondiente a la parte de la
obra no ejecutada, pero no está obligado a reponerla o restaurarla. Por su parte, el
comitente no está obligado a pagar la retribución proporcional de la parte de la obra no
ejecutada.

5. Se puede reajustar el precio de venta de los departamentos a los terceros

compradores que hayan suscrito precontratos de adquisición de
departamentos, y/o que hubieran efectuado pagos adelantados de cuotas
del departamento; o que hubiesen financiado su adquisición mediante un
crédito bancario y obtenido dicho préstamo, encontrándose pagando el
mismo.

“PACTA SUNT SERVANDA”. No se podrá reajustar el precio a los terceros

compradores que ya hayan suscrito precontratos y que hayan accedido a un crédito
bancario, según el Artículo 1361°: Obligatoriedad de los contratos: Los contratos son
obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos.

Se presume que la declaración expresada en el contrato responde a la voluntad

común de las partes y quien niegue esa coincidencia debe probarla.

Previamente entre el contratista Pirámide y la inmobiliaria Huelita Feliz, debieron

resolver sus ajustes basados en el Artículo 1776°: Obra por ajuste alzado. El obligado
a hacer una obra por ajuste alzado tiene derecho a compensación por las variaciones
convenidas por escrito con el comitente, siempre que signifiquen mayor trabajo o
aumento en el costo de la obra. El comitente, a su vez, tiene derecho al ajuste
compensatorio en caso de que dichas variaciones signifiquen menor trabajo o
disminución en el costo de la obra.

En conclusión: Una vez pactado el contrato de compra venta de los departamentos el

precio no podrá ser variado unilateralmente.